Määruse tegemise aeg ja koht 14. mai 2024. a, Tallinn Kohtuasja number
2-22-1257
Kohtuasi
X avaldus Tallinn, P. Süda tn 9 korteriühistu 04.10.2021 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 10.02.2023 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
X määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja: X (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik: Tallinn, P. Süda tn 9 korteriühistu (registrikood 80501348) Puudutatud isiku lepinguline esindaja Mihkel Nukka
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta Harju Maakohtu 10.02.2023 määrus muutmata. Määruskaebus jätta rahuldamata. Määruskaebuse menetlemisega seonduvad menetluskulud jätta X kanda. Puudutatud isikul määruskaebemenetluses menetluskulud puuduvad.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
2-22-1257
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (avaldaja) esitas 25.01.2022 (täpsustatud 07.02.2022) Harju Maakohtule avalduse Tallinn, P. Süda tn 9 korteriühistu (puudutatud isik) vastu, milles palub tuvastada 04.10.2021 üldkoosoleku tühisus.
1.1.04.10.2021 üldkoosolekul on vastuvõetud järgmised otsused: 1) võeti vastu uus korteriühistu põhikiri, 2) kinnitati majanduskava ja 3) reservkapitali arvestus. Avaldaja leiab, et 04.10.2021 üldkoosoleku otsused on tühised järgmistel põhjustel.
1.1.1.Avaldaja koosolekul ei osalenud. Avaldaja sai 04.10.2021 üldkoosoleku materjalid kätte alles 26.12.2021. Avaldajale ei toimetatud korteriühistu 04.10.2021 üldkoosoleku materjale kätte avaldaja e-posti aadressile, vaid avaldajale kuuluva ettevõtte vanale e-posti aadressile, kus nad sattusid automaatselt prügikasti.
1.1.2.Avaldajale ei teatatud enne koosolekut võimalusest tutvuda põhikirja ja majanduskava eelnõuga ning reservkapitali arvestuse kavaga. 04.10.2021 üldkoosolek on kokku kutsutud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg 3 rikkumisega.
1.1.3.Korteriühistu 04.10.2021 otsusega vastuvõetud reservkapitali arvestuses on viga. Tulba pealkirjaga „1/12 KÜ kulud“ summaks on 100%, kuid kokku liites saab summaks 102%. Terviku jaotamisel osadeks ei saa osade summa olla suurem kui tervik (100%). Reservkapitali arvestuse kajastamine näitab matemaatilist viga. Ebatäpse reservkapitali arvestuse alusel nõutakse ühistu liikmetelt kokku ebatäpsete ja alusetute summade tasumist.
1.1.4.Puudutatud isiku reservkapitali arvestus pani avaldajale kohustuse tasuda igakuiselt makseid avaldajale toona kuulunud korteri nr 9 ja 11 eest, milles asub puudutatud isiku veesõlm ja gaasikatel. Avaldaja hinnangul ei pea ta tasuma reservkapitali, sest talus enda omandis puudutatud isiku gaasikatelt ja veesõlme, mis takistas tal enda vara sihipäraselt kasutada. See viis avaldaja otsusele vara madala hinnaga müüa. Avaldajale põhjustas majandusliku kahju puudutatud isiku keeldumine viia veesõlm ja gaasikatel korteritest nr 9 ja 11 ära. Avaldajal on puudutatud isiku vastu varaline nõue enam kui 40 000 eurot, mille ta esitab eraldi menetluses. Avaldaja võõrandas 2022. aasta jaanuaris korterid nr 9 ja 11 Dinero OÜ-le. Puudutatud isik oma hilisema üldkoosoleku otsusega pidas võimalikuks uue korteriomaniku Dinero OÜ vabastamist kulude kandmisest põhjusel, et korteris nr 11 asub gaasikatel. Puudutatud isiku vaidlustatud otsus riivab avaldaja põhiõigust omandit vabalt kasutada. Puudutatud isiku seisukoht
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu järgmistel põhjendustel.
2.1.Avaldaja kasutas aktiivselt e-posti XXX korteriühistuga suhtlemisel nii enne kui ka pärast koosolekut. Avaldaja ei ole teavitanud ühistut, et ta ei loe e-maili nimetatud e-postilt. Avaldaja ei ole avaldanud enda muid kontaktandmeid, tegelikku elukohta ega avaldanud muud sidekanalit, mille kaudu peaks toimuma tema ja ühistu vaheline suhtlus. Äriregistri andmetel on nimetatud e-post TR Grupp OÜ, kelle ainus juhatuse liige on avaldaja, ametlik elektronposti aadress. Puudutatud isik on õigustatult saatnud üldkoosolekuga seonduvad dokumendid (sh otsuse) elektronposti aadressile XXX.
2-22-1257
2.2.Avaldaja väited koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise kohta on ebaõiged ja põhjendamata. Korteriühistu saatis 23.09.2021 e-kirjaga kõigile ühistu liikmetele tutvumiseks kutse 04.10.2021 koosoleku toimumise kohta, reservkapitali suuruse ja arvestuse ettepaneku, majanduskava ja korteriühistu põhikirja. Puudutatud isik edastas 23.09.2021 e-kirja ja 01.10.2021 meeldetuletuskirja avaldaja e-postile XXX, mille kaudu oli nad suhelnud nii enne kui pärast üldkoosolekut.
2.3.Reservkapital ei ole ekslikult arvestatud. Iga korteri kohta arvutatud reservkapitali proportsioon (%) on ümardatud täisarvuni, millest tulenevalt ei ole selles midagi tavapäratut, et tervik on suurem kui 100%. Oluline on reservkapitali proportsioon korterite lõikes, mis on õige sõltumata sellest, et täisarvuni ümardamisel on tervikuks 102%. Avaldaja ei esitanud omapoolset arvestust reservkapitali jagamiseks koos proportsioonide ja summadega. Samuti ei nähtu avaldaja selgitustest, millises ulatuses on puudutatud isik avaldaja hinnangul reservkapitali valesti arvestanud. Avaldaja ei ole ka põhjendanud, et väidetav arvutusviga oleks vastuolus seaduse, põhikirja, heade kommetega või rikuks juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet.
2.4.Puudutatud isik leiab, et KrtS-st ega teistest õigusaktidest ei tulene piirangut, mille kohaselt on keelatud nõuda reservkapitali korteriomandi omanikult, kelle korteri reaalosa piirides asub kortermaja teenindamiseks vajalik tehnosüsteem või selle osa.
2.5.Käesoleva tsiviilasja lahendamise juures ei ole asjakohased avaldaja väited seoses Dinero OÜ-ga ja tema suhtes tehtud otsustega. 14.02.2022 hääletuse protokolli kohaselt ei ole Dinero OÜ-d vabastatud reservkapitali tasumisest ja otsus kehtib ajutiselt 6 kuud ning lisaks korterite 10 ja 12 suhtes, kus vee- ega küttesõlme ei ole. 14.02.2022 otsus tehti Dinero OÜ initsiatiivil ja ettepanekul, kuna ta neid kortereid ei kasutanud ja ta soovis ajutist vabastust kasutamisega seotud kulude maksmisest. Muud üldkoosolekul otsustatud kulude (sh reservkapitali) maksmise kohustused jäid tema suhtes kehtima.
2.6.Asja lahendamisel ei oma ka tähendust avaldaja väited seoses tema nõudeõigusega puudutatud isiku vastu. Avaldajale kuulusid algselt kõik korteriühistu liikmete korteriomandid ja ta oli isik, kes paigaldas või lasi paigaldada oma korteritesse 9 ja 11 kõnealused tehnosüsteemid. Avaldaja on ise põhjustanud kahju, mis talle väidetavalt on tekkinud seoses gaasikatla ja veesõlme paiknemisega. Maakohtu määrus ja põhjendused
3.Maakohus jättis avalduse rahuldamata ja jättis menetluskulud avaldaja kanda ning mõistis välja avaldajalt puudutatud isiku kasuks menetluskulud 1428 eurot (sh käibemaks) ja edasiulatuva viivise menetluskuludelt seadusjärgses määras.
3.1.Avaldaja omab korteriomandit aadressil P. Süda tn 9, Tallinn ja on korteriühistu liige ning huvitatud isik, kes saab korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsuseid vaidlustada, mis on nende vastu võtmisel korteriomanikele siduvad. Üldkoosoleku protokollist nähtub, et 04.10.2021 üldkoosoleku päevakorras oli: 1) KÜ põhikirja vastuvõtmine, 2) KÜ majanduskava kinnitamine, 3) reservkapitali suuruse kinnitamine, 4) juhatuse liikmete valimine. Kohus leidis, et 04.10.2021 üldkoosoleku otsuste vastuvõtmine oli üldkoosoleku pädevuses.
3.2.Tõendatud ei ole, et avaldaja ei olnud 04.10.2021 toimunud üldkoosolekust teadlik ning et ta ei saanud kutset ja selle lisasid kätte ning et dokumendid edastati valele e-posti aadressile. Puudutatud isik on tõendanud, et on 23.09.2021 edastanud 04.10.2021 üldkoosoleku kutse ja
2-22-1257 selle lisad, muu hulgas majanduskava, põhikirja ja reservkapitali arvestuse projektid avaldajale e-posti aadressi XXX kaudu. Avaldaja ei ole avalduses märkinud ja tõendanud, millisele e-posti aadressile oleks puudutatud isik pidanud kutse ja selle lisad saatma. Avaldaja ei ole muuhulgas selgitanud, et ta oleks puudutatud isikule avaldanud mõne muu e-posti aadressi. Samuti ei vaidlustanud puudutatud isiku väidet, et ta on suhelnud puudutatud isikuga e-posti XXX kaudu. Puudutatud isik on tõendanud, et avaldaja on aktiivselt e-posti XXX kaudu puudutatud isikuga suhelnud nii enne kui ka pärast 04.10.2021 üldkoosolekut. Avaldaja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et ta on teinud puudutatud isikule etteheiteid selle kohta, et puudutatud isik saadab avaldajale e-kirju valele e-postile ning avaldanud talle muu e-posti aadressi. Avaldaja ülesanne on KrtS § 46 lg 1 kohaselt teavitada puudutatud isikut e-posti aadressi muutumisest ja ta kannab riisikot, kui ta ei saa talle edastatud dokumente e-posti muutumise tõttu kätte. Puudutatud isik võis pidada eeltoodud e-posti aadressi avaldaja isiklikuks e-posti aadressiks ning edastada 04.10.2021 üldkoosoleku kutse ja selle lisad eeltoodud e-posti aadressi kaudu. Puudutatud isik ei saa vastutada selle eest, kui avaldaja kirjad satuvad prügikasti.
3.3.Kohus leidis, et puudutatud isik on avaldajale 04.10.2021 üldkoosoleku kutse ja sellele lisad kohaselt edastanud. 04.10.2021 üldkoosolek on kokku kutsutud juhatuse poolt. Avaldajale on 04.10.2021 üldkoosolekust ette teatatud vähemalt 7 päeva. Kutses on märgitud koosoleku toimumise koht, aeg ja päevakord. 04.10.2021 üldkoosolek on kokku kutsutud seaduse ja põhikirja nõudeid järgides.
3.4.Avaldaja on esitanud 04.10.2021 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise nõude. Otsuste tühisuse tuvastamise alused tulenevad KrtS § 29 lg-st 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg-st 2. Arvutusviga reservkapitali arvestuses ei ole korteriühistu otsuste tühisuse aluseks. Arvutusviga reservkapitali arvestuses võib olla aluseks otsuse kehtetuks tunnistamiseks TsÜS § 38 lg 1 esimese lause kohaselt. Kohus leidis, et arvutusviga reservkapitali protsentide osas (kokku 102%) ei ole antud juhul aluseks otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Oluline on reservkapitali proportsioon korterite lõikes, mis on õige sõltumata sellest, et täisarvuni ümardamise tõttu on tervikuks kujunenud 102%.
3.5.Puudutatud isiku põhikirja punkti 7.7.1 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui selles osaleb üle poole ühistu liikmetest. Reservkapitali arvestusest nähtub, et puudutatud isikul on 18 korteriühistu liiget. 04.10.2021 üldkoosoleku protokollist nähtub, et üldkoosolekul osales 11 liiget. 04.10.2021 üldkoosolekul osales üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. Seega oli 04.10.2021 üldkoosolek otsustusvõimeline.
3.6.Õigusaktidest ei tulene piirangut, mille kohaselt on keelatud nõuda reservkapitali korteriomandi omanikult, kelle korteri eriosal asub kortermaja teenindamiseks vajalik tehnosüsteem või selle osa. Korteriühistu otsuse kehtivuse osas ei oma tähendust ka asjaolu, et avaldajal on enda hinnangul ühistu vastu nõue. Avaldaja väited seoses Dinero OÜ-ga ja tema suhtes tehtud otsustega ei ole käesoleva tsiviilasja lahendamise juures asjakohased. Määruskaebus
4.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada ja teha uus määrus, millega avaldaja avaldus rahuldada või alternatiivselt saata tagasi maakohtusse uueks arutamiseks ning jätta menetluskulud avaldaja kanda.
4.1.Maakohus ei ole määruses põhjendanud, kuidas ta jõudis seisukohale, et reservkapitali proportsioon on korterite lõikes õige vaatamata asjaolule, et tervikuks ümardamisel on saadud
2-22-1257 102% tervikust. Puudutatud isiku otsus paneb korteriühistu liikmetele tasuda igakuiselt 2% rohkem. Eeltoodust on maakohtu määrus üllatav ja selles osas põhjendamata.
4.2.Avaldajal on põhiseaduslik õigus oma vara vabalt käsutada ja kasutada ning nõuda tema omandiõiguse piiramise eest hüvitist puudutatult isikult. Maakohus ei ole käsitlenud avaldaja seisukohti, et ta ei saanud endale kuulunud kahte korteriomandit käsutada ja oli sunnitud need soodushinnaga võõrandama. Maakohtul tuli anda hinnang, kas avaldajale pidi kohaldama vabastust reservkapitali tasumisest, kuna avaldaja ei saanud puudutatud isiku tõttu enda korteriomandeid kasutada. Maakohus pidi arvestama, et puudutatud isik oli keeldunud avaldaja korteriomandites asuvaid ja korteriühistut teenindavaid tehnosüsteeme teisaldama üldpinnale või arvestama nõutavad reservkapitali summad tasaarvestatuks avaldaja hüvitisenõudega tehnosüsteemide talumise eest. Selline puudutatud isiku teisaldamisest keeldumine on vastuolus heade kommetega ja tekitas avaldajale suure majandusliku kahju. Avaldaja on endale tekitatud kahju sissenõudmiseks pöördumas maakohtusse. Menetluse edasine käik
5.Maakohus võttis kaebuse menetlusse ja andis puudutatud isikule tähtaja sellele vastamiseks.
5.1.Puudutatud isik vaidles kaebusele vastu. Avaldaja esitas korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamise nõude. Avaldaja väited seoses rahaliste ja asjaõiguslike nõuetega ühistu vastu ei ole asjakohased. Maakohus on asja lahendamisel menetlusnorme järginud ega ole neid rikkunud. Avaldaja ei ole põhjendanud, et 04.10.2021 üldkoosoleku otsuste puhul oleks õigusnormides toodud tühisuse tuvastamise eeldused täidetud. Maakohus on õiguspäraselt ja matemaatiliselt korrektselt selgitanud, et oluline on reservkapitali proportsioon korterite lõikes, mis on õige sõltumata sellest, et täisarvuni ümardamise tõttu on tervikuks 102%.
6.Maakohus kaebust ei rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 659 ja § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks.
8.Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid (TsMS § 659 ja § 654 lg 6). Vastuseks kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
9.Ringkonnakohus nõustub avaldajaga osas, et avaldaja saadetud tabelis moodustab reservkapitali arvestuse 2091,65 eurot kokku 102% (vt ka avaldaja 07.02.2022 menetlusdokumendi lisa 2.1). Puudutatud isik selgitas, et avaldaja esitatud tabelis on reservkapitali arvestuse protsendid ümardatud täisarvuni. Ringkonnakohus leiab, et sellise ümardamisega ei muutu antud juhul proportsioon korterite vahel ja ebaõigeks ei muutu ka jagatav reservkapitali summa 2091,65 eurot ega reservkapitali arvestus. Puudutatud isik esitas tabeli 2091,65 euro suuruse reservkapitali jagamise kohta, milles on protsendid näidatud neli kohta peale koma (vt ka puudutatud isiku 21.03.2022 menetlusdokumendi lisa 4). Tabelist nähtub, et reservkapitali arvestus toimub vastavalt puudutatud isiku põhikirja punktile 5.6.12 ruutmeetri põhiselt korteriomandi 1 m2 kohta (vt ka puudutatud isiku 20.01.2023 menetlusdokumendi lisa 5). Puudutatud isiku esitatud tabelist nähtub arvutades, et kokku moodustuvad samad reservkapitali rahalised summad iga korteri kohta, mis on avaldaja esitatud
2-22-1257 ümardatud protsentidega reservkapitali tabelis. Ringkonnakohtu hinnangul on puudutatud isiku reservkapitali arvestus seega õige.
10.Kokkuvõtvalt jääb maakohtu määrus muutmata ja määruskaebus seega rahuldamata. Muud kaebuse väited on asjakohatud ega anna alust muuta maakohtu määrust.
11.Kaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad kõik määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.
12.Puudutatud isik ei esitanud määruskaebemenetlusega seotud menetluskulude nimekirja. Samuti ei nähtu toimikust, et puudutatud isik oleks määruskaebemenetluses põhjendatud ja vajalikke kulusid kandnud. Seetõttu leiab ringkonnakohus, et puudutatud isikul määruskaebemenetluses menetluskulud puuduvad.
13.TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. Käesoleva määruse peale saab kaevata TsMS § 696 lg 1 teise lause ja TsMS § 617 lg 2 alusel. (allkirjastatud digitaalselt)
(allkirjastatud digitaalselt)
(allkirjastatud digitaalselt)
Vallo Kariler
Kaija Kaijanen
Maris Kuurberg
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.