Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad

ASJAOLUD JA MAAKOHTU SEISUKOHT

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJATE TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

märked hoonestusõiguse kitsenduste, hoonestusõiguse omandi ning omaniku ja puudutatud isiku käsutusõiguste kitsenduste kohta. Eelmärke kandmine koormatud kinnistu registriossa ei ole piisav. Kinnistute registriossa tehtud kanded ei välista kannete tegemist lisaks ka hoonestusõiguse kohta avatud registriossa. Hoonestusõiguse kohta avatud registriossa eelmärke kandmata jätmine kahjustaks oluliselt koormatud kinnistu omaniku õigusi. Hoonestusõiguse olemasolu ja järjekoht määratakse heausksel omandamisel koormatud kinnistu registriosa kannete järgi, kuid sisu, omanik ja koormatised hoonestusõiguse registriosa järgi. Seega, kui märget hoonestusõiguse sisu muutmise nõude tagamiseks ei kanta hoonestusõiguse registriossa, vaid üksnes kinnisasja registriossa, võib koormatud kinnistu igakordne omanik kaotada õiguse hoonestusõiguse sisu muutmise nõudmiseks. Kuivõrd hoonestusõigusele kohaldatakse kinnisomandi registriosade suhtes sätestatut (KRS § 493 lg 6), on põhjendatud kohaldada analoogiat ja kanda vastav eelmärge hoonestusõiguse registriosa kolmandasse jakku. Alternatiivselt tuleb eelmärge kanda hoonestusõiguse registriosa esimesse jakku.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

kinnistusregistriosa kolmandasse jakku, kui märge tagab omandi üleandmise nõuet (p 1), lõpliku kande jaoks ettenähtud jakku, kui märge tagab nõuet mingi muu õiguse seadmiseks kinnistule või seda koormavale õigusele (p 2), ning ülejäänud juhtudel sellesse jakku, kuhu on kantud õigus, mille kohta märge käib (p 3). Märked piiratud asjaõiguseks oleva hoonestusõiguse kohta tuleb KRS § 15 lg 1 p 1 järgi kanda kinnistu registriosa kolmandasse jakku (Riigikohtu 30. aprilli 2024 määrus tsiviilasjas nr 2-23-14277, p 9). KRS § 493 lg 3 p 4 ei võimalda kanda hoonestusõiguse registriosa esimesse jakku eelmärget hoonestusõiguse sisu muutmise tagamiseks. See säte võimaldab hoonestusõiguse registriosa esimesse jakku kantud andmed viia kooskõlla koormatud kinnisasja registriosas sisalduvate andmetega. Hoonestusõiguse sisu muutmist tagavate märgete kandmist kinnistusraamatusse reguleerivad KRS § 28 ja § 15 lg 1 p 1, mille kohaldumisele viitab KRS § 493 lg 6. KRS § 493 lg-test 1 ja 6 tulenevalt avatakse hoonestusõigusele registriosa, mis sarnaneb kinnisasja registriosale hoonestusõiguse olemust arvestades võimalikult suures ulatuses. Kuna hoonestusõiguse registriosa esimesse jakku kantavad andmed on oma olemuselt samalaadsed kinnisasja registriosa esimesse jakku kantavate andmetega ning KRS § 13 lg 1 ei võimalda kinnistusregistriosa esimesse jakku märgete kandmist, ei saa sellise kande hoonestusõiguse registriosa esimesse jakku tegemise alust tuletada ka KRS § 493 lg 3 p-st 4 (eelviidatud Riigikohtu lahendi p 10). Märked hoonestusõigusele seatud hüpoteegi kohta tuleb KRS § 493 lg 6 ja § 16 p 5 alusel kanda hoonestusõiguse registriosa neljandasse jakku. Otsustamaks, kas muu sisuga märge tuleb KRS § 28 p 3 järgi kanda kinnisasja või hoonestusõiguse registriosa kolmandasse jakku, on KRS § 15 lg 1 p-st 1 tulenevalt määrava tähtsusega märkega tagatava õiguse olemus. Kui märkega soovitakse tagada koormatud kinnisasja omaniku õigust nõuda hoonestusõiguse sisu muutmist, kitsendab märge oma olemuse tõttu hoonestaja õigusi ja tuleb KRS § 493 lg 6, § 15 lg 1 p 1 ja § 28 p 3 kohaselt kanda hoonestusõiguse registriosa kolmandasse jakku. Kui märkega soovitakse tagada hoonestaja õigust nõuda hoonestusõiguse sisu muutmist, kitsendab märge seevastu koormatud kinnisasja omaniku õigusi ja tuleb KRS § 15 lg 1 p 1 ja § 28 p 3 järgi kanda koormatud kinnisasja registriosa kolmandasse jakku (eelviidatud Riigikohtu lahendi p 11) Hoonestusõigusega koormatud kinnisasja igakordse omaniku kasuks seatava hoonestusõiguse sisu muutmise nõude tagamise eelmärge kitsendab hoonestaja õigusi, mitte hoonestusõigusega koormatud kinnisasja omaniku õigusi, mistõttu tuleb selline eelmärge KRS § 493 lg 6 ja KRS § 15 lg 1 p 1 kohaselt kanda üksnes hoonestusõiguse registriosa kolmandasse jakku (eelviidatud Riigikohtu lahendi p 12). Välistatud ei ole hoonestusõiguse sisu muutmise nõude tagamiseks eelmärgete kandmine nii hoonestusõiguse registriosa kui ka koormatud kinnisasja registriosa kolmandasse jakku, kui hoonestusõiguse registriosasse kantav eelmärge tagab koormatud kinnisasja omaniku nõuet hoonestusõiguse sisu muutmiseks ning koormatud kinnisasja registriossasse kantav eelmärge tagab hoonestaja nõuet hoonestusõiguse sisu muutmiseks. Selliselt on tegemist eri sisuga eelmärgetega (eelviidatud Riigikohtu lahendi p 13). Eeltoodust tulenevalt jättis kinnistusosakond ebaõigesti avaldajate kinnistamisavalduse vaidlustatud ulatuses rahuldamata. Eksimused tulenesid KRS § 28 p 3 ebaõigest tõlgendamisest ning KRS § 493 lg 6 ja § 15 lg 1 p 1 kohaldamata jätmisest. Seetõttu tuleb asi saata kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks ja kande tegemise otsustamiseks.

Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud jäävad avaldaja kanda (TsMS § 172 lg 2 esimene lause). Ringkonnakohus selgitab, et avaldajal on õigus taotleda kinnistusosakonnalt määruskaebuselt tasutud riigilõivu tagastamist vastavalt TsMS § 172 lg 2 teisele lausele ja TsMS § 150 lg 1 p-le 5. Taotlusele tuleb lisada pangakonto number, kuhu riigilõivu tagastamist taotletakse. (allkirjastatud digitaalselt)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.