X hagi Y vastu lepingust taganemise ja lepingulise kohustuse rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 03.10.2023. a otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
100 000 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
X 02.11.2023. a apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): X (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja Vadim Vilde (e-post:XXX) Kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja): Y (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja Kaspar Noor (e-post:XXX)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 03.10.2023 otsus tsiviilasjas 2-22-17655 tühistada ja saata asi uueks arutamiseks samale maakohtule.
2.X apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. 1(11)
Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi aluseks olevad asjaolud ja nõue
1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 27.05.2004 Tallinna notari Anne Saaberi juures kinnistu üleandmise, kinnistul asuva elamu isikliku kasutusõigusega koormamise ja ülalpidamislepingu ning asjaõiguslepingu. Lepingu esemeks oli Maardu linnas Huulheina tee 58 asuv kinnistu, mille väärtuseks hindasid pooled 100 000 krooni. Lepingu punkti 6.1 kohaselt oli kostja kohustuseks ehitada kolme aasta jooksul alates lepingu sõlmimisest kinnistule elamu. Lepingus toodud tähtaja lõpuks pidi elamu olema kehtivas korras antud kasutusse, seda pidi olema võimalik kasutada aastaringseks elamiseks ning kostjal pidi ehitustööd tegema ja korraldama omal kulul. Kostja ehitas elamu palju hiljem, alles mõned aastad tagasi.
2.Vastavalt lepingu punktile 5.1 (peaks olema punkt 7.1) leppisid pooled kokku, et kostja seab hageja kasuks kinnistule ehitatavale elamule tähtajatu kasutusõiguse. Lepingu järgi pidi hageja saama õiguse kasutada kinnistule rajatavas elamus ühte 20 m2 suuruse pindalaga tuba koos eraldi kasutatava ja ainult tema kasutuses oleva tualettruumi ja vannitoaga, koos õigusega kasutada kõrvalruume ulatuses, mis on vajalik hoonesse pääsemiseks ja väljumiseks kõigi välisuste kaudu. Õigus pidi hõlmama võimalust kasutada elamu juurde kuuluvat maad ulatuses, mis on vajalik ehitise kasutamiseks ja valdamiseks eelnimetatud viisil. Hagejal oli õigus kasutada eelnimetatud ehitise osa ise ja majutada sinna oma perekonnaliikmeid ning isikuid, keda on vaja tema eest hoolitsemiseks. Hageja ei olnud kohustatud kinnistul asuvate ehitiste kasutamise eest kostjale tasu maksma ning isiklik kasutusõigus pidi hagejale kuuluma tema eluajal.
3.Kostja küll seadis hageja kasuks kinnistusraamatusse isikliku kasutusõiguse, kuid hagejale ei ole tagatud lepinguga ettenähtud elamispinda. Seega rikkus kostja oluliselt lepingu tingimusi. Lepingu punktis 8.1 leppisid hageja ja kostja kokku, et kostja kohustub hagejat ülal pidama lepingus toodud ulatuses kogu kostja eluaja jooksul alates lepingu sõlmimisest. Lepingu punkti 8.2 järgi hõlmas ülalpidamiskohustus järgmisi kohustusi: kostja oli kohustatud tasuma kõik kulud seoses hageja kasutatavate ruumidega elamus, sh ekspluatatsioonikulud ja telefoniarved; teostama mõistlikus ulatuses remondi- ja parendustöid hageja kasutuses olevates ruumides; oma kulul ostma hagejale igapäevaselt vajaminevaid toiduaineid ulatuses, mida hageja võib mõistlikult eeldada tema senise elukorralduse põhjal ja ajal, mil hageja kasutab eluruumina kinnistul asuvat elamut; hageja haiguse korral hoolitsema hageja eest, valmistama talle söögi ning hoidma hageja haiguse ajal korras tema eluruumid, samuti tagama tervisehoiuteenuse osutamise (s.h ostma oma kulul ravimeid).
4.Kostja ei ole võimaldanud hagejale elamispinda elamus ega täitnud ülalpidamiskohustust. Seega rikkus kostja oluliselt lepingu tingimusi. Lepingu punktis 6.1 on märgitud, et lisaks seadusest tulenevatele lepingust taganemise alustele on hagejal õigus lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda ja osas, mis vastab kestvuslepingu tunnustele, leping üles öelda juhul, kui kostja ei ole täitnud lepingus punktis 6 kokku lepitud ehitamiskohustust 3 aasta jooksul arvates lepingu sõlmimise päevast ega tee seda hageja antud täiendava tähtaja jooksul.
5.Lepingu punktis 9.2 hageja ja kostja on kokku leppinud, et lepingu taganemisega lõpevad kõik vastastikused kohustused ja kogu lepingu alusel saadu tuleb tagastada, välja arvatud kulud, mida kostja on teinud lepingu punktis 8.2.4 nimetatud kohustuse täitmisel. Hageja
2(11)
andis kostjale oma vara ehk kinnistu aadressil Huulheina tee 58, kuid kostja ei ole kunagi hageja ees hoolt kandnud ega täitnud muid lepinguga võetud kohustusi.
6.Hageja viitas VÕS §-le 76. Kostja ei ole lepingulisi kohustusi täitnud, kuigi hageja on oma kohustused täitnud, sest kinnistu omanikuks on registreeritud kostja. Kostja ei ole täitnud lepinguga võetud kohustusi, va isikliku kasutusõiguse seadmine hageja kasuks. Ülejäänud lepingulised kohustused on täitmata. Kostja lepingu rikkumine ei ole seotud vääramatu jõuga, seega ei ole see vabandatav. Hageja viitas VÕS §-le 105.
7.Hageja koostas 09.06.2022 notariaalise lepingust taganemise avalduse, mis toimetati kostjale kätte 15.06.2022. Lepingust taganemise avalduses pakkus hageja kostjale võimalust lahendada vaidlust kohtuväliselt ehk võtta hagejaga ühendust telefoni teel või hageja volitatud esindajaga hiljemalt 15.08.2022, et leppida kokku notari juures asjaõiguslepingu sõlmimise kuupäev ja muud olulised asjaolud kinnistu omandi tagasiandmisega hagejale. Avalduses hoiatas hageja kostjat, et kui kostja hagejaga ühendust ei võta, pöördub hageja oma õiguste kaitseks kohtu poole. Kostja hagejaga ühendust ei võtnud. Kostja vastas lepingulise esindaja kaudu 15.08.2022, et ta ei nõustu lepingust taganemisega.
8.Lepingu sõlmimise hetkel oli hageja omandis suvemaja koos korrastatud aiaga ja kasvuhoonega, mida hageja kasutas kevadest sügiseni suvilana. Kostja lubas hagejale, et pärast kinkelepingu sõlmimist ehitab kostja kinnistule uue maja, kuhu pidid kostja ja hageja elama tulema. Hageja teadaolevat ei ela kostja Huulheina tee 58 kinnistul ja elamus elab kostja sugulane, kes ei võimalda hagejale majas elamist. Kostja elab Tallinnas, aadressil Madara 15-54.
9.Aadressil Huulheina tee 58 ehitatud elamus on hageja viibinud ühel korral kahe tunni jooksul. Kostja ei lubanud hagejal seal ööbida ja viis hageja tagasi tema korterisse. Hagejal ei ole võtmeid, et elamusse pääseda. Hageja ja kostja hindasid lepingu punktis 3.2 kinnistu väärtuseks 100 000 krooni. Arvestades asjaoluga, et tehingu tegemise ajast kuni hagi esitamise ajani on kinnisvara hinnad tõusnud ja analoogiliste kinnistute hinnad algavad 200 000 eurost ning kostja on hävitanud kinnistul asunud aiamaja, mida taastada ei ole võimalik, võib kinnistu tagastamine hagejale olla problemaatiline.
10.Hageja võib nõustuda, et kinnistu jääb kostjale, kuid kostja peab hagejale hüvitama omandi kaotamise eest märkimisväärselt väiksema (võrreldes kinnistu turuväärtusega ca 300 000 eurot) summa 100 000 eurot, mis tuleb hüvitada VÕS § 136 lg 1 kohaselt ühekordselt makstava summana.
11.2019. a toimus hagejaga õnnetusjuhtum ning kukkumise tõttu murdus hageja puusaliiges. Seetõttu ei saanud hageja kuidagi olla 2020. a Huuleheina 58 majas, nagu väidab PP. Kostja väide, et aastatel 2004-2022 ei esitanud hageja kostjale ühtegi pretensiooni, on paljasõnaline. Kostja blokeeris hageja telefoni numbri ja hagejal ei olnud võimalik kostjale helistada.
KOSTJA VASTUVÄITED
12.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja nõustus, et 27.05.2004 sõlmiti tema ja hageja vahel leping. Hageja ei selgita selgelt, millised kohustused jättis kostja täitmata. Hageja väited, et
3(11)
talle ei ole tagatud elamus elamise võimalust, on väljamõeldis. Ebaõige on hageja väide, et ta on majas käinud vaid ühel korral.
13.Pärast lepingu allkirjastamist sõlmis kostja juba 15.11.2004 Eesti Energia AS-ga kinnistu teenindamiseks elektrienergia müügi ja võrguteenuse osutamise lepingu. 16.12.2004 väljastati kinnistule projekteerimistingimused. JR 12.03.2023 kirjalikest selgitustest nähtub, et alates 2004. aastast oli ta palju kordi viibinud kinnistul ning alati oli seal hageja. Sama kinnitas PP.
14.NV kinnitas kirjalikult, et ta viibis alates 2004. aastast sageli kinnistul ja alati viibis seal hageja. Hageja elas algselt vanas suvilas, kus kostja tegi kapitaalremondi, et seal oleks võimalik elada. Seejärel elas hageja uues majas, kus olid head elamistingimused – omaette magamistuba ja puhketuba. Selle kõrval oli vannituba, WC ja eraldi väljapääs. Viimati kohtas NV hagejat kinnistul 2019. aastal.
15.Aastatel 2004 kuni 2019 elas ja viibis hageja kinnistul pidevalt ja tal olid seal elamiseks head tingimused. Kostja esitatud fotod kinnistust tõendavad, millised olid hageja kasutuses olevad ruumid. Ehitusprojekti väljavõte tõendab, et ruumid olid teisel korrusel. Hageja aktsepteeris kostja tegevusi kinnistul hagejale elamistingimuste loomisel ja ülalpidamiskohustuse täitmisel. Varem hageja ühtegi pretensiooni ei esitanud. Kostja pidas ebausutavaks, et kui ta oleks alates 2004. aastast jätnud kohustuse täitmata, ei oleks hageja esitanud ühtegi pretensiooni ega määranud täiendavat tähtaega rikkumise kõrvaldamiseks. Alles 09.06.2022 koostatud avalduses viitas hageja soovile saada tagasi kinnistu. Hagiavalduses soovib hageja rahalise hüvitise maksmist, mille arvestus on kostjale arusaamatu.
16.Hageja väide, et kostja ei ole ülalpidamise kohustust täitnud, on ebaõige ja tõendamata. Hageja ja kostja said hästi läbi, mida tõendavad postkaardid. Kostja pole kunagi jätnud hageja eest hoolitsemata või tema ees oma ülalpidamiskohustust täitmata. Väljapool kinnistut ülalpidamiskohustust kostjale ei laienenud. Kostja ei saanud sundida hagejat kinnistul elama.
17.Hageja andis kostjale üle täielikult hooldamata kinnistu, millel paiknes lagunenud läbitilkuva katusega sisuliselt elamiskõlbmatu aiamaja. Lisaks sai kostja koos kinnistuga tänu hageja tegevusele ning täitmata lubadustele kaasa komplitseeritud suhted naabritega, mis omakorda tingis venimise asjaajamisel seoses uue elamu ehitamisega. Majade hinnad koos krundiga Maardus algavad enam kui poole odavamalt hinnatasemelt, kui seda väidab hageja.
18.Kui 2019. aastal hageja kukkus ning viibis Hiiul haiglas, tõi kostja sinna toitu vaheldumisi oma abikaasa ja pojaga. Hageja tervise paranemisel ja haiglast lahkumist hoolitses kostja hageja eest viimase Mustamäe korteris, valmistades talle toitu. Hageja ise soovis olla peamiselt seal, väites, et Maardu on liiga kaugel. Kõike eeltoodut võivad tõendada vande all kostja ise ja tema abikaasa ning poeg. Kostjal ei ole säilinud dokumentaalseid tõendeid (näiteks kaupluste tšekke) ning vastupidine ei oleks eluliselt usutav. Pealegi tegutses kostja heas usus ega akteerinud, mida kauplusest osteti või kodus valmistati. Hageja rändas aastatel 2004-2019 pidevalt Maardu ja Tallinna vahet. Hageja näol on tegemist täiskasvanud inimesega ning kostja ei saanud teda sundida ühes või teises kohas elama.
19.Hageja ei ole kostjale määranud mingit täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. Hageja ja kostja on kogu aeg olnud ühel meelel selles, et mingit rikkumist ei ole olnud. Kompromissina pakkus kostja, et hüvitab hagejale 6 391,16 eurot, mis on suurim lepingu järgi pooltele üleantu väärtus ning kumbki pool kannab oma menetluskulud ise.
4(11)
MAAKOHTU OTSUS
20.Maakohus jättis hagi rahuldamata, menetluskululud hageja kanda.
21.Otsuse põhjenduste kohaselt kohus leiab, et hageja esile toodud asjaolud ning esitatud tõendid ei võimalda nõuet rahuldada. Kohus selgitas hagejale 10.05.2023 pöördumises, et tal tuleb oma nõuet täiendavalt põhistada ja tõendada. Kohus selgitas vajadust välja tuua, millise lepingulise kohustuse rikkumist hageja kostjale ette heidab. Kohus osundas, et lepingust taganemise avalduses ei olnud välja toodud, millise kohustuse rikkumist hageja kostjale ette heitis ning hageja ei olnud välja toonud ega tõendanud, et ta oleks andnud kostjale täiendavalt aega kohustuse täitmiseks. Kohus samuti selgitas, et hageja ei olnud põhistanud ega tõendanud, kuidas kujunes soovitud hüvitise summa 100 000 eurot. Vaatamata kohtu selgitustele hageja sisuliselt oma nõuet ei põhistanud ega tõendanud. Kuna hageja ei ole esile toonud ega tõendanud asjaolusid, mis koostoimes asjakohaste õigusnormidega võimaldaksid nõuet rahuldada, ei saa kohus hagi rahuldada. Hageja väidetest võib järeldada, et hageja heitis kostjale ette viivitamist elamu ehitamisel ning kinkega seotud koormiste ehk tingimuste täitmata jätmist: hageja ülalpidamiskohustuse täitmata jätmist ning hagejale elamus elamisvõimaluse tagamata jätmist. Eeltoodu osas aga näeb VÕS § 270 lg 1 ette, et kinkija võib kinkelepingust taganeda ühe aasta jooksul alates ajast, mil ta sai teada või pidi teada saama oma taganemise õiguse tekkimisest.
22.Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ei ehitanud elamut valmis lepingus toodud tähtaja jooksul, vaid hiljem. Sellele vaatamata esitas hageja antud kohustuse rikkumise osas taganemisavalduse olulise hilinemisega. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hageja allkirjastas 09.06.2022 notariaalselt tõestatud lepingust taganemise avalduse. Samas avalduses soovis hageja, et kostja võtaks temaga ühendust asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Lepingust taganemise avaldus toimetati kostjale kätte ja kostja lepingust taganemise avaldusega ei nõustunud.
23.Poolte vahel sõlmitud lepingu järgi pidi kostja kinnistule ehitama uue elamu hiljemalt kolme aasta jooksul lepingu sõlmimisest ehk hiljemalt 27.05.2007. Asjas kogutud tõenditest nähtub, et 30.08.2006 väljastati elamule projekteerimistingimused Huulheina tee 58 kinnistule. 06.08.2007 väljastati ehitusluba.
24.Harju Projektibüroo OÜ juhatuse liige TA on esitanud kohtule kirjaliku kinnituse, mille kohaselt oli antud ettevõte projekti koostajaks. Ehitusalaseid nõuandeid andis ja järelevalvet projekti realiseerimise üle tegi TA aastatel 2004 kuni 2011. Viivitused projekti realiseerimisel ei olnud tema kinnitusel tingitud kostjast. Foto Google.map keskkonnast tõendab elamu olemasolu Huulheina kinnistul.
25.Eeltoodud tõenditest kogumis ei ole võimalik järeldada, millal täpselt elamu valmis sai, kuid vaidlus puudub selle üle, et elamu on valminud. Hageja pidi hiljemalt lepingus märgitud tähtaja saabumisel 27.05.2007 aru saama, et lepingus märgitud tähtajaks elamu valmis ei saa. Seega oleks hageja pidanud tähtaegse ehitamiskohustuse rikkumisele tuginedes esitama lepingust taganemise avalduse hiljemalt aasta möödumisel ehk hiljemalt 27.05.2008. Kuna hageja seda ei teinud, ei saa hagis enam lepingust taganemisel antud rikkumisele tugineda.
26.Kohus leiab, et hageja allkirjastatud avalduses ei ole selgelt välja toodud ühtegi kohustust, mille rikkumist hageja kostjale ette heitis. Avalduses on hageja väitnud, et kostja näitas tema suhtes üles jämedat tänamatust, kuid sellele hageja hagiavalduses tuginenud ei ole. Hageja ei
5(11)
ole väitnud ega tõendanud, et ta oleks kostjale mistahes ajal andnud täiendavalt aega etteheidetava kohustuse täitmiseks ehk nõudnud, et kostja ehitaks elamu valmis varem, nõudnud elamisvõimaluse tagamist elamus või ülalpidamiskohustuse täitmist. Seega ei ole hageja andnud kostjale täiendavalt aega kohustuse täitmiseks. Hageja ei ole ka selgitanud ega välja toonud, millised faktilised asjaolud võimaldasid tal lepingust taganeda ilma täiendavat tähtaega andmata. Ekslik on hageja arusaam, et kuna avalduses nõuti kinnistu omandiõiguse üleandmist vabatahtlikult, on hageja andnud kostjale täiendavalt aega. Tegu ei ole lepingust tuleneva rikutud kohustuse täitmiseks antud täiendava tähtajaga. Kuna hageja ei ole andnud kostjale täiendavalt tähtaega, ei saa seaduse alusel lugeda kostjat lepingut oluliselt rikkunuks.Ülalpidamiskohustuse osas esitas kostja kohtule hageja saadetud õnnitlustega postkaardid, mis küll tõendavad poolte häid suhteid, kuid ei tõenda ülalpidamiskohustuse täitmist. Täiendavalt esitas kostja AS-ga Eesti Energia 15.11.2004 sõlmitud elektrienergia müügi ja võrguteenuse lepingu, 09.05.2006 sõlmitud veevarustuse lepingu ja 23.09.2010 väljastatud kindlustuspoliisi. Muid tõendeid ülalpidamiskohustuse täitmise kohta kostja ei esitanud. Samas nähtub esitatud tõenditest, et vähemalt osaliselt täitis kostja oma kohustusi ehk kandis elamuga seotud üldisi kulusid, mis poolte vahel sõlmitud lepingu punkti 8.2.1 järgi kuulus kostja ülalpidamiskohustuse hulka. Seega ei jätnud kostja ülalpidamiskohustuse täielikult täitmata.
27.Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, alates millisest ajast jättis kostja ülalpidamiskohustuse täitmata. Kui kostja ei täitnud hageja ülalpidamiskohustust alates 2019. aastast, mil hageja enam kostja kinnistut elamiseks ei kasutanud, oleks taganemisavalduse esitamise ajaks möödunud seaduses sätestatud üheaastane tähtaeg.
28.Kõike eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et hageja nõue ei kuulu rahuldamisele. Hageja ei ole tõendanud, et tal oli õigus lepingust taganeda, sest kostja rikkus oluliselt lepingut. Hageja ei ole tõendanud kostjale etteheidetavaid rikkumisi ega täiendava tähtaja andmist kostjale kohustuse täitmiseks. Hageja on esitanud taganemisavalduse VÕS § 270 lõikes 1 nimetatud tähtaega eirates, millest tuleneb, et hilinemisega esitatud taganemise avaldusel ei ole õiguslikke tagajärgi. Kuna hagejal ei olnud õigust lepingust taganeda, ei ole kostjal lepingu alusel üleantu tagastamise või selle väärtuse hüvitamise kohustust.
29.Kohus osundab, et isegi juhul, kui hagejal oleks olnud õigust lepingust taganeda, ei ole hageja põhistanud ega tõendanud hagis esitatud 100 000 euro väljamõistmise nõuet. Pooled olid lepingus kokku leppinud üleantu väärtuse, mistõttu oleks VÕS § 189 lg 3 järgi tulnud lähtuda kokku lepitud väärtusest. Hageja ei ole ka selgitanud ega põhistanud, kuidas on ta ise hinnanud üleantu väärtuseks nimelt 100 000 eurot ja miks ei lähtu ta kooskõlas seadusega lepingus toodud väärtusest. Hageja ei ole selgitanud, millised on need analoogilised kinnisasjad, milliste väärtusele ta on tuginenud. Hageja esitas kohtule erinevate kinnisasjade müügikuulutused, kus kõigil müüdavatel kinnistutel on elamu. Kohus ei saa hageja eest asjaolusid kujundada ega ise hakata tõenditest otsima, millised võivad olla need tunnused, mis muudavad müügiks pakutavad kinnisasjad analoogilisteks kostjale üle antud kinnisasjaga. Hageja jättis müügikuulutuste esitamisel tähelepanuta, et hageja ei andnud kostjale üle kinnistut koos elamiseks kõlbuliku elamuga, vaid kostja ehitas elamu kinnistule omal kulul. Seega ei saaks kohus ka eeltoodust tulenevalt hageja nõuet rahuldada. Hageja apellatsioonkaebus
30.Hageja palub tühistada maakohtu otsus ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada, alternatiivselt saata asi uueks arutamiseks maakohtule.
6(11)
31.Apellant on seisukohal, et kohus ekslikult leidis, et kuna hageja ei ole esile toonud ega tõendanud asjaolusid, mis koostoimes asjakohaste õigusnormidega võimaldaksid nõuet rahuldada, ei saa kohus hagi rahuldada. Hageja oma avalduses ja menetluse käigus täiendavalt selgitanud, millised lepingulised kohustused on kostja rikkunud ja kuidas kujunes soovitud hüvitise summa 100 000 eurot. Kohus jättis hageja selgitused tähelepanuta.
32.Kohus nõustus eeltoodu alusel iseenesest kostja väitega, et hageja ei esitanud taganemise ega ülesütlemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta väidetavast rikkumisest teada sai. Hageja ei nõustu kohtu seisukohaga, sest on selgitanud, et 2019 a. hagejaga on juhtunud õnnetusjuhtum, s.o hageja kukkumise tõttu toimus tal puusaliigese murdmine ning seoses eeltooduga hageja juba alates 2019 a on kodune ja väljas üldse ei käi. Kohus aga jättis selle asjaolu tähelepanuta. Hageja esitas lepingust taganemise avalduse mõistliku aja jooksul, ehk esimesel võimalusel, kui ta sai teada, et kostja ei kavatsegi oma lepinguga võetud kohustusi täita.
33.Apellant leiab, et kohus on valesti asunud seisukohale, et et lepingu järgi pidi kostja täitma hageja ülalpidamise kohustust uues valminud elamus, mitte muudes asukohtades. Apellant rõhutab tähelepanu asjaolule, et leping oli sõlmitud 27.05.2004, maja sai valmis palju hiljem, kuid lepingu tingimused, ehk nimetatud kohustus algab lepingu sõlmimise päevast, ehk alates 27.05.2004. Kostja ei ole võimaldanud hagejale elamispinda elamus, ega täitnud ülalpidamiskohustust hageja üle. Seega rikkus kostja oluliselt lepingu tingimusi.
34.Maakohus leidis ekslikult, et hageja allkirjastatud avalduses ei ole selgelt välja toodud ühtegi kohustust, mille rikkumist hageja kostjale ette heitis. Hageja 09.06.2022 a on koostanud Tallinna notar Maive Ottas notaribüroos lepingust taganemise avalduse, mis toimetati 15.06.2022 kostjale kätte. Lepingust taganemise avalduses on hageja toonud esile kostja lepingu rikkumised, kuna kostja ei ole täinud lepingu punktides 7 ja 8 toodud kohustusi ja kokkuleppeid, on näidanud avaldaja vastu üles jämedat tänamatust, kuna on õigustamatult jätnud täitmata kinkega seotud koormise või tingimuse“. Vastus apellatsioonkaebusele 35.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
36.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada, asi tuleb saata uueks arutamiseks samale maakohtule ja apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.
37.Asja materjalidest nähtub, et: - Pooled sõlmisid 27.05.2004 Tallinna notari Anne Saaberi juures kinnistu üleandmise, kinnistul asuva elamu isikliku kasutusõigusega koormamise ja ülalpidamislepingu ning asjaõiguslepingu. -Lepingu järgi andis hageja kostja omandisse Maardu linnas Huulheina tee 58 asuva kinnistu (edaspidi ka Maardu kinnistu). -Lepingu p 6.1 kohaselt oli kostja kohustuseks ehitada 3 aasta jooksul alates lepingu sõlmimisest kinnistule elamu. -Lepingu p 5.1 järgi leppisid pooled kokku, et kostja seab hageja kasuks kinnistule ehitatavale elamule tähtajatu kasutusõiguse. Lepingu järgi pidi hageja saama õiguse kasutada kinnistule rajatavas elamus ühte 20 m2 suuruse pindalaga tuba koos eraldi kasutatava ja ainult tema kasutuses oleva tualettruumi ja vannitoaga, koos õigusega kasutada kõrvalruume ulatuses, mis on vajalik hoonesse pääsemiseks ja väljumiseks kõigi välisuste kaudu. Õigus pidi hõlmama
7(11)
võimalust kasutada elamu juurde kuuluvat maad ulatuses, mis on vajalik ehitise kasutamiseks ja valdamiseks eelnimetatud viisil. Hagejal oli õigus kasutada eelnimetatud ehitise osa ise ja majutada sinna oma perekonnaliikmeid ning isikuid, keda on vaja tema eest hoolitsemiseks. Hageja ei olnud kohustatud kinnistul asuvate ehitiste kasutamise eest kostjale tasu maksma ning isiklik kasutusõigus pidi hagejale kuuluma tema eluajal. - Lepingu punktis 8.1 leppisid hageja ja kostja kokku, et kostja kohustub hagejat ülal pidama lepingus toodud ulatuses kogu kostja eluaja jooksul alates lepingu sõlmimisest. Lepingu punkti 8.2 järgi hõlmas ülalpidamiskohustus järgmisi kohustusi: kostja oli kohustatud tasuma kõik kulud seoses hageja kasutatavate ruumidega elamus, sh ekspluatatsioonikulud ja telefoniarved; teostama mõistlikus ulatuses remondi- ja parendustöid hageja kasutuses olevates ruumides; oma kulul ostma hagejale igapäevaselt vajaminevaid toiduaineid ulatuses, mida hageja võib mõistlikult eeldada tema senise elukorralduse põhjal ja ajal, mil hageja kasutab eluruumina kinnistul asuvat elamut; hageja haiguse korral hoolitsema hageja eest, valmistama talle söögi ning hoidma hageja haiguse ajal korras tema eluruumid, samuti tagama tervisehoiuteenuse osutamise (s.h ostma oma kulul ravimeid). -Hageja kasuks on Maardu kinnistule seatud tähtajatu kasutusõigus. -Maardu kinnistu suhtes on AS-ga Eesti Energia 15.11.2004 sõlmitud elektrienergia müügi ja võrguteenuse leping. 09.05.2006 on sõlmitud veevarustuse leping ja 23.09.2010.a. on sõlmitud kindlustusleping. - Harju Projektibüroo OÜ juhatuse liige TA kirjaliku kinnituse järgi oli antud ettevõte elamu aadressil Maardu linnas Huulheina tee 58 projekti koostajaks ning ehitusalaseid nõuandeid andis ja järelevalvet projekti realiseerimise üle tegi TA aastatel 2004 kuni 2011. - Maardu kinnistul paikneb valmisehitatud elamu. -2019. a toimus hagejaga õnnetusjuhtum ning kukkumise tõttu murdus hageja puusaliiges. -Vähemalt alates 2019.a peale hagejaga toimunud õnnetusjuhtumit elab hageja temale kuuluvas korteris Tallinnas, Mustamäel. -Hageja taganes 09.06.2022 poolte vahel sõlmitud lepingust, mis toimetati kostjale kätte 15.06.2022. Lepingust taganemise avalduses pakkus hageja kostjale võimalust lahendada vaidlust kohtuväliselt ehk võtta hagejaga ühendust telefoni teel või hageja volitatud esindajaga hiljemalt 15.08.2022, et leppida kokku notari juures asjaõiguslepingu sõlmimise kuupäev ja muud olulised asjaolud kinnistu omandi tagasiandmisega hagejale. Avalduses hoiatas hageja kostjat, et kui kostja hagejaga ühendust ei võta, pöördub hageja oma õiguste kaitseks kohtu poole. -Kostja vastas lepingulise esindaja kaudu 15.08.2022, et ta ei nõustu lepingust taganemisega.
38.VÕS § 572 lg 1 järgi ülalpidamislepinguga kohustub üks isik (ülalpeetav) andma teise isiku (ülalpidaja) omandisse või kasutusse vara või teatud esemed ja ülalpidaja kohustub ülalpeetavat viimase eluaja või muu kokkulepitud aja jooksul ülal pidama ja hooldama. VÕS § 574 järgi ülalpidaja peab ülalpeetavat ülal pidama ja hooldama viisil, mida ülalpeetav võib mõistlikult oodata tema poolt üleantu väärtuse ning tema senise elukorralduse põhjal. Ülalpidaja peab ülalpeetavale tagama mõistliku eluaseme ning tema haiguse korral vajaliku hoolitsuse ja tervishoiuteenuse osutamise. VÕS § 575 järgi ülalpeetav võib ülalpidamislepingust taganeda samadel alustel ja korras nagu kinkija kinkelepingust. Kui kinkeleping on täidetud, võib kinkija VÕS § 268 lg 1 järgi lepingust taganeda ja kingitud eseme alusetu rikastumise sätete järgi kingisaajalt välja nõuda VÕS § 267 p-des 1-3 ettenähtud juhtudel, mh siis, kui kingisaaja on oma käitumisega näidanud kinkija või tema lähedase inimese vastu üles jämedat tänamatust või kui kingisaaja jätab õigustamatult täitmata
8(11)
kinkega seotud koormise või tingimuse. VÕS § 270 lg 1 esimese lause järgi kinkija võib kinkelepingust taganeda ühe aasta jooksul alates ajast, mil ta sai teada või pidi teada saama oma taganemise õiguse tekkimisest. 39.Apellatsioonimenetluses vaidlevad pooled jätkuvalt selle üle, kas lepingust taganemise formaalsed ja materiaalsed eeldused on täidetud. Vaidluse all ei ole, et lepingust taganemise formaalsed eeldused on täidetud osaliselt, st osas, milles hageja on edastanud lepingust taganemise avalduse VÕS § 188 lg 1 kohaselt. Samas on poolte vahel vaidlus selles, kas hageja on taganemisel järginud VÕS § 270 lg-s 1 sätestatud tähtaega.
40.Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt on kostja rikkunud poolte vahel sõlmitud lepingut kuna: 1) ei ehitanud lepingus kokkulepitud ajaks kinnistule elamut, millest ringkonnakohus saab aru nii, et hageja heidab kostjale ette lepingu rikkumist seetõttu, et ta ei saanud kokkulepitud ajast kasutada elamispinda Maardu kinnistul; 2)kostja on jätnud täitmata kohustuse hagejat ülal pidada ja tema eest hoolitseda (edaspidi ka ülalpidamiskohustus), mida hageja peab ka jämedaks tänamatuseks. 41.Kuna ka taganemisavalduses on viidatud taganemise alustena eelviidatud põhjustele, viidetega poolte vahel kokku lepitud kostja kohustustele, siis on ebaõige maakohtu seisukoht, et taganemisavalduses puuduvad konkreetsed etteheited kostja kohustuste rikkumiste kohta.
42.Maakohus asus seisukohale, et lepingust taganemise formaalsed eeldused on täitmata, kuna hageja esitas taganemisavalduse tähtaega ületades. Ringkonnakohtu arvates tuvastas maakohus põhjendatult, et elamu valmisehitamise tähtaja rikkumisele tuginemine taganemise õiguslikku tagajärge kaasa ei toonud, sest sellele rikkumisele tuginemisel on kostja ületanud seaduses sätestatud üheaastast tähtaega. TA`i kirjaliku kinnitusega saab lugeda tõendatuks, et elumaja oli kinnistule ehitatud hiljemalt 2011.a, seega 2022.a taganemisavalduses toodud etteheide poolte kokkuleppest hiljem elamu valmimise kohta on esitatud hilinenult. 43.Nõustuda ei saa samas maakohtu seisukohaga, et kuna hageja väidetel ei täida kostja vähemalt alates 2019.a hageja suhtes ülalpidamiskohustust, siis ei toonud taganemine kaasa õiguslikku toimet, taganemisavalduse hilinenult esitamise tõttu. Ringkonnakohus leiab, et maakohus esitas selle seisukoha olukorras, kus asja lahendamiseks vajalikud asjaolud olid välja selgitamata. Menetluses esitas hageja väited, et kostja on rikkunud kestvalt, st alates poolte lepingu sõlmimisest, oma ülalpidamiskohustust hageja suhtes. Kostja väitis, et ta on ülalpidamiskohustust kohaselt täitnud, sh 2019.a kui hagejaga juhtus õnnetus viisid nii kostja, tema abikaasa kui ka poeg toitu Hiiu haiglasse, kus hageja viibis ja peale haiglast lahkumist Mustamäe korterisse, kus hageja viibis. Asjast nähtuvalt puudub vaidlus selles, et taganemisavalduse tegemise ajal kostja oma ülalpidamiskohustust hageja suhtes ei täitnud. Millisel ajal ja mis põhjusel kostja enam oma kohustust ei täitnud on asjas tuvastamata. Seega ei ole põhjendatud ka maakohtu seisukoht, et hageja taganemisavalduses toodud ülalpidamiskohustuse rikkumisele tuginemine on esitatud tähtaega ületades. Täiendavalt osutab ringkonnakohus sellele, et ülalpidamiskohustus on oma olemuselt kestvusvõlasuhe, mida tuleb rikkumisele tuginemise tähtaegsuse tuvastamisel samuti arvestada. 44.Ringkonnakohtu arvates on ekslik maakohtu seisukoht, et hageja oleks pidanud kostjale enne taganemist andma täiendava tähtaja. Kuna ülalpidamislepingust taganemisele kohaldatakse kinkelepingust taganemise sätteid, kuid kinkelepingust taganemisel pole vaja anda täiendavat tähtaega rikkumise kõrvaldamiseks, siis puudus ka hagejal kohustus enne taganemist kostjale rikkumise kõrvaldamiseks anda täiendav tähtaeg.
9(11)
45.Ringkonnakohus leiab, et kuna maakohus tuvastas ennatlikult, kõiki asjaolusid eelnevalt välja selgitamata, et taganemise formaalsed eeldused on täitmata, jäi sisuliselt kontrollimata, kas taganemise õigusliku toime kaasatoomiseks esinesid materiaalsed alused. Maakohus on leidnud, et kostjal oli hageja ülalpidamiskohustus kinnistul Maardu linnas Huulheina tee 58 ning põhimõtteliselt vastab see ka poolte vahel sõlmitud lepingu p-le 8.1, kuid maakohus on jätnud tähelepanuta, et kostja on ise esile toonud, et ta täitis oma ülalpidamiskohustust ka siis kui hageja ei viibinud Maardu kinnistul. See asjaolu viitab sellele, et erinevalt kirjalikus lepingus kokkulepitust võisid pooled sõlmida ülalpidamiskohustuse täitmiseks täiendavaid kokkuleppeid.
46.Maakohus on jätnud tähelepanuta ka selle, et hagi alusena on hageja esile toonud, et tal ei võimaldata Maardu kinnistul elada, tal puuduvad kinnistul asuva elamu kasutamiseks võtmed ning samuti on kostja blokeerinud võimaluse, et hageja saaks kostjaga ühendust telefoni teel. Kostja on esile toonud, et enne 2019.a sõidutati hagejat pidevalt Maardu elamu ja Mustamäe korteri vahet. Miks selline asjaolude korradus katkes pole võimalik asjast aru saada. Kostja ei ole asjas esitanud väiteid, et hagejal on olnud võimalik takistusteta Maardu kinnistut kasutada ning kostja on nõus seal jätkuvalt tema ülalpidamiskohustust täitma. Seega on jäänud asjas olulised asjaolud välja selgitamata ning tõenäoliselt ka asjakohased tõendid esitamata, et tuvastada taganemisavalduse materiaalsete eelduste esinemise tõendatus.
47.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu seisukoht selles, et hageja hagi tuleks rahuldamata jätta ka siis, kui taganemise materiaalsed eeldused oleks täidetud, on põhimõtteliselt ebaõige, kuna kostja oli nõus poolte vahel sõlmitud lepingus märgitud kinnistu väärtuse hüvitama. Sellest saab ringkonnakohus aru nii, et kostja sooviks on samuti vabaneda hageja ülalpidamiskohustusest.
48.Nõustuda ei saa ka sellega, et hageja on kinnistu taganemisõiguse aja väärtuse jätnud täielikult tõendamata. Hageja esitas erinevaid kinnistute müügikuulutusi Maardu piirkonnas. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja poolt kostjale ülaantud kinnistul asus suvila. See on käesoleval ajal asendatud kostja poolt ehitatud elamuga. Kui kostja tugineb sellele, et kinnistu väärtust taganemisõiguse ajal ei saa tõendada esitatud müügikuulutustega, kuna hageja poolt üleantud kinnistu ei olnud sellise väärtusega ehitisi, mis nähtuvad hageja esitatud tõenditest, siis tulnuks kohtul kostjale selgitada, et kostja väidete tõendamiseks tuleb tal esitada täiendavaid tõendeid. Sellist tõendamiskoormise jaotust tulnuks maakohtul kostjale selgitada, kui maakohtu arvates on asja lahendamiseks vajalik tuvastada üleantud kinnistu hüpoteetiline väärtus taganemisavalduse esitamise seisuga. 49.Kuna maakohus on jätnud asja õigeks lahendamiseks vajalikud asjaolud olulises ulatuses tuvastamata ning asjas võib nõuetekohase eelmenetluse läbiviimisel lisanduda oluliselt uusi asjaolusid ning tõendeid, siis tuleb tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Asja uueks arutamiseks saatmine samale maakohtule on põhjendatud muuhulgas sellega, et ringkonnakohus ei saa hakata esimesena tuvastama vaidluse lahendamiseks olulisi asjaolusid ja esimesena hindama sisuliselt tõendeid. Tagamaks pooltele õigust kohtuotsust vaidlustada asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas, peab esmalt oma seisukohad avaldama esimese astme kohus.
Menetluskulude jaotus 50.Menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise otsustab maakohus, sõltuvalt asja lahendamise lõpptulemusest.
10(11)
/allkirjastatud digitaalselt/
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.