2.Lõpetada Axxx Rxxxxx ja Vxxxx Rxxxxx kaasomand kinnistule, mis on kantud registriossa nr xxxxx (aadress xxxxx maakond, xxxx vald, xxxxxxxxxx küla, xxxxxx kinnistu) kinnisasja müümisega avalikul enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras.
Pooltel tuleb enampakkumise korraldamiseks pöörduda kohtutäituri poole.
4.Rahuldada Axxx Rxxxxx ja Vxxxx Rxxxxx taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks osaliselt.
Resolutsiooni punktis 2 nimetatud kinnisasja avalikul enampakkumisel müügist saadava raha arvel tuleb esmalt tasuda kinnisasja avalikul enampakkumisel müümise kulud (täitekulud). Seejärel tuleb tasuda Axxx Rxxxxx, Vxxxx Rxxxxx ja Nordea Bank Finland Plc Eesti filiaal vahel 18.06.2008 sõlmitud laenulepingust nr 09220170317 tulenevate kohustuste jääk avaliku enampakkumise aja seisuga. Ülejäänud raha tuleb jagada Axxx Rxxxxx ja Vxxxx Rxxxxx vahel võrdselt.
Mõista Vxxxx Rxxxxxxx Axxxxxxxxxxxkasuks välja menetluskulud 1374 eurot.
Edasikaebamise kord ja tähtaeg Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Selgitus menetlusabi taotlejale Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
HAGEJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
1.Axxx Rxxxs esitas Vxxxx Rxxxxx vastu hagi kaasomandi lõpetamiseks. Hageja palus lõpetada poolte kaasomand xxxxxxxkinnistule (registriosa nr xxxxx) müümisega avalikul enampakkumisel. Avaliku enampakkumise tulemist saadu eest tuleks tasuda Nordea panga ja poolte vahel 25.06.2008 sõlmitud laenulepingust nr 09220170317 tulenevad kohustused, tasuda laenulepingu tagatiseks oleva hüpoteegi kande kustutamisega seotud kulud ning ülejäänud summa jagada poolte vahel võrdselt. Hagiavalduse kohaselt ostsid hageja ja kostja 20.06.2008 xxxxx maakonnasxxxxx vallas xxxxxxxxxxxkülas asuva xxxxxx kinnistu, mis kuulub poolte kaasomandisse võrdsetes mõttelistes osades. Kinnistu ostmiseks võeti Nordea pangast ühiselt laen 480 000 krooni ning laenu tagatiseks seati hüpoteek hageja ainuomandis olevale korterile xxxxxx, xxxxx tn xxxx. Pooled abiellusid ning on kinnistut ühiselt kasutanud maakoduna. Poolte abielu on lõppenud ning kinnistu ühiskasutus pole võimalik. Hageja ei soovi kinnistu ainuomandit ning seda ei ole võimalik jagada reaalosadeks. Kostja on soovinud saada kinnistu omanikuks, kuid ei ole teinud hagejale hinnaettepanekut kaasomandi osa väljaostuks. Hageja leiab, et kostja pole huvitatud või võimeline kaasomandi lõpetamise osas kohtuväliselt kokku leppima. Seetõttu on hageja olnud sunnitud pöörduma kohtu poole. Hageja soovib enampakkumisel kustutada laenulepingu tagatiseks oleva hüpoteegi xxxxxxxxxxxxx xxxxx korterilt. Hageja leidis vastuseks kostja vastuväidetele, et ta on tasunud suurema osa xxxxxx kinnistuga seotud kulutustest ning vaidleb vastu kostja nõudele saada müügi korral hagejast suurem summa. xxxxxx kinnistu pole kunagi olnud kostja elukoht, kostja kasutab seda alates abielu lõppemisest ilma hagejaga kokku leppimata. Riigilõiv ja kindlustusmaksed tasuti pärast laenulepingu sõlmimist ning kostja ei ole tõendanud, et ta ei ole sissemaksu summas 20 000 krooni tasaarveldanud võetud laenusumma arvelt. Kinnistu ostmisest kuni abiellumiseni kandsid hageja ja tema sugulased kinnistuga seotud kulusid kokku 28 204,46 eurot. Hageja esitas vastuväited kostja poolt nimetatud kinnistu hinna ja esitatud asjatundja arvamuse kohta. Hageja oli nõus, et kostja saab kinnistu ainuomanikuks. Hageja täpsustas 19.01.2024 kohtuistungil, et kui kinnistu läheb avalikule enampakkumisele, tuleb see müüa täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras kohtutäituri vahendusel. Kinnistu müüakse alghinnaga 83 000 eurot. 2/7
KOSTJA VASTUVÄITED
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Kinnisasja müük oleks ebaõiglane, kuivõrd kostja kaotaks sellega oma kodu. Kostja vastuväidete kohaselt oli xxxxxx kinnistu hind 480 000 krooni ning kostja tasus kinnistu ostmisel sissemaksu 20 000 krooni. Kostja tasus ka riigilõivu ja kinnisasja kindlustusmakse kokku summas 1720 krooni. Kostja on seega panustanud kinnisasja soetamisse 4,5% kogukuludest, ülejäänud ostuhind on tasutud pangalaenuga. Hetkel on xxxxxxxkinnistu väärtuseks 53 000 eurot ning arvestades kostja panust kinnisasja soetamisse on kostja ainupanuseks 2385 eurot (4,5%). Kostja tasaarvestab käesolevaga enda nõude hageja vastu ning peab saama tulemist 2385 eurot rohkem. Kostja teatas esialgses vastuses, et soovib saada xxxxxx kinnistu ainuomanikuks ning võtta üle laenulepingust tulenevad kohustused. Kostja oli nõus tasuma hagejale hüvitist 15 807,5 eurot. Lõplikes seisukohtades kinnitas kostja, et tal ei ole majanduslikult võimalik tasuda hagejale tema soovitud summat kaasomandi ainuomanikuks saamise eest. Pooled elasid abikaasadena hagejale kuuluvas korteris. Kostja on tasunud enda lahusvarast korteri ülalpidamiseks vajalikke kulusid 365,67 euro ulatuses ning teinud remondikulutusi 1332,46 euro ulatuses. Kostja teostatud remondi tulemusena on korteri väärtus tõusnud 31 316,71 eurot. Korteriomandiga seonduvaid kulusid on abielu kestel kantud abikaasade ühisvarast ning PKS § 34 lg 1 kohaselt peab hageja selle hüvitama. Välistatud ei ole ka see, et arvestades kostja panust võib lugeda korteri seltsinguvaraks. Kostja teatas 19.01.2024 kohtuistungil, et ei taotle kostja poolt xxxxxx kinnistule tehtud kulude arvesse võtmist (dtl 294). Pooled soetasid abielu kestel xxxxxxxx kinnistu, mille väärtuseks oli 465,10 eurot ning kostja leidis, et mõistlik oleks lõpetada korraga ka xxxxxxxx kinnistu ühisomand. Kostja soovis saada ka xxxxxxxx kinnistu ainuomanikuks ning tegi hagejale ettepaneku anda asi kostja ainuomandisse hüvitise 300 eurot eest. Kostja leidis 07.02.2024 seisukohas, et kohtulikus eksperthinnangus ei ole arvestatud võrreldava tehinguna 5 km kaugusel asuvat 2023.a müüdud kinnistut, arvestatud keldrist leitud vammiga ning muude kinnistul olevate probleemsete kohtadega. Õiglane hind kujuneb kahe akti keskmisest ning see tuleks määrata avalikul enampakkumisel müügi korral alghinnaks. Laenulepingust tulenevaid laenumakseid on teinud vaid kostja, hageja ei ole enda osa kostjale hüvitanud. Seega tuleb enampakkumise tulemist kostjale tasuda laenumaksete summa. Kostja on tasunud igakuiselt laenumakseid summas ca 150 eurot kuus.
KOHTU PÕHJENDUSED JA OTSUSTUS
3.Kohus loeb esitatud dokumentaalsete tõenditega tõendatuks järgmised asjaolud: • hageja ja kostja ostsid 20.06.2008 xxxxx maakonnas xxxxxvallas xxxxxxxxxx külas asuva xxxxxx kinnistu, mis kuulub poolte kaasomandisse võrdsetes mõttelistes osades (dtl 6-14); • kinnistu ostmiseks sõlmisid pooled 18.06.2008 laenulepingu, millega võtsid Nordea Bank Finland Pic Eesti filiaalist laenu 35 151 eurot (dtl 145-147). Laenu tagatiseks seati hüpoteek hageja ainuomandis olevale korterile xxxxxx, xxxxxxxxxxxxx (dtl 146, 15-21). Kohtute infosüsteemi ja rahvastikuregistri kannete kohaselt abiellusid hageja ja kostja xxxxxxxxxx. Poolte abielu lõppes xxxxxxxxxx kohtuotsusega, vastav kanne on tehtud
3/7
30.06.2023. Seega osteti vaidlusalune xxxxxx kinnistu enne abielu sõlmimist, tegemist on poolte kaasomandis oleva varaga.
4.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kaasomanik ei pea põhjendama, miks ta kaasomandit lõpetada soovib. Kostja on vaielnud kaasomandi lõpetamisele vastu. Kohus võib jätta kaasomandi erandlikult ka lõpetamata, kui lõpetamine või taotletav lõpetamise viis oleks vastuolus hea usu põhimõttega ega oleks õiglane. Kaasomandi lõpetamise otsustamisel ei ole takistuseks pelgalt see asjaolu, et keegi kaasomanikest on lõpetamise vastu. Kohus leiab, et käesolevas asjas ei esine erandlikke asjaolusid, mis tooks kaasa kaasomandi lõpetamata jätmise. Kui kostja soovib kinnistut enda ainuomandisse, oli tal võimalus esitada vastuhagi ning nõuda kaasomandi temale jätmist hüvitise tasumise vastu. Lisaks on tal võimalus osaleda avalikul enampakkumisel. Kostja puhul on tegemist 43-aastase terve mehega, kes ei jää eelduslikult ilma elukohata. Hageja väitel ei ole pooled enne abielu lõpetamist kasutanud kinnistul asuvat hoonet püsiva elukohana ning ka kostja ütlustest nähtuvalt ei ole hoone sellises seisukorras, et selle tagatisel saaks võtta pangalaenu. Poolte esitatust nähtuvalt ei ole seega tegemist kostja pikaajalise püsiva elukohaga, mille väljaostmine on kostja tervisest, vanusest vms asjaoludest tulenevalt keeruline või võimatu. Kohus rahuldab hageja nõude kaasomandi lõpetamiseks.
5.AÕS § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Hageja on taotlenud kaasomandi lõpetamist müügiga avalikul enampakkumisel. Kohus on andnud kostjale tähtaja vastuhagi esitamiseks, kostja vastuhagi ei esitanud. Seega rahuldab kohus hagi ja määrab, et xxxxxx kinnistu tuleb müüa avalikul enampakkumisel.
6.Hageja nõude ja täpsustuse kohaselt tuleks kinnistu müüa avalikul enampakkumisel täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras kohtutäituri vahendusel alghinnaga 83 000 eurot. Kostja vastuväite kohaselt on hageja nimetatud hind liialt kõrge. Kohus käsitleb hageja taotlust taotlusena kohtuotsuse täitmise korra kindlaks määramiseks TsMS § 445 lg 1 järgi. Kohus selgitab, et sel viisil vara müügiks tuleb pooltel enampakkumise korraldamiseks pöörduda kohtutäituri poole. Kostja on kinnistu hinna tõendamiseks esitanud asjatundja arvamuse, mille kohaselt vaidlusaluse kinnistu hind oli 10.05.2023 hindamise ajal 53 000 eurot (dtl 56-96). Kohtuliku ekspertiisi käigus on ekspert nimetanud kinnistu hinnaks 15.12.2023 seisuga 83 000 eurot. Mõlema hindamisakti täpsus on 10% (dtl 209-279). Hindamisaktide hinnad tulenevad tõenäoliselt sellest, et võrdlustehingud on erinevad. Esimese akti aluseks olevad tehingud toimusid 2022. a septembris ja oktoobris, teise akti aluseks olevad tehingud 2023. aasta mais, septembris ja oktoobris. Kosja viibis ka kohtu määratud ekspertiisi tegemise juures ning sai hindajale edasi anda kõik maja puuduste kohta olemas oleva info. Kohtul ei ole alust kahelda eksperdi määratud hinnas ja seega tuleb enampakkumise alghinnaks määrata 83 000 eurot. Kui kinnistut selle hinnaga müüa ei õnnestu (s.t kui tegelik turuhind on madalam), on kohtutäituril õigus hinda alandada TMS § 100 lg 5 sätestatud korras. Kinnistu müümine 4/7
kõrgema hinnaga ei saa olla poolte huvidega vastuolus. Kinnistu müük enampakkumisel ei pea toimuma hinnaga, millega kostja seda osta sooviks – see ei ole enampakkumise mõte. Kohus jätab kõrvale kostja esitatud 17.06.2008 hinnangu, kuna ei ole selge, mida kostja sellega tõendada soovib (dtl 194-202).
7.Hageja palus avaliku enampakkumise tulemist saadud raha jagada nii, et selle eest tasutakse Nordea panga ja poolte vahel 25.06.2008 sõlmitud laenulepingust nr 09220170317 tulenevad kohustused ning laenulepingu tagatiseks oleva hüpoteegi kande kustutamisega seotud kulud. Ülejäänud summa tuleb jagada poolte vahel võrdselt. Kostja vastuväite kohaselt tuleb kostjale enampakkumise tulemist tasuda laenumaksete summa. Kostja on tasunud laenulepingust tulenevaid igakuiselt laenumakseid umbes 150 eurot kuus. Kohus käsitleb neid taotluseid poolte taotlusena kohtuotsuse täitmise korra kindlaks määramisena TsMS § 445 lg 1 järgi. 7.1 Esmalt määrab kohus, et kinnisasja avalikul enampakkumisel müügist saadava raha arvel tuleb kõige pealt tasuda korteri avalikul enampakkumisel müümise kulud (täitekulud). TMS § 95 lg 2 sätestab, et täitekulude katmisest ning sissenõude rahuldamisest ülejääv summa tagastatakse võlgnikule. Kui kinnisasja avalik enampakkumine toimub täitemenetluse seadustikus ette nähtud korras, on täituril õigus saada ka täitekulusid. Kohus lähtub sel juhul TMS § 95 lg 2 sätestatust, mis tagab kohtutäiturile tema tasu saamise. 7.2 Kohus leiab, et hageja nõue laenulepingust tekkinud kohustuse täitmiseks tuleb rahuldada. VÕS § 411 kohaselt on tarbijal õigus võetud krediit ennetähtaegselt tagasi maksta. Kui kohtulahendiga otsustatakse kaasomandi lõpetamine täitemenetluses kinnistu müügiga enampakkumisel, võib kohus poole taotlusel kindlaks määrata nii enampakkumise alghinna kui ka otsustada selle, et laenujääk makstakse tagasi enampakkumise tulemi arvel. Kohus on tuvastanud, et kinnistu ostmiseks sõlmisid pooled 18.06.2008 laenulepingu nr 09220170317, millega võtsid Nordea Bank Finland Pic Eesti filiaalist laenu 35 151 eurot. Kuna hageja on soovinud kinnistu ostmiseks võetud laenu ettetähtaegset tagastamist, määrab kohus, et kinnistu müügist saadud rahast tuleb tasuda tasumata laenumaksed. 7.3 Kohus jätab rahuldamata hageja taotluse kanda enampakkumisel saadud rahast ka laenulepingu tagatiseks oleva hüpoteegi kande kustutamisega seotud kulud. Hüpoteek on seatud hagejale kuuluvalt kinnisasjale (korteriomandile) Luminor Bank AS kasuks. Hüpoteegi kanne ei eelda, et hüpoteegipidajal (s.o Luminor Bank AS-il) oleks hagejaga sõlmitud laenuleping, mida hüpoteek tagab. AÕS § 325 lg 4 sätestab, et hüpoteek ei eelda tagatava nõude olemasolu. Ainuüksi see, et pooled tasuvad laenulepingust tuleneva laenu ei lõpeta automaatselt seatud hüpoteeki. Kui laenulepingust tulenev võlgnevus on tasutud, on võimalik Luminor Bank AS-il loobuda hüpoteegist. AÕS § 329 lg 1 kohaselt kantakse seejärel hüpoteek hageja nimele. Kui hageja oma nimele hüpoteeki ei soovi, on võimalik ka hüpoteek lõpetada AÕS § 330 järgi. Mõlemal juhul on selleks vaja Luminor Bank AS notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud avaldust. Hüpoteegi lõpetamisel tuleb kinnistusosakonnale esitada ka hageja notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud nõusolek.
5/7
Tegemist on hageja kinnistule seatud hüpoteegiga ning seadus ei nõua kostja nõusolekut hüpoteegi kustutamiseks või hageja nimele kandmiseks. Kuna seadusest ei tule kostja kohustust kanda hüpoteegi lõpetamisega seotud kulusid, ei ole neid kulusid võimalik kinni pidada ka enampakkumisel saadud summast. Kohus jätab selles osas hageja nõude rahuldamata. Kohus selgitab hagejale, et tal ei ole kohustust hüpoteegi oma nimele kandmiseks või kustutamiseks panga poole pöörduda. Hagejal on võimalik seatud hüpoteeki kasutada ka tulevikus laenu võtmisel, kui selleks vajadus tekib. 7.4 Kohus jätab rahuldamata ka kostja taotluse enampakkumisel saadud rahast kostja tasutud igakuiste laenumaksete hüvitamiseks. Pooled võtsid koos laenu, s.t tegemist on solidaarkohustusega. VÕS § 69 lg 1 sätestab, et omavahelises suhtes peavad solidaarvõlgnikud kohustuse täitma võrdsetes osades, kui seadusest, lepingust või kohustuse olemusest ei tulene teisiti. Seega peaksid pooled alates abielu (s.t varaühisuse) lõppemisest eelduslikult tasuma laenumakseid võrdselt. Kui kostja on tasunud laenumakseid üksinda, on tal õigus esitada VÕS § 69 lg 2 alusel hageja vastu nõue poole tasutud laenusumma hüvitamiseks. Selleks, et kohus saaks hagejalt kostja kasuks mingi summa välja mõista, oleks kostja pidanud esitama sellekohase vastuhagi. Kostja ei ole vastuhagi esitanud ning kohtul ei ole järelikult nõuet, mida lahendada. Kohus ei saa kostja taotlust käsitleda tasaarvestusavaldusena, kuna kostja ei ole seda selgelt tasaarvestusena vormistanud. Lisaks eeldab tasaarvestus, et hagejal oleks nõue kostja vastu. Enampakkumise tulemusel ei teki kummalgi poolel nõuet teise poole vastu, nad saavad raha kohtutäiturilt täitemenetluse seadustikus ette nähtud korras. Kohus selgitab kostjale, et tal on õigus nõuda hagejalt poole tasutud summa hüvitamist, aga selleks tuleb pöörduda hageja poole ja näidata täpselt ära, millise summa hüvitamist kostja nõuab. Kui hageja vabatahtlikult poolt kostja tasutud laenu ei hüvita (näiteks juhul, kui poolte vahel oli teistsugune kokkulepe), on kostjal õigus esitada hagiavaldus kohtusse. Kohus ei saa seda nõuet lahendada praeguses menetluses.
8.Kohus jätab kõrvale kostja viited 28.07.2017 ostetud xxxxxxxx kinnistule (dtl 97). Hageja on hagis taotlenud ainult xxxxxx kinnistu jagamist ning kostja ei ole esitanud vastuhagi seoses xxxxxxxx kinnistuga. TsMS § 5 lg 1 sätestab, et hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Kuna kohtule ei ole esitatud nõuet xxxxxxxx kinnistu jagamiseks, ei saa kohus ka seda nõuet lahendada. Kohus jätab kõrvale ka kõik väited ja tõendid, mis puudutavad xxxxxx kinnistule lisaks laenulepingule tehtud kulutusi. Pooled on kohtuistungil kinnitanud, et ei soovi neile kulutustele tugineda. Kohus ei pea asjakohasteks kostja viiteid xxxxxxxxxxxxx korteriomandi remondile ja ülalpidamisele. Kostja ei ole esitanud sellega seoses hageja vastu mitte ühtegi nõuet.
9.Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. Kohus rahuldab hagi kaasomandi lõpetamiseks. Kohus jätab rahuldamata hageja nõude seoses hüpoteegi kustutamise kulude hüvitamisega, kuid see on võrreldes hageja ülejäänud nõudega ebaoluline osa.
6/7
Kohus ei pea põhjendatuks jätta menetluskulusid poolte endi kanda. Kostja ei ole teinud menetluse kestel hagejale kompromissettepanekut, mis annaks hagejale sarnase hüvitise nagu kaasomandi lõpetamine kohtuotsusega. Hageja palus kostjalt välja mõista menetluskuluna riigilõivu 420 eurot, ekspertiisi tasu 954 eurot ning õigusteenuse osutamise kulu 121,50 eurot. Kohus leiab, et hageja menetluskulud on olnud vajalikud ja põhjendatud osaliselt. Riigilõivu tasumise kohustus tuleneb seadusest ning hageja on kohtu andmete kohaselt tasunud riigilõivu 420 eurot. Lisaks on hageja tasunud TsMS § 143 p 1 kohaselt asja läbivaatamise kuluna ekspertiisitasu 954 eurot. Kuna ekspertiisikulu tekkis kostja soovist lõpetada vaidlus kompromissiga, loeb kohus selle kulu tegemise põhjendatuks. Kohus ei loe põhjendatuks hageja nõuet õigusteenuse kulu hüvitamiseks, kuna hageja on kõik esitatud menetlusdokumendid allkirjastanud ise. Kokku kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele menetluskulude katteks 1374 eurot.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik
7/7
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.