2-23-14571 Osaühingu Krunk avaldus Tööstuse tn 6a kinnisasjale juurdepääsu tagamiseks ja selle kasutamise tasu määramiseks Avalduse lahendamine
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: osaühing Krunk, registrikood 10928654, seaduslik esindaja S S Puudutatud isik I: aktsiaselts Esfil Tehno, registrikood 10548294, seaduslik esindaja V K Puudutatud isik II: aktsiaselts Sillamäe Sadam, registrikood 10318973, esindajad K K , G A K , M V Puudutatud isik III: Sillamäe linn, seaduslik esindaja T K
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada osaühingu Krunk avaldus.
2.Määrata juurdepääs Tööstuse tn 6a kinnisasjale (registriosa 4908608, asukoht Tööstuse tn 6a, Sillamäe) avalikult kasutatavalt teelt üle järgmiste kinnisasjade: Tööstuse tn 6, Sillamäe (registriosa nr 3647508), ja Kesk tn 2m, Kesk tn 2v, L. Tolstoi tn 7g, Kesk tn 2, Sillamäe (registriosa nr 649408).
3.Juurdepääs Tööstuse tn 6a kinnisasjale (registriosa nr 4908608) üle Tööstuse tn 6 (registriosa nr 3647508) kinnisasja määrata järgmiselt:
Juurdepääs kulgeb mööda rajatavat teed, mis asub piki Tööstuse tn 6 kinnisasja raudteepoolset piiri ja mille asukoht on märgitud määrusele lisatud plaanil, ruumikuju tunnus piiratud asjaõiguste ruumiandmete infosüsteemis on XX.
3.2.Juurdepääs on tähtajatu ja ööpäevaringne ning kasutamiseks nii jalgsi kui ka sõidukitega.
3.3.Servituudiala laius on kuni 8 meetrit.
3.4.Juurdepääsu rajab omal kulul Tööstuse tn 6a kinnisasja omanik, kes kooskõlastab ehitamisega seotud tegevuse Tööstuse tn 6 kinnisasja omanikuga.
3.5.Kõik servituudialaga seotud aastaringsed hooldustööd ning vajalikud remont- ja korrastustööd teeb ja nende kulud kannab Tööstuse tn 6a kinnisasja omanik. 1(9)
2-23-14571
3.6.Tööstuse tn 6a kinnisasja omanik peab juurdepääsuteed kasutama heaperemehelikult ning tagama, et teeservituudi teostamisest ei tekiks Tööstuse tn 6 kinnisasjale kahju ega kahjulikke mõjutusi keskkonnale. Tööstuse tn 6a kinnisasja omanik on kohustatud omal kulul likvideerima kõik tee kasutamisest Tööstuse tn 6 kinnisasjale tekitatud pinnasekahjustused.
3.7.Tööstuse tn 6a kinnisasja omanik peab omal kulul võtma maha servituudialal paikneva betoonmüüri ja asendama sissepääsu Tööstuse tn 6 kinnisasjale Kesk tn 2 kinnisasja poolt väravatega ning eraldama servituudiala Tööstuse tn 6 kinnisasja muust osast kõrge aiaga.
3.8.Tööstuse tn 6a kinnisasja omanik peab alates määruse jõustumisest tasuma Tööstuse tn 6 kinnisasja omanikule aastas juurdepääsutasu suuruses, mis tuleb arvutada järgmiselt: 2000 (eurot) × võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär (diskontomäär, praegu 12,5%). Iga järgneva aasta tasu tuleb tasuda iga aasta 1. veebruariks järgneva 12 kuu eest.
4.Juurdepääs Tööstuse tn 6a kinnisasjale (registriosa nr 4908608) üle Kesk tn 2 (registriosa nr 649408) kinnisasja määrata järgmiselt:
4.1.Juurdepääs kulgeb mööda rajatavat teed, mis algab Kesk tn 2 kinnisasjal paikneva raudteeülekäigu tõkkepuust ja lõpeb Tööstuse tn 6 kinnisasja raudteepoolses nurgas ning mille asukoht on märgitud määrusele lisatud plaanil, ruumikuju tunnus piiratud asjaõiguste ruumiandmete infosüsteemis on XX.
4.2.Juurdepääs on tähtajatu ja ööpäevaringne ning kasutamiseks nii jalgsi kui ka sõidukitega.
4.3.Servituudiala laius on kuni 8 meetrit.
4.4.Juurdepääsu rajab omal kulul Tööstuse tn 6a kinnisasja omanik, kes kooskõlastab ehitamisega seotud tegevuse Kesk tn 2 kinnisasja omanikuga.
4.5.Kõik servituudialaga seotud aastaringsed hooldustööd ning vajalikud remont- ja korrastustööd teeb ja nende kulud kannab Tööstuse tn 6a kinnisasja omanik.
4.6.Tööstuse tn 6a kinnisasja omanik peab juurdepääsuteed kasutama heaperemehelikult ning tagama, et teeservituudi teostamisest ei tekiks Kesk tn 2 kinnisasjale kahju ega kahjulikke mõjutusi keskkonnale. Tööstuse tn 6a kinnisasja omanik on kohustatud omal kulul likvideerima kõik tee kasutamisest Kesk tn 2 kinnisasjale tekitatud pinnasekahjustused.
4.7.Tööstuse tn 6a kinnisasja omanik peab alates käesoleva määruse jõustumisest tasuma Kesk tn 2 kinnisasja omanikule aastas juurdepääsutasu suuruses, mis tuleb arvutada järgmiselt: 1200 (eurot) × võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär (diskontomäär, praegu 12,5%). Iga järgneva aasta tasu tuleb tasuda iga aasta 1. veebruariks järgneva 12 kuu eest.
5.Kohustada aktsiaseltsi Esfil Tehno andma nõusolek teeservituudi kandmiseks registriosa nr 3647508 III jakku kinnistu registriosa nr-ga 4908608 igakordse omaniku kasuks määruse p-s 3 määratud tingimustel. Määrus asendab aktsiaseltsi Esfil Tehno tahteavaldust.
6.Kohustada aktsiaseltsi Sillamäe Sadam andma nõusolek teeservituudi kandmiseks registriosa nr 649408 III jakku kinnistu registriosa nr-ga 4908608 igakordse omaniku kasuks määruse p-s 4 määratud tingimustel. Määrus asendab aktsiaseltsi Sillamäe Sadam tahteavaldust.
7.Menetluskulud jätta osaühingu Krunk kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad. Toimetada kohtumäärus kätte avaldajale ja puudutatud isikutele.
2(9)
2-23-14571
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul kohtumääruse kättesaamise päevale järgnevast päevast arvates.
ASJAOLUD
1.Osaühing Krunk (avaldaja) esitas avalduse talle kuuluvale Tööstuse tn 6a, Sillamäe registriosa nr 4908608), kinnisasjale juurdepääsu ja selle kasutamise tasu määramiseks asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 alusel. Kinnisasjale puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Korduvatele püüdlustele vaatamata ei ole avaldajal õnnestunud küsimust naaberkinnisasjade omanikega lahendada.
2.Tööstuse tn 6a kinnisasi tekkis Tööstuse tn 6 (registriosa nr 3647508) kinnisasja jagamise tulemusel aastal 2010. Jagamise ajal oli kinnisasja omanikuks aktsiaselts Esfil Tehno (puudutatud isik I). Kinnisasja jagamisel jäeti lahendamata Tööstuse tn 6a kinnisasjale juurdepääsu küsimus. Mõlemaid jagamisel tekkinud kinnisasju ümbritseb Kesk tn 2 kinnisasi, mis on eratee ja kuulub aktsiaseltsile Sillamäe Sadam (puudutatud isik II). Seetõttu on Tööstuse tn 6a kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks vältimatult vaja kasutada Kesk tn 2 kinnisasja. Sillamäe linna hinnangul takistab juurdepääsu küsimuses kokkuleppe puudumine naaberkinnistute omanikega detailplaneeringu menetluse lõpuleviimist, menetlus on peatatud. Avaldaja on pakkunud piirinaabritele vähemalt neli juurdepääsu asukohavarianti, kuid naabrid ei ole pöördumistele reageerinud. Seetõttu pole avaldajale ka teada, kui palju soovivad naabrid juurdepääsu eest tasu. Kuna tegemist on tootmismaaga, peab juurdepääs olema võimalik sõiduautoga, kaubaveokiga ja jalgsi. Avaldaja palub kohtul määrata juurdepääsutee asukoht kas üle Tööstuse tn 6 ja Kesk tn 2 kinnisasjade või ainult üle Kest tn 2 kinnisasja, tee kasutamise tasu ja muud kasutamise tingimused ning asendada puudutatud isikute I ja II tahteavaldused kinnistusregistrisse kannete tegemiseks.
3.Avaldaja hinnangul ei ole tegemist AÕS § 156 lg-s 3 nimetatud olukorraga, sest Tööstuse tn 6a kinnisasja ühendus avaliku teega katkes enne, kui avaldaja sai kinnisasja omanikuks. Ei ole oluline, milline roll võis kinnisasja jagamisel olla avaldaja seaduslikul esindajal kui puudutatud isiku I nõukogu liikmel. Tegemist võib olla AÕS § 156 lg-2 kirjeldatud olukorraga. Avaldaja ei ole ennast ise juurdepääsust ilma jätnud, tal ei ole juurdepääsu kunagi olnud. Ilma juurdepääsuta ei ole avaldajal võimalik oma kinnisasja üldse kasutada. Nõude rahuldamine ei eelda, et juurdepääsu kohas juba oleks tee. Pole tõendatud, et Tööstuse tn 6 kinnisasjal töödeldaks juurdepääsutee kasutamist välistavaid kemikaale. Väide, et servituut kahjustaks Kesk tn 2 hüpoteegipidaja huve, ei ole tõsiseltvõetav. Ööpäevaringse pääsla läbimise vajadus juurdepääsu ei takista. Menetluskulud palub avaldaja jätta puudutatud isiku I või puudutatud isiku II kanda, kes on koostööst keeldumisega põhjustanud kohtusse pöördumise, samuti ei ole nad eelistatud juurdepääsuvarianti nimetanud vastuses kohtule.
4.Sillamäe linn selgitas, et linnale kuuluvad teed on avalikuks kasutamiseks ega eelda juurdepääsuks koormamist ega tasu maksmist. Alal kehtib Sillamäe linna üldplaneering, mis määrab ala tööstusalana ja annab ka teede paiknemise üldised asukohad. Tööstuse tn 6 lähialal kehtib Sillamäe Linnavolikogu 12. juuli 2006 otsusega nr 38-o kehtestatud detailplaneering, mis hõlmab osaliselt ka Sillamäe Kesk tn 2 kinnisasja. Kuni kinnisasja jagamiseni toimus juurdepääs mööda olemasolevat teed üle Tööstuse tn 6 kinnisasja. AÕS § 156 lg 2 järgi peab ühenduse avaliku teega tagama omanik, kelle kinnisasja kaudu ühendus seni toimis.
5.Puudutatud isik I ei tunnista avaldust osas, milles avaldaja taotleb juurdepääsu läbi Tööstuse tn 6 kinnisasja. Kuna Tööstuse tn 6 kinnisasja ei läbi avalikult kasutatav tee ja kinnisasi ka ei piirne ise avalikult kasutatava teega ning jagamisel läbipääsu kokku ei lepitud, pidi avaldaja praegune juhatuse liige järelikult arvestama juurdepääsuga ainult üle Kesk tn 2 kinnisasja. Seda tõendavad ka avaldaja taotletud detailplaneeringute variandid. Tööstuse tn 6 kinnisasi ei 3(9)
2-23-14571 piirne avaliku teega, vaid on samuti ühenduses avaliku teega üle Kesk tn 2 kinnisasja ja seda tava alusel, servituut puudub. AÕS § 156 lg 2 kohaldamine on seega vaieldav ja küsitav. Lisaks oli senine ligipääs Tööstuse tn 6 kinnistu kaudu kasutuses nõukogude ajal teistsugustes oludes, praegu läbib varasemat tee-ala ohtlike kemikaalide torustik, mistõttu saab ala igapäevaselt läbida vaid jalgsi. Sõidukitega läbimine saab toimuda ainult spetsialisti kontrolli all. Juurdepääsu rajamine sinna avaldaja soovitud viisil ei ole võimalik. Arvestada tuleb koormatava kinnisasja omaniku huve, sõidukiga ligipääsu tuleb eraldi põhjendada. Pole õige avaldaja väide, et puudutatud isik I ei ole suhelnud avaldajaga teeküsimuse lahendamiseks.
6.Puudutatud isik II on seisukohal, et juurdepääsu määramine ei kuulu antud juhul kohtu pädevusse, mistõttu ei oleks kohus pidanud avaldust menetlusse võtma. Küsimus tuleb lahendada detailplaneeringuga, mille lähteülesanne on kehtestatud Sillamäe Linnavalitsuse 4. mai 2018 korraldusega nr 250, haldusakt on kehtiv. Nimetatud detailplaneeringu lähteülesanne kohustab arvestama olemasolevate detailplaneeringutega, milles avaldaja soovitud kohas juurdepääsuteed üksnes üle Kesk tn 2 kinnisasja ette nähtud ei ole. Kohus ei saa muuta kehtivat detailplaneeringut. Kesk tn 2 kinnistu on koormatud hüpoteekidega ning omanik ei tohi vähendada koormatud kinnisasja väärtust. Detailplaneeringuga määratud hoonestusala poolitav servituut vähendaks kinnisasja väärtust. Olemasolevat Sillamäe vabatsooni teetaristut võib avaldaja kasutada ka edaspidi, kuid uute teede rajamist kohta, mida detailplaneering ette ei näe, puudutatud isik II lubada ei saa. Juurdepääsutee peab igal juhul läbima ööpäevaringse valvega pääslat. Avaldaja nõuab enda tegevuse tulemusena katkenud juurdepääsu taastamist, mistõttu peaksid menetluskulud jääma avaldaja kanda. Puudutatud isik II juhib tähelepanu, et Tööstuse tn 6 kinnisasja jagamise ajal oli avaldaja praegune juhatuse liige puudutatud isiku I nõukogu esimees. AÕS § 156 lg-te 2 ja 3 koosmõjust tuleneb, et kinnisasja jagamisel oleks tulnud lahendada ka juurdepääsu küsimus. Puudutatud isik II peab ainsaks õiguslikult võimalikuks lahenduseks seda, kui juurdepääs Tööstuse tn 6a kinnisasjale toimub läbi Tööstuse tn 6 kinnisasja kohas, kus see on seni olnud.
7.Kohus viis 18. detsembril 2023 läbi Tööstuse tn 6a, Tööstuse tn 6 ja Kesk tn 2 vaidlusse puutuva ala vaatluse. Vaatluse juures viibisid avaldaja, puudutatud isiku I ja puudutatud isiku II esindajad. Menetlusosalised jõudsid vaatluse käigus kokkuleppele, et sobivaim koht juurdepääsuks on piki Tööstuse tn 6 raudteepoolset serva, mille puhul läbiks tee väikest osa Kesk tn 2 kinnisasjast ja ühineks sellel paikneva asfaltteega jalakäijate tõkkepuu juures. Puudutatud isiku I esindajad eelistasid varianti mõõta tee-alune maa välja eraldi kinnistuna ja vahetada see sama suure osa vastu avaldaja kinnisasjast. Kohus andis menetlusosalistele tähtaja läbirääkimiste pidamiseks ja kompromissi arutamiseks kuni 31. jaanuarini 2024.
30.jaanuaril 2024 teatas avaldaja kohtule läbirääkimiste luhtumisest ja palus määrata juurdepääs ala kaudu, milles saavutati kokkulepe vaatlusel. Puudutatud isik II saatis kohtule seisukoha, milles palub jätta kõik tee rajamise ja korrashoiuga seotud kohustused avaldaja kanda, kohustada avaldajat asendama alal paiknev betoonmüür väravatega, eraldama tee-ala muust kinnisasjast kõrge aiaga ja määrata juurdepääsutasuks 2000‒3000 eurot aastas.
KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
8.Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et avaldus tuleb rahuldada ning määrata juurdepääsu tingimused.
9.Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 131 on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu talumise asi hagita asi. Vastavalt TsMS § 477 lg 1 vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti.
2-23-14571 3647508, katastritunnus 73501:001:0145), ja Kesk tn 2m, Kesk tn 2v, L. Tolstoi tn 7g, Kesk tn 2, Sillamäe (registriosa nr 649408, avaldaja kinnisasjaga piirneva Kesk tn 2 katastriüksuse katastritunnus 73501:001:0169, edaspidi nimetatud Kesk tn 2 kinnisasi), kinnisasjade. Maaameti kaardilt on näha, et Tööstuse tn 6a ja Tööstuse tn 6 kinnisasjad asuvad kõrvuti ning mõlemad piirnevad igast muust küljest Kesk tn 2 kinnisasjaga (dtl-d 88). Tööstuse tn 6 kinnisasja omanik on puudutatud isik I ja Kesk tn 2 kinnisasja omanik on puudutatud isik II.
11.Kuivõrd puudutatud isiku II viidatud detailplaneeringu menetlus on Sillamäe Linnavalitsuse
16.märtsi 2023 korraldusega nr 162 peatatud kuni Tööstuse tn 6a kinnisasjale juurdepääsu kohta naaberkinnisasjade omanikega kokkuleppe sõlmimiseni või juurdepääsu määramiseni kohtulahendiga (dtl 98‒100), on avalduse menetlemine võimalik. Lisaks on Riigikohus viidanud, et ainuüksi teistsugune lahendus detailplaneeringus ei välista juurdepääsunõude rahuldamist (RKTKo 3-2-1-48-10, p 28).
12.AÕS § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.
13.Avaldaja kinnisasjale puudub juurdepääs vahetult avalikult teelt, kinnisasi piirneb eraomandis olevate kinnisasjadega, millel asuvaid teid ei ole määratud avalikuks kasutamiseks.
14.Kuni Tööstuse tn 6a kinnisasja eraldamiseni Tööstuse tn 6 kinnisasjast toimus juurdepääs mööda Kesk tn 2 asuvat teed, mille kaudu jõuab avalikult kasutatava teeni. Pärast jagamist Tööstuse tn 6a kinnisasjal enam ühendust selle teega ei ole. Kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel kaotab võõrandatud osa ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, AÕS § 156 lg 2 järgi võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu sama paragrahvi 1. lõikes nimetatud tingimustel. Samas, kui juurdepääs katkes kinnisasja omaniku tahtel, ei ole tal AÕS § 156 lg 3 alusel õigust juurdepääsu nõuda.
15.Menetlusosalised on erinevatel seisukohtadel, kas juurdepääs Tööstuse tn 6a kinnisasjale katkes avaldaja tahtel. Puudutatud isikud on viidanud, et avaldaja juhatuse liige oli kinnisasja jagamise ajal puudutatud isiku I nõukogu liige. Asjas esitatud väidete ja dokumentide alusel ei ole võimalik hinnata, kas avaldaja juhatuse liige eeldas, et juurdepääs jätkub pärast jagamist Tööstuse tn 6 kinnisasja kaudu või otse üle Kesk tn 2 kinnisasja. Avaldaja juhatuse liikme eeldamise kohta esitatud väited on paljasõnalised. Riigikohus on sarnases olukorras leidnud, et ei saa samastada äriühingu ja füüsilise isiku tegevust (RKTKm 3-2-1-42-10, p 30). Lisaks on Riigikohus leidnud, et AÕS § 156 lg-t 3 tuleb kohaldada eelkõige juhul, kui kinnisasja omanik on ennast faktilise tahtliku teoga ise juurdepääsust avalikult kasutatavale teele ilma jätnud, nt senise tee üles kündnud, sellele midagi ehitanud vms ja taotleb nüüd juurdepääsu mujalt üle naaberkinnisasja, mitte siis, kui juurdepääs kaotati kinnisasja osa võõrandamise tõttu (RKTKm 3-2-1-42-10, p 29). Eelneva põhjal lähtub kohus AÕS § 156 lg-st 2.
16.Puudutatud isik I on väitnud, et AÕS § 156 lg 2 ei ole kohaldatav ka sel põhjusel, et Tööstuse tn 6 kinnisasjaga ei piirne avalikult kasutatav tee st ka puudutatud isiku I kinnisasjal ei ole vahetut ühendust avalikult kasutatava teega. Sätte nii grammatilisel kui ka teleoloogilisel tõlgendamisel saab aga järeldada, et ühendus avalikult kasutatava teega võib toimuda ka üle mitme kinnisasja, antud juhul jõuab avalikult kasutatava teeni üle Kesk tn 2 kinnisasja. Avaldajal on seega õigus nõuda juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt nii puudutatud isiku I kui ka puudutatud isiku II kinnisasja kaudu.
17.Juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on ka taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja huvi kaalukus võrreldes kinnisasja, mille kaudu 5(9)
2-23-14571 juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste kitsendusega (nt RKTKo 3-2-1-48-10, p 22).
18.Nii Tööstuse tn 6 kui ka Kesk tn 2 kinnisasjadel asuvad kas olemasolevad või varem kasutusel olnud teed. Tehniliselt on nende kasutamine võimalik. On selge, et ilma kinnisasjale juurde pääsemata ei ole omanikul võimalik oma omandist kasutada, mis on sisuliselt võrreldav omandi kaotusega. Selline riive kaalub üles piirinaabri ebamugavuse, mida juurdepääsutee kaasa võib tuua. Antud juhtumil ei ole andmeid, et juurdepääs üle puudutatud isiku I ja puudutatud isiku II kinnisasjade tooks neile kaasa omandi kaotusega võrreldava piirangu. Kesk tn 2 kinnisasja tuleb kasutada vaid väiksel alal, mistõttu ei saa juurdepääsutee oluliselt vähendada kinnisasja väärtust.
19.AÕS § 156 lg-st 2 tulenevalt on juurdepääsunõue suunatud eelkõige selle kinnisasja omaniku vastu, kelle kinnisasja kaudu ühendus seni toimus. See tähendaks ühendust mööda Tööstuse tn 6 kinnisasja keskel paiknevat ja praeguseks halvas korras olevat teed, mis ühendaks avaldaja kinnisasja Kesk tn 2 kinnisasjal asuva teega. Selline lahendus oleks kõige vähem häiriv puudutatud isiku II jaoks, kuid tooks puudutatud isiku I sõnul kaasa ebamugavusi tema kinnisasja kasutamisel. Vaatlusel võis tuvastada üle tee mineva vooliku. Kuigi ainult vaatluse pinnal ei ole võimalik hinnata, mida ja kui tihti vooliku kaudu transporditakse või kui keerulised ümberkorraldused tuleks puudutatud isikul I tee pideva kasutamise võimaldamiseks ette võtta, on kinnistut keskelt läbiva tee kasutamine usutavalt ebamugav.
20.Ühendus Tööstuse tn 6 kinnisasja raudteega piirnevat serva pidi tähendaks Kesk tn 2 kinnisasja kasutamist väheses mahus ka väljaspool olemasolevat teed, kuid kuna tegemist on raudteeäärega, ei ole seal asuv tee eelduslikult puudutatud isiku II jaoks sama ebamugav kui puudutatud isiku I jaoks tema kinnisasja keskelt läbi minev tee. Seda, et ühendus raudtee kõrvalt on mõistlik lahendus, kinnitab asjaolu, et vaatlusel olid nii avaldaja kui ka puudutatud isik I ja puudutatud isik II juurdepääsu sellise asukohaga nõus. Puudutatud isik II ei ole kohtule märku andnud, et ta oleks selles osas ümber mõelnud. Avaldaja ja puudutatud isik I on tee asukohaga raudtee servas nõus, hoolimata sellest, et tee tuleb alles rajada ja kinnisasja raudteest eraldav müür teisaldada. Neil on erimeelsus vaid tee laiuse osas, läbirääkimised katkesid tehnilistes küsimustes kokkuleppele mittejõudmise tõttu (eraldi maatüki väljamõõtmine vs. servituut). Tööstuse tn 6a kinnisasjast lõunakaarde jäävale alale ei ole detailplaneeringu kohaselt teid ette nähtud (dtl 155).
21.Juurdepääsutee asukohaks tuleb seega määrata ala Tööstuse tn 6 kinnisasja raudteepoolse piiri ääres, tee jätkub kuni Kesk tn 2 kinnisasjal asuva asfaltkattega teeni kohas, kus paiknev jalakäijate tõkkepuu. Mõlemale kinnistule tuleb seada tähtajatu teeservituut Tööstuse tn 6a kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Kehtiva Sillamäe sadama planeeringu järgi on Kesk tn 2 kinnisasjal olemasolev asfaltkattega tee, mis viib servituudialalt avalikule teele, näinud ette jaotustänavaks (dtl 155) ja selle kasutamine ei ole asjas esitatud väidete ja tõendite alusel takistatud. Selliselt arvestab juurdepääs ka Kesk tn 2 olemasolevate planeeringutega.
22.Servituut annab õiguse kasutada teed ööpäevaringselt sõidukiga ja jalgsi, tegemist ei ole elamumaaga, mille puhul võiks olla vajalik piirang öise kasutamise puhuks.
23.Servituudiala laiuseks on avaldaja soovinud tee kaitsevööndit arvestades 12 meetrit, kuid on nõus ka väiksema alaga, kui sellest tee laiuseks piisab (dtl 233). Puudutatud isiku I meelest piisab ka 6 meetri laiusest alast (dtl 229) või alast laiusega 2‒3 meetrit (dtl 242). Avaldaja soovib teed mööda sõita veoautodega. Veoauto laiuseks ilma peegliteta saab pidada 2,55 meetrit. Tee peab võimaldama ühesuunalist liiklust, samas tuleb arvestada puudutatud isiku I nõudmisega, et tee peab muust kinnisasjast olema eraldatud kõrge aiaga. Kliimaministri
17.novembri 2023 määruse nr 71 „Tee projekteerimise normid“ lisa 1 tabel 8 järgi on sõiduraja vähim laius ühise sõidurajaga kahesuunalise liiklusega sõidutee ja kuni 50 km/h sõidukiiruse puhul 2,75 meetrit ning tabel 10 järgi vähim külgnev vaba ruum ilma sõidukipiirdesüsteemita kruusateel vähemalt 2,5 meetrit. Teega külgnev vaba ruum on sama 6(9)
2-23-14571 määruse § 11 lg 4 p 1 kohaselt oluline puudutatud isiku I soovitud aia püstitamisel. Tee projekteerimise norme arvestades oleks ala laiuseks 7,75 meetrit, mistõttu on mõistlik servituudiala laius 8 meetrit. Tee kaitsevööndi laius määrab tegevused, mis tee ääres on piiratud nii maaomaniku kui ka teekasutaja jaoks, kuid kaitsevöönd ei pea tingimata kattuma servituudialaga.
24.Servituudi ala paiknemine on näidatud kohtumäärusele lisatud plaanil ja kantud piiratud asjaõiguste ruumiandmete infosüsteemi ruumikuju tunnustega 16054 (Tööstuse tn 6 kinnisasi) ja 16055 (Kesk tn 2 kinnisasi).
25.Puudutatud isik I on esitanud oma tingimused tee rajamise, kulude kandmise ja lisatingimuste kohta (dtl 242). Puudutatud isik I soovib, et avaldaja teeks tee rajamise, korrashoiu ja remondiga seotud tööd, kannaks nendega seotud kulud, kasutaks teed heaperemehelikult, hoiduks puudutatud isiku I kinnisasjale ja keskkonnale kahju tekitamisest, likvideeriks pinnasekahjustused, asendaks betoonmüüri mahavõtmisel sissepääsu Tööstuse tn 6 kinnisasjale väravatega ning eraldaks servituudiala muust Tööstuse tn 6 kinnisasjast kõrge aiaga.
26.Kuivõrd tee rajamine on avaldaja huvides, on põhjendatud, et tee rajab avaldaja oma kulul ja kooskõlastab ehitamisega seotud tegevuse puudutatud isikuga I. Samuti on põhjendatud, et kõik servituudialaga seotud aastaringsed hooldustööd ning vajalikud remont- ja korrastustööd teeb ja nende kulud kannab avaldaja. Tööstuse tn 6a kinnisasja omanikul tuleb juurdepääsuteed kasutada heaperemehelikult ning tagada, et teeservituudi teostamisest ei tekiks Tööstuse tn 6 kinnisasjale kahju ega kahjulikke mõjutusi keskkonnale. Tööstuse tn 6a kinnisasja omanik on kohustatud omal kulul likvideerima kõik tee kasutamisest Tööstuse tn 6 kinnisasjale tekitatud pinnasekahjustused. Arvestades, et juurdepääsutee on vajalik vaid avaldajale ja mitte puudutatud isikule I, on põhjendatud näha avaldajale samad kohustused ette ka Kesk tn 2 kinnisasjale rajatava tee suhtes.
27.Vaatluse käigus arutasid menetlusosalised Tööstuse tn 6 kinnisasja piiril oleva betoonmüüri mahavõtmist ja selle asemele kinnisasja muud osa teest eraldava aia rajamist. Avaldajal sellele vastuväiteid ei olnud. Seega tuleb avaldajal servituudialal paikneva betoonmüüri mahavõtmisel omal kulul asendada sissepääs Kesk tn 2 kinnisasja poolt Tööstuse tn 6 kinnisasjale väravatega ja eraldada servituudiala Tööstuse tn 6 kinnisasja muust osast kõrge aiaga.
28.AÕS § 156 lg 1 teise ja kolmanda lause ning TsMS § 233 lg 1 alusel tuleb määrata kindlaks juurdepääsutasu suurus.
29.Puudutatud isik I on leidnud, et kuna tegemist on tootmismaaga ja servituudi seadmine piirab tema potentsiaalset õigust tootmise arenguks, on õiglane tasu 2000–3000 eurot aastas (ilma käibemaksuta), tasu peab suurenema iga aasta 1. veebruaril tarbijahinnaindeksi võrra. Avaldaja juurdepääsutasu sellise suuruse kohta oma arvamust avaldanud ei ole. Puudutatud isik II ei ole öelnud, kui suur peaks olema juurdepääsutasu tema kinnisasja koormamisel servituudiga.
30.Juurdepääsutasu mõistetakse üldiselt välja perioodiliste maksetena ja see sisaldab mh maamaksu osa ja hüvitist omandiõiguse riive eest. Kuna antud juhul ei jää tee korrashoiu kohustus juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikule, ei pea tasu sisaldama hüvitist juurdepääsutee korrashoiu ja ohutuse tagamisega tee omanikule kaasnevate kulutuste eest. Hüvitist omandiõiguse riive eest tuleb koormatava kinnisasja igakordsele omanikule maksta kasutuseelise alusel (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 62 lg 1 mõttes). Juurdepääsutasu hulka arvestatava kasutuseelise hüvitamise eesmärk on tagada kinnisasja omanikule samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel muul otstarbel. Juurdepääsutasu suuruse määramisel tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid, samas 7(9)
2-23-14571 minimaalne hüvitis, mida õigustatud kinnisasja omanik peaks maatüki kasutamise eest koormatud maatüki omanikule maksma, ei või olla väiksem kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus. Juurdepääsutasu indekseerimine tarbijahinnaindeksiga ei ole põhjendatud (RKTKm 2-19-20416, p 15.3).
31.Tööstuse tn 6 kinnisasja servituudiala suurus on ligikaudu 739 m2, maakatastri andmetel on maa väärtus 1,56 €/m2 ja Sillamäe linnas maamaksumäär 0,7, mis teeb servituudiala maamaksusummaks 806,99 eurot. Puudutatud isik I ei ole toonud välja, millised tegevused jäävad tal servituudi seadmise tõttu tegemata või kui suur on maa-ala kasutusvõimaluse kaotusest tekkiv kahju. Küsitud tasu suurusjärgule ei ole avaldaja samas vastu vaielnud. Võttes arvesse, et ala kasutusväärtus on selle praegust seisukorda arvestades puudutatud isiku I jaoks minimaalne, asukohavalikul on arvestatud puudutatud isiku I soovi ning avaldajal tekivad kulud tee rajamise, müüri lammutamise ning aia ja värava ehitamisega seoses, mida olemasoleva tee puhul poleks tekkinud, on mõistlik juurdepääsutasu ligikaudu kahekordne maamaksumäär ehk 2000 eurot aastas.
32.Kesk tn 2 kinnisasja servituudiala suurus on ligikaudu 450 m2, maakatastri andmetel on maa väärtus 1,54 €/m2 ja maamaksumäär 0,7, mis teeb servituudiala maamaksusummaks 485,10 eurot. Kuivõrd servituudi seadmise tingimused on mõlema kinnisasja puhul sarnased, servituudialad asuvad kõrvuti ja on sarnase kasutuspotentsiaaliga, on põhjendatud määrata juurepääsutasu samas proportsioonis nagu Tööstuse tn 6 kinnisasja puhul, mis servituudiala pindala järgi on 1200 eurot aastas.
33.Juurdepääsutasu muutumisel on Riigikohus pidanud mõistlikuks lähtuda mitte tarbijahinnaindeksist, vaid kasutada diskontomäärana võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäära, mis koosneb kahest komponendist: VÕS § 94 lg 1 järgsest intressimäärast, millele lisandub 8% aastas. Praegu on see 12,5%.
34.Juurdepääsutasu tuleb üldjuhul välja mõista perioodilise rahasummana selliselt, et tasu makstakse aasta lõpuks järgmise aasta eest ette. Avaldajal tuleb esimese aasta juurdepääsutasu puudutatud isikule I ja puudutatud isikule II tasuda kohtulahendi jõustumisest arvates 30 päeva jooksul ning järgmistel aastatel hiljemalt iga aasta 1. veebruariks järgmise 12 kuu eest.
35.Avaldaja on taotlenud puudutatud isiku I ja puudutatud isiku II kohustamist servituudi kinnistusregistrisse kandmiseks vajalike tahteavalduste andmiseks.
36.Kuna juurdepääsu nõue ja selle tagamiseks teeservituudi seadmine on põhjendatud, tuleb tuvastada puudutatud isiku I ja puudutatud isiku II kohustus anda nõusolek teeservituudi seadmiseks vastavalt Tööstuse tn 6 ja Kesk tn 2 kinnisasjadele kohtumääruses ettenähtud asukohas, tingimustel ja tasu eest ning nõusolek teeservituudi kandmiseks vastavalt registriossa nr 3647508 ja registriossa nr 649408. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 kohaselt asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma, seega asendab kohtumäärus jõustumisel puudutatud isiku I ja puudutatud isiku II tahteavalduse servituutide registrisse kandmiseks.
37.Kohus jätab asja lahendamisel tähelepanuta asja juurde esitatud 2004. aasta detailiplaneeringu materjalid ja keskkonna kompleksloa, mis ei oma vaidluse lahendamisel tähtsust.
38.Eelnevast tulenevalt tuleb rahuldab kohus avaldaja taotluse määruses toodud tingimustel. Menetluskulud
39.Vastavalt TsMS § 173 lõikele 1 märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.
40.Hagita menetluses kannab TsMS § 172 lg 1 kohaselt menetluskulud isik, kelle huvides lahend 8(9)
2-23-14571 tehakse. Juurdepääsu saamine kinnisasjale on avaldaja huvides, mistõttu tuleb menetluskulud jätta avaldaja kanda. Puudutatud isikud ei ole menetluskulusid esitanud. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad. /allkirjastatud digitaalselt/ Anneli Alekand kohtunik
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.