Asjaõigus › Omandiasjad

1(18)

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hageja nõuded ja põhjendused 1.Hageja X esitas 30.11.2020 hagi kostja Y vastu, milles palub: 1) lõpetada kinnistu asukohaga XXX kaasomand viisil, et kinnistu jääb X ainuomandisse ja mõista hagejalt kostja kasuks välja hüvitis kinnisasja turuväärtusest pooles summas 93 240 eurot; 2) asendada kostja tahteavaldus omanikukande muutmisel ning kohustada kostjat andma nõusolek kinnistu teise jao omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse hageja; 3) mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõlg võlatunnistusest tulenevate kohustuste eest summas 17000 eurot; 4) mõista kostjalt hageja kasuks välja võlatunnistusest tulenevate kohustuste täitmisega viivitamise eest viivis seadusjärgses viivisemääras VÕS § 94 ja § 113 lg 1 kohaselt võlgnevuselt kuni hagiavalduse esitamiseni, so 30.11.2020.a., kokku summas 222,95 eurot; 5) mõista kostjalt hageja kasuks välja viivis võlatunnistusest tuleneva põhivõla summas 17 000 eurot tasumisega viivitamise eest seadusjärgses viivisemääras VÕS § 94 ja § 113 lg 1 kohaselt alates 01.12.2020 kuni põhivõla tasumiseni; 6) mõista kostjalt hageja kasuks välja põhivõlg kostja Luminor Bank AS võlgnevuse ja sundtäitmise vältimisest tulenevate kohustuste eest summas 170 154,32 eurot; 7) mõista kostjalt hageja kasuks välja kostja Luminor Bank AS võlgnevuse ja sundtäitmise vältimisest tulenevate kohustuste täitmisega viivitamise eest viivis seadusjärgses viivisemääras VÕS § 94 ja § 113 lg 1 kohaselt võlgnevuselt kuni hagiavalduse esitamiseni, so 30.11.2020.a., kokku summas 10 934,51 eurot; 8) mõista kostjalt hageja kasuks välja viivis kostja Luminor Bank AS võlgnevuse ja sundtäitmise vältimisest tuleneva põhivõla summas 170 154,32 eurot tasumisega viivitamise eest seadusjärgses viivisemääras VÕS § 94 ja § 113 lg 1 kohaselt alates 01.12.2020 kuni põhivõla tasumiseni; 9) määrata kohtuotsuses täitmise kord ning tasaarveldada hagejalt kostja kasuks välja mõistetud hüvitis summas 93 240 eurot kaasomandi kaotamise eest kostjalt hageja kasuks välja mõistetud laenu refinantseerimise võlgnevusega summas 169 554,32 eurot ning määrata, et tasaarvestuse tulemusena kohustub kostja tasuma hagejale laenu refinantseerimise võlgnevusena 73 314,32 eurot. Hagiavalduse asjaolude kohaselt hageja ja kostja on võrdsetes osades 1⁄2 ja 1⁄2 kaasomandi kinnistu asukohaga XXX kaasomanikud. Pooled on pidanud läbirääkimisi kaasomandi lõpetamiseks, kuid ei ole kokkuleppele jõudnud. Hageja soovib, et kaasomand jääks hagejale ning hageja kohustub tasuma kostjale viimase kaasomandi kaotamise eest hüvitise, mis tasaarvestatakse kostja kohustustega hageja ees. Hageja hinnangul on kaasomandi turuväärtus 186 480 eurot. Kostjal on võlgnevus hageja ees. Nimelt andis hageja kostjale laenu 10 000 eurot ja 7000 eurot sõiduauto eest. Kostja on nimetatud võlgnevusi tunnistanud. 05.08.2020 e-kirjaga palus

2(18)

hageja kostjal tasuda võlgnevus hiljemalt 01.10.2020, kostja võlgnevust tasunud ei ole. Hageja nõuab kostjalt võlgnevuselt viiviseid perioodi eest 02.10.2020 kuni hagi esitamiseni, so 30.11.2020, kokku 222,95 eurot. Samuti taotleb hageja võlgnevuselt viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist seadusjärgses viivisemääras VÕS § 113 lg 1 kohaselt põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. 26.05.2017.a. omandas hageja kostjalt notariaalse kinnistu mõttelise osa tasuta võõrandamise lepingu ja asjaõiguslepingu p.2.1., 3.1. ja 3.2. alusel 1⁄2 XXX kinnisasja omandist ning sai 1⁄2 kinnistu kaasomandist, kuna hageja ja kostja olid elukaaslased ja soovisid p.1.9.12. kohaselt luua kinnistule ühise kodu ning panustasid võrdselt lepingu esemesse. Kaasomandiks olevale kinnisasjale oli kostja kohustuste tagamiseks 13.06.2014 asjaõiguslepingu alusel seatud hüpoteek summas 195 000 eurot ja 02.04.2015 kinnistamisavalduse alusel hüpoteek summas 49 400 eurot Nordea Bank AB kasuks ning kinnistu igakordne omanik oli kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Lepingu p.1.10.3. kohaselt hageja oli teadlik eset koormavast hüpoteegist ja lepingu p.2.6. lepiti kokku, et lepingu p.1.2. nimetatud kasutusõigus ja hüpoteegid jäävad kehtima ning kostja ei pea nimetatud asjaõigusi kõrvaldama. Hagejale mingisuguseid kohustusi seoses kostja varasemate kohustustega, mis olid kaasomandile seatud hüpoteekidega tagatud, ei tekkinud. 04.10.2019 sai hageja aga üllatusliku teate Luminor Bank AS’it, milles teatati, et laenulepingud nr 09320277422 ja 0932027742200 kostjaga on üles öeldud 03.10.2019 võlgnevuse tõttu, mille seis 04.10.2019 on 167 818,89 eurot ja neid lepinguid tagab hüpoteek hagejale kuuluvale kinnisasjale aadressil XXX (reg.nr. XXXXXXXX) ning selgitati, et hagejal on tagatisvara suhtes võimaliku sundtäitmise vältimiseks võimalik tasuda kostja eest võlgnevus, lisanduv viivis ja muud kulud hiljemalt 15.10.2019. Nimetatud teate edastas hageja esindaja kostjale ka 11.03.2020 e-kirja manusena. Kuna kaasomandis olev kinnistu, mis oli kostja kohustuste tagatisvaraks, oli hageja ja poolte ühise alaealise lapse kodu ning hageja valduses ja kostjaga kaasomandis, asus hageja sundtäitmise vältimiseks Luminor Bank AS-iga läbirääkimisi pidama, et kaasomandi sundtäitmist vältida. Hageja soovis kodu ja enda omandi säilitada. 14.11.2019.a. sõlmis hageja Luminor Bank AS-iga kostja võlgnevuse refinantseerimiseks laenulepingu nr 09320192058, mille p.1. ja 2. kohaselt andis pank hagejale laenu kuni 120 000 eurot kostja võlgnevuse tasumiseks hüpoteegiga tagatud eluasemelaenu laenulepingute nr 09320277422 ning laenulepingu nr 0932027742200 refinantseerimiseks ja millise laenu tagamiseks muudeti hageja, kostja ning Luminor Bank poolt 21.11.2019 notariaalse lepinguga hüpoteeke. Hageja tasus Luminor Bank AS vahekontole kostja võlgnevuste täitmiseks ja sundtäitmise vältimiseks 49 554,32 eurot, samuti lepingutasu 600 eurot. 21.11.2019 sõlmiti Tallinna notar Aivar Mesikäpp juures hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise leping, mille p.3.1. kohaselt hageja ja kostja leppisid hüpoteegipidaja Luminor Bank AS-iga kokku, et alates lepingu sõlmimisest on XXX neljandasse jakku kantud hüpoteekidega summas 195 000 eurot ja 49 400 eurot tagatud Nordea Bank AB nõuded kostja vastu üles öeldud laenulepingutest nr 09320277422 ja 0932027742200 tulenevalt kohustuste täitmiseks ning kõik nõuded hageja vastu kostja võlgnevuse refinantseerimiseks sõlmitud laenulepingust nr 09320192058 tulenevate kohustuste täitmiseks. Eeltoodust tulenevalt täitis hageja sundtäitmise vältimiseks kostja kohustused Luminor Bank AS ees kokku summas 169 554,32 eurot ning kandis täiendavalt kulusid seoses lepingutasu maksmisega summas 600 eurot. Hageja nõue kostja vastu on seega kokku summas 170 154,32 eurot, mille väljamõistmist hageja kostjalt taotleb Samuti soovib hageja võlgnevuselt viiviste väljamõistmist. Kostja vastuväited 2.Kostja hageja nõudeid ei tunnista ja vaidleb hagiavaldusele vastu. 04.01.2021 vastuse kohaselt leiab kostja, et hageja ja kostja kui mitteabielulise kooselu suhete lõpetamisel tuleb

3(18)

kohaldada seltsingulepingu lõpetamise sätteid. Kinnistu osteti hageja nimele 16.09.2013 maksumusega 63 000 eurot. Poolte ühise eluaseme ehitamiseks võõrandas kostja talle kuulunud korteriomandi Tallinnas, KKK 13.10.2013 hinnaga 62 826 eurot. Elamuehituseks vajaliku pangalaenu saamiseks otsustasid hageja ja kostja, et kinnistu vormistatakse kinkelepinguga kostja nimele. Kinkeleping sõlmiti 20.05.2014, sama lepinguga seati kinnistule ehitatavale elamule ka isiklik tasuta ja tähtajatu kasutusõigus hageja kasuks. 12.06.2014 sõlmis kostja Nordea Bank Eesti filiaaliga laenulepingu nr 09320277422, millega pank andis kostjale laenu 150 000 eurot elamu ehitamiseks. Hageja andis elamu ehitamiseks 24 000 eurot, millest kostja tagastas hagejale 14 000 eurot, 10 000 eurot jäi tasumata, mida hageja nõuab tagasi laenuna koos viivistega. Kostja leiab, et kuna tegemist on panustega elamuehitusse ja hageja nõue tuleb lahendada mitteabielulise kooselu ajal tekkinud varaühisuse lõpetamisel panusena. Kostja vaidleb ka viivistele vastu. Kostja poolt hagejale tagastatud 14 000 eurot on kostja panus elamuehitusse. 02.04.2015 sõlmis kostja Nordea Bank Eesti filiaaliga laenulepingu nr 0932027742200, millega pank andis kostjale täiendavat laenu 38 000 eurot elamu ehitamiseks. Enne elamu valmimist võõrandasid pooled hagejale kuulunud sõiduauto 7000 euro väärtuses, millise raha paigutas kostja samuti elamuehituse jooksvateks kuludeks. Hageja sai kostjalt enda kasutusse uue sõiduauto, mille kostja liisis enda ettevõttele. Kostja ei nõustu hageja poolt nõutava 7000 euro ja viivistega, kuna tegemist on panusega poolte ühise eluaseme ehitusse ja nõue tuleb lahendada mitteabielulise kooselu ajal tekkinud varaühisuse lõpetamisel. Kostja vaidleb vastu ka viivise nõuetele. Elamu ehituse ja sisustamise ning kinnistu haljastuse kulud olid kostjal kokku suuruses ca 267 554 eurot, millest hageja panustas 17000 eurot (10000+7000), kostja panustas Kopli tn korteri müügist saadud 62 554 eurot ning elamuehituseks võetud 2 pangalaenu, kokku summas 188 000 eurot. Maa omandamisel tasutud 63 000 eurot on hageja poolne panus. Kokku on kinnistu omandamisse ja elamu ehitusse, sisutusse ning õue ala haljastusse paigutatud ca 330 554 eurot. 26.05.2017 sõlmiti hageja ja kostja vahel kinnistu mõttelise osa tasuta võõrandamise leping ning kustutati hageja kasuks seatud isiklik tasuta ja tähtajatu kasutusõigus. Pooltevahelised suhted halvenesid järjekordselt 2019, mil hageja soovis kooselu järjekordset lõpetamist, mistõttu kostja taotles hagejalt kinnistu võõrandamist, et lõpetada kooselu, vabaneda pangalaenust ja jagada järelejääv vara. Hageja keeldus kostjaga ühisvara jagamast, kuna soovis elamut üksinda endale saada. Kostjal ei jäänud muud üle, kui minna pangaga arutama, kuidas kaasomandit müüa. Kostja arvamus oli, et jättes maksmata laenumaksed, läheb kaasomand sundmüüki ning sel moel on võimalik kaasomand hagejaga lõpetada. Kostjal finantsraskusi pangalaenu teenindamiseks ei olnud, kõik oli tingitud hageja käitumiseks kostja suhtes. Hageja leppis järjekordselt kostjaga ära, näidates kostjale üles soovi jätkata peresuhteid, et säilitada elamu ja selleks refinantseerida kostja nimel olev pangalaen. Kostja nõustus hagejaga ja lubas hageja poolt võetava laenu tagatisena seada hüpoteek enda kaasomandi osale, mis näitab pooltevahelise abielulise kooselusuhte jätkamise soovi ja kokkulepet. Lisaks tasus kostja hagejale laenu refinantseerimiseks 18.11.2019 6000 eurot ja 19.11.2019 1000 eurot, kuna hagejal endal ei olnud vahendeid pangalaenu tagasimakseks. 04.10.2019 oli elamu ehituseks võetud kahe laenulepingu järgne põhivõlg 166 157,22 eurot ning koos intresside ja viivistega kokku 167 818,89 eurot. Kostja oli tasunud laenu põhimakseid selleks ajaks 21 842,78 eurot. Hageja sõlmis Luminor pangaga laenulepingu kostja poolt poolte ühise elukoha rajamiseks võetud laenulepingute refinantseerimiseks. Hageja tasus elamu ehituseks kasutatud pangalaenu refinantseerimiseks Luminor pangale ühekordselt 49 554,32 eurot, millest 7000 eurot andis kostja ning hageja võttis pangalaenu

4(18)

summas 120 000 eurot. Pooltevaheline abieluväline suhe lõppes 01.01.2020. Kostja on seisukohal, et vaatamata asjaolule, et kinnistu on vormistatud poolte kaasomandisse võrdsetes mõttelistes osades, on tegemist abieluvälise kooselusuhtega, mille lõpetamisel saab ja tuleb kohaldada seltsingu likvideerimise sätteid. Kostja soovib kaasomandi lõpetamist avaliku enampakkumise teel, kus kõik kinnistuga seotud pangalaenu kohustused kustutatakse ning ülejäänu jagatakse poolte vahel vastavalt kaasomandi suurusele. Kostja ei nõustu hageja poolt märgitud kinnistu hinnaga 186 480 eurot. Kostja hinnangul on kinnistu väärtus käesoleval ajal vähemalt 380 000 eurot. Vastuhagi 3.Kostja esitas 10.02.2021 vastuhagi. Kostja palub vastuhagis: 1)kohustada hagejat tegema tahteavaldus kokkuleppe sõlmimiseks kostjaga Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXXX kantud kinnistu kui abieluvälises kooselus tekkinud ühisomandi asukohaga XXX lõpetamiseks selliselt, et kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel, mida korraldab kohtutäitur. Enampakkumisel kinnistu müügist saadavast rahast tuleb esmalt tasuda hageja ja Luminor Bank AS vahel sõlmitud laenulepingu nr 09320192058 lõpetamisel tasumisele kuuluv hüpoteegiga tagatud laenu jääk. Seejärel tuleb kanda müügitulemist kostja ja hageja vahel võrdselt täitekulud. Müügist ülejäänud kasum tuleb jagada poolte vahel võrdsetes osades. 2)Välja mõista hagejalt kostja kasuks kasutuseeliste hüvitis 8047,50 eurot; 3)Välja mõista hagejalt kostja kasuks edasiulatuvalt kasutuseeliste hüvitis alates 11.02.2021 igakuiselt 777 eurot kuni varaühisuse/kaasomandi lõpetamiseni XXX kinnistule; 4)Tasaarvestada kostja kasutuseeliste hüvitusnõue 8047,50 eurot ja igakuine kasutuseeliste hüvitusnõue summas 777 eurot hageja vastu hageja võimaliku hüvitusnõudega Y vastu alates 01.04.2020 kuni kaasomandi lõpetamiseni XXX kinnistule, Luminor Bank AS-le laenulepingu nr 09320192058 järgi tasutud pangalaenumaksete 1⁄2 suuruses summas, kattuvas ulatuses juhul, kui kohtumenetluses selline nõue esitatakse ja rahuldatakse. Kostja märgib, et on tasunud 12.06.2014 sõlmitud laenulepingu nr 09320277422 (summas 150 000 euro) alusel tagasimakseid kuni 08.05.2019 kokku summas 31 652,72 eurot. 02.04.2015 sõlmitud laenulepingu nr 093202774200 (summas 38000 eurot) alusel on 15.05.2019 seisuga kostja tasunud tagasimakseid kokku 7763,11 eurot. Kokku on kostja teinud makseid seoses laenu tagastamisega summas 39 415,83 eurot. Hageja sõlmis Luminor pangaga laenulepingu nr 09320192058 summas 120 000 eurot kostja poolt poolte ühise elukoha rajamiseks võetud laenulepingute refinantseerimiseks. Hageja tasus elamu ehituseks kasutatud pangalaenu refinantseerimiseks Luminor pangale ühekordselt 49 554,32 eurot, milles 7000 eurot andis kostja ning hageja võttis pangalaenu summas 120 000 eurot. 21.11.2019 sõlmisid pooled ja hüpoteegipidaja Luminor Bank AS hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingu, mille kohaselt hageja ja kostja kaasomandi osad hakkasid tagama lisaks kostja poolt elamu ehituseks võetud eluasemelaenusid ka hageja poolt eelmiste eluasemelaenude refinantseerimiseks võetud pangalaenu. Vaatamata hageja antud lubadustele kooselu jätkumisele, sai kostjale selgeks, et see nii ei ole ning poolte isiklikud mittemateriaalsed suhted lõppesid 01.01.2020. Pooled elasid edasi elamus, jätkasid kokkuleppel ühist majandamist kuni kostjal avanes võimalus 01.04.2020 saada endale kasutamiseks teine eluruum. Kostja loeb pooltevaheliste abieluvälise suhte lõppemise ajaks 01.01.2020, seltsingu lõppemise ajaks elamust lahkumise aega 1.04.2020. Kostja ei ole

5(18)

saanud alates 01.04.2020 kasutada endale kuuluvat kaasomandit ja on ilma jäänud enda varast saadavast kasust, mida kostja arvestab turuüüri ruutmeetri maksumuse alusel. Kokkulepet, et hageja kasutaks elamut tervikuna üksinda tasuta, poolte vahel pole olnud. Kostja kaotatud kasutuseelis ühes kuus on ca 700 eurot, perioodi 1.04.2020 kuni 01.02.2021, s.o. 11 kuu eest kokku summas 7700 eurot. Kostja nõuab hagejalt kasutuseeliseid alates 1.04.2020 kuni kaasomandi lõpetamiseni ning hüvitise saamiseni kaasomandi kaotuse eest. Kostja märgib, et kostja vastuhagi nõue hageja vastu seisneb abieluvälises kooselus vara jagamise nõudes. Pooled soetasid kooselu jooksul ühiselt kinnistu ja ehitasid sellele elamu eesmärgiga parandada elukaaslaste pere elutingimusi. Kinnistu omandamiseks kasutasid pooled hageja rahalisi vahendeid, elamu ehituseks kasutasid pooled kostjale kuulunud korteriomandite müügist saadud vahendeid, samuti hageja poolt kostjale elamuehituseks laenatud vahendeid, millest osa on hagejale tagastatud, kostja nimele elamu ehituseks võetud pangalaenusid, mis 2019 refinantseeriti hagejale väljastatud laenuga. Kostja on seisukohal, et vaatamata asjaolule, et kinnistu on vormistatud poolte kaasomandisse võrdsetes mõttelistes osades, on tegemist abieluvälise kooselusuhtega, mille lõpetamisel saab ja tuleb kohaldada seltsingu likvideerimise sätteid. Kostja loeb poolte panused kuni 01.04.2020 võrreldavateks ja võrdseteks. Hageja vastuväited vastuhagile 4.Hageja esitas vastuse vastuhagile 30.03.2021. Hageja kostja vastuhagi ei tunnista ja palub kohtul jätta vastuhagi rahuldamata. Hageja ei nõustu kostja väidetega, et pooltel oli abieluväline kooselu, kestis kuni 01.01.2020. Poolte kooselu lõppes 2019. aasta alguses. Hageja ei nõustu ka sellega, et pooled otsustasid ehitada endale ühiseks kooseluks elamu. Hageja ei soovinud kostjaga ühist vara soetada. Kinnisasja soovis soetada endale kostja, kuid kostjal ei olnud selleks piisavalt vahendeid. Selleks, et kostja saaks kinnisasja soetada, soovis kostja, et hageja ostaks kinnistu ning kostja pidi kinnistu hinna hagejale tagasi maksma. Kuna pank ei olnud nõus andma kostjale laenu, kui kinnistu kuulub hagejale, kes ei ole kaaslaenutaotleja, kinkis hageja kinnistu kostjale. Selleks, et hageja kinnistu müügihinnast ilma ei jääks, seati notari soovitusel hageja kasuks kinnistule isiklik kasutusõigus. Hageja andis kostjale sularahas laenu, kuna kostjal ei olnud piisavalt vahendeid, et kinnisasja soetada ja elamut ehitada. Hageja märkis laenud üles oma märkimikusse. Kostja tasus ka laene tagasi, kuid vaevaliselt ja poolte vahel tekkis enam vaidlusi, kui palju kostja hagejale tagastama peab. Kostja väide, et kostja kasutas enda korteriomandite võõrandamisest saadud vahendid summas 61 826 eurot elamuehituseks, ei vasta tõele. Hagejale teadaolevalt oli enamus nimetatud rahast otsas kostjal juba enne, kui kostja hakkas kinnistule elamut ehitama ning hagejale teadaolevalt sai nimetatud rahast kostja ainult vundamendi aluse tehtud. Hageja vahendite arvelt tehti kostja korteris enne müüki remonti, remondirahasid kostja hagejale ei tagastanud. Seda, et kostja oleks nimetatud korterite müügist saadud vahendid kasutanud elamu ehitamiseks, ei ole kostja ka tõendanud. Hageja ei nõustu ka sellega, et 2015 veebruaris olid osa töid lõpetamata ning nende teostamiseks oli vaja täiendavalt laenu võtta. Elamu oli 2015 veebruaris sissekolimisel valmis ning ehitustööd lõpetatud. Hageja ei nõustu ka kostja väidetega, et hageja sõiduauto võõrandamisest saadud raha paigutas kostja elamuehitusse. Kostja müüs hageja sõiduauto ajal, mil hageja oli haiglas. Võltsis hageja allkirja ning hageja ei ole kunagi müügilepingut näinud ega teagi, palju kostja tegelikult sõiduauto eest raha sai. Seda, et kostja võiks sõiduauto müügiraha endale jätta või elamusse paigutada, ei olnud samuti kokku lepitud. Niisamuti on kostja väited, et hageja sai enda käsutusse sõiduauto Volvo asjakohatud, sest see sõiduauto kuulus kostja ettevõttele ning hageja sai seda sõiduautot kasutada üksnes siis kui kostja seda võimaldas. Seejuures võttis kostja selle sõiduauto endaga kaasa kui kaasomandilt 01.04.2020 ära kolis. Kostja väited, et hageja nõuab

6(18)

kostjalt tagasi hageja sõiduauto müügist saadud 7 000 eurot, kuid hageja ei saa seda justkui tagasi nõuda, sest tegemist on panusega poolte ühise eluaseme ehitusse, on väär. Kostja väited, mille kohaselt on kostja kulutanud elamu ehituse ja sisustamise ning kinnistu haljastamisele 266 826 eurot, ei ole hageja teada tõene. Hageja ei nõustu kostja väidetega, et 2017. aastal kinnistu kaasomandisse vormistamisel oleksid pooled soovinud luua varaühisuse või jagada vara vahekorras 50:50 või luua mitteabielulise kooselu ühisvara. Kostja võõrandas 26.05.2017.a. 1⁄2 kaasomandist tasuta hagejale lepingu p.1.9.12. märgitud põhjusel: „Soovib võõrandada lepingu eseme omandajale, kuna nad on elukaaslased ja ühiste alaealiste laste vanemad, nad soovivad luua lepingu esemeks olevale kinnistule ühise kodu ning panustavad võrdselt lepingu esemesse ning soovivad sõlmida käesoleva lepingu selles toodud tingimustel“. Kostja väited, et 2019. aastal keeldus hageja kostjaga ühisvara jagamisest, kuna soovis kinnistut üksinda endale saada, ei vasta tõele. Kostja väited, et kostja arutas pangaga, kuidas kaasomandit müüa, ei vasta tõele. Kostja väited, et pooled soovisid ühiselt pangalaenu refinantseerida ja kostja andis justkui enda kaasomandi osale hüpoteegi seadmiseks loa, ei vasta tõele. Ei ole võimalik nentida, et pooled soovisid ühiselt pangalaenu refinantseerida või kostja pidi andma loa enda kaasomandi osale hüpoteegi seadmiseks, kui kostja jäi pangale võlgu ja toimus kostja laenu refinantseerimine ning juba olemasolevate hüpoteekide muutmine. Samuti ei toimunud mingisugust leppimist poolte vahel, rääkimata sellest, et pooled oleksid soovinud jätkata kooselu. Kostja väited, et kostja tasus 2019 novembris hagejale laenu refinantseerimise sissemakseks 7000 eurot, ei vasta samuti tõele. Tegemist oli kostja laenude tagastamisega hagejale, mida hageja kostjalt nõudis. Seda, et kostja tagastas hagejale laenu nähtub ka kostja vastusele lisatud maksekorraldustest, milles on kostja makse selgitustena märkinud „LAENU TAGASIMAKSE“. Kostja seisukoht, mille kohaselt tuleks kostja panuseks lugeda kostja poolt pangale laenumaksete tasumisega viivitamisel makstud viiviseid või teenustasu, on samuti ekslik. Viivised ja teenustasu ei ole käsitletavad kostja panusena vara omandamisel, vaid viiviseid maksis kostja seetõttu, et oli jäänud enda kohustuste täitmisega panga ees viivitusse ning teenustasu tasus kostja pangale viimasega sõlmitud teenuste saamiseks. Hageja ei ole kostjaga seltsingut sõlminud. Kui kohus leiab, et pooled tegid panuseid, siis tuleb hageja panuseks lugeda kinnistu müügihind 63 000 eurot, laenu refinantseerimisel tasutud 49 554,32 eurot ning ka refinantseerimiseks hageja poolt võetud laenukohustus 120 000 eurot, mis teeb hageja panuseks 232 554,32 eurot, mitte 122 554 eurot. Kostja panuseks saab lugeda tasutud laenumakseid summas 38 228,53 eurot. Hageja ei nõustu, et kostja on jäänud ilma enda saadavast kasust, kuna ei saanud alates 01.04.2020 endale kuuluvat kaasomandit kasutada. Kostja lõpetas kaasomandi kasutamise vabatahtlikult, hageja ei ole kostjale teinud mingeid takistusi kaasomandi kasutamisel. Maakohtu otsus 5.Maakohus otsustas järgmist: -Rahuldas X hagi Y vastu kaasomandi lõpetamiseks. -Lõpetada X ja Y kaasomand kinnistule asukohaga XXX, registriosa XXXXXXXX. -Jätta kinnistu asukohaga XXX, registriosa XXXXXXXX, X (Hansmer) ainuomandisse. -Asendada Y’i tahteavaldus kinnisasja aadressil XXX, mille registriosa number Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas on XXXXXXXX, omanikukande muutmisel ning kohustada Y (isikukood XXXXXXXXXX) andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) kinnistu, mille kinnistusraamatu registriosa nr on XXXXXXXX, teise jao omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse X (isikukood 7(18)

XXXXXXXXXX).

-Mõista X’ilt Y’i kasuks välja hüvitis kinnisasja turuväärtusest pooles summas 142 000 eurot. -Rahuldada X hagi Y vastu võla ja viivise nõudes. -Mõista Ylt välja põhivõlg 170 154,32 eurot ning kohtotsuse tegemise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis 40457.64 eurot X kasuks ja viivis põhinõudelt 170 154,32 eurot alates 1.02.2023 kuni kohtuotsuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. -Mõista Ylt välja põhivõlg 17 000 eurot ning kohtuotsuse tegemise ajaks sissenõutavaks muutuud viivis 3209.74 eurot X kasuks ja viivis põhinõudelt 17 000 eurot alates 1.02.2023 kuni kohtuotsuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. -Tasaarvestada Margit Hansemeri kohustus tasuda Yle 142 000 eurot ja Y kohustus tasuda Xle 230 821,70 eurot, mille tulemusena tuleb Yl tasuda Xle 88 821,70 eurot. -Jätta Y vastuhagi rahuldamata. -Jätta kaasomandi lõpetamise nõudes menetluskulud poolte kanda. Jätta menetluskulud X hagis Y vastu võla ja viiviste nõudes kostja kanda. Jätta Y vastuhagis X vastu kasutuseelise nõudes menetluskulud kostja kanda. 6.Otsuse põhjenduste kohaselt ei ole kohtu hinnangul leidnud tõendamist, et pooltel oli seltsingulaadne kokkulepe kinnistule elamu ehituseks. Kinnistu käsutamisel peab olema leping sõlmitud notariaalses vormis. Isegi, kui eeldada, et seltsing elamu ehituseks ei pea olema notariaalses vormis, ei ole kostja tõendanud, et pooltel oli kokkulepe elamu ehituseks. Kinnistu kuulus elamu ehituse ajal kostjale ning ka laenu elamu ehituseks võttis kostja. Kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, millise sisuga oli poolte kokkulepe elamu ehituseks. Isegi kui eeldada, et pooltel oli vaikiv kokkulepe, mille alusel mõlemad pooled panustasid elamu ehitusse rahaliselt, siis on pooled oma õigussuhted ümber kujundanud. Pooled on kokku leppinud notariaalselt sõlmitud lepingus kaasomandis kinnistule. Isegi kui leida, et poolte vahel olid teatud seltsingulaadsed kokkulepped kinnistule maja ehitamiseks, siis igal juhul on pooled oma õigussuhted ümber kujundanud läbi kokkuleppe, millega kostja võõrandas hagejale mõttelise osa kinnistust ja kinnistust sai poolte kaasomand. Pooled ei vaidle, et kinnistu aadressil XXX (reg.nr. XXXXXXXX) on poolte kaasomandis 1⁄2 mõtteliste osadena alates 26.05.2017. Eksperdi arvamuse kohaselt on kinnistu väärtuseks 17.02.2021 seisuga 284 000 eurot. Kohtu hinnangul ei ole kinnistu väärtus võrreldes ekspertiisi teostamise ajaga muutunud, sest ekspert on märkinud müügiperioodiks kuus kuni üheksa kuud. Kohtu arvates tuleb jätta kinnistu hageja ainuomandisse ning mõista hagejalt kostja kasuks välja kompensatsioon poole mõttelise osa väärtuse eest omandikaotuse korvamiseks. Kohus arvestab kaasomanike huvide kaalumisel seda, et hageja kasutab kinnistut igapäevaselt ja see on tema ning poolte ühise lapse püsivaks elukohaks. Kohus järeldab sellest, et hagejal on paigaga ka emotsionaalne side ning tema ning tema alaealise lapse sotsiaalne võrgustik on välja kujunenud kinnistu asukohta silmas pidades. Seda kinnitab ka kostja poolt välja toodud asjaolu, et hageja sooviks oli omandada kooselu alguses ühise kodu rajamiseks kinnistu just Koidu külla, sest seal oli ta ka varasemalt elanud. Kohtu hinnangul on kostja huvi eelkõige majanduslik, seda kinnitab ka kostja soov müüa kinnistu enampakkumisel ning ka kohtuistungil kinnitas kostja, et oluline on kinnistu majanduslik väärtus. Kohtu hinnangul

8(18)

kaalub hageja huvi säilitada oma kodu ning väljakujunenud elukeskkond üles kostja majandusliku huvi saada kinnistu müügist võimalikult kõrget hinda. Kinnistu tuleb jätta hageja ainuomandisse ning mõista kostja kasuks välja hüvitis 142 000 eurot. Kostja tahteavaldused kinnistusraamatu kannete tegemiseks tuleb asendada kohtuotsusega. Kostja ei ole esitanud eraldi rahalisi nõuded seltsingulepingust tulenevate panuste jagamisel kuid on palunud seda arvestada kaasomandi lõpetamisel ja hüvitise määramisel. Kuna kohtu hinnangul ei ole kaasomand tekkinud seltsingulepingu alusel vaid kostja poolt kinnistu mõttelise osa tasuta võõrandamise teel, ei käsitle kohus ka eraldi kostja seltsingust tulenevaid rahalisi nõudeid hageja vastu, sest sellist vastuhagi ei ole kostja esitanud. Hageja nõuab kostjalt 17 000 euro tasumist võlatunnistuse alusel. Kostja ei vaidlusta hagejalt laenu saamist, kuid käsitleb seda kui hageja panust seltsingusse, mida tuleb arvestada seltsingupanuste jagamisel. Kohtule esitatud kostja poolt hagejale 21.06.2020 saadetud ekirjast nähtub, et kostja möönab rahalise kohustuse olemasolu summas 17 000 eurot. Hageja on 05.08.2020 nõudnud laenu tagastamist hiljemalt 01.10.2020. Kohtu hinnangul ei saa 21.06.2020 kostja e-kirja pidada deklaratiivseks võlatunnistuseks VÕS § 30 lg 1 mõttes, sest see ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, mida nõuab VÕS § 30 lg 2. Laenulepingule ei ole VÕS § 396 lg 1 järgi vorminõuet ette nähtud. Kohus järeldab, et poolte vahel oli suuline laenuleping. Poolte e-kirjadest saab järeldada, et tegemist oli tähtajatu laenulepinguga ning hageja on selle üles öelnud oma 05.08.2020 kirjaga ning andnud tähtaja kohustuse täitmiseks. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks kohustuse täitnud. Ta on esitanud vastuhagis seltsingust tulenevate panuste jagamisele tuginedes vastuväite, et laenulepingust tulenevad nõuded arvatakse hageja seltsingu panusesse. Kuna kohus leiab, et poolte vahel ei ole seltsingut, siis tuleb laenulepingust tulenev võlg kostjalt hageja kasuks VÕS § 101 lg 1 p 1 alusel välja mõista. Hageja andis kostjale kohustuse täitmise tähtajaks 01.10.2020, seega muutus kohustus sissenõutavaks 02.10.2020. Viivise suurus on kohtuotsuse tegemise aja seisuga 3209.74 eurot (02.10.2020-31.01.2023*VÕS § 113 lg 1 nimetatud määr*17 000). VÕS § 113 lg 1 nimetatud viivise määr on kuni 31.12.2022 8% aastas ning alates 01.01.2023 on see 10,5% aastas. Pole vaidlust, et poolte kaasomandis olevale kinnistule on 13.06.2014 ja 02.04.2015 asjaõiguslepingu alusel seatud hüpoteek kostja ja Nordea Bank Eesti filiaali vahel sõlmitud laenulepingute tagamiseks. Kinnistu 1⁄2 mõttelise osa tasuta võõrandamisel kostjalt hagejale kinnitas hageja, et on teadlik hüpoteegi olemasolust. Samuti pole vaidlust, et Luminor Bank AS ütles laenulepingud nr 09320277422 ja 0932027742200 kostjaga üles 03.10.2019.a. võlgnevuse tõttu, mille suurus oli 04.10.2019.a. kokku 167 818,89 eurot. Kohtule esitatud panga 4.10.2019 teatest nähtub, et pank andis hagejale võimaluse hüpoteegi realiseerimise vältimiseks tasuda kostja eest võlgnevus, lisanduv viivis ja muud kulud hiljemalt 15.10.2019.a. Sundtäitmise vältimise tingimusteks olid vastavalt panga 14.11.2019.a. saadetud e-kirjale, kogu kostja laenukohustuse refinantseerimine ja refinantseerimisega seotud kulude katmine ehk 169 554,32 euro tasumine. Lepingu tasu suuruseks oli 600 eurot, seega kokku 170 154,32 eurot.

9(18)

Kohtule esitatud Tallinna notar Aivar Mesikäpa 21.11.2019.a. juures sõlmitud hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingu p.3.1. kohaselt leppisid hageja ja kostja ning hüpoteegipidaja Luminor Bank AS kokku, et alates lepingu sõlmimisest on XXX neljandasse jakku kantud hüpoteekidega summas 195 000 eurot ja 49 400 eurot tagatud Nordea Bank AB nõuded kostja vastu üles öeldud laenulepingutest nr 09320277422 ja 0932027742200 tulenevalt kohustuste täitmiseks ning kõik nõuded hageja vastu kostja võlgnevuse refinantseerimiseks sõlmitud laenulepingust nr 09320192058 tulenevate kohustuste täitmiseks. Kohus järeldab sellest, et hageja täitis kostja kohustuse panga ees ning seetõttu läks talle seaduse alusel üle nõue kostja vastu. Seaduse alusel üle läinud nõue muutub sissenõutavaks üldises korras. Kohtule esitatud hageja 29.01.2020 e-kirjast ning hageja esindaja 11.02.2020 ja 06.03.2020 ekirjast nähtub, et hageja on teinud kostjale ettepaneku kohustuse täitmiseks. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et kohtupraktikas on VÕS § 82 lg 7 esimesest ja kolmandast lausest lähtudes peetud mõistlikuks nõude sissenõutavaks muutumise ajaks kolm kuud. Kostja kohustused refinantseeriti hageja poolt 21.11.2020.a., siis tuleb lugeda nõude sissenõutavaks muutumise ajaks 21.02.2020. Põhinõude suuruseks on 170 154,32 eurot ning kohtotsuse tegemise ajaga on sissenõutavaks muutunud viivise suuruseks 40 457,64 eurot. Kostja on vastuhagis esitanud hageja vastu kasutuseelise nõude, paludes hagejalt välja mõista kostja kaasomandiosa kasutamise eest alates 01.04.202 kuni 11.02.2021 so vastuhagi esitamiseni 8047, 50 eurot ning alates vastuhagi esitamisest 777 eurot igakuiselt kuni kaasomandi lõpetamiseni. Hageja väitel on pooltel kokkulepe, et kostja kaasomandi osa kasutamise eest tasu ei nõua. Pole vaidlust, et kostja alates 01.04.2020 kinnistut ei kasuta. Kohtule esitatud hageja ja kostja 26/27/.03.2020 kirjavahetusest on näha, et pooled arutasid kasutuseelise küsimust. Kirjavahetuses räägivad pooled läbi kokkulepet, mis hõlmab lapsele tasutatavat elatist ja lapse ning lahus elava vanema suhtluskorda, kinnistu kasutamist, kinnistule jäävat kostja vallasvara ja selle kasutamist ning ka kinnistu kuludega sh kasutuseelistega seonduvat. Kokkuleppe p 7 on punasega märgitud hageja poolne tingimus, et kostja ei nõua kasutuseeliseid kinnistu kasutamise eest. Kostja on hageja poolt täiendatud kokkuleppele vastanud, et kokkulepe sobib. Kohus järeldab, et pooltel oli kokkulepe kinnistu kasutamise kohta alates 01.04.2020, mille järgi jäid kinnistu kommunaalkulud täies mahus hageja kanda ning kostja ei soovinud kasutuseeliseid. Kohtu hinnangul ei ole kostjal õigus nõuda kasutuseeliseid, sest pooltel on kokkulepe selle kohta, et kostja hagejalt kasutuseeliseid ei soovi. Kohus võib TsMS § 445 lg 1 järgi teha tasaarvestuse kohtuotsuse resolutsioonis. Kohus tasaarvestab X kaasomandi lõpetamisel tasutava hüvitisenõude Y kohustusega tasuda kohtu poolt välja mõistetud võlgnevus Xle. Kostja apellatsioonkaebus

10(18)

tegema tahteavaldus kokkuleppe sõlmimiseks Y’iga Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXXX kantud kinnistu kui abieluvälises kooselus tekkinud ühisomandi asukohaga XXX lõpetamiseks selliselt, et kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel, mida korraldab kohtutäitur. Alternatiivne nõue, juhul kui kohus ei rahulda nõuet kinnistu avalikuks müügiks on: „Kohustada X’i tegema tahteavaldus kokkuleppe sõlmimiseks Y’iga Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXXX kantud kinnistu kui abieluvälises kooselus tekkinud ühisomandi asukohaga XXX lõpetamiseks selliselt, et kinnistu müüakse kaasomanikevahelisel enampakkumisel, mida korraldab kohtutäitur.“ Enampakkumisel kinnistu müügist saadavast rahast tuleb esmalt tasuda X’i ja Luminor Bank AS vahel sõlmitud laenulepingu nr 09320192058 lõpetamisel tasumisele kuuluv hüpoteegiga tagatud laenu jääk. Seejärel tuleb kanda müügitulemist X’i ja Y’i vahel võrdselt täitekulud. Müügist ülejäänud kasum tuleb jagada X’i ja Y’i vahel võrdsetes osades. Välja mõista X’ilt Y kasuks ühekordne kasutuseeliste hüvitis 26 418 € (kakskümmend kuus tuhat nelisada kaheksateist eurot) perioodi 1.04.2020 kuni 31.01.2023 eest. Välja mõista X’ilt Y kasuks edasiulatuvalt kasutuseeliste hüvitis alates 01.02.2023.a. igakuiselt 777 € (seitsesada seitsekümmend seitse eurot) kuni varaühisuse/kaasomandi lõpetamiseni XXX kinnistule. Tasaarvestada Y’i kasutuseeliste hüvitusnõue 26 418 € ja edasine igakuine kasutuseeliste hüvitusnõue summas 777 € X vastu X’i võimaliku hüvitusnõudega Y vastu alates 1.04.2020.a. kuni kaasomandi lõpetamiseni XXX kinnistule, Luminor Bank AS-le laenulepingu nr 09320192058 järgi tasutud pangalaenumaksete 1⁄2 suuruses summas, kattuvas ulatuses juhul, kui kohtumenetluses selline nõue esitatakse ja rahuldatakse. Menetluskulud (maakohtu menetluses) jätta tervikuna hageja kanda või alternatiivselt poolte endi kanda. Apellatsiooniastme menetluskulud määrata hageja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt on kohus vaidluse lahendamisel sõnastanud vaidluse olemuse ebaõigelt selles, et poolte vaidlus on selles, kas kinnistu omandati kaasomandisse seltsingulepingu raames või notariaalselt sõlmitud võõrandamislepingu alusel, millised olid seltsinglaste panused ja millisel viisil tuleb kaasomand lõpetada ja kui suur hüvitis teisele kaasomanikule välja mõista. Kostja esitas vastuhagi taotlusega poolte abieluvälises kooselus omandud kinnisasja jagamisele kohaldada analoogia korras seltsingu likvideerimise sätteid, tuginedes mh Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 3.12.2014 otsusele tsiviilasjas 3-2-1-109-14 punktid 19, 20 ja 21.12.2016 otsusele nr 3-2-1-129-16 punkt 22. Kohus jättis selle tähelepanuta. Kohus võttis vastu otsustuse, et seltsingulepingut ei ole sõlmitud, kuna kostja pole seda tõendanud ja sellega on kohus otsuse põhjendustes piirdunud seltsingu likvideerimise sätete kohaldamata jätmisel. Kohus ei ole mingit tähtsust omandanud poolte abieluvälisele kooselusuhtele ja poolte majanduslikule eesmärgile omandada kinnistu ja ehitada sellele elamu poolte kooseluks perekonnana. Kohus on hinnanud asjas esile toodud tehinguid üksiktehinguna, mitte tehingutena, mis kinnitavad abieluvälise kooselu olemasolu ja selle algse eesmärgi tegelikku realiseerumist. Ka praegusel juhul on mõlemad osapooled panustanud finantsiliselt olulisel määral kinnisasja ühisesse omandamisse ja kinnistule elamu ehitamisse, millist asjaolu peavad silmas ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsused nr 3-2-1-109-14 ja 3-2-1-129-16 ning kinnistu on nende kui abieluvälise kooselu poolte ühisvara ning selle jagamisel tuleb kohaldada seltsingu likvideerimise sätteid. Kohus on rikkunud menetlusnorme, kuna ei ole põhjendanud olulises osas kohtulahendit.

11(18)

Seltsingu likvideerimise sätete kohaldamata jätmisest tingituna leidis kohus ebaõigesti, et kostja on kohustatud peale kaasomandi lõpetamist (2021.a. kindlaks tehtud turuväärtuse alusel) temale määratud hüvitisest (1/2 mõttelise osa kaasomandist ilmajäämise eest) tasuma üksinda kogu elamu ehituseks võetud pangalaenu koos pangaintressidega, sh täismahus ka laenu refinantseerimisest tulenevad täiendavad kohustused. Äärmiselt ebaõiglane on, et seaduse ebaõigest rakendamisest tulenevalt on kohus arvutanud hageja kohustuse täitmise nõudest (seltsinguvara vastu) hageja kasuks kostjalt veel viivist, mistõttu kohtulahendi tulemiks on olukord, kus hageja panustas hoonestatud kinnistu omandamisse üksnes tühja krundi ostuhinna 2013.a. summas 63000 €, aga kostjal tuleb hagejale, lisaks kinnistu 1⁄2 kaasomandiosa üleandmisele, tasuda veel välja mõistetud 88 821,70 €. Teisisõnu – kostja peab hagejale veel peale maksma, et hageja saaks kinnistu ainuomanikuks. Kostja kanda on jäetud tervikuna maja ehituseks võetud pangalaen, lisaks kostja enda poolt laenu ja intresside tasumised ning isiklike ja hagejalt ehituseks laenatud vahendite paigutused elamu ehitusse. Kohus asus otsuses seisukohale, et kostja ei ole esitanud eraldi rahalisi nõudeid seltsingulepingust tulenevalt, kuid on palunud seda arvestada kaasomandi lõpetamisel ja hüvitise määramisel. Kostja ei nõustu kohtuga, justkui oleks pidanud kostja vastuhagi sisaldama eraldi rahalisi nõudeid seoses seltsinguga. Kostja vastuhagi nõue oli abieluvälises kooselus omandatud ühisvara jagamise nõue, millele kohaldatakse seltsingu likvideerimise sätteid ning jagamisel kaasomandi jagamise sätteid. Seltsingu likvideerimise sätete kohaldamisel ei ole vajalik esitada eraldi panuste jagamise nõue hagi esemena, kuna ühisvara jagamise tulemus realiseerub seltsingu likvideerimise sätete kohaldamisel AÕS § 77 lg 2 tulemina, mille osas kostja vastuhagi eseme ka vastavalt sõnastas. Kostja soovis ühisvara jagamist, kaasomandi lõpetamisel kinnistu müüki avalikul enampakkumisel ning enampakkumisega müügil peale kohustuste kandmist ülejääva osa jagamist vastavalt poolte panustele vahekorrale. Kohus lähtus kohtuotsuse tegemisel 23.02.2021.a. esitatud 1Partner eksperthinnangust 14.02.2021.a. seisul hinnaga 284 000 €, +/- 5%, müügiperioodiga 6-9 kuud. Hageja esitas koos hagiavaldusega LVM Kinnisvara eksperthinnangu seiseul 14.08.2018, kus kinnistu hinnaks oli antud 359 000 €, +/- 5%, müügiperioodiga 6 kuud. Hageja ise leidis hagiavalduse esitamisel 30.11.2020.a., et kinnistu hinnaks on 180 480 €. Kostja taotles kohtult viimasel kohtuistungil 28.11.2022.a., kus kuulati ära ehitustehnilise ekspertiisi läbiviinud ekspert, ka uue turuväärtuse ekspertiisi tegemist ja seda põhjusel, et kohtumenetlus oli kestnud kaks aastat, kinnisvara hindamine viidi läbi kohe menetluse alguses, kinnisvara turuhinnad on oluliselt muutunud kahe aastaga ja seda mitte allapoole, vaid kõrgemale ning juhul kui kohus jätab kostja vastuhagi rahuldamata ning kinnistu panemata avalikule enampakkumisele, on kohtumenetluses 2021.a. veebruaris kindlaks tehtud kinnistu turuväärtuse hind ebaõiglaselt madal. Kohus keeldus kostja taotluse rahuldamisest, millele kostja esitas ka vastuväite kohtuistungil. Kostja ei nõustu kohtu põhjendustega kinnistu hagejale jätmise otsustamisel. Kostja esitas vastuhagi, milles soovis kinnistu jagamist seltsingulepingu sätete kohaldamisega analoogia korras ning kaasomandi lõpetamist kinnistu müügil avaliku enampakkumise teel, kus oleks mõlema poole jaoks selgunud õiglane tulemus. Kohtu väide, et kostjal on kaasomandi lõpetamisel vaid majanduslik huvi ja seetõttu kaalub hageja soov elada koos lapsega seal elamus edasi, üles kostja soovi omandada kinnistu, on ebaõiglane. Kuidas on kostja majanduslik huvi ja ka emotsionaalne huvi, ning see ei ole vähem väärt arvestamist kui hageja majanduslik ja emotsionaalne huvi.

12(18)

Kostja ei nõustu kohtu lahendiga seoses hageja rahaliste nõuetega kohustuse ülevõtmisel. Kostja on seisukohal, et kohus oleks pidanud poole abieluvälise kooselu jooksul omandatud ühisvara jagamisel kohaldama seltsingu likvideerimise sätteid. Kohus ei ole seda arvestanud. Kostja märgib, et on tasunud 12.06.2014 sõlmitud laenulepingu nr 09320277422 (summas 150 000 euro) alusel tagasimakseid kuni 08.05.2019 kokku summas 31 652,72 eurot. 02.04.2015 sõlmitud laenulepingu nr 093202774200 (summas 38000 eurot) alusel on 15.05.2019 seisuga kostja tasunud tagasimakseid kokku 7763,11 eurot. Kokku on kostja teinud makseid seoses laenu tagastamisega summas 39 415,83 eurot. Hageja sõlmis Luminor pangaga laenulepingu nr 09320192058 summas 120 000 eurot kostja poolt poolte ühise elukoha rajamiseks võetud laenulepingute refinantseerimiseks. Hageja tasus elamu ehituseks kasutad pangalaenu refinantseerimiseks Luminor pangale ühekordselt 49 554,32 eurot, milles 7000 eurot andis kostja ning hageja võttis pangalaenu summas 120 000 eurot. Kostja ei nõustu kohtu otsusega hageja rahalistes nõuetes summas 17000 eurot. Kostja vaidleb vastu, et hageja poolt esitatud rahaline nõue summas 17000 euro näol on tegemist laenulepingust tuleneva nõudega. Kostja võttis hagejalt raha elamu ehituse tarbeks, mitte lihtsalt laenuna, kuid tagastas selle hagejale, kuna hagejal oli raha vaja oma esimesest abielust sündinud laste ülalpidamisel. Kostja on seisukohal, et hageja rahalisi nõudeid tuleb käsitleda kui hageja panuseid elamuehitusse ja arvestada ühisvara jagamisel seltsingu likvideerimise sätete alusel hageja panusena. Kohus on jätnud arvestamata kostja poolse rahalise sissemakse laenu refinantseerimiseks summas 7000 eurot. Hageja väitis, et ta on selle kostjalt novembris 2019 saadud 7000 eurot arvestanud võla katteks. Siiski on kohus selle summa kostjalt välja mõistnud tasumata laenuna. Samuti ei ole kohus arvestanud seda kostja tasutud summat laenu refinantseerimises kostjapoolse sissemaksena. Kostja vaidleb vastu kohtuotsusele ka osas, milles kohus jättis rahuldamata vastuhagi nõude kasutuseeliste väljamõistmiseks hagejalt. Vastus apellatsioonkaebusele

Ringkonnakohtu otsus 9.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada ja saata asi uueks arutamiseks maakohtule. Kostja apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. 10.Asja materjalidest nähtub: -Pooltel oli abieluväline kooselu alates 2013.a, millest sündis XX.XX.XXXX ka poolte ühine laps. -Hageja omandas 16.09.2013 kinnistu aadressil XXX (reg.nr. XXXXXXXX). -Kostja omandis oli korteriomand asukohaga KKK (registriosa XXXXXXXX) Tallinn ning see võõrandati 13.10.2013 Tallinna notar Gunnar Savisaare juures sõlmitud lepingu alusel hinnaga 62 826 eurot. -14.05.2014.a. väljastati XXX hoonestamiseks ehitusluba. -16.05.2014 - 19.05.2014.a. koostati laenutagatise eksperthinnang.

13(18)

-20.05.2014.a. kinkis hageja kostjale XXX kinnistu ja seda põhjusel, et laenu saamiseks oli vajalik kinnistu omandamine kostja poolt. Kinnisturaamatu kanne uue omaniku kohta tehti 26.05.2014.a. -Kinnistule hakati ehitama elamut. -Kostja ja Nordea Bank Eesti filiaal sõlmisid 12.06.2014 laenulepingu nr 09320277422, millega kostja sai laenu 150 000 eurot elamuehituseks. -Kostja ja Nordea Bank Eesti filiaal sõlmisid 2.04.2015 laenulepingu nr 0932027742200, mille alusel sai kostja laenu 38 000 eurot elamuehituseks. -Laenulepingute tagatiseks oli kinnistule XXX seatud hüpoteek. -Hageja andis kostjale ositi laenu 24 000 eurot, millest kostja tagastas 14 000 eurot. -Hageja andis kostjale laenu 7000 eurot. -26.05.2017 notariaalse laepinguga võõrandas kostja tasuta hagejale 1⁄2 mõttelist osa kinnistust. -Kinnistu on kinnisturaamatu järgi poolte kaasomandis, mõlemale poolele kuulub 1⁄2 kinnistust. -Luminor Bank AS ütles Nordea Bank Eesti filiaali ja kostja vahel sõlmitud laenulepingud üles 03.10.2019 ning mille järgi jäi võlgnevuse suuruseks 167 818,89 eurot. -Hageja sõlmis Luminor Bank AS-iga sundtäitmise vältimiseks ja kostja laenulepingu tagatiseks oleva hüpoteegi realiseerimata jätmiseks 14.11.2019 laenulepingu nr 09320192058, mille alusel sai hageja laenu 120 000 eurot. - Hageja tasus Luminor Bank AS-ile 49 554,32 eurot sundtäitmise vältimiseks ja kostja laenulepingu tagatiseks oleva hüpoteegi realiseerimata jätmiseks. -21.11.2019 sõlmisid hageja, kostja ja Luminor Bank AS hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingu, millega refinantseeriti kostja laenulepingutest nr 09320277422 ja 0932027742200 tulenevad kohustused ja laenulepingust nr 09320192058 tulenevate kohustuste tagamiseks läksid üle eelnevate laenulepingute tagamiseks seatud hüpoteegid XXX kinnistule. - Kostja ei ela alates 01.04.2020 vaidlusalusel kinnistul. Poolte kooselu on lõppenud.

14(18)

hinnang tulla pooltele üllatuslikult, st kohus peab üldjuhul juhtima poolte tähelepanu õigussuhte võimalikule kvalifikatsioonile ja võimaldama neil avaldada selle kohta arvamust (vt nt TsMS § 348 lg-d 1-3; § 351; § 392 lg 1 p-d 1 ja 3; § 400 lg 5; § 401 lg 1; § 436 lg 4; vt ka Riigikohtu 5. jaanuari 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10, p 40; 22. veebruari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-10, p 16). Asja materjalidest nähtub ning ka maakohus on otsuse sissejuhatavas osas esile toonud, et kostja esitas vastuhagis taotluse kohaldada poolte abieluvälises kooselus omandud kinnisasja jagamisele analoogia korras seltsingu likvideerimise sätteid. Maakohus hakkas tuvastama, kas poolte vahel on seltsingulepingu sõlmimine tõendatud, kuigi kostja sellele ei tuginenud. Ringkonnakohus osutab, et kohus peab võimaldama pooltele esitada väiteid ja vastuväiteid õigussuhte võimaliku õigusliku kvalifikatsiooni kohta ning kui kohus soovib kohaldada seadust, mis seab menetlusosalised olulisel määral uude protsessuaalsesse positsiooni, tuleb seda menetlusosalistega arutada ja anda neile võimalus esitada oma seisukohad ning vajadusel ka tõendid. Kuigi lõppjäreldusena võib õige olla maakohtu seisukoht, et asjaõiguslikus tähenduses ei ole tõendatud kinnistu omandamine ning sellele elamu ehitamine seltsinglaste ühisomandisse, st vastava seltsingulepingu sõlmimine, sest sellist väidet ei ole kostja esitanud, ei tähenda see seda, et maakohus sai jätta hindamata kostja väited ja esitatud tõendid selle kohta, et poolte eesmärgiks oli abieluvälise kooselu kestel omandada kinnisasi ning ehitada sellele kooseluks elamu. 14.Ringkonnakohus toob esile ka selle, et maakohtu otsuse põhjendused on lahendi eri osades ka vastuolulised, mistõttu on kohtu seisukoht õiguse kohaldamisel puudulik. TsMS § 436 lg 1 järgi peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Ringkonnakohus toob esile, et kuna maakohus asus seisukohale, et seltsingulepingut ei sõlmitud ning kostja väited, mille kohaselt oli poolte eesmärgiks abieluvälise kooselu kestel omandada kinnisasi ning ehitada sellele kooseluks elamu, jäid kohtuotsuse põhjendavas osas alapealkirjaga Seltsinguleping analüüsimata, on maakohus otsuse põhjendavas osas alapealkirjaga Kaasomandi lõpetamine lugenud tõendatuks kostja väite, et hageja sooviks oli omandada kooselu alguses ühise kodu rajamiseks vaidlusaluse kinnistu, sest sellega põhjendas kohus kinnistu jätmist hagejale. Miks maakohus lahendi erinevates osades tuvastas asjaolusid vastuoluliselt, see otsusest ei selgu.

15(18)

loomisse) laenu refinantseerimiseks summas 7000 eurot, hageja väitis, et ta on kostjalt novembris 2019 saadud 7000 eurot arvestanud laenulepingust tuleneva võla katteks. Maakohus ei ole kostja tasutud 7000 eurot arvestatud ei laenu refinantseerimise sissemaksena ega ka laenu tagasimaksena. Põhjused, miks maakohus poolte väiteid asjas ei arvestanud, otsuses puuduvad.

16(18)

olukorras, kus kaasomandi lõpetamine hagis taotletud viisil ei oleks kohtu hinnangul kooskõlas hea usu põhimõttega, peab kohus hagejale selgitama, miks kaasomandit sellisel viisil lõpetada ei saa ning millisel viisil kaasomandi lõpetamine oleks kohtu arvates sobiv (vt Riigikohtu 10. aprilli 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-9749, p 11). Seega saab ka kohus teatud juhtudel teha pooltele ettepanekuid alternatiivsete kaasomandi lõpetamise viiside esitamiseks. Maakohtul tuleb asja uuel arutamisel sellise ettepaneku tegemist kaaluda. 23.Maakohus leidis, et kostja nõue kasutuseeliste saamiseks tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus leiab, et ka selle otsustuse tegemisel ei ole maakohus oma järeldust piisavalt põhjendanud. Kostja väidetele, poolte kirjavahetuses sisalduvate tahteavalduste kohta, pole maakohus mitte mingisugust hinnangut andnud. Ringkonnakohus toob esile ka järgmise. Vaatamata kaasomanike vahel kinnisasja valduse kohta sõnaselge kokkuleppe puudumisele ei pruugi see, kui kaasomandis olev kinnisasi on ühe kaasomaniku ainukasutuses, tähendada teiste kaasomanike õiguste rikkumist. Kaasomandis oleva asja kasutuskorra kokkuleppe puudumisel on üldjuhul igal kaasomanikul õigus nõuda AÕS § 71 lg 2 alusel teiselt kaasomanikult tema osale vastava vilja väljaandmist. Kaasomandis oleva asja kasutuskorra kokkuleppe puudumisel tuleb kasutuseelise hüvitamise nõude eeldusena teha mh kindlaks, kas kaasomanik on ühist asja kasutades rikkunud teise kaasomaniku õigusi, eelkõige seda, kas kaasomanik on takistanud teisel kaasomanikul kaasomandis oleva asja kaaskasutust. Ainuüksi asjaolu, et üks kaasomanik võtab kasutuskorra kokkuleppe puudumisel kaasomandis oleva asja kas osaliselt või tervikuna enda valdusse ja kasutusse, sh kasutab oma kaasomandi mõttelisest osast suuremat asja osa, ei anna teisele kaasomanikule alust nõuda kasutuseelise hüvitamist AÕS § 71 lg 2 alusel. Kaasomanik saab kasutuskorra kokkuleppe puudumisel nõuda kaasomandis oleva kinnisasja või selle osa enda ainukasutusse võtnud kaasomanikult asja sellise kasutamisega saadavate kasutuseeliste hüvitamist juhul, kui ta rikub sellega teise kaasomaniku õigusi, eelkõige takistab teistel kaasomanikel kaasomandis oleva asja kaaskasutust (vt Riigikohtu 4. mai 2022. a otsus tsiviilasjas nr 2-19-12055, p 14.3). 24.Seega tuleb asjas kostja nõude lahendamiseks tuvastada, kas kostja on vastuhagis tuginenud sellele, et hageja on vaidlusalusel ajavahemikul rikkunud kostja õigust kasutada kaasomandis olevat kinnisasja või selle osa. Olukorras, kus vastuhagi on kohtu arvates õiguslikult põhjendamatu seetõttu, et kostja ei ole toonud välja asja lahendamiseks olulisi asjaolusid, on tegemist hagiavalduse kõrvaldatava puudusega. Sellisel juhul peab kohus andma kostjale TsMS § 3401 lg 1 järgi tähtaja vastuhagi täpsustamiseks (vt Riigikohtu

17(18)

Menetluskulude jaotus 26.Menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise otsustab maakohus, sõltuvalt asja lahendamise lõpptulemusest.

/allkirjastatud digitaalselt/

18(18)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.