4.Tühistada Harju Maakohtu 2. aprilli 2020. a määrus osas, millega maakohus rahuldas Korteriühistu Rotermanni Rukkiveski põhivõlanõude 314 eurot 73 senti ületavas osas ja mõistis sellelt välja viivise, jaotas menetluskulud ning määras kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse. Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta tühistatud osas avaldus rahuldamata ning menetluskulud kummagi menetlusosalise enda kanda. Muus osas jätta maakohtu määruse resolutsioon muutmata, kuid muuta ja täiendada kohtumääruse põhjendusi.
5.2.Mõista Kyoko Ryoko Travel and business services OÜ-lt Korteriühistu Rotermanni Rukkiveski kasuks välja:
5.2.1.põhivõlg 314 eurot 73 senti;
5.2.2.põhivõlalt 4102 eurot 26 senti 14. juuli 2019. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 299 eurot 99 senti;
5.2.3.põhivõlalt 314 eurot 73 senti alates 15. juulist 2019 kuni 30. oktoobrini 2023 sissenõutavaks muutunud viivis 116 eurot 27 senti;
5.2.4.alates 31. oktoobrist kuni põhivõla 314 eurot 73 senti kohase tasumiseni sellelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivis.
5.3.Jätta menetluskulud kummagi menetlusosalise enda kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja menetlusosaliste seisukohad
1.Korteriühistu Rotermanni Rukkiveski (avaldaja, korteriühistu) esitas 14. mail 2019 Harju Maakohtule avalduse, milles palus mõista Kyoko Ryoko Travel and business services OÜ-lt (puudutatud isik, korteriühistu liige) enda kasuks välja põhivõla 5468 eurot 2 senti, 10. mai 2019. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 316 eurot 80 senti ning alates avalduse esitamisest kuni põhivõla tasumiseni sellelt seadusjärgses määras viivise. Avaldaja palus
27.märtsi 2020. a seisukohas seoses põhivõla osalise tasumisega mõista puudutatud isikult välja põhivõla 1739 eurot 21 senti, 27. märtsi 2020. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 492 eurot 62 senti ning alates 27. märtsist 2020 kuni põhivõla tasumiseni sellelt seadusjärgses määras viivise.
1.1.Avalduse kohaselt on puudutatud isik Tallinnas Rotermanni tn 14-37 asuva korteriomandi omanik ja seega avaldaja liige. Avaldaja 8. veebruari 2017. a asutamiskoosolekul vastu võetud põhikirja järgi on avaldaja liikmed kohustatud tasuma avaldajale korteriomandi reaalosas tarbitud elektrienergia ning vee- ja kanalisatsiooniteenuse eest vastavalt arvestitele, muude kommunaalteenuste ja majandamiskulude eest aga proportsionaalselt korteriomandi reaalosa ruutmeetritega, mille hulka ei arvestata rõdusid ja terrasse. Avaldaja juhatus on põhikirja järgi pädev sõlmima kommunaalteenuste lepinguid ning esitama avaldaja liikmetele kommunaalteenuste, majandamiskulude ja sihtotstarbeliste maksete eest arveid ning kehtestama maksetähtaegu. Lisaks on juhatusel õigus sõlmida üldkoosoleku otsuse alusel lepinguid hoone ja maatüki haldamiseks ja hooldamiseks ning ühistule raamatupidamisteenuse osutamiseks. Avaldaja 11. detsembri 2018. a üldkoosolekul kinnitati majanduskava, millega plaaniti majandamist jätkata samade tariifidega, ning kinnitati kommunaalkulude jagamise süsteem, mis koostati vastavalt seni toimunud kulude jagamisele.
2-19-7316 Avaldaja sõlmis põhikirja ja 7. novembri 2017. a üldkoosolekul vastu võetud otsuse alusel USS Haldus OÜ-ga lepingu kortermaja hooldamiseks ja haldamiseks. Tasu lepingus kokkulepitud teenuste eest on kokku 7547 eurot kuus. Avaldaja põhikirja järgi tuleb see jagada korteriomanike vahel proportsionaalselt korteriomandi reaalosa ruutmeetritega. Avaldaja on tellinud ka vajalikke kommunaalteenuseid neid pakkuvatelt ettevõtetelt, kes esitavad avaldajale osutatud teenuste eest arved. Avaldaja esitab seejärel korteriomanikele arved, millel on kulud jagatud korteriomanike vahel proportsionaalselt korteriomandi reaalosa ruutmeetritega või vastavalt tarbitud teenuse mahule.
1.2.Vaatamata avaldaja korduvatele teavitustele, ei tasunud puudutatud isik ajavahemikul 2017. a detsembrist kuni 25. aprillini 2019. a esitatud majandamiskulude arveid ja puudutatud isiku põhivõla suurus oli 25. aprilli 2019. a seisuga 5468 eurot 2 senti. Puudutatud isik tasus menetluse ajal, s.o 14. juulil 2019 avaldajale põhivõla katteks 3728 eurot 81 senti, mistõttu palub avaldaja mõista puudutatud isikult välja põhivõla 1739 eurot 21 senti ning loobub põhivõla nõudest seda ületavas osas, kui kohus peab seda vajalikuks. Kuivõrd puudutatud isik ei ole enda kohustusi õigeaegselt täitnud, on avaldajal õigus nõuda puudutatud isikult seadusjärgses määras viivist arvestades iga arve sissenõutavaks muutumise ja tasumise aega.
27.märtsi 2020. a seisuga oli sissenõutavaks muutunud viivis 492 eurot 62 senti. Lisaks nõuab avaldaja alates 28. märtsist 2020 kuni põhivõla 1739 euro 21 sendi tasumiseni sellelt seadusjärgses määras viivist.
1.3.Puudutatud isikule esitatud arvetel toodud arvestused vastavad avaldajale teenuse osutajate poolt esitatud alusarvetele ning 11. detsembri 2018. a üldkoosolekul kinnitatud arvestusele. Sellel üldkoosolekul osales ka puudutatud isik, kes ei vaidlustanud üldkoosolekul vastu võetud otsuseid. Puudutatud isiku tehtud arvutused on valed. Avaldaja on esitanud kõikide vaidlusaluse perioodi arvete kohta arvutused ning kui puudutatud isik nendega ei nõustu, peab ta arvutusvead välja tooma. Veekulu arvestatakse kinnisasjale paigaldatud üldveearvesti ja vaheveearvestite näitude alusel. Elanikkonnale ja juriidilistele isikutele kehtiv vee- ja kanalisatsiooniteenuse hind on Tallinnas erinev. Juriidiliste isikute veekulu saadakse elanike veekulu üldkulust lahutamisel. Puudutatud isiku viidatud AKTSIASELTSI TALLINNA VESI (AS Tallinna Vesi) arvel on üldkogus 610 m3. Sellest on lahutatud elanike veekulu 406 m3, mille osas on veevarustuse põhiteenuse hind 0,95 eurot/m3 ja heitvee ärajuhtimise teenuse hind 0,78 eurot/m3, st kokku on vee kuupmeetri maksumus elanikule 1 euro 73 senti, millele lisandub käibemaks. Parkimismaja masinpesu ei sisaldu välipuhastuse hinnas ning puudutatud isikult ei ole selle teenuse eest raha küsitud. Parkimismaja masinpesu eest tasuvad üksnes parkimiskohtade omanikud. Puudutatud isikule ei ole sise- ega välipuhastuse eest esitatud suuremaid arveid. Avaldaja pidas 2018. a alguses USS Haldus OÜ-ga läbirääkimisi ja nende tulemusel on sisepuhastuse kulu alates 2018. a veebruarist 314 eurot (km-ta) ehk soodsam kui varem. See kajastub ka puudutatud isikule esitatud arvetel. USS Haldus OÜ-ga sõlmitud haldusteenuse lepingus on arvestatud sellega, et ühte trepikoda ei koristata, mistõttu ei ole puudutatud isiku omavoliline teenustasu vähendamine põhjendatud. USS Haldus OÜ vähendas sise- ja välipuhastuse teenuse hinda veelkord 2018. a novembris. Välipuhastus jagatakse kõigi korteriomanike vahel proportsionaalselt.
2-19-7316 Avaldaja ostab elektrienergiat Digismart Arendus OÜ-lt ja tarbitud elektrienergia mahtude täpsed andmed tuleb küsida temalt. Siiani on Digismart Arendus OÜ poolt esitatavad arved olnud teiste südalinna sarnaste objektidega samas suuruses ja ei ole olnud ebamõistlikud, mistõttu ei pea avaldaja kontrollima hinda, millega Digismart Arendus OÜ elektrienergiat sisse ostab.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu.
2.1.Puudutatud isik võttis omaks, et ta jättis avaldaja poolt ajavahemikul 2017. a detsember kuni 25. aprill 2019. a esitatud arved tasumata. Puudutatud isik ei tasunud arveid, kuna avaldaja ei võimaldanud tal vaatamata mitmele nõudmisele tutvuda arvete põhjendatuse kontrollimiseks vajalike teenuse osutajate (nt AS Utilitas Tallinn, AS Tallinna Vesi ja Eesti Energia AS) alusarvetega avaldajale. Puudutatud isikul on küll korteriomanikuna kohustus majandamiskulusid tasuda, kuid tal on ka õigus kontrollida nende arvestamise õigsust.
2.2.Puudutatud isikul on olemasolevate dokumentide põhjal alust kahelda talle esitatud arvete õigsuses. Avaldaja väidab, et puudutatud isiku arvutused on valed, kuid ta ei ole esitanud omapoolseid arvutusi ega tõendeid, mis need ümber lükkaks. Avaldaja ei ole esitanud arvutuskäike, mis näitaksid, kuidas jagatakse avaldaja poolt teenuse osutajatele tasutud summad korteriomanike vahel ja kuidas on jõutud puudutatud isikule esitatud arvetel kajastuvate summadeni. Avaldaja on 4. juuni 2018. a e-kirjas puudutatud isikule selgitanud, et elanikele on külma vee tariif 1 euro 73 senti (km-ta), kuid AS Tallinna Vesi arvel nr A2018047111 ei ole sellise hinnaga teenust. AS Tallinna Vesi arvel on märgitud veevarustuse põhiteenus hinnaga 2 eurot 32 senti (km-ta) ja heitvee ärajuhtimise teenus hinnaga 1 euro 72 senti (km-ta). Avaldaja on e-kirjas veel selgitanud, et äridele on külma vee tariif 4 eurot 4 senti (km-ta). AS Tallinna Vesi arvel on aga üks tariif kõigi tarbijate jaoks. Puudutatud isikule jääb arusaamatuks, kust on võetud talle esitatud arvetel märgitud tarbitud külma ja sooja vee kogus ning ühe ühiku hind. Puudutatud isik ei esita ise veenäitusid, kuna mõõtjad on kaugloetavad. Puudutatud isik ei tea, kus mõõtjad asuvad ja tal ei ole võimalik kontrollida tarbitud vee koguse õigsust. Puudutatud isik tasus avaldajale vaidlusaluse perioodi külma vee eest 167 eurot 50 senti, lähtudes AS Tallinna Vesi arvel näidatud hinnast 1 euro 72 senti (km-ta). USS Haldus OÜ osutab avaldajale mh heakorrateenust (sise- ja välipuhastust) hinnaga 3575 eurot kuus ning parkimismaja masinpesu hinnaga 350 eurot korra kohta. Puudutatud isiku eriomandi hulka ei kuulu parkimiskohta. Avaldaja on 4. juuni 2018. a e-kirjas selgitanud, et välipuhastus hõlmab mh parkla masinpesu. See tekitab kahtluse, et avaldaja nõuab puudutatud isikult ka parkla välipuhastusega seotud kulusid. Lisaks peaks puudutatud isik sise- ja välipuhastuse kuutasu, eriomandite üldpindala (8716,17 m2) ja enda eriomandi pindala (108,70 m2) arvestades tasuma sise- ja välipuhastuse eest 44 eurot 58 senti kuus (3575 ÷ 8716,17 × 108,7). Samas on avaldaja esitanud puudutatud isikule sise- ja välipuhastuse eest suuremaid arveid ning on neis, vastuolus USS Haldus OÜ-ga sõlmitud haldusteenuse lepinguga, esitanud sise- ja välipuhastuse eest tasumisele kuuluvad summad eraldi. Avaldaja e-kirjast tuleneb, et eriomandite nr 1–8 omanik on vabastatud sisepuhastuse teenuse tasumisest, kuna tema eriomandid asuvad trepikojas, mida teised korteriomanikud ei kasuta ja mida ta koristab ise. Sellisel juhul pidanuks avaldaja muutma USS Haldus OÜ-ga sõlmitud haldusteenuse lepingut ja vähendama heakorrateenuse eest tasumisele kuuluvat hinda. Vastasel juhul tasuvad teised korteriomanikud USS Haldus OÜ-le teenuse eest, mida nad ei ole saanud. Puudutatud isik tasus avaldajale vaidlusaluse perioodi sise- ja välipuhastuse eest 653 eurot 85 senti, võttes arvesse
2-19-7316 tema eriomandile langevat kuutasu (44 eurot 58 senti) ja vähendades seda 1/6 võrra, kuivõrd USS Haldus OÜ teeb vähem sisepuhastust ja puudutatud isikul ei ole parkimiskohta. Avaldaja ei ole esitanud puudutatud isikule elektrienergia müüjalt ega võrguteenuse osutajalt saadud arveid. Avaldaja on esitanud üksnes OSAÜHINGU DOLLIMAR INVEST (Dollimar Invest OÜ) ja Digismart Arendus OÜ arved, kuid kumbki neist ei ole elektrienergia müüja ega võrguteenuse osutaja. Lisaks ei ole nende esitatud arvetel märgitud tarbitud elektrienergia kogust ega ühe ühiku hinda. Puudutatud isik ei tea, kes on tegelik elektrienergia müüja. Samuti ei tea puudutatud isik, kus paiknevad mõõtjad, mis mõõdavad tema eriomandis tarbitud elektrit. Puudutatud isik ei esita elektrinäitusid ise, kuna mõõtjad on kaugloetavad. Seetõttu ei ole tal võimalik kontrollida tarbitud elektrienergia koguse õigsust. Avaldaja selgitus, et ta ostab elektrienergiat Digismart Arendus OÜ-lt ning täpsed mahud tuleb küsida temalt, on mõistetav selliselt, et avaldaja ei kontrolli talle müüdud elektri kogust. See on oluline hoolsuskohustuse rikkumine. Avaldaja ei ole esitanud üldkoosoleku otsust, millega korteriomanikud on andnud nõusoleku osta elektrienergiat Digismart Arendus OÜ-lt, mitte otse elektrienergia müüjalt.
2.3.Puudutatud isik on osade vaidlusaluse perioodi kulude ja nende arvestusega nõustunud ning need tasunud. Lisaks p-s 2.2 välja toodud tasutud kuludele on puudutatud isik tasunud 1643 eurot 23 senti kütte, 42 eurot 60 senti raamatupidamise ja 69 eurot 33 senti prügiveo eest. Samuti on puudutatud isik tasunud 1004 eurot 97 senti küttesüsteemide, vee- ja kanalisatsioonisüsteemide, ventilatsioonisüsteemide ja TTK, jahutussüsteemide, hooneautomaatika, suitsueemaldussüsteemide, elektripaigaldiste, nõrkvoolusüsteemide, sprinklersüsteemi, tuletõrjevesikute ja liftide hoolduse eest ning avariiteenuste valmisoleku tasu, haldusteenuse ja avatäidete tehnohoolduse eest. Kokku on puudutatud isik avaldajale tasunud 3728 eurot 81 senti. Tasumata nõude osas tuleb avaldus jätta tõendamatuse tõttu rahuldamata. Maakohtu määrus ja põhjendused
3.Harju Maakohus rahuldas 2. aprilli 2020. a määrusega avalduse ning mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja põhivõla 1739 eurot 21 senti, 27. märtsi 2020. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 492 eurot 62 senti ja alates 28. märtsist 2020 kuni põhivõla tasumiseni sellelt seadusjärgses määras viivise. Menetluskulud jättis maakohus puudutatud isiku kanda, rahuldas avaldaja menetluskulude kindlaksmääramise avalduse osaliselt ning mõistis puudutatud isikult avaldaja menetluskulude katteks välja 4518 eurot 75 senti ja hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates määruse jõustumisest kuni täitmiseni seadusjärgses määras viivise.
3.1.Maakohus tuvastas järgmised olulised asjaolud: -
puudutatud isik on Tallinnas Rotermanni tn 16-37 asuva korteri omanik; puudutatud isikule ajavahemiku eest 2017. a oktoober kuni 2019. a märts esitatud arvete kohaselt oli tema põhivõlg 25. aprilli 2019. a seisuga 5468 eurot 2 senti; puudutatud isik tasus avaldajale menetluse ajal põhivõla katteks 3728 eurot 81 senti, tasumata on põhivõlg 1739 eurot 21 senti.
3.2.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt ei ole dokumentidega tutvumine praeguse vaidluse ese. Kui avaldaja juhatus ei võimalda puudutatud isikul ostuarvetega tutvuda, saab avaldaja pöörduda vastava palvega korteriomanike üldkoosoleku või kohtu poole.
2-19-7316
3.3.Puudutatud isikult tuleb avaldaja kasuks võlaõigusseaduse (VÕS) § 108 lg 1 alusel välja mõista põhivõlg 1739 eurot 21 senti. Puudutatud isikul oli kohustus majandamiskulude eest tasuda, avaldaja esitas puudutatud isikule nende eest arved, arvetel kajastatud summad on muutunud sissenõutavaks ning puudutatud isik on majandamiskulude tasumise kohustust rikkunud. Avaldaja esitas kohtule teenuste ostuarved ja arvestuse selle kohta, kuidas on ostuarvetel kajastatud summad jaotatud korteriomanike vahel. Lisaks on avaldaja mitu korda detailselt kirjeldanud, kuidas käib kulude jaotamine ja toonud näited konkreetsete arvete ja teenuste kohta. Avaldaja on selgitanud, et majandamiskulude jagamise aluseks on avaldaja 8. veebruari 2017. a põhikiri ja 11. detsembri 2018. a korteriühistu üldkoosoleku otsus, millega määrati uus majandamiskulude arvestusmetoodika. Need dokumendid kehtivad ning puudutatud isik oli uue arvestusmetoodika vastuvõtmise juures. Avaldaja on esitanud ka fikseeritud hindadega teenuste hinnakirjad. Puudutatud isikule peaks seega olema selge, kuidas kujuneb iga korteriomaniku poolt hüvitamisele kuuluv majandamiskulu. Puudutatud isik ei ole tõendanud, et mõne avaldaja nõutava kulu puudutatud isiku kanda jätmine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Avaldaja on selgitanud, et ei nõua puudutatud isikult kulusid, mis ei seondu tema eriomandi koosseisuga. Praeguses asjas ei tule lahendada avaldaja juhatuse poolt kommunaalteenuste lepingute sõlmimise õiguspärasuse küsimust. Põhikirja järgi võib avaldaja selliseid lepinguid sõlmida. Puudutatud isik on kommunaalteenuseid tarbinud ja peab nende eest tasuma.
3.4.Puudutatud isikult tuleb avaldaja kasuks KrtS § 42 lg 1 ja VÕS § 113 lg 1 II lause alusel välja mõista 27. märtsi 2020. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 492 eurot 62 senti. Puudutatud isikult tuleb avaldaja kasuks TsMS § 367 ja VÕS § 113 lg 1 II lause alusel välja mõista ka seadusjärgses määras viivis põhivõlalt alates 28. märtsist 2020 kuni põhivõla tasumiseni.
3.5.Menetluskulud on õiglane jätta TsMS § 172 lg 1 alusel puudutatud isiku kanda, kuna avalduse esitamise põhjustas puudutatud isiku majandamiskulude tasumise kohustuse rikkumine. Avaldaja on palunud puudutatud isikult välja mõista menetluskulude hüvitise 10 100 eurot, mis koosneb riigilõivust 50 eurot ja õigusabikuludest 10 050 eurot. Avaldaja lepingulise esindaja tunnitasu 125 eurot (km-ta) on põhjendatud. Samas on avaldaja lepingulise esindaja õigusabile kulunud aeg menetlusdokumentide sisu ja mahtu arvestades osaliselt ülemäärane. Kokku on põhjendatud ja vajalik õigusabile kulunud aeg 35,75 tundi, millele vastab avaldaja lepingulise esindaja tunnitasu arvestades 4468 eurot 75 senti. Kuivõrd avaldaja on käibemaksukohustuslane, tuleb õigusabikulud hüvitada käibemaksuta. Koos riigilõivuga on avaldaja menetluskulud 4518 eurot 75 senti. Puudutatud isik peab avaldaja taotluse ja TsMS § 177 lg 4 alusel tasuma hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates määruse jõustumisest kuni täitmiseni seadusjärgses määras viivist. Puudutatud isiku määruskaebus
4.Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Määruskaebuse väidete kohaselt on asjakohatu maakohtu seisukoht, et puudutatud isik saab avaldaja dokumentidega tutvumiseks kasutada KrtS § 45 lg-s 3 sätestatud õigust. Avaldaja on esitanud majandamiskulude võla tasumise nõude ning peab seda tõendama. Maakohus rikkus
2-19-7316 oluliselt menetlusõiguse norme, kuna ei hinnanud puudutatud isiku vastuväiteid ja nimetas neid üksnes kahtlusteks. Maakohus on rikkunud tõendite uurimise ja hindamise kohustust ning teinud seetõttu põhjendamatu lahendi. Puudutatud isik on väljendanud kogu menetluse vältel valmisolekut majandamiskulusid tasuda, kuid on soovinud veenduda, et need on õigesti arvutatud ja põhinevad tarbitud teenuste eest esitatud alusarvetel. Riigikohtu praktika järgi ei teki korteriühistu liikmele kohustusi ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude tasumiseks. Järelikult ei saanud avaldaja arvete esitamisega tõendada, kui palju pidi puudutatud isik majandamiskulude eest tasuma. Avaldaja pidanuks tõendama, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Samuti pidanuks avaldaja tõendama asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel. Avaldaja ei ole esitanud talle elektrienergia müüja ja võrguteenuse osutaja poolt esitatud arveid ega kõiki AS Tallinna Vesi ja AS Utilitas Tallinn poolt esitatud arveid, mistõttu on avaldaja nõue tõendamata. Avaldaja nõuet ei tõenda elektrienergia müügiarved, millel on koguseks märgitud 1 tk, mitte tarbitud elektrienergia kogus kilovatt-tundides eraldi tarbimiskohtades. Korteriomanikud ei ole elektrienergia müüjat üldkoosolekul valinud. Põhikirja säte, mis võimaldab juhatusel sõlmida kommunaalteenuste lepinguid üldkoosoleku otsuseta, on vastuolus seadusega. Seetõttu tuleb lähtuda seadusest ning seaduse alusel tuleb kommunaalteenuste lepingu sõlmimine otsustada korteriomanike üldkoosolekul. Puudutatud isikul ei ole seega kohustust tasuda teenusevahendajate Dollimar Invest OÜ ja Digismart Arendus OÜ esitatud arveid. Avaldaja varjab, kui palju kallimalt vahendajad elektrienergiat edasi müüvad. Avaldaja esitatud Exceli tabelites ei ole näidatud tarbitud vee- ja elektrikoguseid, mis muudab need sisutühjaks ega võimalda kontrollida arvete õigsust. Puudutatud isikul ei ole võimalik kontrollida, kas avaldaja on märkinud puudutatud isiku poolt tarbitud elektrienergia koguse ja veekoguse õigesti. Kuna eriomandite nr 1–8 omanik on vabastatud sisepuhastuse teenuse tasumisest, on avaldaja lükanud ümber oma väite, et majandamiskulud jagatakse KrtS § 40 lg 1 alusel. Kuivõrd maakohus rahuldas tõendamata nõude ja mõistis puudutatud isikult viivised välja olenemata sellest, et avaldaja ei esitanud puudutatud isikule põhjendatud ja tõendatud nõudekirja, ei ole maakohtu määrus õiguspärane ka menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse kindlaksmääramise osas. Avaldaja palus seoses välismaal töölähetusel viibimisega pikendada lõplike seisukohtade ja menetluskulude nimekirjade esitamiseks antud tähtaega 27. märtsini 2020, kuid ei esitanud töölähetusel viibimise kohta tõendit. Maakohus ei põhjendanud tähtaja pikendamise taotluse rahuldamist ning rahuldas avaldaja hilinenult esitatud menetluskulude kindlaksmääramise avalduse. Lisaks ei andnud maakohus puudutatud isikule võimalust esitada avaldaja menetluskulude kohta seisukohta. Puudutatud isik sai avaldaja menetluskulude kindlaksmääramise avalduse kätte 1. aprillil 2020 ja esitas sellele seisukoha 2. aprillil 2020. Maakohus ei hinnanud selles esitatud vastuväiteid.
5.Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Avaldaja jääb maakohtu menetluses esitatud seisukohtade ja tõendite juurde. Avaldaja esitas maakohtu menetluses tõendid nii selle kohta, kui suured olid avaldaja majandamiskulud, kui ka selle kohta, kuidas jagunevad majandamiskulud avaldaja liikmete vahel. Jääb arusaamatuks,
2-19-7316 milliseid tõendeid peaks avaldaja veel esitama. Teenusepakkujad (sh AS Tallinna Vesi) esitavad avaldajale arve kogu tarbitud teenuse eest, st teenusepakkuja teab ainult avaldaja kogutarbimist. Tarbimist korteriomandite kaupa näevad avaldaja haldaja ja raamatupidaja. Avaldaja raamatupidaja jaotab kogukulu näitude alusel ja kooskõlas avaldaja põhikirja ja otsustega korteriomanike vahel. Avaldaja võis oma põhikirja järgi sõlmida elektriteenuse pakkujaga lepingu üldkoosoleku otsuseta, sest elekter on kommunaalteenus. Puudutatud isiku väide, et avaldaja põhikiri on vastuolus seadusega, tuleb jätta tähelepanuta. Puudutatud isik ei esitanud seda väidet maakohtus. Avaldaja selle väitega ka ei nõustu. Põhikiri hakkas kehtima enne uue KrtS jõustumist ning ükski teine korteriomanik ei ole siiani kommunaalteenuse lepingute sõlmimise kohta pretensioone esitanud. Kommunaalteenuste lepingu sõlmimise võib otsustada ka juhatus, kui viivitamine tekitaks kaasomandi esemele olulist kahju. On selge, et elektrita jäämine tekitaks olulist kahju. Igal juhul on puudutatud isik elektrienergiat tarbinud. See tähendab, et isegi kui mõne kommunaalteenuse osutajaga sõlmitud leping peaks olema tühine, on avaldaja kohustatud majandamiskulud tasuma käsundita asjaajamise või alusetu rikastumise sätete alusel. Avaldaja on puudutatud isiku päringutele ja pöördumistele vastanud. Puudutatud isik esitas avaldajale 12. mail 2020 täiendava päringu sooviga saada teada, kus paiknevad eriomandi nr 37 vee- ja elektrimõõtjad, ning esitada nende näidud ajavahemiku 1. oktoober 2017. a kuni 30. aprill 2020. a kohta. Avaldaja vastas päringule olenemata asjaolust, et puudutatud isik tegi selle arvatavasti ainult selleks, et saada uusi tõendeid, mida määruskaebuses kasutada. Avaldaja esitab vastuse päringule ka kohtule, kuna need võimaldavad lisaks maakohtus esitatud tõenditele kontrollida elektrienergia- ja veekulude jaotamise õigsust. Avaldaja ei esitanud neid maakohtus, kuna avaldaja arvates oli selle kohta juba piisavalt tõendeid esitatud. Avaldaja määruskaebus
6.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada osas, milles maakohus jättis avaldaja menetluskulude kindlaksmääramise taotluse rahuldamata, ning teha tühistatud osas uue määruse, millega mõista puudutatud isikult avaldaja menetluskulude (õigusabikulude) katteks täiendavalt välja 3906 eurot 25 senti. Menetluskulud palub avaldaja jätta puudutatud isiku kanda. Määruskaebuse väidete kohaselt kulus avaldaja lepingulisel esindajal maakohtu menetluses õigusabile 67 tundi, mida ei saa asja sisu, keerukust ja mahtu arvestades pidada ebamõistlikuks ega põhjendamatuks. Vaidlus oli keskmisest oluliselt keerukam ja mahukam, mistõttu ei olnud menetluskulude piiramine hagita menetluse eripäradele tuginedes põhjendatud. Avaldaja on kaasaegne korteriühistu, mille ülesehitus on võrreldes teiste korteriühistutega keerulisem, sh on ette nähtud oluliselt keerulisem majandamiskulude jaotus. Seetõttu oli vaja läbi töötada oluliselt rohkem dokumente kui tavapärases majandamiskulude vaidluses. Vaidluse muutsid mahukamaks ka puudutatud isiku asjakohatud vastuväited.
7.Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu. Avaldaja menetluskulude kindlaksmääramise avaldus tulnuks jätta rahuldamata, kuna ta esitas selle hilinenult. Lisaks ei ole avaldaja menetluskulude kandmist tõendanud. Avaldaja ei ole esitanud lepingulise esindaja poolt esitatud arveid ega maksekorraldusi nende tasumise kohta. Puudutatud isik võttis avaldaja nõude vastuses avaldusele osaliselt omaks. Pärast seda keskendus vaidlus ainult elektrienergia müüja ja AS Tallinna Vesi arvete saamisele, et
2-19-7316 puudutatud isik saaks kontrollida temalt nõutud summade õigsust. Kui avaldaja oleks need esitanud koos avaldusega, oleks vaidlus lõppenud 2019. a juulis. Avaldaja tegi aga menetluse vältel kõik endast oleneva nende esitamata jätmiseks ning kuhjas nii kohtu kui ka puudutatud isiku üle ebavajalike dokumentide ja tabelitega. Selliseks tegevuseks kulunud aja eest hüvitise nõudmine on vastuolus hea usu põhimõttega. Avaldaja lepinguline esindaja on vandeadvokaat, kellel on vajalikud teadmised ja kogemused sellises asjas esindamiseks. Avaldaja ei ole välja toonud, mis asjaolud tegid praeguse asja teistest sarnastest asjadest keerulisemaks. Menetluskulud tuleb jätta puudutatud isikult välja mõistmata ka seetõttu, et avaldaja ei esitanud puudutatud isikule enne kohtusse pöördumist tõenditega nõudekirja.
8.Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ja edastas need TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et puudutatud isiku määruskaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 osaliselt rahuldada ja maakohtu määrus tuleb tühistada osas, millega maakohus rahuldas avaldaja põhivõla nõude 314 eurot 73 senti ületavas osas ja mõistis sellelt välja viivise. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega jätab avaldaja nõuded selles osas rahuldamata. Maakohtu määruse osalise tühistamise ja avalduse osalise rahuldamise tõttu tuleb muuta ka menetluskulude jaotust ja tühistada maakohtu määrus osas, millega maakohus määras kindlaks avaldaja menetluskulude rahalise suuruse ning mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja menetluskulude hüvitise. Muus osas ei anna puudutatud isiku määruskaebuse väited alust maakohtu määruse resolutsiooni muuta, kuid TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 tuleb muuta ja täiendada maakohtu määruse põhjendusi. Avaldaja määruskaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 rahuldamata.
10.Kolleegium käsitleb esmalt avaldaja nõude suurusega seotud küsimusi ja piiritleb vaidluse eseme (I). Seejärel kontrollib kolleegium vaidlusaluste majandamiskulude nõude õiguslikku alust (II), majandamiskulude tõendatust ja nende korteriomanike vahel jaotamise õigsust (III) ning avaldaja viivisenõuet (IV). Lõpetuseks teeb kolleegium menetluslikud, sh menetluskulusid puudutavad otsustused (V). I
11.Avaldaja on menetluse kestel vähendanud oma põhinõuet, s.o majandamiskulude nõuet, kuid maakohus ei ole sellele kohaselt reageerinud. Kolleegium peab sellegipoolest võimalikuks lähtuda vähendatud põhinõudest, mille suurus on 1739 eurot 21 senti.
11.1.Avaldaja nõudis 14. mai 2019. a avalduses puudutatud isikult ajavahemiku 2017. a novembrist kuni 2019. a märtsini majandamiskulude, sh kommunaal- ja haldusteenuse kulude eest esitatud arvete alusel võla (põhivõla) tasumist kokku 5468 euro 2 sendi ulatuses. Samuti nõudis avaldaja puudutatud isikult põhivõlalt 10. mai 2019. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivist ja tulevikus sissenõutavaks muutuvat viivist seadusjärgses määras. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust selle üle, et puudutatud isik tasus avaldajale maakohtu menetluse ajal põhivõla katteks 3728 eurot 81 senti ning puudutatud isiku põhivõla jääk on 1739 eurot 21 senti. Avaldaja kinnitas seda 27. märtsi 2020. a lõplikus seisukohas ning esitas ka avaldusest osalise
2-19-7316 loobumise avalduse (3728 euro 81 sendi osas) juhuks, kui kohus leiab, et see on vajalik (vt lõpliku seisukoha p 1.14). Avaldaja palus lõplikus seisukohas mõista puudutatud isikult välja põhivõla 1739 eurot 21 senti, 27. märtsi 2020. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivise ja tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise seadusjärgses määras. Maakohus küll tuvastas vaidlustatud määruses, et puudutatud isik tasus avaldajale maakohtu menetluse ajal majandamiskulude võla katteks 3728 eurot 81 senti ja tasumata põhivõla suurus on 1739 eurot 21 senti, kuid ei võtnud nõude vähendamise küsimuses eraldi seisukohta.
11.2.Kolleegium selgitab, et kohus lahendab korteriühistu majandamiskulude nõude korteriomaniku vastu TsMS § 613 lg 1 alusel hagita menetluses. Majandamiskulude vaidlus on oma olemuselt hagita asi, mille lahendamine on võrreldav õigusemõistmisega hagimenetluses. Majandamiskulude vaidluse saab algatada üksnes avalduse alusel ja selles kehtib dispositiivsuse põhimõte, mis tähendab seda, et sellises asjas on menetluse ese määratud avalduses esitatud taotlusega. Eelnevat arvestades kohaldatakse majandamiskulude vaidluses avalduse muutmisele TsMS § 477 lg 1 alusel ka TsMS §-i 376 (vt TsMS III komm (2018),
11.osa sissejuhatus, p-d 1.3.a ja 2.3.c ning § 477, p 3.1.3.b). See tähendab, et maakohus oleks pidanud avalduse eseme muutmise avalduse saamisel kontrollima, kas tegu on mõne TsMS § 376 lg-s 4 sätestatud erandiga, mil avalduse eseme muutmiseks ei ole vastaspoole või kohtu nõusolekut vaja, või kohalduvad lg-d 1–3. Kohus peab igal juhul, s.o olenemata sellest, kas nõude vähendamist loetakse TsMS § 376 lg-te 1 ja 4 alusel avalduse muutmiseks või mitte, võtma nõude vähendamise kohta selge seisukoha. Kohus peab tegema kindlaks, kas avaldaja on avaldusest osaliselt loobunud (TsMS § 429 mõttes) või avalduse osaliselt tagasi võtnud (TsMS § 424 mõttes) ja vastavalt tegema ka määruse menetluse osalise lõpetamise või avalduse osalise läbi vaatamata jätmise kohta (vt Riigikohtu
19.veebruari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-169-13, p 12). Menetlusosalised ja maakohus on siiski lähtunud põhinõude vähendamisest ja sellest lähtub ka kolleegium (vt Riigikohtu
2.aprilli 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-162-13, p 20).
12.Kuivõrd puudutatud isik tasus majandamiskulude nõude üksnes osaliselt, pidanuks maakohus tegema vaidluse eseme määramiseks kindlaks, millised majandamiskulud puudutatud isik ära tasus. Maakohus seda ei teinud, kuid kolleegium saab selle vea kõrvaldada.
12.1.Kolleegium selgitab, et täitmist erinevate kohustuste katteks reguleerib VÕS § 88. Selle eesmärk on määrata kohustuste täitmise järjekord juhul, kui võlgnikul on võlausaldaja ees mitu kohustust, kuid üleantud rahast ei piisa kõigi kohustuste täitmiseks ning on vaja välja selgitada, millised kohustused on täidetud (vt Riigikohtu 13. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-34-08, p 14). VÕS § 88 lg-st 1 tuleneb üldine põhimõte, mille järgi võib võlgnik määrata, millise kohustuse täitmiseks ta võlausaldajale raha maksab. Kui võlgnik ei ole enne kohustuse täitmist või mõistliku aja jooksul pärast kohustuse täitmist määranud, millise kohustuse ta on täitnud, võib selle VÕS § 88 lg 4 kohaselt määrata võlausaldaja. Kui võlgnik ega võlausaldaja ei ole määranud, millise kohustuse täitmiseks raha arvestatakse, tuleb lähtuda VÕS § 88 lg-s 6 sätestatud järjekorrast. Kohus peab seega kõiki asjas esitatud asjaolusid ja tõendeid arvestades esmalt tuvastama, kas võlgnik on määranud, millise kohustuse täitmiseks ta võlausaldajale raha maksis. Võlgnik saab seda määrata nii otsese kui ka kaudse tahteavaldusega (vt Riigikohtu 31. jaanuari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-166-13, p 14). VÕS § 88 lg 8 näeb siiski võlausaldaja kaitseks ette, et kui võlgnik peab tasuma ka kulutusi ja intressi, loetakse, et täitmine on toimunud esmalt kulutuste, seejärel sissenõutavaks muutunud intressi ning lõpuks põhikohustuse katteks. Intress VÕS § 88
2-19-7316 lg 8 tähenduses tähendab ka viivist (vt Riigikohtu 4. jaanuari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-138-11, p 11). Võlgnik saab VÕS § 88 lg-st 9 lähtuvalt määrata VÕS § 88 lg-s 8 sätestatust erineva järjekorra üksnes võlausaldaja nõusolekul, mis võib olla antud nii otsese ja kaudse tahteavaldusena, kuid ka vaikimisi, kui see vastab tavale või praktikale (vt Riigikohtu
15.jaanuari 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-09, p 13).
12.2.Puudutatud isik tõi 15. juuli 2019. a vastuses avaldusele välja, milliste majandamiskulude võlaga ta nõustub ja kui suure summa ta avaldajale nende katteks tasus (vt vastuse p-d 10 ja 12, 17 ja 20). Puudutatud isik lisas vastusele ka tasumiste tabelid, arvete selgitused ja pangakonto väljavõtte (vt vastuse lisad 10 ja 12). Puudutatud isik määras seega otsese tahteavaldusega, milliste majandamiskulude võla katteks kandis ta 14. juulil 2019 avaldajale kokku 3728 eurot 81 senti. Kuigi VÕS § 88 lg-t 8 arvestades tulnuks esimeses järjekorras tasutuks lugeda avaldaja sissenõutavaks muutunud viivise nõue, on avaldaja 27. märtsi 2020. a seisukohas arvestanud puudutatud isiku tasutud summa põhivõla katteks (vt seisukoha p 1.14 ja taotlused). Avaldaja on seega andnud VÕS § 88 lg 9 tähenduses nõusoleku VÕS § 88 lg-s 8 sätestatust erineva järjekorra määramiseks. Puudutatud isiku 15. juuli 2019. a vastusest ja selle lisadest 10 ja 12 nähtub, et puudutatud isik tasus kogu vaidlusaluse perioodi korteriühistu osamaksu, kütte-, raamatupidamisteenuse- ja prügiveokulu ning pea kõik haldusteenusega seotud kulud. Puudutatud isik jättis täielikult tasumata sooja vee kulu ning nii päevase ja öise aja elektri kui ka üldelektri kulu. Osaliselt jättis puudutatud isik tasumata külma vee kulu ning haldusteenuse osaks oleva sise- ja välipuhastuse kulu. Täpsemalt ei tunnista puudutatud isik talle esitatud arvetel märgitud kulusid kokku 1757 euro 83 sendi ulatuses, mis on kujunenud järgmiselt (vt puudutatud isiku 15. juuli 2019. a vastuse lisa 12 arved selgitustega): -
See ei kattu täielikult põhivõla suurusega, mille puudutatud isik avaldajale tasumata jättis (1739,21 eurot), ning erinevus on 18 eurot 62 senti (1757,83 – 1739,21). Seda selgitab eelkõige
7.septembri 2018. a arve (puudutatud isiku 15. juuli 2019. a vastuse lisa 12 koosseisus, dtl 262) katteks toimunud tasumine. Puudutatud isik on arvestanud sellel märgitud kulud 9–26 valesti kokku (89 euro 60 sendi asemel peaks olema 71 eurot 12 senti) ja tasunud selle tõttu nende katteks 18 eurot 48 senti rohkem, kui ta arvele vastu vaidlemise ulatust arvestades soovis tasuda. Ülejäänud 14 sendi suurune erinevus on selgitatav sellega, et puudutatud isik on mitmel kuul tasunud külma vee eest mõned sendid arvel märgitud kulust rohkem. Kolleegiumil tuleb siiski lähtuda sellest, et puudutatud isik vaidleb avaldaja põhivõla nõudele vastu 1739 euro 21 sendi ulatuses. Kui avaldaja põhivõla nõue peaks osutuma põhjendamatuks 1739 eurost 21 sendist suuremas ulatuses, tuleb lähtuda sellest, et puudutatud isik on vahe tasumisega nõustunud.
2-19-7316
13.Kuivõrd puudutatud isik on nõustunud nende majandamiskuludega, mille ta on ära tasunud, kontrollib kolleegium ainult vaidlusaluste majandamiskulude alust, tõendatust ja jaotamist korteriühistu liikmete vahel. II
14.Puudutatud isiku vastuväiteid ja menetluses tasutud summat arvestades vaidlevad menetlusosalised alates 2017. a novembrist kuni 2019. a aprillini puudutatud isikule esitatud arvetel märgitud vee- ja kanalisatsiooniteenuse, elektrienergia ja võrguteenuse ning sise- ja välipuhastusteenuse kulude üle.
15.Esmalt märgib kolleegium, et arvestades avaldaja nõude alusena esile toodud ajavahemikku, jättis maakohus tähelepanuta, et kohtuasja lahendamisel tuleb kohaldada nii enne 1. jaanuari 2018 kehtinud korteriühistuseadust (KÜS) kui ka 1. jaanuaril 2018 jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseadust (KrtS). Kuna avaldaja 2017. a majandamiskulude nõue tekkis enne 1. jaanuarit 2018, tuleb 2017. a majandamiskulude nõude puhul raha maksmise kohustuse tuvastamisel kohaldada korteriühistuseadust (KÜS), aga ka korteriomandiseadust (KOS) niivõrd, kuivõrd see ei olnud vastuolus korteriühistuseadusega, ning avaldaja ülejäänud nõuetele korteriomandi- ja korteriühistuseaduse sätteid (vt ka Riigikohtu 23. oktoobri 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-131006, p 10; 18. detsembri 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-15364, p 10).
16.Edasi juhib kolleegium tähelepanu sellele, et maakohus jättis kostja vastuväiteid arvestades nõuetekohaselt välja selgitamata, kas ja mille alusel on avaldajal õigus nõuda puudutatud isikult vaidlusalusel ajavahemikul tarbitud vaidlusaluste teenuste eest. See ei anna aga alust maakohtu otsust tühistada.
16.1.Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et puudutatud isik on alates 17. jaanuarist 2017 Tallinnas Rotermanni 14–37 asuva korteriomandi omanik. Samuti ei vaidle menetlusosalised selle üle, et 8. veebruaril 2017 toimus korteriühistu asutamiskoosolek, kus otsustati asutada Rotermanni 6a, 14 ja 16 asuvate hoonete haldamiseks ja majandamiseks korteriühistu (avaldaja) ning kinnitati ühistu põhikiri (I kd, tl 19–20 pöördel). Põhikirja p-de 5.10.4 ja 5.10.8 järgi kuulus kommunaalteenuste lepingute sõlmimine ning ühistu vahendatud kommunaalteenuste, majandamiskulude ja sihtotstarbeliste maksete eest liikmetele arvete esitamine ja maksetähtaegade kehtestamine juhatuse pädevusse. Seejuures oli juhatusel põhikirja p 5.11 järgi õigus sõlmida lepingud hoone ja maatüki haldamiseks ja hooldamiseks ning ühistule raamatupidamisteenuse osutamiseks üldkoosoleku otsuse alusel.
16.2.Ringkonnakohus märgib, et korteriühistu majandamiskulude nõue korteriomaniku vastu on VÕS § 108 lg 1 alusel esitatav kohustuse täitmise nõue (vt Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 16). Sellise nõude rahuldamise eelduseks on see, et korteriomanikul on korteriühistule raha maksmise kohustus, ta on seda kohustust rikkunud ja vastutab rikkumise eest.
16.3.Korteriomaniku kohustus tasuda korteriühistule majandamiskulude eest saab tuleneda eelkõige sellest, et korteriomanikud, olles ühtlasi korteriühistu liikmed, on üldkoosolekul vastava majandamiskulu üle otsustanud. Nii enne 1. jaanuari 2018 kehtinud KÜS § 2 lg 1 ning KOS § 8 lg 1 ja § 15 lg 1 kui ka 1. jaanuaril 2018 jõustunud KrtS § 12 lg 1 ja 34 lg 2 järgi valitsevad (majandavad) korteriomanikud (korteriühistu liikmed) kaasomandi eset korteriühistu kaudu. Korteriühistu vahendab elamu
2-19-7316 haldamisel korteriomanike vahelisi nõudeid elamu majandamiseks tehtud kulutuste kandmiseks, st korraldab ühiste kulutuste tegemise ja kogub selleks makseid ning nõuab vajadusel korteriomanikelt vastavalt nende osale ühised kulutused sisse (vt Riigikohtu
8.oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p-d 32–33). Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste, sh korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimise üle otsustavad KrtS § 35 lg 1 ja lg 2 p 2 järgi korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Kuigi enne 1. jaanuari 2018 kehtinud KÜS seda otsesõnu ei sätestanud, oli ka siis KÜS § 13 lg 4 järgi koosmõjus KÜS § 151 lg-ga 1 korteriühistu üldkoosoleku pädevuses otsustada majandamiskulude kandmise, sh korteriühistu poolt elamu majandamiseks vajalike teenuste saamiseks lepingute sõlmimise üle. Ka Riigikohtu praktika kohaselt peab majandamiskulude tasumise kohustuse tekkimise aluseks olema üldjuhul korteriomanike (korteriühistu liikmete) üldkoosoleku otsus ning korteriühistu juhatusel sellist otsustuspädevust ei ole (vt Riigikohtu 6. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-89-13, p 12). Seejuures saab korteriomaniku (korteriühistu liikme) majandamiskulude tasumise kohustuse aluseks KÜS § 15 lg 1 p 1 ja § 151 ning KrtS § 40 ja § 41 järgi olla eelkõige üldkoosolekul kinnitatud majanduskava (majandustegevuse aastakava), aga ka muu üldkoosoleku otsus, millega otsustatakse vastavate majandamiskulude kandmine (vt Riigikohtu 20. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-8045, p 11; Tsiviilkohtumenetluse seadustik III. Kommenteeritud väljaanne, 2017. § 613 kommentaar 4.2.b).
16.4.Siinsel juhul ei ole puudutatud isik seadnud vaidlusalustest majandamiskuludest kahtluse alla sise- ja välipuhastuse kulude õiguslikku alust. Puudutatud isik on aga seadnud kahtluse alla vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektrienergia ja võrguteenuse osutamiseks lepingute sõlmimise otsustamise üldkoosolekul, juhtides maakohtu menetluses tähelepanu sellele, et avaldaja ei ole vastavaid üldkoosoleku otsuseid esitanud. Hoolimata puudutatud isiku vastuväitest, ei ole avaldaja väitnud, et vastavad üldkoosoleku otsused on vastu võetud, ega esitanud selle kinnituseks tõendeid. Arvestades avaldaja arusaama, et korteriühistu põhikirja järgi võis lepingud sõlmida korteriühistu juhatus, järeldab kolleegium, et vastavaid üldkoosoleku otsuseid ei ole kunagi vastu võetud ning korteriühistu juhatus otsustas ilma üldkoosoleku vastava otsuseta sõlmida haldusteenuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektrienergia ja võrguteenuse saamiseks lepingud või vahendada nimetatud teenuseid muul alusel. Lepingu sõlmimise kohta üldkoosoleku otsuse puudumine ei tähenda tingimata seda, et korteriühistul ei ole õiguslikku alust nõuda oma liikmetelt tarbitud teenuste eest tasumist. Korteriühistu liikmed võivad olla vastavate kulutuste tegemise kinnitanud või heaks kiitnud ka majanduskavaga. Praegusel juhul on korteriühistu üldkoosolek 11. detsembril 2018 kinnitanud 2018. a majanduskava ning kommunaal- ja majandamiskulude jagamise alused (I kd, tl 25–26 ja 33–34). Avaldaja ei ole väitnud ega tõendanud, et üldkoosolek oleks kinnitanud ka 2017. või 2019. a majanduskava. Küll tuleneb 2018. a kinnitatud majanduskavast ja KrtS § 41 lg-st 5, et vastuvõetud majanduskava kehtis edasi ka 2019. aastal kuni uue majanduskava vastuvõtmiseni. Seega saab 2018. ja 2019. a majandamiskulude nõude aluseks olla 2018. a majanduskava, kuid 2017. a majandamiskulude alust ei ole avaldaja kohtule esitanud. Samas ei nähtu ka 2018. a majanduskavast, et sellega oleks kinnitatud vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektrienergia ja võrguteenuse kulusid. Seevastu haldusteenuse, sh sise- ja välipuhastuse kulud, mille õiguslikku alust ei ole puudutatud isik kahtluse alla seadnud, on majanduskavaga kinnitatud.
2-19-7316 Kuigi üldjuhul tuleb majanduskavas KrtS § 41 lg 1 p 5 järgi mh märkida kütuse, soojuse, veeja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus, ei tule seda KrtS § 41 lg 2 järgi märkida, kui korteriomanike kokkuleppe või korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumine pärast kulude suuruse selgumist. Praegusel juhul on korteriühistu põhikirja (I kd, tl 19–20 pöördel) p 3.2.3 ning kommunaal- ja majandamiskulude jagamise aluste järgi ühistu liige kohustatud tasuma ühistule korteriomandi reaalosas tarbitud elektrienergia ning vee- ja kanalisatsiooniteenuse eest vastavalt arvestitele. Seega ei pidanud majandukava neid kulusid kajastama ega saanud olla ka nende kulude puhul õiguslikuks aluseks.
16.5.Juhul, kui korteriühistu juhatus on sõlminud lepingu korterelamu majandamiseks teenuste saamiseks ja vahendanud selle alusel korteriühistu liikmetele vastavaid teenuseid, kuid korteriühistu liikmete / korteriomanike üldkoosolek ei ole otsustanud nende teenuste ostmist ega selleks vajalike lepingute sõlmimist, on korteriühistu liige / korteriomanik kohustatud tasuma korteriühistule korteriühistu tarbitud teenuste eest seadusest tuleneva korteriühistu ja korteriomanike vahelise suhte alusel. Ringkonnakohus märgib, et korteriühistu kaudu osutatavate teenuste puhul tuleb arvestada seda, et korteriomandeid ühendab mõtteline osa kaasomandist ning kaasomanik kannab asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 järgi vastavalt temale kuuluva osa suurusele mh ühise asja valdamise ja kasutamisega seotud kulutusi. Sama tulenes ka enne 1. jaanuari 2018 kehtinud KOS § 13 lg-st 1 koosmõjus KÜS § 151 lg-ga 1, mille järgi pidi korteriomanik / korteriühistu liige tasuma mh kaasomandi majandamise kulutused, sh maksma tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest. Kuigi KrtS § 40 seda otseselt ei sätesta, saab mõista seda koosmõjus AÕS § 75 lg-ga 1 selliselt, et ka kehtiva seaduse järgi peab korteriomanik kandma seadusest tulenevalt korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste eest vastavalt seaduses või põhikirjas sätestatud proportsioonile. Seda kinnitab põhimõtteliselt ka Riigikohtu praktika. Riigikohus on leidnud, et korterelamu ühiskommunikatsioonid (sh ühine küttesüsteem) kuuluvad eelduslikult kaasomandi koosseisu ja kõigile korteriomanikest kaasomanikele ning ühiskommunikatsioonidega seotud kulud (sh küttekulud) on üldjuhul korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel ning neid tuleb kanda kõigil korteriomanikel ühiselt (vt Riigikohtu 24. mai 2023. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-119460, p 21). Juhul, kui majanduskava ei ole kehtestatud ja kulude kandmist ei ole otsustatud ka muu korteriomanike üldkoosoleku otsusega, saab korteriühistu nõuda korteriomanikelt kaasomandil lasuvate kohustuste täitmist ka KrtS §-s 40 sätestatud suhte alusel (vt Riigikohtu 20. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-8045, p 11). Seega saab korteriühistu nõuda oma liikmetelt / korteriomanikelt seaduse alusel kaasomandi eseme kaudu tarbitud teenuste eest tasumist sõltumata sellest, kas üldkoosolek on nende kulutuste tegemise üle otsustanud või mitte. Juhul, kui korteriühistu juhatus on jätnud lepingute sõlmimiseks kokku kutsumata üldkoosoleku ja sõlminud teenuste saamiseks ühistule kahjulikke lepinguid ilma üldkoosoleku otsuseta, võib korteriühistu juhatus vastutada VÕS § 115 lg 1 alusel oma ülesannete rikkumisega korteriühistule põhjustatud kahju eest (vt Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 30).
16.6.Siinsel juhul on vaidluse all vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektrienergia ja võrguteenuse ostmine. Puudutatud isik ei ole väitnud, et tema korteriomandil oleks eraldi liitumispunktid vee- ja kanalisatsiooniteenuse või elektrienergia ja võrguteenuse saamiseks või et ta sai sõlmida nimetatud teenuste saamiseks korteriomanikuna ise lepinguid teenuseosutajatega. Sellest järeldab kolleegium, et korterelamul oli nii vee- ja kanalisatsiooniteenuse kui ka elektrienergia ja võrguteenuse ostmiseks ühine liitumispunkt,
2-19-7316 mistõttu said korteriomanikud tarbida neid teenuseid üksnes ühiselt ning sõlmida selliste teenuste saamiseks teenuse osutajaga lepingu üksnes korteriühistu kaudu (vt enne 1. juulit 2023 kehtinud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduse § 8 lg 51 ning elektrituruseaduse § 112 lg 13). Kaasomandi esemeks olevate ühiskommunikatsioonide kaudu ühistu vahendatud teenuste kulud peavad ühistu liikmed kandma sellisel juhul ühiselt, st puudutatud isikul on kohustus tasuda korteriühistu ostetud ühiskommunikatsioonide kaudu osutatud teenuste eest vastavalt põhikirjas sätestatud kulude jaotamise proportsioonile. III
17.Edasi kontrollib kolleegium, kas ja millises ulatuses on avaldaja tõendanud vaidlusaluste teenuste kulude suuruse ning kulude jagamise aluseks olevad asjaolud.
18.Ringkonnakohus märgib, et kuigi tavapäraselt esitab korteriühistu vastavate kulude kohta korteriomanikele iga kuu arve, ei tekita ainuüksi arve esitamine korteriomanikule veel kohustusi. Korteriühistu peab majandamiskulude nõude rahuldamiseks tõendama majandamiskulude suuruse ning asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud korteriomanike vahel (vt Riigikohtu 16. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 14; 13. veebruari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-181-12, p 15). Puudutatud isik on menetluses välja toonud, et ta on nõus tasuma korteriühistule majandamiskulude eest, kuid talle ei ole olnud arusaadav, kui suured on olnud korteriühistu osad majandamiskulud ning kuidas avaldaja kulusid arvutab. Arvestades puudutatud isiku vastuväiteid, tuli maakohtul tuvastada, kas avaldaja on tõendanud vaidlusalusel ajavahemikul korteriühistu tehtud kulutuste suuruse ning jaotanud kulud korteriühistu liikmete, sh puudutatud isiku vahel kehtivate kulujaotuse põhimõtete alusel. Maakohus on küll nentinud, et avaldaja esitas teenuste ostuarved ja arvestused selle kohta, kuidas ostuarvetel kajastuvad summad on korteriomanike vahel jaotatud, ning loetles jaotamise aluseks olevad dokumendid, kuid ei ole esitatud tõendeid nõuetekohaselt hinnanud ega võtnud põhjendatud seisukohta puudutatud isiku vastuväidete kohta, mis puudutasid majandamiskulude tõendatust ja jaotamist ega selgitanud välja kõiki vaidluse lahendamiseks vajalikke asjaolusid. Ringkonnakohus parandab selle vea.
19.Esmalt kontrollib kolleegium puudutatud isiku vastuväidete alusel sise- ja välipuhastuse kulude tõendatust ja jaotamist korteriomanike vahel.
19.1.Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et korteriühistu juhatus otsustas 7. novembril 2017 sõlmida parima pakkujaga (USS Haldus OÜ, pakkumine 7997 eurot) haldusteenuse saamiseks lepingu (I kd, tl 21). Vastavat üldkoosoleku otsust ei ole avaldaja kohtule esitanud. Juhatuse otsuse alusel sõlmis korteriühistu juhatuse liige Priit Põld 15. novembril 2017 USS Haldus OÜ-ga haldusteenuse, sh heakorrateenuse (sise- ja välipuhastus) osutamiseks lepingu (leping ja selle lisad, IV kd, tl 174–183 pöördel). Lepingu lisa 1 järgi oli tasu suurus alates 15. novembrist 2017 8001 eurot kuus (lisandub käibemaks), sh sise- ja välipuhastusteenuse eest 3465 eurot kuus (lisandub käibemaks). Lepingu lisa 3 järgi oli alates 1. novembrist 2018 tasu suurus 6842 eurot kuus (lisandub käibemaks), sh sise- ja välikoristuse eest 2790 eurot kuus (lisandub käibemaks). USS Haldus OÜ on esitanud avaldajale arved, mille kohaselt tuli avaldajal tasuda sise- ja välipuhastusteenuse eest 2017. a novembris 1906 eurot 67 senti (II kd, tl 75) ja 2017. a detsembris 3575 eurot (II kd, tl 76). 2018. a jaanuaris on esitatud arve 3575 euro tasumiseks (I kd, tl 186) ja kreeditarve (2017. a kohta) -334 eurot 40 senti (II kd, tl 30). Alates 2018. a veebruarist on USS Haldus OÜ esitanud sise- ja välipuhastuse eest avaldajale arve 3465 eurot
2-19-7316 kuus ning alates 2018. a novembrist kuni 2019. a aprillini 2790 eurot kuus (II kd, tl 31–58). Arvetel märgitud summadele lisandub arvete kohaselt käibemaks. Ka 2018. a majanduskava (I kd, tl 33) järgi kinnitasid korteriomanikud 11. detsembri 2018. a üldkoosolekul sise- ja välipuhastusteenuse maksumuseks 2790 eurot kuus. Seejuures on selle kulu suuruseks m2 kohta märgitud 2018. aasta kohta 0 eurot, kuid välja on toodud kojameheteenus 0,239 eurot/m2, üldpindade sisepuhastus krt 0,112 eurot/m2 ja sisepuhastus äri 0,094 eurot/m2 (kokku 0,445 eurot/m2). Üldkoosoleku protokollist (I kd, tl 25–25 pöördel) nähtub selgitus, et teenusepakkuja on heakorrateenuse hinda 675 euro võrra kuus vähendanud. Lisaks nähtub OÜ Dollimar Invest 7. detsembril 2017 avaldajale esitatud arvelt 2017. a novembri sise- ja välipuhastusteenuse kulu 223 eurot 46 senti (II kd, tl 86), kuid avaldaja ei ole esitanud kohtule selle kulu õiguslikku alust tõendavaid dokumente. Kuigi avaldaja väitel oli tal suuline kokkulepe OÜ-ga Dollimar Invest, ei ole asjas esitatud sellise kokkuleppe kinnituseks tõendeid ning ringkonnakohtule ei ole selge, millisel õiguslikul alusel esitas OÜ Dollimar Invest (arendaja) avaldajale arve. Kuna avaldaja ei ole tõendanud nende kulude tekkimise õiguslikku alust, ei loe ringkonnakohus neid sise- ja välipuhastuse kulusid korteriühistu kuludeks, mida korteriomanikud peaksid vastavalt seadusele või põhikirjale kandma. Seega ei ole avaldaja selles osas oma kulusid tõendanud.
19.2.Korteriühistu põhikirja (I kd, tl 19–20 pöördel) p 3.2.4 järgi peavad korteriühistu liikmed tasuma kommunaalteenuste ja majandamiskulude eest proportsionaalselt korteriomandi reaalosa ruutmeetritele. Nimetatud põhikirja punkt on kooskõlas KÜS § 151 lg-s 1 ja KrtS §-s 40 sätestatud kulude jaotamise põhimõttega. Seda põhimõtet ei ole korteriühistu üldkoosolek muutnud ka 11. detsembril 2018 vastuvõetud kommunaal- ja majandamiskulude jagamise põhimõtetes (I kd, tl 26). Seega ei olnud avaldajal alust jaotada kulusid korteriomanike vahel teistsuguste põhimõtete alusel (sh eristada kortereid ja äripindu).
19.3.Selle kindlaks tegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, tuleb korteriühistu kõik majandamiskulud jagada kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga (Riigikohtu 25. mai 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-11, p 11). Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et kulude proportsionaalsel jagamisel tuleb lähtuda sellest, et kõigi korteriomandite reaalosade suurused (ruutmeetrid) on kokku 8716,17 m2 (sama nähtub ka 2018. a majanduskavast (I kd, tl 33)) ning puudutatud isikule kuuluva korteriomandi reaalosa suurus (ruutmeetrid) on 108,7 m2 (sama nähtub puudutatud isikule esitatud arvetelt (I kd, tl 37– 74). Arvestades korteriomandite reaalosade kogusuurust (8716,17 m2) ning seda, et USS Haldus OÜ-ga sõlmitud lepingu järgi pidi avaldaja tasuma sise- ja välipuhastuse eest kuni 2018. a novembrini 3465 eurot kuus (sh 2017. a novembris poole kuu eest), peaks sise- ja välikoristuse hind elamu kohta olema 0,3975 eurot/m2 ning puudutatud isiku korteriomandi suurust (108,7 m2) arvestades puudutatud isiku osa olema 43,21 eurot (koos käibemaksuga 51,85 eurot) kuus. Arvestades ühelt poolt 2018. a majanduskavas sisalduva sise- ja välipuhastusteenuse kulu suurust ja lepingu lisas 3 alates 2018. a novembrist vähendatud hinda (2790 eurot kuus) ning korteriomandite reaalosade kogusuurust (8716,17 m2), peaks sise- ja välikoristuse hind alates 2018. a novembrist olema 0,3201 eurot/m2 ning puudutatud isiku korteriomandi suurusele vastav kulu 34,79 eurot (koos käibemaksuga 41,75 eurot) kuus.
2-19-7316 Seega tuli puudutatud isikul tasuda sise- ja välikoristuse eest 2017. aasta novembri kohta 27,66 eurot (1848/8716,17×108,7+20%), 2017. a detsembri kuni 2018. a oktoobri kohta 51,85 eurot kuus (3465/8716,17×108,7+20%) ning 2018. a novembri kuni 2018. a märtsi kohta 41,75 eurot kuus (2790/8716,17×108,7+20%). Kokku tuli puudutatud isikul tasuda vaidlusalusel ajavahemikul sise- ja välikoristuse eest seega 806,76 eurot. Puudutatud isikule 2017. a novembri kuni 2019. aasta aprilli kohta esitatud arvete (I kd, tl 39–67) kohaselt on aga avaldaja nõudnud puudutatud isikult suuremate maksete tegemist (vaidlusaluse ajavahemiku eest kokku 915,48 eurot). Avaldaja väitel ei sisaldu masinpesu välikoristuse hinnas ja puudutatud isikult ei ole selle eest raha küsitud, mistõttu ei saa vahe tuleneda ka sellest asjaolust. Puudutatud isik on tasunud avaldajale oma arvutuste kohaselt sise- ja välipuhastuse eest vaidlusalusel ajavahemikul 631 eurot 55 senti (37,15×17), kuid pidi tasuma 806 eurot 76 senti. Seega tuleb puudutatud isikul tasuda avaldajale sise- ja välikoristuse kulude katteks täiendavalt 175,21 eurot, mitte avaldaja nõutud 283,93 eurot (915,48–631,55).
19.4.Ülaltoodud põhjendustel tuleb maakohtu määrus tühistada osas, millega maakohus mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks sise- ja välikoristuse kulude katteks välja suurema tasu kui 175,21 eurot.
20.Edasi kontrollib kolleegium vee- ja kanalisatsiooniteenuse kulude tõendatust ja jaotamist korteriomanike vahel.
20.1.Avaldaja ja AS Tallinna Vesi sõlmisid 30. jaanuaril 2018 veevarustuse ja reovee ärajuhtimise teenuse müügilepingu (IV kd, tl 191–192), mille eritingimuste p 1 järgi kohaldus kliendile õigusaktidega kehtestatud hind ning p 2 kohaselt toimus lepingu alusel arveldamine alates 1. detsembrist 2017. Avaldaja ei ole esitanud kohtule tõendeid selle kohta, milline oli õigusaktidega kehtestatud hind vaidlusalusel ajavahemikul. Samas, avaldaja kinnitas 4. juuni 2018. a kirjas (I kd, tl 113–114) puudutatud isikule, et külma vee tariif (sisaldab vee- ja kanalisatsiooniteenust) on elanikele 1,73 eurot ja äridele 4,04 eurot (lisandub käibemaks). Sellist hinda kinnitavad ka AS Tallinna Vesi vaidlusaluse ajavahemiku kohta esitatud arved (I kd, tl 164–179), mille kohaselt on ühel juhul veevarustuse põhiteenuse hind 0,95 eurot ja heitvee ärajuhtimise teenuse hind 0,78 eurot (lisandub käibemaks) (kokku 1,73 eurot, lisandub käibemaks) ning teisel juhul vastavalt 2,32 eurot ja 1,72 eurot (lisandub käibemaks) (kokku 4,04 eurot, lisandub käibemaks). Ringkonnakohtul ei ole alust arvata, et arvetele märgitud hinnad ei oleks vastanud konkurentsiameti poolt heakskiidetud hindadele või teenusepakkuja hinnakirjale. Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et puudutatud isikule kuuluv korteriomand oli eluruum, mitte äriruum. Seega tuli puudutatud isikul tasuda korteris alates 1. detsembrist 2017 tarbitud vee- ja kanalisatsiooniteenuse eest 1,73 eurot/m3 (lisandub käibemaks). 2017. a novembri eest on AS Tallinna Vesi esitanud 6. detsembril 2017 arve OÜ-le Dollimar Invest (arendaja) summaga 2108,88 eurot (IV kd, tl 200). Arve kohaselt on veevarustuse põhiteenuse hind 2,32 eurot ja reovee ärajuhtimise teenuse hind 1,72 eurot (lisandub käibemaks) (kokku 4,04 eurot, lisandub käibemaks). OÜ Dollimar Invest on 7. detsembril 2017 esitanud avaldajale arve (II kd, tl 80), millele on mh märgitud vee ja kanalisatsiooniteenuse hinnaks 2108,88 eurot. Seega, enne seda, kui avaldaja sõlmis AS-ga Tallinna Vesi lepingu, on AS Tallinna Vesi sõlminud lepingu hoone arendajaga ning osutanud selle alusel hoones vee- ja kanalisatsiooniteenust ärikliendi hinnaga. Puudutatud isik on tunnistanud 2017. a novembris tarbitud külma vee eest esitatud arvet osaliselt, s.o ärikliendi hinna asemel eluruumi klientide hinnaga (3,06×2,08=6,36) (I kd, tl 137). Arvestades seda, et avaldaja ei ole selgitanud, millisel õiguslikul alusel oli tal kohustus tasuda OÜ-le Dollimar Invest 2017. a novembris vee eest
2-19-7316 2108,88 eurot, ega esitanud tema ja arendaja vahelise õigussuhte olemasolu ja võimaliku suulise kokkuleppe tingimuste kohta tõendeid, loeb ringkonnakohus, et puudutatud isik pidi 2017. a novembris tasuma tarbitud vee ja kanalisatsiooni eest elanikele mõeldud vee ja kanalisatsiooni hinda (1,73 eurot/m3 (lisandub käibemaks)).
20.2.Korteriühistu põhikirja p 3.2.3 (I kd, tl 19–21 pöördel) järgi oli ühistu liige kohustatud tasuma ühistule korteriomandi reaalosas tarbitud vee- ja kanalisatsiooniteenuse eest vastavalt arvestitele. Nimetatud põhikirja punkt nägi ette vee- ja kanalisatsiooniteenuse kulude jaotamise vastavalt igas korteriomandis aset leidnud tegelikule tarbimisele, mida tuli mõõta arvestitega. Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et hoones on nii elu- kui ka äriruumid ning tarbitud vee koguse mõõtmiseks on nii elu- kui ka äriruumidele paigaldatud kaugloetavad veearvestid. Seega sai tarbitud vee koguse määrata arvestite näitude järgi ning põhikirja punkt on kooskõlas KÜS § 151 lg-s 1 ja KrtS §-s 40 sätestatud kulude jaotamise põhimõtetega.
20.3.Puudutatud isikule ei ole olnud selge, kui palju on tema korteriomandis vett tarbitud, sh ei tea ta kaugloetavate arvestite näitusid. See ei anna aga alust jätta avaldaja nõuet rahuldamata. Puudutatud isikule esitatud arvete (I kd, tl 41 ja 73) kohaselt oli 2017. a novembri eest esitatud arvel külma vee algnäit 32,37 ja sooja vee algnäit 27,95 ning 2019. a märtsi eest esitatud arvel külma vee lõppnäit 106,330 ja sooja vee lõppnäit 101,880. Samad näidud kajastuvad ka avaldaja esitatud hoone näitude koondtabelist (III kd, tl 86–IV kd, tl 137). Ka selle kohaselt oli puudutatud isiku korteri külma vee näit oktoobris 2017 32,37 ja sooja vee näit 27,95 (IV kd, tl 112; paremini arusaadav kohtute infosüsteemis 17. juuni 2020. a menetlusdokumendi lisa „R14 nДidud september 2018“ digikonteineris sisalduv Exceli-tabel „R14 nДidud oktoober 2017“) ning märtsis 2019 vastavalt 106,33 ja 101,88 (III kd, tl 140; paremini arusaadav kohtute infosüsteemis 17. juuni 2020. a menetlusdokumendi lisa „R14 nДidud september 2018“ digikonteineris sisalduv Exceli-tabel „R14 nДidud mДrts 2019“). Seega on avaldaja esitatud arved kooskõlas näitude koondtabeliga ning nende kohaselt on puudutatud isikule kuuluvas korteris tarbitud alates 1. novembrist 2017 kuni 2019. a märtsi lõpuni kokku 147,89 m3 vett, sh külma vett 73,96 m3 ja sooja vett 73,93 m3, mis teeb keskmiselt 8,7 m3 vett kuus. Puudutatud isik ei ole väitnud, et ta ei oleks vett tarbinud või ta ei oleks seda sellises mahus tarbinud. Samuti jäävad arvele märgitud kogused mõistliku tarbimise piiresse. Puudutatud isik seadis küll kahtluse alla talle esitatud arvetele märgitud vee kogused, sest ta ei saanud kontrollida nende vastavust kaugloetavate arvestite näitudele, samuti selle teabe õigeaegset esitamata jätmist, kuid sisulisi vastuväiteid ei ole puudutatud isik näitude koondtabeli kohta esitanud. Samuti ei ole puudutatud isik väitnud ega tõendanud, et tarbitud vee kogused olid teistsugused. Ülaltoodut arvestades lähtub ringkonnakohus sellest, et puudutatud isiku korteris on tarbitud ülalnimetatud mahus külma ja sooja vett vaidlusalusel ajavahemikul ning arvestades AS Tallinna Vesi arvetelt nähtuvat hinda (1,73 eurot/m3 (lisandub käibemaks), tuli puudutatud isikul tasuda 2017. a detsembrist kuni 2019. a märtsini tarbitud vee- ja kanalisatsiooniteenuse eest avaldajale kokku 307,02 eurot (147,89×1,73+20%).
21.Lisaks ülal nimetatud vee- ja kanalisatsiooniteenuse kuludele nõuab avaldaja puudutatud isikult tarbevee soojendamise kulude kandmist, mis avaldaja väitel sisaldub puudutatud isikule esitatud arvetel sooja vee hinnas.
21.1.Puudutatud isikule esitatud arvetelt ei nähtu eraldi tarbevee soojendamise kulurida. Arvetelt nähtuvad eraldi kulureana „soe vesi“ ja „küte“, seejuures on sooja vee hind suurem kui ülalmärgitud vee- ja kanalisatsiooniteenuse hind ning sooja vee hind on olnud erinevatel kuudel erineva suurusega.
2-19-7316 Kuna puudutatud isikule oli sooja vee hinna kujunemine arusaamatu, selgitas avaldaja 4. juuni 2018. a kirjas (I kd, tl 113–114) puudutatud isikule, et sooja vee tariif (1,73+2,91+KM) sisaldab nii vee- ja kanalisatsiooniteenuse kui ka vee soojendamise tariifi, seejuures arvutatakse vee soojendamise tariif soojusenergia hinnast (avaldaja viitas tariifi arvutamisel veebilehele www.utilitas.ee/soojusehinnad) ning küttetariif tekib arvel järgmiselt: esmalt arvutatakse välja vee soojendamise tariif ja korrutatakse majas kulutatud sooja vee kogusega ning saadud summa lahutatakse maha küttearvest ja saadud summa jagatakse kütte ruutmeetritele, millest tekib küttetariif arvele. Avaldaja viidatud veebileht ei ole enam kättesaadav, kuid veebilehe www.utilitas.ee/kontaktid-ja-abi/korduma-kippuvad-kusimused/ andmetel on üks võimalikest tarbevee soojendamise arvutusviisidest kasutada valemit: vee soojendamise maksumus = tarbitud m3 × hooaja koefitsient × soojuse hind, seejuures on hooaja koefitsient arvutuslik soojushulk, mis kulub ühe kuupmeetri külma vee soojendamiseks 55°C-ni ning perioodil oktoobrist aprillini on hinnanguliseks soojushulgaks 0,06 MWh ja perioodil maist septembrini on selleks 0,05 MWh. Seega on avaldaja väitel jaotatud soojusenergia kulud kuluridade „küte“ ja „soe vesi“ vahel ning sooja vee hinnas arvestatud osaliselt ka soojusenergia kulusid.
21.2.Soojusenergia saamiseks sõlmisid avaldaja ja AS Utilitas Tallinn 28. detsembril 2017 soojusmüügilepingu (IV kd, tl 196–197), mis hakkas lepingu p 8 järgi kehtima alates
1.jaanuarist 2018 ning mille p 2 järgi pidid pooled lähtuma mh hinnakirjas sätestatust. Avaldaja ei ole esitanud kohtule soojuse hinnakirja, kuid AS Utilitas Tallinn esitatud arvete (II kd, tl 91–104) kohaselt oli alates 1. jaanuarist kuni 30. septembrini 2018 hind 49,96 eurot/MWh, 2018. a oktoobris 52,72 eurot/MWh, 2018. a novembris 54,51 eurot/MWh, 2018. a detsembris 54,51 eurot/MWh, 2019. a veebruaris 52,66 eurot/MWh ja 2019. a märtsis 52,40 eurot/MWh (lisandub käibemaks). 2019. a jaanuari arvet ei ole avaldaja esitanud. Ringkonnakohtul ei ole alust arvata, et arvetele märgitud hinnad ei oleks vastanud konkurentsiameti poolt heakskiidetud hindadele või teenusepakkuja hinnakirjale. AS Utilitas Tallinn esitatud arvetelt nähtub üksnes kogu hoones tarbitud soojusenergia kogus ja maksumus, st arvel ei ole eristatud vee soojendamise tarbeks kasutatud soojuse kogust ega maksumust. Avaldajale esitatud arvete (II kd, tl 91–104) kohaselt on avaldaja soojusenergia kulu olnud alates 2018. a jaanuarist kuni 2019. a märtsini kokku 91 678,6 eurot (11 470,62+11 995,8+11 856,11+6659,47+2613,91+1142,09+793,76+774,26+1845,78+5240, 78+8160,14+11 710,72+8897,44+8517,72). Nagu ülal märgitud, ei ole avaldaja esitanud kohtule 2019. a jaanuari arvet, mistõttu ei ole teada selle kuu soojuskulu. Avaldaja on esitanud lisaks 2019. a aprillikuu eest esitatud arve (II d, tl 105), kuid selle kuu eest ei ole avaldaja puudutatud isikult avalduses tasu nõudnud. Seega jätab ringkonnakohus selle arvestamata.
21.3.Korteriühistu põhikirja p 3.2.4 järgi kohustus ühistu liige tasuma kommunaalteenuste ja majandamiskulude eest (v.a p-s 3.2.3 nimetatud kulud, mille hulgas ei ole küttekulusid) proportsionaalselt korteriomandi reaalosa ruutmeetritele. Nimetatud põhikirja punkt on kooskõlas KÜS § 151 lg-s 1 ja KrtS §-s 40 sätestatud kulude jaotamise põhimõttega. Seega pidi avaldaja jaotama soojusenergia (kütte) kulud korteriomanike vahel vastavalt korterite suurusele. Kuigi korteriühistu 11. detsembri 2018. a üldkoosolek kinnitas enne vaidlusaluse ajavahemiku lõppemist korteriühistu kommunaal- ja majandamiskulude jagamise alused (I kd, tl 25–26), milles määrati mh kindlaks, et vee soojendamise kogus saadakse vastavalt korteri/äripinna sooja vee arvesti näidule ning tariif arvutatakse vastavalt Utilitas AS valemile, tuli KrtS § 40 lg 2 järgi seadusest erinev kulujaotus määrata korteriühistu põhikirjas (vt ka RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045, p 13). Kuna siinsel juhul ei otsustanud üldkoosolek põhikirja p-des 3.2.3 ja 3.2.4
2-19-7316 sätestatud kulude jaotamise põhimõtete muutmise üle, vaid kinnitas protokolli kohaselt üldkoosoleku otsusena halduri väitel seni toiminud kulujaotust, on üldkoosolekul vastuvõetud otsus vastuolus põhikirjaga ning sellises olukorras tuli avaldajal jaotada kulud vastavalt põhikirjas sätestatule, mitte juhinduda sellega vastuolus olevast üldkoosoleku otsusest. Seejuures ei olnud avaldajal ka enne üldkoosolekut alust jaotada kulusid põhikirjast erinevalt, kuigi halduri kinnitusel seda tehti. Juhul, kui sooja vee puhul oli mõistlik ja vajalik jaotada vee soojendamise kulud vastavalt tarbitud sooja vee kogusele, tuli nimetatud küsimus otsustada korteriühistu põhikirjas. Seda, et põhikirjas oleks avaldaja väidetud kulude jaotamise viis ettenähtud, ei ole avaldaja väitnud ega tõendanud. Seega tuli avaldajal jagada kogu soojusenergia kulu korteriomanike vahel vastavalt korteriomandite suurustele.
21.4.Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et kulude proportsionaalsel jagamisel vastavalt korteriomandite suurusele tuli lähtuda sellest, et kõigi korteriomandite reaalosade suurused (ruutmeetrid) on kokku 8716,17 m2 ning puudutatud isikule kuuluva korteriomandi reaalosa suurus (ruutmeetrid) on 108,7 m2. Arvestades korteriomandite reaalosade kogusuurust (8716,17 m2) ning seda, et avaldaja soojusenergia kulud olid alates 2018. a jaanuarist kuni 2019. a märtsini kokku 91 678,6 eurot, tuli põhikirja p 3.2.4 järgi tasuda puudutatud isikul tema korteriomandi suurust (108,7 m2) arvestades avaldajale soojusenergia eest sel perioodil kokku 1143,33 eurot (91 678,6:8716,17×108,7). Kui sellele lisada ka 2019. a jaanuarikuu eest puudutatud isikule esitatud arvele (I kd, tl 69) märgitud summa 169,1 eurot (kuna avaldaja ei ole tõendanud jaanuarikuu soojusenergia kogukulu), oleksid puudutatud isiku kantavad küttekulud sel ajavahemikul kokku 1312,33 eurot. Puudutatud isikule selle ajavahemiku eest esitatud arvete kohaselt (I kd, tl 43–73) on avaldaja nõudnud alates 2018. a jaanuarist kuni 2019. a märtsini puudutatud isikult kütte eest kokku 1322,07 eurot (151,48+159,92+155,03+84,8+26,42+7,04+4,44+2,39+19,16+63,31+103,32+ 151,55+169,1+114,01+110,1) ning puudutatud isik on kohtumenetluse ajal kütte eest vastavas ulatuses tasunud. Seega vastab puudutatud isiku tasutud summa ligilähedaselt sellele, mida tal tuli soojusenergia kulude kogusuurust ja kulude jaotamise proportsiooni arvestades kanda (1322,07 eurot), st kogu soojusenergia kulu on jaotatud korteriomanike vahel kulureal „küte“. Ülaltoodut arvestades on puudutatud isik tasunud avaldajale nii kütte kui ka tarbevee soojendamise eest ning avaldajal ei olnud õigust nõuda puudutatud isikult täiendavalt tarbevee soojendamise eest tasu kulureal „soe vesi“.
21.5.Avaldaja nõudis arvete kohaselt puudutatud isikult ajavahemikul 2017. a novembrist kuni 2019. a märtsini tarbitud vee- ja kanalisatsiooniteenuse eest kokku 636,15 euro tasumist, kuid ülaltoodu kohaselt pidi puudutatud isik maksma avaldajale alates 2017. a detsembrist kuni 2019. a märtsini vee- ja kanalisatsiooniteenuse eest kokku 307,02 eurot. Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et puudutatud isik on nõustunud külma vee eest esitatud arvetega ning on vaidlusaluse ajavahemiku eest tasunud külma vee eest kokku 167,5 eurot. Seega peab puudutatud isiku maksma avaldajale täiendavalt 139,52 eurot. Seda arvestades tuleb maakohtu määrus tühistada osas, millega maakohus mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks vee- ja kanalisatsiooniteenuse eest välja suurema summa kui 139,52 eurot.
22.Viimaks kontrollib kolleegium puudutatud isiku vastuväidete alusel elektrikulude (päevase ja öise aja elekter, üldelekter ja võrguteenus) kulude suuruse tõendatust ja jaotamist korteriomanike vahel.
22.1.Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et avaldaja ei ole sõlminud vaidlusalusel ajavahemikul elektrienergia ja võrguteenuse saamiseks ühegi elektriturul tunnustatud
2-19-7316 elektrimüüjaga ega hoone teeninduspiirkonda teenindava võrguettevõtjaga elektrienergia ja võrguteenuse saamiseks lepingut. Avaldaja on kohtumenetluses esmalt selgitanud, et korteriühistu ostab elektrit kolmandalt isikult. Avaldaja esitas ajavahemikul 2017. a novembrist kuni 2018. a maini hoones tarbitud elektri kogukulu tõendamiseks OÜ Dollimar Invest arved avaldajale (II kd, tl 65, 80–85, 90) ja ajavahemikul 2018. a juunist kuni 2019. a märtsini hoones tarbitud elektri kogukulu tõendamiseks Digismart Arendus OÜ arved avaldajale (II kd, tl 106–115). Arvete kohaselt on vaidlusaluse ajavahemiku elektrienergia ja võrguteenuse kulu olnud kokku 179 464,64 eurot (7302,42+9916,81+8411,51+8173,20+8737,88+8317,27+8607,41+8239,36+11244,08+10452 ,63+8457,64+8736,42+8734,02+8872,15+10 277,26+6828,39+8245,42 (lisandub käibemaks). 2019. a aprillis ja augustis tarbitud elektrienergiat puudutavad arved jätab ringkonnakohus tähelepanuta, sest need ei puuduta vaidlusalust ajavahemikku. Kõigilt nimetatud arvetelt nähtub, et arve on esitatud elektrienergia ja võrguteenuse eest, kuid arvetelt ei nähtu tarbitud elektrienergia kogust ega hinda, arvele on märgitud kogus 1 ning tasumisele kuuluv kogusumma. Puudutatud isik on kogu menetluse vältel tuginenud sellele, et avaldaja esitatud OÜ Dollimar Invest ja Digismart Arendus OÜ arved ei saa tõendada tarbitud elektrienergia kogust ja hinda ning võrguteenuse hinda, kuna neid andmeid ole arvetele märgitud. Avaldaja on seevastu leidnud, et täpsed andmed tuleb küsida Digismart Arendus OÜ-lt. Ringkonnakohus andis avaldajale võimaluse täpsustada ja tõendada, millisel õiguslikul alusel esitasid OÜ Dollimar Invest ja Digismart Arendus OÜ, kes ei ole võrguteenuse osutajaks ega elektrienergia müüjaks elektrituruseaduse mõttes, talle arveid ning millistel tingimustel osutasid nad avaldajale teenuseid. Ringkonnakohus selgitas, et avaldaja saab kulude tõendamiseks esitada nii tema ja OÜ Dollimar Invest ning Digismart Arendus OÜ vahel sõlmitud lepingud, millest nähtuvad teenuse osutamise tingimused, kui ka tegeliku elektrienergia müüja ja võrguteenuse osutaja alusarved. Lisaks viitas ringkonnakohus võimalusele tõendada mh võrguteenuse turuhinda ja elektrienergia ühe kWh turuhinda päevasel ja öisel ajal vaidlusalusel ajavahemikul iga kuu kohta eraldi. Avaldaja ei esitanud kohtu määratud tähtajaks enda ja OÜ Dollimar Invest ega Digismart Arendus OÜ vahel sõlmitud lepinguid, millest nähtuksid elektrienergia ja võrguteenuse osutamise tingimused. Avaldaja selgitas ringkonnakohtule, et OÜ Dollimar Invest (arendaja) ja avaldaja ei sõlminud kirjalikku lepingut ning nad tegutsesid ajutiselt suulise kokkuleppe alusel. Digismart Arendus OÜ kasuks seati 03.11.2017 isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu alusel isiklik tähtajatu kasutusõigus Rotermanni 18 asuvas hoones paikneva alajaama ja selle oluliste osade kasutamiseks, seejuures on korteriühistu hallatava hoone (Rotermanni 14/16/6a) elektrivõrk ehitatud selliselt, et ainuke võimalus on saada elektrit Rotermanni 18 keldris asuvast alajaamast. Sellest järeldas avaldaja Digismart Arendus OÜ õigust esitada korteriühistule arveid. Seda, kas ja milline suuline kokkulepe või muu õiguslik alus oli korteriühistul OÜ-ga Dollimar Invest või Digismart Arendus OÜ-ga elektrienergia ja võrguteenuse saamiseks, avaldaja ei selgitanud. Avaldaja palus anda talle täiendava tähtaja kõnealuse ajavahemiku võrguteenuse hinna ja elektrienergia hinna tõendamiseks, kuna Digismart Arendus OÜ lubas edastada avaldajale OÜ Dollimar Invest ja Digismart Arendus OÜ sisseostuarved. Hoolimata sellest, et ringkonnakohus rahuldas avaldaja taotluse, ei esitanud avaldaja ka täiendava tähtaja jooksul enda ja OÜ Dollimar Invest ega Digismart Arendus OÜ vahel sõlmitud lepinguid ega viimaste sisseostuarveid. Selle asemel esitas avaldaja tõendid, millega soovis tõendada elektrienergia- ja võrguteenuse turuhinda vaidlusalusel ajavahemikul,
2-19-7316 sh elektrilevi hinnakirjad 2017–2019 (V kd, tl 6–9), Riina Soidlale tarbimiskohas Sõstra 6 2017. a novembri ja detsembri, 2018. a jaanuari ja 2019. a jaanuari eest börsihinna alusel Eesti Energia AS esitatud arved (V kd, tl 10–13 pöördel) ning erinevate pakettide hindade võrdluse selles tarbimiskohas (V kd, tl 14). Seejuures ei toonud avaldaja esile, milline oli vaidlusalusel ajal kuude lõikes elektri turuhind, kuid väitis, et elektrienergia kulude edastamisel on kasutuses muutuv börsipakett (teenusepakkuja Scener OÜ). Ühtki tõendit selle väite kohta, sh selle kohta, et see teenusepakkuja osutas OÜ-le Dollimar Invest ja Digismart Arendus OÜ-le vaidlusalusel ajavahemikul elektrienergia- ja võrguteenust, ei ole avaldaja esitanud. Äriregistri andmetel on nimetatud äriühing asutatud 2021. aastal. Sellel, kuidas on korteriühistu hiljem korraldanud elektrienergia ostmise ja võrguteenuse saamise, ei ole asjas tähtsust. Avaldaja palus kontrollida elektrienergia hindade vastavust tõendina esitatud teise tarbimiskoha arvetelt nähtuva börsihinna alusel. Võrguteenuse kohta selgitas avaldaja, et korteriühistu võrguteenuse hind on olnud väiksem kui Elektrilevi hinnakirjas sisalduvas hinnapaketis VÕRK 2 sisalduv hind eratarbijale. Seega on avaldajale esitatud arvete kohaselt olnud kogu hoone elektrienergia ja võrguteenuse kulu vaidlusalusel ajavahemikul kokku 179 464,64 eurot, kuid avaldaja ei ole tõendanud, millisel õiguslikul alusel on korteriühistu saanud elektrienergiat ja võrguteenust ning millise hinnaga ja millises koguses.
22.2.Elektrikulude jagamist puudutavalt selgitas avaldaja 4. juuni 2018. a kirjas (I kd, tl 113– 114) puudutatud isikule, et elekter jaguneb korterisiseseks elektriks (vastavalt korteri arvesti mõõdetud kogustele), äripindade elektriks (vastavalt äripinna arvesti poolt mõõdetud kogustele) ja üldelektriks (vastavalt erinevatele üld vent- (VK) ja jahutusseadmete (KM) tarbitud ja arvestiga mõõdetud kogustele). VK ja KM seadmete elektritarbimine jaguneb korterite ja äripindade vahel erinevalt, vastavalt teeninduspiirkonnale ja kasutusproportsioonile. Avaldaja selgitus ei vastanud aga kogu ulatuses elektrikulude tegelikele jagamise põhimõtetele. Korteriühistu põhikirja p 3.2.3 järgi pidi ühistu liige tasuma ühistule korteriomandi reaalosas tarbitud elektrienergia eest vastavalt arvestitele ning p 3.2.4 järgi muude kommunaalteenuste ja majandamiskulude eest proportsionaalselt korteriomandi reaalosa ruutmeetritele. Nimetatud põhikirja punktid, mida saab mõista selliselt, et iga korteriomanik peab tasuma enda korteris tarbitud elektrienergia ja võrguteenuse eest vastavalt elektriarvesti näitudele ning ülejäänud elektrienergia ja võrguteenuse (üldelekter) kulud jaotatakse korteriomanike vahel vastavalt korterite suurusele, on kooskõlas KÜS § 151 lg-s 1 ja KrtS §-s 40 sätestatud kulude jaotamise põhimõtetega. Lisaks kinnitas korteriühistu alles 11. detsembri 2018. a üldkoosolekul, s.o enne vaidlusaluse ajavahemiku lõppemist kommunaal- ja majandamiskulude jagamise põhimõtted (I kd, tl 25– 26), mille kohaselt jagatakse elektrikulu vastavalt korteri/äripinna arvesti näidule (hinna määrab tarnija) ning üldelektri puhul lahutatakse elektriarvest maha alamarvestitega (korteri/äri/büroopindade sisesed tarbimised ja külmamasinate KM1, KM2, KM3 ja ven.agregaatide VK1, VK2, VK3 tarbimised) mõõdetud kulu, saadud tulemus jagatakse kõigi korteriomandite (korterid, äri/bürood, parkla/panipaigad) ruutmeetritele (hinna määrab tarnija) ning KM1, KM2, VK1, VK2 kulu lisatakse äri/büroopindadele üldelektrile, KM3 kulust 2% äri/büroopindade ja 98% korterite üldelektrile ning VK3 kulu 40% äri/büroopindade ja 60% korterite üldelektrile. Nagu ülal märgitud, kinnitati selle otsusega halduri väitel seni toiminud kulujaotust, kuid KrtS § 40 lg 2 järgi tuli seadusest erinev kulujaotus määrata korteriühistu põhikirjas. Kuna korteriühistu põhikirja ei muudetud, tuli korteriühistul järgida põhikirjas sätestatud kulujaotust, mitte sellega vastuolus olevat üldkoosoleku otsust. Juhul, kui elektrienergia ja võrguteenuse kulusid oli hoone eripära ja elektrisüsteeme arvestades mõistlik
2-19-7316 ja vajalik jaotada seaduses sätestatust erineval viisil, tuli vastav kulude jagamise viis sätestada korteriühistu põhikirjas, et tagada kõigile, sh tulevastele korteriomanikele selgus, milliste põhimõtete alusel jagatakse korteriühistu kulusid korteriomanike vahel. Seda, et korteriühistu üldkoosolek oleks muutnud vastavalt põhikirja, ei ole avaldaja väitnud ega tõendanud. Seega tuli avaldajal elektrikulu jagamisel lähtuda põhikirjas sätestatud elektrikulude jagamise põhimõtetest, st avaldajal oli õigus nõuda puudutatud isikult tema korteris tarbitud elektrienergia ja võrguteenuse eest tasumist vastavalt korteri elektriarvesti näitudele ning korteriomandite näitudest suuremate kulude tasumist üldelektrina vastavalt korteriomandite suurusele, lähtudes samast elektrienergia ja võrguteenuse hinnast, mida avaldaja maksis teenuse müüjale või vahendajale.
22.3.Avaldaja esitatud arvete (I kd, tl 39–73) kohaselt nõuab avaldaja puudutatud isikult päevase elektri eest tasu vahemikus 0,083–0,104 eurot/kWh (lisandub käibemaks) ning öise elektri eest tasu vahemikus 0,069–0,091 eurot/kWh (lisandub käibemaks). Kokku nõuab avaldaja puudutatud isikult öise ja päevase elektrienergia ning võrguteenuse eest 494,35 eurot (15,46+12,43+6,19+5,98+20,08+16,73+14,44+13,56+19,08+13,7+6,48+4,73+24,55+16,56+0 ,1+0,05+36,35+28,46+15,19+14,42+14,94+12,58+27,2+19,84+12,04+12,04+19,9+17,95+17, 99+16,44+10,25+9,4+10,7+8,54). Puudutatud isikule esitatud arvete (I kd, tl 39 ja 73) kohaselt oli 2017. a novembris päevase elektri algnäit 1595,78 ja öise elektri algnäit 586,73 ning 2019. a märtsis päevase elektri lõppnäit 3975,27 ja öise elektri lõppnäit 2866,78. Samad näidud nähtuvad ka avaldaja esitatud hoone näitude koondtabelist (III kd, tl 86–IV kd, tl 137). Ka selle kohaselt oli puudutatud isiku korteri päevane elektrinäit oktoobris 2017 1595,78 ja öine elektrinäit 586,73 (IV kd, tl 107 pöördel; paremini arusaadav kohtute infosüsteemis 17. juuni 2020. a menetlusdokumendi lisa „R14 nДidud september 2018“ digikonteineris sisalduv Exceli-tabel „R14 nДidud oktoober 2017“) ning märtsis 2019 vastavalt 3975,27 ja 2866,78 (IV kd, tl 69; paremini arusaadav kohtute infosüsteemis 17. juuni 2020. a menetlusdokumendi lisa „R14 nДidud september 2018“ digikonteineris sisalduv Exceli-tabel „R14 nДidud mДrts 2019“). Seega on avaldaja esitatud arved kooskõlas näitude koondtabeliga ning nende kohaselt on puudutatud isikule kuuluvas korteris tarbitud alates 1. novembrist 2017 kuni 2019. a märtsi lõpuni kokku päevast elektrit 2379,49 kW/h ja öist elektrit 2280,05 kW/h. Puudutatud isik ei ole väitnud, et ta ei oleks elektrit tarbinud või ta ei oleks seda sellises mahus tarbinud. Samuti jäävad arvele märgitud kogused mõistliku tarbimise piiresse. Puudutatud isik seadis küll kahtluse alla talle esitatud arvetele märgitud elektri kogused, sest ta ei saanud kontrollida nende vastavust kaugloetavate arvestite näitudele, samuti selle teabe õigeaegset esitamata jätmist, kuid sisulisi vastuväiteid ei ole puudutatud isik näitude koondtabeli kohta esitanud. Samuti ei ole puudutatud isik väitnud ega tõendanud, et tarbitud elektri kogused olid teistsugused. Ülaltoodut arvestades saab lähtuda sellest, et puudutatud isiku korteris on vaidlusalusel ajavahemikul tõenäoliselt tarbitud päevast elektrit 2379,49 kW/h ja öist elektrit 2280,05 kW/h. Hoolimata ringkonnakohtu selgitustest, ei ole avaldaja toonud esile ega tõendanud, milline oli korteriühistu jaoks saadud elektrienergia ja võrguteenuse hind iga vaidlusaluse kuu lõikes, st seda, et avaldaja sai OÜ-lt Dollimar Invest ja Digismart Arendus OÜ-lt vaidlusaluse ajavahemiku igal kuul just puudutatud isikule esitatud arvetele märgitud hinnaga elektrienergiat ja võrguteenust. Selliselt ei ole avaldaja elektrikulude osas avalduse aluseks olevat olulist asjaolu tõendanud, mistõttu tuleb avaldus jätta selle kulu osas rahuldamata. Ringkonnakohus märgib, et kohus ei saa veenduda, et korteriühistu on jaotanud korteriomandi raames tarbitud elektri kulud korteriomanike vahel õigesti, kui avaldaja ei ole esile toonud ja tõendanud, et tema
2-19-7316 poolt ostetud elektrienergia ja võrguteenuse hind vastab korteriomaniku arvele märgitud arve aluseks olevale hinnale. Lisaks ei ole avaldaja tõendanud ka seda, et puudutatud isikule esitatud arvetele märgitud elektrienergia ja võrguteenuse hind vastas iga kuu lõikes kohalikule keskmisele hinnale (turuhinnale) tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 65 tähenduses. Avaldaja ei ole toonud selgelt esile, milline oli iga kuu lõikes arvete aluseks olev hind ja milline keskmine turuhind. Samuti ei tõenda avaldaja esitatud Eesti Energia AS neli arvet ja kokkuvõtlik tabel Tallinnas asuvas teises tarbimiskohas tarbitud elektri eest (V kd, tl 10–14 pöördel) elektrienergia ja võrguteenuse kohalikku keskmist hinda. Esmalt ei ole avaldaja selgitanud, miks saab nimetatud tarbimiskohta ja selle pakette VML2 ning VÕRK 2 pidada võrreldavaks avaldaja vahendatud teenusega. Lisaks kinnitavad nimetatud tõendid üksnes ühe tarbimiskoha hinda, mitte turu keskmist hinda, ja seda üksnes neljal vaidlusalusel kuul. Samuti ei saa kohus Elektrilevi võrguteenuse hinnakirjade (V kd, tl 6–9) alusel tuvastada kohalikku keskmist hinda, sest need näitavad üksnes võrguteenuse erinevate pakettide hinda, seejuures ei nähtu puudutatud isikule esitatud arvetelt, milline oli võrguteenuse hind (arvetel ei ole elektrienergia ja võrguteenuse hinda eristatud). Ainuüksi Tallinna linnas teises tarbimiskohas valitud paketile vastavate hindade alusel ei saa kohus järeldada, et avaldaja on nõudnud puudutatud isikult elektrienergia ja võrguteenuse eest tasumist õigete tasumäärade alusel. Kuna avaldaja ei ole tõendanud puudutatud isikule esitatud arvete aluseks olevat elektrienergia ja võrguteenuse hinda, ei ole alust rahuldada avaldaja elektrienergia ja võrguteenuse kulude nõuet osas, mis puudutas selle teenuse tarbimist puudutatud isikule kuuluvas korteriomandis (494,35 eurot ). Ringkonnakohtul ei ole alust rahuldada avaldaja seda nõuet ka käsundita asjaajamise või alusetu rikastumise sätete alusel, sest avaldaja ei ole toonud esile ja tõendanud ka nende nõuete aluseks olevaid asjaolusid, sh korteriomaniku huvides mõistlikult vajalikus ulatuses tehtud kulutuste suurust VÕS § 1023 lg 1 tähenduses ega saadu harilikku väärtust VÕS § 1032 tähenduses.
22.4.Lisaks korteriomandite reaalosas tarbitud elektrienergiale ja võrguteenusele nõuab avaldaja puudutatud isikult ka üldelektri eest tasumist. Puudutatud isikule esitatud arvetelt (I kd tl 39–73) nähtub, et üldelektri kulud on jagatud korterite suuruse alusel (108,7 m2) ning üldelektri hind on vaidlusalusel ajavahemikul olnud üldjuhul vahemikus 0,13–0,41927 (ühel arvel ka -0,02404). Avaldaja nõuab puudutatud isikule esitatud arvete kohaselt vaidlusaluse ajavahemiku eest kokku 558 eurot (38,92+26,96+23,58+32,29+18,74+47,89+23,64+47,24+41,15+38,39+43,2+37,37+28,49+ 16,96+54,68–3,13+41,63). Arvestades avaldaja 4. juuni 2018. a selgitust (I kd, tl 113–114), järeldab ringkonnakohus, et avaldaja ei ole jaganud üldelektri kulu korteriomanike vahel vastavalt põhikirjas sätestatud jagamise põhimõtetele, s.o kogu üldelektri kulu kõigi korteriomanike vahel vastavalt neile kuuluvate korteriomandite suurusele (ruutmeetritele), st on lähtunud üldelektri kulude jagamisel teistsugusest kulujaotusest, eristades elu- ja äriruume. Põhikirjast erinevat kulujaotust kinnitavad ka avaldaja esitatud kulude jagamise arvestused kuude lõikes (II kd, tl 118–140). Lisaks ei ole avaldaja tõendanud ka üldelektri puhul asjaolusid, mille alusel avaldaja neid kulusid jagas. Sõltumata sellest, kas jaotada üldelektri kulusid põhikirjast või 11. detsembri 2018. a üldkoosoleku otsusest tulenevate põhimõtete alusel, tuli avaldajal esmalt tõendada, milline oli igal vaidlusalusel kuul kogu hoones tarbitud elektrienergia kogus ning milline
2-19-7316 korteriomandi reaalosades tarbitud elektrienergia kogus. Seda ei ole avaldaja teinud. Kohtule esitatud OÜ Dollimar Invest ja Digismart Arendus OÜ arvetelt ei nähtu avaldajale müüdud/vahendatud elektrienergia kogust kuude lõikes. Selliseid koguseid ei ole avaldaja esile toonud ka kulude jagamise arvestustes (II kd, tl 118–140), samuti ei saa kohus neid koguseid järeldada avaldaja esitatud kogu hoone näitude tabelist (III kd, tl 86–IV kd, tl 137). Lisaks ei ole avaldaja esile toonud ega tõendanud ka seda, milline oli see elektrienergia kogus, mis tuli kogu hoone tarbitud elektrienergia kogusest üldelektrikoguse saamiseks maha arvata. Samuti ei ole avaldaja ülaltoodu kohaselt tõendanud elektrienergia ja võrguteenuse hinda. Seega ei ole avaldaja tõendanud üldelektrikulu jaotamise aluseks olevaid asjaolusid, mistõttu ei ole ringkonnakohtul alust mõista puudutatud isikult avaldaja kasuks välja üldelektri kulu 558 eurot.
22.5.Ülaltoodut arvestades ei ole avaldajal õigust nõuda puudutatud isikult elektrikulude (sh päevase ja öise elektri ning üldelektri) tasumist ning maakohtu määrus tuleb tühistada osas, millega maakohus avaldaja nõude selles osas rahuldas.
23.Kokkuvõttes on puudutatud isik jätnud vaidlusaluse ajavahemiku eest avaldajale maksmata kokku 314,73 eurot (sise- ja välikoristuse eest 175,21eurot ning vee- ja kanalisatsiooniteenuse eest 139,52), mitte 1739,21 eurot, nagu leidis ekslikult maakohus.
24.Vaidlusalusel ajavahemikul esitatud iga kuu eest tuli puudutatud isikul ülaltoodut arvestades tasuda avaldajale majandamiskulude eest järgmiselt: Arvele märgitud majandamiskulud
Ümberarvutatud majandamiskulud
Arve 171237
kuupäev tähaeg summa 30.11.2017 28.12.2017 355,68
180137
31.12.2017 28.01.2018
351,35
1,42
3,34
6,19
5,98
26,96
40,4
24,41
180237
31.01.2018 28.02.2018
487,65
12,96
20,08
16,73
23,58
40,4
8,37
180337
28.02.2018 31.03.2018
403,88
14,34
42,04
14,44
13,56
32,29
40,4
180437
31.03.2018 30.04.2018
395,83
13,82
47,22
19,08
13,7
18,74
180537
30.04.2018 30.05.2018
288,73
3,38
13,86
6,48
4,73
180637
31.05.2018 30.06.2018
271,31
15,28
32,27
24,55
180737
30.06.2018 31.07.2018
232,54
13,48
22,12
180837
31.07.2018 31.08.2018
265,50
11,09
180937
31.08.2018 30.09.2018
217,46
6,25
181037
30.09.2018 31.10.2018
237,96
181137
31.10.2018 30.11.2018
181237
külm vesi soe vesi el päev el öö el üld välikoristussisekoristuskokku 14,83 27,82 15,46 12,43 38,92 24,43 22,14 92,68
vesi
koristus
kokku
tasuda
13,2864
27,66
40,9464
303,95
108,70
2,65728
51,85
54,50728
297,16
173,12
31,9704
51,85
83,8204
398,35
18,07
175,14
30,01896
51,85
81,86896
310,61
40,4
18,07
171,03
31,43064
51,85
83,28064
308,08
47,89
40,4
18,07
134,81
8,55312
51,85
60,40312
214,32
16,56
23,64
40,4
18,07
170,77
29,064
51,85
80,914
181,45
0,1
0,05
47,24
40,4
18,07
141,46
22,91904
51,85
74,76904
165,85
15,65
36,35
28,46
41,15
40,4
18,07
191,17
17,77056
51,85
69,62056
143,95
9,13
15,19
14,42
38,39
40,4
18,07
141,85
10,15164
51,85
62,00164
137,61
7,88
12,88
14,94
12,58
43,2
40,4
18,07
149,95
13,3902
51,85
65,2402
153,25
334,09
16,87
41,66
27,2
19,84
37,37
40,4
18,07
201,41
31,90812
51,85
83,75812
216,44
30.11.2018 31.12.2018
275,78
3,90
8,29
12,04
12,04
28,49
31,2
14,62
110,58
6,83004
41,75
48,58004
213,78
190137
31.12.2018 31.01.2019
349,57
8,45
26,52
19,9
17,95
16,96
31,2
14,62
135,60
17,81208
41,75
59,56208
273,53
190237
31.01.2019 28.02.2019
435,26
9,42
35,32
17,99
16,44
54,68
31,18
14,62
179,65
21,94332
41,75
63,69332
319,30
190337
28.02.2019 31.03.2019
254,05
4,04
12,07
10,25
9,41
-3,13
31,18
14,62
78,44
8,4078
41,75
50,1578
225,77
190437
31.03.2019 30.04.2019
311,38
4,58
11,93
10,7
8,54
41,63
31,18
14,62
123,18
8,90604
41,75
50,65604
238,86
2 479,54
307,0196
806,76
1113,78
4 102,26
5 468,02
IV
25.Avaldaja põhinõude osalise rahuldamise tõttu tuleb osaliselt rahuldada ka avaldaja viivisenõue.
26.Kolleegium märgib, et enne 1. jaanuari 2018 kehtinud KÜS § 7 lg 4 järgi võis korteriühistu juhatus nõuda majandamiskulude maksmisega viivitamisel korteriomanikult viivist kuni 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Alates 1. jaanuarist 2018 kehtiva KrtS § 42 lg 1 järgi võib korteriühistu nõuda korteriomanikult majandamiskulude tasumisega viivitamise korral viivist VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud suuruses, kui eriomandi kokkuleppest ei tulene teisiti. Kui pooled ei ole teisiti kokku leppinud, siis loetakse VÕS § 113 lg 1 II lause ja § 94 järgi viivise määraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimis-operatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, millele lisandub 8% aastas. TsMS § 367 järgi võib hageja lisaks hagi
2-19-7316 esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivisele taotleda ka viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni, ning eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Avaldaja esitas 14. mail 2019 puudutatud isiku vastu avalduse, milles palus mõista puudutatud isikult välja majandamiskulude võla 5468,02 eurot, avalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 321,62 eurot ja alates hagi esitamisest kuni võla tasumiseni seaduses sätestatud määras viivise. Puudutatud isik tasus 14. juulil 2019, s.o kohtumenetluse ajal avaldajale 3728 eurot 81 senti, avaldaja loobus selles ulatuses nõudest ning palus mõista puudutatud isikult välja 14. juuli 2019. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 394,7 eurot ja alates 15. juulist 2019 kuni võla tasumiseni seaduses sätestatud määras viivise. Avaldaja tugines seadusest tulenevale viivisemäärale ega toonud esile, et korteriomanikud oleksid eriomandi kokkuleppes leppinud kokku teistsuguses viivisemääras.
27.Viivisekalkulaatori kohaselt on 14. juuli 2019. a seisuga puudutatud isikule põhjendatud ulatuses esitatud majandamiskuludelt sissenõutavaks muutunud viivis kokku 299 eurot 99 senti, mis on arvutatud järgmiselt: Arve
kuupäev
171237
30.11.2017 28.12.2017
303,95
37,31
180137
31.12.2017 28.01.2018
297,16
34,65
180237
31.01.2018 28.02.2018
398,35
43,74
180337
28.02.2018 31.03.2018
310,61
180437
31.03.2018 30.04.2018
308,08
29,71
180537
30.04.2018 30.05.2018
214,32
19,26
180637
31.05.2018 30.06.2018
181,45
15,07
180737
30.06.2018 31.07.2018
165,85
12,65
180837
31.07.2018 31.08.2018
143,95
180937
31.08.2018 30.09.2018
137,61
8,66
181037
30.09.2018 31.10.2018
153,25
8,6
181137
31.10.2018 30.11.2018
216,44
10,72
181237
30.11.2018 31.12.2018
213,78
9,14
190137
31.12.2018 31.01.2019
273,53
9,83
190237
31.01.2019 28.02.2019
319,3
9,52
190337
28.02.2019 31.03.2019
225,77
5,2
190437
31.03.2019 30.04.2019
238,86
3,93
4102,26
299,99
kokku
tähaeg
summa
viivis
Mh arvestas kolleegium seda, et 2017. a novembri eest esitatud arve maksetähtaeg oli
28.detsembril 2017 ning toona kehtinud KÜS § 7 lg 4 järgi saanuks avaldaja nõuda selle alusel puudutatud isikult viivist alates 1. jaanuarist 2018, kuid kuna siis jõustus KrtS, tuleb ka sellelt arvelt tasuda viivist vastavalt 1. jaanuaril 2018 jõustunud regulatsioonile.
28.Arvestades seda, et puudutud isik tasus 14. juulil 2019 suurema osa majandamiskulude võlast, kuid ülaltoodu kohaselt jäi puudutatud isikul vaidlusaluse ajavahemiku eest tasumata kokku 314,73 senti, tuleb puudutatud isikul tasuda sellelt summalt alates 15. juulist 2019 kuni ringkonnakohtu määruse tegemiseni (30. oktoober 2023) viivisekalkulaatori järgi viivist 116,27 eurot. Vastavalt avaldaja taotlusele tuleb puudutatud isikult mõista tasumata majandamiskuludelt välja VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras viivis ka alates kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast kuni põhivõla kohase tasumiseni. V
29.Ülaltoodud põhjendusi arvestades rahuldab ringkonnakohus osaliselt puudutatud isiku määruskaebuse, tühistab osaliselt maakohtu määruse ja teeb tühistatud osas uue määruse, millega jätab avalduse osaliselt rahuldamata. Kuna ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu
2-19-7316 määruse ja teeb asjas tühistatud osas uue määruse, millega jätab avalduse osaliselt rahuldamata, tuleb TsMS § 173 lg-te 1 ja 3 kohaselt muuta ka menetluskulude jaotust ja määrata kindlaks määruskaebemenetluse kulude jaotus.
30.Kolleegiumi hinnangul on õiglane jätta nii maa- kui ka ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 172 lg 1 II lause alusel kummagi menetlusosalise enda kanda. Menetluskulusid selliselt jaotades juhindub ringkonnakohus sellest, hüvitatavad menetluskulud on tekkinud üksnes avaldajal, kuid avaldaja nõue ei ole suuremas osas põhjendatud, avaldaja on jaotanud korteriühistu majandamiskulusid korteriomanike vahel vastuolus oma põhikirjaga ega ole andnud puudutatud isikule enne kohtumenetlust võimalust tutvuda kulude jaotamise aluseks olevate kõigi dokumentidega.
31.Menetluskulude jaotuse muutmise tõttu tuleb maakohtu määrus tühistada ka osas, millega maakohus määras kindlaks avaldajale hüvitatavate menetluskulude suuruse. Arvestades seda, et ringkonnakohus jätab menetluskulud kummagi poole enda kanda, ei kontrolli ringkonnakohus menetlusökonoomia kaalutlustel enam maakohtu määrust osas, millega maakohus määras kindlaks avaldajale hüvitatavate menetluskulude suuruse avaldaja taotletust väiksemas ulatuses. Kuna ringkonnakohus jätab avaldaja menetluskulud avaldaja enda kanda, tuleb avaldaja määruskaebus jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 rahuldamata.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.