Eesistuja Kaupo Paal, liikmed Ants Kull ja Kalev Saare
Kohtuasi
Anne Sarri avaldus Viljandi linn, Reinu tee 2 korteriühistu 12. mai 2021. a üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Ringkonnakohtu 17. mai 2023. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Viljandi linn, Reinu tee 2 korteriühistu, Merle Karu, Endel Kuke ja Ene Kuke määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Avaldaja Anne Sarri Puudutatud isik Viljandi linn, Reinu tee 2 korteriühistu Puudutatud isik Merle Karu Puudutatud isik Endel Kukk Puudutatud isik Ene Kukk Puudutatud isikute lepinguline esindaja Kaili-Helina Kolts
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 17. mai 2023. a määrus tsiviilasjas nr 2-21-9042. Saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
1.Anne Sarri (avaldaja) esitas 6. juunil 2021 Tartu Maakohtule avalduse Viljandi linn, Reinu tee 2 korteriühistu (puudutatud isik I / korteriühistu) 12. mai 2021 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks. Avalduse kohaselt kuuluvad avaldajale korteriomandid aadressil Reinu tee 2–1 ja 2–2. Avaldaja on korteriühistu liige. Korteriühistu üldkoosolek otsustas 12. mail 2021 esitada avaldajale nõude likvideerida Reinu tee 2 kinnistult hiljemalt 10. juuniks 2021 munakivitee, mille avaldaja rajas sinna
2-21-9042 ebaseaduslikult. Avaldajat hoiatati, et kui ta tähtajaks nõuet ei täida, teeb seda korteriühistu avaldaja kulul. Avaldaja leidis, et munakivisillutis on kaasomand, mida valitsetakse korteriühistu kaudu. 12. mai 2021 otsust ei saanud teha tavapärase valitsemise raames. Otsuse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 lg 1). KrtS § 39 ei kohaldu, sest isegi kui pidada kivisillutise eemaldamist kaasomandi eseme ajakohastamiseks, siis see riivaks avaldaja õigustatud huvi säilitada kivisillutis. Munakivisillutis on korralik ja tõstab teiste korteriomandite väärtust. Munakivisillutisega säilitati kaasomandit (parandati sissepääsutee olukorda) KrtS § 37 lg 1 kohaselt. Otsusega on rikutud häid kombeid, sest korraliku munakivisillutise ülesvõtmine ilma olulise põhjuseta või kättemaksuna avaldajale, kes avaldas soovi kaasomandi lõpetamiseks ja taotles selle eest hüvitist, ei ole moraalselt aktsepteeritav. Munakivisillutis rajati juba 2015. aastal. Alternatiivselt tuleb 12. mai 2021 otsus kehtetuks tunnistada seetõttu, et otsus ei arvesta avaldaja kui korteriühistu liikme huvidega.
2.Korteriühistu palus jätta avalduse rahuldamata. Munakivisillutist on rajatud aastaid, see ei ole valminud seitse aastat tagasi. Munakivisillutis on rajatud õigusliku aluseta. Avaldaja ei ole munakivisillutise rajamiseks kellegi nõusolekut saanud ja see on ebaseaduslik ehitis. Munakivisillutis ei ole hea kvaliteediga, vaid takistab liikumist, selle rajamine ei ole kaasomandi eseme parendamine ega kaasomandi eseme korrashoid. Avaldaja pole tõendanud varasema olukorra muutmise vajadust. Munakivisillutise omavoliline rajamine ei tohiks anda võimalust nõuda selle rajamise eest tasu või hüvitist.
3.Reinu tee 2 korteriomanikud Merle Karu (puudutatud isik II), Endel Kukk (puudutatud isik III) ja Ene Kukk (puudutatud isik IV) toetasid korteriühistu seisukohti.
4.Tartu Maakohus jättis 7. juuni 2021. a määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Maakohus lähtus sellest, et menetlusosalised ei vaidle korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise, pidamise ega otsuse vastuvõtmisega seotud korralduslike asjaolude üle. Vaieldakse selle üle, kas juba rajatud munakivisillutis tuleb eemaldada. Maakohus leidis, et korteriühistu üldkoosoleku 12. mai 2021 otsuse eesmärgiks on mõjutada avaldajat, et ta likvideeriks enda rajatud munakivisillutise. Hoolimata otsuse sõnastuse mitmeti mõistetavusest, ei ole see tühine, kehtetu või õigusliku toimeta, vaid kehtib. Kuivõrd korteriühistu esindaja selgitas ärakuulamisel, et otsuse sisu on avaldaja hoiatamine, ei olnud otsuse tegemiseks vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe (KrtS § 38). Kuna avaldaja rajas munakivisillutise kaasomandi esemele naabrite nõusolekuta, ei kahjusta avaldaja hoiatamine ülemäära tema õigustatud huve.
5.Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ning jätta menetluskulud puudutatud isikute kanda. Avaldaja ei nõustunud maakohtuga, et korteriühistu 12. mai 2021 otsus sisaldab üksnes hoiatust ning mitte nõuet munakivisillutis kõrvaldada. Avaldaja arvates on juba sellise hoiatuse tegemine heade
2(5)
2-21-9042 kommetega vastuolus. Samuti on heade kommetega vastuolus see, et nõue esitati avaldajale ajal, mil ta oli liikumisraskustega (kasutas karke). Maakohus möönis, et kaasomandi ese vajab ajakohastamist, st et endine olukord ei olnud rahuldav. Avaldaja tugevdas maapinda talle kättesaadaval viisil. Nii avaldajal kui puudutatud isikutel napib raha, et liiva-turbamulla-saepuru-killustikusegust pinnast kaasaegsema materjali vastu vahetada. Avaldaja on kaasomandi eset parendanud.
6.Korteriühistu vaidles määruskaebusele vastu. Määruskaebuses ei ole välja toodud, millist lahendit avaldaja taotleb ja milles maakohus eksis. Seega on maakohtu määrus seaduslik. Avaldaja on esitanud hulga tõendeid, kuid need ei tõenda, et tal oli munakivisillutise paigaldamiseks seaduslik alus. Korteriühistu palus tõendid avaldajale tagastada.
7.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8.Tartu Ringkonnakohus tühistas 17. mai 2023. a määrusega maakohtu määruse ja tegi uue määruse, millega rahuldas avalduse ning jättis avaldaja menetluskulud korteriühistu kanda ja teiste puudutatud isikute menetluskulud nende endi kanda. Maakohtu määrus jäi muutmata esialgse õiguskaitse tühistamise osas (määruse resolutsiooni p 2.3). Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtuga, et vaidlusaluse üldkoosoleku otsuse sisu on munakivisillutise likvideerimise nõude esitamise hoiatus. Maakohtu seisukoht tugineb eelkõige korteriühistu esindaja selgitusele ärakuulamisel. Avaldaja on aga otsust mõistnud munakivisillutise kõrvaldamise nõudena. Kuivõrd avaldaja ja korteriühistu mõistavad otsust erinevalt, tuleb kohtul kontrollida, kuidas korteriühistu liikmetega sarnane mõistlik isik seda otsust samadel asjaoludel pidi mõistma. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb vaidlusalust otsust tõlgendada koosmõjus koosoleku päevakorraga. Üldkoosoleku päevakorras oli „munakivitee likvideerimise nõude esitamine Anne Sarrile“. Korteriühistu üldkoosolek otsustas kooskõlas päevakorraga nõuda avaldajalt munakivitee likvideerimist ning juhul, kui avaldaja seda tähtajaks ei tee, siis hoiatas üldkoosolek avaldajat, et seda teeb korteriühistu avaldaja kulul. Ringkonnakohus leidis, et otsuse sõnastusest „esitada nõude Anne Sarrile, et ta likvideeriks“ saab mõistlik isik aru, et ta on kohustatud nõuet täitma talle antud tähtajaks, vastasel juhul täidavad nõude kolmandad isikud, kuid kohustatud isiku kulul. Ka kohtumenetluses on teised menetlusosalised esitanud väiteid, mille kohaselt nad soovivad teiste korteriomanike nõusolekuta aastate jooksul paigaldatud munakivisillutise eemaldamist. Seega on avaldaja põhjendatult tõlgendanud otsust nõudena (kohustusena) eemaldada omal kulul munakivisillutis või hüvitada korteriühistule selle eemaldamisega seotud kulud. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole korteriomanikule munakivisillutise kõrvaldamise nõude esitamine KrtS § 35 alusel korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise raames tehtav otsustus. Ringkonnakohus leidis, et munakivisillutise eemaldamine muudab kaasomandi eset määral, mis langeb KrtS § 38 lg 1 kohaldamisalasse ja eeldab kaasomanike kokkulepet. KrtS § 39 ei kohaldu, kuivõrd tegemist ei ole kaasomandi eseme ajakohastamisega. Kuivõrd ringkonnakohus tuvastas 3(5)
2-21-9042 üldkoosoleku otsuse tühisuse, ei andnud ta hinnangut avaldaja alternatiivsetele väidetele üldkoosoleku otsuse kehtetuse kohta.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Puudutatud isikud esitasid ühise määruskaebuse, milles paluvad ringkonnakohtu määruse tühistada ning jätta jõusse maakohtu määrus. Määruskaebuse kohaselt on ringkonnakohtu tõlgendus vaidlusalusest otsusest vale. Otsusega ei tekkinud avaldajale ühtegi kohustust. Selle sai võtta vastu tavapärase valitsemise raames (KrtS § 35 lg 1) ning puuduvad alused otsuse tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks. Vastuoluline on seisukoht, et avaldaja sai munakivisillutise rajada ilma korteriomanike kokkuleppeta, kuid selle lammutamiseks on nõutav kokkulepe. On tõendatud, et avaldajal puudus teiste korteriomanike nõusolek munakivisillutise rajamiseks. Kuna ta sillutise siiski rajas, on ta seeläbi kahjustanud teiste korteriomanike korteriomandite kaasomandi eset. Põhjendamatu on puudutatud isikute II–IV menetluskulude jätmine nende endi kanda. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks see on praegusel juhul õiglane, arvestades olukorda, kus avaldaja on juba kümneid aastaid naabreid provotseerinud. Õiglane on jätta kõigi puudutatud isikute menetluskulud avaldaja kanda.
10.Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ja palub selle jätta rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
11.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 691 p 2, § 692 lg 1 p 1, § 695 ja § 701 lg 3 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Määruskaebus rahuldatakse.
12.Peaasjalikult sõltub otsuse kehtivus sellest, kas otsuse sisuks olnud küsimust sai otsustada tavapärase valitsemise raames või korteriomanike kokkuleppel. Vaidlusalune otsus on sõnastatud järgmiselt: „Esitada nõue Anne Sarrile (Reinu tee 2 krt 1,2), et ta likvideeriks Reinu tee 2 kinnistult tema poolt ebaseaduslikult rajatud munakivitee hiljemalt
10.juuniks 2021 ja hoiatada, et kui ta tähtajaks nõuet ei täida, teeb seda korteriühistu Anne Sarri kulul“ (vt ringkonnakohtu määruse p 8). Maakohus leidis, et vaidlusalune otsus on üksnes hoiatav, st suunatud avaldaja mõjutamisele, mistõttu sai otsust vastu võtta korteriomanike üldkoosolekul tavapärase valitsemise raames (KrtS § 35). Ringkonnakohus leidis seevastu, et otsusel on ka praktiline tagajärg, st kui avaldaja ei likvideeri munakivisillutist talle antud tähtajaks, teevad seda kolmandad isikud, kuid avaldaja kulul. Kuna munakivisillutise eemaldamisega muudetakse kaasomandi eset oluliselt, saanuks seda otsustada üksnes korteriomanike kokkuleppel (KrtS § 38).
13.Kolleegium leiab, et sõltumata sellest, kas pidada õigeks maakohtu või ringkonnakohtu tõlgendust vaidlusaluse otsuse kohta, on mõlemal juhul tegemist otsusega, mille saab teha korteriomanike üldkoosolekul tavapärase valitsemise raames.
14.Juhul kui võtta aluseks maakohtu käsitlus, et otsus on üksnes hoiatav ehk sellega ei otsustatud munakivisillutise eemaldamist, ei saa ka sellise otsuse puhul rääkida kaasomandi eseme muutmisest 4(5)
2-21-9042 KrtS §-de 37–39 tähenduses. Sel juhul on tegemist seaduses reguleerimata küsimusega, mida korteriomanikud saavad KrtS § 35 lg 1 kohaselt otsustada üldkoosolekul tavapärase valitsemise raames. Kuna selline otsus on deklaratiivne ehk sellel puuduvad praktilised tagajärjed, ei pea korteriomanik seda iseenesest kohtus vaidlustama, kuigi selline õigus tal korteriühistu liikmena on.
15.Vaidlusalune otsus on tehtud tavapärase valitsemise raames ka juhul, kui võtta aluseks ringkonnakohtu tõlgendus, et otsusega otsustati lisaks avaldaja hoiatamisele munakivisillutis eemaldada.
15.1.Korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes (KrtS § 34 lg 1). Üldjuhul valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi eset korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2), otsustades vastavate küsimuste üle kas üldkoosolekul otsusega (KrtS §-d 35, 36 ja 39) või kokkuleppega (KrtS § 38). Erandina on korteriomanikul õigus teha teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid (KrtS § 37).
15.2.Asjaoludest nähtuvalt ei vaielda selle üle, et avaldaja on vaidlusaluse munakivisillutise rajanud korteriomandite kaasomandi esemele. Seega oli munakivisillutise rajamiseks vajalik vastav korteriomanike üldkoosoleku otsus või korteriomanike kokkulepe. Avaldaja rajas munakivisillutise omal initsiatiivil ilma teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta. Selleks oleks tal olnud õigus üksnes juhul, kui munakivisillutise rajamine oleks olnud vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks KrtS § 37 mõttes, mis aga ei ole asjas tõendatud (vt maakohtu määruse p 20). Seega on munakivisillutis rajatud kaasomandi esemele õigusvastaselt.
15.3.Kolleegium selgitab, et korteriomandite kaasomandi eseme õigusvastase muudatuse kõrvaldamist võivad korteriomanikud otsustada tavapärase valitsemise raames (KrtS § 35) ning seda isegi juhul, kui muudatuse kõrvaldamine kujutab endast olemuselt praktikas juba loodud olukorra olulist ümberkorraldust KrtS § 38 mõttes. Vastasel juhul tähendaks see sisuliselt õigusvastase muudatuse legitimeerimist, st ehkki olulise ümberkorralduse tegi mõni korteriomanik ainuisikuliselt, saaks seda kõrvaldada ainult korteriomanike kokkuleppel.
15.4.Eeltoodust tulenevalt on vale ringkonnakohtu järeldus, et munakivisillutise eemaldamiseks oli vajalik korteriomanike kokkulepe, mille puudumise tõttu on vaidlusalune korteriomanike otsus tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 38 lg 2 esimese lause kohaselt tühine. Kuivõrd avaldaja rajas munakivisillutise kaasomandi esemele õigusvastaselt, võisid korteriomanikud selle kõrvaldamise otsustada muu hulgas ka üldkoosolekul tavapärase valitsemise raames.
16.TsMS § 688 lg‐test 3–5 tulenevalt ei hinda Riigikohus tõendeid ega tuvasta asjaolusid. Arvestades, et ringkonnakohus ei andnud üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamise tõttu hinnangut avaldaja alternatiivsetele väidetele otsuse tühisuse või kehtetuse kohta, tuleb asi ka nende väidete osas seisukoha võtmiseks saata tagasi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
17.Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel menetluskulude jaotus ja menetluskulude suuruse kindlaksmääramine ringkonnakohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt)
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.