Jätta Ene Kuke, Endel Kuke ja Merle Karu määruskaebused läbi vaatamata.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Anne Sarri (avaldaja) esitas 7. augustil 2021 Tartu Maakohtule avalduse, milles palus mõista Viljandi linn, Reinu tee 2 korteriühistult (puudutatud isik) avaldaja kasuks välja kaasomandi eseme säilitamiseks tehtud vajalikud kulutused 1081 eurot 42 senti ning võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivise alates avalduse esitamisest kuni kohtumääruse täitmiseni. Avalduse kohaselt kuuluvad avaldajale korterid nr 1 ja 2 elamus, mida majandab puudutatud isik. Korterite 1–3 kohal asuvad vintskapid, mille katus laskis sademevett läbi. Kuna lekkiv katus põhjustas 2018. a korteritele 2 ja 3 ulatuslikke veekahjustusi, asendas avaldaja sama aasta suvel vintskappide
2-21-12405 katusekatte, s.o kahjustunud tõrvapapi, katuseplekiga. Avaldaja tasus töövõtjale katusematerjali vahetamise eest 2514 eurot 84 senti. Avaldaja leiab, et kuna vintskappide katus kuulub korteriomandite kaasomandi eseme hulka ning katusematerjali vahetamine oli vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks, siis on tal korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 37 lg 1 kohaselt õigus nõuda puudutatud isikult katusematerjali vahetamiseks tehtud kulutuste hüvitamist. Avaldaja on esitanud puudutatud isikule tasaarvestusavalduse, millega tasaarvestas oma nõude puudutatud isiku nõudega 716 eurot 73 senti. Puudutatud isikul on avaldajale seega tasumata 1798 eurot 11 senti. Arvestades avaldaja korterite osa kaasomandi kulutustest maha, tuleb puudutatud isikult mõista avaldaja kasuks välja 1081 eurot 42 senti.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu, paludes jätta selle rahuldamata. Kuna elamu koosneb viiest korterist, millest vaid kaks kuuluvad avaldajale, siis ei olnud avaldajal õigust vintskappide katusematerjali vahetamist üksi otsustada. Tõendamata on nii veekahjustuste tekkimine kui ka kulutuste kandmine. Lisaks tõi puudutatud isik esile, et korteriomanikud on omavahel kokku leppinud, et iga korteriomanik hoolitseb tema kohal oleva katuse parandamise eest ise. Ülejäänud kolme korteri omanikud on samuti oma korterite kohal oleva katusematerjali välja vahetanud, kuid ei ole nende kulutuste hüvitamist nõudnud.
3.Tartu Maakohus rahuldas 16. mai 2022. a määrusega avalduse, mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja 1081 eurot 42 senti ja VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivise nimetatud summalt alates kohtumääruse jõustumisest kuni võla tasumiseni.
4.Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ning teha asjas uue määruse, millega jätta avaldus rahuldamata.
5.Tartu Ringkonnakohus rahuldas puudutatud isiku määruskaebuse osaliselt, tühistas maakohtu määruse ja saatis tsiviilasja maakohtule uueks läbivaatamiseks.
6.Avaldaja esitas 5. juulil 2023 maakohtule suurendatud nõude ja taotles puudutatud isikult 1803 euro 29 sendi väljamõistmist.
7.Tartu Maakohus rahuldas 12. oktoobri 2023. a määrusega avalduse ning mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja 1803 eurot 29 senti ja VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivise nimetatud summalt alates kohtumääruse jõustumisest kuni võla tasumiseni. Maakohus leidis, et korterelamu vintskappide katus on korteriomanike kaasomandi eseme osa ja katusematerjali vahetamine oli vajalik kulutus tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 mõttes. Kohus tuvastas, et kõnealune katuseosa oli enne remonti kaetud puitliistudega kinnitatud tõrvapapiga ja pärast remonti on see kaetud plekiga. Remondieelset olukorda ei saanud pidada jätkusuutlikuks, mistõttu oli katusematerjali asendamine kestvamaga kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik kulutus TsÜS § 63 p 1 ja KrtS § 37 lg 1 mõttes. Olukorras, kus katust katab aastaid osaliselt vaid tõrvapapp, ei ole mõistlik oodata esimest leket ja veekahjustusi. Seega pole ka tähtsust asjaolul, kas avaldaja väidetud veekahjustused tegelikult tekkisid või mitte. Kulutused on põhjendatud ja tõendatud ning puudutatud isik ei ole tõendanud, et vaidlusaluseid remonditöid oleks saanud teha odavamalt. Maakohus märkis, et tõendatud ei ole puudutatud isiku väide, et korteriomanike kokkuleppe kohaselt hoolitseb iga korteriomanik tema kohal oleva katuse parandamise eest ning ühiselt kantakse vaid sellised kulud, mis on kõigile vajalikud. 2(8)
2-21-12405
8.Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ning teha uue määruse, millega jätta avaldus rahuldamata. Puudutatud isiku hinnangul ei võinud avaldaja korteriomandite kaasomandi eseme hulka kuuluvat katust omavoliliselt remontida, vaid selleks oli vaja korteriomanike kokkulepet või üldkoosoleku otsust. Ka ei olnud avaldaja tehtud kulutused vajalikud. Kulutused ei olnud vajalikud juba ainuüksi seetõttu, et avaldaja mitte ei parandanud olemasolevat katust, vaid vahetas senise katusematerjali teise vastu välja. Tõendamata on nii kahju tekkimise aeg kui ka kahju ulatus. Lisaks on avaldaja oma nõuet menetluse ajal lubamatult suurendanud.
9.Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
10.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
11.Tartu Ringkonnakohus jättis 9. septembri 2024. a määrusega maakohtu määruse resolutsiooni muutmata, kuid täiendas määruse põhjendusi. Ringkonnakohtu hinnangul sai avaldaja esitatud piltidega lugeda tõendatuks, et 2018. a tekkis veekahju ja seega oli vaja katust parandada. Kuigi suurema vintskapi läbijooksu kohta tõendeid ei ole, kinnitab väikese vintskapi juures toimunud läbijooks ja tekkinud kahju ulatus maakohtu seisukohta, et vintskappide katuse olukord oli halb. Arvestades väiksema vintskapi katuse läbijooksu ulatust, võib suure tõenäosusega sama oht realiseeruda ka suurema vintskapi puhul. Seega saab lugeda tõendatuks, et ka suurema vintskapi katus oli vaja välja vahetada. Eeltoodust tulenevalt ei olnud avaldajal parandustööde tegemiseks vaja teiste korteriomanike nõusolekut. Kuigi vajalikuks saab eelkõige pidada lekke kõrvaldamist, on avaldaja veenvalt põhjendanud, miks ei olnud vintskappide katuse osaline parandamine mõistlik ja katus oli vaja tervikuna välja vahetada. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et kokkulepe, mille kohaselt iga korteriomanik hoolitseb oma korteri kohal oleva katuse parandamise eest ise, ei ole tõendatud. Puudutatud isiku väide, et teised korteriomanikud on nende korterite kohal oleva katuse parandanud ja kandnud ise kõik kulud, ei välista avaldaja kantud kulude hüvitamise nõuet. Avaldaja on tõendanud, et ta on kandnud katuse parandamise kulusid kokku 2514 eurot 84 senti, mille eest ta nõuab puudutatud isikult hüvitist vaid osaliselt. Puudutatud isik ei ole tõendanud, et kulutused oleksid liiga suured.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
12.Puudutatud isik ning korteriomanikud Ene Kukk, Endel Kukk ja Merle Karu esitasid ühes dokumendis määruskaebused, milles paluvad kohtute määrused tühistada ja teha uue määruse, millega asja menetlus lõpetada, või teha uue määrus asja alama astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata. Määruskaebuste esitajad leiavad, et avaldajal ei olnud õigust vaidlusaluseid katusetöid teha – seda tohtinuks teha üksnes kõigi korteriomanike kokkuleppel. Praegusel juhul ei saanud olla tegemist hädaolukorraga, kuna hinnapakkumise ja väidetavate tööde tegemise vahele jäi mitu kuud. Ei ole tõendatud, kas ja millal väidetav kahju tekkis ning milline oli katuse seisukord enne remonditöid. Samuti pole tõendatud, millal väidetavad katusetööd tehti. Kuna kuludokumente ei ole, siis pole 3(8)
2-21-12405 tõendatud ka see, et avaldaja oleks üldse kulutusi teinud. Nõustuda ei saa ka kohtute järeldusega, et KrtS § 37 lg 1 alusel esitatava nõude puhul ei ole korteriomandite kaasomandi osa suurus oluline.
13.Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
14.Riigikohtus tsiviilasja arutanud kolmeliikmeline kohtukoosseis andis asja TsMS § 18 lg 2 teise lause alusel lahendada tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
15.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3 alusel koostoimes TsMS § 691 p-ga 2, § 692 lg 1 p-ga 1 ning §-ga 695 tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu. Asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Puudutatud isiku määruskaebus rahuldatakse ning Ene Kuke, Endel Kuke ja Merle Karu määruskaebused jäetakse läbi vaatamata.
16.Kolleegium käsitleb kõigepealt menetlusosaliste ringi ja esindust Riigikohtu menetluses (I), seejärel korteriomaniku õigust teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning õigust nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist KrtS § 37 lg 1 alusel (II), samuti korteriomaniku õigust esitada teiste korteriomanike ja korteriühistu vastu kulutuste hüvitamise nõudeid muul õiguslikul alusel (III). Lõpetuseks lahendab kolleegium määruskaebuse ja teeb menetluslikud otsustused (IV). I
17.Riigikohtule esitatud määruskaebusest nähtub, et see on esitatud korteriühistu ja korteriomanike Ene Kuke, Endel Kuke ja Merle Karu nimel. Määruskaebusele on korteriühistu ja korteriomanike esindajana alla kirjutanud Kaili-Helena Bull, samuti on määruskaebusele alla kirjutanud kolm eelnimetatud korteriomanikku. Kolleegium leiab, et korteriomanikud ei saanud esitada määruskaebust ringkonnakohtu määruse peale enda nimel. Korteriomandi kaasomandi eseme valitsemisest tulenevaid nõudeid lahendab kohus hagita menetluses (TsMS § 613 lg 1 p 1), mille menetlusosaliste hulka kuuluvad asjassepuutuvad korteriomanikud ja korteriühistu (TsMS § 614 lg 1). Asjassepuutuvad on eelkõige need korteriomanikud, kes kõnealuses asjas korteriühistuga vaidlevad. Arvestades, et käesolev vaidlus puudutab avaldaja nõuet korteriühistu vastu kaasomandi esemele tehtud kulutuste hüvitamiseks, siis on praegusel juhul asjassepuutuv korteriomanik avaldaja. Asja materjalide kohaselt ei ole ka maa- ega ringkonnakohus ühtegi teist korteriomanikku menetlusse kaasanud.
18.Korteriomandi asjas tehtud kohtu määruse peale avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta võib esitada määruskaebuse (TsMS § 617 lg 2). Määruskaebuse saab esitada nii maakohtu (TsMS § 660 lg 1) kui ka ringkonnakohtu määruse peale (TsMS § 696 lg 1). Menetlust lõpetava määruse peale hagita menetluses saab esitada määruskaebuse isik, kelle õigusi on määrusega kitsendatud (TsMS § 660 lg 3). Korteriomandi asjades on sellised isikud üldjuhul TsMS §-s 614 nimetatud menetlusosalised. Kuna ringkonnakohtu määrusega ei ole määruskaebuse esitanud korteriomanike õigusi kitsendatud ja ei ole ka muud seadusest tulenevat alust, et lugeda neid menetlusosalisteks, siis ei saa nad ka ringkonnakohtu määrust vaidlustada. Eeltoodud põhjustel tuleb korteriomanike Ene Kuke, Endel Kuke ja Merle Karu määruskaebused TsMS § 682 lg 1 ja § 695 alusel jätta läbi vaatamata.
4(8)
2-21-12405
19.Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes ise või advokaadi vahendusel (TsMS § 218 lg 3 teine lause). Kuna puudutatud isiku nimel määruskaebusele alla kirjutanud lepinguline esindaja Kaili-Helena Bull ei ole advokaat, siis ei saanud ta puudutatud isiku nimel määruskaebust esitada. Kolleegium leiab aga, et alltoodud asjaolusid arvestades saab määruskaebust siiski käsitada puudutatud isiku enda esitatuna. Korteriühistut esindab ja juhib üldjuhul juhatus (KrtS § 24 lg 1 esimene lause) või selle asemel valitseja (KrtS § 26 lg 1). Kui juhatust ega valitsejat ei ole, juhivad ja esindavad korteriomanikud korteriühistut ühiselt (KrtS § 24 lg 4). Puudutatud isiku registrikaardi kohaselt ei ole tal juhatust ega valitsejat ja teda võivad kõikide tehingute tegemisel esindada korteriomanikud ühiselt. Kinnistusraamatu andmete kohaselt koosneb puudutatud isiku kaudu valitsetav kinnisasi viiest korteriomandist, mille omanikud on avaldaja (eriomandid 1 ja 2), Endel Kukk ja Ene Kukk (eriomand 3), Merle Karu (eriomand 4) ja Endel Kukk (eriomand 5). Kuna Riigikohtule esitatud määruskaebusele on puudutatud isiku nimel alla kirjutanud kõik korteriomanikud peale avaldaja, siis saab praegusel juhul lugeda, et kaebuse on esitanud puudutatud isik ise (KrtS § 24 lg 4). II
20.Käesoleva asja lahendus sõltub sellest, kas vaidlusaluste vintskappide katuse katte vahetamine oli kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik. Sellest omakorda sõltub, kas avaldajal on KrtS § 37 lg-st 1 tulenevalt õigus nõuda puudutatud isikult katusetöödeks tehtud kulutuste hüvitamist.
21.Kohtud on tuvastanud järgmised olulised asjaolud, mida menetlusosalised ei ole Riigikohtu määruskaebemenetluses vaidlustanud: • avaldaja on eriomandite nr 1 ja 2 omanik korterelamus, mida haldab puudutatud isik; • avaldaja tellimusel vahetati 2018. a välja eriomandite nr 1–3 kohal asuvate vintskappide katuse katted; • elamu vintskappide katus kuulub korteriomandite kaasomandi eseme hulka; • avaldajal ei olnud katusetööde tegemiseks teiste korteriomanike ega puudutatud isiku nõusolekut.
22.Korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes (KrtS § 34 lg 1). Korteriomandite kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud üldjuhul korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2), otsustades valitsemise küsimuste üle kas üldkoosolekul otsusega (KrtS §-d 35, 36 ja 39) või sõlmides kokkuleppe (KrtS § 38).
23.Erandina on korteriomanikul KrtS § 37 lg 1 kohaselt õigus teha teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist (vt ka RKTKm 18.10.2023, 2-21-9042/57, p 15.1). Sarnase õiguse näeb ette ka asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 4, mille kohaselt on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib neilt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Korteriomanditeks jagatud kinnisomandi puhul võib kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike toimingute tegemise otsustada ka korteriühistu juhatus, kui viivitamine tekitaks kaasomandi esemele olulist kahju (KrtS § 37 lg 2).
24.Riigikohtu senise praktika kohaselt tuleb KrtS § 37 lg-s 1 ja AÕS § 72 lg-s 4 sätestatud kulutuste vajalikkust hinnata TsÜS § 63 p 1 järgi (vt nt RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045/46, p 16). See 5(8)
2-21-12405 tähendab, et kui tegu on vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 mõttes, siis on ka korterühistul või teistel kaasomanikel kohustus need kulutused teinud korteriomanikule hüvitada sõltumata sellest, kas nad selliste kulutustega nõustuvad (RKTKo 08.10.2014, 3-2-1-61-14, p 16). Muuhulgas on Riigikohus selgitanud, et kulutuse vajalikkus ei sõltu sellest, kas selle tegemist sai edasi lükata vähemalt ajani, mil oleks saanud sõlmida kokkuleppe teiste korteriomanikega või võtta vastu enamuse otsuse (RKTKo 02.11.2016, 3-2-1-105-16, p 14). Kolleegium muudab viimati nimetatud seisukohta ja põhjendab seda alljärgnevalt.
25.Nii KrtS § 37 lg-t 1 kui ka AÕS § 72 lg-t 4 tuleb tõlgendada selliselt, et nendes sisalduvad kaks eraldi õigust. Esiteks näevad viidatud sätted ette iga korteriomaniku (kaasomaniku) õiguse teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike (kaasomanike) või korteriühistu nõusolekuta. Teiseks annavad kõnealused normid igale korteriomanikule (kaasomanikule) õiguse nõuda korteriühistult (teistelt kaasomanikelt) selliste toimingute jaoks vajalike kulutuste hüvitamist. Seejuures on kulutuste hüvitamise nõude eeldus see, et toiming, millega seotud kulutuste hüvitamist nõutakse, oleks kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik. See tähendab, et korteriomanikul (kaasomanikul) saab kulutuste hüvitamise nõue tekkida üksnes juhul, kui kulutusi kaasa toonud toiming oli kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik.
26.Toiming on KrtS § 37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4 tähenduses kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik siis, kui on täidetud kaks kumulatiivset eeldust: (1) kaasomandi eseme suhtes esineb vahetu kahju tekkimise või suurenemise oht ning (2) valitud abinõu on ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalne.
27.Vahetu kahju tekkimise oht esineb siis, kui ilma viivitamatu sekkumiseta halveneks kaasomandi seisund oluliselt enne, kui vajalike toimingute tegemine oleks võimalik otsustada tavapärasel viisil. Tavaliselt otsustavad korteriomanikud kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike toimingute tegemise kui kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuse üle üldkoosolekul häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1 ja lg 2 p 1) ning kaasomanikud häälteenamusega tehtava otsusega (AÕS § 72 lg 1). Seetõttu ei ole viivitamatut sekkumist nõudvat vahetu kahju tekkimise ega suurenemise ohtu olukorras, kus teisi korteriomanikke (kaasomanikke) on mõistlikult võimalik kaasata otsuse tegemisse. Ohuolukorraga ei ole tegemist siis, kui kaasomandi ese on juba kahjustunud ja edasise kahju tekkimise ega suurenemise ohtu ei ole, samuti siis, kui tekkida võiv kahju on väike.
28.Ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalsed abinõud on sellised, mis on sobivad ja vajalikud kaasomandi eseme eesseisva kahjustumise või juba tekkinud kahju suurenemise vältimiseks, samuti hoone igapäevaseks otstarbekohaseks kasutamiseks vajalike tehnosüsteemide toimimise tagamiseks. Abinõu on sobiv, kui see soodustab eelnimetatud eesmärkide saavutamist, ning vajalik, kui samu eesmärke ei ole võimalik saavutada muu, korteriomanike (kaasomanike) ühisesse otsustuspädevusse vähem sekkuva, ent vähemalt sama tõhusa abinõuga. Seetõttu on ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalsed abinõud tavaliselt ajutised ja kiireloomulised ning nende eesmärk on tõrjuda kaasomandi eset ohustavat kahju, mitte aga ohuolukorra algpõhjusi lõplikult kõrvaldada. Ohuolukorra algpõhjuste kõrvaldamise üle peavad korteriomanikud üldjuhul otsustama vaid ühiselt – seda nõuab KrtS § 34 lg-st 1 tulenev põhimõte, et korteriomandite eset valitsetakse mh korteriomanike ühistest huvidest lähtudes. Kaasomandi eseme ühise valitsemise eeldus on see, et kõigil korteriomanikel on olnud võimalus kaasomandi püsivate muudatuste tegemise otsustamisel kaasa rääkida ja nendega seotud kulutusi planeerida. Kaasomanike vahelises suhtes näeb sama põhimõtte ette AÕS § 72 lg 1.
29.Seega, kui korteriomanik (kaasomanik) on teinud õigustatult kaasomandi eseme suhtes toimingu, mis oli selle säilitamiseks vajalik, on tal KrtS § 37 lg-st 1 (AÕS § 72 lg-st 4) tulenevalt õigus nõuda sellega seotud vajalike kulutuste hüvitamist korteriühistult (teistelt kaasomanikelt). Kulutuste 6(8)
2-21-12405 vajalikkust tuleb seejuures hinnata TsÜS § 63 p 1 järgi, mille kohaselt on kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Eeltoodu tähendab mh seda, et isegi kui korteriomanik (kaasomanik) on õigustatud kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikku toimingut tegema, peab ta selleks vajalike kulutuste tegemisel lähtuma korteriomanike (kaasomanike) ühistest huvidest ja vältima põhjendamatuid kulutusi, nt eelistama olemasolevaid vahendeid või korteriühistu koostööpartnerite teenuseid. III
30.Riigikohus on varasemas praktikas leidnud, et olukorras, kus korteriomaniku (kaasomaniku) toimingud ja selleks tehtud kulutused ei olnud TsÜS § 63 p 1 tähenduses vajalikud, võib tal siiski olla nõue korteriühistu (teiste kaasomanike) vastu käsundita asjaajamise sätete alusel (vt nt 2-19-8045/46, p 16.1; 3-2-1-61-14, p 29). Kolleegium muudab ka seda seisukohta.
31.Riigikohtu järjepideva praktika kohaselt tekib olukorras, kus asi kuulub mitmele isikule kaasomandina, nende isikute vahel spetsiifiline võlasuhe, mida reguleerivad eelkõige korteriomandija korteriühistuseadus ning asjaõigusseadus, ja selle võlasuhte sisu on korteriomanike (kaasomanike) vahelised õigused ja kohustused (vt nt RKTKm 08.05.2024, 2-19-1488/79, p 11; RKTKm 24.10.2018, 2-17-7999/68, p 27.1). Üldjuhul on kaasomandi eset puudutavate otsuste langetamine eelnimetatud seadustes ammendavalt reguleeritud ning eeldatakse, et korteriomanikud (kaasomanikud) kooskõlastavad oma tegevuse teistega ja sõlmivad kas kokkuleppe või võtavad enamushäältega vastu otsuse (KrtS §-d 35, 36, 38 ja 39 ning AÕS § 72 lg 1). Üksnes erandlikel juhtudel, kui toiming on vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks, võib korteriomanik (kaasomanik) seda teha ilma teistega kooskõlastamata ning nõuda selleks vajalike kulutuste hüvitamist (KrtS § 37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4), kuid ka sellisel juhul tegutseb korteriomanik (kaasomanik) korteriomanike (kaasomanike) võlasuhte raames.
32.Korteriomanike (kaasomanike) võlasuhte lähtekoht on kaasomandi eseme valitsemine ühistes huvides (KrtS § 34 lg-d 1 ja 2). Korteriomanikel (kaasomanikel) on eriseadustes ettenähtud otsustusprotseduuri kaudu lai kaalutlusruum, arvestamaks kaasomandi valitsemisel näiteks nii majandusliku efektiivsusega kui ka korteriomanike (kaasomanike) majandusliku võimekusega. Seetõttu peab korteriomanikel (kaasomanikel) enne mingi kulutuse tegemise otsustamist olema võimalus kaaluda ühiselt kõiki poolt- ja vastuargumente ning lükata vähem vajalike kulutuste tegemine edasi. Samuti peab neil olema võimalus ühiselt otsustada, millises järjekorras teha remondija hooldustöid ning kuidas valida tööde tegijat. Eeltoodust tulenevalt on korteriomanike (kaasomanike) vahelises võlasuhtes kaasomandi osaga seotud toimingute tegemine ja sellest tulenevad võimalikud kulutuste hüvitamise nõuded reguleeritud erisätetega ja selle suhte raames ei kohaldu üldjuhul kulutuste hüvitamise nõude alusena KrtS § 37 lg 1 (AÕS § 72 lg 4) kõrval muud õigusnormid (sh käsundita asjaajamise sätted). See tähendab, et kui korteriomanik (kaasomanik) on teinud ilma teistega kooskõlastamata toimingu, mis ei olnud vajalik kaasomandi eseme säilitamiseks või kaitsmiseks osalise või täieliku hävimise eest, siis ei ole tal üldjuhul ka alust nõuda toiminguga seotud kulutuste hüvitamist. IV
33.Kohtud rahuldasid avaldaja nõude KrtS § 37 lg 1 alusel, leides, et vaidlusaluste vintskappide katuse katte vahetamisele tehtud kulutused olid TsÜS § 63 p 1 mõttes vajalikud. Niisuguseks järelduseks oleks põhjust juhul, kui toimingu tegemise ajal oli kaasomandi eseme suhtes vahetu kahju tekkimise oht ning valitud abinõu oli ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalne (vt määruse p-d 26–28). 7(8)
2-21-12405
34.Kuna kohtud ei ole avaldaja nõude eelduseid kontrollinud ja menetlusosalistel ei ole olnud võimalust avaldada seisukohta käesolevas lahendis välja toodud KrtS § 37 lg 1 kohaldamise eelduste kohta, siis tuleb ringkonnakohtu määrus tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Asja uuel läbivaatamisel tuleb õiguslikku olukorda menetlusosalistega arutada ja asi käesolevas määruses viidatud õigusnormide kohaldamise kohta antud selgitusi arvestades uuesti lahendada.
35.TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel jääb menetluskulude jaotus ja menetluskulude suuruse kindlaksmääramine ringkonnakohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.