Tatyana Kashenkova avaldus Narva linn, XXXXXXX korteriühistu vastu trahvinõude tühisuse tuvastamiseks Narva linn, XXXXXXX korteriühistu avaldus Tatyana Kashenkova vastu trahvi väljamõistmiseks või alternatiivselt kahju hüvitamiseks, viivise saamiseks ja tahteavalduse andmiseks kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 16. juuni 2022. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Narva linn, XXXXXXX korteriühistu määruskaebus Tatyana Kashenkova vastumääruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: Tatyana Kashenkova (isikukood XXXXXXXXXXXX), esindaja riigi õigusabi korras vandeadvokaat Henn Koduvere Puudutatud isik: Narva linn, XXXXXXX korteriühistu (registrikood XXXXXXXXX), lepinguline esindaja Marina Suhnjova
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Viru Maakohtu 16. juuni 2022. a määrus osas, milles maakohus jättis rahuldamata Narva linn, XXXXXXX korteriühistu taotluse kohustada Tatyana Kashenkovat andma Narva linn, XXXXXXX territooriumil olevate ja korteriomanike kaasomandisse kuuluvate parkimiskohtade kasutuskorra kokkulepe sõlmimiseks tahteavaldus ja asendada vastav tahteavaldus kohtumäärusega ning jättis menetluskulud Narva linn, XXXXXXX korteriühistu kanda. Saata tsiviilasi tühistatud osas samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Jätta Viru Maakohtu 16. juuni 2022. a määruse resolutsioon ülejäänud osas muutmata, muutes osaliselt maakohtu määruse põhjendusi.
4.Tagastada Tatyana Kashenkovale vastumääruskaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 50 eurot Õigusteenindus advokaadibüroo OÜ pangakontole nr EE172200221001153366 selgitusega "riigilõivu tagastamine, tsiviilasi nr 2-21-4092". Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada resolutsiooni p-de 1 ja 2 osas Riigikohtule määruskaebus 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. Määruse resolutsiooni p 3 ja 4 peale ei saa määruskaebust esitada.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tatyana Kashenkova (avaldaja) esitas 16. märtsil 2021 A. Kashenkovi, T. Bassova, E. Bassovi ja Narva linn, XXXXXXX korteriühistu (korteriühistu) vastu hagi. Avaldaja esitas
31.mail 2021 üksnes korteriühistu vastu muudetud avalduse, milles märkis oma lõplikuks taotluseks tuvastada korteriühistu avaldaja korteri nr X 2020. a novembri kommunaalmaksete teatisel 1491/1451 oleva 57 euro suuruse trahvinõude tühisus ning jätta menetluskulud korteriühistu kanda. Avaldaja ja A. Kashenkov abiellusid XXXXX. Pere elas Narvas XXXXXXXXXXXXXX korteris nr X (korteri nr X) alates 2013. a märtsist. Abikaasad elasid kuni 2017. a maini koos. Abikaasade abielusuhted lõppesid hiljemalt mais 2017. Abikaasade vahel kehtis kuni 14. aprillini 2020 varaühisuse varasuhe, mis lõpetati 14. aprilli 2020. a abieluvaralepinguga. Korteriühistu ja A. Kashenkov allkirjastasid 19. veebruaril 2014 parkimiskoha kasutamise õiguse lepingu (leping nr 1). Korteriühistu andis lepingu nr 1 alusel kasutajale kindlaksmääratud parkimiskoha kasutamise õiguse (parkimiskoht).
A. Kashenkov teatas 3. septembril 2020 avaldajale, et ta sõlmis avaldaja teadmata parkimiskoha kasutamise õigusest loobumise või selle õiguse üleandmise tehingu. Avaldaja saatis 3. septembril 2020 korteriühistu juhatuse liikmele e-kirja, milles palus esitada parkimiskohast loobumise või selle üleandmise dokument juhul, kui selline tehing on sõlmitud. Korteriühistu juhatuse liige väitis 9. septembril 2020, et korteri nr X omanik A. Kashenkov esitas 2018. a aprillis taotluse parkimiskohast loobumiseks ning sai samal kuul sularaha 500 eurot. Vastusele oli lisatud T. Bassova avaldus ja A. Kashenkovi kinnitus sularaha vastuvõtmise kohta. Avaldaja ostis 13. oktoobril 2020 sõiduauto ja hakkas seda parkima lepingu nr 1 järgsel parkimiskohal. Avaldaja saatis 18. oktoobril 2020 korteriühistu juhatusele teate, mille kohaselt on avaldaja auto pargitud korterile nr X lepingu nr 1 alusel määratud parkimiskohal. Korteriühistu nõudis 19. oktoobri 2020. a e-kirjas, et avaldaja vabastaks parkimiskoha. Avaldaja selgitas 19. oktoobri 2020. a e-kirjas korteriühistule, et avaldaja ja A. Kashenkov, olles korteri nr X kaasomanikud, ostsid parkimiskoha kasutamise õiguse ühise raha eest ning korteriühistul ei olnud õigust avaldaja nõusolekuta müüa parkimiskoha kasutamise õigust. Korteriühistu saatis 17. novembril 2020 avaldajale kirja, milles luges avaldaja poolt sõiduauto omavolilise parkimise T. Bassova õiguste rikkumiseks, ebaseaduslikuks ja -ausaks. Korteriühistu hoiatas, et kui avaldaja ei reageeri korteriühistu parkimiskoha vabastamise nõudele, määrab korteriühistu avaldajale 24. oktoobrist 2020 trahvi 1 euro 50 senti päevas lepingu nr 1 punkti 4.6 ja perekonnaseaduse (PKS) § 18 esimese osa kohaselt ning paneb korteri nr X kohtulikus korras võõrandamise küsimuse korteriomanike hääletusele. Korteriühistu märkis korteri nr X 2020. a novembrikuu kommunaalmaksete teatisel 491/1451 avaldajale trahvinõude 57 eurot. Korteriühistu selgitas 23. novembri 2020. a e-kirjas, et trahv 1 euro 50 senti päevas (alates 24. oktoobrist 2020) määratakse kooskõlas lepingu p-ga 4.6 ja PKS § 18 lg-ga 1. Teatiselt 1491/1451 ega korteriühistu 23. novembri 2020. a e-kirjast ei nähtu, millisest lepingust trahvi määramisel lähtuti. Korteriühistu 17. novembri 2020. a kirjast nähtub, et lähtuti lepingust nr 1. Lepingu nr 1 p 4.6 näeb ette, et parkimiskoha kasutaja on kohustatud kandma materiaalset ja administratiivset vastutust ebaseadusliku tegevuse eest parkla territooriumil. Lepingu nr 1 p 4.6 ei anna aga õigust avaldajale trahvi määrata. See õigus ei tulene ka PKS § 18 lg-st 1. Korteriühistu soovis avaldajat trahvida selle eest, et avaldaja parkis oma auto lepingu nr 1 järgsele parkimiskohale. Avaldaja ei sõlminud lepingut nr 1 ega andnud selle sõlmimiseks ka nõusolekut. Kuna lepingu nr 1 sõlmis avaldaja abikaasa ja abikaasadel oli lepingu nr 1 sõlmimise ajal varaühisuse varasuhe, on lepingust nr 1 tulenevad õigused abikaasade ühisvara. A. Kashenkovil ei olnud võimalik käsutada lepingust nr 1 tulenevaid õigusi üksi. Korteriühistu teadis, et avaldaja ja A. Kashenkov olid lepingu nr 1 sõlmimise ajal korteri nr X ühisomanikud, kuivõrd see nähtus kinnistusraamatust. Isegi kui A. Kashenkov sõlmis 2018. a-l tehingu parkimiskohast loobumise või selle kasutusõiguse üleandmise kohta, ei ole see avaldaja suhtes siduv. Avaldaja ei andnud A. Kashenkovile nõusolekut parkimiskoha osas tehinguid teha. A. Kashenkovil ei olnud õigust ühisvara üksi valitseda. A. Kashenkovi poolt nimetatud tehingute tegemine toimus pärast seda, kui avaldaja ja A. Kashenkovi abielusuhted olid lõppenud ning nad elasid lahus. A. Kashenkov ei teinud nimetatud tehingut perekonna vajaduste katmiseks. Leping nr 1 kehtib seega avaldaja suhtes. Avaldaja poolt lepingus nr 1 nimetatud parkimiskohale auto parkimine ei ole lepingu nr 1 rikkumine. Juhul kui leping nr 1 ei kehti avaldaja suhtes, ei saa avaldajalt lepingu nr 1 alusel midagi nõuda. Lepingust tulenevaid nõudeid saab esitada üksnes lepingupoolte suhtes.
Korteriühistu palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
Leping nr 1 on lõpetatud, kuna korteri nr X omanikud taganesid sellest. Alates
27.aprillist 2018 sõlmiti parkimiskoha kasutamiseks korteri nr 1 omanikega leping (leping nr 2). Avaldaja teadis, et leping nr 1 lõpetati 2018. a aprillis. Avaldaja oli sellega nõus. Parkimiskoht asub korter nr X akende all. Korteri nr X kasutajad ei parkinud alates 2018. a aprillist oma autot parkimiskohale. Avaldaja nägi, et teine isik pargib oma auto parkimiskohale. Avaldaja ei vaidlustanud lepingu nr 1 lõppemist 2 aasta 6 kuu jooksul. Avaldaja tekitas oma käitumisega puudutatud isikule mulje, et avaldaja on lepingu nr 1 lõpetamisega nõus. Lepingul nr 1 on A. Kashenkovi allkiri. Avaldaja nõustus lepingu nr 1 sõlmimisega vaikimisi ja oma käitumisega. Korteriühistul oli seega põhjendatud alus arvata, et avaldaja oli 2018. a lepingu nr 1 lõpetamisega nõus samuti vaikimisi ja oma käitumisega. Leping nr 1 ei ole kaasomandiga seotud. See on võlaõiguslik leping. Selle sõlmimisel ja lõpetamisel tuleb PKS § 29 lg 1 järgi eeldada avaldaja nõusolekut. A. Kashenkov oli lepingus nr 1 perekonna esindaja. Abieluvaralepingus nimetatakse avaldajat ja A. Kashenkovi abikaasadeks. Abielusuhted ei lõppenud seega 2017. a mais. Avaldaja ei tõendanud, et A. Kashenkovil ei olnud esindusõigust ning et sellest on korteriühistule teatatud. Abikaasad lõpetasid lepingu nr 1 selleks, et saada raha korteriühistu ees tekkinud võla tasumiseks. Abieluvaralepingus ei ole andmeid lepingust nr 1 tulenevate õiguste jagamise kohta. Sellest järeldub, et abikaasad olid abieluvaralepingu sõlmimisel veendunud, et leping nr 1 on lõpetatud ja sellest tulenevaid õigusi ei ole vaja jagada. Kui avaldaja väidab, et leping nr 1 kehtib, oleks avaldaja saanud teostada lepingust nr 1 tulenevat parkimiskoha kasutusõigust A. Kashenkoviga ühiselt. Lepingu nr 1 pool peab olema sõiduauto omanik. Avaldaja ei tõendanud, et ta on parkimiskohale pargitud sõidukite omanik. Korter nr X omanik E. Bassov teatas oktoobris 2020 korteriühistule, et avaldajale tuttav mees pargib omavoliliselt parkimiskohale kahte autot selleks, et takistada E. Bassovil parkimiskoha kasutamist. Korteriühistu teatas 17. novembril 2020 avaldajale tema ebaseadusliku käitumise tagajärgedest, sh trahvidest. Trahv määrati vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 188 lg-le 3, mille kohaselt ei mõjuta lepingust taganemine kokkulepet lepingust tulenevate vaidluste lahendamise kohta, samuti muid lepingutingimusi lepingupoolte õiguste ja kohustuste kohta pärast lepingust taganemist. Lepingu nr 1 pool pidi pärast taganemisest maksma trahvi ebaseadusliku tegevuse eest parkla territooriumil. Trahvi summa 57 eurot kujunes järgmiselt: 1 eurot 50 senti päevas ajavahemiku 24. oktoober 2020 kuni 30. november 2020 eest.
3.Korteriühistu esitas 18. oktoobril 2021 avaldaja vastu vastuavalduse, milles palus mõista avaldajalt korteriühistu kasuks välja trahv 57 eurot ja viivis trahvisumma tasumisega viivitamise eest alates 1. jaanuarist 2021 kuni selle tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras või alternatiivselt kahjuhüvitis 70 eurot ja viivis kahju hüvitamisega viivitamise eest alates 18. oktoobrist 2021 kuni kahju hüvitamiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Korteriühistu palus lisaks kohustada avaldajat andma tahteavaldus Narva linn, XXXXXXX territooriumil olevate ja korteriomanike kaasomandisse kuuluvate parkimiskohtade kasutuskorra kokkulepe sõlmimiseks ja asendada avaldaja vastav tahteavaldus kohtumäärusega. Korteriühistu leiab vastuavalduses, et leping nr 1 lõpetati õiguspäraselt. Avaldaja oli lepingu nr 1 lõpetamisega nõus ja sellest teadlik. Korteriühistu sõlmis alates 27. aprillist 2018 korteri nr 1 omanikuga lepingu nr 2. Korteri nr 1 omanik teatas oktoobris 2020 korteriühistule, et avaldajale tuttav mees pargib vaidlusalusele parkimiskohale autot. Poolte vahel toimus septembris-oktoobris kirjavahetus, kuid avaldaja ei lõpetanud ebaseaduslikku käitumist. Korteriühistu hoiatas 17. novembril 2020 avaldajat trahvi nõudmise eest. Korteriühistu esitas novembri 2020. a teatises nr 1491/1451 avaldajale trahvinõude 57 eurot. Trahv määrati VÕS § 188 lg 3 alusel. Avaldaja peab seega maksma trahvi 57 eurot.
Kui kohus ei nõustu, et korteriühistul on õigus nõuda avaldajalt trahvi maksmist, nõuab korteriühistu avaldajalt kahju hüvitamist. Avaldaja rikkus kohustust hoiduda kaasomandi eset kasutades tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Avaldaja rikkus, parkides oma autot teisele korteriomanikule eraldunud parkimiskohale, teise korteriomaniku parkimiskoha kasutusõigust ning häiris sellega oluliselt teise korteriomaniku korteriomandi teostamist. Avaldaja vastutab rikkumise eest. Avaldajal oli võimalik pärast esimest sellekohast palvet rikkumine lõpetada, kuid avaldaja hõivas parkimiskoha 38-l päeval. Korteriühistule tekkis otsene kahju, sest korteriühistu oli sunnitud pöörduma asja lahendamiseks juristi poole ja maksma juristi koostatud 17. novembri 2020. a pöördumise eest 70 eurot. Kui avaldaja ei oleks parkimiskohale pikema aja jooksul oma autot parkinud, ei oleks korteriühistul olnud vaja õigusabikulusid kanda. Narva linn, XXXXXXX korteriomanikud sõlmivad maja territooriumil olevate ja korteriomanike kaasomandisse kuuluvate parkimiskohtade kasutuskorra kokkulepet (kasutuskorra kokkulepe). Kasutuskorra kokkuleppele kirjutas alla 90% korteriomanikst. Korteriühistu juhatus saatis avaldajale kasutuskorra kokkuleppe veebruaris ja mais 2021. Avaldaja ei soovi seda sõlmida. Korteriühistu on täitnud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) §-s 9 sätestatud tingimused avaldaja vastu tahteavalduse andmiseks kohustamise nõude esitamiseks.
Avaldaja palus jätta vastuavaldus rahuldamata.
Korteriühistu ei esitanud trahvi määramise otsust. Korteriühistu kommunaalmaksete teade ei ole trahvi määramise otsus. Teatel puudub korteriühistu esindaja allkiri ning sellel ei ole märgitud, kes ja mis alusel on selle koostanud. Trahvi pole seega määratud. Kuna parkimiskoha kasutamisega seonduv ei olnud korteriühistu pädevuses, ei olnud korteriühistul õigus nõuda avaldajalt trahvi parkimiskoha kasutamisest tulenevalt. Lepingu nr 1 punktid 4.6 ja 4.7 ega PKS § 18 lg 1 ei anna alust avaldajale trahvi määrata. Leping nr 1 kehtib. Korteriühistu ei saa seega nõuda avaldajalt lepingust nr 1 tulenevate õiguste teostamise eest trahvi. Olukorras, kus leping nr 1 alates aprillist 2018 ei kehtiks, poleks avaldaja poolt 2020. a sügisel aset leidnud parkimise osas tegemist lepingust nr 1 tuleneva vaidlusega. VÕS § 188 lg 3 ei ole kohaldatav, kuna leping nr 1 ei reguleerinud avaldajalt 2020. a parkimise eest trahvi nõudmist. Kui kohus tühistab või jätab rahuldamata korteriühistu trahvinõude, puudub korteriühistul alus nõuda avaldajalt kulutuste hüvitamist, mida korteriühistu tegi õigusalase konsultatsiooni saamiseks trahvinõude sissenõudmisel või esitamisel. Kui parkimiskoha kasutamisega seonduv ei olnud korteriühistu pädevuses, ei olnud korteriühistul tarvidust ega õigust teha kulutusi parkimiskoha kasutamise vaidluse tõttu. Kui parkimiskoha kasutamisega seonduv oli korteriühistu pädevuses, ei olnud juristi poole pöördumine põhjendatud. Hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega ei ole kooskõlas, kui korteriühistu hakkaks korteriomanikuga peetavas kohtueelses vaidluses tellima õigusteenust ja sellega seonduvaid kulusid eriarvamusel olevalt ühistu liikmelt sisse nõudma. Korteriühistu ei esitanud juristi poolt koostatud selgitusi eesti keeles. Korteriühistu soovib kohtu kaudu kohustada avaldajat andma tahteavaldust parkimiskohtade kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks. Kasutuskorra kokkuleppele on hetkel alla kirjutanud üksnes 81% korteriomanikest. Üksnes avaldaja kohustamine kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks ei ole seega põhjendatud, kuna vaja on kõigi korteriomanike nõusolekut. Korteriühistu esitas kohtule venekeelse kasutuskorra kokkuleppe ja selle tõlke eesti keelde. Need ei lange kokku. Korteriühistu saatis avaldajale 6. veebruaril 2021 kasutuskorra kokkuleppe teksti. See ei ole kohtule esitatud kasutuskorra kokkuleppega identne.
Avaldaja ei soovi kasutuskorra kokkulepet sõlmida. Kasutuskorra kokkuleppes puudub avaldajal nimelise parkimiskoha kasutamise õigus, kuigi avaldajal on see lepingust nr 1 tulenevalt olemas. Korteriomanikul, kes ei saa nimelise parkimiskoha õigust, ei ole huvi kasutuskorra kokkulepet sõlmida, kuna sellega piiratakse tema õigusi talle hüvitist maksmata. Kasutuskorra kokkuleppe p 3.2, mis näeb ette, et kasutajal on õigus kasutada kinnitatud parkimiskohta temale kuuluva transpordivahendi parkimise eesmärgil, ei ole põhjendatud. Sõidukeid kasutatakse ka kasutuslepingute alusel. Kasutuskorra kokkuleppe p 3.3, mis näeb ette, et määratud parklakohtade erikasutusõigust saab teostada kasutaja isiklikult või tema pere liikmed või korteri rentnikud, ei ole põhjendatud. Pere mõistest ei tarvitseta ühtmoodi aru saada. Parkimiskohta kasutama õigustatud isikuteks saaksid olla need, kes elavad korteris, mille juurde on parklakoha kasutusõigus määratud. Kasutuskorra kokkuleppe p 3.4, mis näeb ette, et füüsilisest isikust kasutaja surma korral läheb kasutusõigus üle tema pärijatele, ei ole põhjendatud. Avaldaja ei ole nõus, et määratud parklakohtadel võivad parkima hakata isikud, kes ei ela majas. Pärimisega seotud vaidluste lahendamine ei ole korteriomanike huvides. Kasutuskorra kokkuleppe p 3.5, mis näeb ette, et kasutaja võib talle kuuluva parkimiskoha erikasutusõiguse teostamise anda üle kolmandale isikule ilma ülejäänud korteriomanike nõusolekuta, ei ole põhjendatud. See võimaldab anda parklakoha kasutamise õiguse üle isikutele, kes ei ela elamus ja ka juriidilistele isikutele, kellel ei ole majas korteri kasutusõigust. Kasutuskorra kokkuleppe p-des 3.5. ja 5.4. on märgitud, et maja korteriomanikel on parkimiskoha erikasutusõiguse saamise eesõigus vastavalt kokkuleppele lisatud vabade parkimiskohtade asendusjärjekorra kinnitamise protokollile. Kasutuskorra kokkuleppest ei selgu, kuidas tekib vabanenud parklakohtade saajate järjekord. Kasutuskorra kokkuleppe p 8.1 näeb ette, et korra p-des 2 ja 4 sätestatud kohustuste mittetäitmisel või mittekohasel täitmisel kasutaja poolt, on korteriühistul õigus rakendada mh rikkuja korteriomandi sundvõõrandamise mehhanismi. See ei ole proportsionaalne.
MAAKOHTU MÄÄRUS
5.Viru Maakohus rahuldas 16. juuni 2022. a määrusega avalduse ja tuvastas korteriühistu 2020. a novembri avaldaja korteri nr X kommunaalmaksete teatisel oleva 57eurose trahvinõude tühisuse. Maakohus jättis vastuavalduse rahuldamata, avaldaja 9. juuli 2021. a ja 16. novembri 2021. a tõendite kogumise ning tunnistajate ärakuulamise taotlused ja 2. novembri 2021. a vastuväite kohtu tegevusele läbi vaatamata ning menetluskulud korteriühistu kanda. Maakohus märkis, et määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ning otsustab korteriühistult menetluskulude ja riigi õigusabi osutamise kulude riigituludesse väljamõistmise eraldi määrusega pärast määruse jõustumist. Määruse põhjenduste kohaselt tugineb korteriühistu trahvi määramisel lepingu nr 1 p-le 4.6 ja PKS § 18 lg-le 1. Lepingu nr 1 p 4.6 näeb ette, et parkimiskoha kasutaja on kohustatud kandma materiaalset ja administratiivset vastutust ebaseadusliku tegevuse eest parkla territooriumil. Lepingu p 4.6 ei näe ette õigust määrata avaldajale trahvi. PKS § 18 lg 1 ei sätesta õigust määrata trahvi. Kuna avaldaja ja A. Kashenkovi abielu ajal kehtis varaühisuse varasuhe, olid lepingust nr 1 tulenevad õigused abikaasade ühisomandis. A. Kashenkovil ei olnud PKS § 26 lg 1 järgi võimalik käsutada oma osa lepingust nr 1 tulenevatest õigustest. A. Kashenkovi poolt 2018. aastal tehingu tegemist ei saa pidada perekonna igapäevaste vajaduste rahuldamiseks tehtud tehinguks, kuna avaldaja ja A. Kashenkovi abielusuhted lõppesid hiljemalt 2017. aasta mais ning A. Kashenkov elas sellest ajast avaldajast lahus ega elanud XXXXXXXXXXXXXX elamus.
Ühisvara jagamise lepingu p-dest 3.2.4 ja 3.5 nähtub, et selle lepinguga ei jagatud abikaasade kogu ühisvara ning et pärast lepingu sõlmimist ei oma abikaasad üksteise suhtes pretensioone üksnes seoses lepinguga jagatud varaga. Kuna leping nr 1 on seotud korteriga nr X ja ühisvara jagamise lepinguga määrati korter nr X avaldaja ainuomandisse, saab ühisvara jagamise lepingu alusel järeldada, et lepingust nr 1 tulenevad õigused läksid avaldaja ainuomandisse. Isegi kui A. Kashenkov sõlmis 2018. a parkimiskohast loobumiseks või selle kasutusõiguse üleandmiseks tehingu, ei ole see tehing avaldaja suhtes siduv. Avaldaja ei andnud A. Kashenkovile nõusolekut parkimiskoha osas tehinguid teha. A. Kashenkovil ei olnud õigust ühisvara üksi valitseda. Kõnealuse tehingu tegi A. Kashenkov pärast seda, kui tema ja avaldaja abielusuhted olid lõppenud ning abikaasad ei elanud samas elamus. Ei saanud eeldada, et A. Kashenkov tegi tehingu perekonna vajaduste katmiseks. Leping nr 1 kehtib avaldaja suhtes. Auto parkimine lepingus nr 1 nimetatud parkimiskohale ei ole lepingu nr 1 rikkumine. Lepingust nr 1 tuleneva õiguse kasutamise eest trahvi nõudmiseks puudub alus. Trahvinõue on tühine. Korteriühistul puudub õiguslik alus nõuda avaldajalt kulutuste hüvitamist, mida korteriühistu tegi õigusalase konsultatsiooni saamiseks trahvinõude sissenõudmisel või esitamisel. Kuna uus kasutuskorra kokkulepe jätaks avaldaja õigusliku aluseta ja kohase hüvitiseta temale lepingu nr 1 alusel kuuluvast parkimisõigusest ilma, on avaldajal õigustatud huvi, et uut kasutuskorra kokkulepet ei sõlmitaks. Isegi kui korteriühistu peaks kohtumenetluse teel saama avaldajalt soovitud tahteavalduse, ei muudaks see kasutuskorra kokkulepet kehtivaks, kuna kasutuskorra kokkulepe saab jõustuda üksnes juhul, kui sellele on alla kirjutanud kõik korteriühistu liikmed. Peale avaldaja ei ole kaksteist korteriomanikku kasutuskorra kokkuleppele alla kirjutanud. Avaldaja poolt kasutuskorra kokkuleppe sõlmimisest keeldumine on põhjendatud. Avalduse rahuldamise ja vastuavalduse rahuldamata jätmise tõttu jättis kohus menetluskulud korteriühistu kanda.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
6.Korteriühistu palub maakohtu määruse peale esitatud määruskaebuses tühistada määruse resolutsiooni punktid 3 kuni 7 ja 9 ning teha uus määrus, millega: ▪ jätta rahuldamata taotlus tuvastada korteriühistu 2020. a novembri avaldaja korteri nr X kommunaalmaksete teatisel oleva 57-eurose trahvinõude tühisus; ▪ mõista avaldajalt korteriühistu kasuks välja trahv 57 eurot ning viivis trahvisummalt alates 1. jaanuarist 2021. a kuni selle tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras või alternatiivselt kahju 70 eurot ning viivis kahjult alates
18.oktoobrist 2021 kuni selle tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras; ▪ kohustada avaldajat andma tahteavaldus Narva linn, XXXXXXX territooriumil olevate ja korteriomanike kaasomandisse kuuluvate parkimiskohtade kasutuskorra kokkulepe sõlmimiseks ning asendada avaldaja vastav tahteavaldus kohtumäärusega; ▪ jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud avaldaja kanda ning mõista avaldajalt korteriühistu kasuks välja viivis menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni kulude tasumiseni. Alternatiivselt saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
Maakohus rikkus TsMS § 232 lõiget 1 ja § 442 lõiget 8. Maakohus jättis tähelepanuta ja hindamata korteriühistu tõendid, eiras korteriühistu väiteid. Maakohus ei hinnanud tõendeid igakülgselt ja objektiivselt. Tegemist oli võrdõiguslikkuse printsiibi rikkumisega. Maakohus rikkus uurimispõhimõtet, lähenes asjale formaalselt ega tahtnud asjaoludest aru saada. Korteriühistule ei edastatud 24. mai 2022. a kohtuistungi protokolli. Maakohus tuvastas lepingu nr 1 kehtivuse perekonnaseaduse alusel. See viis vale järelduseni, et leping nr 1 kehtib. Tegelikult tuleks kohaldada KrtS § 15 lõiget 3 ning selle alusel tuvastada, et leping nr 1 ei kehti. Arvestada tuleks A. Kashenkovi kirjalike vastustega, millega on tõendatud, et avaldaja oli lepingu nr 1 lõpetamisest 2018. a-l teadlik ega vaidlustanud seda kahe ja poole aasta jooksul. Maakohus jättis tähelepanuta ja lahendamata avaldaja ja korteriühistu taotluse kuulata kohtuistungil A. Kashenkov tunnistajana üle. Maakohus kordas määruses avaldaja väidet trahvi määramise kohta ega arvestanud korteriühistu vastuväidetega. Korteriühistu määras avaldajale trahvi lepingu nr 1 sätte alusel, mis nägi ette, et nõuete täitmata jätmise korral on korteriühistul õigus määrata kasutajale trahv 1 euro 50 senti iga viivitatud päeva eest. Trahvi nõudmise õigus tuleneb lepingu nr 1 punkti 4 lõpuosast, mis näeb kõigi kohustuste täitmata jätmise eest, sh parkimiskoha vabastamata jätmise eest ette trahvi. Isegi kui leping nr 1 on lõpetatud, saab juhinduda VÕS § 188 lg-st 3. Lepingu pool pidi pärast lepingust nr 1 taganemist maksma trahvi ebaseadusliku tegevuse eest. Korteriühistu eksis 17. novembri 2020. a hoiatuses lepingu nr 1 punkti numbriga. Hoiatus ei olnud ka trahvi määramise otsus, vaid hoiatus. Trahvi määramisel novembris 2020 parandas ja täpsustas korteriühistu trahvi määramise aluseid ning lähtus lepingu nr 1 p-st 4 ja VÕS § 188 lg-st 3. Trahvi määramise alustest teatati avaldajale 27. mai 2021. a ja 18. juuni 2021. a menetlusdokumentides. Maakohus ei hinnanud 17. novembri 2020. a hoiatuse sisu õigesti. See esitati eestikeelse tõlketa. Maakohtus lähtus üksnes hoiatuse resolutsiooni p-st 1, mille kohaselt trahv määrati lepingu nr 1 p 4.6 ja PKS § 18 p 1 alusel. Maakohus ei analüüsinud hoiatust tervikuna. Avaldaja teadis, et leping nr 1 on lõpetatud. Korteri nr 1 omanik kasutas parkimiskohta, mis asus avaldaja akende all, 2018. aastast. Avaldaja ei vaielnud sellele vastu. Kui parkimiskohta ei kasuta pikema aja jooksul, pidi avaldaja lepingu nr 1 kehtivuse korral sellest korteriühistule lepingu nr 1 p 4.2. järgi teatama. Avaldaja ei teinud seda, sest avaldaja teadis, et leping nr 1 ei kehti. Maakohus jättis arvestamata avaldaja pahauskse ja ebaseadusliku käitumise, mis seisnes selles, et avaldaja parkis 2020. a parkimiskohale oma autot eesmärgiga takistada korteri nr 1 omanikul parkimiskoha kasutamist. Ühisvara jagamise lepingust ei tulene, et lepingust nr 1 tulenevad õigused läksid avaldaja ainuomandisse. Ühisavara jagamise lepingu üks pool A. Kashenkov kinnitas, et leping nr 1 oli abieluvaralepingu sõlmimise ajal lõpetatud. Parkimiskoha kasutusõigust ei kantud korteriomandi nr X kinnistusregistriossa. Korteri nr X omanikud ei määranud endale esindajat ega teatanud sellest korteriühistule. A. Kashenkovi poolt lepingu nr 1 lõpetamine kehtib seega ka avaldaja suhtes. Lepingu nr 1 sõlmis samuti ainult A. Kashenkov. Avaldaja nõustus lepingu nr 1 lõpetamisega oma tegevuse kaudu. Ta ei vaielnud lepingu nr 1 lõpetamisele vastu. Pooltevahelisest praktikast tulenes, et A. Kashenkovi suhtles korteriühistuga, sh maksis arveid, ja avaldaja oli sellega nõus. Kui ringkonnakohus ei pea võimalikuks avaldajalt trahvi välja mõista, tuleb rahuldada korteriühistu kahju hüvitamise nõue. Avaldaja hõivas parkimiskoha, mille kasutamisõigus oli alates 2018. a-st teisel korteriomanikul. Korteriühistu palus septembris-oktoobris 2020 avaldajal ebaseaduslik käitumine lõpetada. Kuna avaldaja teatas, et kavatseb kohtusse pöörduda, pöördus korteriühistu juristi poole. Jurist koostas 17. novembri 2020. a selgituse
avaldaja käitumise tagajärgedest, sh trahvidest. Õigusabikulu on 70 eurot. See on korteriühistu kahju. Maakohus ei kohaldanud avaldaja tahteavalduse andmiseks kohustamise taotluse läbivaatamisel KrtS § 13 lõikeid 1 ja 2, § 9 ega § 14 lõiget 1. Korteriühistu esitas tahteavalduse andmise kohustamise nõude korteriomanike nimel KrtS § 12 lg 1 alusel. Korteriühistu saab KrtS § 9 lg 1 ja 2 järgi nõuda avaldajalt parkimiskorra muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui: 1) olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega; 2) muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kasutuskorra muutmine ei sõltu korteriomanike või korteriühistu poolt olemasolevatest ehk varem sõlmitud lepingutest või kokkuleppest, sest tegemist on varasema korra muutmisega. Asja lahendamisel tuleks hinnata olemasoleva kasutuskorra vastuolu hea usu põhimõttega ning korteriomanike huvide tasakaalu. Seejuures tuleks arvestada korteriomanike otsuseid. Avaldaja hõivas teisele korteriomanikule kuulunud parkimiskoha. Kujunenud olukord on hea usu põhimõttega vastuolus. Sellest tulenevalt koostati parkimiskorra muudatused. Nõude esitamise ajal oli kasutuskorra kokkuleppe poolt 73 häält, s.o üle poole. Maakohus ignoreeris teiste korteriomanike tahteavaldusi ja leidis põhjendamatult, et avaldaja huvid kaaluvad üles teiste korteriomanike huvid. Kasutuskorra kokkuleppe alusel ei ole avaldajal küll nimelist parkimiskohta, kuid avaldajale säilib võimalus parkida oma auto maja hoovis. Avaldaja õiguste kaitsmisest tuleks keelduda, kuna avaldaja käitus teise korteriomaniku parkimiskoha hõivamisega õigusvastaselt ja tekitas kahju. Avaldaja ei soovinud kasutuskorra kokkulepet vabatahtlikult sõlmida, vaid nõudis sellele juriidilise ekspertiisi tegemist. Avaldaja soovib enda korteri müüa ja Tallinna kolida. Avaldaja ei ole parkimiskohast enam huvitatud. Seadusest ei tulene, et kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks tahteavalduse andmiseks kohustamiseks tuleb esitada avaldus kõigi korteriomanike vastu, kes ei nõustunud kasutuskorra kokkuleppele alla kirjutama.
7.Avaldaja palub jätta korteriühistu määruskaebus rahuldamata ja menetluskulud korteriühistu kanda. Korteriühistul ei olnud õigus nõuda avaldajalt lepingu nr 1 p-de 4.6, 4.7 ega PKS § 18 lg 1 alusel trahvi maksmist. Lepingus nr 1 on üks lõik, mis räägib korteriühistu õigusest määrata parkimiskoha kasutajale trahv. See lõik on nummerdamata, kuid järgneb lepingu nr 1 punktile 4.7 ja haakub sisuliselt lepingu nr 1 punktiga 4.7. Korteriühistul oleks lepingu p 4.7. alusel võimalik avaldajat trahvida, kui korteriühistu oleks lepingu nr 1 üles öelnud ja kui parkimiskoha kasutaja ei oleks vabastanud parkimiskohta kolme päeva jooksul. Need eeldused ei ole täidetud. Kui leping nr 1 kehtib avaldaja suhtes, ei ole avaldajalt parkimiskoha kasutamise eest trahvi nõudmine põhjendatud. Kui leping nr 1 ei kehti 2018. a aprillist, ei oleks korteriühistul 2020. a sügisel toimunud sündmuste põhjal alust avaldajalt lepingu nr 1 alusel trahvi nõuda. Avaldaja ja A. Kashenkov olid kuni 16. aprillini 2020 kantud korteri nr X ühisomanikena kinnistusraamatusse. A. Kashenkov ei saanud KrtS § 15 lg-st 1 tulenevalt lepingut nr 1 üksinda lõpetada. KrtS § 15 lg 3 kohaldub korteriühistu poolt ühiste korteriomanike suhtes tehtud tehingute puhul, mitte vastupidi. Avaldaja esitas korteriühistu 17. novembri 2020. a kirja avalduse lisana ning märkis avalduses kirja resolutsiooni ehk kokkuvõtva hoiatuse tõlke. Kui korteriühistu soovis tugineda
17.novembri 2020. a kirjale, oleks korteriühistu pidanud esitama kirja või vastava osa tõlke. Lepingu nr 1 p 4.2 ei näe ette kohustust korteriühistule teatada, kui parkimiskohta pikema aja jooksul ei kasutata.
A. Kashenkovi ütlused ei oma tähtsust. Need ei ole ka usaldusväärsed. Avaldaja ja A. Kashenkovi vahelised suhted on pingelised. Õige on A. Kashenkovi 29. oktoobri 2021. a kirjas sisalduv kinnitus, et A. Kashenkov tegutses lepingu nr 1 väidetaval lõpetamisel omapead ehk ei pidanud avaldajaga nõu ega teatanud avaldajale parkimiskoha müümise kavatsusest. Korteriühistu viited abieluvaralepingule ei puutu asjasse. Maakohtu seisukoht on selles osas õige. Asjaolu, et abieluvaralepingus ei ole parkimislepingut mainitud, ei mõjuta lepingu nr 1 kehtivust. Kui kohus rahuldab trahvinõude, puudub alus alternatiivse nõude rahuldamiseks. Kui kohus tühistab või jätab trahvinõude rahuldamata, puudub korteriühistul alus nõuda avaldajalt hüvitist kulude eest, mida korteriühistu tegi trahvinõude esitamiseks. Kuna korteriühistu ei esitanud juristi koostatud 17. novembri 2020. a kirja eesti keeles, ei ole võimalik hinnata õigusabi asjassepuutuvust. Maakohus leidis õigesti, et avaldaja kohustamine kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks vajalike tahteavalduste andmiseks ei ole põhjendatud. Avaldaja jääb selles osas varasemate vastuväidete juurde.
8.Avaldaja esitas maakohtu määruse peale vastumääruskaebuse, milles palub tühistada maakohutu määruse resolutsiooni p 8, lahendada riigi õigusabi tasu taotlused viivituseta ja jätta menetluskulud korteriühistu kanda. Maakohus oleks riigi õigusabi seaduse § 22 lg 7 järgi pidanud riigi õigusabi tasu ja kulud kindlaks määrama hiljemalt maakohtu menetluse lõpus. Kui riigi õigusabi osutanud advokaat peab tasu ja kulude hüvitise saamiseks ära ootama pärast sisulise lahendi jõustumist tehtava tasu ja kulude hüvitamise määruse, on riivatud advokaadi õigus saada oma töö eest tasu, samuti tema laste õigus saada temalt ülalpidamist. Riivega kahjustatakse põhiseaduses sätestatud omandi puutumatuse põhiõigust. TsMS § 177 lg 1 p 2 ei kohaldu riigi õigusabi tasu ja kulude hüvitise kindlaksmääramisel.
9.Korteriühistu palus jätta avaldaja vastumääruskaebuse rahuldamata. Korteriühistu vaidlustas oma määruskaebuses menetluskulude jaotuse. Kuni lõpplahendi jõustumiseni ei ole seega selge, kes peab avaldaja lepingulise esindaja kulud hüvitama.
10.Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ning saatis need tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
11.Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuste ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osas, milles maakohus jättis rahuldamata korteriühistu taotluse kohustada avaldajat andma Narva linn, XXXXXXX territooriumil olevate ja korteriomanike kaasomandisse kuuluvate parkimiskohtade kasutuskorra kokkulepe sõlmimiseks tahteavaldus ja asendada vastav tahteavaldus kohtumäärusega, samuti osas, milles kohus jättis menetluskulud korteriühistu kanda. Tsiviilasi tuleb tühistatud osas saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Ringkonnakohus jätab TsMS § 657 lg 1 p 21 ja § 659 alusel maakohtu määruse resolutsiooni muus osas muutmata, kuid muudab osaliselt maakohtu määruse põhjendusi. Korteriühistu määruskaebus rahuldatakse osaliselt. Avaldaja vastumääruskaebus jääb TsMS § 664 lg 2 alusel läbi vaatamata.
12.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et korteriühistul ei ole lepingu nr 1 p 4.6 ega PKS § 18 lg 1 alusel õigust avaldajale trahvi määrata. Ringkonnakohus järgib TsMS § 654 lg 6 ja § 659 alusel selles osas maakohtu määruse põhjendusi ega pea vajalikuks neid korrata. Ringkonnakohus leiab, et korteriühistul ei ole ka lepingu nr 1 p-le 4.7 järgneva lõigu ega VÕS § 188 lg 3 alusel õigust avaldajale trahvi määrata.
12.1.Leppetrahv on VÕS § 158 lg 1 järgi lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Leppetrahvi saab nõuda ennekõike, kui poolte vahel on kehtiv leping (sh kehtiv leppetrahvikokkulepe) ja võlgnik on lepingulist kohustust rikkunud (VÕS § 100) (vt Riigikohtu 10. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3‐2‐1‐36‐17, p 11).
12.1.1.Korteriühistu väidete kohaselt nõuab korteriühistu avaldajalt trahvi, kuna avaldaja korduvalt parkis 2020. a-l või lubas parkida avaldajale kuuluva korteri nr X akende all asuvale parkimiskohale autot ja rikkus sellega lepingust nr 2 tulenevat korteri nr 1 omaniku ainukasutusõigust parkimiskohale. Maatükk, millel kortermaja asub, oli korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 2 ja on alates
1.jaanuarist 2018 kehtiva KrtS § 4 lg 4 järgi korteriomandi kaasomandi osa ese. Korteriomanikul oli KOS § 10 lg 2 ja on KrtS § 30 lg 1 p 2 ja lg 3 järgi õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt. Korteriomanikul on seega seadusest tulenev õigus kasutada maatükki, millel kortermaja asub, selle otstarbe kohaselt. Kui kaasomandis olevat maatükki kasutatakse parkimiseks, võib korteriomanik kasutada maatükki parkimiseks. Enne KrtS-i jõustumist oli korterelamut teenindaval maal korteriomanike parkimiskohtade kindlaksmääramine käsitletav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena. Parkimiskohti sai asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lõigetest 3 ja 5 tulenevalt kindlaks määrata üksnes kõigi korteriomanike kokkuleppel, mitte häälteenamusega (vt Riigikohtu 18. jaanuari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10; 14. novembri 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-187-16, p 14). Alates 1. jaanuarist 2018 kehtivas KrtS-is on eriregulatsioon kaasomandi osa eseme kasutamise kokkuleppel reguleerimise kohta. KrtS § 13 lg 1 näeb ette, et korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid saab KrtS-is sätestatust erinevalt korraldada, kui seadus seda ei välista, korteriomanike kokkuleppel. Korteriomanike kokkuleppega võib KrtS § 14 lg 1 järgi anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse (erikasutusõigus), kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega. Korteriomanike, sh erikasutusõiguse kokkulepe eeldab kõigi korteriomanike vastavasisulist tahteavaldust (vt Riigikohtu 20. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-43/43, p 11). Korteriühistu ei saanud seega enne KrtS-i jõustumist ega saa ka praegu sõlmida korteriomanikega kahepoolseid kokkuleppeid, mis välistavad vastava kokkuleppe osaliseks mitteolevate korteriomanike õiguse kasutada kortermaja juurde kuuluval maatükil asuvat parklat parkimiseks. Korteriühistu ei tuginenud sellele, et korteriomanikud oleksid kõigi korteriomanike nõusolekul põhineva kokkuleppe alusel reguleerinud korterelamu juurde kuuluval maatükil asuvate parkimiskohtade korteriomanike poolt kasutamist. Korteriühistu väidetest tulenevalt saab järeldada, et avaldaja korteri nr X akende all asuva parkimiskoha kasutusõigust jagati nii, et korteriühistu sõlmis korteriomanikuga selle kasutamiseks lepingu (lepingud nr 1 ja nr 2). Sellised lepingud ei saa võtta korteriomanikult aga seadusest tulenevat õigust kasutada talle kuuluva korteriomandi kaasomandi osa eset seaduses sätestatud viisil. Korteriühistu poolt korteri nr 1 omanikuga lepingu nr 2 sõlmimine ei kitsendanud seega avaldaja õigust parkimiskohal parkida. Avaldajal oli seega sõltumata sellest, kas leping nr 1 oli või ei olnud lõppenud, seadusest tulenev õigus parkimiskohta kasutada ning korteriühistul ei ole õigust avaldajat selle eest trahvida.
Asja materjalide pinnalt ei ole võimalik ka järeldada, et avaldaja oleks auto parkimiskohale parkimisega teinud midagi sellist, mille toime teistele korteriomanikele oleks ületanud omandi tavakasutusest tekkivad mõjud KrtS § 31 lg 1 p 1 mõttes. Parkimiskoha kasutamine sõiduauto parkimiseks ei ületa omandi tavapärasest kasutamisest tekkivat mõju teistele korteriomanikele. Auto korteriomanike ühiskasutuses olevale ja vabale parkimiskohale parkimist ei saa pidada ka hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ega korteriomanike õigustatud huvisid eiravaks käitumiseks KrtS § 12 lg 2 mõttes.
12.1.2.Korteriühistu nõuab avaldajalt leppetrahvi lepingu nr 1 alusel, mis korteriühistu enda kinnitusel lõppes 2018. a-l lepingust taganemisega. Võlasuhe lõppeb VÕS § 186 lg 1 p-de 5 ja 6 järgi lepingust taganemise või ülesütlemisega. Kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingust taganeda, vabastab lepingust taganemine VÕS § 188 lg 2 järgi mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Taganemine ei mõjuta lepingust enne taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust. Püsiva kohustuse või korduvate kohustuste täitmisele suunatud lepingu (kestvuslepingu), saab VÕS § 195 lg 3 ning § 196 lg-te 1 ja 2 alusel üksnes üles öelda. Kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine VÕS § 195 lg 2 järgi mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima. Kuna nii lepingust taganemine kui ka lepingu ülesütlemine vabastavad lepingupoole lepingust tulenevate kohustuste edasisest täitmisest, ei ole võimalik nõuda pärast lepingust taganemist või selle ülesütlemist toime pandud lepingust tuleneva kohustuse rikkumise eest leppetrahvi. See tähendab, et kui leping nr 1 lõppes 2018. a-l, nagu korteriühistu väidab, ei ole võimalik lugeda 2020. a-l tehtud toiminguid lepingu nr 1 rikkumiseks ja nõuda selle eest lepingu nr 1 alusel leppetrahvi. Sellist õigust ei tulene korteriühistule ka VÕS § 188 lg-st 3.
12.2.Maakohus rahuldas avalduse seega põhjendatult ja jättis vastuavalduse avaldajalt leppetrahvi väljanõudmise osas õigesti rahuldamata.
13.Samuti nõustub ringkonnakohus maakohtuga, et korteriühistul ei ole õigust nõuda avaldajalt kahjuhüvitist 70 eurot. Kahju hüvitamist saab VÕS § 115 lg 1 ja § 127 lg 4 järgi nõuda ennekõike juhul, kui võlgnik rikub kohustust, võlausaldajale tekib kahju ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Ringkonnakohus tuvastas ülal, et avaldaja ei rikkunud 2020. a-l auto parkimiskohale parkimisega oma kohustusi. VÕS § 115 lõikes 1 sätestatud kahju hüvitamise nõude esmane eeldus ei ole seega täidetud.
14.Ringkonnakohus selgitas ülal, et olukorras, kus korteriomanikud soovivad reguleerida parkimiskorraldust nii, et osadel korteriomanikel oleks ainuõigus mingil osal parklast parkida, on vajalik sõlmida korteriomanike kokkulepe. Juhul, kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku (puuduva) tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg 2 kohaselt KrtS § 9 lg 2 alusel (vt Riigikohtu 7. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 11). Kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku tahteavalduse andmist saab seega ennekõike nõuda üks korteriomanik teiselt või teistelt korteriomanikelt. Kui korteriomanike kokkulepet sisaldava korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest, võib KrtS § 9 lg 6 ja 3 järgi korteriomanikult tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg 2 ja § 9 lg 2 alusel nõuda ka korteriühistu. Arvestades vastuavalduse esitamisel kasutuskorra kokkuleppele allakirjutanute hulka, võib korteriomanike kokkulepet sisaldava korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt olla antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest, ning korteriühistul võis olla õigus esitada avaldus avaldaja kohustamiseks kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks vajalike tahteavalduste andmiseks.
14.1.Selleks, et avaldust erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste saamiseks rahuldada, peavad olema täidetud KrtS § 9 lg 2 p-des 1 ja 2 toodud eeldused, st olemasoleva olukorra säilitamine peab olema kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatusega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kohus peab KrtS § 9 lg 2 kohaldamisel hindama kõiki asjaolusid ja tegema kaalutlusotsustuse avaldaja soovitud erikasutusõiguse kasuks või kahjuks (vt nt Riigikohtu 7. detsembri 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-5506/43, p 15). Arvestades, et KrtS-is sätestatud korteriomandi erikasutusõiguse regulatsioon on erinormideks AÕS-s sätestatud kinnisasja kasutuskorra regulatsiooni suhtes (vt ka Riigikohtu 7. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 10), on asjakohane lähtuda erikasutusõiguse määramisel diskretsiooniõiguse teostamisel ka põhimõtetest, mis kehtivad kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra määramisel. Eelnev tähendab, et lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajaduse korral tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (vt Riigikohtu 20. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-43/43, p 11;
23.veebruari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10, p 12).
14.2.Erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste saamise avalduse lahendab kohus hagita menetluses (TsMS § 613 lg 1 p 1). Hagita menetluse osalised kaasab kohus TsMS § 198 lg 3 järgi omal algatusel. Korteriomanditeks jagatud kinnisomandi puhul kuuluvad menetlusosaliste hulka TsMS § 614 lg 1 järgi asjassepuutuvad korteriomanikud ja korteriühistu. Erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste saamise avalduse lahendamisel on puudutatud isikuteks seega ennekõike need korteriomanikud, kes ei ole kokkuleppe sõlmimisega nõus. Kohus ei saa jätta erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste saamise avaldust rahuldamata üksnes põhjuselt, et avaldaja ei esitanud avaldust kõigi asjast puudtatud korteriomanike vastu. Kohus peab nimetatud avalduse esitamisel kaasama kõik asjast puudutatud korteriomanikud, sh korteriomanikud, kes ei soovi anda erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavaldusi. Kui kohus seda ei tee, ei ole kohtul võimalik teha põhistatud kaalutlusotsust selle kohta, kas muudatusega võidakse ülemääraselt kahjustada mõne korteriomaniku õigustatud huve ning kas avaldajat on ikkagi põhjendatud kohustada taotletud tahteavaldust andma. Tahteavalduse andmisest keeldunud korteriomanike kaasamine võimaldab korteriomanike lepitada ja suunata neid kokkuleppele. See on TsMS § 615 lõikest 1 tulenevalt üks kohtu kohustustest. Maakohus jättis korteriühistu käsitletava taotluse lahendamisel asjast puudutatud korteriomanikud menetlusse kaasamata. Maakohus rikkus sellega oluliselt ülalnimetatud menetlusnorme, mis võis tuua kaasa ebaõige määruse tegemise.
14.3.Sarnaselt muudele hagita asjadele kehtib ka erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste saamise menetluses hagita menetlusele omane uurimispõhimõte, mille kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega, samuti nende hinnanguga asjaoludele ning peab kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid, samuti nõudma vajaduse korral avaldajalt tõendite esitamist või koguma neid omal algatusel. Kohtu asjaolude selgitamise ja tõendite kogumise kohustus hagita asjades on sätestatud TsMS § 5 lg-s 3 ning § 477 lg-tes 5 ja 7. KrtS § 9 lg 2 p-s 1 sätestatud eeldust – olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega – tuleb hinnata avaldusele esitatud vastuväitest lähtuvalt. Kui üks korteriomanik soovib saada erikasutusõigust ning teine korteriomanik vaidleb sellele vastu, peab kohus hindama, kas selline vastuvaidlemine on heauskne. See tähendab, et kui teise korteriomaniku vastuväited ei ole heauksed, siis võibki olla tegemist KrtS § 9 lg 2 p-s 1
sätestatud juhtumiga, kus tuleks avaldus erikasutusõiguse saamiseks rahuldada. Sellise olukorraga, kus korteriomaniku vastuvaidlemine erikasutusõiguse määramisele ei pruugi olla heauskne, võib olla tegemist nt siis, kui vastuväite esitanud korteriomanikul on ka endal võimalik avaldusega sarnast erikasutusõigust taotleda ja avaldaja on sellega nõus. Seejuures erikasutusõiguse määramist ei takista iseenesest asjaolu, et teised korteriomanikud ei soovi erikasutusõigust saada. Hea usu põhimõttega võib olla vastuolus või teiste korteriomanike huve ülemäära kahjustav aga näiteks see, kui erikasutusõigust taotlev korteriomanik ei kohustuks sellega teistele korteriomanikele midagi vastu andma olukorras, kus teistel korteriomanikel puudub võimalus neile kuuluvale kaasomandi mõttelisele osale vastavat erikasutusõigust saada. Samas olukorras, kus kohus leiab, et erikasutusõigust ei ole võimalik avalduses taotletud viisil määrata, sest taotletav viis oleks teiste korteriomanike huve ebamõistlikult kahjustav KrtS § 9 lg 2 p 2 mõttes, peab kohus lähtuvalt uurimispõhimõttest välja selgitama, kas leidub mõni alternatiivne erikasutusõiguse võimalus, mis ei oleks teisi korteriomanikke ebamõistlikult kahjustav. Kohus võib pakkuda avaldajale (praegusel juhul korteriühistule) välja alternatiivseid võimalusi, mis on kohtu arvates mõistlikud. Juhul kui avaldaja on mõne alternatiivse võimalusega nõus ja järjestab oma avalduses esitatud taotlused või jätab valiku tegemise kohtu otsustada, peab kohus asja lahendades otsustama, kas mõni alternatiivsetest võimalustest, millega avaldaja nõus oleks, tuleks avaldaja erikasutusõigusena kõne alla. Kohus peab eelnimetatut menetlusosalistele selgitama ning võimaldama esitada selle kohta seisukoha (vt ka Riigikohtu 20. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-43/43, p-d 12 – 13, 15). Maakohus leidis, et avaldajat ei saa kohustada andma tahteavaldust kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks, kuna see ei ole avaldaja huvides. Maakohus ei selgitanud piisavalt välja ega kaalunud teiste korteriomanike huvisid. Maakohus ei selgitanud uurimispõhimõttest lähtudes välja, kas leidub mõni alternatiivne parkimisalade kasutamise korras kokkuleppimise võimalus, mis ei oleks teisi korteriomanikke (sh avaldajat) ebamõistlikult kahjustav. Maakohtu määrus ei vasta sellest tulenevalt TsMS § 465 lg 2 p-le 8 ning § 463 lg-s 2 ja § 442 lg-s 8 sätestatule.
14.4.Ringkonnakohus tühistab seega maakohtu määruse osas, milles maakohus jättis rahuldamata korteriühistu avalduse kohustada avaldajat kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks vajalikku tahteavaldust andma. Kuna maakohus jättis selle taotluse lahendamisel puudutatud menetlusosalised kaasamata ja olulised asjaolud välja selgitamata, saadab ringkonnakohus avalduse selles osas maakohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel ennekõike hinnata, kas korteriühistul on KrtS § 13 lg 2 ning § 9 lg-te 6 ja 3 järgi õigus avaldaja vastu vastavat nõuet esitada, kaasata menetlusse kõik puudutatud korteriomanikud ning selgitada välja, kas KrtS § 13 lg-s 2 ja § 9 lg-s 2 sätestatud eeldused avaldaja tahteavalduse andmiseks kohustamiseks on täidetud.
15.Ringkonnakohus selgitab lisaks, et kaasomandiosade kasutust ja korteriomanikele seaduses sätestatust erinevate kohustuste panemist saab reguleerida selliste korteriomanikevaheliste kokkulepetega, millega muudetakse korteriomandite osaks oleva eriomandi sisu. Kohus ei saa ise kasutuskorda kindlaks määrata ega ka kohtumäärusega korteriomanike kokkulepet asendada, vaid kohus saab tahteavalduste andmiseks kohustada üksnes kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud korteriomanikke. Kokkulepe, millega on võimalik korteriomandite eriomandeid muuta, tekib selliselt, et kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud korteriomanike tahteavaldusi asendab kohtulahend, millega kohustatakse puudutatud isikuid vastavaid tahteavaldusi andma, ning kokkuleppega nõustunud korteriomanikel tuleb kokkuleppe tekkimise eelduseks olev enda tahteavaldus anda ise. Seejuures peab kokkuleppega nõustunud korteriomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavaldus
olema notariaalselt tõestatud vormis (AÕS § 120 lg 1 koosmõjus KrtS § 3 lg-ga 3). Ülalkirjeldatud viisil tekkiv kokkulepe omab korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes tähendus üksnes juhul, kui see on kinnistusraamatus kajastatud eriomandi sisuna. Asjaomaseid kinnistusraamatu kandeid ei saa teha kohtumääruse alusel, vaid kanne tehakse korteriomaniku esitatava kinnistamisavalduse alusel ja kande saab teha üksnes juhul, kui avaldusele lisatakse kõikide puudutatud korteriomanike nõusolekud kande tegemiseks. Sellekohaste nõusolekute andmist saab avaldaja samuti puudutatud isikutelt kohtulikult nõuda (vt Riigikohtu 7. aprill 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 15). Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel eeltoodut menetlusosalistele selgitada ning anda korteriühistule võimalus täpsustada, kas korteriühistu soovib, et kohus kohustaks avaldajat andma tahteavaldust, mis on vajalik korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna kinnistusraamatusse kandmiseks.
16.Maakohtu määruse peale võib TsMS § 660 lg 1 järgi määrusega puudutatud menetlusosaline esitada määruskaebuse ringkonnakohtule üksnes juhul, kui määruskaebuse esitamine on seaduse järgi lubatud. Maakohtu menetlust lõpetava määruse peale hagita menetluses võib TsMS § 660 lg 3 alusel esitada määruskaebuse isik, kelle õigust on määrusega kitsendatud, kui seadusega ei ole ette nähtud teisiti. Hagita menetluses tehtud muu määruse peale võib edasi kaevata üksnes seadusega sätestatud juhul. Tsiviilkohtumenetluse seadustikust, sh TsMS §-st 178 ei tulene määruskaebuse esitamise õigust määruse peale, milles kohus märgib TsMS § 177 lg 1 p 2 alusel, et määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist. Avaldaja vastumääruskaebus tuleb jätta TsMS § 664 lg 2 alusel seega läbivaatamata. Ringkonnakohus märgib, et määras 6. detsembri 2022 määrusega avaldaja esindaja 9. märtsi 2022. a ja 24. mai 2022. a taotluste alusel kindlaks avaldaja esindaja riigi õigusabi tasu ja kulude suuruse.
17.Kuna ringkonnakohus saadab asja osaliselt tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks, määrab menetluskulude jaotuse TsMS § 173 lg 3 alusel kindlaks maakohus.
18.Avaldaja palus vastumääruskaebuse rahuldamise korral tagastada vastumääruskaebuse eest tasutud riigilõiv lõivu maksja kontole. Ringkonnakohus jättis vastumääruskaebuse läbivaatamata, kuna avaldajal ei olnud määruskaebuse esitamise õigust. Ringkonnakohus tagastab TsMS § 150 lg 1 p 3 alusel avaldajale vastumääruskaebuse eest tasutud riigilõivu 50 eurot, kandes selle lõivu maksja (Õigusteenindus advokaadibüroo OÜ) pangakontole. (allkirjastatud digitaalselt) Üllar Roostoja
(allkirjastatud digitaalselt) Margit Vutt
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.