XXi hagi YYi, MMi, JJi, KKi ja LLi vastu ühisomandi lõpetamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 28.10.2022 kohtuotsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
XXi 28.11.2022 apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja (apellant) XX (isikukood xxxxxxxxxx), seaduslik esindajad ringkonnakohtus esindaja eestkostja Ppppppppppp Vallavalitsus Kostja I (vastustaja) YY (isikukood xxxxxxxxxx) Kostja II (vastustaja) MM (isikukood xxxxxxxxxx) Kostja III (vastustaja) JJ (isikukood xxxxxxxxxx) Kostja IV (vastustaja) KK (isikukood xxxxxxxxx) Kostja V (vastustaja) LL (Lillepruun, isikukood xxxxxxxxxx)
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1(7)
1.Tühistada Harju Maakohtu 28.10.2022 kohtuotsus ja saata asi uueks arutamiseks samale maakohtule eelmenetluse staadiumis.
2.Rahuldada osaliselt XXi apellatsioonkaebus. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse otsustab maakohus asja lõplikul lahendamisel.
1.XX (hageja) esitas oma seadusliku esindaja Ppppppp Vallavalitsuse kaudu 29.12.2021 Harju Maakohtule hagi YYi (kostja I), MMi (kostja II), JJi (kostja III), KKi (kostja IV) ja LLi (kostja V) vastu ühisomandi lõpetamiseks (täpsustatud hagi esitatud 31.01.2022). Hageja palub lõpetada hageja ja kostjate ühisomand Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxxxxxx kantud kinnistule Yyyyyyyyyyyyy (kinnistu) osas kolmel alternatiivsel viisil: 1) kinnistu kaasomanikeks jäävad kostjad, kes maksavad hagejale 16 000 eurot 3 kuu jooksul peale kohtuotsuse jõustumist; 2) kinnistu müüakse kostjate vahelisel enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras alghinnaga 160 000 eurot ja võõrandamisest saadud rahast 1/10 maksta välja hagejale 2 kuu jooksul peale enampakkumise lõppemist; 3) kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras alghinnaga 178 000 eurot ja saadud rahast makstakse hagejale 1/10 15 päeva jooksul peale enampakkumise lõppemist ning ülejäänud summa jagatakse kostjate vahel vastavat neile kuuluvatele osadele. Hagi kohaselt on Yyyyyyyy kinnistu ühisomanikud hageja ja kostjad. Hagejale kuulub 1/10 suurune mõtteline osa kinnistust. Tartu Maakohtu 01.09.2021 määrusega tsiviilasjas nr x-xx-xxxx kinnitati hageja võlgade ümberkujundamiskava ning kohustati hagejat vaidlusalune kinnistu ning Jjjjjjjjjjjj kinnistu müügist laekuvate rahaliste vahendite arvelt tegema hiljemalt kolme tööpäeva jooksul arvates rahaliste vahendite laekumisest võlausaldajate kohustuste katteks makse. Tartu Maakohus tegi 03.09.2021 samas tsiviilasjas määruse, millega andis Ppppppp Vallavalitsusele nõusoleku eestkostetava ehk hageja nimel hagejale ühisvarana kuuluvate kinnisasjade (hagejale kuuluva osa ühisomandis) võõrandamiseks ja nendeks vajalike võla- ja asjaõiguslepingute sõlmimiseks ning kinnistamisavalduste esitamiseks tingimustel, et kinnisasjad müüakse turuhinnaga ning hagejale võimalikult soodsalt.
2(7)
Domus Kinnisvara hindas kinnistu turuhinnaks 178 000 eurot. Kostja I tellitud Pindi kinnisvarabüroo hindas kinnistu turuväärtuseks 160 000 eurot. Kostjad I, II ja IV teatasid juunis 2021, et ei soovi hageja osa ära osta ning kostja III soovib osta hageja osa ära 900 euroga. Vaidluse kohtuväline lahendamine ei ole andnud tulemusi. Hagejale on oluline säilitada oma perekonnaliikmetega võimalikult head sotsiaalsed sidemed. Yyyyyyyyy on kostjate III, IV ja V elukohaks, kostja V on hageja eakas isa ja kostjad I-IV hageja õed ja vennad, kes on juba varasemalt tulnud hagejale vastu tema võlgade maksmisel. Hageja ei pea võimalikuks kinnistu jagamist reaalosadeks ega reaalosadele kasutuskorda kehtestada, sest kinnisasja lahutamatuks osaks on 3-toaline ühe köögi ja ühe sissepääsuga elamu. Ühisomand tuleks lõpetada viisil, mis koormab omanikke kõige vähem. Esimesel kahel alternatiivil võtab hageja arvesse, et tema osa omandavad sugulased ning seetõttu on ta nõus soodsama alghinnaga. Kolmanda alternatiivi korral peab hageja vajalikuks määrata kallima alghinna, sest eelduslikult ei pruugi ostja olla lähisugulaste ringist. Kostjate vastuväited
2.Kostjad hagile kirjalikke vastuseid ei esitanud, kuid avaldasid oma seisukohti 05.10.2022 kohtuistungil. Kostja I pooldas kaasomanike vahelist enampakkumist ega soovinud enampakkumisel terve kinnistu müümist. Kostja II pooldas varianti, et müüki läheb kogu kinnistu või hageja osa avalikul enampakkumisel. Kostja II ei olnud vastu, kui teised kaasomanikud hageja osa ostavad. Kostja III pooldas kogu kinnistu müüki enampakkumisel. Kostja III ise osa osta ei sooviks, aga teiste kaasomanike ostmise vastu ei ole. Kostja IV ei soovinud samuti ise kinnistut osta, kuid ta ei olnud vastu, et keegi hageja osa ära ostaks. Kostja V nõustus kostja IV seisukohaga. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Maakohus rahuldas 28.10.2022 otsusega hagi osaliselt ning määras lõpetada kaasomand ja müüa Yyyyyyyyy kinnistu hagejale kuuluv ühisosa kaasomanike vahelise enampakkumise teel kohtutäituri vahendusel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras alghinnaga 16 000 eurot. Ülejäänud osas jättis maakohus rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus solidaarselt kostjate kanda, mõistis neilt hageja kasuks välja menetluskulud 300 eurot ning kohustas kostjaid tasuma menetluskuludelt viivist menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
3.1.Maakohus luges tuvastatuks järgmised asjaolud: - pooled (v.a LL) on RRi testamendijärgsed pärijad. - pooled on Yyyyyyyyy kinnistu ühisomanikud. - Kinnistul puuduvad koormatised ja kitsendused. - Domus KinnisvaraVahendus OÜ 20.05.2021 konsultatsioon-ekspertarvamuse järgi on kinnistu turuväärtus 178 000 eurot. - AS Pindi Kinnisvara 20.05.2021 eksperthinnangu järgi on kinnistu turuväärtus 160 000 eurot.
3(7)
3.2.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist ning kohus ei pea tuvastama põhjuseid kaasomandi lõpetamiseks. Käesoleval juhul ei ole kaasomandi lõpetamise nõudeõigus kokkuleppega välistatud (AÕS § 76 lg 2 ja 3). Kohtuistungil ei avaldanud kostjad soovi omandada hageja osa 16 000 eurot eest, samuti olid osad kostjad vastu kogu kinnistu müügile. Ühelgi kostjal ei olnud vastuväiteid kaasomanike vahelise enampakkumise osas, mistõttu tuleb ühisomandi lõpetamise viisiks just see variant valida. Ühisomandi lõpetamise puhul tuleb valida viis, mis sekkub poolte omandiõigusesse kõige vähem. Hageja põhinõue - kohustada kostjaid ostma hageja osa - sekkub kostjate omandiõigusse seetõttu, et kostjaid kohustatakse ostma vara, mida nad võib-olla ei soovi või ei soovi osta etteantud hinnaga. Kolmanda nõude rahuldamisel sunniks kohus kostjaid võõrandama omandit, mida nad teha ei sooviks. Kuigi kostjatel MMil ja JJil ei olnud selle variandi vastu midagi, avaldas kostja LL, et kinnistu on ka tema elukohaks. Hageja andmetel on rahvastikuregistri järgi kinnistu elukohaks ka JJile ja KKile. Kahe kaasomaniku avatus kinnistu tervikuna müüa kaalub üles teiste kaasomanike õiguse eluruumile. Eluruum on põhiseaduse kaitse all (§ 33) ning selle võõrandamise kohustus saab tekkida vaid äärmisel vajadusel. Käesoleval juhul seda vajadust ei ole, sest nii hageja kui kostjad on nõus hageja kaasomandi osa kaasomanike vahelisel enampakkumisel võõrandama. Selle variandi puuduseks võib olla kaasomanike soovimatus hageja osa osta, kuid asja materjalidest nähtub, et see võimalus ei ole siiski välistatud. YY on 20.09.2021 e-kirjas väljendanud valmidust osta hageja osa hinnaga 14 200 eurot. Ühisomand tuleb lõpetada kaasomanike vahelisel enampakkumisel, kus müüakse hageja osa alghinnaga 16 000 eurot. AS Pindi Kinnisvara 20.05.2021 eksperthinnangust nr 33338 lähtuvalt on kinnistu turuväärtus 160 000 eurot. Hageja on 1/10 omanik pärides poole kinnistust koos nelja venna-õega. Hageja huvides on müüa oma osa võimalikult hea hinnaga. 16 000 eurot mahub hinnangulise turuväärtuse määra. Kui selle hinnaga kinnistut müüa ei õnnestu, saab korraldada uue alghinnaga kordusenampakkumise. Turuhind kujunebki tehinguliselt ning asjatundja esitab vaid enda arvamuse turuhinnast. Kuna enampakkumise korraldab kohtutäitur, siis on tagatud, et enampakkumine viiakse läbi nõuetekohaselt kõigi õigusi ja huve arvestades. Maakohus selgitas, et kuna enampakkumise viib läbi kohtutäitur täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, ei märgi kohus otsuse resolutsiooni midagi hagejale raha väljamaksmise tähtaja kohta. See küsimus lahendatakse täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Alghind tuleb aga resolutsiooni märkida. Kuna müüakse ainult hageja osa, siis ei ole alghind mitte kogu kinnistu hind 160 000 eurot, vaid hageja osa hind 16 000 eurot. Apellatsioonkaebus
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada resolutsiooni punkti 2 osas, millega maakohus otsustas müüa kinnistu hagejale kuuluva ühisosa kaasomanike vahelise enampakkumise teel. Hageja palub teha uue otsuse, millega rahuldada hageja nõue müüa kinnisasi tervikuna avalikul enampakkumisel täituri vahendusel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Enampakkumise alghinnaks määrata 178 000 eurot ja võõrandamisest saadud rahast 1/10 kuulub hagejale väljamaksmisele 15 päeva jooksul pärast enampakkumise lõpetamist ning ülejäänud summa jagada vastustajate vahel proportsionaalselt neile kuuluva osa suurusega. Hageja palub jätta menetluskulud solidaarselt kostjate kanda. Hageja ei esitanud hagiavalduses nõuet, mille kohus rahuldas. Sellise nõude rahuldamine ei oleks hageja huvides, sest enampakkumine nurjub suure tõenäosusega korduvalt ja pakkumised tehakse
4(7)
alles siis, kui alghind on kahanenud võimalikult väikeseks. Hageja kinnitas ka kohtuistungil, et kokkuleppe mittesaavutamise korral jääb ta nõude juurde müüa avalikul enampakkumisel kogu kinnisasi alghinnaga 178 000 eurot. Maakohus jättis õigesti rahuldamata nõude müüa kogu kinnistu kaasomanike vahelisel enampakkumisel alghinnaga 166 000 eurot. Hageja esitas sellise nõude lootuses kokkuleppele jõuda, kuid kohtuistungil ilmnes, et kostjatel puudub tõsiseltvõetav huvi kinnisasja omandamise vastu. Keegi kostjatest ei ole pikka aega üles näidanud heaperemehelikku hoolt kinnisasja säilimiseks ja säilitamiseks. Pindi Kinnisvara eksperthinnangust nähtuvalt on kinnistul asuvad elamu ja aed halvas seisukorras. Elamu ehitusaasta on 1972. a, kuid pärast valmimist ei ole teostatud mingeid remonditöid. Hageja ei nõustu, et kolmanda nõude rahuldamine sunniks kohus kostjaid võõrandama omandit, mida nad teha ei sooviks. Kohtuistungil ei väitnud keegi kostjatest, et ta oleks huvitatud apellandi osa omandamisest. Oldi küll üleüldiselt avaliku enampakkumise vastu, kuid avalikul enampakkumisel on võimalik ka kaasomanikel osaleda. Kuigi hageja eeldas, et kinnistut kasutab LL elukohana, siis kohtuistungil avaldas viimane, et ta käib seal vahel. Järelikult ei kasuta ta kinnistut oma alalise elukohana. Kinnistu omandi säilitamisest on ta huvitatud pigem nostalgilistel põhjustel. Ka keegi teine kostjatest ei väitnud, et vajab kinnistut seetõttu, et see on tema alaline elukoht. Vastused apellatsioonkaebusele
5.Kostja I teatas, et jääb esitatud kaebuse osas neutraalseks ning ta on nõus ostma hageja osa võrdselt teiste kaasomanikega, kuid üksi mitte. Kostja II teatas, et tal ei ole vastuväiteid haginõude teise alternatiivi rahuldamisele. Kostja V leiab, et hageja võlgade katteks tuleks leida vahendid mujalt, kui Yyyyyyyyy kinnistu müümisega. Kostja V toob välja, et kinnistu on tema kodu ning ta ei ole selle müümisega nõus.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu (TsMS § 657 lg 1 p 3) ning asi tuleb saata maakohtule uueks arutamiseks eelmenetluse staadiumis.
7.Maakohus tuvastas praeguse otsuse p-s 3.1 märgitud asjaolud, mille üle ei vaidle pooled apellatsioonimenetluses, ja mille ringkonnakohus võtab seetõttu aluseks asja lahendamisel.
8.Maakohus on saanud ebaõigesti aru hageja nõude II ja III alternatiivist. Ka hageja on jäänud passiivseks oma nõude selgitamisega ning pole juhtinud kohtu tähelepanu oma nõuete vääriti mõistmisele.
8.1.Kohtuistungi helisalvestiselt kuuldub, et maakohus on hageja nõude II ja III alternatiivi valesti mõistnud (alates 5.17 ja 5.47 minutist). II alternatiivi on kohus mõistnud viisil, et ühisomandi lõpetamise viisiks on hageja osa müümine kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Hageja nõude II alternatiiv oli hagi kohaselt kinnistu müümine kostjate vahelisel enampakkumisel.
5(7)
Helisalvestiselt (alates 5.47 minutist) kuuldub, et kohus on esialgu mõistnud valesti ka hageja III alternatiivi, saades nõudest aru viisil, et hageja kaasomandi osa müüakse avalikul enampakkumisel ja selgitades kostjatele, et sellisel juhul kostjad oma omandit ei kaota, kuid seoses hageja osa võõrandamisega avalikul enampakkumisel võib selle omanikuks saada keegi kolmas isik, kes pole perekonnaliige. Hageja nõue oli aga kinnistu müümine tervikuna avalikul enampakkumisel. Helisalvestiselt (alates 6.23 minutist) kuuldub, et kohus küsib hagejalt, kas ta jääb oma nõuete juurde ja kas kohus on neist õigesti aru saanud. Hageja jaatab seda. Kohus selgitab järgnevalt ebaõigesti, et ka ühisomandit saab müüa viisil, et müüakse ainult hageja osa ja hagi ei ole võimalik rahuldada viisil, et sundida kostjaid müüma oma osa. Hageja nõustub sellega, et ühisomandist saab hageja osa müüa, kuid leiab, et see ei ole tema majanduslikes huvides. Kohus küsib veelkord üle, mis on hageja eelistused. Hageja täpsustab, et tema eelistused oleks kas kogu kinnistu või hageja osa müümine avalikul enampakkumisel. Seega on ka hageja ise tekitanud segadust, leides, et hageja osa ühisvarast on võimalik eraldi müüa.
8.2.Seoses kirjeldatuga väljus maakohus nõude piiridest ja tegi otsuse nõude kohta, mida asjas ei esitatud (TsMS § 5 lg 1). Kohus saab otsustada vaid sellise asja jagamise viisi, mida on taotletud hagis või vastuhagis (RKTKo 09.05.2016, 3-2-1-45-06, p 19). Hageja palus teise alternatiivina kinnisasja müümist kostjate vahelisel enampakkumisel, maakohus määras aga otsuses, et enampakkumisel tuleb müüa hagejale kuuluv kinnisasja ühisosa. Tegemist on menetlusõiguse olulise rikkumisega, mis toob kaasa otsuse tühistamise.
8.3.Kolleegium selgitab, et hageja nõuet ei oleks saanud ka maakohtu poolt mõistetud viisil materiaalõiguslikult rahuldada. Pärimisseaduse § 147 esimese ja teise lause järgi, kui pärandi on vastu võtnud mitu pärijat (kaaspärijad), kuulub pärandvara neile ühiselt (edaspidi pärandvara ühisus). Pärandvara ühisusele ja kaaspärijate vahelistele suhetele kohaldatakse kaasomandi sätteid. Seega ei ole võimalik hageja osa enne ühisomandi jagamist kaasomanditeks müüa. Kaaspärijatele kuuluvad mõttelised osad pärandvara ühisusest ja nende suhtes ei ole pärijate osad omandis kindlaks määratud. Ühisomandi kaasomanditeks jagamise ja seejärel hageja kaasomandi mõttelise osa müümise nõuet kas kaasomanike vahelise või avalikul enampakkumisel paneku nõuet ei ole asjas esitatud.
9.Kuna maakohus ei mõistnud eelmenetluses hageja nõudeid õigesti, eksitas ta omakorda kostjaid, rõhutades korduvalt, et ainult hageja osa enampakkumisele panek on võimalik ja kostjad oma omandit mingil juhul ei kaota. Samuti kuuldub helisalvestiselt (alates 4.26 minutist), et kohus selgitab kostjatele ebaõigesti menetluslikku olukorda väites, et kostjad saavad esitada omapoolseid ettepanekuid, kuidas hageja osa tema võlgade katteks võõrandada. Kohus ei selgita aga kostjatele, et kui nad ei soovi III alternatiivi puhul oma omandit kaotada, tuleb neil hageja jagamise viisidega mittenõustumisel esitada vastuhagi, milles esitada omapoolne nõue kinnisasja soovitud viisil jagamiseks.
10.Hageja on väljendanud apellatsioonimenetluses, et soovib jääda üksnes hagi III alternatiivi juurde, mille kohaselt müüakse kinnistu avalikul enampakkumisel. Kolleegium nõustub iseenesest maakohtu põhjendusega, et ühisomandi lõpetamise puhul tuleb valida viis, mis sekkub poolte omandiõigusesse kõige vähem. Maakohus ei ole aga otsust III alternatiivi lahendamisel olulises osas põhjendanud.
10.1.Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude III alternatiivi müüa kinnistu avalikul enampakkumisel põhjusel, et see sunniks kostjaid nende tahte vastaselt võõrandama omandit ja tegemist on kostja V elukohaga, samuti on kinnistu rahvastikuregistri järgi elukohaks ka kostjatele
6(7)
III ja IV. Hageja on põhjendatult leidnud apellatsioonkaebuses, et ühisomandi lõpetamist ei takista asjaolu, et mõni ühisomanikest on selle vastu. Apellatsioonimenetluses on hageja väitnud, et kostja V ei ela kinnistul. Hageja tugineb seejuures maakohtu istungi protokollile. Asja uuel arutamisel tuleb maakohtul tuvastada, kas tegemist on kostja V ainukese elukohaga. Selle tuvastamise järgselt saab võtta seisukoha, kas hageja poolt taotletud ühisomandi lõpetamise viis on vastuolus hea usu põhimõttega põhjusel, et eakas pensionärist kostja kaotaks oma ainukese elukoha.
10.2.Kostjate III ja IV rahvastikuregistri järgseks elukohaks võib küll kinnistu olla, kuid nad ei ole menetluses kordagi väitnud, et nad seal elavad.
11.Sõltuvalt maakohtu edasises menetluses tuvastatust võib III alternatiivi rahuldamine tuua kaasa olukorra, kus kõik ühisomanikud jäävad ilma oma omandist põhjusel, et ühel ühisomanikul (kellele kinnisasja mõttelisteks osadeks jagamise korral saaks kuuluda vaid 1/10 kinnisasjast) on võlad. See oleks ebamõistlik olukorras, kui kostjatele pole selgitatud, et neil on võimalus taotleda teistsugust ühisomandi lõpetamise viisi ja neil tuleb selleks esitada vastuhagi. Üheks ühisomandi lõpetamise viisiks on näiteks ühisomandi lõpetamine selle jätmisega ühisomanike kaasomandisse (vt RKTKo 18.10.2016, 3-2-1-88-16, p 12). Sellisel juhul saab hageja edaspidi oma kaasomandi mõttelise osa võõrandada. Kokkuvõtlikult võisid ebapiisava selgituse tõttu jääda alternatiivsed ühisomandi jagamise viisid vastuhagi vormis esitamata (nagu nähtub mh apellatsioonimenetluses esitatud seisukohtadest) ning ringkonnakohtul ei ole võimalik seda rikkumist endal kõrvaldada, kuna vastuhagi esitamiseks on menetluslikult liiga hilja. Kui maakohus näeb, et kostjate õigused võivad jääda kaitseta õigusteadmiste puudumise tõttu, tuleks neile selgitada õigusteadmistega esindaja võtmise vajalikkust. Asja materjalidest nähtuvalt on kostja V eakas pensionär, kellele maakohus saab selgitada piisavate rahaliste vahendite puudumise korral õigust taotleda riigi õigusabi korras esindaja määramist.
12.TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 kohaselt otsustab menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise maakohus asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt asja lahendamise tulemusest. (allkirjastatud digitaalselt)
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.