Jätta määruskaebemenetluse kulud Osaühingu Amando Kinnisvara kanda. OÜ-l Tehnosüsteemid24 ei ole hüvitatavaid menetluskulusid tekkinud. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.
2-23-5558 Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Osaühing Amando Kinnisvara (avaldaja) esitas 12. aprillil 2023 Harju Maakohtule avalduse, milles palus koormata OÜ-le Tehnosüsteemid24 (puudutatud isik) kuuluva Tallinnas Maleva 1-302 asuva korteriomandi (registriosa nr 13171850) (teeniv kinnistu) tähtajatu reaalservituudiga endale kuuluva Tallinnas Maleva 1-23 asuva korteriomandi (registriosa nr 13163250) (valitsev kinnistu) igakordse omaniku kasuks selliselt, et viimastel on õigus juhtida läbi teeniva kinnistu vett ja kanalisatsiooni ning nimetatud eesmärgil omada (sh ehitada, remontida, hooldada ja asendada) teenival kinnistul vee- ja kanalisatsioonitorustikke ning teeniva kinnistu igakordsel omanikul on kohustus taluda vee- ja kanalisatsioonitorustikke ning võimaldada valitseva kinnistu igakordsele omanikule juurdepääs teenivale kinnistule vee- ja kanalisatsioonitorustike ehitamiseks, remontimiseks, hooldamiseks ja asendamiseks. Avaldaja palus kohtul kohustada puudutatud isikut tegema reaalservituudi kinnistusraamatusse kandmiseks vajalikud tahteavaldused ja asendada need kohtumäärusega. Avaldaja palus jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. Avalduse kohaselt paikneb avaldaja korter Tallinnas Maleva 1 asuva hoone esimesel korrusel ja puudutatud isikule kuuluv mitteeluruum hoone keldrikorrusel avaldaja korteri all. Avaldaja korteri veevarustus ja kanalisatsioon toimib läbi puudutatud isiku omandis oleva mitteeluruumi, mille lakke on paigutatud vee- ja kanalisatsioonitorustikud. Puudutatud isik tegi 6. aprillil 2023 Maleva tn 1 korteriühistu elektroonilisele teadetahvlile postituse, mille kohaselt kavatseb puudutatud isik alates 24. aprillist 2023 likvideerida avaldaja korterit varustavad vee- ja kanalisatsioonitorustikud. Selle tagajärjel jääks avaldaja korter veevarustuse ja kanalisatsioonita ning seda poleks enam võimalik eesmärgipäraselt (korterina) kasutada.
2.Avaldaja esitas 13. aprillil 2023 ka taotluse esialgse õiguskaitse kohaldamiseks, milles palus kohustada menetluse ajaks puudutatud isikut taluma avaldaja korterist tulevaid vee- ja kanalisatsioonitorustikke oma mitteeluruumis ning keelata puudutatud isikul nende torustike eemaldamine või muul viisil kahjustamine.
3.Harju Maakohus jättis 14. aprilli 2023. a määrusega avalduse ja esialgse õiguskaitse taotluse käiguta neis esinevate puuduste tõttu. Maakohus selgitas avaldajale, et sama kinnisasja eriomandeid ei saa asjaõigusseaduse (AÕS) § 158 alusel reaalservituutidega koormata, ning juhtis tähelepanu sellele, et avaldajal võib avalduses kirjeldatud asjaoludel olla korteriomandija korteriühistu seaduse (KrtS) § 31 lg 1 p 1 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 1055 alusel nõue teise korteriomaniku vastu kahju tekitava käitumise lõpetamise ja korteriomaniku kohustuste täitmise nõue.
4.Avaldaja selgitas 14. aprilli 2023. a vastuses, et õiguskaitsevahendi valik on avaldaja otsustada ning avaldaja peab oma õiguste kaitseks efektiivsemaks nõuda reaalservituudi seadmist.
2-23-5558 Maakohtu määrus ja põhjendused
5.Harju Maakohus jättis 14. aprilli 2023. a määrusega avalduse TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel koosmõjus TsMS § 477 lg-ga 1 menetlusse võtmata, sest avaldusega ei ole võimalik taotletavat eesmärki saavutada. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt ei ole korteriomand kinnisasi AÕS § 158 tähenduses ning AÕS § 158 ei kohaldu korteriomandile. Nii avaldaja kui ka puudutatud isik on sama korterelamu korteriomanikud, st sama kinnisasja mõttelise osa kaasomanikud ning neile kummalegi kuulub eraldiseisev eriomand, samuti on nad sama korteriühistu liikmed. Kinnistu, kinnisasi ja korteriomand ei ole sünonüümid. Kinnistusraamatu seaduse (KRS) § 51 järgi on kinnistu kinnistusraamatusse iseseisva üksusena kantud kinnisasi (maatükk), hoonestusõigus, korteriomand ja korterihoonestusõigus. Kinnisasi on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 50 lg 1 kohaselt maapinna piiritletud osa (maatükk). Korteriomand on KrtS § 1 lg 1 kohaselt eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Korteriomand on kinnisasjaga sarnane õiguse ese. Kuna AÕS § 158 järgi peab tehnovõrk või -rajatis asuma maapinnal, maapõues või õhuruumis, ei saa reaalservituudiga koormata siseruume (mitteeluruumi lae all olevat ala, mida läbivad torud). Samuti tuleb arvestada, et korteriomand on kaasomandi eriliik ja selleks, et kinnisasja mõttelist osa koos eriomandiga saaks reaalservituudiga koormata, peab vastavasisuline õigus olema seaduses eraldi ette nähtud, nagu on hüpoteegi puhul AÕS § 325 lg 2. Reaalservituudi kohta vastav säte puudub. See, et notariaalpraktikas on korteriomandit reaalservituudiga koormatud ja kinnistusraamatus leidub hoidumisservituudi kohta kanne korteriomandi puhul, ei anna kohtul alust asuda teistsugusele õiguslikule seisukohale. Kuna korteriomandit ei saa reaalservituudiga koormata ning avaldaja ei soovinud esitada teistsugust nõuet, tuleb avaldus jätta menetlusse võtmata. Avalduse menetlusse võtmata jätmise tõttu ei lahenda kohus esialgse õiguskaitse kohaldamise taotlust. Määruskaebus
6.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja saata asja maakohtule menetlusse võtmise uueks otsustamiseks.
6.1.Määruskaebuse kohaselt kohaldas maakohus vääralt materiaalõiguse norme ning asus vääralt seisukohale, et AÕS § 158 alusel ei saa korteriomandit reaalservituudiga koormata. Maakohtu määruse põhjendustest ei selgu, miks kinnistu, kinnisasja ja korteriomandi mõistetest tulenevalt ei peaks see säte korteriomandi puhul kohalduma. KrtS § 1 lg 3 järgi saab viidatud sätet kohaldada ka korteriomandite puhul ning selleks ei pea olema seaduses eraldi sätestatud korteriomandi koormamise võimalust. Maakohus asus üllatuslikult ja ekslikult seisukohale, et reaalservituuti ei saa seada mh seetõttu, et tehnovõrk peaks asuma maapinnal, maapõues või õhuruumis. Torustike paigaldamine lae alla tähendabki nende paigaldamist õhuruumi AÕS § 158 tähenduses. Ka juhul, kui see nii ei oleks, ei ole reaalservituudi seadmine välistatud, kui torustiku sobiv asukoht on lae all või seina peal. Kohus saab reaalservituuti seades määrata ise torustiku asukoha.
2-23-5558 Maakohus jättis ekslikult arvestamata, et korteriomanikud saavad notariaalpraktika kohaselt kokkuleppel reaalservituudi seada ning kinnistusregistri pidaja on seda aktsepteerinud (registriosa nr 2551105).
6.2.Maakohus ei saanud keelduda hagita menetluses avalduse menetlusse võtmisest põhjusel, et avaldaja ei olnud nõus parandama avaldust selliselt, et esitab hagiavalduse kahju tekitava käitumise lõpetamiseks või sellest hoidumiseks. Sellise nõude esitamine ei välistaks reaalservituudi seadmise nõudmist. Menetluse edasine käik
7.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
8.Avaldaja esitas Tallinna Ringkonnakohtule 19. aprillil 2023 määruskaebuse tagamise taotluse, milles palus kohaldada määruskaebuse tagamiseks esialgset õiguskaitset ja kohustada puudutatud isikut taluma vaidlusaluseid vee- ja kanalisatsioonitorustikke ning keelata tal torustike eemaldamine või muul viisil kahjustamine kuni määruskaebuse kohta tehtava kohtulahendi jõustumiseni.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse resolutsiooni tühistada, mistõttu tuleb määruskaebus jätta rahuldamata ja maakohtu määruse resolutsioon muutmata, kuid TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 tuleb täiendada kohtumääruse põhjendusi.
9.1.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus materiaalõiguse norme tõlgendades õigesti järeldanud, et korteriomanik ei saa AÕS § 158 alusel nõuda sama kinnisasja teiselt korteriomanikult tema korteriomandi koormamist reaalservituudiga hoones paikneva veevarustussüsteemi osa talumiseks, hoolimata sellest, et KrtS § 1 lg 3 järgi kohaldatakse korteriomandile muudes seadustes kinnisomandi kohta sätestatut. AÕS § 158 lg 1 järgi on kinnisasja omanik kohustatud taluma tema kinnisasja maapinnal, maapõues ning õhuruumis ehitatavaid tehnovõrke ja -rajatisi (kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustikku, elektroonilise side või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldist või surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikke ehitisi), kui need on teiste kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks vajalikud, nende ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või nende ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi. Kinnisasja omanik võib sellisel juhul AÕS § 158 lg 2 järgi nõuda teise kinnisasja omanikult kinnisasja koormamist reaalservituudiga. Kolleegium märgib esmalt, et viidatud säte puudutab kinnisasja maapinnale, maapõue ning õhuruumi ehitatavaid tehnovõrke- ja rajatisi, sh veevarustus- või kanalisatsioonitorustikku ja selle teenindamiseks vajalikke ehitisi, mitte aga kinnisasjal paikneva hoone siseseid tehnosüsteeme. Tehnovõrguks ja -rajatiseks saab AÕS § 158 lg 1 järgi pidada mh veevarustusja kanalisatsioonitorustikku, surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikke ehitisi, mis asuvad kinnisasjal (maapinnal, maapõues või õhus). Ehitise toimimiseks, kasutamiseks või ohutuse tagamiseks vajalike seadmete, paigaldiste või kommunikatsioonide kogum koos vajalike konstruktsioonielementidega on aga tehnosüsteem ehitusseadustiku (EhS) § 4 lg 5 järgi. Seejuures eristab ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seadus (ÜVVKS) ühisveevärki
2-23-5558 ja -kanalisatsiooni ning kinnistu veevärki ja kanalisatsiooni. Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni ning kinnistu veevärgi ja kanalisatsiooni piiri määrab ÜVVKS § 3 lg-te 1 ja 2 järgi liitumispunkt. Korteriomanditeks jagatud kinnisomandi puhul on vee-ettevõtja kliendiks ÜVVKS § 8 lg 51 järgi korteriühistu ning korteriomanik võib olla vee-ettevõtja kliendiks üksnes juhul, kui on võimalik tema veevärgi ja kanalisatsiooni ühendamine ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga nõuetele vastava liitumispunkti kaudu. Seejuures näeb ÜVVKS § 2 lg 3 ette, et üksnes ühisveevärgile ja -kanalisatsioonile, s.o tehnovõrgule kuni liitumispunktini kohaldatakse AÕS §-s 158 sätestatut. Eeltoodu kohaselt on korterelamul tavapäraselt veevarustust puudutava tehnovõrguga üks liitumispunkt ning alates liitumispunktist on tegemist kinnisasjal paikneva, sh hoonesisese tehnosüsteemiga, mitte tehnovõrguga AÕS § 158 tähenduses. Siinsel juhul soovib avaldaja seada reaalservituudi hoone sisesele vee- ja kanalisatsioonisüsteemile, mis ei ole käsitatav tehnovõrguna AÕS § 158 lg 1 tähenduses. Edasi märgib kolleegium, et ka juhul, kui avalduses nimetatud vee- ja kanalisatsiooni torustik oleks käsitatav tehnovõrgu osana AÕS § 158 tähenduses, ei saaks sama kinnisasja üks korteriomanik nõuda teiselt korteriomanikult tema korteriomandi koormamist torustiku talumiseks reaalservituudiga, sest nii kinnisasi (maatükk) kui ka kanalisatsiooni- ja tarbeveesüsteem ühes torustikuga on korteriomanike kaasomandis ning seda valitseb korteriühistu. Korteriomandid luuakse KrtS § 2 järgi kinnisasja, s.o TsÜS § 50 lg 1 järgi maapinna piiritletud osa (maatüki) kaasomanike vahel sõlmitud eriomandi loomise kokkuleppega või kinnisasja omaniku jagamisavaldusega, st ühe kinnisasja piires tekib mitu korteriomandit. Korteriomand on KrtS § 1 lg 1 järgi eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist. Seega ei saa korteriomandit samastada kinnisasjaga. Korteriomand on eriline kinnisomandi vorm, hõlmates nii kinnisasja kaasomandit kui ka iga korteriomaniku eriomandit kinnisasjal asuva hoone reaalosale. Seejuures ei ole KrtS § 4 lg 3 järgi eriomandi esemeks hoone ja selle osad ega hoone püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ka siis, kui need asuvad eriomandi esemeks oleva hoone reaalosa piires. Maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on KrtS § 4 lg 4 järgi korteriomandi kaasomandi osa esemeks. Korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud KrtS § 34 lg 2 järgi korteriühistu kaudu. Seejuures on kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks vaja KrtS § 38 lg 1 järgi korteriomanike kokkulepet. Ka kinnisasja kaasomanikud valdavad ja kasutavad AÕS § 72 lg 1 I lause järgi ühist asja kokkuleppel. Seejuures võib kaasomandis olevat asja koormata AÕS § 74 lg 1 järgi ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Riigikohus on leidnud, et kinnisasja kaasomanik ei saa koormata oma kaasomandiosa AÕS § 73 lg 1 kohaselt asja valdust ja kasutust võimaldava asjaõigusega, nagu ta saab kaasomandiosale nt seada hüpoteegi. Kui kaasomandis olevale kinnisasjale soovitakse seada asja valdamist või kasutamist võimaldav asjaõigus, tähendab see kogu kaasomandis oleva kinnisasja koormamist sellise asjaõigusega, st kaasomandis oleva asja käsutamist tervikuna AÕS § 74 lg 1 mõttes, milleks on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe (vt RKTKo 14.10.2008, 3-2-1-84-08, p 10 ja Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. § 172 kommentaar, p 3.4). Seega ei ole kohtupraktikas peetud võimalikuks kinnisasja kaasomandi osa eraldi koormamist asja valdust või kasutamist võimaldava asjaõigusega ning seega ei ole võimalik ka korteriomandit selliselt teise korteriomaniku ega kolmanda isiku kasuks koormata. Eeltoodut arvestades asus maakohus kolleegiumi hinnangul õigesti seisukohale, et korteriomanik ei saa kehtiva õiguse järgi nõuda teise korteriomaniku korteriomandile korterelamus asuva veetorustiku talumiseks ja selle hooldamise võimaldamiseks reaalservituudi seadmist. Seda õiguslikku käsitust ei mõjuta avaldaja viidatud kinnistusosakonna praktika ega väidetav notariaalpraktika.
2-23-5558
9.2.Kuna avaldaja ei soovinud esitada kohtule alternatiivseid nõudeid ja avalduses esitatud asjaolude tõendatuse korral ei oleks kohtul AÕS § 158 ega muul õiguslikul alusel võimalik seada puudutatud isiku korteriomandile reaalservituuti, jättis maakohus õigesti avalduse menetlusse võtmata, sest avaldaja nõue oli õiguslikult perspektiivitu TsMS § 371 lg 2 p 2 tähenduses. Ringkonnakohus märgib, et kohus võib jätta hagita menetluse avalduse TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel koosmõjus TsMS § 477 lg-ga 1 menetlusse võtmata mh juhul, kui sellega ei ole võimalik saavutada avaldaja taotletavat eesmärki. Siinsel juhul ei ole ka ringkonnakohtu hinnangul kohtul võimalik avalduses esitatud asjaolude õigsust eeldades avaldust rahuldada ning maakohus võis jätta menetlusökonoomia kaalutlustel avalduse menetlusse võtmata. Seejuures jättis maakohus avalduse menetlusse võtmata selle õigusliku perspektiivituse, mitte avalduse puuduste kõrvaldamata jätmise tõttu, nagu leiab ekslikult avaldaja. Maakohus üksnes märkis lisaks, et avaldaja ei ole soovinud avaldust muuta.
9.3.Ülaltoodud kaalutlustel jätab kolleegium määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata.
10.Arvestades seda, et ülaltoodu kohaselt on avaldus õiguslikult perspektiivitu, tuleb lisaks määruskaebuse rahuldamata jätmisele jätta rahuldamata ka avaldaja määruskaebuse tagamise taotlus.
11.Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad määruskaebemenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 järgi määruskaebuse esitaja kanda. Arvestades seda, et maakohus ei ole praeguses menetlusetapis kaasanud puudutatud isikut veel menetlusse, ei ole puudutatud isikule hüvitatavaid menetluskulusid määruskaebemenetluses tekkinud.
(allkirjastatud digitaalselt) Liis Arrak, Maris Kuurberg ja Gea Lepik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.