Asjaõigus › Omandiasjad

Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud poolte kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi aluseks olevad asjaolud X ja Ys on Xxxx asuva Xxxx ja Xxxx hoonestatud kinnisasja (registriosa xxxx, edaspidi kinnistu) kaasomanikud. Kinnistul asuvad kaks katastriüksust: xxxx pindalaga 3,38 ha ja xxxx pindalaga 3,59 ha, maa sihtotstarbeks on maatulundusmaa. X kaasomandiosa on 69/80 mõttelist osa kaasomandist ning Yse kaasomandiosa on 11/80 mõttelist osa. Kinnisasja oluliseks osaks on elamu ja kõrvalhooned (ait, laut, kelder, saun ja kuur), lisaks asuvad kinnisasjal 1990. aastatel ehitatud elamusuvemaja, saunamaja ja kaks kuuri, mille osas puuduvad kanded ehitisregistris. J., kes on hageja vend ja kostja poolvend, omandas 13. märtsil 1989 Xxxx majavalduse ning Harju maavanema 15. juuni 1999. a korraldusele nr 2626 erastati vaidlusalune Xxxx asuv maaüksus suurusega 6,96 ha J.le. Kaasomand J., K., X ja H. vahel tekkis 27. novembril 2008. a sõlmitud kinnistu mõtteliste osade kinkelepingu alusel. H. suri xxxx.aastal ning kaasomandiosade suurus muutus pärimise tulemusena. Hageja, kostja, J. ja K. sõlmisid 22. juulil 2017. a lihtkirjalikus vormis kavatsuste protokolli kinnistute jagamiseks ning kinnistul moodustati kaks katastriüksust- Xxxx ja Xxxx. Hageja omandas

liitumispunkt), ainuke sanitaarhoone (saun), ainuke sissesõidutee ja parkimisala ning põhiosa ilusast ajaloolisest põlistalu hoovist. Kinnistut kasutati alates 1989. aastast hageja vanemate ja nende ühiste poegade poolt. Hageja on seal veetnud suure osa oma lapsepõlvest. Talu on rajatud poolte vanemate poolt suures osas hageja rahaliste vahendite arvelt. Kostja arvamuse järgi peaks hageja omandisse jääma Xxxx katastriüksus, kus ei ole isegi elumaja (tegemist on 1990-ndatel aastatel rajatud ebaseadusliku, soojustamata ja väheväärtusliku abihoonega), millel puuduvad igasugused tehnosüsteemid ja kommunikatsioonid. Selline kinnisasja jagamine ei ole õiguspärane, õiglane ega proportsionaalne. Hageja arvates soovib kostja hageja arvelt rikastuda. Kaasomandi lõpetamisel ei ole võimalik lähtuda lihtkirjalikust kavatsuste protokollist, sest seda ei saa käsitleda kaasomandi lõpetamise kokkuleppena. Kaasomandi kokkuleppena on see tühine vormi järgimata jätmise tõttu, samuti on kavatsuste protokoll oma sisu kohaselt pooltele mittesiduv. Kavatsuste protokolli punkt 8 järgi on võimalik hagejal protokolli täitmine ühepoolselt lõpetada, kui kinnistu jagamine planeeritud aja jooksul ja viisil ei ole ilmselgelt mõistlikult võimalik. Hageja arvates ei ole mõistlik jagada kaasomandis olev kinnisasi kaheks kinnisasjaks, kuivõrd jagamise tulemusel tekkivaid uusi kinnisasju ei saa nende olemusest lähtuvalt kasutada iseseisvalt vastavalt nende sihtotstarbele kasutada, sest puuduvad tehnovõrgud ja teed, privaatsus ning jagamine kahjustab kinnistu väärtust. Kindlasti peab arvestama osapoolte vaheliste suhete ja senise läbisaamisega. Konkreetse kinnisasja olemusest ja maakorralduslikest nõuetest lähtudes on hageja hinnangul tegemist jagamatu kinnisasjaga MaaKS § 13 lg 4 järgi. Tehnosüsteemide väljaehitamine ja juurdepääsutee rajamine Xxxx katastriüksusele on hageja tellitud hinnapakkumiste järgi 70-80 tuhat eurot, mis finantsmajanduslikult ei ole ilmselgelt otstarbekas ega majanduslikult mõistlik ja põhjendatud. Kinnisasja jagamine tooks kaasa muuhulgas H. ja H. poolt rajatud dendroloogilise iluaia terviklikkuse lõhkumise, kusjuures antud iluaed oli H. elutööks ning iluaeda istutas H. enam kui 700 istikut. Sellest on avaldatud erinevaid artikleid ning Eesti Dendroloogia Seltsi president A. A. 31. jaanuaril 2022. a ekspertarvamuses on kinnitanud, et tegemist on haruldase kollektsiooniga, mis tuleks säilitada tervikuna. Eesti Vabaõhumuuseumi maa-arhitektuuri keskuse muinsuskaitseeksperdi E. L. 10. veebruari 2022. a ekspertarvamuses on märgitud, et Xxxx talu on traditsiooniline talukompleks, hooned on tunnistatud väärtuslike hoonete hulka, neist saun ja ait koguni väga väärtuslikeks. AB Artes Terrae OÜ ekspert M. H., kes on ruumilise keskkonna planeerija ja muinsuskaitse ekspert, on 25. veebruaril 2022. a Xxxx talu kultuuriväärtuse analüüsi käigus leidnud, et talu kultuuriväärtus seisneb just terviku säilimises, hooned on väärtuslikud. Keskkonnaameti 28. veebruari 2022. a kirjas nr 7-9/22/2940-2 märgitakse, et Xxxx ja Xxxx katastriüksuste liitmine uuesti üheks katastriüksuseks ei ole vastuolus Lahemaa rahvuspargi kaitsekorra ega kaitse-eesmärgiga ning et Keskkonnaametil ei ole vastuväiteid Xxxx ja Xxxx maaüksuste liitmiseks taas üheks katastriüksuseks. Kostja vastuväited ja vastuhagi Kostja hagi ei tunnista ja esitas 26.01.2022 vastuhagi. Kostja soovib kaasomandi lõpetada reaalosadeks jagamisega. Xxxx kinnistu jagamise kaheks katastriüksuseks algatas hageja, esitades 27.07.2017.a kaasomanikele kavatsuste protokolli ning kinnistu jagati kaheks katastriüksuseks 17.04.2020.a. Kostja on üle kolmekümne aasta olnud Xxxx küla aktiivne elanik ning Xxxx talu algusaegadest saadik talus elanud ja talu töid teinud. Kostja aitas majavalduse ostmisel maja elamiskõlblikuks renoveerida. Kostja on läbi aastate Xxxx talus elanud ja talu korras hoidnud. Kinnistule on rajatud

väärtuslik okaspuude näidisaed, kuid seal on levimas mändide haigus ja puud hukkuvad, kuna haigeid puid pole maha võetud ja kasvukohast juba aastaid eemaldatud. Puudevaheline ala on hooldamata. Kostja ei nõustu kinnisasja jagamisega hageja poolt xxxx toodud viisil. Samuti on kostja seisukohal, et mitte alati pole mõistlik jätta kinnisasi selle kaasomaniku ainuomandisse, kellele kuulub suurem mõtteline osa kaasomandist. Kinnisasja kaasomandi lõpetamisel tuleb kaaluda eelkõige mõlema kaasomaniku huvisid. Kui mõlemal poolel on kinnisasjaga emotsionaalne side, siis on arvesse võetud kumma side kinnisasjaga on tugevam. Hageja pole kunagi talus elanud ega talutöödest isikulikult osa võtnud. Xxxx talu on kostja püsivaks elukohaks, kuna suurema osa aastast elab kostja Xxxx talus. Kostja on seega seisukohal, et kostja tugevamat emotsionaalset sidet tuleks kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvesse võtta. Kostja soovib kaasomandi lõpetada selliselt, et kinnistu jagatakse reaalosadeks nii, et Xxxx katastriüksus jääb kostja ainuomandisse ja Xxxx katastriüksus hageja ainuomandisse ning kostjal on kohustus hüvitada X osa Xxxx kinnistust (69/80) rahas ning Xl on kohustus hüvitada Yse osa Xxxx kinnistust (11/80) rahas. Hageja ei ole esitanud mitte ühtegi tõendit ega ka väidet selle kohta, mis õigustaks kinnisasja jätmist terviklikult hagejale. Kostja on seisukohal, et hageja on esitanud hagi pahatahtlikult. Kostja oli valmis pidama kaasomandi lõpetamise osas kohtuväliseid läbirääkimisi, kuid kostjal tekkis ootamatu terviserike ning ta ei saanud läbirääkimistel osaleda. Hageja seepeale katkestas läbirääkimised pahatahtlikult ja esitas kohtule hagiavalduse. Samuti on hageja käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. Poolte vahel sõlmitud kavatsuste protokoll on oma sisult põhimõtteliselt sama, mis eelleping ja sellest nähtub poolte tahe jagada kinnisasi Xxxx ja Xxxx kinnistuks ning jätta Xxxx osa hageja ainuomandisse ja Xxxx kinnistu teiste kaasomanike, sh Yse kaasomandisse. Samuti nähtub kavatsuste protokollist, et Xxxx kinnistul olev elumaja pidi jääma Yse ja K. kaasomandisse. Sellega tekkis kostjal õigustatud ootus, et kaasomanikud on kinnistu jagamises kokkuleppele jõudnud ning tema elukoht säilib. Samuti ei nähtu kavatsuste protokollist, et hageja tahe Xxxx kinnistule üldse ulatuks. Hea usu põhimõte hõlmab endas ka vastuolulise käitumise keeldu. Hageja korraldas kavatsuste protokolli sõlmimise ja pani sellega teistele osapooltele, mh kostjale teatud kohustusi. Pooled pidid protokolli sõlmimise ajal vältima tegevusi ja tegevusetust, mis võiks halvendada kinnistu või jagamise tulemusel moodustavate kinnistute olukorda. Kostja on seisukohal, et kaasomandi reaalosadeks jagamine on võimalik, kuna käesolevaks hetkeks on juba moodustatud ehk loodud kaks eraldi katastriüksust ehk sisuliselt kaks eraldi funktsioneerivat kinnistut – Xxxx ja Xxxx. Seega käesoleval juhul ei ole küsimust sellest, kas kinnisasja reaalosadeks jagamine on maakorralduslik võimalik või mitte – kaks eraldiseisvat katastriüksust/maaüksust on juba loodud, mistõttu kinnisasja reaalosadeks jagamine käesoleval juhul on kõigest nn vormistamise küsimus. Kinnistute puhul tuleb arvestada seda, et tegemist on Lahemaa rahvuspargi territooriumiga. Keskkonnaamet on esitanud arvamuse, et Xxxx maaüksust on võimalik registreerida eraldi kinnistuna, seal asuva elamu kasutamist on võimalik seadustada ning kinnistule oleks võimalik rajada uusi hooneid. Kostja on nõus Xxxx kinnistu kasuks seadma tasuta servituudi sissesõiduteele, kaevule ja elektrikilbile. Seega ei esine takistusi jagada kaasomand reaalosadeks. Kostja palub kohtul arvesse võtta, et kaks eraldi katastriüksust on juba moodustatud ning nii Xxxx kui ka Xxxx kinnistut on võimalik eraldiseisvalt kasutada. Kaasomandi jagamine eeltoodud viisil kahjustaks kaasomanike huve kõige vähem ning oleks kõige õiglasem viis kaasomandi jagamiseks. 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ 11.01.2021.a hindamisaktide kohaselt on kummagi kinnistu

turuväärtus 81 000 eurot. Seega kui kaasomand lõpetatakse reaalosadeks jagamise teel kostja poolt taotletud viisil, siis kostja kohustub hüvitama hagejale 86,25% Xxxx kinnistust, s.o 69 862,50 eurot ning hageja kohustub kostjale hüvitama 13,75% Xxxx kinnistust, s.o 11 137,50 eurot. Kostja taotleb nõuete tasaarveldamist, mille tulemusena kohustub kostja hagejale hüvitama seega 58 725 eurot. Menetluse käik Kohus määras 02.09.2022 ekspertiisi kinnistu ja mõlema katastriüksuse vääruse kindlaksmääramiseks. Domus Kinnisvara OÜ 9.11.2022 eksperthinnangu nr 1960-22 kohaselt on kinnistu koguväärtus 115 000 eurot, Xxxx katastriüksuse väärtuseks on 19 000 eurot ja Xxxx katastriüksuse väärtus 90 000 eurot. Pooltel oli võimalus eksperte küsitleda kohtuistungil. Kohus korraldas 29.11.2022 kinnistu vaatluse, kus viibisid hageja ja kostja ning nende esindajad. Kohtu põhjendused Kohtu hinnangul on hagi põhjendatud ja kuulub rahuldamisele ning vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Pooled vaidlevad kaasomandi lõpetamise viisi üle. Asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 76 lg-te 1 ja 2 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud. Kaasomanikud sellist kokkulepet sõlminud ei ole. Kohtul on võimalik kaasomand lõpetada poolte poolt hagis või vastuhagis esitatud ja AÕS § 77 lg 2 nimetatud viisil. Kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud ning üksnes erandjuhul on hea usu põhimõttest tulenevalt võimalik jätta kaasomand lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane. Käesoleval juhul ei ole pooled xxxx toonud asjaolusid, et kaasomandi lõpetamine oleks hea usu põhimõtte vastane. Kostja on küll xxxx toonud, et hageja ei ole käitunud hagi esitades heas usus, kuid ei ole esitanud väidet, et kaasomand tuleks seetõttu lõpetamata jätta. Kohus peab kaasomandi lõpetamisel kaaluma kaasomanike huve lähtudes õiglusest. Kohus hindab kaasomandi lõpetamise viisi valikul poolte vahelisi suhteid, kinnistu ja seal asuva hoonestuse ja taimestiku eripära, poolte panust kinnistu hooldamisse ja nende emotsionaalset sidet kinnistuga, kinnistul lasuvaid looduskaitselisi piiranguid. Hageja esitanud nõude jagada kinnisasi nii, et see jääks tema ainuomandisse ja ta maksab kostjale hüvitist omandi kaotuse eest. Hageja esitas alternatiivselt nõude jagada kaasomand kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Kostja on esitanud nõude jagada kinnisasi reaalosadeks jagamise teel. Kohtupraktikas on xxxx kujunenud, et kaasomanikevahelisel enampakkumise kasuks tuleb kohtul otsustada üksnes siis, kui see on ainus xxxx pakutud kaasomandi lõpetamise viis või kui mõlemad kaasomanikud nõuavad asja tervikuna enda omandisse. Alternatiivset nõuet peab kohus kaaluma üksnes siis, kui hageja poolt esitatud esimene, eelistatud jagamise viis ei ole kohtu hinnangul põhjendatud. Reaalosadeks jagamisel ei saa kohtulahendiga kindlaks määrata kinnistu piire vaid üksnes asendada kaasomaniku tahteavaldused kinnistu jagamiseks teise kaasomaniku soovitud viisil. Reaalosadeks jagamisel tuleb kohtupraktika kohaselt arvestada elukeskkonna ja maastiku omapäraga, võimalusega tagada kinnistutele juurdepääsutee ja tehnovõrkudega liitumine, tuleb vältida loodavatel kinnistutel ribastumist, tuleb arvestada olemasolevate teede, liinide ja maaparandussüsteemide otstarbeka kasutamise võimalusi. Käesoleval juhul on kinnistul juba moodustatud kaks katastriüksust ning osasid maakorralduslike asjaolusid (näiteks ribastumine) ei pea kohus kaaluma. Samas on vajalik kaaluda kinnistule juurdepääsu ja tehnovõrkude rajamise võimalusega ning olemasolevate maaparandussüsteemide ja teede kasutamisega. Xxxx majavalduse omandas müügilepingu alusel J. 13.03.1989 (hageja 02.03.222 seisukoha lisa 1) ning majavalduse juurde erastati 6,96 ha suurune kinnistu 15.06.1999 (hageja 02.03.222 seisukoha

lisa 2). Pooled on saanud kinnistu kaasomanikeks J.ga 27.22.2008 sõlmitud kinkelepingu alusel (hageja 02.03.22 seisukoha lisa 3), kaasomandi osade suurus muutushageja ja ostja isa H. surma järel. Hageja omandas 28.11.2021 ja 11.10.2021 müügi ja asjaõiguslepingutega K. ja J. mõttelise osa kinnistust (hagi lisa 3, 4 ja 5).Kinnistusraamatu järgi (hagi lisa 1 ja 2) kuulub hagejale 69/80 kaasomandist ja kostjale 11/80 kaasomandist. Kohtule esitatud Domus Kinnisvara OÜ 9.11.2022 eksperthinnangust nähtub, et kinnistu suuruseks on 6,96 ha ja see on jagatud kaheks katastriüksuseks- Xxxx katastriüksus 3,38 ha ja Xxxx 3,59 ha. Xxxx katastriüksusel paiknevad ehitusregistrisse kantud elamu, ait ja kelder ning ehitisregistrisse kandmata hooned – saun-kuur, kaks metsaonni, kuur ja käimla, samuti rajatistena puurkaev ja salvkaev. Vaatluse käigus selgus, et salvkaev, mis asub puurkaevu kõrval, on veest tühi. Xxxx katastriüksusel paiknevad ehitusregistris olevad saun, kuur ja laut-kuur ning ehitisregistrisse kandmata hooned – suvila, kuur, metsaonn ja käimla. Kinnistu paikneb metsamaa juhtotstarbega maa-alal ja on arvel maatulundusmaana. Kohus järeldab sellest, et Xxxx üksusel asuva ehitise seadustamiseks on vajalik kulutuste tegemine ning kas veevarustus ning elektrivarustus Xxxx kinnistul puudub ja tehnovõrkude rajamiseks on vajalik kulutuste tegemine ning servituutide seadmine vähemalt elektriliini rajamiseks. Kõik nimetatud tegevused vajavad kaitseala valitseja luba. Kinnistu on koormatud looduskaitseseaduse § 16 lõikes 5 sätestatud ostueesõigusega Eesti Vabariigi kasuks. Kinnistu asub Lahemaa rahvuspargi piiranguvööndis, majandustegevuses tuleb arvestada kaitse alla võtja seatud tingimusi ja Lahemaa rahvuspargi kaitse-eeskirja kohaselt on piiranguvööndis keelatud järgmised tegevused mh uue maaparandussüsteemi rajamine ning ehitustegevuses on kaitseala valitseja nõusolekul lubatud ehitiste välis-konstruktsioonide muutmine ning uute rajatiste ja hoonete püstitamine. Kaitse-eeskirjaga on seatud kitsendused vara parendamisele (ehitiste paiknemine, välisviimistlus, arhitektuur, maht, mõõtmed, katusekalle). Kohus järeldab sellest, et kinnistule teede, tehnovõrkude, rajatiste ja hoonete püstitamine on piiratud ja see oleneb kaitseala valitseja seatud tehnilistest tingimustest. Ekspertiisakti kohaselt on juurdepääs Xxxx katastriüksusele mööda kruusakattega erateid, teede kasutamiseks servituudid puuduvad. Xxxx katastriüksusele otsene juurdepääsutee puudub, võimalik on tekitada ligipääs mööda Xxxx katastriüksuse koosseisu kuuluvat teed, märgitud ekspertiisiaktis lk 7 punase katkendjoonena. Eraldi kinnistute moodustamise puhul on vajalik seada teeservituut või rajada uus juurdepääsutee erateelt ja samuti seada teeservituut. Teeservituudi seadmine tuleneb planeerimisõigusest. Kohus märkis vaatluse käigus, et sissesõiduteelt on mahasõit laugjalt madalduv, tee esimesed 6 meetrit on tunda tavalise metsarajana, pehmena, lauda ees tee tõuseb ja muutub pinnas tugevamaks, teel on näha puujuurikaid ning kruusa. Tee on umbes 3 meetri laiuselt lumest lahti aetud, teed ääristavad lõunas kõrghaljastus, põhjapool põõsarinne. Laudast möödudes pinnas pehmeneb ning tee kitseneb. Kohus järeldab, et reaalosadeks jagamisel peab arvestama servituudi seadmise kohustusega ning juurdepääsutee tuleb rajada, arvestades kaitse-eeskirjas esitatud piiranguid. Tee rajamisel on igal juhul vajalik teealuse maa tõstmine ja tugevdamine, sest tee asukohaks olev ala on vesine, tee laius on kõrghaljastuse tõttu piiratud. Juurdepääsu saamiseks ei piisa pelgalt servituudi seadmisest, vaid peab ka tee ehitama, sest pinnas on niiske. Metsaalusele ei saa mootorsõidukitega lihtsalt sõita, ilma, et tee-ala oleks tugevdatud ja tõstetud kruusa ja liivaga. Xxxx kinnistul olemasoleval sissesõiduteel on rajatud drenaaž ning teepinda on tõstetud ligikaudu pool meetrit. Samasugused tööd tuleb ilmselgelt teha ka uue tee rajamisel. Kohus nõustub ekspertide seisukohaga, et Xxxx ja Xxxx kinnistu kasutamine teineteisest eraldiseisvalt on füüsiliselt võimalik, kuigi kõik ehitised on omavahel funktsionaalses seoses. Füüsilisele kasutusele lisaks on vaja kaaluda ka seda, kas kinnistud oleks õiguslikult eraldi kasutatavad sihipäraselt. Katastriüksuste eraldi kasutamisel tuleb arvestada, et esinevad puudujäägid taristus ja hoonete kasutusotstarbes. Ekspertide hinnangul on vähemalt vajalik elektriühenduse loomise ja liitumise kulu 16 000 eurot; puurkaevu rajamise kulu 8 300 eurot koos pumbaga 2 000

eurot; 50 meetrise tee rajamise kulu 10 000 eurot ning pesemis- ja sanitaarruumi maksumus 15 000 eurot. Eksperdid on hinnanud investeeringute suuruseks 51 000 eurot. Investeeringute hindamisel on X poolt esitatud tõendid (hageja 02.03.2022 seisukoha lisad 35-40), mille järgi on investeeringute vajadus 81 000 eurot. Hageja on esitanud järgmised tõendid: Elektrilevi OÜ 09. veebruari 2022. a liitumislepingu nr 401053 projektile ja liitumislepingu nr 401053 hinnaga 16 070,58 eurot; Skanwood Puitmaja OÜ

kinnistu ja katastriüksuste väärtuse hindamisel on lähtutud faktilisest olukorrast. Ekspertide määratud hind on sarnane ka piirkonnas asuvate teiste reaalselt aset leidnud tehingutega, seega ei ole kohtul kahtlust ekspertide määratud hinna õigsuses. Eksperdid on toonud näitena samas külas asuva kinnistu tehingu, kus maatükk võõrandati 47 000 euroga. Kinnistu oli võrreldava suurusega, sisaldasid lokaalseid lahendusi (vesi, elekter), juurdepääsuservituut oli seatud ja maatükil kulges pinnaskattega tee. Kinnistul asub taimekollektsioon, mis Eesti Dendroloogia Seltsi president A. A. 31. jaanuaril 2022. a ekspertarvamuse kohaselt koosneb ligikaudu 700 taksonist ning selle väärtus on suurim, kui kollektsioon säilitatakse tervikuna. Hageja on esitanud hulgaliselt tõendeid, mis kinnitavad, et hageja ja tema abikaasa on kandnud kulusid kinnistu hooldamiseks ja kasutamiseks (elektriarved, korstnapühkimise akt, prügiveoleping jne). Selle üle pooled ka ei vaidle, et talu korrastamine on toimunud hageja rahaliste vahendite arvelt. Kostja on esitanud tõendeid selle kohta, et ta on osalenud talu elamute ehitustöödes ning tegelenud kinnistu igapäevase hooldamisega. Ka selle üle pooled ei vaidle. Mõlemad osapooled on olnud kinnistu kaasomanikud alates 2008.aastatst ning seal tegutsenud majavalduse perekonnale soetamisest alates. Kohtu hinnangul on mõlemal poolel emotsionaalne side kinnistuga. Rahalise ja töise panuse võrdlemine sendi täpsuse või töötundide arvuga, ei muuda ühe poole emotsionaalset sidet vähemaks või rohkemaks. Kohus ei nõustu hageja väitega, et kinnisasja olemusest ja maakorralduslikest nõuetest lähtudes on tegemist jagamatu kinnisasjaga MaaKS § 13 lg 4 järgi. Seda tõendab juba asjaolu, et kinnistul on moodustatud kaks katastriüksust. Eksperdid on jõudnud järeldusele, et mõlemad katastriüksused on füüsiliselt eraldi kasutatavad ning kohtu hinnangul võiks ka õiguslikest takistustest jagu saada st seada servituudid tee ja tehnovõrkude kasutamiseks. Siiski on kohtu hinnangul võimatu kinnisasja jagada, sest kinnistu moodustab ruumilise terviku, selle väärtus seisnebki eelkõige selles, et tegemist on tervikliku talukompleksiga. Tegemist on traditsioonilise haja-austuses asuva talukohaga, kus eluhooned asuvad ringselt õuealal moodustades nn taluhoovi ja selle ümber asub looduslik parkmets, kus on väärtuslik taimekollektsioon. Samuti on oluline, et kinnistul asuv väärtuslik taimekollektsioon oleks säilitatud tervikuna. Reaalosadeks jagamisel on vajalik ühele katastriüksusele teha märkimisväärsel määra investeeringuid, et seda saaks kasutada sihipäraselt. Kuna tegemist on kaitsealal asuva kinnistuga, sõltub tehniliste tingimuste määramine nii kohaliku omavalitsuse kui ka kaitseala valitseja seatud tingimustest ja piirangutest. Kohus arvestab ka asjaoluga, et poolte vahelised suhted on konfliktsed. Kogu vaatluse aja süüdistasid pooled lakkamatult üksteist valetamisest ja vassimises, mustasid üksteist ja tegid seda ka kohtuistungitel. Kinnistu reaalosadeks jagamisel jätkuks poolte naabritena elamine kinnistutel, kus elumajade vahel on vaevu 10 meetrine vahe ning kinnistute piir läheks läbi õue-ala, majade uksed asuvad vastakuti, mis tähendab, et pooled oleksid pidevalt üksteise silma all, puuduks igasugune privaatsus, helid, lõhnad ja vibratsioon kanduks ühest eluhoonest teise. Hageja ja kostja on mõlemad selle kohta ka tõendeid esitanud (hageja 15.12.2022 seisukoha lisad 15-31), kuid kohtu hinnangul ei ole vajalik nende detailne analüüsimine, sest pooled on seda ise kohtuistungil tõdenud, et suhted ei ole head. Poolte konfliktseid suhteid arvestades, ei ole kohtu arvates mõistlik ja ka õiglane kohtulahendiga panna pooled olukorda, kus igapäevaselt võib oodata jätkuvaid konflikte. Kohtupraktikas on asutud seisukohale, et kaasomandi jagamisel ei tohiks hüvitise suurus st isiku rahaline kohustus, mis tal tekib kaasomandi lõpetamisel teise kaasomaniku ees, olla suurem sellest, mis ta on ise nõus tasuma. Seda analoogiat kohaldades leiab kohus, et kohus ei saa valida kaasomandi lõpetamise viisi, mis paneks hagejale kohustuse teha kinnistu kohandamiseks investeeringuid vähemalt 51 000 euro eest, mis on oluliselt suurem summa, kui see, millist hüvitist on hageja nõus tasuma.

Kohus arvestab poolte konfliktseid suhteid, kinnistu tehnilist seisukorda, eelkõige juurdepääse ja tehnovõrkudega liitumist, poolte panuseid ning kinnistu kultuurilist väärtust (talukompleks ja taimekollektsioon) ja leiab, et kinnistu jagamine reaalosadeks ei ole õiglane ega otstarbekas. Omandist ilma jäämine ei ole ebaõiglane, kui selle eest tasutakse õiglase hüvitise. Hageja on nõus tasuma kostjale suurema hüvitise, kui tema kaasomandi osa turuväärtus on, seega saab pidada seda õiglaseks hüvitiseks. Kavatsuste protokolli osas märgib kohus, et pooled tõesti tegid toiminguid, et kaasomand jagada, kuid on selge, et kokkulepet ei sündinud. Kavatsuste protokoll reguleeris vaid kokkuleppe kaasomandi lõpetamist. Seetõttu ei saa olla ka õigustatud ootust, et kinnistu jagatakse kavatsuste protokollis märgitud moel. Kavatsuste protokolli ei saa pidada eellepinguks, millest tuleks õiguslikult siduvaid õiguseid ja kohustusi, sest see ei ole tehtud kinnisasja tehingutele AÕS § 119 lg 1 sätestatud vormis ning seega on see tehinguna TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine. Yse kaasomandi osa suurus on 13,75% mõttelist osa, järelikult oleks ta õigustatud saama hüvitist 15 812,50 eurot (115000*0,1375). X teatas oma 15.12.2022 taotluses, et on nõus maksma 27 500 euro suurust hüvitist, arvestusega, et kinnistu väärtus on 200 000 eurot, nagu ta on kohtuväliselt xxxx pakkunud 09.08.2022 kostjale saadetud e-kirjas. Hüvitise suuruseks tuleb määrata Kuna kohus leiab, et hageja pakutud kaasomandi lõpetamise viis on sobiv, ei analüüsi kohushageja alternatiivset kaasomandi lõpetamise viisi menetlusökonoomis põhimõttest lähtuvalt. Teisi kohtule esitatud tõendeid ei pea kohus menetlusökonoomi põhimõtte kohaselt vajalikuks analüüsida, sest need ei tõenda vaidluse lahendamiseks olulisi asjaolusid. Tsiviilasja hinna määramine TsMS § 132 lg 4 p 4 sätestab, et hagihinna tähenduses loetakse mittevaraliseks ka kaasomandi lõpetamise nõue. TsMS § 132 lg 1 kohaselt eeldatakse mittevaralise nõude puhul, et hagihind on 3500 eurot. Ka vastuhagi hind on samaväärne, seega on tsiviilasja hind 7000 eurot. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine Pooled loobusid menetluskulude nõudmisest, seega jäävad menetluskulud poolte kanda. /digitaalselt allkirjastatud/ Kai Härmand Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 12.01.2024 kohtuotsusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 16.03.2023 kohtuotsus.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.