Asjaõigus › Omandiasjad

Abikaasa suri 2019. aastal. Kostja jäi elama abikaasale kuulunud korterisse, kokkuleppel abikaasa sugulastega, kuid õigust mehe korteriomandile kostjal ei ole. Siiamaani on kostja ainus ametlik elukoht ühetoaline korter aadressiga XXX, L. Kostja tervislikku seisundit arvestades otsustati septembris 2021, et sügis-talvise perioodi viibib ta T hooldekodus H , sest abikaasa H korter on ahiküttega ning oma auväärse vanuse ja haigete liigeste tõttu kostjal on raske tegeleda puude ja ahju kütmisega. Soojad suvepäevad kavatseb ta veeta oma kodukohas - väikses, kuid hubases korteris Ll. M tänav on vaikne ja rahulik ranniku lähedal asuv piirkond. See sobib ideaalselt pensionieas inimese rahulikuks eluks. Allesjäänud sugulased, tuttavad – kõik elavad L ja L läheduses ning T S, kes on kostjale lähedane inimene, vajadusel aitab kostjat alati. On äärmiselt ebaõiglane ära võtta auväärselt inimeselt, kostjalt, võimalus veeta oma vanaduspäevi kinnistul asuvas korteris, kus mälu hoiab nii palju südamele kallimaid mälestusi. Hageja taotletud kaasomandi lõpetamine otseses mõttes rikub H P õigusi ning võimalusi veeta oma vanaduspäevi oma kodus. Kinnistul asuva eluhoone 1. korruse naaber, so hageja, pakkus kostjale müüa oma „комнатушку”, kuid kostja andis teada, et ta ei soovi oma osa müüa. Olukorras, kus kostja viibib T hooldekodus, on hageja pöördunud kohtusse, mille tulemusena loodab ta kostja kaasomandiosa ainuomandisse saada. Kaasomandi lõpetamisel hageja taotletud viisil jätab kostja ilma tema kodust. Hageja on nõus maksma hüvitist kinnistu turuväärtusele vastavalt, kuid arvestada tuleb asjaoluga, et kostja on eakas inimene ja hooldekodust koju tagasi pöördumisel tal seda enam ei ole ja ta peab hakkama hüvitisena saadud rahasumma eest otsima endale uut eluaset, mis tema olukorda arvestades on traumeeriv ja mõjub tervisele, mistõttu on see äärmiselt ebaõiglane kostja suhtes ja ei arvesta tema huvidega. Kostja selgitab, et hageja perekond on selles majas „värsked” inimesed võrreldes H P ja vaatamata sellele on hageja paika pannud oma reeglid. Hageja ei ole mitte kunagi järginud kaasomandiga kaasnevaid tingimusi ja arvestanud teise kaasomaniku endaga samaväärsete õigustega. Enne hageja kaasomanikuks saamist kasutati kaasomandis oleva kinnistu õueala kaasomanike suusõnalise kokkuleppe alusel, millest oli teadlik ka hageja, kuid sellele vaatamata ehitas hageja oma kasvuhoone alale, mis oli väljakujunenud tava kohaselt kostja kasutuses. Hageja pani omavoliliselt tuulekotta, kust saab kostja eluhoone teisele korrusele, vaheukse, mille tõttu teisel korrusel tuulekojas tekkis seintele hallitus ja värv hakkas kooruma, kuna õhk ei liikunud. Kostja on seisukohal, et nendel põhjustel ei ole kaasomandi lõpetamine taotletud viisil põhjendatud ja õiglane. Kostja vastuhagi ja selle põhjendused

H P on uurinud L Linnavalitsusest ja saanud linnavalitsuse linnaarhitekt-ehitusnõunik A S kinnitust 03.03.2022 esitatud tõendiga selle kohta, et kinnistul asuva eluhoone jagamine reaalosadeks, mille tulemusena moodustatakse korteriomandid, on ehituslikult võimalik, ja lisanud selle kohta plaani. Selline lihtne planeerimine ja ümberehitamine on L Linnavalitsuse linnaarhitekti-ehitusnõuniku poolt lubatud ja kaasaegsete ehitusmeetmete abil ka reaalselt teostatav. Eluhoone uue välisukse võiks ehitada maja küljest selles kohas, kust viib trepp otse teisele korrusele. Majas esimesel korrusel on ühine esik (tuulekoda) ja WC. Kuna terve esimene korrus jääks T M , siis ümberehitamisel saaks ehitada vaheseina tuulekojas nii, et peamine sissekäik koos WC-ruumiga jääks T M , aga eluhoone nurk osas, kust viib trepp teisele korrusele, H P . Tänu vaheseinale saab kaks eraldiseisvat korteriomandit kahe eraldi paiknevate välisustega (sissekäikudega). Enne treppi, mis viib teisele korrusele, saab teha põrandaluugi, kust saab pääsu keldrisse. Tänu iseseisvale veevarustusele teisel korrusel, saab välja ehitada ehk pikendada WC torustiku esimeselt korruselt teisele. Selline käik võimaldab ühendada teise korruse WC veetorustiku üldkanalisatsiooniga. Eelnevast tulenevalt H P on seisukohal, et nendel põhjendustel on kaasomandi lõpetamine taotletud viisil, so jagamisena reaalosadeks, teostatav suuremahuliste ehitustöödeta ja ilma ülemäärase kuluta. Sellise viisi kohaldamine on antud juhul mõistlik, arvestades mõlema kaasomaniku huve. Samas jääb kinnistu õueala ja sellel paiknevad hooned ühiskasutusse, mille kasutuskorra osas lepitakse kokku eraldi. Hageja seisukoht vastuhagi osas

vanaduspäevad veeta katusekorteris. Hageja kinnitab, et kostja ei kasuta katusekorteri elamiseks ning ei kavatse seda elamiseks kasutada. Kostja ruumis pole remonti tehtud üle 20 aasta, katus laguneb, pööning on seestpoolt kaetud musta hallitusega, mis mõjutab oluliselt mõjutab oluliselt hageja kinnisomandi osa hinda. Hageja ei saa maja remonti ise teha, kuna kostja ei võimalda juurdepääsu tema majaosale katuse remontimiseks. Kostjale kuulub 1/5 kinnistust (pööning, majapidamisruum, aed), sealhulgas maa. Kostja maa on eraldi aiaga piiratud ja see maa ulatub isegi üle kostja 1/5 osa, seega seaduse järgi kostjal ei ole mitte ainult seaduslikku alust kasutada esimese korruse koridori, vaid see maa väravast kuni maja sissepääsuni, mis kuulub hagejale võib kostja kasutada vaid hageja hea tahte ja loa alusel. Samuti hageja omandis oleval maal asub läbipääs kostja P tagatuppa. Hageja leiab, et kinnisomandi ümberehitamine on ehituslik võimatu ja ei vasta hageja huvidele. See tegevus võiks häirida hagejale kinnisomandi täiuslikku kasutamist ning piirab hageja omandiõigust. Eriti soovib hageja esile tõsta asjaolu, et kostja on juba määranud oma varale „pärija“ – T S, kes tungis korduvalt hageja kinnisomandi territooriumile ja ähvardas tema elu kahjustamisega, näiteks ta ütles hagejale "sinu koht kalmistul", "juhtuvad igasugused õnnetused", samuti ähvardas vallas- ja kinnisvara hävitamisega, näiteks ütles, et raiub siin kõik kirvega. Hageja on edastanud video ähvardustega koos ütluste ja avaldustega politseile. Ähvardamise oht ja väärkohtlemine kostja pärija poolt võivad olla tõendatud tunnistaja ütlustega. Kui on vajalik, siis hageja võib esitada taotlus tunnistajate ülekuulamise kohta. Hageja kardab, et juhul, kui kinnisasi jagatakse korteriomandiks võib kostja pärija need ähvardused ellu viia. Seega hageja ei näe kostja ja tema pärijaga naabruse võimalust. Kohtu põhjendused

Kostja poolt on esitatud L Linnavalitsuse 03.03.2022 tõend (kostja 10.03.2022 vastuse lisa 1), et XXX kaasomand on võimalik jagada reaalosadeks, ehitusprojekt võimaldab muuta kinnistul paiknev elamu kaheks iseseisvaks korteriomandiks. Kostja poolt on esitatud ka plaan, kuidas on võimalik reaalosadeks jagamine (kostja 10.03.2022 vastuse lisa 1). Hageja ei ole kostja pakutud viisiga nõus. Plaani järgi viib teisele korrusele peasissepääs koridori kaudu, mis kuulub hagejale (hagejale kuulub terve esimene korrus). See võib kahjustada hageja vara ja piirab hageja omandiõigust koridorile. Tegemist ei ole kortermajaga vaid seda kasutati nõukogude ajal kinnisvara puudumise tõttu kommunaalkorterina. Kostjale kuulub pööningul tuba, kus ei ole vannituba, kostja kasutas esimese korruse koridori ja vannituba. Samuti on hageja tasunud vee, kanalisatsiooni ja elektri eest. Eksperthinnangus (hagi lisa 1, lk 10) nähtub, et ehitise suletud netopind on 129,3m2 (sh I korrus 46,2m2, katusekorrus 27,3m2 ja üldkasutatav pind 55,8m2). Kostjale kuulub 1/5 kaasomandist, mis on selle pinna alusel 25,86m2. Hageja tugineb sellele, et kostjale kuulub pööningul tuba ja sama nähtub ka kostja vastusest – kostja päris katusekorteri suurusega 27,5m2. Sellest tulenevalt tuleb nõustuda hageja seisukohaga, et kostja poolt esitatud plaanil märgitud reaalosadeks jagamine riivab hageja omandiõigust, kuna hagejale kuuluvast osast muutuks osa kostja reaalosaks. Sellisel viisil reaalosadeks jagamist ei saa seetõttu pidada põhjendatuks ka siis, kui see on ehitustehniliselt võimalik. Reaalosadeks jagamise korral oleks võimalik mõlemal kaasomanikul jätkata oma osade kasutamist. Samas ei ole kohtu hinnangul reaalosadeks jagamine põhjendatud ja poolte huvides poolte suhete tõttu. Poolte halvale suhtele viitab käesoleva hagi ja vastuhagi esitamine, samuti mõlema poole poolt vastaspoole suhtes tehtud etteheited. Kohtu hinnangul ei ole vajalik selgeks teha, kas etteheited (sh kostja tädipoja poolt hageja ähvardamine) on tõesed või mitte, kuid juba ainuüksi nende esitamine näitab, et poolte läbisaamine ei ole hea ning hageja ja kostja elamine samal kinnistul ei ole poolte huvides. Kokkuvõtvalt ei pea kohus põhjendatuks jagamist reaalosadeks, kuna see rikub hageja omandiõigusi ning ka poolte õigusi poolte suhete tõttu. Seetõttu jääb vastuhagi rahuldamata.

2019. Kostja on ka välja toonud, et kostja ei viibi pool aastast (sügisel-talvel) Ll, vaid Hiiumaal hooldekodus; hageja väitel ei ela kostja üldse Ll. Kostja vastusest saab järeldada, et kostja huvi on tulevikus L katusetoas (rohkem) aega veeta, kuid samuti saab järeldada, et vähemalt alates 2011 on kostja viibinud Ll vähem. Kostja väitel on kostja surnud abikaasale kuulunud korter Hiiumaal on ahiküttega ja kostjal on vanuse ja haigete liigeste tõttu raske tegeleda puude ja ahju kütmisega. Samas nähtub asjaoludest, et Ll ei ole katusetoas nt tualetti, mistõttu ei ole katusekorter praegusel viisil elatav (ilma hageja ruume kasutamata). Hageja on toonud esile, et kostja ruumis ei ole tehtud remonti üle 20 aasta, katus laguneb, pööning on kaetud musta hallitusega (hageja 06.06.2022 seisukoha lisad 2-3; niiskuskahjustusi on mainitud eksperthinnangus lk 10-11) – hageja ei saa ka ise remonti teha, sest kostja ei võimalda juurdepääsu sellele osale. Kostja ei ole nimetatud väitele vastuväiteid esitanud. Kohus on seisukohal, et hageja väidetu pinnalt ei saa asuda seisukohale, et kostja väärtustaks seda ruumi sellisel määral kui kostja vastusest järeldada võiks, kui ruum on jäetud sellisel määral hooletusse, et see hakkab juba mõjutama terve maja seisundit. Lisaks omab ka siinkohal kohtu hinnangul tähtsust poolte kehv läbisaamine - kui lähtuda eeldusest, et mõlemad pooled soovivad kaasomandit edaspidi reaalselt kasutada, siis ei ole kaasomandi säilitamine poolte huvides. Täiendavalt märgib kohus järgmist. Kuigi menetluse ajal ei ole seda väidet esitatud, siis kohtueelselt on kostja tädipoeg tuginenud ka sellele, et pärijatel on testamendi järgi õigus kinnistule pärast kostja surma. Pärijate lootus saada pärand ei õigusta reaalosadeks jagamist ega ka kaasomandi lõpetamata jätmist ning kuni kostja surmani ei ole pärijatel õigusi kostja varale. Kokkuvõtvalt on kohus seisukohal, et kaasomandi jagamist selle jätmisega hagejale ei saa pidada ebaõiglaseks, mis annaks alust jätta kaasomand lõpetamata. Hageja on makstavaks hüvitiseks pakkunud 17 600 eurot (1/5 hindamisaktijärgsest hinnast 88 000 eurot). Kostja on nõus kinnistu turuväärtusega 88 000 eurot. Seega on 17 600 eurot kohane hüvitis kostjale omandi kaotuse eest. Kohus rahuldab haginõude jagada lõpetada kaasomand ja jätta kinnistu hagejale kohustusega hüvitada kostjale 17 600 eurot.

(VÕS) § 110 lg 5 mõttes (Riigikohtu 2-14-18828, p 14.2). Kostja on kohustatud tegema tahteavalduse siis, kui hageja poolt on tasutud hüvitis või see hoiustatud kostja kasuks.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.