AS Morrison Invest 27.06.2022.a apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Menetluse liik
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): AS Morrison Invest (registrikood 10378065, aadress Tulbi tn 6, 10612 Tallinn), lepinguline esindaja Raivo Salumäe (e-post XXX) Kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja): X (isikukood XXXXXXXXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Traat (e-post XXX)
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 25.05.2022.a otsus osaliselt, osas, milles maakohus jättis kostjalt hageja kasuks 126,30 eurot välja mõistmata ning menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista kostjalt täiendavalt hageja kasuks 126,30 eurot välja ja anda uus menetluskulude jaotus. Muus osas on maakohtu otsus jõustunud.
3.2.Välja mõista X-lt AS-i Morrison Invest kasuks võlgnevus summas 7000 eurot, s.o põhivõlgnevus summas 4 593,72 eurot ja viivis summas 2406,28 eurot. 3.3.Jätta hageja menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus kostja kanda, kostja menetluskulud tema enda kanda. 4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.03.08.2021 esitatud ja 02.09.2021 täpsustatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid AS Morrison Invest (üürileandja, hageja) 04.05.2021 äriruumide üürilepingu X-ga (üürnik, kostja) Tallinnas Juhkentali tn 11 nr 3 hoones I korrusel asuvate ruumide (100 m2) kasutamiseks perioodil 13.05.2021- 12.05.2022. Üürnik võttis 13.05.2021 üleandmis-vastuvõtmise aktiga ruumid vastu, kusjuures ruumide seisukord fikseeriti fotodega. Aktis kinnitas üürnik teadlikkust ruumide seisundist ja pretensioonide puudumist.
2.Üürnik jättis alates 2021 maist täitmata lepinguliste tasude tasumise kohustuse ja esitas 21.05.2021 kirjaga üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse. Avaldust põhjendas üürnik väites ruumides olevat liigse niiskuse, hallituse ja prussakad, kusjuures ruumid ei sobivat muusikastuudioks, milleks väidetavalt üürnik neid kasutada soovis. Hageja tegi 21.05.2021 kirjaga nr 21/56 ettepaneku ühiseks ruumide ülevaatuseks 26.05.2021, et selgitada üürniku pretensiooni ja võimalike puuduste kõrvaldamise võimalusi. Üürnik hoidus oma seaduslikust kohustusest selgitada pretensioonide põhjuste tegelik esinemine ja kui need on tõesed, siis anda mõistlik aeg üürileandjale puuduste kõrvaldamiseks. Üürnik esitas 29.05.2021 kirjaga täiendava põhjenduse lepingu ülesütlemise avaldusele, kuid sisuliselt kordas 21.05. esitatut, kuid jätkuvalt ei täpsustanud oma väidete sisuasjaolusid. Kinnitades ebamääraselt üürileandja poolt santehnika puuduste kõrvaldamist väitis üürnik seejuures samuti ebamääraselt mõnede seinaplaatide kahjustamist ja poolikuid elektritöid. Üürileandja kutsus üürnikku talle tähitud postiga saadetud 11.06.2021 kirjaga nr 21/76 veel kord 16.06.2021 e-kirjaga ruumide ülevaatusele, kuid üürnik sellele ei reageerinud. Ruumide ülevaatusel üürnik ei osalenud, kuid üürileandja kontrollis üürnike üldsõnalisi väiteid ega tuvastanud väidetud puudusi. 17.06.2021 kirjaga saatis üürileandja üürnikule selle kohta ruumide ülevaatuse akti, mille kohaselt ruumidel puudusid lepingulised puudused.
3.Üürnik on jätnud täitmata 2021 mai, juuni ja juuli üüri ning lepinguliste lisatasude maksete tasumise kohustuse (lepingu punktid 3.1. - 3.8.), sh üür 400 eurot kuus (p 3.3.) ning kommunaal- jm üldkulud 1,5 eurot/m2 (summa 150 eurot) kuus, kusjuures vee ja elektri eest tuli tasuda vastavalt tegelikule tarbimisele (p 3.4.). Summadele lisandub lepingu sätete kohaselt käibemaks. Iga tasumisega viivitatud päeva eest on üürnik kohustatud tasuma viivist 0,5% (lepingu punkt 5.2.) võlakohustuse suurusest. 2(9)
Põhivõlgnevus kokku on 1814,52 eurot ja viiviste võlg on 410,69 eurot ning võlgnevus kokku (29.07.2021 seisuga) 2225,21 eurot.
4.Vastavalt üürilepingu punktidele 3.1. ja 3.2. on üürileandjal õigus rikkumiste korral rahuldada oma nõudeid garantiisumma arvel, kusjuures ülejääk kuulub tagastamisele pärast üüritud ruumi tagastamist ja lepingu lõppemist. Lepingu punktis 3.1. märgitud garantiisumma 800 eurot on vastavalt lepingu punktidele 3.2. ja 5.12. hageja poolt tasaarvestatav eelkõige viivistega. Seda ei ole võlgnevustega tasaarvestatud põhjusel, et üürileping ei ole lõppenud (lõpeb seoses üürniku 21.05.2021 avaldusega sellest 6 kuu möödumisel vastavalt üürilepingu punktile 7.6.2.).
5.Üürnik osutas 21.05.2021 kirjas lepingu ülesütlemise põhjendamiseks ebaõigesti VÕS § 278 p 1, kuivõrd puuduseid ei esinenud ja need ei tekkinud lepingu kehtivuse ajal. Põhjendamatu on väide, et puudused tekkisid järgnenud 4 päevaga, kusjuures ei ole toodud esile asjaolusid kuidas nende väidetavate puuduste eest üürileandja vastutab. Ühtlasi oli üürniku poolt üürilepingu ennetähtaegne ülesütlemine alusetult väidetud põhjustel, mistõttu leping ei lõppenud.
6.Eeltoodust tulenevalt palus hageja kostjalt välja mõista 2225,21 eurot, s.o põhinõue 1814,52 eurot ja viivis 410,69 eurot. Samuti palus hageja kostjalt välja mõista tasumata põhinõudelt (1814,52 eurot) alates 30.07.2021 lisandunud lepingulised viivised määraga 0,5% tasumata summalt päevas, aga mitte suuremas summas kui 274,79 eurot.
7.26.11.2021 esitas hageja täiendatud hagiavalduse, milles märkis, et üürnik on perioodil 2021 maist novembrini jätnud täitmata üüri ning lepinguliste lisatasude maksete tasumise kohustuse. Seisuga 26.11.2021 moodustab hageja võlgnevus kokku 7044,58 eurot, s.h põhivõlgnevus summas 4593,72 eurot ja viivis 2450,86 eurot. Hageja palub nimetatud summad kostjalt välja mõista. Lisaks palub hageja välja mõista tasumata põhinõudelt (4593,72 eurot) viivised määraga 0,5% tasumata summalt päevas alates 27.11.2021, aga mitte suuremas summas kui 755,42 eurot. Kostja vastus
8.Kostja oma vastuses hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Pärast üüritud ruumide valduse saamist alustas üürnik ruumides koristustöödega, mille käigus selgus, et rikutud oli santehnika, ruumides olid prussakad ja hallitus ning üleliigne niiskus. Üürnik vajas ruume muusikastuudioks. Üleliigse niiskuse tõttu ei osutunud võimalikuks muusikainstrumente ruumides hoida, seega ei saanud üürnik ruume kasutada kokkulepitud eesmärgil. 18.05.2021 palus kostja lepingu katkestada ja raha tagastada. Arvestades, et ruumides oli hallitus, ei olnud üürileandja enne ruumide üürnikule üleandmist niiskust eemaldanud. Kostja eeldas, et niiskuse eemaldamine ruumidest järelikult võimalik ei ole, sest majandus- ja kutsetegevuses heausklikult tegutsev üürileandja vastasel korral sellises seisukorras pinda üürile ei anna. Hageja kasutas ära kostja noorust ja kogenematust ning suunas kostjat sõlmima lepingut, mis on ilmselgelt vastuolus kostja mõistlikult eeldatavate huvidega. Eriti häirivaks osutus kostja jaoks asjaolu, et ruumides jooksid ringi prussakad. Ei ole eluliselt usutav, et üürilepingu sõlmimisel vaadati ja tuvastati poolte vahel ühiselt nii liigne niiskus kui ka prussakad, mille osas siis hageja väljendatud seisukohast tulenevalt kostjal ilmselt pretensioonid puudusid. Ilmselgelt ei tööta nõuetekohaselt ka ruumide kasutamiseks vajalikud tehnosüsteemid.
9.Üürnik sai ruumide valduse 13.05.2021, kuid ei saanud kordagi ruume kasutada nendes esinevate häirivate ja ootamatute puuduste tõttu. Kui hageja oleks üürilepingu kehtivuse ajal hakanud ruumide puudusi kõrvaldama, ei oleks kostja saanud ruume kasutada, küll aga peaks tasuma üüri 400 eurot kuus. Arvestades, et ruumid hallitasid
3(9)
ja seal olid prussakad, oli kostjale pärast ruumides eelmainitud puuduste tuvastamist selge, et tegelikult need ruumid kasutuskõlblikud ei ole. Üüritud ruumidest puuduste kõrvaldamisele oleks kulunud mitu kuud. Kostjal puudus üürilepingu edasise täitmise vastu igasugune huvi, sest ruumid ei vastanud kokkulepitud tingimusele. Kostjal kui üürnikul ei olnud vaja anda üürileandjale mõistlikku aega puuduste kõrvaldamiseks, sest see ei oleks nagunii mõistliku aja jooksul osutunud võimalikuks. Lisaks teavitas hageja kostjat pärast üürilepingu sõlmimist, et küttekeha ei tööta ja see tuleb enne kasutuselevõttu ära parandada.
10.Lepingus sisalduva punkti 5.6 kohaselt Üürilepingu ennetähtaegse katkestamise korral kohustub katkestamise algatanud pool tasuma teisele poolele leppetrahvi summas, mis koosneb 100% ulatuses: üürilepingu lõpuni jäänud tasumata üürist, kommunaalkuludest ja käibemaksust. Kuivõrd hageja rikkus lepingut, millega algatas lepingu katkestamise, on kostjal leppetrahvi nõue hageja vastu lepingupunktis toodud ulatuses, st vähemalt 400x12 ehk 4 800 euro ulatuses. Koos tagatisrahaga tuleb hagejal kostjale tasuda ka leppetrahv, ehk kõik kokku vähemalt 5 600 eurot. Maakohtu otsus ja põhjendused
11.Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 6873,70 eurot, s.o põhivõlgnevuse summas 4467,42 eurot ja viivise summas 2406,28 eurot.
12.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt luges kohus tuvastatuks, et 04.05.2021 on pooled sõlminud äriruumide üürilepingu, millega hageja üüris kostjale Tallinnas, Juhkentali tänav 11 hoone nr 3 I korrusel asuvad ruumid suurusega 100 ruutmeetrit perioodiks 13.05.2021 kuni 12.05.2022 (tlk 4-9). Ruumid on vastu võetud 13.05.2021 üleandmis-vastuvõtmisaktiga (tlk 10). 21.05.2021 on kostja esitanud hagejale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse (tlk 11). Hageja on olnud seisukohal, et erakorraline ülesütlemine ei ole kehtiv. Seega tuleb kohtul esmalt kindlaks teha, kas ja millal on üürileping lõppenud.
13.Käesoleval juhul on kostja 21.05.2021 kirjaga teatanud hagejale üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest tuginedes VÕS §-dele 278 p 1 ja 279 lg 1 ning 314. Antud kirjas on kostja viidanud rikutud santehnikale, ruumides olevatele prussakatele ja hallitusele ning üleliigsele niiskusele. Samuti on kostja märkinud, et üürnik vajas ruume muusikastuudioks, kuid ei saanud ruume kasutada kokkulepitud eesmärgil, kuna üleliigse niiskuse tõttu ei osutunud võimalikuks muusikainstrumente ruumides hoida.
14.Kostja on esitanud kohtule pildid üüripinna seisukorrast, kuid ühtegi selgitust ei ole kostja koos vastavate tõenditega esitanud (tlk 58-101). Kohus asub seisukohale, et kõik piltidelt ning 09.12.2021 kostja poolt esitatud videost nähtav pidi olema aga tuvastatav juba üüripinna ülevaatamisel ning kostja poolt väljatoodud puudused ei ole saanud tekkida asja kasutamise ajal. Lepingu p-s 2.2 on kostja ka ise kinnitanud, et on piisavalt tutvunud lepingu objekti, selle tehnilise, ehitusliku, õigusliku ja muu olukorraga. Samuti on allkirjastatud üleandmis-vastuvõtmise akt, milles on m.h välja toodud, et pooltel pretensioonid puuduvad. Seega oli kostjal juba üüripinnaga tutvumisel võimalus valida, kas antud üüripind ja selle seisukord talle sobib või mitte.
15.Samuti asus kohus seisukohale, et kostja ei ole tõendanud, et ta oleks hagejat ülesütlemisavalduses märgitud puudustest eelnevalt teavitanud ning andnud hagejale võimaluse puuduste kõrvaldamiseks. Kohtu hinnangul ei olnud kostja aga käesoleval juhul õigustatud lepingut etteteatamistähtaega järgimata üles öelda. Kostja on väitnud, et soovis kasutada ruume muusikastuudiona ning üleliigse niiskuse tõttu ei osutunud
4(9)
võimalikuks muusikainstrumente ruumides hoida. Lepingu p-s 2.5 on pooled aga kokku leppinud, et üürnikul on õigus kasutada lepingu objekti laoruumi otstarbel ning üürnikul puudub ilma üürileandja eelneva kirjaliku ning taasesitatavas vormis esitatud nõusolekuta õigus muuta lepingu objekti sihtotstarvet või faktiliselt kasutada lepingu objekti teisel sihtotstarbel, kui lepingus sätestatud. Seega on kostja soovinud kasutada lepingu objekti teisel sihtotstarbel, kui lepingus sätestatud. Kostja ei ole aga menetluses tõendanud, et pooltel oleks olnud kokkulepe ruumi sihtotstarbe muutmise osas. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja üürilepingu erakorraline ülesütlemisavaldus on teostatud ilma õigusliku aluseta ning seega tühine.
16.Kostja on 10.01.2022 esitatud seisukohas tuginenud täiendavalt eksimusele lepingu sõlmimisel. Kohus on seisukohal, et kostja väited selle kohta, et hageja kasutas lepingu sõlmimisel ära kostja noorust, keelebarjääri ja kogenematust, suunates teda tegema tehingut, mis oli juba tehingu sõlmimise hetkel vastuolus kostja mõistlikult eeldatavate huvidega, on jäänud menetluses tõendamata. Puuduvad ka tõendid, et üürihind ja ruumide tegelik seisukord ei oleks olnud omavahel kooskõlas lepingu sõlmimise hetkel.
17.Hageja nõude lahendamiseks tuli kohtul järgnevalt hinnata, millal on üürileping lõppenud. Lepingu p-s 7.6.2 on pooled kokku leppinud, et leping loetakse lõppenuks, kui üks pool on teatanud teisele ette 6 kuud lepingu lõppemise soovist. Kostja on hagejale teatanud lepingu ülesütlemisest 21.05.2021 kirjaga. Kohus on eelnevalt leidnud, et kostja erakorraline ülesütlemine on tühine. Seega saab kohtu hinnangul nimetatud kirja lugeda üürilepingu lõpetamise sooviks. Kuna pooled on kokku leppinud üürilepingu p-s 7.6.2 etteteatamisetähtajas 6 kuud, siis loeb kohus, et üürileping kehtis kuni 21.11.2021.
18.Hageja on palunud kostjalt välja mõista üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse summas 4593,72 eurot. Üürilepingu p-s 3.3 on pooled kokku leppinud, et üürniku poolt igakuiselt makstava äriruumi üüri suurus käesoleva lepingu sõlmimisel on 4.- (neli eurot) EUR-i/m2 kuus. Kokku moodustab üür käesoleva lepingu allakirjutamisel summa 400.- (nelisada) EUR-i kuus, millele maksmisel lisandub käibemaks (20%). Üürilepingu p 3.4 kohaselt lisanduvad üüritasule kommunaalkulud (üldelekter, üldvesi, üldkoristus, üldremont, prügivedu (kontorijäätmed), halduskulud, hoolduskulud (elektrisüsteemide, signalisatsiooni), 1.50.- EUR-i/m2 kuus, millele lisandub käibemaks (20%). Kommunaalteenuste hinda korrigeeritakse prügiveoteenuse, vee, elektrienergia kallinemisel proportsionaalselt. Eraldi maksab Üürnik elektri ja vee eest vastavalt arvesti näitudele ja teenuseosutaja hinnakirjale. Ruumis puudub küte ning kamina korrashoiu ja hoolduse eest vastutab Üürnik.
19.Kohus selgitab, et arvestades üürilepingu kehtivuse ajaga, on hagejal õigus üüri ja kõrvalkulusid nõuda perioodi eest 13.05.2021 kuni 21.11.2021. Pooled on kokku leppinud üüri suuruses ning üürilepingu p-s 3.4 ka kindla suurusega kommunaalkuludes. Kohus peab vajalikuks märkida, et see, kas kostja nimetatud perioodil reaalselt üüripinda kasutas või mitte, ei oma nõude lahendamisel tähtsust.
20.Perioodi eest 13.05.2021 kuni 31.05.2021 on hageja esitanud kostjale arve nr 21301 üüri ja kommunaalteenuste eest kokku summas 404,52 eurot (tlk 20), juuni 2021 eest on hageja esitanud kostjale arve nr 062021 üüri ja kommunaalkulude eest kokku summas 693 eurot (tlk 21), juuli 2021 eest on hageja esitanud kostjale arve nr 072021 üüri ja kommunaalkulude eest kokku summas 717 eurot (tlk 22), august 2021 eest on hageja esitanud kostjale arve nr 0082021 üüri ja kommunaalkulude eest kokku summas 717 eurot (tlk 52), september 2021 eest on hageja esitanud kostjale arve nr 092021 üüri ja kommunaalkulude eest kokku summas 717 eurot (tlk 53), oktoober 2021 eest on hageja esitanud kostjale arve nr 102021 üüri ja kommunaalkulude eest
5(9)
kokku summas 717 eurot (tlk 54), perioodi eest 01.11.2021 kuni 26.11.2021 eest on hageja esitanud kostjale arve nr 112021 üüri ja kommunaalkulude eest kokku summas 628,20 eurot (tlk 55). Kostja ei ole esitanud tõendeid, et nimetatud arved oleksid tasutud. Seega on nimetatud kuude eest üür ja kommunaalkulud põhjendatud summas 4 467,42 eurot, s.h novembri 2021 eest 501,90 eurot, kuna novembri eest on hagejal õigus nõuda üüri ja kõrvalkulusid kuni 21.11.2011. Eeltoodust tulenevalt on hageja nõue üüri ja kommunaalkulud eest kokku põhjendatud summas 4467,42 eurot.
21.Samuti on hageja palunud kostjalt välja mõista viivised seisuga 26.11.2021 summas 1650,86 eurot ja alates 27.11.2021 viivised määraga 0,5% tasumata summalt päevas, aga mitte suuremas summas kui 755,42 eurot.
22.Kuna kostja on olnud arvete tasumisega viivituses, siis on iseenesest viivise nõudmine kostjalt põhjendatud. Seisuga 26.11.2021 moodustab hageja viivise nõue kohtu hinnangul kokku 2437,60 eurot. Kuna hageja on palunud välja mõista kostjalt hageja kasuks viivise seisuga 26.11.2021 summas 1650,86 eurot, mis on väiksem kohtu poolt arvestatust, siis tuleb kostjalt välja mõista viivis 26.11.2021 seisuga 1650,86 eurot. Perioodi eest 27.11.2021 kuni 25.05.2021 moodustab viivis kokku 3998,34 eurot. Hageja on palunud välja mõista täiendava viivise mitte suuremas summas kui 755,42 eurot. Seega on hageja viivise nõue kokku põhjendatud 2406,28 euro ulatuses (1650,86 + 755,42). Kostja on palunud oma menetlusdokumentides viivist vähendada. Kohus leiab, et viivisenõude vähendamiseks puudub alus. Kohtu hinnangul ei ole kostja menetluses välja toonud asjaolusid, mis annaksid aluse VÕS § 162 lg 1 kohaldamiseks ja viivise vähendamiseks.
23.Tsiviilasja materjalidest nähtub, et kostja on tasunud hagejale ka garantiisumma 800 eurot. VÕS § 308 lg 3 sätestab, et üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Kostja ei ole esitanud vastuhagi garantiiraha tagastamiseks ega ka tasaarvestuse avaldust nimetatud summa osas. Kohus selgitab, et tasaarvestuse teostamiseks peab tasaarvestuse õigust omav isik tegema tasaarvestuse avalduse (VÕS § 198), tasaarvestus jõustub alates tasaarvestuse avalduse kättesaamisest teise poole poolt (TsÜS § 69 lg 1 esimene lause). Tasaarvestus ei toimu automaatselt, vaid eeldab tasaarvestada sooviva isiku tahteavaldust.
24.Kostja on oma vastuses viidanud ka võimalikule leppetrahvi nõudele. Kohus ei pea vajalikuks võimaliku leppetrahvi asjaolusid hinnata, kuna kostja ei ole esitanud menetluses vastuhagi ega ka tasaarvestuse avaldust. Apellatsioonkaebus
25.Hageja palub tühistada maakohtu otsuse osas, milles hagi jäi rahuldamata ja poolte menetluskulud jäid osaliselt hageja kanda ning teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista kostjalt täiendavalt välja 126,30 eurot, menetluskulud jäävad täies ulatuses kostja anda.
26.Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei nõustu apellant kohtuotsuse punktis 8. esitatud kohtu seisukohaga, et hageja nõudest kostjalt üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse välja mõistmiseks summas 4593.72 eurot on põhjendatud summa 4467.42 eurot. Kohus on väiksema summa arvestanud pidades üürilepingu lõppenuks 21.11.2021, mis on 5 päeva varem kui hageja on hagiavalduses arvestanud. Pooled on kokku leppinud kirjaliku teate saatmisel selle kätte saaduks lugemise 5 päeva
6(9)
möödumisel arvestades kirja postitamisest. Kohus on jätnud põhjendamatult arvestamata hageja poolse lepingu lõppemise arvestuse. Kohus ei ole esitanud seejuures seisukohta, et ei nõustu hageja märgitud seisukohaga lepingu lõppemise tähtaja arvestamisel. Näib, et kohtul on jäänud esitatud asjaolu tähelepanuta.
27.Apellant leiab, et kuna hagiavaldusele lisatud kirjalik avaldus lepingu lõpetamiseks ei olnud allkirja vastu üle antud vaid saadetud postiasutuse kaudu (esitatud ka postitempliga kirjaümbrik), siis loetakse see kirjalik teade kätte saaduks postitamisest 5 päeva möödumisel, antud juhul 26.05.2021, millest 6 kuud arvestatud üürilepingu lõppemine oli 26.11.2021.
28.Apellant leiab, et kostjalt kuulub välja mõistmisele põhinõue täies ulatuses ja ühtlasi hagi täielikult rahuldamisele. Menetluskulud peavad täies ulatuses jääma kostja kanda. Vastus apellatsioonkaebusele
29.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
30.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada, osas, milles maakohus jättis kostjalt hageja kasuks 126,30 eurot välja mõistmata, menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise osas. Muus osas on maakohtu otsus jõustunud. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.
31.Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud (TsMS § 651 lg 1). Hageja vaidlustab maakohtu otsuse vaid osas, millega kostjalt jäeti hageja kasuks väljamõistmata 126,30 eurot ja menetluskulude jaotuse osas. Ülejäänud osas on otsus jõustunud (TsMS § 456 lg 2 p 1).
32.Asja materjalidest nähtub: -04.05.2021 sõlmiti äriruumide üürileping, millega hageja üüris kostjale Tallinnas, Juhkentali tänav 11 hoone nr 3 I korrusel asuvad ruumid suurusega 100 ruutmeetrit perioodiks 13.05.2021 kuni 12.05.2022 (tlk 4-9). -Ruumid võeti vastu 13.05.2021 üleandmis-vastuvõtmisaktiga (tlk 10). -21.05.2021 vormistas kostja hagejale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse (tlk 11). Ülesütlemisavaldus saadeti tähitud kirjaga 21.05.2021 (tlk 12). -Maakohus tuvastas ja selle üle puudub apellatsioonimenetluses vaidlus, et kostja poolt üürilepingu erakorraline ülesütlemine on tühine, üürilepingu ülesütlemist tuleb pidada korraliseks. - Üürilepingu p-s 3.3 leppisid pooled kokku, et üürniku poolt igakuiselt makstava äriruumi üüri suurus lepingu sõlmimisel on 4.- (neli eurot) EUR-i/m2. Kokku moodustab üür lepingu allakirjutamisel summa 400.- (nelisada) EUR-i kuus, millele lisandub käibemaks (20%). Üürilepingu p 3.4 kohaselt lisanduvad üüritasule kommunaalkulud (üldelekter,
7(9)
üldvesi, üldkoristus, üldremont, prügivedu (kontorijäätmed), halduskulud, hoolduskulud (elektrisüsteemide, signalisatsiooni), 1.50.- EUR-i/m2 kuus, millele lisandub käibemaks (20%). Kommunaalteenuste hinda korrigeeritakse prügiveoteenuse, vee, elektrienergia kallinemisel proportsionaalselt. Eraldi maksab üürnik elektri ja vee eest vastavalt arvesti näitudele ja teenuseosutaja hinnakirjale. - Hageja esitas perioodi 01.11.2021 kuni 26.11.2021 eest kostjale arve nr 112021 üüri ja kommunaalkulude eest kokku summas 628,20 eurot (tlk 55). -Maakohus asus seisukohale, et kuna üürileping lõppes 21.11.2021, on novembri 2021 eest hagejal õigus nõuda üüri ja kõrvalkulusid 501,90 eurot. - Hageja on seisukohal, et tal on õigus kostjalt nõuda üüri- ja kommunaalkulusid kuni 26.11.2021, kuna lepingu saab lugeda lõppenuks nimetatud päevast. -Poolte vahel sõlmitud lepingu p 10.3 järgi loetakse kirjalik teade kätteantuks, kui teade on üle antud allkirja vastu või teade on saadetud postiasutuse poolt tähitud kirjaga ja postitamisest on möödunud 5 kalendripäeva.
33.Maakohus asus seisukohale, et üürileping kehtis kuni 21.11.2021, kuna kostja teatas hagejale lepingu ülesütlemisest 21.05.2021 kirjaga. Hageja seisukohale (tlk 48), et üürileping lõppes 26.11.2021, kuna kostja teatas hagejale üürilepingu lõppemisest tähitud kirjaga ja lepingu järgi loeti tahteavaldus kättesaaduks 5 päeva jooksul tähitud kirja postitamisest, maakohus seisukohta ei avaldanud.
34.Kostja on seisukohal, et poolte lepingus kokkulepitud kättesaamise regulatsioon ei vasta seaduse nõuetele, ei ole mõistlik ning heauskne. Kostja leiab, et ülesütlemisteate kättesaamise tuvastamisel tuleb kohaldada TsMS § 307 lg-t 1.
35.Ringkonnakohus kostja seisukohtadega ei nõustu. Esmalt leiab ringkonnakohus, et kostja viidatud TsMS 307 lg 1 ei ole käesoleval juhul kohaldatav. Vaidluse lahendamiseks kohaldatavad normid sisalduvad TsÜS §-s 69. TsÜS § 70 ei kohaldu käesoleval juhul juba seetõttu, et vaidlustamata asjaolude kohaselt apellatsioonimenetluses on kostja saadetud avaldus käsitletav korralise ülesütlemisena.
36.TsÜS § 69 lg 3 esimese lause järgi lepinguga seotud tahteavaldus, mis on tehtud eemalviibijale, loetakse kättesaaduks, kui see on toimetatud tahteavalduse saaja lepingu täitmisega kõige enam seotud tegevuskohta ja tahteavalduse saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Poolte vahel sõlmitud lepingus oli hageja tegevuskohaks märgitud Tulbi tn 6, Tallinn. Sinna saatis kostja ka tähitud kirjaga oma tahteavalduse.
37.Riigikohus on leidnud, et TsÜS § 69 lg 3 paneb lepinguga seotud ja eemalviibijale tehtud tahteavalduse kättesaamise tõendamise riski tahteavalduse saatjale ning et vaidluse korral tuleb tahteavalduse saatjal lisaks saatmisele tõendada ka seda, et saadetis on jõudnud tahteavalduse saaja tegevuskohta ning saajal on olnud mõistlik võimalus sellega tutvuda (vt Riigikohtu 25. aprilli 2012. otsus tsiviilasjas nr 3-2-1151-11, p 12). Tahteavalduse tähitud kirjaga kättetoimetamise kohta TsÜS § 69 lg 3 korral on Riigikohus olnud seisukohal, et tähitud kirja saabumise ja postiasutusse hoiustamise teatis ei sisalda teavet saabunud kirja sisu kohta ning seetõttu puudub tahteavalduse saajal mõistlik võimalus tahteavalduse sisuga tutvuda (vt nt Riigikohtu
17.märtsi 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-09, p 11 ja Riigikohtu 25. aprilli 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-11, p 14).
8(9)
38.Kuna asjas puuduvad tõendid, et hageja on kostja tahteavalduse kätte saanud varem kui 26.05.2021, hageja on omaks võtnud, et hiljemalt 26.05.2021 sai ta kostja ülesütlemisteate kätte, siis tuleb ringkonnakohtu arvates asuda seisukohale, et tõendatud on poolte vahel sõlmitud üürilepingu lõppemine 26.11.2021. Seega on lisaks maakohtu poolt väljamõistetud summale hagejal õigus saada üüri ja kõrvalkulusid ka ajavahemiku 22.1.-26.11.2021.a eest. Puudub vaidlus, et see summa moodustab lepingus kokkulepitu järgi 126,30 eurot. Seega kuulub kokkuvõttes hagi täielikult rahuldamisele. Menetluskulude jaotus
39.Maakohus andis otsuses menetluskulude jaotuse, mille kohaselt jättis hagi osalise rahuldamise tõttu hageja menetluskulud 98% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud tema enda kanda. Kuna apellatsioonkaebus rahuldatakse ning lõppkokkuvõttes rahuldakse ka hagi, siis tuleb maakohtu poolt antud menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine tühistada. Asja lahendamise lõpptulemusena jäävad TsMS § 162 lg 1 ja TsMS § 171 lg 1 alusel hageja menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus kostja kanda ja kostja menetluskulud tema enda kanda. Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 alusel.
/allkirjastatud digitaalselt/
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.