AS Morrison Invest hagi N B vastu võla nõudes 7000 eurot
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: AS Morrison Invest (registrikood 10378065; asukoht Tulbi tn 6, 10612 Tallinn) Hageja lepinguline esindaja: R S (e-post xxx) Kostja: N B (isikukood xxx; elukoht xxx) Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Martin Traat (epost [email protected]) kirjalik menetlus
Menetluse liik
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Välja mõista N Bilt AS-i Morrison Invest kasuks võlgnevus summas 6873,70 eurot, s.o põhivõlgnevus summas 4467,42 eurot ja viivis summas 2406,28 eurot.
3.AS-i Morrison Invest menetluskulud jätta 98 % ulatuses N Bi kanda ning N Bi menetluskulud jätta tema enda kanda.
4.Välja mõista N Bilt menetluskulud summas 1151,50 eurot AS-i Morrison Invest kasuks.
5.Välja mõista N Bilt viivis väljamõistetud menetluskulude tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni AS-i Morrison Invest kasuks. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 03.08.2021 esitatud ja 02.09.2021 täpsustatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid AS Morrison Invest (üürileandja, hageja) 04.05.2021 äriruumide üürilepingu N Biga (üürnik, kostja) Tallinnas xxx nr xxx hoones I korrusel asuvate ruumide (100 m2) kasutamiseks perioodil 13.05.2021- 12.05.2022. Üürnik võttis 13.05.2021 üleandmis-vastuvõtmise aktiga ruumid vastu, kusjuures ruumide seisukord fikseeriti fotodega. Aktis kinnitas üürnik teadlikkust ruumide seisundist ja pretensioonide puudumist. Üürnik jättis alates 2021 maist täitmata lepinguliste tasude tasumise kohustuse ja esitas 21.05.2021 kirjaga üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse. Avaldust põhjendas üürnik väites ruumides olevat liigse niiskuse, hallituse ja prussakad, kusjuures ruumid ei sobivat muusikastuudioks, milleks väidetavalt üürnik neid kasutada soovis. Hageja tegi 21.05.2021 kirjaga nr 21/56 ettepaneku ühiseks ruumide ülevaatuseks 26.05.2021, et selgitada üürniku pretensiooni ja võimalike puuduste kõrvaldamise võimalusi. Üürnik hoidus oma seaduslikust kohustusest selgitada pretensioonide põhjuste tegelik esinemine ja kui need on tõesed, siis anda mõistlik aeg üürileandjale puuduste kõrvaldamiseks. Üürnik esitas 29.05.2021 kirjaga täiendava põhjenduse lepingu ülesütlemise avaldusele, kuid sisuliselt kordas 21.05. esitatut, kuid jätkuvalt ei täpsustanud oma väidete sisuasjaolusid. Kinnitades ebamääraselt üürileandja poolt santehnika puuduste kõrvaldamist väitis üürnik seejuures samuti ebamääraselt mõnede seinaplaatide kahjustamist ja poolikuid elektritöid. Üürileandja kutsus üürnikku talle tähitud postiga saadetud 11.06.2021 kirjaga nr 21/76 veel kord 16.06.2021 e-kirjaga ruumide ülevaatusele, kuid üürnik sellele ei reageerinud. Ruumide ülevaatusel üürnik ei osalenud, kuid üürileandja kontrollis üürnike üldsõnalisi väiteid ega tuvastanud väidetud puudusi. 17.06.2021 kirjaga saatis üürileandja üürnikule selle kohta ruumide ülevaatuse akti, mille kohaselt ruumidel puudusid lepingulised puudused.
Üürnik on jätnud täitmata 2021 mai, juuni ja juuli üüri ning lepinguliste lisatasude maksete tasumise kohustuse (lepingu punktid 3.1. - 3.8.), sh üür 400 eurot kuus (p 3.3.) ning kommunaaljm üldkulud 1,5 eurot/m2 (summa 150 eurot) kuus, kusjuures vee ja elektri eest tuli tasuda vastavalt tegelikule tarbimisele (p 3.4.). Summadele lisandub lepingu sätete kohaselt käibemaks. Iga tasumisega viivitatud päeva eest on üürnik kohustatud tasuma viivist 0,5% (lepingu punkt 5.2.) võlakohustuse suurusest. Põhivõlgnevus kokku on 1814,52 eurot ja viiviste võlg on 410,69 eurot ning võlgnevus kokku (29.07.2021 seisuga) 2225,21 eurot. Vastavalt üürilepingu punktidele 3.1. ja 3.2. on üürileandjal õigus rikkumiste korral rahuldada oma nõudeid garantiisumma arvel, kusjuures ülejääk kuulub tagastamisele pärast üüritud ruumi tagastamist ja lepingu lõppemist. Lepingu punktis 3.1. märgitud garantiisumma 800 eurot on vastavalt lepingu punktidele 3.2. ja 5.12. hageja poolt tasaarvestatav eelkõige viivistega. Seda ei ole võlgnevustega tasaarvestatud põhjusel, et üürileping ei ole lõppenud (lõpeb seoses üürniku 21.05.2021 avaldusega sellest 6 kuu möödumisel vastavalt üürilepingu punktile 7.6.2.). Üürnik osutas 21.05.2021 kirjas lepingu ülesütlemise põhjendamiseks ebaõigesti VÕS § 278 p 1, kuivõrd puuduseid ei esinenud ja need ei tekkinud lepingu kehtivuse ajal. Põhjendamatu on väide, et puudused tekkisid järgnenud 4 päevaga, kusjuures ei ole toodud esile asjaolusid kuidas nende väidetavate puuduste eest üürileandja vastutab. Ühtlasi oli üürniku poolt üürilepingu ennetähtaegne ülesütlemine alusetult väidetud põhjustel, mistõttu leping ei lõppenud. Eeltoodust tulenevalt palus hageja kostjalt välja mõista 2225,21 eurot, s.o põhinõue 1814,52 eurot ja viivis 410,69 eurot. Samuti palus hageja kostjalt välja mõista tasumata põhinõudelt (1814,52 eurot) alates 30.07.2021 lisandunud lepingulised viivised määraga 0,5% tasumata summalt päevas, aga mitte suuremas summas kui 274,79 eurot. 26.11.2021 esitas hageja täiendatud hagiavalduse, milles märkis, et üürnik on perioodil 2021 maist novembrini jätnud täitmata üüri ning lepinguliste lisatasude maksete tasumise kohustuse. Seisuga 26.11.2021 moodustab hageja võlgnevus kokku 7044,58 eurot, s.h põhivõlgnevus summas 4593,72 eurot ja viivis 2450,86 eurot. Hageja palub nimetatud summad kostjalt välja mõista. Lisaks palub hageja välja mõista tasumata põhinõudelt (4593,72 eurot) viivised määraga 0,5% tasumata summalt päevas alates 27.11.2021, aga mitte suuremas summas kui 755,42 eurot. Kostja vastus Kostja oma vastuses hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Pärast üüritud ruumide valduse saamist alustas üürnik ruumides koristustöödega, mille käigus selgus, et rikutud oli santehnika, ruumides olid prussakad ja hallitus ning üleliigne niiskus. Üürnik vajas ruume muusikastuudioks. Üleliigse niiskuse tõttu ei osutunud võimalikuks muusikainstrumente ruumides hoida, seega ei saanud üürnik ruume kasutada kokkulepitud eesmärgil. 18.05.2021 palus kostja lepingu katkestada ja raha tagastada. Arvestades, et ruumides oli hallitus, ei olnud üürileandja enne ruumide üürnikule üleandmist niiskust eemaldanud. Kostja eeldas, et niiskuse eemaldamine ruumidest järelikult võimalik ei ole, sest majandus- ja kutsetegevuses heausklikult tegutsev üürileandja vastasel korral sellises seisukorras pinda üürile ei anna. Hageja kasutas ära kostja noorust ja kogenematust ning suunas kostjat sõlmima lepingut, mis on ilmselgelt vastuolus kostja mõistlikult eeldatavate huvidega. Eriti häirivaks osutus kostja jaoks asjaolu, et ruumides jooksid ringi prussakad. Ei ole
eluliselt usutav, et üürilepingu sõlmimisel vaadati ja tuvastati poolte vahel ühiselt nii liigne niiskuks kui ka prussakad, mille osas siis hageja väljendatud seisukohast tulenevalt kostjal ilmselt pretensioonid puudusid. Ilmselgelt ei tööta nõuetekohaselt ka ruumide kasutamiseks vajalikud tehnosüsteemid. Üürnik sai ruumide valduse 13.05.2021, kuid ei saanud kordagi ruume kasutada nendes esinevate häirivate ja ootamatute puuduste tõttu. Kui hageja oleks üürilepingu kehtivuse ajal hakanud ruumide puudusi kõrvaldama, ei oleks kostja saanud ruume kasutada, küll aga peaks tasuma üüri 400 eurot kuus. Arvestades, et ruumid hallitasid ja seal olid prussakad, oli kostjale pärast ruumides eelmainitud puuduste tuvastamist selge, et tegelikult need ruumid kasutuskõlblikud ei ole. Üüritud ruumidest puuduste kõrvaldamisele oleks kulunud mitu kuud. Kostjal puudus üürilepingu edasise täitmise vastu igasugune huvi, sest ruumid ei vastanud kokkulepitud tingimusele. Kostjal kui üürnikul ei olnud vaja anda üürileandjale mõistlikku aega puuduste kõrvaldamiseks, sest see ei oleks nagunii mõistliku aja jooksul osutunud võimalikuks. Lisaks teavitas hageja kostjat pärast üürilepingu sõlmimist, et küttekeha ei tööta ja see tuleb enne kasutuselevõttu ära parandada. Lepingus sisalduva punkti 5.6 kohaselt Üürilepingu ennetähtaegse katkestamise korral kohustub katkestamise algatanud pool tasuma teisele poolele leppetrahvi summas, mis koosneb 100% ulatuses: üürilepingu lõpuni jäänud tasumata üürist, kommunaalkuludest ja käibemaksust. Kuivõrd hageja rikkus lepingut, millega algatas lepingu katkestamise, on kostjal leppetrahvi nõue hageja vastu lepingupunktis toodud ulatuses, st vähemalt 400x12 ehk 4 800 euro ulatuses. Koos tagatisrahaga tuleb hagejal kostjale tasuda ka leppetrahv, ehk kõik kokku vähemalt 5 600 eurot. Kohtu põhjendused
1.Kohus, analüüsinud hagiavaldust, poolte poolt esitatud tõendeid ning analüüsinud kostja vastuväiteid, leiab, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele osaliselt.
2.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Kohus juhindub antud asja sisulisel lahendamisel võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg-st 1, mis sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 järgi kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Vastavalt VÕS § 108 lg 1 kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.
3.Tsiviilasja materjalidest tulenevalt loeb kohus tuvastatuks, et 04.05.2021 on pooled sõlminud äriruumide üürilepingu, millega hageja üüris kostjale Tallinnas, xxx hoone nr xxx I korrusel asuvad ruumid suurusega 100 ruutmeetrit perioodiks 13.05.2021 kuni 12.05.2022 (tlk 4-9). Ruumid on vastu võetud 13.05.2021 üleandmis-vastuvõtmisaktiga (tlk 10). 21.05.2021 on kostja esitanud hagejale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse (tlk 11). Hageja on olnud seisukohal, et erakorraline ülesütlemine ei ole kehtiv. Seega tuleb kohtul esmalt kindlaks teha, kas ja millal on üürileping lõppenud.
4.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 313 lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled on antud juhul sõlminud tähtajalise üürilepingu. Kohus selgitab, et tähtajaline üürileping peaks reeglina lõppema tähtaja möödudes, s.o käesoleval juhul 12.05.2022. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab aga esinema kaks eeldust- õiguslik alus ja ülesütlemisavalduse tegemine teisele lepingupoolele. Seega on üürilepingu erakorraline ülesütlemine õiguspärane siis, kui leping öeldakse üles õiguslikul alusel ning seaduses sätestatud korras. Ilma õigusliku aluseta teostatud üürilepingu ülesütlemine on tühine. Tühisel lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi ning tühine lepingu ülesütlemine ei lõpeta üürilepingut ja see kehtib edasi. Lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool kannab kõikide lepingu ülesütlemise eelduste täitmise tõendamise riski. Lepingust vabaneda sooviv lepingupool peab suutma tõendada, et leping enam ei kehti, st seda et on täidetud kõik lepingu ülesütlemise eeldused. Samuti märgib kohus, et üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe. Kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalused on sätestatud VÕS §-s
196.Vastavalt VÕS § 196 lg-le 2 võib kumbki lepingupool kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, kui lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust.
5.Käesoleval juhul on kostja 21.05.2021 kirjaga teatanud hagejale üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest tuginedes VÕS §-dele 278 p 1 ja 279 lg 1 ning 314. Antud kirjas on kostja viidanud rikutud santehnikale, ruumides olevatele prussakatele ja hallitusele ning üleliigsele niiskusele. Samuti on kostja märkinud, et üürnik vajas ruume muusikastuudioks, kuid ei saanud ruume kasutada kokkulepitud eesmärgil, kuna üleliigse niiskuse tõttu ei osutunud võimalikuks muusikainstrumente ruumides hoida. VÕS § 278 p 1 sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule. VÕS § 279 lg 1 kohaselt, kui üürileandja käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui
ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. VÕS § 314 lg 1 sätestab, et kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. Kostja on esitanud kohtule pildid üüripinna seisukorrast, kuid ühtegi selgitust ei ole kostja koos vastavate tõenditega esitanud (tlk 58-101). Kohus asub seisukohale, et kõik piltidelt ning 09.12.2021 kostja poolt esitatud videost nähtav pidi olema aga tuvastatav juba üüripinna ülevaatamisel ning kostja poolt väljatoodud puudused ei ole saanud tekkida asja kasutamise ajal. Lepingu p-s 2.2 on kostja ka ise kinnitanud, et on piisavalt tutvunud lepingu objekti, selle tehnilise, ehitusliku, õigusliku ja muu olukorraga. Samuti on allkirjastatud üleandmis-vastuvõtmise akt, milles on m.h välja toodud, et pooltel pretensioonid puuduvad. Seega oli kostjal juba üüripinnaga tutvumisel võimalus valida, kas antud üüripind ja selle seisukord talle sobib või mitte. Samuti asub kohus seisukohale, et kostja ei ole tõendanud, et ta oleks hagejat ülesütlemisavalduses märgitud puudustest eelnevalt teavitanud ning andnud hagejale võimaluse puuduste kõrvaldamiseks. Kohtu hinnangul ei olnud kostja aga käesoleval juhul õigustatud lepingut etteteatamistähtaega järgimata üles öelda. Kostja on väitnud, et soovis kasutada ruume muusikastuudiona ning üleliigse niiskuse tõttu ei osutunud võimalikuks muusikainstrumente ruumides hoida. Lepingu p-s 2.5 on pooled aga kokku leppinud, et üürnikul on õigus kasutada lepingu objekti laoruumi otstarbel ning üürnikul puudub ilma üürileandja eelneva kirjaliku ning taasesitatavas vormis esitatud nõusolekuta õigus muuta lepingu objekti sihtotstarvet või faktiliselt kasutada lepingu objekti teisel sihtotstarbel, kui lepingus sätestatud. Seega on kostja soovinud kasutada lepingu objekti teisel sihtotstarbel, kui lepingus sätestatud. Kostja ei ole aga menetluses tõendanud, et pooltel oleks olnud kokkulepe ruumi sihtotstarbe muutmise osas. Eeltoodust tulenevalt ei ole kohtu hinnangul asjakohane ka kostja esitatud Rendipinna olukorra fikseerimise akt nr 01-LO122 (tlk 116120). Nimetatud töö eesmärgiks oli akti kohaselt hinnata rendipinna olukorda ja kasutuskõlblikust stuudio/ bändiruumina. Kostja ei ole esitanud tõendeid, et kostja poolt väidetavad puudused oleksid välistanud ruumide kasutamise laoruumina või piiranud seda olulisel määral. Iseenesest võib üürilepingu üles öelda ka asja puuduse tõttu siis, kui see puudus asja sihipärase kasutamise võimalust ei välistanud, vaid piiras seda üksnes ebaolulisel määral. Selleks peab olema siiski eriline põhjus ehk üürnik peab tõendama, et esines üüritud asja puudus, mis tulenes üürileandjast ning üürnik andis üürileandjale mõistliku tähtaja puuduse kõrvaldamiseks, vastav tähtaeg möödus aga tulemusteta ning et konkreetsest, asja kasutust takistanud puudusest tulenevalt on üürnikul lepingu ülesütlemiseks eriline põhjus. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja üürilepingu erakorraline ülesütlemisavaldus on teostatud ilma õigusliku aluseta ning seega tühine.
6.Kostja on 10.01.2022 esitatud seisukohas tuginenud täiendavalt eksimusele lepingu sõlmimisel. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 90 lg 1 tehingu, mis on tehtud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul, võib seaduses sätestatud korras tühistada. Seadus võib sätestada muid aluseid, mille esinemise korral võib tehingu tühistada. Kui tehing on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud, on see algusest peale kehtetu. TsÜS § 92 lg 1 sätestab, et eksimus on ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. TsÜS § 92 lg 2 kohaselt on tehing tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. TsÜS § 92 lg 3 sätestab, et tehingu teinud isik võib olulise eksimuse mõjul tehtud tehingu tühistada, kui: eksimuse põhjustasid tehingu teise poole poolt teatavaks tehtud asjaolud või asjaoludest teatamata jätmine, kui asjaolude teatavakstegemine oli vastavalt hea usu põhimõttele nõutav; tehingu teine pool teadis või pidi eksimusest teadma ja eksinud poole eksimusse jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega; tehingu teine pool lähtus tehingu tegemisel samadest ekslikest asjaoludest, välja arvatud juhul, kui teine pool oleks asjaoludest õiget ettekujutust omades võinud eeldada, et eksinud pool oleks eksimusest teades tehingu siiski teinud. Kohus on seisukohal, et kostja väited selle kohta, et hageja kasutas lepingu sõlmimisel ära kostja noorust, keelebarjääri ja kogenematust, suunates teda tegema tehingut, mis oli juba tehingu sõlmimise hetkel vastuolus kostja mõistlikult eeldatavate huvidega, on jäänud menetluses tõendamata. Puuduvad ka tõendid, et üürihind ja ruumide tegelik seisukord ei oleks omavahel kooskõlas lepingu sõlmimise hetkel olnud. Kohus selgitab, et pooled on üldjuhul lepingu sisu kujundamisel vabad otsustama õigussuhte tingimuste üle ning peavad tulenevalt VÕS §-st 6 käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt. Kostja ei ole tõendanud, et hageja oleks teda lepingu sõlmimisel kuidagi ära kasutanud. Kostja on teovõimeline ja allkirjastas lepingu isiklikult. Samuti oli kostjal võimalus enne lepingu sõlmimist üüritavad ruumid üle vaadata ning hinnata nende sobivust. Kostja ei ole välja toonud, et tegemist oleks olnud varjatud puudustega üüripinnal, mida ei oleks saanud tuvastada selle ülevaatusel. Seega on kostja viited eksimusele kohtu hinnangul asjakohatud.
7.Hageja nõude lahendamiseks tuleb kohtul järgnevalt hinnata, millal on üürileping lõppenud. Lepingu p-s 7.6.2 on pooled kokku leppinud, et leping loetakse lõppenuks, kui üks pool on teatanud teisele ette 6 kuud lepingu lõppemise soovist. Kostja on hagejale teatanud lepingu ülesütlemisest 21.05.2021 kirjaga. Kohus on eelnevalt leidnud, et kostja erakorraline ülesütlemine on tühine. Seega saab kohtu hinnangul nimetatud kirja lugeda üürilepingu lõpetamise sooviks. Kuna pooled on kokku leppinud üürilepingu p-s 7.6.2 etteteatamisetähtajas 6 kuud, siis loeb kohus, et üürileping kehtis kuni 21.11.2021.
8.Hageja on palunud kostjalt välja mõista üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse summas 4593,72 eurot. VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Üürilepingu p-s 3.3 on pooled kokku leppinud, et üürniku poolt igakuiselt makstava äriruumi üüri suurus käesoleva lepingu sõlmimisel on 4.- (neli eurot) EUR-i/m2 kuus. Kokku moodustab üür käesoleva lepingu allakirjutamisel summa 400.(nelisada) EUR-i kuus, millele maksmisel lisandub käibemaks (20%). Üürilepingu p 3.4 kohaselt lisanduvad üüritasule kommunaalkulud (üldelekter, üldvesi, üldkoristus, üldremont, prügivedu (kontorijäätmed), halduskulud, hoolduskulud (elektrisüsteemide, signalisatsiooni), 1.50.- EUR-i/m2 kuus, millele lisandub käibemaks (20%). Kommunaalteenuste hinda korrigeeritakse prügiveoteenuse, vee, elektrienergia kallinemisel proportsionaalselt. Eraldi maksab Üürnik elektri ja vee eest vastavalt arvesti näitudele ja teenuseosutaja hinnakirjale. Ruumis puudub küte ning kamina korrashoiu ja hoolduse eest vastutab Üürnik. Kohus selgitab, et arvestades üürilepingu kehtivuse ajaga, on hagejal õigus üüri ja kõrvalkulusid nõuda perioodi eest 13.05.2021 kuni 21.11.2021. Pooled on kokku leppinud üüri suuruses ning üürilepingu p-s 3.4 ka kindla suurusega kommunaalkuludes. Kohus peab vajalikuks märkida, et see, kas kostja nimetatud perioodil reaalselt üüripinda kasutas või mitte, ei oma nõude lahendamisel tähtsust. Perioodi eest 13.05.2021 kuni 31.05.2021 on hageja esitanud kostjale arve nr 21301 üüri ja kommunaalteenuste eest kokku summas 404,52 eurot (tlk 20), juuni 2021 eest on hageja esitanud kostjale arve nr 062021 üüri ja kommunaalkulude eest kokku summas 693 eurot (tlk 21), juuli 2021 eest on hageja esitanud kostjale arve nr 072021 üüri ja kommunaalkulude eest kokku summas 717 eurot (tlk 22), august 2021 eest on hageja esitanud kostjale arve nr 0082021 üüri ja kommunaalkulude eest kokku summas 717 eurot (tlk 52), september 2021 eest on hageja esitanud kostjale arve nr 092021 üüri ja kommunaalkulude eest kokku summas 717 eurot (tlk 53), oktoober 2021 eest on hageja esitanud kostjale arve nr 102021 üüri ja kommunaalkulude eest kokku summas 717 eurot (tlk 54), perioodi eest 01.11.2021 kuni 26.11.2021 eest on hageja esitanud kostjale arve nr 112021 üüri ja kommunaalkulude eest kokku summas 628,20 eurot (tlk 55). Kostja ei ole esitanud tõendeid, et nimetatud arved oleksid tasutud. Seega on nimetatud kuude eest üür ja kommunaalkulud põhjendatud summas 4 467,42 eurot, s.h novembri 2021 eest 501,90 eurot, kuna novembri eest on hagejal õigus nõuda üüri ja kõrvalkulusid kuni 21.11.2011. Eeltoodust tulenevalt on hageja nõue üüri ja kommunaalkulud eest kokku põhjendatud summas 4467,42 eurot.
9.Samuti on hageja palunud kostjalt välja mõista viivised seisuga 26.11.2021 summas 1650,86 eurot ja alates 27.11.2021 viivised määraga 0,5% tasumata summalt päevas, aga mitte suuremas summas kui 755,42 eurot. VÕS § 101 lg 1 p 6 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, siis võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Üürilepingu p-s 5.2 on märgitud, et lepingus sätestatud maksekohustusega viivitamise korral kohustub selles süüdi olev pool tasuma teisele poolele viivist 0,5 % tasumata summast päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest. Kuna kostja on olnud arvete tasumisega viivituses, siis on iseenesest viivise nõudmine kostjalt põhjendatud. Seisuga 26.11.2021 moodustab hageja viivise nõue kohtu hinnangul kokku 2437,60 eurot, s.o: - Mai 2021 arve tuli tasuda hiljemalt 22.05.2021. Seega muutus arve sissenõutavaks 23.05.2021. Lähtudes lepingus sätestatud viivisemäärast on seega põhjendatud viivis summalt 404,52 eurot seisuga 26.11.2021 summas 380,25 eurot. - Juuni 2021 arve tuli tasuda hiljemalt 05.06.2021. Seega muutus arve sissenõutavaks 06.06.2021. Lähtudes lepingus sätestatud viivisemäärast on seega põhjendatud viivis summalt 693 eurot seisuga 26.11.2021 summas 602,91 eurot. - Juuli 2021 arve tuli tasuda hiljemalt 05.07.2021. Seega muutus arve sissenõutavaks 06.07.2021. Lähtudes lepingus sätestatud viivisemäärast on seega põhjendatud viivis summalt 717 eurot seisuga 26.11.2021 summas 516,24 eurot. - August 2021 arve tuli tasuda hiljemalt 05.08.2021. Seega muutus arve sissenõutavaks 06.08.2021. Lähtudes lepingus sätestatud viivisemäärast on seega põhjendatud viivis summalt 717 eurot seisuga 26.11.2021 summas 405,11 eurot. - September 2021 arve tuli tasuda hiljemalt 05.09.2021. Seega muutus arve sissenõutavaks 06.09.2021. Lähtudes lepingus sätestatud viivisemäärast on seega põhjendatud viivis summalt 717 eurot seisuga 26.11.2021 summas 293,97 eurot. - oktoober 2021 arve tuli tasuda hiljemalt 05.10.2021. Seega muutus arve sissenõutavaks 06.10.2021. Lähtudes lepingus sätestatud viivisemäärast on seega põhjendatud viivis summalt 717 eurot seisuga 26.11.2021 summas 186,42 eurot. - november 2021 arve tuli tasuda hiljemalt 05.11.2021. Seega muutus arve sissenõutavaks 06.11.2021. Lähtudes lepingus sätestatud viivisemäärast on seega põhjendatud viivis summalt 501,90 eurot seisuga 26.11.2021 summas 52,70 eurot. Kuna hageja on palunud välja mõista kostjalt hageja kasuks viivise seisuga 26.11.2021 summas 1650,86 eurot, mis on väiksem kohtu poolt arvestatust, siis tuleb kostjalt välja mõista viivis 26.11.2021 seisuga 1650,86 eurot. Perioodi eest 27.11.2021 kuni 25.05.2021 moodustab viivis kokku 3998,34 eurot. Hageja on palunud välja mõista täiendava viivise mitte suuremas summas kui 755,42 eurot. Seega on hageja viivise nõue kokku põhjendatud 2406,28 euro ulatuses (1650,86 + 755,42).
10.Kostja on palunud oma menetlusdokumentides viivist vähendada. VÕS § 113 lg 8 sätestab, et viivise maksmiseks kohustatud isik võib nõuda selle vähendamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 162 sätestatule. VÕS § 162 lg 1 sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kohus leiab, et viivisenõude vähendamiseks puudub alus. Kohtu hinnangul ei ole kostja menetluses välja toonud asjaolusid, mis annaksid aluse VÕS § 162 lg 1 kohaldamiseks ja viivise vähendamiseks. Kostja ei ole mh väitnud, et ta ei suudaks lepinguga võetud kohustusi täita ja lepingus kokkulepitud viivist tasuda. Samuti ei ole terminid „ebamõistlikult suur" ja „mõistlik" käsitatavad faktiliste asjaoludena, vaid hinnanguliste kategooriatena, seega pole neid võimalik tõendada tsiviilkohtumenetluses kasutatava tõendamise mõiste kohaselt. Tõendamine saab seega seisneda kohtule lepingu sõlmimise, täitmise, lepingu täitmata jätmise tõttu tekkinud kahju ja muude oluliste asjaolude kohta info esitamises, mille põhjal kohus kujundab siseveendumuse viivise mõistlikkuse või ebamõistlikkuse kohta (vt selle kohta ka Riigikohtu lahend 3-2-1-162-12). Kohus selgitab, et viivise ebamõistlikkusele võiks näiteks viidata asjaolu, kui viivis ületab kordades põhinõuet. Hageja ei ole viivist nõudnud suuremas summas kui põhinõue. Seega ei ole käesoleval juhul viivise vähendamine põhjendatud.
11.Tsiviilasja materjalidest nähtub, et kostja on tasunud hagejale ka garantiisumma 800 eurot. VÕS § 308 lg 3 sätestab, et üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Kostja ei ole esitanud vastuhagi garantiiraha tagastamiseks ega ka tasaarvestuse avaldust nimetatud summa osas. Kohus selgitab, et tasaarvestuse teostamiseks peab tasaarvestuse õigust omav isik tegema tasaarvestuse avalduse (VÕS § 198), tasaarvestus jõustub alates tasaarvestuse avalduse kättesaamisest teise poole poolt (TsÜS § 69 lg 1 esimene lause). Tasaarvestus ei toimu automaatselt, vaid eeldab tasaarvestada sooviva isiku tahteavaldust.
12.Kostja on oma vastuses viidanud ka võimalikule leppetrahvi nõudele. Kohus ei pea vajalikuks võimaliku leppetrahvi asjaolusid hinnata, kuna kostja ei ole esitanud menetluses vastuhagi ega ka tasaarvestuse avaldust.
13.Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele osaliselt. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 6873,70 eurot, s.o põhivõlgnevus summas 4467,42 eurot ja viivis summas 2406,28 eurot.
14.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid asja läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma. Menetluskulud
15.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdseliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Arvestades hagi rahuldamise ulatusega jätab kohus hageja menetluskulud 98 % ulatuses kostja kanda ning kostja menetluskulud tema enda kanda.
16.TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on TsMS § 138 lg 2 kohaselt muuhulgas riigilõiv. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. Hageja menetluskulud koosnevad riigilõivust summas 450 eurot ning õigusabikuludest summas 725 eurot. Hageja lepinguline esindaja on osutanud järgnevaid teenuseid tunnihinnaga 50 eurot: asja materjali läbitöötamine ja asjaolude selgitamine ning 3.08.2021 hagiavalduse koostamine ja esitamine (21.10.2021 arve nr 21/42) 3h; seoses kohtu 17.08.2021 määrusega 25.08.2021 hagiavalduse täpsustuse koostamine ja kohtule esitamine (21.10.2021 arve nr 21/42) 0,5 h; seoses kohtu 27.08.2021 määrusega 2.09.2021 parandatud hagiavalduse täpsustuse koostamine ja esitamine (21.10.2021 arve nr 21/42) 0,5 h; kostja 27.09.2021 hagiavalduse vastuse ja kohtu 1.11.2021 kirja läbitöötamine (21.12.2021 arve nr 21/55) 1 h; nõude selgitamine ja täiendamine seoses selle aluseks oleva üürilepingu lõppemisega, 26.11.2021 täiendatud hagiavalduse koostamine ja kohtule esitamine (21.12.2021 arve nr 21/55) 1,5h; kostja 26.11.2021 taotluse ja kohtu 29.11.2021 kirja ning kostja 9.12.2021 täiendava taotluse läbitöötamine ja hageja 15.12.2021 seisukoha koostamine ja kohtule esitamine (21.12.2021 arve nr 21/55) 1h; kostja 9.12.2021 esitatud tõendite üle vaatamine koos hagejaga, hagejaga konsulteerimine, täiendavate tõendite hankimine ning hageja 20.12.2021 seisukoha koostamine ja kohtule esitamine (21.12.2021 arve nr 21/55) 2,5h; kostja 10.01.2022 seisukoha ja tõendite läbitöötamine, hagejaga konsulteerimine ning hageja 14.02.2022 seisukoha koostamine ja kohtule esitamine (4.04.2022 arve nr 22/14) 2,5 h; kohtu 17.01.2022 määruse ja täiendatud hagiavalduse kostja 31.01.2022 vastuse läbitöötamine ning hagejaga konsulteerimine (4.04.2022 arve nr 22/14) 0,5h; kohtu 28.02.2022 kirja läbitöötamine, hagejaga konsulteerimine ning hageja 7.03.2022 taotluse koostamine ja kohtule esitamine (4.04.2022 arve nr 22/14) 0,5h; kostja 17.03.2022 seisukoha ja kohtu 24.03.22 määrusega tutvumine ning hageja 4.04.22 kirja koostamine ja kohtule esitamine (4.04.2022 arve nr 22/14) 0,5h; tulenevalt kohtu 12.04.22 kirjast kohtumaterjali analüüsimine lõplike seisukohtade esitamise vajaduse suhtes, 2.05.55 hageja menetluskulude nimekirja koostamine ja esitamine ning kostja menetluskulude nimekirja analüüs ja vajadusel sellele vastamine (2.05.2022 arve nr 22/17) 0,5h. Kohus, kontrollinud hageja menetluskulude nimekirjas märgitud õigusabitoimingute põhjendatust ja vajalikkust, leiab, et kõik menetluskulude nimekirjas toodud toimingud on
märgitud ulatuses põhjendatud ja vajalikud. Kohus arvestab siinkohal ka tsiviilasjas esitatud dokumentide mahu ning sisuga. Ka õigusabi osutaja tunnihind on kooskõlas kohtupraktikas aktsepteeritud tunnitasumääradega ning käesoleva tsiviilasja keerukusega. Ka riigilõivu tasumine on põhjendatud ja vajalik kulu. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista menetluskulud kokku 1151,50 eurot (98% 1175 eurost).
17.TsMS § 177 lg 4 alusel kohus märgib menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Hageja on vastava taotluse kohtule esitanud. Seetõttu märgib kohus lahendis, et otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb kostjal tasuda hagejale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (1151,50 eurolt) viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
/allkirjastatud digitaalselt/ Liisi Vernik Kohtunik Osaliselt tühistatud TRK lahendiga.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.