Asjaõigus › Omandiasjad

kaasomandi eseme kasutamisel. Hagejad ei nõustu kostja vastuväitega, et nende nõue on osaliselt aegunud. Nende nõude aegumise tähtajaks on 10 aastat, kuna kostja on rikkunud oma kohustusi tahtlikult. Hagejad ei soovi hüvitise välja mõistmist igale ühele neist eraldi, vaid on sõlminud kokkuleppe, et välja mõistetud hüvitis kasutatakse elamu renoveerimiseks ja kantakse üle KÜ arveldusarvele. Õige ei ole kostja väide nagu oleks vaidlusalustele ruumidele üürnike leidmine raske ja vähetõenäoline ning et enne üürile pakkumist oleks nendes vajalik teha korrastusremont. Juba maikuus 2007 sõlmis KÜ juhatus lepingud abihoone ja ruumi nr 39 kasutamiseks alates 01.06.2007. Hagejad on seisukohal, et põhjendamata on kostja seisukoht nagu ei saaks hagejate kahju olla suurem kui 63 310 krooni, kuna kostja poolt aluseks võetud renditasu 10 krooni 1m2 eest oli kokku lepitud enne ruumide erastamist detsembris 1998. Vastavalt eksperthinnangule moodustab aga mitteeluruumide rendi turuväärtus 25 krooni 1 m2 eest kuus. Hagejad ei rentinud välja abihoonet ja elamus ruumi nr 39 alates 01.06.2007 ja seega on põhjendamatu kostja vastuväide nagu tuleks saadud rendist osa maksta välja talle ja A.Gurjanovale. Üürilepingud nr 1/09 ja nr 02/10 olid sõlmitud KÜ ja üürnike vahel ning nende alusel laekunud üüritasu on KÜ vara, mis ei kuulu jagamisele KÜ liikmete ega kaasomanike vahel. Hagejad ei pea kandma kulu vestibüüli remondi (vee- ja kanalisatsioonitoru paigaldamise) eest, kuna tegemist ei olnud asja säilitamiseks tehtud vajalike kuludega. Ruumid nr 39-42 olid kuni 02.08.2007 kostja valduses. Ruumi nr 39 kasutati dispetšeriruumina ning tööliste töötingimuste parandamiseks paigaldas kostja vee- ja kanalisatsioonitorud, pesulaua ja WC. Hagejad ei aktsepteeri kalkulatsioone, millised kostja esitas tõendamaks kulutusi ruumidele nr 39 ja nr 40, põhjusel, et tõendamata on nende kulutuste tegelik tegemine kostja poolt. Ei ole tõendatud, et väidetud vee- ja kanalisatsioonitorude paigaldamist oleks kokku lepitud. Kostja on kohustatud maksma hüvitist elamus asuva ruumi nr 39 kasutamise eest perioodil 23.12.2003 kuni 31.07.2007 summas 71 954,00 krooni ja abihoone eest perioodil 23.12.2003 kuni 30.10.2007 summas 265 257 krooni. Hagejad nõustusid kostja poolt esitatud eksperthinnanguga ning arvestasid oma nõude ümber lähtudes renditasust suuruses 30 krooni 1m2 eest kuus. Seega moodustab nende rahalise nõude suurus seisuga 15.01.2008 312 415.80 krooni. 23.04.2008 täpsustasid hagejad veelkord hagetava hüvitise suurust, võttes esialgsest arvestusest maha mõttelise osa, milline kuulub kostjale ja A.Gurjanovale. Sellega vähenes hüvitis 51,3% võrra. Samuti nõustuvad hagejad võtma renditasu arvestamisel aluseks kostja poolt esitatud Simus Kinnisvara arvamuse rendi turuväärtusest 25 krooni 1m2 eest. Hagejad selgitasid, et olid eksimuses ja arvasid, et signalisatsiooni all olid kõik abihoone ruumid, kuid kostja poolt esitatud valvelepingust nähtub, et vaid ruumid nr 2 ja 3. Puudub vaidlus, et nende ruumide võtmed anti hageja V.Kaverinile üle 02.08.2007. Seega jääb nende hüvitise nõudeks 122 254.80 krooni, mille nad paluvad mõista välja ühe hageja (G.Galdina) kasuks. Hagejad esitasid 23.04.2008 täiendava nõude kostja ja A.Gurjanova vastu ja paluvad neilt välja mõista KÜ Xxxx xx kasuks 21 186.90 krooni, mille KÜ tasus abihoone mõõdistamisprojekti koostamise eest AB Vaarapuu&Krõll OÜ-le. Nimetatud projekti koostamiseks oli AB ja KÜ vahel sõlmitud leping 19.10.2007 ning kaashageja G.Galdina laenas tasumiseks KÜ-le raha. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostja kanda. Kostja seisukoht

remondi- ja abimaterjalide hoidmiseks. Kuni 2007 maikuuni ei soovinud keegi kaasomanikest abihoonet kasutada ega esitanud selles osas kostjale mingeid pretensioone. Esimesel nõudmisel andis kostja võtmed üle. Hagejad ei ole arvestanud keskmise renditasu nõudmisel, et ka kostja on üheks samade ruumide kaasomanikuks ning need ruumid ei ole kunagi olnud kõrvaliste isikute kasutuses. Hagejate nõuded, millised puudutavad ajavahemikku enne 25.07.2004, on aegunud, kuna tehingust tuleneva nõude aegumistähtajaks on 3 aastat. Vaidlust ei mõjuta asjaolu, kas ja millises suuruses on kostja kasutanud või kasutab talle kuuluvaid korteriomandeid, kuna see ei muuda kostjale kuuluva omandi suurust. Hagejad on omandanud oma mõttelised osad erinevatel aegadel ja kostja ei saanud aastal 2003 rikkuda selle hageja õigusi, kes omandas korteriomandi alles aastal 2006 või 2007. Üldkasutatavate ruumide kasutamisega ei saanud kostja suurendada talle kuuluva elamu reaalosa suurust. Valveleping ega energiamüügileping ei tõenda, et kostja kasutas kogu abihoonet vaid enda huvides. Hagejad ei esitanud tõendeid, et enne 22.04.2007 toimunud KÜ üldkoosolekut oleks poolte vahel vaidlus olnud. Seega ei saanud kostja enne seda ka hagejate õigusi rikkuda, rääkimata tahtlikust rikkumisest. Kostja ei ole hagejatele kahju tekitanud. Kostja ei ole varjanud hagejate eest teatud ruumide kaasomandis olemist. Hagejad pidid olema tulenevalt kinnistusraamatust teadlikud üldkasutatavate ruumide suurusest ja nende kasutamise võimalusest. Keegi hagejatest pole pöördunud kostja poole sooviga kasutada kaasomandis olevaid ruume. Kostja on kandnud vaidlusaluste ruumide säilitamiseks kulutusi. Üürnike leidmine vaidlusalustele ruumidele on raske ja vähetõenäoline ning enne üürile pakkumist on vajalik teha nendes korrastusremont. Hagejate poolt esitatud üürilepingutega ei saa tõendada hüvitise suuruse arvestust. Nimetatud lepingud hõlmavad lühikest ajavahemikku ega saa olla tõendiks selle kohta, et samu ruume oleks võimalik rendile anda sama hinnaga ka varem. Ka peaksid hagejad võtma hüvitise arvestamisel arvesse kostjale ja A.Gurjanovale kuuluvate mõtteliste osade suurused. Valvelepingust on näha, et abihoone ruumidest olid valve all vaid nr 2 ja 3. Teistele ruumidele oli hagejatel olemas juurdepääs. Tegelikkuses kasutasid hagejad ka elamu I korrusel olevaid vaidlusaluseid ruume enne 02.08.2007 võtmete saamist. Näiteks omas sinna juurdepääsu hageja V.Kaverin, kes hoidis seal alates 2005 ehitustööriistu ja ehitusmaterjale, mida kasutas korterite remondiks. Hageja I.Pasko poeg hoidis aastatel 2005-2007 ruumis nr 39 talveti oma jalgratast. Ruumides 40-42 hoiti alates 2007 algusest trepikoja remondiks kasutatud KÜ-le kuuluvaid värve. Abihoone ruumis nr 2 hoidis aga V.Kaverin kuut KÜ metallust ning ruumis nr 1 hoitakse alates aastast 2003 KÜ majahoidja varustust. Seega said ka teised kaasomanikud vaidlusaluseid ruume kasutada ulatuses nagu pidasid vajalikuks. Hüvitist ei saa arvestada perioodi eest peale 02.08.2007, kuna sellest ajast on hagejatel kõigi nende ruumide võtmed, mida nad kasutada soovivad. Ka ei saa väidetava kahju hüvitamise aluseks olla eeldus, et kõiki rendipindasid oleks võimalik kogu perioodi vältel täies ulatuses välja rentida. Kuni 02.08.2007 olid ruumid nr 39 ja 40-42 kogu aeg kostja ja A.Gurjanova valduses. Alates nimetatud kuupäevast hõivasid hagejad need ruumid ja rentisid välja ilma kostja ja A.Gurjanova nõusolekuta. Sellega tekitasid hagejad kostjale ja A.Gurjanovale kahju, milline kuulub antud asjas tasaarvestamisele. Kahju moodustab hagejate poolt esitatud rendilepingute alusel laekuv renditasu, millest kostjal ja A.Gurjanoval on õigus saada 51,3%, see on 19 494 krooni. Ka on kostja esitanud kalkulatsioonid, milledest nähtub, et on teinud elamu I korruse vestibüüli remondiks kulutusi kokku 24 535 krooni, millest 48,7% peaksid kandma hagejad. Ka selle summa palub kostja tasaarvestada hagejatele väljamõistetavast summast. Kohtukulud palub kostja jätta hagejate kanda. Vastuhagi nõue ja selle põhjendused

ühiskasutuses peaks olema nii vähe ruume kui võimalik. Kostjale ja A.Gurjanovale võib panna kohustuse arvesti näitude esitamiseks hagejatele. Poolte kasutusse jäävate mitteeluruumide pindala peaks proportsionaalselt vastama eluruumide osale ühises asjas. Ruumid nr 40-42 on mitteeluruumid ja ka nende kasutuskorra kindlaksmääramisel peab samast proportsioonist lähtuma, kui aga nimetatud ruumid jäävad hagejate kasutusse, on seda põhimõtet rikutud. 3) Kostjal ja A.Gurjanoval puudub huvi ja vajadus II korruse ruumide kasutamiseks. 4) Hagejad on ebaõigel seisukohal, et neil on õigus KÜ otsusega määrata kindlaks kogu kinnistu kasutuskord. KÜ otsus ei ole samastatav kaasomanike kokkuleppega. I korruse ruumide nr 39 ja 40-42 hagejate kasutusse jätmiseks ei saa olla arvestavaks põhjuseks nende soov teenida selle pealt kasu. Kui üldkasutatavate ruumide kasutamisest mingitki kasu saadakse, peab see jagunema kõigi kaasomanike vahel ning vastukostjad ei tohi oma õigusi realiseerida selliselt, et sellest tekib kahju vastuhagejatele. Pooltel on õigus kasutada ruume vastavalt kaasomandi mõtteliste osade suurusele. Kasutuskord ei muuda omandi suurust. Vastuhagi esitajad ei soovi ühiskasutusse II korruse ruumi nr 1e (köök), mida nad ei ole kunagi kasutanud ega kasuta ka tulevikus. II korruse treppi (ruum nr 1g) ja koridori (ruum nr 1h) soovivad vastuhagi esitajad kasutada vaid tagamaks juurdepääsu neile kuuluvasse ruumi nr 7-1. Kinnistu kasutamise osas ei ole hagejatel õigus tugineda KÜ 05.08.2007 otsusele, kuna see on kohtus vaidlustatud. Kinnistu ei kuulu KÜ-le. Kostjal on õigus otsustada rentnikele parkimistasu kehtestamise üle. Abihoone kasutamise osas on vastuhagi esitajad nõus, kui ruumid nr 1 ja 2 jääksid hagejate kasutusse ning nende kasutada jääksid ruumid nr 3-5. Ruum nr 5 võiks jääda kuni lammutamiseni ka hagejate kasutusse. Hagejate seisukoht vastuhagi kohta

Otsuse täitmise viis määrati kindlaks selliselt, et kõik väljamõistetud rahasummad (kokku summas 16 110,11) tuleb kostjal üle kanda G.Galdina arveldusarvele. Kohus jättis hagi vähemtasutud majandamiskulude ja kulu mõõdistamisprojektile saamiseks rahuldamata. Kohus rahuldas vastuhagi osaliselt. Kohus jättis kostja ja A.Gurjanova valdusesse ja kasutusse järgmised poolte kaasomandis olevad ruumid: asukohaga Xxxx x xx Tallinnas asuvas abihoones asuvad ruumid nr 3, 4 ja 5, samas elamu I korrusel asuvad ruumid nr 28, 29, 30, 31, 32, 33, 37 ja 38. Kohus jättis G.Galdina, V.Kaverini, J.Neelovi, I.Koševarova, O.Galdina, D.Jakovlevi, I.Pasko, T.Tode, S.Keskoja, R.Tenno, Z.Piterskaya, I.Jakobsoni, L.Jerohhina ja T.Gordienko valdusesse ning kasutusse järgmised kaasomandis olevad ruumid: samas abihoones asuvad ruumid nr 1 ja 2 ning samas elamu II korrusel asuvad ruumid nr 1a, 1b, 1c, 1d, 1e ja 1f. Kohus jättis kõigi kaasomanike ühiskasutusse järgmised Xxxx x xx Tallinnas asuvad kaasomandis olevad ruumid: elamu I korrusel ruumid nr 34, 35, 36, 39, 40, 41 ja 42, elamu II korrusel ruumid 1g ja 1h ning kinnistu osas, milline ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa koosseisu. Kaasomanikel on õigus nende kasutuses olevaid ruume vallata, kasutada ja käsutada vastavalt kehtivatele seadusandlikele aktidele ja vastavalt ruumide otstarbele ning nad on kohustatud kandma ruumidega seotud kulutusi vastavalt ruumide tegelikule suurusele. Kõigi menetlusosaliste menetluskulud jäeti nende endi kanda. Kohus asus seisukohale, et vastuhagejate seisukoht kaasomanike enamuse otsuse olemasolust tõendamist ei leidnud. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 mõttele vastavat kaasomanike otsust ehk kaasomanike enamuse, kellele oleks seisuga hiljemalt detsember 2003 kuulunud ka suurem osa ühises asjas, otsust anda vaidlusalused ruumid kostja valdusesse ja kasutusesse, kohtule ei esitatud. Kostja üksinda sellist otsust vastu võtta ei saanud, kuna ta ei moodustanud kaasomanikest enamust ja talle ei kuulunud ka suurem osa ühises asjas. Nimetatud ajahetke seisuga A.Gurjanova veel korteriomandi omanik antud elamus ei olnud. Ka ajast, mil A.Gurjanova on kaasomanik, ei ole AÕS § 72 lg-ga 1 kooskõlas oleva vastavasisulise otsuse olemasolu tõendatud. Kohus asus seisukohale, et kuni teiste kaasomanike otsuseni 22.04.2007 ei ole tõendatud, et kostja oleks kasutanud vaidlusaluseid ruume selliselt, et see oleks takistanud teiste kaasomanike kasutust. Selleks, et kaasomanik saaks teiste kaasomanike kaaskasutusõigust rikkuda, peavad need teised või keegi neist avaldama tahet oma vastavat õigust kasutada. Kõik kaasomanikud pidid olema teadlikud oma omandi ulatusest ning see, et enamus neist teadmatusest, soovimatusest või muul põhjusel ei asunud enne aprillikuud 2007 aktiivselt enda omandiõigust realiseerida ning seda tegi vaid üks nende seast (kostja), ei muuda tema poolt oma omandi kasutamist omavoliliseks ega ebaseaduslikuks ega tähenda automaatselt seda, et kasutaja takistas teiste (passiivsete) kaasomanike kaaskasutust. Muuhulgas leidis tunnistaja J. S. ütlustega tõendamist, et ajal, mil elamu I korruse vestibüül oli kostja kasutuses, hoidis seal üks II korruse elanikest oma poja jalgratast. Hagejad seda väidet ümber ei lükanud. Kohus ei nõustunud hagejate esindaja selgitusega nagu ei oleks sel asjaolul tähtsust käesoleva vaidluse lahendamisel. Tegemist oli ühe hageja poolt vaidlusaluse ruumi kaaskasutamisega koos kostjaga. Vastava soovi ilmutamisel oleks ka hagejatel olnud võimalik vaidlusaluseid ruume juba enne 2007 kasutada. Seega ei saa kostja poolt vaidlusaluste ruumide kasutamist lugeda omavoliliseks ja ebaseaduslikuks. Teised kaasomanikud hakkasid aktiivselt realiseerima oma omandiõigust alates 22.04.2007 ning sellest ajast alates pidi kostja arvestama nende tahtega ja õigusega ega tohtinud teha neile takistusi. Perioodi eest kuni 22.04.2007 puudub hagejatel õiguslik alus nõuda kostjalt kui ühelt kaasomanikest tagasiulatuvalt osa ühise asja viljast ehk osa tema poolt kasutatud kasutuseelisest. Kostjale ei saa ette heita asjaolu, et teised kaasomanikud ei asunud aktiivselt oma õigusi realiseerima ega võtnud varasemalt vastu mingeid otsustusi kaasomandi kasutamise kohta. Hagejatel puudub keskmise renditasu alusel nõudeõigus perioodi eest kuni 22.04.2007, seega ei saa olla tegemist ka nõude aegumisega. Nõue, mida ei ole, ei saa aeguda. Isegi kui hagejatel oleks nimetatud nõudeõigus, ei oleks see aegunud. Kostja kaasomanikuna pole rikkunud teiste kaasomanike kaaskasutusõigust perioodil kuni

22.04.2007. Nimetatud kuupäeval KÜ üldkoosolekul hagejate poolt otsustatuga on tõendatud, et hagejad kaasomanikena avaldasid kindlat ja üheseltmõistetavat tahet hakata realiseerima oma kaasomaniku kaaskasutusõigust ka vaidlusaluste ruumide suhtes. Asjaolu, et see tahe oli realiseerunud ja vormistatud KÜ üldkoosolekul, tähtsust ei oma, kuna nimetatud koosolekust võtsid osa kõik korteriomanikud. Koosoleku protokolli p-st 2 nähtub, et 16-st kaasomanikust 14 hääletasid poolt otsusele, millega anti kostjale tähtaeg ruumide vabastamiseks (hiljemalt 25.05.2007). Protokollist nähtub ka, et kostja juhatuse liige ja A.Gurjanova osalesid koosolekul ja hääletasid vastu. Seega sai kostja otsusest ja teiste kaasomanike tahtest teada viivitamatult. Kostja esindaja väide nagu oleks ruumid vabastatud esimesel nõudmisel, ei vasta tegelikkusele. Asjaolu, et ta koheselt valdust ei vabastanud, on tõendatud kostjale nii KÜ nimel kui kaasomanike poolt 28.05.2007 ja 09.07.2007 saadetud vastavate nõudekirjadega. Rikkudes teiste korteriomanikest kaasomanike kaaskasutusõigust, kasutas kostja elamus asuvaid ruume nr 39-42 ja abihoones asuvaid ruume nr 1, 4 ja 5 perioodil 23.04.2007 kuni 01.08.2007, abihoone ruumi nr 2 perioodil 23.04.2007 kuni 15.01.2008 ja abihoone ruumi nr 3 perioodil 23.04.2007 kuni kohtuistungi päevani 28.05.2008. Kostjal tuleb tasuda teistele kaasomanikele nende õigusi rikkuva kasutuseelise saamise eest võrdeliselt neile kuuluva kaasomandiosaga majandamisest saadud vilja tulenevalt korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg-st 1. Hagejad on saadava vilja arvestuse aluseks valinud keskmise renditulu 25 krooni 1m2 eest, nõustudes kostja poolt esitatud Simus Kinnisvara OÜ arvamusega. Tegemist on usaldusväärse dokumentaalse tõendiga, millega on tõendatud keskmine renditasu vaidlusaluses piirkonnas vaidlusalusel ajaperioodil (2007 ja 2008 I poolaastal) ning kõlbliku lähtealusega kasutuseelise rahalise väärtuse arvestamisele. Seega on kostja kohustatud hüvitama hagejatele nende osa kaasomandist nende õigusi rikkudes kasutamise eest kokku 16 110,11 krooni. Kuna tegemist ei ole solidaarsete võlausaldajatega, arvestas kohus kostjalt igale hagejale tasumisele kuuluv summa välja eraldi. Kohus asus seisukohale, et kummagi tasaarvestuse alusena esile toodud nõude olemasolu kostjal hagejate vastu tõendamist ei leidnud. Esimene osa nõudest põhineb hagejate poolt väidetavalt perioodil 01.06.2007 kuni 31.10.2007 saadud renditulul abihoone ruumi ja elamus ruumi nr 39 rendile andmise eest. Kostja on arvestanud renditulu 01.06.2007 sõlmitud kaks üürilepingu ning 17.09.2007 ja 03.10.2007 sõlmitud rendilepingute alusel. Nendest nähtub, et rendile (üürile) andjaks oli KÜ. Põhjendatud on hagejate vastuväide, et nemad kui kaasomanikud nende lepingute alusel tulu saanud pole ning samuti pole kostja selle kohta ka tõendeid esitanud. Seega vastavalt AÕS § 71 lgle 2 kuulub küll kaasomanikule tema osale vastav osa ühise asja viljast, kuid hagejad kui teised kaasomanikud ei ole kohustatud seda talle hüvitama, kuna nemad ise ei ka väidetavast viljast osa saanud. Lisaks ei ole tõendatud, et 01.06.2007 lepingute alusel oleks üldse ruume reaalselt üürnikele kasutada antud. Kohus ei nõustunud kostjaga nagu peaksid hagejad hüvitama talle tema poolt väidetavalt tehtud kulutused ruumi nr 39 kanalisatsioonitoru paigaldamiseks ja ruumi nr 40 veetoru paigaldamiseks. Vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p-le 1 on vajalikeks kulutused, millistega säilitati eset või kaitsti seda täieliku või osalise hävimise eest. Ka KOS § 13 lg 3 kohaselt ei ole korteriomanik kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. Samuti asus kohus seisukohale, et kaasomandi majandamisest saadud viljast osa teistele välja maksmise kohustusele ei avalda mõju asjaolu, kas kasutuseelise kasutamise perioodil oleksid kaasomanikud leidnud tegelikkuses samadele pindadele üürnikke või mitte või kui tõenäoline/ebatõenäoline üürimine oleks olnud. Poolte vahel ei ole üürisuhe, vaid keskmine üür on võetud kasutuseelise rahalise väärtuse välja arvestamisel aluseks. Asjakohatu on kostja viide 01.01.2003 KÜ-ga sõlmitud kinnisvara hoolduslepingule, kuna sellest ei nähtu kokkulepet ühegi valdusaluse ruumi kasutamiseks. Kohus asus seisukohale, et hagejate nõuded, millised puudutavad kostja poolt perioodil 01.01.2003 kuni 31.05.2007 KÜ-le

vähemtasutud majandamiskulude (hooldus-, haldus- ja remondirahasid) ja mõõdistamisprojekti jaoks tehtud kulutuste välja mõistmist, rahuldamisele ei kuulu. Mõlemad nõuded ei tulene mitte poolte kui kaasomanike vahelistest õigussuhetest, vaid KÜ ja tema liikmete vahelistest õigussuhetest ja on esitatud KÜ huvides. Hagejatel kui kaasomanikel puudub õigus esitada nõudeid KÜ huvides ja neil ei ole ka KÜ liikmetena õigust esitada enda nimel nõudeid KÜ huvides. Tähtsust ei oma, et antud juhul on KÜ juhatuse liikmeteks isikud, kellele kuulub kaasomanikena KÜ poolt valitsetav kaasomand. Ükski seadus ei sätesta kaasomanikele õigust pöörduda kohtusse nende poolt korteriomandi majandamiseks loodus KÜ huvi või õiguse kaitseks. Tähtsust ei oma, et raha projekti eest tasumiseks laenas KÜ-le üks kaasomanikest/hagejatest. Kohus leidis, et veenev ja mõistlik on hagejate/vastukostjate seisukoht ja selle põhjendused. Nende poolt viidatud rendilepingutega on tõendatud, et ruum nr 39 (lepingute kohaselt vastavalt nr 39a ja nr 39b) on tõepoolest KÜ poolt kaasomandi majandamise käigus koormatud ning puudub alus kahelda, et sealt saadav tulu kasutatakse lõppkokkuvõttes KÜ tegevuse kaudu kõigi korteriomanike huvides elamu renoveerimiseks. Ruumide nr 40-42 (ruumiga nr 40) osas on kaasomanike 29.12.2007 koosoleku protokolliga tõendatud hagejate/vastukostjate seisukoht, et nende poolt on võetud vastu otsus see ruum suurusega 18,8m2 müüa hinnaga 13 000 krooni 1 m2 eest ühele kaasomanikest V.Kaverinile ning kasutada ka sealt saadav raha elamu remonttöödele. Nimetatud tõendamist leidnud asjaolude alusel on mõistlik jätta vaidlusalused ruumid kõigi kaasomanike ühiskasutusse, et anda neile võimalus vallata/kasutada/käsutada neid kõigi korteriomanike ühistes huvides, milleks elamu, kus korteriomandid asuvad, säilimise tagamine kindlasti on. Ka on selline kasutuskord kogu kinnistu osas üldjoontes proportsioonis omanikele kuuluvate mõtteliste osade suurustega. Samuti asus kohus seisukohale, et kinnistul asuv ja sõidukite parkimiseks kasutatav maa-ala jääb samuti kõigi kaasomanike ühiskasutusse. Kohtu pädevusse ei kuulu seal parkimise korraldamine, sealhulgas ka mitte parkimistasu kehtestamine. Apellatsioonkaebuse põhjendused

apellandid oleksid kasutanud mainitud ruumidest kõigest 7% ehk 4m2. Asja menetlemise käigus kostja ja A.Gurjanova teatasid, et on nõus loovutama hagejatele II korrusel asuva ruumi 1E kasutuse, mida hagejad esialgu soovisid näha ühises kasutuses olevaks. Selle loovutuse eelduseks oli sama suure pinna eraldamine kostjale ja A.Gurjanovale esimesel korrusel. Ruum 1E jäeti otsusega hagejate kasutusse, kuid kostja ja A.Gurjanova ei saanud endale midagi asemele I korrusel. Apellandid ei nõustu kohtuotsusega kinnistu kasutuskorra kindlaksmääramisel. Arvestades arvestite asetust majas, on lihtsam arvestada ja tasuda kommunaalkulusid korruste kaupa. Kui apellantidele kuulub 51,3% kaasomandist, siis neil on õigus kasutada ka vastavat osa kinnistust. Kaasomanikel ei ole alust tugineda KÜ Xxxx xx 05.08.2007 koosoleku otsusele, kuna see on kohtus vaidlustatud. Ekslik on kaasomanike väide, et kinnistu kuulub KÜ-le. See on jätkuvalt kaasomandis ja kostjal on õigus otsustada, kas rentnikele kehtestatakse parkimistasu või mitte. Seega on põhjendatud apellantide nõue kehtestada kaasomandi kasutamise kord selliselt, et kaasomanikud kasutavad ühiselt kinnistut ning omavad õigust parkida sellel transpordivahendeid. Kohus leidis, et tema pädevusse ei kuulu kinnistul parkimise korraldamine. Apellandid ei palunud kohtul korraldada parkimist, vaid vastuhagis oli esitatud nõue kinnistu kasutuskorra kindlaksmääramiseks. Kinnistu kasutuskorraga võib ette ka parkimise korra. Kohus asus seisukohale, et AÕS § 72 lg 1 kohast otsust ei olnud vastu võetud, kuna kostja ja A.Gurjanova ei moodustanud kaasomanikest enamust ja neile ei kuulunud ka suuremat osa ühises asjas. Ei ole selge, kuidas kohus sellele järeldusele jõudis. Kostja ja A.Gurjanova arvuliselt ei moodusta enamust, kuid neile kuulub suurem osa ühises asjas 51,26% ja hagejatele 48,74%. Kohus alusetult viitab sellele, et A.Gurjanova osa ei saanud otsustamisel arvestada, kuna 2003 detsembris tema ei olnud vaidlusaluste ruumide kaasomanik. Otsus võeti vastu 11.08.2005 A.Gurjanova kaasomanikuks saamisel. Seadus ei näe ette otsuse jaoks kindlat vormi ning seoses sellega ei saa nõuda ka selle esitamist paberikandjal. Kui kohus leidis, et otsuse olemasolu vajab täiendavat tõendavat tõendamist, siis oleks pidanud sellele asjaolule kostjate tähelepanu juhtima, mida kohus ei teinud. Apellatsioonkaebuse vastus

kavatsetakse kasutada kõigi kaasomanike huvides elamu remondiks. Kostja ja A.Gurjanova põhjendus, et eelnimetatud ruumid peaksid jääma nende ainukasutusse, sest nii oli väljakujunenud tava ja see vastaks kaasomanike enamuse otsusele, ei ole õige. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et tõendatud ei ole kaasomanike enamuse otsuse olemasolu vaidlusaluste ruumide kostja kasutusse andmise kohta ja seisuga detsember 2003 ei saanud kostja ka sellist otsust vastu võtta, kuna ta ei moodustanud kaasomanike enamust. A.Gurjanova ei olnud 2003 detsembris vaidlusaluste ruumide kaasomanik. Apellatsioonkaebuses esitatud uue asjaolu, et kaasomanike vastav otsus võeti vastu 11.08.2005 A.Gurjanova kaasomanikuks saamisel, jätab ringkonnakohus TsMS § 652 lg 4 alusel tähelepanuta ja samas ei ole see väide ka sisuliselt õige. Ruumi nr 39 kasutavad üürnikud sõlmitud lepingu alusel ja üüritasu kasutatakse kõigi korteriomanike (ka apellantide) huvides elamu renoveerimiseks. 29.12.2007 toimunud kaasomanike üldkoosoleku protokollist nähtuvalt otsustati ruumid nr 40-42 müüa ühele kaasomanikest, V.Kaverinile (koosolekul esitas ostusoovi ka apellant) ja müügist saadav raha otsustati kasutada elamu remonttöödele (t.lk 319-320). Nimetatud otsust ei ole vaidlustatud. Ekslik on apellantide väide, et juhul, kui kohus jätab osa mitteeluruume poolte ühiskasutusse, ei ole ta sellega vaidlust lahendanud. Kohus on põhjendanud ruumide ühiskasutusse jätmist piisavalt ja see vastab kõigi kaasomanike huvidele enam kui hageja või kostja ainukasutusse jätmine. Väide, et apellantidele ruumide ainukasutusse jätmine minimaliseeriks võimalikke konflikte tulevikus, ei anna alust teha asjas apellantide soovitud lahendit. Kohus on õigesti hinnanud hagi asjaolusid, esitatud tõendeid ja kaasomanike huvide kaalumise teel teinud õige ning seadusliku lahendi. Apellandid ei ole ümber lükanud hagejate väidet, et hagejate eesmärk on teenida kasu kõigile kaasomanikele ja kasutada saadud tulu elamu renoveerimiseks, samas kui apellantide huvi on endale tulu teenimine. Hagejad on vastuses apellatsioonkaebusele märkinud veel seda, et elamu renoveerimiseks laenu võtmine on neil elanike maksejõuetuse tõttu osutunud võimatuks. Asja materjalidest nähtuvalt on tegemist 1952. aastal ehitatud ühiselamu tüüpi korterelamuga, mille reoveerimine nõuab hagejate väitel suuri kulutusi. Nõustuda saab maakohtuga ka selles, et kinnistul asuv ja sõidukite parkimiseks kasutatav maa- ala tuli jätta kõigi kaasomanike ühiskasutusse. Sellest tulenevalt on kaasomanikel õigus parkida sellel maa-alal transpordivahendeid. Kuid parkimise korraldamine, sealhulgas parkimistasu kehtestamine apellandi rentnikele ei ole kohtu pädevuses ja tuleb lahendada kaasomanike kokkuleppel. Ekslik on apellandi väide, mille kohaselt kinnistu kasutuskorra kindlaksmääramine tähendab parkimise korraldamist. Ringkonnakohus ei tuvastanud maakohtu poolt asja lahendamisel menetlusnormide rikkumist tõendite hindamisel ja kohtuotsuse põhjendamisel. Kohus on tõendite hindamisel järginud TsMS § 232 lg 1 ja § 438, 442 lg 8 nõudeid ja otsus vastab TsMS § 436 lg-tele 1 ja 2. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad apellatsioonimenetluse kulud solidaarselt apellantide kanda.

U.Loonurm

I.Nõmm

A.Tänav

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.