Asjaõigus › Omandiasjad

•

•

•

•

kasuks 996.58 krooni. Määrata kindlaks otsuse täitmise viis selliselt, et kõik väljamõistetud rahasummad (kokku summas 16 110.11 (kuusteist tuhat ükssada kümme krooni 11 senti)) tuleb kostjal üle kanda GG arveldusarvele. Hagi vähemtasutud majandamiskulude ja kulu mõõdistamisprojektile saamiseks jätta rahuldamata. Vastuhagi rahuldada osaliselt. Jätta KVH OÜ ja A G valdusesse ja kasutusse järgmised poolte kaasomandis olevad ruumid: asukohaga xxx Tallinnas asuvas abihoones asuvad ruumid nr 3, 4 ja 5; samas elamu I korrusel asuvad ruumid nr 28, 29, 30, 31, 32, 33, 37 ja 38. Jätta GG, V K, J N, IK , O G, D J, IP, TT, S K, R T, Z P, IJ, L J ja TG valdusesse ja kasutusse järgmised kaasomandis olevad ruumid: samas abihoones asuvad ruumid nr 1 ja 2 ning samas elamu II korrusel asuvad ruumid nr 1a, 1b, 1c, 1d, 1e ja 1f. Jätta kõigi kaasomanike ühiskasutusse järgmised xxx Tallinnas asuvad kaasomandis olevad ruumid: elamu I korrusel ruumid nr 34, 35, 36, 39, 40, 41 ja 42, elamu II korrusel ruumid 1g ja 1h ning kinnistu osas, milline ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa koosseisu. Kaasomanikel on õigus nende kasutuses olevaid ruume vallata, kasutada ja käsutada vastavalt kehtivatele seadusandlikele aktidele ja vastavalt ruumide otstarbele ning nad on kohustatud kandma ruumidega seotud kulutusi vastavalt ruumide tegelikule suurusele. Kõigi menetlusosaliste menetluskulud jätta nende endi kanda.

Pooltel on õigus Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel Harju Maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg 6, § 632 ja § 633).

I Asjaolud Hagejatele kuuluvad elamus asukohaga xxx Tallinnas omandiõiguse alusel korteriomandid nr 16, 8-12 ja 14-16. Kostjale kuuluvad korteriomandid nr 7, 17-21 ja 24-27. Lisaks kuuluvad korteriomandid nr 22 ja 23 A G . Elamus on moodustatud korteriühistus (KÜ) Sõle 67. Korteriomanike kaasomandi hulka kuulub elamu hoovis asuv ehitis (edaspidi abihoone). II Hagejate nõuded ja põhjendused 27.07.2007 esitatud hagiavalduse (t lk 2-11) kohaselt on elamu I korrusel asuvad ruumid nr 3942 ja abihoone juriidilisest isikust kostja ebaseaduslikus kasutuses ja valduses ilma teiste kaasomanike nõusolekuta ja tasuta alates 01.01.2003. Kostja kasutab ruume ärilisel eesmärgil. Nimetatud ruumid ja abihoone kuuluvad poolte ja A.G kaasomandisse, kuid kostja tegi nende kasutamise teiste kaasomanike poolt võimatuks. Peale kostja juhatuse liikme vabastamist KÜ juhatuse liikme kohalt 22.04.2007 kohustati kostjat hõivatud ruumid vabastama hiljemalt 25.05.2007, kuid kostja keeldus. Peale nimetatud vabastamist said ka teised korteriomanikud teada KÜ senise esimehe poolt oma ametikoha kuritarvitamisest ja ruumide hõivamisest äritegevuse eesmärgil. Kogu ruumide kasutamise aja eest ei maksnud kostja nende kasutamise eest rendi-, hooldus-, haldus- ja remondiraha. Kostja kasutas teiste kaasomanike nõusolekuta kokku 217,6 m2 suurust p. Hagejad on seisukohal, et kostja ei käitunud nende suhtes heas usus ja kahjustas nende õigusi kaasomandi eseme valdamisel ja kasutamisel. Hagejate ja KÜ huvides

oleks anda vaidlusalused ruumid rendile ja kasutada rendi- ja remondirahasid elamu renoveerimiseks. Kostja oma tegevusega on aga seda takistanud. Seega rikub kostja käitumine teiste korteriomanike huve ning hagejad paluvad kohustada kostjat lõpetama vaidlusaluste ruumide nr 39-42 ja abihoone kaaskasutamisel neile takistuste tegemine ning vabastama nimetatud ruumide/ehitise ebaseaduslik valdus. Samuti paluvad hagejad vabatahtlikust vabastamisest keeldumise korras tõsta kostja koos talle kuuluva varaga vaidlusalustest ruumidest välja. Samuti olid hagejad seisukohal, et kasutades alates 01.01.2003 nende arvel 217,6 m2 võrra suuremat p, on kostja kohustatud neile maksma hüvitist lähtudes keskmisest rendihinnast antud piirkonnas. Hagejad on arvestanud tasumisele kuuluvaks hüvitiseks perioodi 01.01.2003 kuni 30.05.2007 eest hoovis asuva abihoone eest kokku 294 000.00 krooni ja ruumi nr 39 kasutamise eest 85 700.00 krooni ning paluvad tunnustada nende õigust saada renditasu kogu ajavahemiku eest, mil kostja oma kaasomandi osast suuremat p kasutas ja mõista hüvitis suuruses kokku 379 700.00 krooni kostjalt välja. Lisaks olid hagejad seisukohal, et kostja poolt suurema pinna kasutamist ei ole võtnud arvesse KÜ tolleaegne juhatus (kelleks oli kostja juhatuse liige) ega arvestanud kostjale haldus-, hooldus- ja remondifonditasu tegelikult kasutatud pinna eest. Hagejad paluvad mõista kostjalt välja tasumata hooldus-, haldus- ja remondiraha perioodi 01.01.2003 kuni 30.06.2004 eest summas 10 066.18 krooni ja sealt edasi kuni 31.05.2007 summas 50 037.12 krooni, kuna nimetatud summa võrra on kostja hagejate arvel alusetult rikastunud. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostja kanda. Määrusega 23.08.2007 võttis kohus menetlusse hagejate rahalised nõuded (t lk 63). Vastuses 05.10.2007 kostja seisukohtadele (t lk 148-155) jäid hagejad rahaliste nõude juurde, kuid täpsustasid neid. Hagejad selgitasid, et enamus majas olevatest korteriomanditest kuuluvad hagejatele alates kostja kaasomanikuks saamisest 23.12.2003 ja kuni juulini 2007 kuulus hagejatele suurem osa ühisest asjast. A.G sai omanikuks 04.04.2006. Vastavalt eksplikatsioonile kuuluvad hagejatele korteriomandid kokku pinnaga 255,1 m2, kostjale 230,7 m2 ja A.G 37,6 m2. Talle kuuluvatest korteriomanditest kasutas kostja perioodil 23.12.2003 kuni juulini 2007 ruumi pinnaga 53,5 m2. Ülejäänud kostjale kuuluv pind oli kas välja renditud või välja ehitamata. Hagejad kui kaasomanike enamus ei ole kunagi võtnud vastu otsust ruumide kostjale kasutada andmise kohta. Kostja seda ainuisikuliselt teha ei saanud, kuna talle ei kuulu kaasomandist enamus. Ka ei ole põhjendatud kostja seisukoht nagu oleks ta ruume kasutanud vastavalt kujunenud tavale. Alates 01.08.2007 vabastas kostja elamus asunud vaidlusalused ruumid, kuid kasutab edasi hoovis asuvat ehitist tervikuna . Seda tõendavad ka asjaolud, et sinna on paigaldatud turvasignalisatsioon ja see on varustatud elektrienergiaga, mille eest kostja tasub AS E E . Õige ei ole kostja väide nagu oleks tema ja KÜ vahel 01.01.2003 sõlmitud hoolduslepingu alusel antud talle õigus kasutada kahte neljast abihoone ruumist. Viidatud lepingust see ei nähtu. Kostja ei andnud abihoone võtmeid esimesel nõudmisel üle ega ole seda teinud senini. Ka ruumi nr 39 võtmed andis kostja 01.08.2007 üle peale korduvaid nõudmisi ja politsei poole pöördumist. Antud vaidluses ei ole hagejad esitanud nõudeid, millised on KÜ kostja vastu. Selles osas on kohtus eraldi vaidlus. Kostja ei lükanud ümber hageja väidet, et alates 23.12.2003 kasutab ta hagejate kaasomandi arvel oma kaasomandi osast 217,6 m2 võrra suuremat p selle kasutamise eest mitte tasudes. Hagejad täpsustasid hüvitise nõudmise perioodi ja paluvad mõista kostjalt välja hüvitis elamus asuva ruumi nr 39 kasutamise eest perioodil 23.12.2003 kuni 31.07.2007 summas 71 954.00 krooni ja abihoone eest perioodil 23.12.2003 kuni 30.10.2007 summas 265 257.00 krooni. Ka ei ole hagejad nõus kostja vastuväitega, et nende nõue on osaliselt aegunud. Hagejad on seisukohal, et nende nõude aegumise tähtajaks on 10 aastat, kuna kostja on rikkunud oma kohustusi tahtlikult.

Hagejad ei soovi hüvitise välja mõistmist igale ühele neist eraldi, vaid on sõlminud kokkuleppe, et välja mõistetud hüvitis kasutatakse elamu renoveerimiseks ja kantakse üle KÜ arveldusarvele. Vastuses 18.12.2007 kostja seisukohtadele (t lk 246-249) rõhutavad hagejad, et kasutades vaidlusaluseid ruume õigusliku aluseta, rikub kostja tegevus teiste kaasomanike õigust kaasomandis olevat asja vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Olukorras, kus kostja oma tegevusega rikub olulisel määral teiste kaasomanike huve, ei oma hüvitise väljamõistmisel tähtsust, et 2003.aasta lõpus kuulusid elamu mõttelised osad praegustest hagejatest vaid seitsmele ja ülejäänud seitse omandasid need ajavahemikus 08.12.2005 kuni 27.03.2007. Oluline on, et vähemalt ühel hagejatest, kes omandas elamu mõttelise osa 23.12.2003, on rikutud õigusi kaasomandi eseme kasutamisel. Vastuses 14.02.2008 vastuhagile (t lk 286-293) täpsustasid hagejad ka oma rahalise hüvitise suurust (vastuse punktid 4, 5) ja nõustusid kostja poolt esitatud eksperthinnanguga ning arvestasid oma nõude ümber lähtudes renditasust suuruses 30.00 krooni 1m2 eest kuus. Seega moodustab nende rahalise nõude suurus seisuga 15.01.2008 312 415.80 krooni. Ei ole õige kostja väide nagu oleks vaidlusalustele ruumidele üürnike leidmine raske ja vähetõenäoline ning et enne üürile pakkumist oleks nendes vajalik teha korrastusremont. Juba maikuus 2007 sõlmis KÜ juhatus lepingud abihoone ja ruumi nr 39 kasutamiseks alates 01.06.2007. 23.04.2008 täpsustasid hagejad veelkord hagetava hüvitise suurust (t lk 383-385), võttes esialgsest arvestusest maha mõttelise osa, milline kuulub kostjale ja A.G . Sellega vähenes hüvitis 51,3% võrra. Samuti nõustuvad hagejad võtma renditasu arvestamisel aluseks kostja poolt esitatud S K arvamuse rendi turuväärtusest 25.00 krooni 1m2 eest. Hagejad selgitasid, et olid eks es ja arvasid, et signalisatsiooni all olid kõik abihoone ruumid, kuid kostja poolt esitatud valvelepingust nähtub, et vaid ruumid nr 2 ja 3. Puudub vaidlus, et nende ruumide võtmed anti hageja V.K üle 02.08.2007. Seega jääb nende hüvitise nõudeks 122 254.80 krooni, mille nad paluvad mõista välja ühe hageja (G.G) kasuks. Samas menetlusdokumendis (t lk 388-390) on hagejad seisukohal, et põhjendamata on kostja seisukoht nagu ei saaks hagejate kahju olla suurem kui 63 310.00 krooni, kuna kostja poolt aluseks võetud renditasu 10.00 krooni 1m2 eest oli kokku lepitud enne ruumide erastamist detsembris 1998. Vastavalt eksperthinnangule moodustab aga mitteeluruumide rendi turuväärtus 25.00 krooni 1 m2 eest kuus. Hagejad ei rentinud tegelikkuses välja abihoonet ja elamus ruumi nr 39 alates 01.06.2007 ja seega on põhjendamatu ka kostja vastuväide nagu tuleks saadud rendist osa maksta välja ka talle ja A.G . Viidatud lepingud olid esitatud põhjusel, et lükata ümber kostja seisukoht nagu oleks üürnike leidmine raske ja vähetõenäoline ning et ruumidel tuleks teha kõigepealt korrastusremont. Üürilepingud nr 1/09 ja nr 02/10 olid sõlmitud KÜ ja üürnike vahel ning nende alusel laekunud üüritasu on KÜ vara, mis ei kuulu jagamisele KÜ liikmete ega kaasomanike vahel. Ka ei pea hagejad kandma kulu vestibüüli remondi (vee- ja kanalisatsioonitoru paigaldamise) eest, kuna tegemist ei olnud asja säilitamiseks tehtud vajalike kuludega. Ruumid nr 39-42 olid kuni 02.08.2007 kostja valduses. Ruumi nr 39 kasutati dispetšeriruumina ning just tööliste tööting te parandamiseks paigaldas kostja vee- ja kanalisatsioonitorud, pesulaua ja WC. Ka ei aktsepteeri hagejad kalkulatsioone, millised kostja esitas tõendamaks kulutusi ruumidele nr 39 ja nr 40, põhjusel, et tõendamata on nende kulutuste tegelik tegemine kostja poolt. Vee- ja kanalisatsioonitorud kuuluvad poolte omandi mõttelise osa hulka. 01.01.2003 oli KÜ ja kostja vahel sõlmitud hooldusleping, milles olid kokku lepitud kostja poolt osutatavad teenused. Ülejäänud tööd pidid olema kooskõlastatud KÜ liikmetega või korteriomanikega. Ei ole tõendatud, et väidetud vee- ja kanalisatsioonitorude paigaldamist oleks kokku lepitud. Lisaks esitasid hagejad 23.04.2008 täiendava nõude kostja ja A G vastu (t lk 391) ja paluvad

neilt välja mõista KÜ Sõle 67 kasuks 21 186.90 krooni, mille KÜ tasus abihoone mõõdistamisprojekti koostamise eest AB VOÜ . Nimetatud projekti koostamiseks oli AB ja KÜ vahel sõlmitud leping 19.10.2007 ning kaashageja G.G laenas tasumiseks KÜ raha. III Kostja seisukohad ja põhjendused Kostja vaidleb hagile vastu. Kirjaliku vastuse 17.09.2007 (t lk 86-90) kohaselt kuulub enamus elamus asuvatest korteriomanditest kostjale ja A.G (29-st 15). Vastavalt eksplikatsioonile kuulub hagejatele üldp 255,1 m2 ja kostjale ning A.G kokku 268,3 m2. Elamus ei ole sõlmitud kaasomanike kokkulepet ühise asja kasutamiseks ja üldkasutatavaid ruume kasutati nii kujunenud tava kui kaasomanike enamuse otsuse alusel. Kostjale ja A.G kuuluvad korteriomandid asuvad elamu I ja hagejatele kuuluvad korteriomandid II korrusel. Seega elamu kasutamisel pooled sisuliselt ei peakski kokku puutuma. Elamu I korruse üldpind on 403,8 m2 ja II korruse üldpind 394,9 m2. Hagejate nõue hoovil asuva ehitise osas puudutab amortiseerunud abihoonet, milline ei ole kajastatud eksplikatsioonis. Kostja ei ole seda hoonet kunagi tervikuna kasutanud. Ka oli KÜ ja kostja vahel 01.01.2003 sõlmitud k hooldusleping ning kahte neljast abihoone ruumist kasutas kostja remondi- ja abimaterjalide hoidmiseks. Ülejäänud kaks seisid kasutamata. Ruumide valduse saamisel kostja korrastas abihoone omal kulul. Keegi kaasomanikest ei avaldanud soovi abihoonet kasutada ning korrastatud ruumid olid lukustatud. Esimesel nõudmisel andis kostja võtmed üle. Käesolevasse vaidlusesse ei puutu väide, et kostja ei tasunud KÜ-le. Kui KÜ-l on nõudmisi kostja suhtes, on tegemist eraldi vaidlusega. Hagejatel ei ole õigust rahalist hüvitist nõuda alates 01.01.2003, kuna omanikukanded kinnistusraamatusse tehti alles detsembris 2003. Ka ei ole hagejad arvestanud keskmise renditasu nõudmisel, et ka kostja on üheks samade ruumide kaasomanikuks ning need ruumid ei ole kunagi olnud kõrvaliste isikute kasutuses. Ka on hagejate nõuded, millised puudutavad ajavahemikku enne 25.07.2004 aegunud, kuna tehingust tuleneva nõude aegumistähtajaks on 3 aastat. Igale hagejale kuulub erineb mõtteline osa elamust, kuid hagejad ei ole igaühe kohta nõudesummasid eraldi arvestanud. Kohtukulud palub kostja jätta hagejate kanda. Täiendavas vastuses (t lk 220-223) on kostja lisaks seisukohal, et vaidlust ei mõjuta asjaolu, kas ja millises suuruses on kostja kasutanud või kasutab talle kuuluvaid korteriomandeid, kuna see ei muuda kostjale kuuluva omandi suurust. Hagejad on omandanud oma mõttelised osad erinevatel aegadel ja kostja ei saanud aastal 2003 rikkuda selle hageja õigusi, kes omandas korteriomandi alles aastal 2006 või 2007. Üldkasutatavate ruumide kasutamisega ei saanud kostja suurendada talle kuuluva elamu reaalosa suurust. Ei valveleping ega energiamüügileping ei tõenda, et kostja kasutas kogu abihoonet vaid enda huvides. Kuni 2007 maikuuni ei soovinud keegi kaasomanikest abihoonet kasutada ega esitanud selles osas kostjale mingeid pretensioone. Hagejad ei esitanud tõendeid, et enne 22.04.2007 toimunud KÜ üldkoosolekut oleks poolte vahel vaidlus olnud. Seega ei saanud kostja enne seda ka hagejate õigusi rikkuda, rääkimata tahtlikust rikkumisest. Seisukohtades 10.03.2008 (t lk 355-359) ja 11.04.2008 (t lk 368-372) jääb kostja oma seisukoha juurde, et ei ole hagejatele kahju tekitanud. Kostja ei ole varjanud hagejate eest teatud ruumide kaasomandis olemist. Hagejad pidid olema tulenevalt kinnistusraamatust teadlikud üldkasutatavate ruumide suurusest ja nende kasutamise võimalusest. Keegi hagejatest ei ole kunagi pöördunud kostja poole sooviga kasutada kaasomandis olevaid ruume. Kostja on kandnud vaidlusaluste ruumide säilitamiseks kulutusi. Kahju ei saa nõuda need hagejad, kes vaidlusalusel perioodil ei omanud elamus ruume. Üürnike leidmine vaidlusalustele ruumidele on raske ja vähetõenäoline ning enne üürile pakkumist on vajalik teha nendes korrastusremont. Hagejate poolt esitatud üürilepingutega ei saa tõendada hüvitise suuruse arvestust. Nimetatud lepingud hõlmavad lühikest ajavahemikku ega saa olla tõendiks selle kohta, et samu ruume oleks võimalik rendile anda sama hinnaga ka varem. Ka peaksid hagejad võtma hüvitise arvestamisel arvesse kostjale ja A.G kuuluvate mõtteliste osade suurused. Valvelepingust on näha, et

abihoone ruumidest olid valve all vaid nr 2 ja 3. Teistele ruumidele oli hagejatel olemas juurdepääs. Tegelikkuses kasutasid hagejad ka elamu I korrusel olevaid vaidlusaluseid ruume enne 02.08.2007 võtmete saamist. Nimelt omas sinna juurdepääsu hageja V.K, kes hoidis seal alates 2005 ehitustööriistu ja ehitusmaterjale, mida kasutas korterite remondiks. Hageja I.P poeg hoidis aastatel 2005-2007 ruumis nr 39 talveti oma jalgratast. Ruumides 40-42 hoiti alates 2007 algusest remondiks kasutatud KÜ kuuluvaid värve. Abihoone ruumis nr 2 hoidis aga V.K kuut KÜ metallust ning ruumis nr 1 hoitakse alates aastast 2003 KÜ majahoidja varustust. Seega said ka teised kaasomanikud vaidlusaluseid ruume kasutada nimelt sellises ulatuses nagu pidasid vajalikuks. Kindlasti ei saa hüvitist arvestada perioodi eest peale 02.08.2007, kuna sellest ajast on hagejatel kõigi nende ruumide võtmed, mida nad kasutada soovivad. Ka ei saa väidetava kahju hüvitamise aluseks olla eeldus, et kõiki oleks võimalik kogu perioodi vältel täies ulatuses välja rentida. Kuni 02.08.2007 olid ruumid nr 39 ja 40-42 kogu aeg kostja ja A.G valduses ning alles alates nimetatud kuupäevast hõivasid hagejad need ja rentisid välja ilma kostja ja A.G nõusolekuta. Sellega tekitasid hagejad kostjale ja A.G kahju, milline kuulub antud asjas tasaarvestamisele. Kahju moodustab hagejate poolt esitatud rendilepingute alusel laekuv renditasu, millest kostjal ja A.G on õigus saada 51,3%, see on 19 494.00 krooni. Ka on kostja esitanud kalkulatsioonid, milledest nähtub, et on teinud elamu I korruse vestibüüli remondiks kulutusi kokku 24 535.00 krooni, millest 48,7% peaksid kandma hagejad. Ka selle summa palub kostja tasaarvestada hagejatele väljamõistetavast summast. Kohtuistungil 28.05.2008 selgitas kostja/vastuhagejate esindaja seonduvalt hagejate täiendava nõudega mõõdistusprojekti eest tasutud summa ulatuses, et nimetatud kulutus ei ole tehtud menetlusosalise, vaid KÜ poolt ja seega ei seondu nimetatud nõue käesoleva menetlusega. IV Vastuhagejate vastunõue ja selle põhjendused 14.01.2008 esitasid kostja (edaspidi ka vastuhageja 1) ja senini menetluses mitteosalenud kaasomanik A G (edaspidi ka vastuhageja 2) hagiavalduse poolte kaasomandis oleva kinnistu ja sellel asuva elamu ning abihoone kasutuskorra määramiseks. Kohus võttis esitatud hagi menetlusse vastuhagina (t lk 259-261). Vastuhagi kohaselt paluvad vastuhagejad: I jätta nende kasutusse: 1) abihoones asuvad ruumid nr 2 ja 3 kokku üldpinnaga 75,9 m2; 2) elamu I korrusel asuvad ruumid nr 28-32 (WC-d), 33, 37 ja 38 (koridorid), 39 (vestibüül) ja 40-42 (mitteeluruumid) üldpinnaga 117 m2; II jätta vastukostjate kasutusse: 1) abihoones ruumid nr 1, 4 ja 5 üldpinnaga 94,3 m2; 2) elamu II korrusel asuvad ruumid nr 1a-1d (WC-d), 1f ja 1g (koridorid) ja 1e (köök) üldpinnaga 94,2 m2. Lisaks paluvad nad jätta kõigi kaasomanike ühiskasutusse elamu I korrusel asuvad ruumid nr 3436 (trepp ja trepikoda) ja II korrusel asuv ruum nr 1g (trepikoda) ning kinnistu. Samuti paluvad nad määrata kindlaks, et kõik kaasomanikud kasutavad, valdavad ja käsutavad kinnistul olevaid ruume oma äranägemise järgi ja vastavalt nende otstarbele ning kannavad nende kasutuses olevate ruumidega seotud kulutusi vastavalt nende reaalsele suurusele. Seisukohas 10.03.2008 (t lk 355-359) nõustusid vastuhagejad osaliselt vastukostjate vastuväidetega ja tegid ettepaneku kasutuskorra osas järgmiselt: 1) abihoones ruumid nr 1 ja 2 vastukostjate kasutusse ja ruumid 3-5 nende kasutusse; seni kuni ruumid nr 1, 4 ja 5 ei ole lammutatud, tuleb ka nende kasutuskord määrata; 2) I korrusel ei ole mõtet jätta ühiskasutusse ruume, mida vastukostjad ei kasuta ega hakka kunagi kasutama (WC-d, koridor, vestibüül); poolte ühiskasutuses peaks olema nii vähe ruume kui võimalik; vastuhagejatele võib panna kohustuse arvesti näitude esitamiseks vastukostjatele; poolte kasutusse jäävate mitteeluruumide pla peaks proportsionaalselt vastama eluruumide osale ühises asjas; ruumid nr 40-42 on mitteeluruumid ja ka nende kasutuskorra kindlaksmääramisel peab samast proportsioonist lähtuma, kui aga nimetatud ruumid jäävad vastukostjate kasutusse, on seda põhimõtet rikutud; 3)

vastuhagejatel puudub huvi ja vajadus II korruse ruumide kasutamiseks; 4) hagejad/vastukostjad on ebaõigel seisukohal, et neil on õigus KÜ otsusega määrata kindlaks kogu kinnistu kasutuskord; ühistu otsus ei ole samastatav kaasomanike kokkuleppega; ka on KÜ 05.08.2007 otsus kohtus vaidlustatud. 11.04.2008 ja kohtuistungil esitatud seisukohtades vastukostjate seisukohtadele (t lk 368-372, 396-400) on vastuhagejad arvamusel, et poolte vahel on jäänud sisuline vaidlus vaid I korruse ruumide nr 39 ja 40-42 kasutuskorra osas. Nimetatud ruumide vastukostjate kasutusse jätmiseks ei saa olla arvestavaks põhjuseks nende soov teenida selle pealt kasu. Kui üldkasutatavate ruumide kasutamisest mingitki kasu saadakse, peab see jagunema kõigi kaasomanike vahel ning vastukostjad ei tohi oma õigusi realiseerida selliselt, et sellest tekib kahju vastuhagejatele. Pooltel on õigus kasutada ruume vastavalt kaasomandi mõtteliste osade suurusele. Kasutuskord ei muuda omandi suurust. Vastuhagejad ei soovi ühiskasutusse II korruse ruumi nr 1e (köök), mida nad ei ole kunagi kasutanud ega kasuta ka tulevikus. II korruse treppi (ruum nr 1g) ja koridori (ruum nr 1h) soovivad vastuhagejad kasutada vaid tagamaks juurdepääsu neile kuuluvasse ruumi nr 7-1. Kinnistu kasutamise osas ei ole vastukostjatel õigus tugineda KÜ 05.08.2007 otsusele, kuna see on kohtus vaidlustatud. Kinnistu ei kuulu KÜ-le. Kostjal/vastuhagejal 1 on õigus otsustada rentnikele parkimistasu kehtestamise üle. Abihoone kasutamise osas on vastuhagejad nõus, kui ruumid nr 1 ja 2 jääksid vastukostjate kasutusse ning nende kasutada jääksid ruumid nr 3-5, kusjuures ruum nr 5 võiks jääda kuni lammutamiseni ka vastukostjate kasutusse. V Vastukostjate seisukohad ja põhjendused Vastuses vastuhagile (t lk 287-293) paluvad vastukostjad jätta vastuhagi esitatud kujul rahuldamata. Vastuväidete kohaselt ei ole õige vastuhagejate väide nagu oleksid kõik I korruse üldkasutatavad pinnad ja mitteeluruumid olnud vastuhageja 1 valduses vastavalt väljakujunenud tavale. Tegelikkuses kuritarvitas vastuhageja 1 oma õigusi, kasutades neid ruume tasuta ja teiste kaasomanike nõusolekuta. Abihoone osas on nad seisukohal, et mõttekas oleks jätta ruum nr 2 nende ja ruum nr 3 vastuhagejate ning ruumid nr 1, 4 ja 5 poolte ühiskasutusse ning seda põhjusel, et mõõdistusprojekti menetluse käigus on selgunud, et ruumid nr 1, 4 ja 5 on abihoonele omavoliliselt juurde ehitatud ja tuleb lammutada. Elamus ei ole põhjendatud jätta ruumid nr 30-32 vastuhagejate kasutusse ja seda põhjusel, et nimetatud ruumides asuvad tarbijapaigaldised (mõõdikud), millised on ühiskasutuses. Ka peab jääma ühiskasutusse osa koridorist nr 33 (joonisel lk 311 märgitud 33a), kuna vastukostjatel või nende esindajatel peab olema õigus siseneda ruumidesse nr 30-32, et fikseerida kaasomandis olevate mõõturite näite. Vastukostjad on nõus, et ruumid nr 33B (vt joonis t lk 311), 37 ja 38 jäävad vastuhagejate kasutusse. Ruumid nr 39-42 tuleb jätta poolte ühiskasutusse põhjusel, et 1) KÜ 22.04.2007 erakorralisel üldkoosolekul kõik võtsid vastu otsuse ruumide nr 40-42 võõrandamise kohta ja ruumi nr 39 renoveerimise ja üürile andmise kohta ja et 2) vastukostjad on ruumi nr 39 remontinud oma raha eest ning kui see jääb vastuhagejate kasutusesse, tahavad nad saada neilt hüvitist remondikulude ulatuses summas 33 451.25 krooni. Ruum on kõigi kaasomanike nõusolekul (v a vastuhagejad) antud üürile. Elamu II korrusel asuv ruum nr 7-1 kuulub vastuhagejale 1 ja on antud üürile. Üürnik ja tema perekond kasutavad ruume 1g-1h (koridorid), 1e (köök) ja 1a-1d (WC-d). Seega tuleb ka need ruumid jätta poolte ühiskasutusse. Sellise kasutuskorra alusel jääks vastuhagejate kasutusse kokku 97,79 m2 (54,88%) ja vastukostjate kasutusse vastavalt 80,4 m2 (45,12%). Vastukostjad on nõus, et määrataks kindlaks, et kõik kaasomanikud peavad kasutama, valdama ja käsutama kinnistul olevaid ruume oma äranägemise järgi ja vastavalt nende otstarbele. Seonduvalt parkimisega kinnistul võtsid kaasomanikud 05.08.2007 ühehäälselt vastu otsuse parkimistasude kehtestamise kohta.

23.04.2008 menetlusdokumendis (t lk 383-392) esitasid vastukostjad järgmised ettepanekud: 1) abihoone osas: alternatiivselt kas jätta ruum nr 2 nende kasutusse ja nr 3 vastuhagejate kasutusse ning nr 1, 4 ja 5 ühiskasutusse või ruum nr 3 nende kasutusse ja ruum nr 2 vastuhagejate kasutusse ning nr 1, 4 ja 5 ühiskasutusse või neile nr 3-5 ja vastuhagejatele nr 1 ja 2 või neile nr 2, 4 ja 5 ja vastuhagejatele nr 1 ja 3; 2) elamu I korruse osas: jätta ruumid nr 28-33 ja 37 ja 38 vastuhagejate kasutusse ning nr 39-42 poolte ühiskasutusse; 3) elamu II korrusel jätta ruumid nr 1a-1f nende kasutusse. Vastukostjad on seisukohal, et ruumide nr 40-42 kohta on 29.12.2007 võetud vastu otsus nende võõrandamise kohta ja sellest saadav raha kuulub jagamisele ka vastuhagejatele. Nimetatud otsust ei ole vaidlustatud. Ruumide nr 39-42 jätmisel vastuhagejatele oleks ainult neil võimalus teenida tulu, jätmisel aga kõigi kasutusse oleks võimalus tulu teenida kõigil kaasomanikel, et kasutada seda elamu renoveerimiseks. Trepikoda 1g ja koridori 1g kasutavad kõik II korruse elanikud, ka vastuhageja 1, kellele kuulub tuba nr 7-1, ja seetõttu peavad need jääma ühiskasutusse. Sama ka trepikoda nr 34-36 osas. Kinnistut kasutavad kõik kaasomanikud ühiselt ja omavad õigust parkida seal tasuta. Juriidilistel isikutel, millised kasutavad ruume rendi-, üüri- või suuliste kokkulepete alusel, ei ole õigust tasuta parkida vastavalt otsusele 05.08.2007. VI Kohtu seisukohad ja põhjendused Kohus, kuulanud ära poolte ja nende esindajate selgitused ning tunnistaja JS ütlused ja uurinud ning hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et nii hagi kui vastuhagi kuuluvad rahuldamisele osaliselt.

korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti; lg 2 kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel; lg 5 kohaselt võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt, või kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes. AÕS § 71 lg 2 kohaselt kuulub kaasomanikule tema osale vastav osa ühise asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti. Sama sätte lg 3 kohaselt on kaasomanikul teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas omaniku õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi. AÕS § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Sama sätte lg 3 kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust ning lg 4 kohaselt on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Sama sätte lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele; kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. AÕS § 75 lg 1 kohaselt kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. AÕS § 50 lg 2 kohaselt ei kohaldata kaasvaldajate vahelises vaidluses valduse kaitse sätteid.

detsember 2003 kuulunud ka suurem osa ühises asjas, otsust anda vaidlusalused ruumid kostja valdusesse ja kasutusesse, kohtule ei esitatud. Kostja üks sellist otsust vastu võtta ei saanud, kuna ta ei moodustanud kaasomanikest enamust ja talle ei kuulunud ka suurem osa ühises asjas. Puudub vaidlus, et nimetatud ajahetke seisuga vastuhageja 2 veel korteriomandi omanik antud elamus ei olnud. Ka ajast, mil vastuhageja 2 on kaasomanik, ei ole AÕS § 72 lg-ga 1 kooskõlas oleva vastavasisulise otsuse olemasolu tõendatud.

valdamine ja kasutamine ei saa kuidagi mõjutada korteriomandite ei reaalosade ega mõtteliste osade suurusi. Omandi suuruse muutmine saab toimuda ainult vastava asjaõigusliku kokkuleppe ja kinnistamisavaldusega (nagu on ka hagejad ise märkinud), kuid nende sõlmimist ei ole keegi menetlusosalistest isegi mitte maininud ja seega see teema väljub menetletava hagi ja vastuhagi piiridest. Samas on kohus ka seisukohal, et asjakohatu on kostja viide 01.01.2003 korteriühistuga sõlmitud k hoolduslepingule (t lk 91), kuna sellest ei nähtu kokkulepet ühegi valdusaluse ruumi kasutamiseks.

asjaolu aga tõendab, et kostja sai otsusest ja seega siis teiste kaasomanike tahtest teada viivitamatult. Asjaolu, et ta tegelikkuses koheselt valdust ei vabastanud, on tõendatud talle nii KÜ nimel kui kaasomanike poolt 28.05.2007 ja 09.07.2007 saadetud vastavate nõudekirjadega (t lk 31-40). Seega ei vasta tegelikkusele kostja esindaja väide nagu oleks ruumid vabastatud esimesel nõudmisel. Menetluse kestel võtsid hagejad õigeks kostja väite, et elamu I korrusel asuvate ruumide ning abihoones asuvate ruumide nr 1, 4 ja 5 valduse vabastas kostja ja andis võtmed üle hageja V.K 02.08.2007 (t lk 385). Menetluse kestel kinnitasid hagejad, et abihoone ruumi nr 2 vabastas kostja 15.01.2008. Kostja teistugust vabastamise kuupäeva tõendavad tõendeid ei esitanud. Ka puudub vaidlus, et senini ei ole vabastatud abihoone ruumi nr 3.

1305.61 krooni, ja Z.P 1042.60 krooni. Küll aga saab hagejate taotlust tõlgendada kui TsMS § 445 mõttes taotlusena otsuse täitmise viisi kindlaks määramiseks. Nimetatud sätte lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel määrata kindlaks otsuse täitmise viisi, milleks antud asjas on kõigile hagejatele välja mõistetud rahasumma ülekandmine ühe hageja arveldusarvele. Selliselt otsust täites (kogu väljamõistetud rahasumma G.G arveldusarvele ülekandmisega) on kostja käitunud kooskõlas kohtuotsuses määratud täitmise viisiga.

Ka on kohus seisukohal, et kaasomandi majandamisest saadud viljast osa teistele välja maksmise kohustusele ei avalda mõju asjaolu, kas kasutuseelise kasutamise perioodil oleksid kaasomanikud leidnud tegelikkuses samadele üürnikke või mitte või kui tõenäoline/ebatõenäoline üürimine oleks olnud. Poolte vahel ei ole üürisuhe, vaid keskmine üür on võetud kasutuseelise rahalise väärtuse välja arvestamisel aluseks. Muud loogilist ja võimalikku hüvitise arvestuse alust ei ole pakkunud ka kostja välja.

kasutavad üürnikud KÜ-ga vastavalt 17.09.2007 ja 03.10.2007 sõlmitud lepingute alusel ja sellest on kasu kõigile kaasomanikele, kuna üüritasu kasutatakse KÜ kaudu elamu renoveerimiseks; 2) ruumide nr 40-42 osas otsustasid kaasomanikud 29.12.2007 koosolekul, et need võõrandatakse ja vastuhagejad ei ole seda otsust vaidlustanud; ka kuulub vastav osa müügist saadavast tulust vastuhagejatele. Kohus on asja sisulise arutamise tulemusena seisukohal, et veenev ja mõistlik on hagejate/vastukostjate seisukoht ja selle põhjendused. Nende poolt viidatud rendilepingutega (t lk 332-338) on tõendatud, et ruum nr 39 (lepingute kohaselt vastavalt nr 39a ja nr 39b) on tõepoolest KÜ poolt kaasomandi majandamise käigus koormatud ning puudub alus kahelda hagejate/vastukostjate avaldustes selle kohta, et sealt saadav tulu kasutatakse lõppkokkuvõttes KÜ tegevuse kaudu kõigi korteriomanike huvides elamu renoveerimiseks. Kohtule jääb arusaamatuks vastuhagejate seisukoht nagu saaks selline tegevus olla suunatud neile kahju tekitamisele. Vastavalt KÜS § 2 lg 1 ongi KÜ korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja KÜ liikmete ühiste huvide . Ruumide nr 40-42 (vastavalt poolte avaldustele on faktiliselt nüüdseks tegemist ühe ruumiga nr 40) osas on kaasomanike 29.12.2007 koosoleku protokolliga (t lk 319-320) tõendatud hagejate/vastukostjate seisukoht, et tõepoolest on nende poolt võetud vastu otsus see ruum suurusega 18,8m2 müüa hinnaga 13 000.00 krooni 1 m2 eest ühele kaasomanikest V.K (protokollist nähtub ka, et ostusooviga esines lisaks kostja/vastuhageja 1 juhatuse liige) ning kasutada ka sealt saadav raha elamu remonttöödele. Kohus on seisukohal, et nimetatud tõendamist leidnud asjaolude alusel on mõistlik jätta vaidlusalused ruumid kõigi kaasomanike ühiskasutusse, et anda neile võimalus vallata/kasutada/käsutada neid kõigi korteriomanike ühistes huvides, milleks elamu, kus korteriomandid asuvad, säilimise tagamine kindlasti on. Ka on selline kasutuskord kogu kinnistu osas üldjoontes proportsioonis omanikele kuuluvate mõtteliste osade suurustega. Samuti on kohus poolte seisukohtadega tutvumise järel seisukohal, et kinnistul asuv ja sõidukite parkimiseks kasutatav maa-ala jääb samuti kõigi kaasomanike ühiskasutusess. Kohtu pädevusse ei kuulu seal parkimise korraldamine, ka mitte parkimistasu kehtestamine. Nimetatu tuleb vastava tahte olemasolul korraldada kaasomanikel endil kokkuleppel. Analüüs, kas seda asendab või on sellena käsitletav 05.08.2007 KÜ üldkoosolekul vastuvõetud otsus (protokoll t lk 339) väljub käesoleva tsiviilasja piiridest. Poolte vahel puudub vaidlus vastuhagejate nõude osas, milles paluti määrata kohtulahendis kindlaks, et kõik kaasomanikud kasutavad, valdavad ja käsutavad kinnistul olevaid ruume oma äranägemise järgi ja vastavalt nende otstarbele ning kannavad nende kasutuses olevate ruumidega seotud kulutusi vastavalt ruumide reaalsele suurusele. Tegemist on ühe kokkuleppega kasutuskorras. Ka vastab selle sisu kaasomandi kasutamist reguleerivate seaduste (vt otsuse p 1) regulatsioonile.

osaliselt. Samas ei ole võimalik hagiavalduse ja vastuhagiavaldusega seotud menetluskulusid mõistlikult eristada. Seetõttu ja võttes aluseks ka asjaolu, et menetlusosaliste näol on tegemist kaasomanikega, asub kohus seisukohale, et kõigi osaliste menetluskulud jäävad nende endi kanda.

Imbi Sidok (allkiri) kohtunik

ÄRAKIRI ÕIGE:

I.Sidok

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.