Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi, Egon Konsand
Otsuse tegemise aeg ja koht
8. detsember 2008 Tartu
Tsiviilasja number
2-07-4140
Tsiviilasi
K.K. i hagi K.P. vastu asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja omandi tagasikandmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 09.05.2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
K.K. i apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
18. november 2008
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja) – K.K. (isikukood XXXXXXX), esindaja Lembit Auväärt Vastustaja (kostja) – K.P. (isikukood XXXXXXX), esindaja Siiri Malmberg
Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata Maakohtu 9. mai 2008. a otsus muutmata.
ning
Tartu
Menetluskulude jaotus
Menetluskulud esimese astme kohtus apellatsiooniastme kohtus jätta K.K. i kanda.
ja
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED K.K. esitas Tartu Maakohtule hagi K.P. vastu asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja omandi tagasikandmiseks. Hagiavalduse kohaselt on 16.03.2006 sõlmitud Võru notari Laine Kaupi juures avaldus hüpoteekide kustutamiseks, kinnistu müügileping, võla ülekandmise leping, kinnistute hüpoteegiga koormamise leping ja asjaõiguslepingud. Lepingu kohaselt müüdi täitemenetluses hagejale kuuluv Võrumaal Rõuge vallas Suurõ-Ruuga külas asuv K. i kinnistu kostjale. Lepingu punkt 4.1. kohaselt on antud kinnistu ostusummaks 500 000 krooni, milline summa on antud punktist nähtuvalt tasutud enne lepingu sõlmimist. Kuna hagejale teadaolevalt oli kostja lepingu sõlmimise ajaks vastava ostusumma 500 000 krooni hoiustanud notari ametialasele kontole (antud summast 204 025.85 krooni pidi minema täitemenetluses olnud sissenõudja Ülo Raudsepa nõude katteks), siis sõlmisid pooled lepingu taolistel tingimustel nagu see lepingus kirjas on. Kuna aga lepingu sõlmimisejärgselt selgus, et lepingu järgi hagejale maksmisele kuuluvat summat 295 974.15 krooni ei ole notari kontole hoiustatud, jäi hageja antud lepingu sõlmimise tulemusena ilma nii kinnistust kui ka rahast, mis ta pidi kinnistu müügi tulemusena saama. Eeltoodust tulenevalt pöördus hageja 03.07.2006 notar Laine Kaupi poole ning tegi avalduse 16.03.2006 sõlmitud lepingust taganemiseks. Hageja avaldusele teatas kostja, et tema ei soovi lepingust taganeda ning sel põhjusel ei ole tal võimalik ilmuda ka teates märgitud ajaks notari büroosse asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Kuna ostuhinna tasumine on ostja põhikohustus, on selle täitmata jätmine oluline lepingurikkumine. Hagejal kui müüjal oli müügilepingu sõlmimisel teada, et tema kohustuseks on lepingu ese K. i kinnistu ja selle omandiõigus kostjale kui ostjale üle anda ja kostja kohustus on tasuda hagejale omandatud kinnistu ostusumma. Kuna lepingu sõlmimisejärgselt selgus, et kostja ei olnud kandnud kogu kinnistu ostusummat, mis oli lepingusse märgitud, notari ametialasele kontole, ning ta ei ole seda tasunud lepingu sõlmimise eelselt ega ka järgselt hagejale sularahas ega ülekandega, jättis kostja tahtlikult täitmata oma müügilepingujärgse põhikohustuse. Kuna hageja andis kõnealuse lepingu alusel kostjale üle K. i kinnistu omandiõiguse, siis taotles ta uue käsutuslepingu sõlmimist ja K. i kinnistu omandi tagasikandmist hagejale. Neil asjaoludel palus hageja kohustada kostjat sõlmima K. i kinnistu, asukohaga Võrumaa Rõuge vald Suurõ-Ruuga küla, asjaõigusleping ning kanda kinnistu omandiõigus tagasi hageja nimele. Kostja vaidles hagiavaldusele vastu. Vastuväidete kohaselt müüs hageja lepingu p 4.1 kohaselt lepingu eseme kostjale 500 000 krooni eest, milline summa oli hagejale tasutud enne lepingu sõlmimist. Hageja on ostuhinna tasumist kinnitanud ise oma allkirjaga. Vaidlust ei ole selles, et kostja on tasunud ostuhinnast 204 025.85 krooni hageja võla katteks Ü. Raudsepale. Hageja väide, et ostuhinda ei ole tasutud, on tõendamata. Juhul, kui pooled oleksid olnud kokku leppinud ostuhinna deponeerimises, siis oleks see kajastatud ka lepingus. Vaidlusaluses lepingus ei ole pooled ostuhinna deponeerimises kokku leppinud. Hageja on ise oma allkirjaga notari juuresolekul kinnitanud, et ostuhind on tasutud ja ostja kohustus on seega
täidetud. Lepingust nähtuvalt on notar hagejale selgitanud lepingu sõlmimisega seonduvaid õiguslikke aspekte. Seega ei saanud hagejal tekkida väärkujutlust lepingutingimustest. Kuna hagejal puudub alus lepingust taganeda, siis on leping kehtiv ja puudub alus omandi tagasikandmiseks.
Tartu Maakohus jättis 9. mai 2008 otsusega hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt sätestab võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 lg 1 p 4 ühe õiguskaitsevahendina kohustuse rikkumise puhuks õiguse lepingust taganeda. VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. VÕS § 116 lg 2 p-d 1 ja 2 sätestavad, et olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud ning kui rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. VÕS § 189 lg 1 kohaselt võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et vaidlusaluse lepingu alusel on kostja tasunud hagejale kinnistu ostuhinnast 204 025.85 krooni hageja võlgnevuse katteks Ü. Raudsepale ja nimetatud summa deponeeriti notari kontol ning see kanti üle Ü. Raudsepale. Hageja väited, et kostja ei ole hagejale tasunud ülejäänud 295 974.15 krooni ja kuna kostja rikkus oluliselt lepingust tulenevat kohustust, siis esines hagejal alus müügilepingust taganemiseks, on paljasõnalised ja tõendamata. 16.03.2006 poolte ja teiste osalejate vahel sõlmitud avalduse hüpoteekide kustutamiseks, kinnistu müügilepingu, võla ülekandmise lepingu, kinnistute hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingute p-st 4.1. tulenevalt müüs hageja lepingu esemeks oleva kinnistu kostjale hinnaga 500 000 krooni, milline summa on hagejale tasutud enne käesoleva lepingu sõlmimist. Lepingu kohaselt on notariaalakt osalejatele notari poolt ette loetud, antud enne heakskiitmist osalejatele läbivaatamiseks ning seejärel osalejate poolt heaks kiidetud ja notari juuresolekul omakäeliselt alla kirjutatud ning vastab poolte tahtele. Kostja maksis hagejale 500 000 krooni, mis oli eelnevalt kokku lepitud. Hageja palus, et kostja täidaks kõik tema kohustused: Eesti Vabariigile hüpoteek 139 000 krooni, Hansapanga hüpoteek 50 000 krooni, kohtutäitur Taive Peedosaare juures mitmed nõuded ja Lea K. ile võlg. Võru notar Laine Kaupi ütluste kohaselt luges ta lepingu ette ja küsis hagejalt ning hageja ütles, et raha on käes. Lepingu projekti ettevalmistamisel esitas 15.03.2006 vajalikud andmed kohtutäitur Taive Peedosaar. Võru Maavalitsus esitas andmed selle kohta, kui suur on maa järelmaksu võlg. Krediidipank ja Hansapank esitasid oma memod ja nende alusel valmistas notar ette lepingu projekti. Lepinguprojekt oli kõigile kätte jaotatud, ka K.K. ile. Notar luges lepingu kõigi juures ette ja küsis, kas on vastuväiteid. Hageja vastuväiteid ei esitanud. Notar pöördus konkreetselt K.K. i poole ja küsis, kas ta sai aru. Tunnistaja Elmar Tiit, kes osales lepingu sõlmimisel AS Krediidipank esindajana, ütluste kohaselt sai K.K. aru, millele ta alla kirjutab. Lepingu p-st 2 nähtuvalt kustutas hüpoteegipidaja AS Hansapank lepingu sõlmimisel hagejale kuulunud K. i kinnistule panga kasuks kinnistusraamatusse kantud hüpoteegi. Hageja tunnistas, et Hansapangale oli tal mingi laenujääk ja kostja maksis selle pangale ära. Lepingu p-st 6.1. nähtuvalt on kostjale üle kantud hageja võlg, mis tuleneb Eesti Vabariigi ja hageja vahel 13.08.2001 sõlmitud K. i kinnistu ostu-müügilepingust. Lepingust tulenevate võlakohustuste suuruseks lepingu sõlmimise ajal on 125 670 krooni, millele lisandub intress 5% aastas tasutavalt summalt. Lepingu sõlmimise päeva seisuga oli tähtajaks tasumata summalt intressi võlgnevus 332.50 krooni ja viivis 1145.75 krooni.
Eeltoodud tõenditega on tõendatud, et pooled leppisid kokku kinnistu müügihinna 500 000 krooni tasumises selles summas kostja poolt hagejal lasuvate kohustuste täitmisega. Seda kinnitab ka asjaolu, et kuigi lepingus on märgitud, et 500 000 krooni on kostja poolt tasutud hagejale enne lepingu sõlmimist. Asja materjalidest nähtuvalt on kostja täitnud hageja kohustusi kohtutäitur T. Peedosaare, Ü. Raudsepa, AS Hansapank ja L. K. i ees, võtnud üle kohustused Eesti Vabariigi ees. Hageja ei ole esitanud tõendeid, mis kummutaksid kostja poolt esitatud sellekohaseid tõendeid. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Notariaalselt tõestatud lepingust nähtuvalt on hageja omakäeliselt alla kirjutanud lepingule. Tunnistajate L. Kaupi ja E. Tiidu ütlustest nähtuvalt selgitati hagejale raha tasumise asjaolusid ning hageja kinnitas notari juures, et ta on raha kätte saanud. Kohtule ei ole esitatud tõendeid ka selle kohta, et vaidlusalune tehing oleks tühine. Juhul, kui pooled oleksid olnud kokku leppinud kogu ostuhinna deponeerimises, siis oleks see kajastatud ka lepingus. Vaidlusaluses lepingus ei ole pooled kogu ostuhinna deponeerimises kokku leppinud. Lepingu p 3.3 kohaselt on täitemenetluse käigus sissenõutav summa 204 025.85 krooni enne lepingu sõlmimist hoiustatud notar L. Kaupi notarikontole ja notar edastab selle hoiustatud raha kohtutäitur Taive Peedosaare kontole lepingu sõlmimise päeval. Hageja on esitanud kostjale teate lepingust taganemise kohta alles kolm ja pool kuud pärast lepingu sõlmimist, kuigi raha mittesaamine oleks hagejal pidanud kohe selge olema. Seega ei ole tõendatud kostja poolt ostuhinna tasumata jätmine ja kostja poolt oluline lepingurikkumine, mis annaks aluse hagejale lepingust taganemiseks ning kostjalt selle alusel kinnistu tagastamist nõuda. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS K.K. esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 9. mai 2008 otsuse ning teha uue otsuse, millega rahuldada K.P. vastu asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja omandi tagasikandmiseks. Apellatsioonkaebuse kohaselt on ebaõige kohtu väide, et pooled leppisid kokku kinnistu müügihinnas 500 000 krooni ja see summa on kätte saadud enne lepingu sõlmimist. Kinnistu hind 500 000 krooni ei olnud poote vaheline kokkulepe, vaid selle hinna määras OÜ Hermes Kinnisvara. Kuna hageja oli võlgu Ü. Raudsepale, esitas tema nõude täitmiseks kohtutäitur T. Peedosaare kaudu. Kohtutäituri kinnisasja arestimise aktis on märgitud kinnisasja hinnaks 1 500 000 krooni. Hiljem avanes võimalus saada laenu Eesti Krediidipanga Võru filiaalist. Laenu saamise tingimus oli, et kinnistu hindaks OÜ Hermes Kinnisvara. OÜ Hermes kinnisvara hindaja Jaan Ansmann jättis kinnistul oleva metsa hindamata, vihjates asjaolule, et kinnistu läheb tagatiseks laenu saamiseks. K.P. u ütlused kinnistu ostu-müügi hinna kohta 500 000 krooni ei olnud pooltevaheline kokkulepe, vaid see oli määratud OÜ Hermes Kinnisvara poolt. Kostja vande all antud ütlused ei vasta tõele. Hageja kirjutas lepingule alla, kuna temale jäi mulje, et raha on kantud notari kontole või maksab K.P. selle summa hiljem, et mitte maksta suurt notari tasu. Notar L. Kaup ei lugenud seda kohta lepingust, mis oli seotud müügi hinnaga ja ei esitanud ka küsimust, kas ikka on lepingus märgitud summad kätte saadud. Kui leping oleks jäänud vormistamata, oleks läinud kogu kinnistu järgmisel päeval oksjoni korras müüki. See oleks tähendanud õiglasest hinnast ilma jäämist. Seoses eeltooduga ei ole kohus arvestanud kõiki asjaolusid ning on teinud ebaõiglase otsuse. K.P. vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on lepingu p-s 4.1 märgitud ostuhind 500 000 krooni hagejale tasutud, mida tõendas ka hageja oma allkirjaga.
TsMS § 230 lg 1 esimene lause sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Apellant ei ole tõendanud, et ta ei ole raha saanud. VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Kuna kostja on ostuhinna tasunud ja hageja ei ole tõendanud vastupidist, siis ei ole hagejal alust lepingust taganeda. Kostja on täitnud kõik lepinguga võetud kohustused. Kostja on tasunud hagejale müügihinna ning tasunud hageja võla Ü. Raudsepale summas 203 025.85 krooni, mis sisaldus müügihinnas. Kinnisasja arestimise aktis välja toodud kinnistu hind on subjektiivne ja selle määramisel küsib kohtutäitur kinnistu omaniku arvamust. Lepingus määrab objekti hinna poolte vaheline kokkulepe ja hageja tahe nimetatud kinnistut müüja ja kostja tahe nimetatud kinnistut osta hinnaga 500 000 krooni.
Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Kuna vaidlustatud kohtuotsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes esimese astme kohtu põhjendustega ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg 6 sätetega vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et ükski selles esitatud põhjendus ei anna alust vaidlustatud otsuse tühistamiseks või muutmiseks. Maakohus on hagi rahuldamata jätmisel õigesti hinnanud asjas olevaid tõendeid, tuvastanud tähtsust omavad asjaolud ning kohaldanud materiaalõigust. Põhjendatud ei ole apellandi väited, et poolte tegelik tahe ei olnud kinnistut müüa ja osta hinnaga 500 000 krooni ning et apellandil on osa ostuhinnast kätte saamata. Apellant ei ole oma nimetatud väiteid tõendanud, jättes sellega täitmata TsMS § 230 lg 1 sätestatud tema tõendamiskoormise. TsÜS § 67 lg 1 sätestab, et tehing on toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus. Sama seaduse § 71
kolmandate isikute ees. Ka ei ole kostja vastupidiselt apellandi väitele oma vande all antud seletustes kinnitanud, et ostuhind lepingus 500 000 krooni ei olnud poolte tahe. Apellandi väited, et ta kirjutas lepingule alla, kuna talle jäi mulje, et raha on kantud notari kontole või maksab kostja selle summa hiljem, et mitte maksta suurt notari tasu, ja notar L. Kaup ei lugenud ette seda kohta lepingust, mis oli seotud müügi hinnaga ega esitanud küsimust, kas apellant on lepingus märgitud summad kätte saadud, on paljasõnalised ja tõendamata. Ka ei saa apellandi poolt esitatud asjaolust, et kui müügileping oleks jäänud vormistamata, oleks läinud kogu kinnistu järgmisel päeval oksjoni korras müüki ebaõiglase hinnaga, järeldada, et ostuhind lepingus 500 000 krooni ei olnud apellandi tegelik tahe. Kuna tulenevalt VÕS § 207 lg 1 on müügilepingu puhul ostuhind lepingupoolte vahel vabalt kokkulepitav ning käesoleval juhul olid pooled ka müügilepingus ostuhinna kokku leppinud arvestades kostja poolt hageja kohustuste ülevõtmist, siis ei ole põhjendatud ega asjakohane apellandi viide sellele, et kohtutäituri poolt koostatud kinnisasja arestimise aktis on K. i kinnistu hinnaks märgitud 1,5 mlj krooni. Põhjendatud ei ole ka apellandi viide sellele, et poolte vahel oli kokkulepe kinnistu hilisemale tagasiostmise võimalusele tema poolt. Kostja ei ole oma vande all antud seletustes poolte vahel taolise kokkuleppe olemasolu kinnitanud, vaid on seletanud, et pooled küll arutasid tagasiostu võimaluse panemist müügilepingusse, kuid see jäi üksnes jutuks, kuna hageja ei osanud määrata tagasiostuks vajalikke tingimusi. Et pooled pidasid tagasiostu võimaluse lepingus sätestamise osas läbirääkimisi, ei näita seda, et poolte vahel oli ostuhinna suuruse ja selle tasumise osas mingi teistsugune kokkulepe, kui seda on tuvastanud maakohus. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb TsMS § 162 lg 1 kohaselt jätta menetluskulud ka apellatsiooniastme kohtus hageja kanda.
Üllar Roostoja
Andra Pärsimägi
Egon Konsand
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.