AS Talter hagi AV. vastu kinnistusraamatusse rendilepingu kohta märke kandmise nõudes
Kohtuistungi toimumise aeg
04. november 2008. a
Menetlusosalised
Hageja:
AS Talter (RK xxx; asukoht: Betooni 28, Tallinn 11415)
Hageja esindaja:
M.A. (Advokaadibüroo Arvisto & Partnerid, Tornimäe 5, Tallinn 10145)
Kostja:
A.V.(IK xxx; elukoht: xxx)
Kostja esindajad:
A. P. (Advokaadibüroo Concordia, Lennuki 22, Tallinn 10145) J. K.(Advokaadibüroo Seppik & Sirel, Sakala 22, Tallinn 10141) U.V. (IK xxx)
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Tuvastada kostja A.V. tahteavaldus, mille sisuks on Ida-Viru maakonnas xxx asuva xxx kinnistu, mis on kantud Viru Maakohtu kinnistusosakonnas Ida-Viru kinnistusjaoskonna registriossa nr xxx märkuse „Tähtajaline rendileping AS Talter (RK xxx) kasuks tähtajaga kuni 01. mai 2014. a“ kandmiseks nõusoleku andmine,
tegemise kohustuse olemasolu ning kanda Ida-Viru maakonnas xxx asuva xxx kinnistu, mis on kantud Viru Maakohtu kinnistusosakonnas Ida-Viru kinnistusjaoskonna registriossa nr xxx märkus: „Tähtajaline rendileping AS Talter (RK xxx) kasuks tähtajaga kuni 01. mai 2014. a“
Menetluses kantud hageja menetluskulud, sealhulgas hageja kantud vajalikud kohtuvälised kulud, kannab kostja.
EDASIKAEBE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui kaebuse esitaja ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, on ringkonnakohtul õigus lahendada apellatsioonkaebus kirjalikus menetluses.
I Asjaolud
1.Kinnistusraamatu andmete kohaselt kuulub A.V. xxx kinnistu, Viru Maakohtu kinnistusosakonna Ida-Viru jaoskonna registriosa xxx, elamumaa xxx pindalaga 18365 m2, katastriüksus nr xxx (tl 27).
2.A.V. (edaspidi ka Rendileandja) ja AS Talter (edaspidi ka Rentnik) sõlmisid 03.03.2006. a tähtajalise kinnistu rendilepingu xxx kinnistu Rentnikule tasu eest kasutusse andmiseks tähtajaga kuni 01.05.2014. a (tl 5-15). Rendilepingus kinnitas Rendileandja, et lepinguobjekti senine majanduslik sihtotstarve on olnud elamumaa ja lepinguobjekti on ka seni kasutatud põllumajanduslikul otstarbel. Rendileandja kinnitab oma allkirjaga lepingul, et nõustub lepinguobjekti majandamisviisi muutmisega ja sellega, et Rentnik hakkab kasutama lepinguobjekti käesolevas lepingus kokkulepitaval eesmärgil ja otstarbel. Rendilepingu põhilised kokkulepped on alljärgnevad.
* Rendileandja annab lepinguobjekti üle Rentniku otsesesse valdusse hiljemalt 1. maiks 2006. a. * Rentnikul on õigus kasutada lepinguobjekti järgmistel otstarvetel – geoloogiliste uuringute teostamine (lepinguobjektil Rentniku poolt valitud kohtadest pinnaseproovide võtmine sügavuselt kuni 10 m, milleks rajatakse 8 uuringukaeveõõnsust); maavara (liiva ja/või kruusa) kaevandamiseks kaevandamisloas lubatud määrades ja viisil; kaevandamisjärgsete kaevandamisloas kaevandamisega rikutud maa-ala korrastamine; juurdepääsutee rajamine, maavara töötlemine (purustamine ja/või sõelumine). * Ajal, mil Rentnik teostab lepinguobjektil geoloogilisi uurimistöid ja ajal, mil toimub maavara arvelevõtt ja kaevandamise loa väljaandmise menetlus, Rentnik Rendileandjale lepinguobjekti kasutamise eest renti ei maksa. Rentnik kohustub kandma iseseisvalt kõik lepinguobjekti kasutamisega kaasnevad kõrvalkulud. * Rendileandja ja Rentnik leppisid kokku, et sõlmivad koos käesoleva lepinguga omavahel maavara kaevandamise ja müügilepingu, milles sätestavad Rentniku poolt Rendileandjale kaevandatava maavara eest makstava tasu suuruse ja maksmise tingimused. * Rentniku põhikohustusteks on lepingus lepinguobjekti selle kasutamise ajal tavapäraselt mõistlikult eeldatavas korras hoidmine vajadusel omal kulul vajalike tööde ja investeeringute tegemine, lepinguobjekti kasutamise lõpetamisel rikutud maa korrastamine kaevandamise loas sätestatud tingimustel, lepinguobjekti kasutamine lepingus sätestatud otstarbel, lepinguobjektil korra ja ohutuse tagamine, Rendileandja takistamatult lepinguobjektile lubamine lepingu tingimuste täitmise kontrollimiseks. * Rendileandja põhikohustusteks on lepingus lepinguobjekti Rentniku kasutusse andmine ning lepingu kehtivuse ajal põhjendamatute ettekirjutuste ja piirangute tegemisest hoidumine, Rentniku majandustegevusse mittesekkumine, lepinguobjekti mittekasutamine ja kolmandate isikute valdusse või kasutusse mitteandmine. * Rendileandjal on õigus leping etteteatamisajata üles öelda Rentniku poolt lepingu olulisel rikkumisel (juhtumid loetletud lepingu p 10.3.1 – 10.3.5). * Pooled leppisid kokku, et rendilepingu kohta tehakse kinnistusraamatusse märge, mis tagab, et kinnisasja igakordne omanik peab lubama Rentnikku kinnisasja vastavalt käesolevale lepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt VÕS § 323 üles öelda, Rendileandja kohustus esitama märke tegemiseks notariaalselt tõestatud avalduse ning esitama kõik kinnistamisel nõutavad dokumendid kinnistusosakonnale hiljemalt 01. jaanuariks 2007. a (lepingu p 11).
II Hagiavalduse sisu
3.AS Talter esitas 29.11.2007. a kohtusse hagi A.V. vastu kinnistusraamatusse rendilepingu kohta märke kandmise nõudes (tl 1-4).
4.Hagiavalduse kohaselt kostja rendilepingu punktis 11 sätestatud Rendileandja kohustust kinnistusraamatusse märke tegemiseks ettenähtud tähtajal ei täitnud. Hageja andis oma 27.06.2007. a kirjas kostjale täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks kuni 31. juulini 2007. a. Kostja ei kavatsegi oma kohustust täita, sest pole kuni hagi esitamiseni kohtusse avaldust märke kandmiseks kinnistusosakonnale esitanud, samuti on 20.11.2007. a pöördunud hageja poole ettepanekuga alustada läbirääkimisi kinnistu hagejale võõrandamiseks kui ka rendilepingu lõpetamise ettepanekuga.
5.Hagi õiguslikul põhjendamisel tugineb hageja VÕS § 324 lg 1, lg 2, § 341, TsÜS § 68 lg 5, AÕS § 63`lg 8.
III Hagi tagamine
6.Viru Maakohtu 29.11.2007. a kohtumäärusega kanti hagi tagamise abinõuna kinnistusraamatusse eelmärge AS Talter kasuks tähtajalise rendilepingu kohta (tl 22-23). Eelmärge on registriosa 3169408 kolmandasse jakku sisse kantud 11.12.2007. a (tl 27).
IV Kostja vastus
7.Kirjalikus vastuses hagile (tl 31-34) kostja hagi ei tunnistanud.
8.Vastuses märkis kostja, et on märke kandmisest kinnistusraamatusse keeldunud põhjusel, et kostjale on teatavaks saanud asjaolud ning sellest tulenevalt tekkinud põhjendatud kahtlus, et hagejale on kinnistult maavarade kaevandamiseks väljastatud kaevandamisluba oluliselt suuremates mahtudes kui oli hageja poolt kostjale edastatud eeldatava kaevandamise maht rendilepingu tingimuste läbirääkimise ajal, mistõttu kostja palus hagejalt nimetatud küsimuses selgitust. Kostja esitas hagejale 16.07.2007. a ja teistkordselt 14.08.2007. a rendilepingu punktidele 5.1 ja 5.2 tuginedes taotluse kaeveloa ärakirja esitamiseks, et selgitada välja kostja kahtluse põhjendatus või põhjendamatus. Hageja keeldus 25.07.2007. a kirjaga sellekohase informatsiooni edastamisest. Kostja leiab, et kuna hageja ei ole täitnud omapoolseid rendilepingust tulenevaid kohustusi (informatsiooni andmisest, mis on vajalik Rendileandja kontrolliõiguse teostamiseks, keeldumine), on kostja õigustatult viivitanud märke kandmisega kinnistusraamatusse. Kostja tugineb VÕS § 343, mille järgi rendileandjal on õigus kontrollida rendilepingu eseme majandamist ja selle korrashoiu tagamist ning § 101 lg 1 p 2, mille kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja oma võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda.
V Hageja seisukoht
9.Hageja esitas kirjaliku seisukoha kostja vastusele (tl 40-42), milles ei nõustu kostja seisukohaga, et kostja võib märke tegemisest keelduda.
Hageja leiab, et VÕS § 110 lg 1 tulenevad kohustuse täitmisest keeldumise vastuväite eeldused on täitmata, sest kostjal ei ole õigus nõuda hagejalt geoloogiliste tulemuste ja kaeveloa ärakirja väljastamist. VÕS § 343 ja rendilepingu p 8.1.12 tulenevalt on kostjal eelkõige õigus teostada lepinguobjektil kohapealset kontrolli selle üle, kas hageja tegevus lepinguobjektil on kooskõlas lepingu tingimustega. Kostja vastusest nähtub, et kostjat huvitab eelkõige teave kaevandamismahtude osas, mis on aga tulenevalt maapõueseaduse § 15 lg 2 ja § 36 lg 1 avalik. Kuivõrd kostjal ei ole hageja vastu sissenõutavaks muutunud nõuet, ei ole kostjal alust oma kohustuse täitmisest keelduda. Hageja märgib, et kuigi hagejal ei ole kohustust edastada kostjale mistahes hageja poolt tehtud geoloogilisi uuringuid puudutavat ja seonduvat teavet, on hageja siiski kostja abikaasa (U.V.) palvel teavitanud kostja abikaasat geoloogiliste uuringute tulemusest ulatuses, mis ei ole käsitletav hageja ärisaladusena. Isegi juhul, kui hageja suhtes kehtiks kohustus väljastada kostjale kaeveloa ärakiri, oleks kostja nõude täitmine võimatu, sest hagejale ei ole kaeveluba väljastatud. VÕS § 110 lg 2 p 1 sätestab, et võlgnikul ei ole VÕS § 110 lg 1 nimetatud alusel õigust kohustuse täitmisest keelduda, kui võlgniku võlausaldaja vastu suunatud nõude täitmine on võimatu. Kostja kohustuse teha rendilepingu kohta kinnistusraamatusse märge ja nõuda geoloogiliste uuringute tulemuste ja kaeveloa ärakirja väljastamiseks vahel puudub piisav seos. VÕS § 110 lg 1 alusel ei ole võlgnikul võimalik keelduda oma mistahes võlgnetava kohustuse täitmisest ükskõik millisele võlausaldaja vastu suunatud nõude täitmisele tuginedes. Nõuded on VÕS § 110 lg 1 mõttes piisavalt seotud üksnes juhul, kui ühe nõude maksmapanek ilma teist nõuet seejuures arvestamata oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja kohustuse ja hageja vastu suunatud nõude näol on tegemist niivõrd erinevate ning teineteisest sõltumatute nõuetega, et ei esine mitte ühtegi mõistlikku põhjust, miks nende nõuete maksmapanek peaks üksteisest sõltuma.
VI Kostja täiendav vastus
10.Kostja esitas 19.09.2008. a täiendava vastuse hagile (tl 65-69). Kostja esitas täiendava sisulise vastuväite, mille kohaselt pooled ei saa vaieldava rendilepingu kohta kande tegemise üle kinnistusraamatusse, kuivõrd kostja on lepingu üles öelnud ning hageja ei ole lepingu ülesütlemist vaidlustanud. Seega on lepingu ülesütlemine kehtiv. 25.06.2007. a saatis kostja hagejale avalduse, milles ütles rendilepingu üles, märkides oma avalduses: „mina A.V. soovin katkestada xxx asuva xxx kinnistu rendilepingu mis on sõlmitud 03.03.2006. a /...“ „. Hageja sai kostja ülesütlemisavalduse kätte ning vastas avaldusele omapoolse kirjaga 27.06.2007. a, milles sedastas: „ /.../ rendilepingu näol on tegemist tähtajalise rendilepinguga, mis kehtib kuni 01.05.2014. a ning nimetatud leping ei näe ette võimalust seda ilma mõjuva põhjuseta nö korraliselt üles öelda (enne tähtaega lõpetada) /.../ avaldusest ei nähtu ka mõjuvat põhjust mis annaks õiguse leping erakorraliselt üles öelda /.../ AS Talter ei nõustu rendilepingu lõpetamisega ja soovib jätkata lepingut kuni lepingu tähtaja saabumiseni (01. mai 2014. a) „. Seega ei saa olla poolte vahel vaidlust selles, et 27.06.2007. a sai hageja kostja tahteavalduse lepingu ülesütlemiseks ja hageja ei ole vaidlustanud rendilepingu ülesütlemist. Seega on A.V. 25.06.2007. a tahteavaldus hetkel tulenevalt TsÜS § 69 lg 1 kehtiv.
Kostja esitas täiendava sisulise vastuväite, mille kohaselt hagi tuleb rahuldamata jätta ka asjaolu tõttu, et 03.03.2006. a rendilepingu esemeks olevat kinnisasja valdust ei ole kostja hagejale üle andnud. Kostja esitas täiendava sisulise vastuväite, mille kohaselt hagi tuleb rahuldamata jätta ka asjaolu tõttu, et 03.03.2006. a rendilepingus on vääralt ja tegelikkusele mittevastavalt kajastatud rendilepingu eset. xxx kinnistu on elamuga hoonestatud kinnistu, mistõttu vaidluses kuuluvad kohaldamisele eluruumi üürilepingu tingimused. xxx kinnistut on kasutatud peamiselt elamiseks, mitte põllumajanduslikul otstarbel. Kinnistul asub kostjale kuuluv elamu, viljapuuaed, kuur, kaev ning põllumaa. Elamus on registreeritud ametlikult kostja elukoht, lisaks elab xxx kinnistu elamus alaliselt kostja poeg A.V., kellele xxx kinnistu on ainuke mõeldav elukoht. Kostja perekond, sealhulgas kostja, tema abikaasa U.V. ning täiskasvanud poeg A.V. ei soovi ja ei saa lahkuda xxx kinnistul asuvast elamust. Kostja hinnangul saab ta vaidlustes tugineda VÕS-s sätestatud üürniku õigustele, mis tulenevad eluruumi üürilepingust. Vaidlus riivab kostjale ning tema perekonnaliikmetele Põhiseadusega tagatud eluasemeõigust.
VII Hageja seisukoht
11.Hageja esitas kirjaliku seisukoha kostja vastusele (tl 76-81), milles ei nõustu kostja seisukohtadega. Hageja leiab, et poolte vahel 03.03.2006. a sõlmitud rendileping on kehtiv. Kostja väide lepingu ülesütlemise kohta on asjakohatu ning ebaõige. 25.06.2007. a saatis kostja hagejale küll kirja, milles avaldas soovi rendileping lõpetada, kui poolte vaheline leping on tähtajaline, mida ei ole võimalik ilma mõjuva põhjuseta korraliselt üles öelda. Rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks vajalikku mõjuvat põhjust ei ole kostja 25.06.2007. a kirjas välja toodud, seega ei olnud nimetatud kirja näol tegemist nõuetele vastava ülesütlemisavaldusega ja leping kehtib kuni tähtaja saabumiseni. Väär on kostja seisukoht, et hageja ei vaielnud ülesütlemisele vastu. Hageja selgesõnalised vastuväited kostja poolt rendilepingu väidetavale ülesütlemisele nähtuvad ka hageja 27.06.2007. a kostjale saadetud kirjas, seega hageja ei ole ülesütlemisega nõustunud. Kui kostja olekski lepingu 27.06.2007. a seisuga üles öelduks lugenud, jääb selgusetuks, miks ta pärast lepingu väidetavat ülesütlemist seda edasi täitis ning enda 16.07.2007. a ja 14.08.2007. a kirjades hagejalt rendilepingu täitmise kontrollimiseks kaeveloa ärakirja ja informatsiooni kaevandamismahtude kohta nõudis. Kostja kirjeldatud käitumist tuleks hinnata TsÜS § 75 lg 1 ja lg 3 lähtuvalt. Kostja oma käitumisega tunnistas 25.06.2007. a rendilepingu ülesütlemise tühisust ning kostja tahe oli suunatud rendisuhte jätkumisele. Kuna hageja rendilepingu ülesütlemisele vastu vaidles, tulnuks kostjal esitada kohtusse tuvastushagi. Oluline on ka asjaolu, et varasemalt on kostja kohtumenetluses omaks võtnud, et 03.03.2006. a rendileping kehtib. Kostja väide otsese valduse üleandmise kohta ei oma tähendust VÕS § 324 alusel kinnistusraamatusse märke kandmisel. Asjaolu, et kinnistu otsest valdust ei ole hagejale üle antud, ei ole aluseks nimetatud rendilepingu kohta märkuse tegemiseks nõusoleku andmisest keeldumiseks kostja poolt.
Kostja väited rendilepingu eseme kajastamise kohta rendilepingus on asjassepuutumatud ega oma pooltevahelises vaidluses mitte mingisugust tähtsust. VÕS § 29 lg 1 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda poolte tegelikust tahtest ning lg 5 p 4 kohaselt arvestada eelkõige lepingu olemust ja eesmärki. Lepingu eesmärgiks polnud mitte eluruumi rendileandmine vaid kinnistu hageja poolt lepingus kokkulepitud viisil ja ulatuses maavara kaevandamise otstarbel hageja kasutusse andmine. Kostja on rendilepingus ka kinnitanud, et ta on nõus lepinguobjekti majandamisviisi muutmisega ja sellega, et hageja kinnistut lepingus kokkulepitaval eesmärgil ja otstarbel kasutama hakkab.
VIII Kohtuistung
12.Kohtuistungil hageja esindaja jäi nõude juurde ning taotles hagi rahuldamist. Hageja esindaja rõhutas, et oma tegudega on kostja käsitlenud rendilepingut kehtiva lepinguna.
13.Kostja esindaja leidis, et hagi on põhjendamatu ning tuleks jätta rahuldamata. Kostja esindaja rõhutas, et hageja ei saa taotleda rendilepingu kohta märkuse tegemist kinnistusraamatusse, kuna leping on kostja poolt üles öeldud. Lepingu ülesütlemise põhjuseks on kinnisasja koormamine isikliku kasutusõigusega A.V.kasuks.
IX Kohtu põhjendused
14.Kohus on tuvastanud järgmised olulised asjaolud:
• A.V. (edaspidi ka Rendileandja) ja AS Talter (edaspidi ka Rentnik) sõlmisid 03.03.2006. a tähtajalise kinnistu rendilepingu xxx kinnistu Rentnikule tasu eest kasutusse andmiseks tähtajaga kuni 01.05.2014. a;
• Rentnikul on õigus kasutada lepinguobjekti järgmistel otstarvetel – geoloogiliste uuringute teostamine; maavara (liiva ja/või kruusa) kaevandamiseks kaevandamisloas lubatud määrades ja viisil; kaevandamisjärgsete kaevandamisloas kaevandamisega rikutud maa-ala korrastamine; juurdepääsutee rajamine, maavara töötlemine;
• Pooled leppisid kokku, et rendilepingu kohta tehakse kinnistusraamatusse märge, mis tagab, et kinnisasja igakordne omanik peab lubama Rentnikku kinnisasja vastavalt käesolevale lepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt VÕS § 323 üles öelda, Rendileandja kohustus esitama märke tegemiseks notariaalselt tõestatud avalduse ning esitama kõik kinnistamisel nõutavad dokumendid kinnistusosakonnale hiljemalt 01. jaanuariks 2007. a;
• 25.06.2007. a saatis kostja hagejale avalduse, milles ütles rendilepingu üles, ülesütlemise põhjust märkimata; kostja rendilepingu lõpetamisega ei nõustunud ning teatas hagejale 27.06.2007. a kirjas, et rendilepingu näol on tegemist tähtajalise rendilepinguga, mis kehtib kuni 01.05.2014. a ning nimetatud leping ei näe ette võimalust seda ilma mõjuva põhjuseta nö korraliselt üles öelda (enne tähtaega lõpetada); AS Talter ei nõustu rendilepingu lõpetamisega ja soovib jätkata lepingut kuni lepingu tähtaja saabumiseni (01. mai 2014. a).
15.Poolte vaidluse keskseks küsimuseks on rendilepingu kehtivus.
15.1.Kostja leiab, et ta on lepingu üles öelnud ning hageja ei ole lepingu ülesütlemist vaidlustanud. Seega on kostja tahteavaldus - lepingu ülesütlemine tulenevalt TsÜS § 69 lg 1 kehtiv.
15.2.Hageja leiab, et poolte vahel 03.03.2006. a sõlmitud rendileping on kehtiv. Kostja väide lepingu ülesütlemise kohta on asjakohatu ning ebaõige. 25.06.2007. a saatis kostja hagejale küll kirja, milles avaldas soovi rendileping lõpetada, kui poolte vaheline leping on tähtajaline, mida ei ole võimalik ilma mõjuva põhjuseta korraliselt üles öelda. Rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks vajalikku mõjuvat põhjust ei ole kostja 25.06.2007. a kirjas välja toodud, seega ei olnud nimetatud kirja näol tegemist nõuetele vastava ülesütlemisavaldusega ja leping kehtib kuni tähtaja saabumiseni. Väär on kostja seisukoht, et hageja ei vaielnud ülesütlemisele vastu. Hageja selgesõnalised vastuväited kostja poolt rendilepingu väidetavale ülesütlemisele nähtuvad ka hageja 27.06.2007. a kostjale saadetud kirjas, seega hageja ei ole ülesütlemisega nõustunud.
15.3.Kohus nõustub hageja seisukohaga, et rendileping on kehtiv ning põhjendab oma seisukohta alljärgnevaga.
15.3.1.Poolte vahel 03.03.2006. a sõlmitud rendileping on tähtajaline leping, mille kehtivusaeg lõpeb 01.05.2014. a.
15.3.2.Rendilepingu punktis 10.3 leppisid pooled kokku, et Rendileandjal on õigus leping etteteatamisajata üles öelda Rentniku poolt lepingu olulisel rikkumisel (juhtumid loetletud lepingu p 10.3.1 – 10.3.5).
15.3.3.VÕS § 341 kohaselt rendilepingule kohaldatakse täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis (16. ptk) ei tulene teisti.
15.3.4.VÕS 16. peatüki 3. jaos reguleeritakse tähtajatu rendilepingu korralist ülesütlemist (§ 353). Üürilepingu erakorralist ülesütlemist reguleerivad VÕS § 309 jj. VÕS § 309 lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS §§ 314-319 nimetatud asjaoludel.
15.3.5.Selleks, et rendileping ühe poole ülesütlemisavaldusega lõppeks ning ülesütlemine omaks õigusliku tähendust, peavad olema täidetud ülesütlemisavalduse sisulised ja formaalsed nõuded – esmajoones peab olema mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks. Kostja 25.06.2007. a ülesütlemisavaldusest ei nähtu mingisugust ülesütlemise põhjust, hageja on ülesütlemisavaldusele vastu vaielnud, teatades oma 27.06.2007. a kirjas, et rendilepingu näol on tegemist tähtajalise rendilepinguga, mis kehtib kuni 01.05.2014. a ning nimetatud leping ei näe ette võimalust seda ilma mõjuva põhjuseta nö korraliselt üles öelda (enne tähtaega lõpetada); AS Talter ei nõustu rendilepingu lõpetamisega ja soovib jätkata lepingut kuni
lepingu tähtaja saabumiseni. Rendilepingu ülesütlemise mõjuva põhjuse avaldamine teenib õigussuhte selguse huve – rentnik peab aru saama, mistõttu lepingu üles öeldakse, et hinnata ülesütlemise seaduslikkust ja vajadusel vaidlustada ülesütlemine vastuolu tõttu hea usu põhimõttega (vt ka Riigikohtu otsus 3-2-1-128-06, p 24).
15.3.6.Võlausaldaja võib oma tahteavaldusega (kujundusõigusega) muuta õigusliku olukorda, kuid kohus märkis juba kohtuotsuse punktis 15.3.5, et õiguskaitsevahendi (sh ülesütlemisõiguse) kasutamise tingimuseks on, et oleks täidetud materiaalsed eeldused õiguskaitsevahendi rakendamiseks ning et oleks järgitud õiguskaitsevahendi rakendamise formaalseid tingimusi. Eelduste puudumisel või formaalsete nõuete rikkumisel pole kujundusõigusena kasutatud õiguskaitsevahendil õigustmuutvat tagajärge (vt Riigikohtu otsus 3-2-1-129-05, p 25). Ülesütlemise õiguse kasutamise materiaalseks eelduseks saab olla kohustuste rikkumine, rikkumise vabandatavuse puudumine või lepingust tulenev võimalus ülesütlemisõiguse kui õiguskaitsevahendi kasutamiseks.
15.3.7.Kohtu arvates tuleb hinnata ka lepingupoolte käitumist peale 25.06.2007. a avalduse esitamist. Kohus nõustub hagejaga, et kostja on pärast ülesütlemisavalduse esitamist käsitlenud rendilepingut kehtivana. 16.07.2007. a on kostja rendilepingu punktidele 5.1 ja 5.2 tuginedes esitanud hagejale taotluse kaeveloa ärakirja väljastamiseks (tl 36), et kontrollida kinnisomandi kasutamise õiguspärasust rentniku poolt. 14.08.2007. a on kostja hagejat teavitanud, et vajab geoloogiliste uuringute tulemuste ja kaeveloa andmeid VÕS § 343 sätestatud kontrolliõiguse teostamise alusel (lepingu eseme nõuetekohase majandamise kontrolli võimalus, tl 38). 20.11.2007. a on kostja esitanud hagejale ettepaneku xxx kinnistu müügiläbirääkimistesse astumiseks ning enda poolt allkirjastatud kokkulepe kinnistu rendilepingu lõpetamiseks alates 20. novembrist 2007. a (tl 18-20).
16.Rendilepingu kohta märke tegemine kinnistusraamatus.
16.1.Pooled on rendilepingus kokku leppinud, et rendilepingu kohta tehakse kinnistusraamatusse märge, mis tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama Rentnikku kinnisasja vastavalt käesolevale lepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt VÕS § 323 üles öelda, Rendileandja kohustus esitama märke tegemiseks notariaalselt tõestatud avalduse ning esitama kõik kinnistamisel nõutavad dokumendid kinnistusosakonnale hiljemalt 01. jaanuariks 2007. a (lepingu p 11).
16.2.VÕS § 324 lg 1 sätestab, et kinnisasja üürnik võib nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Sama paragrahvi 2. lõige sätestab, et kinnistusraamatusse kantud märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt VÕS § 323 sätestatule üles öelda.
16.3.Kuna kohtu arvates on rendileping kehtiv, tuleneb rendilepingust ja VÕS § 324 kostja kohustus tahteavalduse tegemiseks – nõusoleku andmiseks rendilepingu kohta märkuse kandmiseks kinnistusraamatus (AÕS § 63-1 lg 7).
16.4.Kinnistusraamatusse märke kandmise eesmärk on üürnikule kindluse andmine VÕS § 323 sätestatud üürileandja ülesütlemisõiguse rakendamise eest. Kostja õigus keelduda märke
kandmisest kinnistusraamatusse oleks õigustatud ainult juhul, kui leping on üles öeldud ning ülesütlemine on õiguslikult kehtiv.
16.5.VÕS § 324 regulatsioon kaitseb üürnikut meelevaldse lepingu ülesütlemise eest.
16.6.Kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust TsÜS § 68 lg 5 kohaselt asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Seega saab hagi rahuldava kohtuotsuse resolutsiooniga lugeda kostja kinnistusraamatusse rendilepingu kohta märkuse tegemisega nõustunuks.
17.Rendileandja kontrolliõigusest ja VÕS § 110 lg 1 kohaldamisest.
17.1.Poolte vahel sõlmitud rendilepingu punkti 8.1.12 kohaselt kohustub Rentnik lubama Rendileandja esindajaid Rentnikuga eelnevalt kokku lepitud ajal takistamatult lepinguobjektile lepingu tingimuste täitmise kontrollimiseks, segamata seejuures Rentniku tööd. Rentnik on kohustatud järgima Lepinguobjekti kasutamisel kõiki seadusega kooskõlas olevaid Rendileandja mõistlikke ja põhjendatud korraldusi.
17.2.VÕS § 343 sätestab, et rendileandjal on õigus kontrollida rendilepingu eseme majandamist ja selle korrashoiu tagamist.
17.3.Kohus nõustub kostjaga, et rendileandja kontrolliõigus hõlmab ka õigust saada kinnisasja omanikuna informatsiooni geoloogiliste uuringute ja kaevandatavate maavarade mahtude kohta. Kontrollimise õiguse teostamise üle otsustamisel peaksid pooled lähtuma mõistlikkuse põhimõttest. VÕS § 343 annab rendileandjale lisaks rendiobjekti vahetule kontrollile ka õiguse nõuda informatsiooni, mis on rendileandjale vajalik rendilepingu eseme majandamise kohustuse või lepingu eseme korrashoiukohustuse täitmise kontrollimiseks. Pooltevahelises rendilepingus on rentnik võtnud rendilepingu eseme majandamisel hulgaliselt kohustusi (vt rendilepingu punktid 8.1.1 – 8.1.18). Kontrolliõiguse ebamõistliku piiramise tagajärjel võivad olla kitsendatud rendileandja õigused lepingu rikkumisest tulenevate õiguskaitsevahendite kohaldamisel.
17.4.Hageja märgib, et kuigi hagejal ei ole kohustust edastada kostjale mistahes hageja poolt tehtud geoloogilisi uuringuid puudutavat ja seonduvat teavet, on hageja siiski kostja abikaasa (U.V.) palvel teavitanud kostja abikaasat geoloogiliste uuringute tulemusest ulatuses, mis ei ole käsitletav hageja ärisaladusena. Kohus nõustub hagejaga, et teave kaevandamismahtude kohta on maapõueseaduse § 15 lg 2 ja § 36 lg 1 avalik teave, kuid seda enam ei ole mõistlik keelduda avaliku teabe väljastamist.
17.5.Kohus ei nõustu kostjaga, et VÕS § 343 tuginedes, mille järgi rendileandjal on õigus kontrollida rendilepingu eseme majandamist ja selle korrashoiu tagamist ning § 101 lg 1 p 2, mille kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja oma võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda. VÕS § 110 lg 1 alusel ei ole võlgnikul võimalik keelduda oma mistahes võlgnetava kohustuse täitmisest ükskõik millisele võlausaldaja vastu suunatud nõude täitmisele tuginedes. Nõuded on VÕS § 110 lg 1 mõttes piisavalt seotud üksnes juhul, kui ühe nõude maksmapanek ilma teist nõuet seejuures arvestamata oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja kohustuse ja hageja vastu suunatud nõude näol on tegemist niivõrd
erinevate ning teineteisest sõltumatute nõuetega, et ei esine mitte ühtegi mõistlikku põhjust, miks nende nõuete maksmapanek peaks üksteisest sõltuma.
18.Lepinguobjekti kirjeldus ja isiklikust kasutusõigusest.
18.1.Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et 03.03.2006. a rendilepingus on vääralt ja tegelikkusele mittevastavalt kajastatud rendilepingu eset (vt kohtuotsuse punkti 10 viimane lõik).
18.2.Lepingu eesmärgiks oli kinnistu hageja poolt lepingus kokkulepitud viisil ja ulatuses maavara kaevandamise otstarbel hageja kasutusse andmine. Kostja on rendilepingus ka kinnitanud, et ta on nõus lepinguobjekti majandamisviisi muutmisega ja sellega, et hageja kinnistut lepingus kokkulepitaval eesmärgil ja otstarbel kasutama hakkab.
18.3.Paljasõnaline ning vastuolus kostja kinnitusega rendilepingus on kostja seisukoht kinnisasja koormamise kohta isikliku kasutusõigusega A.V. kasuks.
18.4.Kinnistu rendilepingu punktis 1.3 on Rendileandja taganud ja kinnitanud, et ta on käesoleva lepingu objektiks oleva vara omanik ja et käesoleva lepingu objektiks olev vara ei ole käesoleva lepingu järgse rendisuhte alguse ajal koormatud ühegi kolmandale isikule kuuluva kasutusõigusega.
18.5.Kostja ei ole kohtule esitanud AÕS § 203 sätestatud vormis asjaõiguslepingut kasutusvalduse seadmise kohta, kasutusvalduse tekkimiseks on lisaks notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingule vajalik kasutusvalduse kandmine kinnistusraamatusse.
X Menetluskulud
19.Vastavalt TsMS § 173 lg 1 asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.
20.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluses kannab kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega peab hageja menetluskulud kandma kostja.
21.Menetlusosaline võib nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul kulude jaotuse kohta tehtud lahendis jõustumisest arvates (TsMS § 174 lg 1).
XI Kohtu selgitus
22.Kohtute seaduse § 138 7 lg 1 järgi edastatakse alates 2008. aasta 1. oktoobrist Viru Ringkonnakohtusse saabuvad apellatsioonkaebused lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.