Määruse tegemise aeg ja koht 09.01.2023, Tallinn Kohtuasja number
2-20-9737
Kohtuasi
OSAÜHINGU ENDERN avaldus erikasutusõiguse seadmise nõudes ja puudutatud isikute kohustamiseks nõusoleku andmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 10.06.2022 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
OSAÜHINGU ENDERN määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja
OSAÜHING
ENDERN
(registrikood 10189719), esindaja vandeadvokaat Maksim Greinoman Puudutatud isikud: 1) PR (isikukood XXXXXXXXXXX) 2) AR (isikukood XXXXXXXXXXX) 3) Eesti Piibliselts (registrikood 80040723) 4) EA (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja HR ja nõustaja UT 5) NT (isikukood XXXXXXXXXXX) 6) AP (isikukood XXXXXXXXXXX) 7) GH (isikukood XXXXXXXXXXX) 8) JK (isikukood XXXXXXXXXXX) 9) IK (isikukood XXXXXXXXXXX) 10) KAAA (sünniaeg XX.XX.XXXX) 11) AU (isikukood XXXXXXXXXXX) 12) osaühing Sinine S (registrikood 11296713), esindaja AK 13) EN (isikukood XXXXXXXXXXX) 14) SM (isikukood XXXXXXXXXXX) 15) PMT (isikukood XXXXXXXXXXX) 16) PL (isikukood XXXXXXXXXXX) 17) ÜL (isikukood XXXXXXXXXXX) 18) JA (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja AK 19) MS (isikukood XXXXXXXXXXX) 20) AI (isikukood XXXXXXXXXXX) 21) Tallinna linn (75014920), esindaja AR
22) Tallinn, Kaarli pst 9 korteriühistu (registrikood 80074113), juhatuse liikmed LP, AR, EP 23) Swedbank AS (registrikood 10060701), esindaja RJ 24) AS LHV Pank (registrikood 10539549), esindaja IE 25) Luminor Bank AS (registrikood 11315936), esindaja MM Menetluse liik
3.Jätta määruskaebemenetluse kulud avaldaja kanda. Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lg 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus. Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.OSAÜHING ENDERN (avaldaja) esitas 06.07.2020 Harju Maakohtule avalduse erikasutusõiguse seadmiseks ja puudutatud isikute nõusoleku andmise kohustamiseks. Avaldaja palus kohustada puudutatud isikuid andma nõusolek paigaldada ja eksponeerida Tallinnas Kaarli pst 9 hoone tänavapoolsel välisseinal reklaamsildis, mille asukoht ja kujundus oli kooskõlas avalduse lisaks oleva joonisega ning volitama enda nimel Tallinn, Kaarli pst 9 korteriühistu juhatust vastavaks asjaajamiseks suhetes avaldaja ja teiste isikute ja ametiasutustega, sealhulgas Tallinna linna ja tema allasutustega. Avaldaja palus kohustada puudutatud isikuid andma nõusolek kinnistusraamatus asjakohaste kannete tegemiseks ja asendada puudutatud isikute nõusolek kohtumäärusega (nõude täpne ja viimane sõnastus II kd lk 78 jj).
2.Avaldajale kuulub Tallinnas Kaarli 9-1 korteriomand, mida ta kasutas Tallinn, Kaarli pst 9 korteriühistu nõusolekul väljaüürimiseks toitlustusasutusena. Arvestades kitsast kõnniteed oli üürnikele pinna atraktiivsuse tõstmiseks hädavajalik kõnniteele perpendikulaarne reklaamsildis. Toitlustuskoha või muu äritegevuse koha tähistamine reklaamiga oli tavapärane ja selle paigaldamine oli ohutu. Avaldaja poolt küsitud silt ei riku hoone välisilmet ega miljöö hoonestuslaadi, vaid oleks kooskõlas hoone arhitektuurilise lahendusega. Seda kinnitas pilt planeeritavast sildist ja Tallinna Kesklinna Valitsuse 17.04.2020 seisukoht sildi paigaldamisele, Tallinna Kesklinna Valitsuse nõusolek ja juhend, kuidas avaldaja pärast kaasomanikega konsulteerimist saab asja linnaga edasi ajada. Kaarli pst 9 tänavapoolsetel hoonetel oli paljudel erineva kujuga
reklaamtahvlid, mis olid vähem kooskõlas avaldaja poolt soovituga. Reklaamsilt ei tekita häirivat vibratsiooni, müra ega muid kahjulikke mõjutusi, sest tegemist oli tavapärase sildiga, mis ripuks ohutus kõrguses. Avaldaja majandustegevuseks oli enda või renditud kinnisvara üürile andmine ja käitus. Maja fassaadile sildi paigaldamine oli avaldaja jaoks oluline, sest aitab kaasa klientuuri tagamisele äripinnal. See omakorda tagab stabiilse üürniku, mis on majanduskriisi olukorrasoluline, et jooksvad kulud saaksid tasutud. Silt annab ka võimaluse küsida üürnikult kõrgemat üüri. Sildi mittekasutamine oli selgelt vastuolus avaldaja huvidega. Maitseka sildi riputamine hoone seinale ei riku mitte ühelgi juhul kaasomanike õigusi ega nende huve. Järelikult peavad teised kaasomanikud lähtuma hea usu põhimõttest ja lubama sildi paigaldamist ja eksponeerimist. Teatetahvli paigaldamine oli avaldaja äritegevuses mõistlikult vajalik. Vältimaks olukorda, kui korteriomanike koosseisu vahetumisel langeb ära kõikide puudutatud isikute nõusolek, taotles avaldaja erikasutusõiguse kandmist kinnistusraamatusse. Kandeta eksisteeris uue vaidluse tekkimise oht, mida tuli vältida. Sildi paigaldamine ei kahjustanud ka hüpoteegipidajate õigusi. Vastavalt Tallinna Linnavolikogu määruse Välireklaami ja teabe paigaldamise korra § 9 lg-le 2, kui teabekandja asukoht on ehitise kaitsevööndis, siis linnaosa valitsus või linnaplaneerimise amet lubab teabekandja paigaldamist kaitsevööndisse ehitise omaniku nõusolekul. Kui kohus rahuldab avalduse, siis puudub puudutatud isikutel õigus takistada teatetahvli paigaldamist kohalikule omavalitsusele nõusoleku mitteandmise teel. Seetõttu tuleb kohustada puudutatud isikuid andma avaldajale volituse teatetahvli paigaldamiseks vajalikuks asjaajamiseks ametiasutustes. Nõue kohustada isikuid andma volitus oli kohtupraktikas aktsepteeritud. Reklaamitahvli paigaldamiseks oli vajalikud kaks nõusolekut: eraõiguslik, mida nõutakse käesolevas asjas, ja avalik-õiguslik, mida annab linn pärast eraõigusliku nõusoleku saamist. Avalik-õigusliku nõusoleku andmisel kontrollib Tallinn linn reklaamtahvli vastavust avalikõiguslikele nõuetele, sh selle sobivust maja välisilmega. Ka eraõigusliku nõusoleku andmine ei võta puudutatud isikutelt õigust esitada oma kaalutlusi reklaamtahvli osas haldusmenetluses ja haldusmenetluse tulemust vaidlustada. Puudutatud isikute seisukohad
3.EMA (puudutatud isik 4) vaidles avaldusele vastu. Vajalik oli korteriomanike kokkulepe. Reklaami paigaldamine oli teatud hooneosa spetsiifiline kasutusviis. Seega peaks vastava kasutusviisi määrama kaasomanikud juhul, kui reklaami asukoht ja muud tehnilised tingimused olid määratletud hoone ehitusprojektiga ning vastavalt väljaehitatud. Siis vajas kokkuleppimist, kes ja millistel tingimustel on õigustatud kasutusõigust kaasomanike nimel andma. Avaldaja kasutab tema omanduses olevaid eluruume mittesihipäraselt. Avalduse rahuldamisel jäetakse teised korteriomanikud õiguseta selle sisus kaasa rääkida ja seab ülejäänud korteriomanikud teadmatusesse, milliseks otstarbeks avaldaja tulevikus oma ruume üürida kavatseb. Elamu fassaadi muutmine reklaamtahvliks oli selle asja omaduste oluline muutmine. Hoone asus Vanalinna kaitsevööndis. Avaldaja nõudis reklaami paigaldamist, mis polnud ette nähtud ehitise projektijärgse asukohaga ja avalikustav teave pole seotud ehitise kasutusviisiga. Avaldaja eesmärk oli vaid tõsta oma korteriomandi kui üüripinna atraktiivsust. Seejuures olid need väited tõendamata ja hüpoteetilised. Teistel korteriomanikel ei olnud kohustust toetada avaldaja äritegevust. Avalduses ei toodud esile, milles seisnes kõigi kaasomanike huvi reklaami paigaldamiseks ehitise laiendamise ja reklaami eksponeerimise vastu. Kaasomanik oli kohustatud taluma eelkõige ja ainult neid kaasomanike tegevusi, mis olid vajalikud ühise asja eesmärgipäraseks kasutamiseks. Kuivõrd avaldaja soovis ühist asja kasutada ärilistel eesmärkidel, siis oli ka puudutatud isikutel õigus asjast saadavale tasule.
4.AP (puudutatud isik 6) selgitas, et avaldaja polnud tema käest nõusolekut küsinud. Korterühistu ei saanud erikasutusõigust anda, selleks oli vaja korteriomanike kokkulepet.
Erikasutusõigus ei peaks olema tasuta, kui see võimaldab tulu teenida. Avaldusest polnud saada aru, kui suurt osa fassaadist erikasutusõigus puudutas ja millist fassaadi asukohta. Seni oli restorani reklaam eraldiseisvalt tänaval ja oli sellisena paremini jälgitav. Reklaam majaseinal ei jääks möödujatele silma. Samuti olid reklaamid akendel ja sissepääsuuksel. Korteriomanik võis talle kuuluva erikasutusõiguse teostamise anda üle kolmandale isikule ülejäänud korteriomanike nõusolekuta. Seega võib tulevikus maja seinal olla hoopis midagi muud kui see, mis oleks avaldaja ettevõtluseks vajalik ning seda tasuta. Erikasutusõiguse kokkuleppe sõlmimisel tuli lahendada ka vastava kaasomandi osa korrashoiu ja seonduvate kulude kandmise küsimused. Põhimõtteliselt polnud korteriomanik reklaami vastu, kui seda oli restorani pidamiseks vaja ja linn lubab sellise reklaami paigaldamist, kuid siis tuli lahendada selle õigusega kaasnevad muud küsimused. Avaldaja ei peaks saama erikasutusõiguse tasuta. Polnud vaja, et kokkulepe kehtiks ka korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes, st kannet polnud kinnistusraamatusse vaja teha.
5.Osaühing Sinine S (puudutatud isik 12) andis nõusoleku sildi paigaldamiseks, kuid selle mõõdud, materjal ja paigaldamise viis tuli kokku leppida. Paigaldusviis ei tohi kahjustada kaasomandis olevat fassaadi. Puudutatud isik 12 ei andnud nõusolekut kande tegemiseks kinnistusraamatusse, sest see teenis otseselt avaldaja ärihuve, selle eest tasu maksmata. Polnud välistatud, et asjaõiguslik kitsendus võib mõjutada korteriomandi hinda. Erikasutusõigust ei pidanud kandma kinnistusraamatusse. Piisas kokkuleppe sõlmimisest kõigi omanikega. Tegemist võib olla võlaõigusliku kokkuleppega, mida kinnistusraamatusse ei kanta.
6.EN (puudutatud isik 13) andis nõusoleku reklaamsildi paigaldamiseks.
7.JA (puudutatud isik 18) polnud reklaami paigaldamise vastu. Avaldajal oli võimalik selles küsimuses kõigi korteriomanikega üksmeel leida. Avaldaja polnud hoolimata korteriomanike taotlustest selgitanud, kuidas ja mis mõõtmetes reklaami ta paigaldada kavatseb. Selle asemel, et jagada asjakohaseid vastuseid, pöördus avaldaja kohtusse. Paigalduse viisi ja reklaami suuruse selgitamine oli oluline seetõttu, et kõik korteriomanikud ja ka korteriühistu saaksid veenduda, et valitud paigaldusviis ei kahjusta tema korteriomandi kaasomandi osa. Avaldaja peab tagama ja tõendama, et tema kavandatav tegevus ei kahjusta teiste kaasomanike õigusi. Puudutatud isik 18 polnud nõus tasuta ja tähtajatu erikasutusõiguse kandmisega kinnistusraamatusse, sest selleks puudus mõistlik põhjus ja vajadus ning poleks kooskõlas kaasomanike omavaheliste suhete põhimõtetega. Kanne kinnistusraamatusse võis mõjutada negatiivselt korteriomandi hinda. Avaldaja taotles reklaami paigaldamist äritulu suurendamiseks, teisisõnu taotletav erikasutusõigus annab avaldajale kasutuseelise. Olukorras, kus korteriomanikud annavad kohviku tarbeks reklaami paigaldamiseks nõusoleku ning avaldaja saab sellest kasu, siis polnud põhjendatud avaldajal sellise õiguse saamine tasuta.
8.MS (puudutatud isik 19) ja AI (puudutatud isik 20) vaidlesid avaldusele vastu. Puudus õiguslik alust reklaamsildi paigutamiseks. Planeeritav reklaam hakkaks ulatuma üle kinnistu piiride, mis omakorda tekitaks kõigile kinnistu korteriomanikele potentsiaalse vastutuse nii naaberkinnistu omanike kui kõnniteel liiklejate ees. Kuivõrd reklaam ulatuks välja hoone piiridest, siis vajaks selline ulatuslik juurdeehitus ehitusteatise esitamist ja projekti muudatust. Sildi paigaldamine ei saaks toimuda ilma tasu maksmata, kuna tegemist oli korteriomanike ühise vara kasutamisega, mille eest peaksid saama tulu kõik korteriomanikud.
9.Tallinna linn (puudutatud isik 21) andis kaasomanikuna oma nõusoleku reklaami paigaldamiseks ja eksponeerimiseks tingimusel, et vastava reklaami paigaldamine ja kooskõlastamine esitatakse vastavalt kehtivale korrale. Avaldus tuli jätta rahuldamata osas, milles palutakse kohustada puudutatud isikuid andma nõusolekut kinnistusraamatusse erikasutusõiguse kandmiseks. Kui reklaami teabekandja paigaldamine toimub vastavalt
Tallinnas kehtivatele õigusaktidele, siis oli ebavajalik, et kokkulepe kehtiks ka korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes ja puudus vajadus erikasutusõiguse kandmiseks kinnistusraamatusse.
10.Tallinn, Kaarli pst 9 korteriühistu (puudutatud isik 22) avaldas, et ühistu liikmed olid 05.05.2020 protokollitud hääletusel reklaami kooskõlastamise vastu ja seetõttu liikmete tahet esindades ühistu sildi paigaldamist ei kooskõlastanud. Iga korteriomanik peab hindama, kas ta soovib, et tema korteriomandiga seotakse asjaõiguslik kitsendus, mis võib mõjutada korteriomandi hinda. Erikasutusõigust, mida avaldaja soovis, ei pea kandma kinnistusraamatusse, selleks piisab ka kokkuleppe sõlmimisest kõigi korteriomanikega.
11.Swedbank AS (puudutatud isik 23) ja Luminor Bank AS (puudutatud isik 25) ei vaielnud avaldaja taotlusele vastu. Maakohtu määrus ja põhjendused
12.Maakohus jättis avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Kohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud. Kohus lahendas avaldust tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p 1, § 477 lg 1 ja lg 5 alusel hagita asjana. Menetlusosalised ei vaielnud, et avaldajale kuulus korteriomand Kaarli pst 9-1, Tallinn (registriosa nr 15363601) ja korteriühistu nõusolekul kasutas avaldaja talle kuuluvat korteriomandit väljaüürimiseks toitlustusasutusena. Kinnistu oli jagatud korteriomanditeks. Seega tuli avalduse lahendamisel kohaldada korteriomandi- ja korteriühistuseadust (KrtS). KrtS § 14 lg 1 järgi korteriomanike kokkuleppega võib anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse (erikasutusõigus), kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega. Korteriomanike kokkulepe kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna (KrtS § 13 lg 3). Korteriomanik võib KrtS § 13 lg 2 ja § 9 järgi nõuda kohtult kokkuleppe sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kannete tegemiseks teiste korteriomanike vajalikke tahteavaldusi. KrtS § 9 lg 2 p-de 1 ja 2 järgi on tahteavalduse asendamise eeldusteks, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatustega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. KrtS § 9 lg 3 sätestab, et KrtS § 9 lg 2 p 1 nimetatud olukorra esinemist eeldatakse, kui vastavasisulise korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Kohtulahend asendab teiste korteriomanike tahteavaldusi (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5). Kohus leidis, et tegemist oli korteriomaniku õigusega kasutada lisaks eriomandi esemele veel mingit osa kaasomandi esemest teisi kaasomanikke täielikult või osaliselt välistavalt. KrtS § 9 lg 2 p-de 1 ja 2 järgi oli tahteavalduse asendamise eeldusteks, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatustega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. KrtS § 9 lg 3 kohaselt eeldatakse olemasoleva olukorra vastuolu hea usu põhimõttega, kui vastavasisulise korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Esmalt kontrollis kohus, kas korteriomanike üldkoosoleku otsusest lähtuvalt saab eeldada, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega. Reklaamsildi paigaldamise poolt oli 4 korteriomanikku 19-st (I kd, tlk 6-33 – hääletuse protokoll, teade ja hääled). Seega puudus alus KrtS § 9 lg 3 kohaselt eeldada, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Avaldaja ei suutnud tõendada ega põhistada, et olemasolev olukord oleks vastuolus hea usu põhimõttega ning vajaks mingil põhjusel tingimata muutmist. Kohus nõustus puudutatud isikute vastuväitega, et
reklaamsildi puudumine korterelamu välifassaadil ei saanud olla vastuolus hea usu põhimõttega. Reklaamisildi puudumine ei takista avaldajal teostamast korteriomandist temale tulevaid õigusi ja kohustusi. Reklaamsildi paigaldamine tähendaks avaldaja korteriomandit üürivale igakordsele juriidilisele isikule võimalust oma tegevust paremini nähtavaks teha. Siiski ei kaalu avaldaja täiendava reklaamipinna omamise soov üles teiste (s.o valdava osa) korteriomanike vastuseisu nimetatud sildile. Tähelepanuta ei saanud jätta ka asjaolu, et avaldaja üürnik oli juba paigaldanud korteriomandi akendele oma tegevust kajastavad silmapaistvad reklaamid (vt nt tlk 32 – foto) ning vastavalt oli võimalik oma tegevust reklaamida ka avaldaja tulevastel üürnikel. Seega ei takistanud avalduse rahuldamata jätmine avaldaja ja tema üürnike äritegevust. Kuna nõude esmane eeldus oli täitmata, siis ei analüüsinud kohus, kas muudatusega kahjustatakse ülemääraselt korteriomanike õigustatud huve. Avaldaja määruskaebus
13.Avaldaja palus tühistada maakohtu määruse ja teha uue, millega avaldus rahuldada ja jätta menetluskulud nende puudutatud isikute kanda, kes vaidlesid avaldusele vastu. Kohus kohaldas vääralt materiaalõigust ning ületas kaalutlusõiguse piire. Asjaolu, kas reklaamsildis oli tingimata vajalik, ei omanud rolli – piisas sellest, et see oli avaldajale mõistlikult tarvilik ehk on parendusliku iseloomuga. Maakohus ei tuvastanud, et reklaamsildis oleks avaldajale ebavajalik või tarbetu. Seega oli kaebajal õigustatud huvi reklaamsildise paigaldamiseks. Maakohus jättis tähelepanuta, et avaldaja on korteriomanik ehk talle kuulus samuti mõtteline osa ühises asjas. Avaldaja ei soovinud kasutada võõrast asja, vaid üksnes mõttelist osa oma asjast. Reklaamsildise alune pind oli ilmselgelt väiksem, kui avaldaja mõtteline osa kogu hoone fassaadist. Kaebajal ei saanud olla vähem õigusi kaasomandis oleva asja kasutamiseks, kui tavalise kinnisasja kaasomanikul. Kohus sisustas vääralt hea usu põhimõtet. Avalduse rahuldamiseks pidi olema täidetud KrtS § 9 lg 2 p-des 1 ja 2 toodud eeldused. Eeldusi tuli hinnata avaldusele esitatud vastuväitest lähtuvalt. Kui üks korteriomanik soovib saada erikasutusõigust ning teine korteriomanik vaidleb sellele vastu, siis pidi kohus hindama, kas selline vastuvaidlemine on heauskne. See tähendas, et kui teise korteriomaniku vastuväited polnud heauksed, siis võibki olla tegemist KrtS § 9 lg 2 p-s 1 sätestatud juhtumiga, mille kohaselt tuleks avaldus erikasutusõiguse saamiseks rahuldada. Puudutatud isikud soovisid põhjustada avaldajale kahju tema äritegevuse kitsendamise teel. Üldisest käibekohustusest tulenevalt polnud õiguse teostamine lubatud selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks oli kahju tekitamine teisele isikule. Kuigi mõningad puudutatud isikud heitsid ette rikastumise katset nende kulul, siis keegi nendest ei väljendanud, millise rahalise hüvitise peaks avaldaja teistele korteriomanikele maksma. Järelikult oli tegemist otsitud vastuväitega. Puudutatud isikute vastuväited olid halvausksed ja olemasoleva olukorra säilitamine vastuolus hea usu põhimõttega. Praegu oli täidetud ka nõude teine eeldus, sest puudutatud isikute õigusi reklaamsildis ei saanud kahjustada. Erikasutusõiguse kokkulepe tuli KrtS § 13 lg 3 kohaselt kanda kinnistusraamatusse eriomandi sisuna kõikide korteriomandite registriosade esimestesse jagudesse. Avalduse rahuldamise eeldused olid täidetud ja tasulisuse problemaatika avalduse rahuldamist ei takistanud. Menetlusosaliste seisukohad ja menetluse edasine käik
14.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis menetlusosalistele tähtaja sellele vastamiseks.
15.Puudutatud isikud 4, 18, 19 ja 20 vaidlesid määruskaebusele vastu.
16.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu põhjendused
17.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust vaidlustatud määruse tühistamiseks. Maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel jätta muutmata ning määruskaebus rahuldamata. Maakohtu määrus on põhjendatud ja seaduslik. Ringkonnakohus järgib TsMS § 654 lg 6 alusel koosmõjus §-ga 659 maakohtu määruse põhjendusi ega korda neid täies mahus. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. Maakohus juhindus asja lahendamisel õigesti KrtS ja TsÜS regulatsioonist. Sarnaselt asjaõigusseaduses (AÕS) reguleeritud kaasomandile saavad ka korteriomanikud omavahelise kokkuleppega kõrvale kalduda seadusest tulenevast kaasomandisse kuuluva pinna valdamise ja kasutamise korrast. Kõnealused kokkulepped võivad reguleerida mh seda, et mingid kaasomandis olevad ruumid, hooneosad või muud kinnisasja osad on ühe korteriomandi omaniku teiste omanike kasutust välistavas ainukasutuses ja ainuvalduses. Samas võivad korteriomanike kokkulepped reguleerida ka mingi eriomandi või kaasomandi kasutusviisi keelamist või vastupidi, mingi kasutusviisi seaduses sätestatust laiemat lubamist (Riigikohtu 07.12.2021 määrus kohtuasjas nr 2-19-5506, p 14). Kehtiva õiguse kohaselt saab kaasomandisse kuuluva kinnisasja osa erikasutusõigust reguleerida üksnes selliselt, et kõikide korteriomanike vahel sõlmitava kokkuleppega reguleeritakse korteriomandite erikasutusõigust. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandi eseme osa erikasutusse andmises, tuleb kohtule esitada nõue vastavate tahteavalduste kohtumäärusega asendamiseks ja kokkuleppe tekst, millega nõustumist soovitakse. Kusjuures kaasomandi osa erikasutusse saamist sooviv kaasomanik saab esitada avalduse üksnes endale huvipakkuva kaasomandi osa erikasutusse saamiseks, mitte kogu kaasomandisse kuuluva kinnisasja kasutamise ära jagamiseks. Selleks, et avaldust erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste saamiseks rahuldada, peavad olema täidetud KrtS § 9 lg 2 p-des 1 ja 2 toodud eeldused, st olemasoleva olukorra säilitamine peab olema kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatusega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kohus peab KrtS § 9 lg 2 kohaldamisel hindama kõiki asjaolusid ja tegema kaalutlusotsustuse avaldaja soovitud erikasutusõiguse kasuks või kahjuks. Korteriomaniku huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire. Riigikohus on selgitanud, et arvestades, et KrtS-s sätestatud korteriomandi erikasutusõiguse regulatsioon on erinormideks AÕS-s sätestatud kinnisasja kasutuskorra regulatsiooni suhtes, siis on asjakohane lähtuda erikasutusõiguse määramisel diskretsiooniõiguse teostamisel ka põhimõtetest, mis kehtivad kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra määramisel. Eelnev tähendab, et lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajaduse korral tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (Riigikohtu 20.06.2022 määrus kohtuasjas nr 2-19-43, p 11). Kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus. Ringkonnakohus leiab, et praeguse vaidluse asjaolusid arvestades maakohus diskretsiooni piire ei ületanud ja maakohus kaalus nõuetekohaselt erinevate osapoolte huve. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et käesoleval juhul ei esinenud selliseid asjaolusid, mis annaksid alust avalduse rahuldamiseks. Maakohus tuvastas õigesti, et nõude esmane eeldus oli täitmata ja
seega puudus vajadus nõude teise eelduse kontrollimiseks. Määruskaebuses toodud etteheited maakohtu lahendile ei anna alust teistsuguse otsustuse tegemiseks. Maakohus märkis õigesti, et avaldaja ülesanne oli põhjendada ja tõendada avalduse aluseks olevaid asjaolusid. Maakohus tuvastas õigesti, et reklaamisildi puudumine ei takista avaldajal teostamast korteriomandist temale tulevaid õigusi ja kohustusi ning avaldaja üürnikul olid juba paigaldanud korteriomandi akendele oma tegevust kajastavad silmapaistvad reklaamid ning ka avaldaja tulevastel üürnikel oli võimalik oma tegevust reklaamida. Kaebaja väited, et puudutatud isikute eesmärk oli tekitada talle kahju, ei ole usutavad ning on tõendamata. Kaebaja põhistused ei veena kohut selles, et erikasutuskorra seadmine on ilmtingimata vajalik. Avaldaja selgitas, et tema eesmärk reklaamisildi paigaldamisega on tõsta üüritulu ja muuta üüripind atraktiivsemaks. Ringkonnakohus nõustub avaldusele esitatud puudutatud isikute vastuväidetega, et tegemist ei ole sellise eesmärgiga, mida teised korteriomanikud peaksid ilmtingimata soodustama ja taluma. Seega puuduvad kaalukad asjaolud, mis annaksid aluse avalduse rahuldamiseks. Avaldaja põhinõude rahuldamata jätmise tõttu ei saanud maakohus ka rahuldada nõudeid nõusoleku saamiseks Tallinna linnalt ega volituse saamiseks teistelt korteriomanikelt.
18.Kuivõrd maakohtu lahend jääb muutmata, siis puudub alus maakohtu menetluskulude jaotuse muutmiseks. TsMS § 171 lg 1 kohaselt jäävad ringkonnakohtus kantud menetlusosaliste menetluskulud avaldaja kanda, kuivõrd tema määruskaebus jääb rahuldamata. Kuna maakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud, siis ei tee seda ka ringkonnakohus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast käesoleva määruse jõustumist TsMS § 177 lg 2 sätestatud korras (TsMS § 174 lg 4).
19.TsMS § 617 lg 2, § 696 lg 1 ja lg 3 võimaldavad esitada ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse Riigikohtule. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada § 178 lg 1 alusel. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.