Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

kostjale kooskõlas lepingu p 5.6 leppetrahvi ja kulude hüvitamise nõude 10 000 krooni. Kostja keeldus seda tasumast viidates lepingu rikkumisele – ebapiisavale reklaami tegemisele. Leping reklaami tegemist kostja poolt viidatud mahtudes ette ei näinud. CityKinnisvara Ekspert OÜ loovutas 20.09.2006 nõude hagejale. Hageja nõuab kostjalt põhivõlga 10 000 krooni ja viiviseid 0,2% päevas vastavalt lepingu p-le 5.3 seisuga 11.01.2007 summas 2440 krooni ning edaspidi kuni põhivõla täitmiseni 0,2% päevas. Reklaamvoldikut ei saa pidada lepingu osaks. CityKinnisvara Ekspert OÜ esinduses on palju igasuguseid reklaambrošüüre, mis on olnud tehtud erinevatel ajalistel perioodidel ning omavad vaid reklaami- ja firma tegevust üldtutvustavat iseloomu. Lepingus ei ole märgitud, et voldik on lepingu lahutamatu osa ning voldikul ei ole poolte allkirju. Seetõttu oli reklaami mahu üle otsustamine maakleri pädevuses. Kostja on leppinud korteriomandi ostjaga kokku, et maaklerile müügilepingu sõlmimisest ei teatata. Maakler on oma ülesandeid nõuetekohaselt täitnud. Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja käsitleb maaklerlepingu lahutamatu lisana CityKinnisvara Ekspert OÜ reklaammaterjali, milles on välja toodud reklaami kanalid CityKinnisvara Ekspert OÜ lepingulistele klientidele. Lepingut sõlmides ei nõustunud maakler Siim Sildoja lepingu standardsusele viidates reklaamikanaleid eraldi lepingusse sisse kandma ning kostja heauskse tarbijana usaldas maaklerit. Mõne aja möödudes otsustas kostja kontrollida reklaamilubaduse täitmist ning selgus, et teda on lubaduste osas petetud. Seetõttu lõpetas kostja ennetähtaegselt lepingu. Reklaami tegemise lubadus oli kostja jaoks lepingus ainus määrav tingimus, mille tõttu kostja otsustas leping sõlmida. Kui kostja pärast lepingu lõpetamist korraldas ise reklaamikampaania, tekkis sellest suur ostuhuvi ning kostja jõudis müügilepingu sõlmimiseni. Esimese astme kohtu otsus Kohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kohus kvalifitseeris pooltevahelist õigussuhet maaklersuhtena. Kohus leidis, et hageja ei nõua kostjalt mitte maakleritasu, vaid lepingu ülesütlemise tõttu kahju hüvitamist ning leppetrahvi tasumist. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 667 lg 1 kohaselt võib maakler nõuda maaklerlepingu täimisel tekkinud kulude hüvitamist vaid juhul, kui selles on eraldi kokku lepitud. Hageja tugineb oma nõudes lepingu p-le 5.6. Pooled on kokku leppinud, et kulude hüvitamise nõue tekib maakleril siis, kui kostja muudab ühepoolselt lepingutingimusi või keeldub põhjendamatult korteriomandit müümast maakleri leitud ostjale, kuid pooled ei ole kokku leppinud, et kahju ja leppetrahvi nõue tekib lepingu ennetähtaegselt lõpetamisel (ülesütlemisel). Lepingu p 2.5 järgi on maakleril õigus lepingu ennetähtaegset lõpetamist ja kahju hüvitamist nõuda kui kostja esitab lepingu p 2.1 ja 2.3 osas tõele mittevastavaid andmeid. Seetõttu ei ole pooled kokku leppinud, et kostjapoolsel lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel (ülesütlemisel) oleks hagejal õigus nõuda kahju hüvitamist ning leppetrahvi. Kohus ei hinnanud maakleri poolt reklaami tegemise kohustuse täitmist. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohus ei ole selgelt põhjendanud, miks ta ei nõustu hageja väidetega ega arvesta hageja esitatud tõendeid. Kohus on leidnud, et pooled ei ole kokku leppinud, et kahju ja leppetrahvi nõue tekib lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel (ülesütlemisel). Ei kohtuistungitel ega kirjalikus menetluses ei olnud seda arutatud. Vastavalt TsMS § 436 lg-le 4 ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Samuti ei või kohus hinnata esiletoodud

2(4)

asjaolu otsuses erinevalt mõlemast poolest, välja arvatud juhul, kui kohus on juhtinud sellisele võimalusele eelnevalt poolte tähelepanu ja andnud neile võimaluse avaldada oma seisukoht. Lepingu p 2.5 järgi on maakleril õigus nõuda lepingu ennetähtaegselt lõpetamist ja kahju hüvitamist, kui kostja muudab ühepoolselt lepingutingimusi või keeldub põhjendamatult maakleri leitud ostjale korteriomandit müümast. Kohus leidis põhjendamatult, et puudub vaidlus lepingu ülesütlemise osas. Kohus pidi otsuse tegemisel lähtuma seadustes, sh VÕS-is sätestatust. Kostja poolt e-kirjaga saadetud avaldus lepingu ühepoolseks lõpetamiseks (ülesütlemiseks) on tühine ning seega faktiliselt ei olnud kostja korteriomandi võõrandamise hetkel lepingut üles öelnud. Saadetud e-kirjaga ei teatanud kostja lepingu ühepoolsest lõpetamisest ette ega andnud hagejale mingit tähtaega. Samuti ei ole kostja lepingut erakorraliselt üles öelnud, kuna tal puudus selleks mõjuv põhjus. Vastupidi, hoopis kostja rikkus lepingu p 1.7, kuna võõrandas (müüs) oma korteriomandi maaklerit teavitamata. Pooled ei olnud ka kokku leppinud, et kostja jätab endale õiguse lepingu objekti vahendada ja reklaamida. Kostja käitumine tuleb lugeda lepingu tingimuste ühepoolseks omavoliliseks muutmiseks. Kostjal puudus mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks ja tema väide selle kohta, et hageja rikkus lepingut, on alusetu ja põhjendamatu. Maakohus on põhjendamatult võtnud seisukoha, et puudub vajadus hinnata maakleri poolt reklaami tegemise kohustuse täitmist. See on oluline küsimus ja nõuab hindamist, kuivõrd hageja on dokumentaalselt tõendanud, et ta ei ole kuidagi lepingut rikkunud ja seetõttu puudus kostjal alus lepingut erakorraliselt üles öelda. Kostja on oma käitumisega lepingust tulenevaid kohustusi tahtlikult rikkunud ning võõrandas korteriomandi iseseisvalt ilma maakleri osaluseta. Kohus jättis tähelepanuta asjaolu, et hagejal on õigus nõuda kostjalt mitte ainult kahju hüvitamist ning leppetrahvi, vaid ka maakleri tasu. Hageja on andnud kohtule ja kostjale mõista, et tema nõudeõigus ei koosne mitte ainult kahju hüvitamisest ning leppetrahvist, vaid ka maakleri tasust, kuid tulles kostjale vastu, nõuab ta summat, mis on veelgi väiksem, kui esialgu hagiavalduses toodud. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta kaebuse rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 07.04.2008 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-st 654 lg 6 korrata. Maakohus on õigesti kvalifitseerinud pooltevahelise õigussuhte ja tuginedes VÕS §-le 667 lg 1 leidnud, et hagiavalduses toodud asjaoludel pole hagi õiguslikult põhjendatud. Pooled ei ole maaklerlepingu p-s 5.6, millele hageja tugineb, eraldi kokku leppinud, et käsundiandja poolt lepingu ülesütlemisel võiks maakler nõuda kahju hüvitamist. Kaebuses tugineb hageja lepingu ple 2.5, mis väidetavalt sisaldab sellist kokkulepet. Lepingu p 2.5 sätestab maakleri õiguse nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist ja sellest tulenevalt ka kahju hüvitamist (t.l.10). Sellist kokkulepet ei sisalda ka lepingu p.5.6 nagu õigesti märgitakse otsuses. Hageja ei ole ei hagiavalduses ega ka kohtuistungitel tuginenud asjaolule, et kostja poolt lepingu ülesütlemine oleks kehtetu või tühine. Seetõttu maakohus on õigesti leidnud, et puudub vajadus anda hinnang maakleri poolt reklaami kohustuse täitmise ulatusele. TsMS § 439 kohaselt ei või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida pole esitatud. Hageja on esmakordselt apellatsioonkaebuses märkinud, et kostjal puudus mõjuv põhjus lepingu ennetähtaegseks ülesütlemiseks VÕS § 195 lg 3 mõttes. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused

3(4)

vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Selliseid asjaolusid tuvastatud ei ole. Kolleegium tuginedes TsMS §-le 652 lg 3 p 2 leiab, et hageja ei ole põhjendanud nende uute asjaolude esitamist apellatsiooniastmes ning seetõttu jätab need tähelepanuta. Kolleegium leiab, et ükski apellatsioonkaebuses toodud väide ei anna alust kaevatava otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud tuleb jätta hageja kanda.

R. Allikvere

U. Loonurm

U. Reinola

4(4)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.