Harju Maakohus
Kohtukoosseis
Kohtunik Tiiu Hiiuväin
Otsuse tegemise aeg ja koht
26.september 2008, Tallinn, Kentmanni Kohtumaja
Tsiviilasja number
2-07-19983
Tsiviilasi
SSB, KR, NH, MV, RS, KR, LP, KV ja VJ hagi RK vastu kaasomandi lõpetamiseks asja reaalosadeks jagamise teel
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: SSB(sünd XXX, elukoht XX) Hageja: KR(isikukood XXX, elukoht XXXX) Hageja: NH (isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja: MV (isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja: RS (isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja: KR(isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja: LP(isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja: K V (isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja: VJ (isikukood XXX, elukoht XXX) Hagejate esindaja: vandeadvokaat Rene Varul (Advokaadibüroo Lillo&Lõhmus, XXX) Kostja: R K (isikukood XXX; elukoht XXX) Kostja esindaja: Jüri Asari (Õigusbüroo Invictus, XXX)
Asja läbivaatamine
28.08.2008, avalikul kohtuistungil
Istungil osalenud isikud
Hagejate esindaja vandeadvokaat Rene Varul ning kostja RK ja tema esindaja Jüri Asari
Juures viibis
Sekretär Teele Roosimägi
1) SSBl tekib korteriomand, mille koosseisus on XXX mõttelist osa kinnistust ja reaalosa korterile nr 4; korteriomand, mille koosseisus on XXX mõttelist osa kinnistust ja reaalosa korterile nr 8; korteriomand, mille koosseisus on XXX mõttelist osa kinnistust ja reaalosa korterile nr 9; korteriomand, mille koosseisus on XXX mõttelist osa kinnistust ja reaalosa korterile nr 10; 2) KRl tekib korteriomand, mille koosseisus on XXX mõttelist osa kinnistust ja reaalosa korterile nr 2; 3) NHl tekib korteriomand, mille koosseisus on XXX mõttelist osa kinnistust ja reaalosa korterile nr 5; 4) MVl tekib korteriomand, mille koosseisus on XXX mõttelist osa kinnistust ja reaalosa korterile nr 6; 5) RSl tekib korteriomand, mille koosseisus on XXX mõttelist osa kinnistust ja reaalosa korterile nr 3; 6) KRl tekib korteriomand, mille koosseisus on XXX mõttelist osa kinnistust ja reaalosa korterile nr 7; 7) LPl tekib korteriomand, mille koosseisus on XXX mõttelist osa kinnistust ja reaalosa korterile nr 2A; 8) Karmen Vettikul tekib korteriomand, mille koosseisus on XXX mõttelist osa kinnistust ja reaalosa korterile nr 1A; 9) Vilve Järvingul tekib korteriomand, mille koosseisus on 358/7426 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa korterile nr 1; 10) RKl tekib korteriomand, mille koosseisus on XXX mõttelist osa kinnistust ja reaalosa korterile nr 3A. Kostja vastuväited Kostja vaidles kohtule esitatud vastuses hagile vastu. Hagejad ei ole kunagi pidanud kostjaga läbirääkimisi kaasomandi jagamise osas. Korteriomandite moodustamist arutati ainult üks kord – 12.12.2006 KÜ XXX koosolekul ja rohkem sellest juttu ei ole olnud. Kostjaga ei ole ühendust võetud ega kirjavahetust peetud. Kostja ei nõustu hageja sooviga jagada kaasomand 2006 veebruaris koostatud uue eksplikatsiooni alusel, kuna selle alusel peaks kostjale reaalosana jääma XXX(7,7969297 %) mõttelist osa korterelamust eelneva XXX(8,8028695 %) mõttelise osa asemel. Samas pole ka kinnistu jagamisest, ühisomandisse jäävate ruumide kasutuskorrast ja muust juttu olnud, kuid need küsimused omavad olulist tähendust kaasomandi lõpetamisel. Kostja oleks nõus oma mõttelise osa vähenemisega juhul, kui temale oleks tasutud seoses omandi vähenemisega õiglast ja turuhindadele vastavat kompensatsiooni. Hagejate nõue kostja tahteavalduse andmise kohustuse tuvastamiseks on puudulik ja tegemist on kostja huvide märkimisväärse riivega. Nõudes ei ole märgitud, mis tingimustega tahteavalduse tuvastamist soovitakse. Mõeldamatu on ilma tingimusteta tahteavalduse andmise kohustamine. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja kohtukulud jätta hagejate kanda. Koos täiendava vastusega 18.02.2008 esitas kostja kompromissilepingu projekti. Kostja arvates on vaidlus võimalik lahendada kompromissiga. Nõusolekut hagejatele kaasomandi lõpetamiseks kostja ei andnud, kuna hagejate arvates peaks kostja osa suurus vähenema 589/6691-lt XXX-le vastavalt 2006 koostatud uuele eksplikatsioonile. Kostja osa vähenemine on tingitud sellest, et välja on ehitatud uued eluruumid kõigi kaasomanike eelneva nõusolekuta. Kostja neid kasutada ja vallata ei saa. Oma osa vähenemiseks olnuks kostja nõus, kui talle oleks makstud selle eest õiglast kompensatsiooni.
Kohtuotsuse põhjendused Kohus, ärakuulanud pooled ja uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid leiab, et hagi tuleb rahuldada. Kinnistusraamatu väljatrükk (lk 9-10) tõendab, et poolte kaasomandis on 1267 m2 suurune kinnistu (elamumaa) Tallinnas XXX. Hageja S.S. B osa suurus kaasomandist on 2017/6691, K. R osa suurus 522/6691, N. H osa suurus 460/6691, M. V osa suurus 558/6691, R. S osa suurus 378/6691, K. Ränki osa suurus 767/6691,L. Pavelsoni osa suurus 461/6691, K. Vettiku osa suurus 358/6691, V. J osa suurus 581/6691 ning kostja R. K osa suurus 589/6691. Hagejad esitasid kohtule nõude kaasomandi lõpetamiseks selle korteriomanditeks (reaalosadeks) jagamise teel. Kohtule esitatud vastuses vaidles kostja hagile vastu. Kostja väidab, et hagejad ei ole temaga kaasomandi lõpetamise üle läbirääkimisi pidanud. Kostja vastuväited hagile on põhjustatud asjaolust, et hagiavalduses ei ole märgitud hagi rahuldamise tagajärjel tekkivate korteriomandite suurusi. Asja menetlemise käigus jõudsid pooled kaasomandi lõpetamises korteriomandite seadmise kaudu ühisele seisukohale, kuid kompromissilepingut ei soostunud hagejad sõlmima seoses seisukohtade lahkuminekuga kohtukulude üle. Sellest tulenevalt lahendab kohus vaidluse otsusega ning määrab ka kohtukulude jaotuse. Vaidluse lahendamise materiaalõiguslikuks aluseks on AÕS § 76 lg 1, § 77 lg 1 ja lg 2. Kooskõlas AÕS § 76 lõikega 1 on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. See tähendab, et kohus ei pea tuvastama kaasomandi lõpetamise nõude põhjust. AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele. § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kohtul on õigus kaasomand lõpetada vaid AÕS § 77 lõikes 2 sätestatud viisil ja vaid sellisel viisil, mille kohta on kohtule esitatud hagi ja vastuhagi. Asjaõigusseaduse § 76 lg 2 järgi on kaasomandi lõpetamise nõuet välistavaks asjaoluks üksnes poolte kokkulepe. Sellise kokkuleppe sõlmimist ei ole kohus tuvastanud nagu ka muid piiranguid, mis takistaks kaasomandi lõpetamist. Esitatud hagis taotlevad hagejad kaasomandi lõpetamist asja reaalosadeks (korteriomanditeks) jagamise teel. Kuna kostja vastuhagi ei esitanud, tuleb kaasomand lõpetada hagejate poolt taotletud viisil – reaalosadeks jagamise teel. Poolte kohtuistungil väljendatud ühise seisukoha kohaselt tuleb kaasomand lõpetada selle reaalosadeks jagamise teel, mille tagajärjel tekivad korteriomandid, mis jäävad poolte ainuomandisse alljärgnevalt: hageja SSB ainuomandisse jäävad reaalosana korterid nr 4 (XXX), 8 (XXX), 9 (XXX) ja 10 (XXX); hageja KR ainuomandisse jääb reaalosana korter nr 2 (XXX); hageja NH ainuomandisse jääb reaalosana korter nr 5 (XXX); hageja MV ainuomandisse jääb reaalosana korter nr 6 (XXX); hageja RS ainuomandisse jääb reaalosana korter nr 3 (XXX); hageja KR ainuomandisse jääb reaalosana korter nr 7 (XXX); hageja LP ainuomandisse jääb reaalosana korter nr 2A (XXX); hageja KV ainuomandisse jääb
reaalosana korter nr 1A XXX); hageja VJ ainuomandisse jääb reaalosana korter nr 1 (XXX) ning kostja RK ainuomandisse jääb reaalosana korter nr 3A (XXX). Kuna kinnistusraamatusse märgitu kohaselt on AS-i Eesti Krediidipank ja SEB Panga kasuks seatud hüpoteegid, küsis kohus nimetatud pankadelt seisukohta seoses kaasomandi lõpetamiseks esitatud hagiga. AS Eesti Krediidipank leidis, et hagi tema huve ei kahjusta (lk 62). Samasisulise vastuse esitas ka SEB Eesti Ühispank (lk 68-70 p 4). Juhindudes TsÜS § 68 lg 5, mille kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu, asendab käesolev kohtuotsus kostja nõusolekut kinnistusraamatusse vastavate kannete tegemiseks. Kooskõlas AÕS § 77 lg 3 võib kohus kaasomandi reaalosadena jagamisel, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks, samuti koormata üksikuid osasid servituudiga teiste osade kasuks. Kuna kostja käesolevas menetluses hüvitise väljamõistmist ei soovinud, ei kohalda kohus AÕS § 77 lg 3. Kohtuistungil avaldas kostja, et kaalub hüvitise saamiseks eraldi kohtuasja algatamist. Pooled vaidlevad menetluskulude jaotuse üle. Hagejad taotlevad menetluskulude panemist kostja kanda, kostja nende jätmist hagejate kanda, sh kostja kulude väljamõistmist hagejatelt. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi rahuldati, peaks viidatud sättest tulenevalt kulud kandma kostja. TsMS § 162 4.lõike alusel võib kohus aga jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Tõendatud on, et hagejad on kostjaga ühendust võtnud seoses kaasomandi lõpetamise küsimusega detsembris 2006 (e-kiri lk 47, üldkoosoleku protokoll lk 45-46). Vastuses hagile märkis kostja, et vaidlus on võimalik lahendada kompromissiga, samasuguse seisukoha esitas kostja ka 18.02.2008 kohtule esitatud avalduses, millega koos esitas ka kompromissilepingu projekti. Korraldaval kohtuistungil 6.mail 2008 ei vaielnud kostja kaasomandi lõpetamisele vastu, kuid märkis, et ei saa aru, mida hagejad soovivad, kuna kinnistusraamatusse kantu ei vasta hagejate nõudele. Hageja esindaja möönis, et kaasomandis on toimunud muudatus, kinnistusraamatu kanne on vale ning soovis sellest tulenevalt hagiavaldust täpsustada. Seda ta ka tegi. Kohtuotsus põhineb kostja esindaja poolt 31.07.2008 esitatud kompromissilepingul. TsMS § 4 lg 4 sätestab, et kohus peab kogu menetluse ajal tegema kõik endast sõltuva, et asi või selle osa lahendatakse kompromissiga või muul viisil poolte kokkuleppe, kui see on kohtu hinnangul mõistlik. Vaidlusaluses asjas kohus seda sätet täitis. § 163 lg 2 järgi võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud, kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool. Õiglane on seda sätet kohaldada ka käesoleval juhul vaatamata hagi rahuldamisele täies ulatuses ja seda koosmõjus § 162 lõikega 4. Arvestada tuleb sedagi, et kooskõlas TsMS § 150 lõikega 2 saanuks hagejad vaidluse lahendamisel kompromissiga poole hagi esitamisel tasutud riigilõivust tagasi. Kõiki viidatud TsMS sätteid kohaldades ja arvestades ülalmärgitud põhjendusi jätab kohus kummagi poole menetluskulud tema enda kanda.
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.