TK ́i hagi AK ́i, KS ́i ja R K ́i vastu eluruumide kostjate valdusest väljaandmise nõudes
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: TK (isikukood XXX elukoht XXX); Hageja esindaja: advokaat Argo Küünemäe (Alvin, Rödl & Partner Advokaadibüroo, XXX) ; Kostja 1, kes on samas ka kostja 3 seaduslik esindaja: AK (isikukood XXX, elukoht XX); Kostja 2, kes on samas ka kostja 3 seaduslik esindaja: KS (isikukood XXX, elukoht XXX); Kostjate 1 ja 2 tehinguline esindaja: Indrek Naur (Juhkentali Advokaadibüroo, XXX); Kostja 3: R K (isikukood XXX, elukoht XX).
Kohtuistungi toimumise aeg
02.09.2008.a
Istungil osalenud isikud
Hageja TK, hageja esindaja, advokaat Argo Küünemäe, kostja 1 ja samas ka kostja 3 seaduslik esindaja, AK, kostja 2 ja samas ka kostja 3 seaduslik esindaja KS.
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Välja tõsta kostjad AK, KS ja R K kinnisasjalt ja sellel asuvast elamust, mis asub aadressil XXXX ja mille kinnistusraamatu registriosa nr on XXX.
3.Määrata käesoleva asja hagihinnaks 15 000 krooni.
4.Jätta menetluskulu, sh riigi kasuks sissenõutav riigilõiv summas 1 000 krooni ja riigi õigusabi korras hagejale määratud kaitsja tasu summas 9416 krooni ja 40 senti kostjate kanda järgmiselt: 1/3 ulatuses kostja 1, AK ́i kanda, 1/3 ulatuses kostja 2 KS ́i kanda ja 1/3 ulatuses kostja 3, R K ́i kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele on õigus edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Esitatud appellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitamisel ei taotleta selle lahendamist istungil.
Hageja nõue ja põhjendused
1(5)
Tsiviilasi nr: 2-08-1731
1.Hageja esitas 18.01.2008.a Harju Maakohtusse hagi, milles palus tõsta välja kostjad aadressil XXX asuvast elamust ning kohustada kostjaid andma nende kasutuses olevad eluruumid välja oma ebaseaduslikust valdusest hageja valdusesse. Hagiavalduse kohaselt tugines hageja hagi alusena sellele, et kostjad valdavad talle kuuluvaid eluruume aadressil XXXj a et hageja lubas kunagi oma poja koos viimase elukaaslasega (kostja 1 ja kostja 2) nendesse ruumidesse elama, mistõttu tuleb asuda seisukohale, et hageja ja kostja vahel on tasuta kasutamise leping. Hageja esitas tasuta kasutamise lepingu korralise ülesütlemisavalduse, milles ütleb lepingu üles ja palus ruumid vabastada. Hageja leiab, et tasuta kasutamise leping oli tähtajatu, sest pooled ei olnud kokku leppinud ruumide kasutamise tähtaega ega kasutustähtaja lõppemist määratlenud tulevikus tekkiva sündmusega. Hageja tugines esialgses hagiavalduses ka erinevatele erakorralise ülesütlemise alustele, kuid loobus võimalikele erakorralise ülesütlemise alustele tuginemisest 02.09.2008.a kohtuistungil.
Kostja vastuväited
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Kostjad esitasid kohtule vastuse, milles võtavad õigeks, et valdavad neid ruume, millest hageja neid välja tõsta tahab ja et need ruumid kuuluvad hagejale. Kostjad leiavad, et nende väljatõstmine oleks ebaõiglane ja vastuolus heade kommetega, sest hageja sai vaidlusaluse kinnisasja omanikuks kostja 1 sugulaste abiga ja et kostja 1 on majja olulisel määral panustanud ning et väljatõstmine oleks hageja kui omaniku tugevama positsiooni ärakasutamine. Tasuta kasutamise lepingu erakorralise ülesütlemise aluseid kostjad õigeks ei võtnud. Kostjad leiavad, et neil ei ole kuskile elama minna ja et väljatõstmine omaks eriti kahjulikke tagajärgi kostja 3 suhtes, kes käib praeguse kodu lähedal lasteaias. Kostjad leiavad, et tegemist on kahele perele elamiseks sobiva majaga ja et hageja ja kostjate edasielamine selles majas on täiesti mõeldav. 02.09.2008.a toimunud kohtuistungil täpsustasid kostjad oma seisukohti, märkides, et need viited, mis olid tehtud selle kohta, et millisel viisil hageja selle maja sai ja et kostjad on maja korras hoidnud ja hagejat aidanud, ei oma õiguslikku tähendust ja on kohtule esitatud selleks, et kohtule käesoleva õigusvaidluse tausta tutvustada. Kostjad leiavad, et hageja ja kostja 1 vahel on tasuta kasutamise leping ning et see on tähtajatu, st kostjad võtavad õigeks, et hageja ja kostja 1 leppisid siis, kui kostja 1 majja elama kolis kokku, et kostja 1 võib selles majas elada nii kaua kui ta ise tahab. Tasus ja kasutamise tähtajas tasuta kasutamise lepingu pooled kokku ei leppinud. Kostjad kinnitavad, et on tasuta kasutamise lepingu ülesütlemisavalduse hagejalt kätte saanud. Kostjad leiavad, et tasuta kasutamise leping ei ole ülesütlemise tõttu lõppenud.
Kohtu põhjendused
3.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja uurinud asjas esitatud tõendeid, leiab, et käesolev hagi võib kuuluda rahuldamisele asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 alusel, mille kohaselt võib omanik talle kuuluva asja valdajalt välja nõuda juhul, kui valdaja valdab asja ilma õigusliku aluseta. Selle materiaalõiguse normi alusel hagi rahuldamise eeldusena tuleb kohtul kontrollida, kas hageja on vaidlusaluste ruumide omanik, kas kostjad on ruumide valdajad ja kas nad valdavad vaidlusaluseid ruume ilma õigusliku aluseta. Kohtu hinnangul võib hagi rahuldamisele kuuluda ka VÕS § 393 lg 3 alusel, mille kohaselt võib kasutusse andja tähtajatu tasuta kasutamise lepingu ülesütlemise korral nõuda asja tagastamist. Selle nõudenormi alusel hagi rahuldamise eeldusena tuleb kohtul kontrollida, kas hageja ja kostjate vahel oli sõlmitud tasuta kasutamise leping, kas see leping oli tähtajatu, kas vastav leping on ülesütlemise tõttu lõppenud ja kas kostjad on tasuta kasutamise lepingu esemeks olnud asja valdajad.
4.Esmalt käsitleb kohus asjaolusid, mida kohus loeb tuvastatuks, siis hindab kohus AÕS § 80 lg-s 1 sätestatud nõudenormi eeldusi, juhul, kui nendest eeldustest mõni ei ole täidetud, hindab kohus VÕS § 393 lg-s 3 sätestatud nõudenormi eeldusi. Seejärel hindab kohus kostja vastuväiteid hagile ning lõpuks käsitleb kohus menetluslikke küsimusi.
5.Kohus loeb tuvastatuks järgmised asjaolud: kostjad on Kuuse tee 9 ruumide ja ruumide valduse teostamisest tulenevalt ka kinnisasja, valdajad. Hageja on vastava kinnisasja omanik. Hageja ja kostja 1 vahel on sõlmitud enne võlaõigusseaduse jõustumist tasuta varakasutuse leping, mille raames lubas hageja kostjal 1 ja kostja 1 perekonnaliikmetel vaidlusaluseid ruume tasuta kasutada. Tähtaega hageja ja kostja lepingu sõlmimisel ega ka hiljem kokku ei leppinud. 06.09.2007.a tegi hageja ülesütlemisavalduse, millega ütles viidatud tasuta kasutamise lepingu üles ja nõudis, et kostjad
2(5)
Tsiviilasi nr: 2-08-1731 vaidlusalused ruumid vabastaks. Hagejad ruume vabastanud ei ole. Kostjad on vastava ülesütlemisavalduse kätte saanud. Need asjaolud võtsid menetlusosalised kohtumenetluses omaks ja sellest tulenevalt loeb kohus need asjaolud vaidlusväliseks.
6.Eelmises lõigus käsitletust tulenevalt leiab kohus, et tuvastatud on see, et hageja on vaidlusaluste ruumide omanik ja kostjad vastavate ruumide valdajad. Selleks, et hagi AÕS § 80 lg 1 alusel rahuldada, tuleb kontrollida, kas hagejad kasutavad vaidlusalust asja ilma õigusliku alusta. Kostjad väitsid kohtumenetluses, et ainukeseks õiguslikuks aluseks, mis võiks anda neile vaidlusaluste ruumide valdamise õiguse, on tasuta kasutamise leping. Kostjad väitsid, et nende hinnangul ei esine muid õiguslikke aluseid ega elulisi asjaolusid, mis võiksid viidata sellele, et nende kasutusõigus võiks tuleneda veel mingist muust õiguslikust alusest ning nad muule alusele, kui tasuta kasutamise lepingule oma vastuväidetes ei tugine. Kostjad leiavad, et vaidlusaluste ruumide kasutamise aluseks olev tasuta kasutamise leping kehtib, hageja leiab, et see on lõppenud. Sellest tulenevalt tuleb vastavat asjaolu kohtul kontrollida.
7.Kohus luges tuvastatuks, et hageja ja kostja vahel tekkis enne võlaõigusseaduse jõustumist tasuta varakasutuse leping ENSV TsK § 347 tähenduses, mille suhtes kuuluvad VÕS RakS § 12 lg-st 1 tulenevalt alates 01.07.2002.a kohaldamisele võlaõigusseaduses tasuta kasutamise lepingu kohta käivad sätted (VÕS §-d 389 jj). Hageja väitis kohtumenetluses, et tasuta kasutamise leping on lõppenud VÕS § 393 lg 3 alusel tähtajatu tasuta kasutamise lepingu korralise ülesütlemise tõttu. Selleks, et see nii oleks, peab poolte vahel sõlmitud tasuta kasutamise leping olema tähtajatu, üks lepingupooltest peab olema selle üles öelnud, teine lepingupool peab olema ülesütlemisavalduse kätte saanud (VÕS § 195 lg 1 ja TsÜS § 69 lg 1). Kohus asub seisukohale, et kostja 1 ja hageja vahel sõlmitud tasuta kasutamise leping oli tähtajatu. Nii hageja kui ka kostja asusid sellisele seisukohale ning seda kinnitavad hageja ja kostjate poolt esile toodud asjaolud – mõlemad pooled kinnitasid, et kasutamise tähtaega ei olnud tasuta kasutamise lepingu pooled kokku leppinud ning et hageja ja kostja vahel puudub kokkulepe, mille alusel saaks hageja kostja kasutusõiguse eest nõuda tasu või muud materiaalset hüve. Kohus loeb tuvastatuks, et hageja esitas kostjale 1 tasuta kasutamise lepingu ülesütlemisavalduse ja et kostja 1 on selle kätte saanud. Sellest tulenevalt leiab kohus, et tasuta kasutamise leping on VÕS § 393 lg 3 alusel ülesütlemise tõttu lõppenud. Vastavast normist tulenevalt lasub kasutajal kohustus lepingu esemeks olnud asi, antud juhul vaidlusalused eluruumid hagejale tagastada. Tasuta kasutamise lepingu lõppemine tähendab veel õiguslikult seda, et ei kostjal 1 ega ka kostjal 2 ega kostjal 3 ei ole enam õiguslikku alust, mis annaks neile vastavate eluruumide valdamise või kasutamise õiguse. Sellest tulenevalt leiab kohus, et täidetud on AÕS § 80 lg-s 1 sätestatud eeldused ja hageja võib kostjatelt 1, 2 ja 3 nõuda nende valduses olevate eluruumide, mis asuvad aadressil XXX tagastamist. Samuti esinevad VÕS § 393 lg-s 3 sätestatud eeldused ning hageja võib asja väljanõudmisel tugineda ka sellele alusele.
8.Käesolevas lõigus käsitleb kohus kostjate vastuväiteid, mida nad hagi suhtes esitasid. Kohus leiab, et kostjate poolt esitatud vastuväited ei anna alust hagi rahuldamata jätmiseks. Kostjad esitasid kirjelduse sellest, kuidas vaidlusalune maja soetati. Kohtuistungil teatas kostjate 1 ja 2 esindaja, et vastavad asjaolud olid esitatud lihtsalt selleks, et tutvustada kohtule hageja ja kostjate vaheliste suhete tausta ja vaidluse eellugu ning et need asjaolud ei ole sellised, mille alusel saaks jätta hagi rahuldamata. Sellest tulenevalt kohus neid asjaolusid hagi rahuldamata jätmise võimalike alustena ei käsitle. Kostjad väitsid, et nad on kandnud hageja eest kulutusi ja maja parendanud. Samas ei sidunud kostjad neid asjaolusid asja väljaandmisest keeldumise alustena. Kuivõrd kostjad ei tuginenud kinnipidamisõigusele, ei saa see asjaolu olla hagi rahuldamata jätmise aluseks. Kulude hüvitamise nõuet hagejad käesoleva menetluse raames vastuhagina esitanud ei ole, seetõttu neid asjaolusid selles menetluses ka ei käsitleta. Kohus märgib, et isegi siis, kui kostjad oleksid tuginenud võimalikule kinnipidamisõigusele, millele tuginemise asjaolusid kostjad ega nende professionaalist esindaja ei ole esile toonud, ei saa võimalik kinnipidamisõigus välistada tasuta kasutamise lepingu ülesütlemisõigust ega anda eseme kasutamise õigust. Kehtiv õigus ei näe kohtu hinnangul ette mitte ühtegi õiguslikku alust, mis võimaldaks kulutusi teinud tasuta kasutamise lepingu poolel asja peale lepingu ülesütlemist kasutada seni kuni kasutusse andja esemele tehtud kulutused hüvitab. Nendel põhjustel ei saa vastavad asjaolud olla aluseks, mille alusel saaks kohus jätta hagi rahuldamata. Kostjad on väitnud ka, et asja väljanõudmine hageja poolt oleks hea usu põhimõtte vastane. Kohus sellise väitega ei nõustu. Kostjad ei ole esile toonud asjaolusid, mis viitaksid sellele, et asja väljanõudmine oleks hea usu põhimõtte vastane. Kohus ei saa tuvastatuks lugeda, et hageja nõuaks ruume tagasi selleks, et kostjatele kahju tekitada. Omaniku õigus nõuda asja tagastamist valdajatelt, on konstitutsiooniline põhiõigus, mida riik läbi oma sunniaparaadi peab kaitsma. Selleks, et saaks
3(5)
Tsiviilasi nr: 2-08-1731 öelda, et hageja sellist õigust hea usu põhimõtte vastasuse tõttu teostada ei saa, peavad esinema mingid väga erandlikud ja selged asjaolud. Kostjad selliseid asjaolusid esile toonud ei ole. Kostjad leiavad, et hagi tuleks jätta rahuldamata ka seetõttu, et väljakolimine tekitaks kostjatele rasked tagajärjed. Kohus leiab, et selline väide ei saa olla käesoleva hagi rahuldamata jätmise aluseks, sest erinevalt üürilepingust, ei kaitse võlaõigusseaduse tasuta kasutamise lepingu regulatsioon kasutaja õigusi lepingu lõppemisel olukorras, kus kasutajal võiksid tekkida väljakolimisest rasked tagajärjed. Seadusandja on teadlikult kehtestanud üürilepingu ja tasuta kasutamise lepingu regulatsiooni teistsugustena, sest seadusandja lähtus eeldusest, et isik, kes kasutab vara tasuta, ei vääri samaväärset kaitset, kui eluruumi üürnik. Kostjad leidsid, et nad ei ole toime pannud neid rikkumisi, mida hageja neile ette heidab. See asjaolu ei kuulu kohtu hinnangul käesoleva asja raames hindamisele, sest hageja loobus 02.09.2008.a kohtuistungil tasuta kasutamise lepingu erakorralise ülesütlemise alustele tuginemisest. Seega vastavaid asjaolusid kohtul kontrollida ei tule. Kohus märgib, et tähtajatu tasuta kasutamise lepingu korraline ülesütlemine ei eelda mingit erilist ülesütlemise alust, vaid selleks piisab VÕS § 393 lg-s 3 sätestatud alusest, st ülesütlemisavalduse esitamisest lepingu teisele poolele. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole tõendatud, et hageja ja kostja 1 oleksid tasuta kasutamise lepingu sõlminud mingil konkreetsel eesmärgil, st et esineksid alused, mille tõttu saaks väita, et leping oli tähtajaline või seotud mingi eesmärgiga. Eespool toodust tulenevalt leiab kohus, et hagi tuleb täies ulatuses rahuldada.
9.Järgnevalt käsitleb kohus hagihinna määramisega seotud küsimusi. Käesoleva menetluse käigus andis kohus hagejale menetlusabi, vabastades hageja 22.01.2008.a kohtumäärusega täielikult riigilõivu tasumisest. Kohtul tuleb sellegipoolest määrata hagihind. TsMS § 136 lg 1 kohaselt võib hagihinna määrata ka kohus. Käesolevaga määrab kohus hagihinna käesoleva kohtuotsusega ühe menetlusdokumendi raames. Kohtu hinnangul tuleb käesoleval juhul lähtuda hagihinna määramisel mitte TsMS §-st 126 vaid TsMS §-st 128, sest käesoleval juhul vaidlesid menetlusosalised eelkõige selle üle, kas kasutusleping kehtib või mitte ja sellest tulenevalt selle üle, kas kostjad peavad ruumid välja andma või mitte. Sellest tulenevalt tuleb lähtuda kasutustasude aastasest kogusummast, mis tasuta kasutamise lepingu puhul on suhteliselt keeruliselt määratletav, sest kuigi kostjad ei tasunud hagejale üüri, tasuti siiski teatud kasutamisega seotud kulude eest ja tehti majale vabatahtlikult (ilma õigusliku kohustuseta) teatud parendusi, mistõttu loeb kohus TsMS §-st 132 lg-st 1 tulenevalt hagihinnaks 15 000 krooni. Kohus määras hagejale ka riigi õigusabi. TsMS § 190 lg 2 lause 2 kohaselt mõistab kohus kohtukulud hagi rahuldamise korral kostjalt välja. Sellest tulenevalt kuulub kostjatelt riigi kasuks välja mõistmisele nii riigilõiv summas 1 000 krooni kui ka riigi õigusabi korras määratud hageja esindaja tasu summas 9416 krooni ja 40 senti. Riigi õigusabi korras sellises suuruses esindajatasu määras kohus kohtuotsuse kuulutamisega samas päeval tehtud määrusega. Vastavate menetluskulude kindlaksmääramise avalduse peab riik esitama eraldi menetluses peale käesoleva otsuse jõustumist järgmises lõigus käsitletud korras.
Menetluskulude jaotus
10.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsust tehti. Lähtudes TsMS § 162 lg 2 ja 3 jätab kohus kõik menetluskulud täies ulatuses kostjate kanda. Kuivõrd käesoleval juhul osales menetluses kolm kostjat, vastutavad nad menetluskulude eest TsMS § 165 lg 1 alusel võrdsetes osades. Seega tuleb igal kostjal kanda 1/3 kõikidest menetluskuludest. Kohus ei teinud asja menetlemisel TsMS § 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.
Kaupo Paal Kohtunik
4(5)
Tsiviilasi nr: 2-08-1731
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.