Pankrotiõigus › Juriidilise isiku vastu esitatud pankrotiavaldus

Esitatud on võlgniku pankrotiavaldus, mille kohaselt osaühing tegeles kinnisvara arendamisega. Osaühing on omandanud mitmeid hoonestusõigusi korterelamute püstitamiseks ja pooleli on ka kahe kortermaja arendusprojektid. Osaühingul on tekkinud majandusraskused tingituna kinnisvaraturu olulisest muutumisest. Alates 2007.a. on kinnisvara hinnad oluliselt langenud ja korterite müük on oluliselt aeglustunud. Majandustegevuse rahastamiseks on osaühing võtnud laenu AS-st SEB Pank ja laenu tagastamise tähtaeg on saabunud. Samas on kinnisvaraturu seiskumise tõttu korterite realiseerimine raskendatud ja selletõttu puudub võimalus ka laenu tagastada. Osaühingu juhatus peab kujunenud olukorras ainuvõimalikuks pankrotiavalduse esitamist, pankrotimenetluse algatamist ja palub osaühingu pankrot välja kuulutada. Lisatud vara ja võlgade nimekirja kohaselt on osaühingul rahalisi kohustusi summas 20 173 755 krooni ja vara 20 063 679 krooni ulatuses, kuid esitaja on seisukohal, et kuna vara koosneb põhiliselt pooleliolevast kinnisvara arendusprojektist, võib müüdavate korterite turuhind jääda umbes 50% tasemele vara bilansijärgsest hinnast. Pankrotiavalduse on esitanud juhatuse liige. PankrS § 13 lg. 4 kohaselt juriidilisest isikust võlgniku nimel võib pankrotiavalduse esitada juhatuse või seda asendava juhtorgani iga liige ka siis, kui tal ei ole õigust juriidilist isikut üksinda esindada. PankrS § 13 kohaselt võlgnik peab pankrotiavalduses põhistama oma maksejõuetuse ja esitama võla nimekirja ning andmed vara kohta. Kohus 15.07.2008.a. määrusega algatas OÜ Tarva Keskus (reg.kood 10799292, asukoht Tallinna tn. 21, Rakvere linn 44309, Lääne-Virumaa, juhatuse liikmed M J , I V ja J V ) pankrotimenetluse ning nimetas pankrotiavalduse läbivaatamise ettevalmistamiseks ajutiseks pankrotihalduriks Oliver Ennok’i. II. Asja kohtulik arutelu ja kohtuotsuse põhjendus. Kohtuistungil võlgniku juhatuse liige M.J selgitab, et äriühing tegeles kinnisvara arendamise ja müügiga Rakvere linnas Mõisavälja ja Maidla tänaval. Tegevus toimus suuresti võetud laenude abil. Kinnisvaraturu muutumisega müük vähenes. SEB Pank polnud 01.07.2008.a. saabunud maksetähtajal enam nõus laenulepingut pikendama. Kuna lisaks pangale on äriühingul ka osanikele suured laenuvõlad, otsustas juhatus esitada pankrotiavalduse, sest muul viisil ei ole võimalik olukorda parandada. M.J palub pankrot välja kuulutada. Kohtuistungil ajutine pankrotihaldur jääb oma kirjaliku aruande juurde, mille kohaselt osaühing, ärinimega Tarva Keskus, reg.nr. xxxx, asukoht Tallinna tn. 21, Rakvere linn, Lääne-Virumaa, juhatuse liikmed M J isikukood xxxx, I V isikukood xxxx, J V isikukood xxxx, kanti äriregistrisse 15.11.2001.a. Osakapital on 150 000 krooni, millest J J osa 24 000 krooni, I V osa 50 000 krooni, M J osa 26 000 krooni, OÜ Baltic Investment Center osa 50 000 krooni. Võlgniku põhitegevusalaks on kinnisvara arendus ja müük, millega reaalselt hakati tegelema 2005. aastal. Võlgniku tegevuspiirkonnaks on Rakvere linn. Võlgnik omandas 2005. aasta oktoobris linnavalitsuse korraldatud enampakkumiselt hoonestusõiguse Mõisavälja 10 kinnistule korterelamu püstitamiseks. 2006. aasta jaanuaris omandas võlgnik hoonestusõiguse Maidla ja Näituse tänavatele kuue korterelamu püstitamiseks. 2007. aasta veebruaris omandas võlgnik hoonestusõiguse Mõisavälja 12 kinnistule, millel asub nõukogudeaegne kasarmuhoone. 2006. aasta alguses alustas võlgnik korterelamu ehitamisega Mõisavälja 10 kinnistule. Maja valmis sama aasta sügisel ning kõik korterid said lühikese ajaga müüdud. 2007. aasta alguses alustas võlgnik kahe kortermaja ehitamist asukohaga Maidla 9 ja Maidla 14. Majad (kokku 29 korterit) valmisid ja said kasutusloa 2007. aasta oktoobris. Majade valmimise hetkeks oli aga turusituatsioon võrreldes aasta algusega tunduvalt muutunud – algas madalseis kinnisvaraturul ja korterite müük muutus raskemaks. Aja möödudes on seis muutunud pidevalt kehvemaks ning ostuhuvilised puuduvad. Lisaks omavahenditele võttis võlgnik ehituse finantseerimiseks laenu AS-st SEB Pank. Pangalaenu tagastamise tähtaeg oli 01.07.2008.a. Kuivõrd 2007. aastal hakkas

kinnisvaraturg jahenema ja 2008. aasta alguses korterite müük sisuliselt seiskus, siis ei suutnud võlgnik ka pangalaenu tagastamise tähtajaks piisavalt kortereid müüa ja pangale laenu tagastada. Laenu tagastamise tähtajal nõudis pank laenu tagastamist. Võlgnik otsis võimalusi laenu refinantseerimiseks, kuid seoses olukorraga kinnisvaraturul ei nõustunud laenuandja ega ka teised pangad laenu refinantseerima. Pankrotiavalduse esitamise tingiski asjaolu, et laenu tagastamise tähtaeg oli saabunud ja puudusid võimalused laenu tagastamiseks. Hinnates muutusi hetke kinnisvaraturul, ei näinud võlgniku juhatuse liikmed ka võimalusi lähiajal korterite müügiga laenu tagastada. Võlgniku müügitulu (käive) oli 2006. majandusaastal 9 342 280 krooni ning aruandeaasta puhaskasum oli 175 512 krooni. 2007. majandusaastal oli müügitulu (käive) 6 453 722 krooni ning aasta tõi kahjumi -1349 krooni. Võlgniku 2007.a. majandusaasta aruande kohaselt on oli võlgnikul 31.12.2007.a. seisuga vara kokku 21 347 044 krooni, millest 1) raha ja pangakontod 88 492 krooni, 2) maksude ettemaksed 694 611 krooni, 3) müügikaup 19 051 680 krooni, 4) müügiootel kinnisvara 1 508 000 krooni, 5) põhivara jääkmaksumuses 4 261 krooni. Võlgniku juhatuse liikme poolt esitatud bilansi kohaselt oli võlgnikul 08.08.2008.a. seisuga vara kokku 19 239 214 krooni, millest 1) raha ja pangakontod 2 292 krooni, 2) maksude ettemaksed 146 152 krooni, 3) nõuded ostjate vastu 1 313 000 krooni, 4) müügikaup 16 269 770 krooni, 5) varud 1 508 000 krooni. Võlgnikul on üks arvelduskonto nr. 10220052470018 AS-s SEB Pank, mille saldo 11.08.2008.a. seisuga on 0,00 krooni, ja üks arvelduskonto nr. 221018177186 AS-s Hansapank, mille saldo 24.07.2008.a. seisuga on 78 krooni ja 39 senti. Muudes pankades kontosid pole. Eesti Riikliku Autoregistrikeskuse andmetel võlgniku nimele sõidukeid registreeritud ei ole ja ei ole olnud. Ehitisregistri elektrooniline andmebaasi andmetel võlgniku nimele ehitisi vallasasjadena registreeritud ei ole. Kinnistusregistri andmetel kuuluvad võlgnikule alljärgnevad kinnistud: 11 korteriomandit asukohaga Maidla tn 9, Rakvere linn 7 korteriomandit asukohaga Maidla tn 14, Rakvere linn Hoonestusõigus kinnistule asukohaga Maidla tn 4, Rakvere linn (registriosa nr 3954831) Hoonestusõigus kinnistule asukohaga Maidla tn 5, Rakvere linn (registriosa nr 3954931) Hoonestusõigus kinnistule asukohaga Maidla tn 7, Rakvere linn (registriosa nr 3955031) Hoonestusõigus kinnistule asukohaga Näituse tn 21c, Rakvere linn (registriosa nr 3955331) Hoonestusõigus kinnistule asukohaga Mõisavälja tn 12, Rakvere linn (registriosa nr 4372131) Pankrotimenetluse ajal on ajutise halduri nõusolekul võõrandatud korteriomand asukohaga Maidla 14-12, Rakvere linn. Korteriomand oli koormatud esimese järjekoha hüpoteegiga AS SEB Pank kasuks ja korteriomandi müügist laekunud raha läks AS-le SEB Pank laenuvõlgnevuse osaliseks kustutamiseks. AS Hansa Liising Eesti ja võlgniku vahel on sõlmitud liisingleping nr. 0114772L, mille esemeks on sõiduauto Saab 9-5. 25.07.2008.a. seisuga oli võlgnikul liisinglepingust tulenev võlgnevus summas 10 121 krooni ja 35 senti ja intressi võlgnevus summas 272 krooni ja 77 senti. Võlgniku vara koosneb seega müümata korteriomanditest, kokku 18 korterit, ja hoonestusõigustest. OÜ Uus Maa Kinnisvarabüroo koostatud eksperthinnangu kohaselt on Maidla tn. 14 ja Maidla tn. 9 asuvate korterite turuväärtus 11.06.2008.a. seisuga kokku 15 125 000 krooni (juhul kui korteriomandid müüa tervikpaketina). Korteriomandite eraldi müümisel on eksperthinnangus pakutud korteriomandite turuväärtust liidetavate summana 20 167 110 krooni. Ajutine haldur on seisukohal, et korteriomandite reaalne müügihind jääb oluliselt alla eksperthinnangus pakutud hinnast. Eksperthinnangus on korteriomandite pinnaühikuks arvestatud 18 967 krooni kuni 20 080 krooni, millest korteriomandite paketina müümisel on maha arvestatud 25%. Pankrotimenetluse ajal on korteriomandeid müüa pakutud hinnaga

12 000 kuni 15 000 krooni m2. Huvi korterite soetamise vastu on olnud väga väike. Kahe kuu jooksul on õnnestunud müüa ainult üks korter. Ajutine haldur on seisukohal, et korteriomandeid ei pruugi õnnestuda realiseerida kallimalt kui 12 000 krooni m2, mistõttu haldur hindab korteriomandite turuväärtuseks käesoleva seisuga umbes 15 000 000 krooni. Võlgnikule kuuluvate hoonestusõiguste (Maidla tn 4, Maidla tn 5, Maidla tn 7, Mõisavälja tn 12 ja Näituse tn 21c) väärtuseks on võlgniku juhatus hinnanud umbes 4,1 miljonit krooni. Ajutine haldur leiab, et võlgniku juhatuse poolt pakutud hinnang võib olla reaalne, kuid hoonestusõiguste müümisel ja hinna kujunemisel omab olulist tähtsust ka müügi aeg. Kõigis hoonestusõiguse seadmise lepingutes on määratud ka ehitus- ja kasutusloa saamise aeg. Pika müügiperioodi korral võivad hoonestusõigused üldse väärtusetuks osutuda, kuivõrd hoonestusõiguse seadmise lepingus sätestatud tingimusi ei pruugi olla uuel omanikul võimalik täita. Selles küsimuses on oluline ka kohaliku omavalitsuse seisukoht. Juhul, kui linn on valmis hoonestusõiguse seadmise lepingute tingimusi muutma pikendades ehituskohustuse tähtaega, siis võib juhatuse poolt pakutud müügihind osutuda reaalseks. Ajutine haldur hindab käesoleva seisuga võlgniku varade suuruseks umbes 16 000 000 krooni. Võlgniku 2007.a. majandusaasta aruande kohaselt olid võlgnikul 31.12.2007.a. seisuga kohustused kokku 21 069 421 krooni, millest 1) võlad tarnijatele 3 643 192 krooni, 2) maksuvõlgnevus 14 189 krooni, 3) viitvõlgnevus 25 270 krooni, 4) muud kreeditorid 3 390 000 krooni, 5) lühiajaline pangalaen 13 996 770 krooni. Võlgniku juhatuse liikme poolt esitatud bilansi kohaselt oli võlgnikul 08.08.2008.a. seisuga kohustusi kokku summas 19 575 995 krooni, millest 1) võlgnevus hankijatele 1 439 843 krooni, 2) maksuvõlgnevus 42 904 krooni, 3) viitvõlad 120 535 krooni, 4) muud kreeditorid 6 197 344 krooni, 5) lühiajaline pangalaen 11 775 369 krooni. Maksu- ja Tolliameti Ida maksu- ja tollikeskuse 24.07.2008.a. teatise kohaselt on võlgnikul maksuvõlgnevus 2 195 krooni. Samas on võlgnikul maksude ettemaks summas 258 863 krooni. Kõik nõutud aruanded on Maksu- ja Tolliametile esitatud. Võlgniku ja AS SEB Pank vahel on sõlmitud laenuleping nr. 2007000450, mille tähtaeg saabus 01.07.2008.a. Seisuga 25.07.2008.a. oli laenu põhiosa saldo 12 566 370 krooni, intressivõlgnevus 137 000 krooni ja 56 senti, viiviste võlgnevus 130 690 krooni ja 32 senti. Laenu tagatiseks on seatud hüpoteegid võlgnikule kuuluvatele korteriomanditele, esimese järjekoha hüpoteegid SEB Pank kasuks, ja lisatagatiseks on M J ́le ja I V ́le kuuluv kinnistu asukohaga Linnuse 1, Rakvere linnas. Lisaks pangalaenule on võlgnik majandustegevuse finantseerimiseks laenu võtnud ka omanikelt ja kolmandatelt isikutelt. Võlgnikul on lisaks pangalaenule järgmised laenulepingutest tulenevad kohustused: OÜ JV Consol laenusumma 500 000 krooni, Marcoteam OÜ laenusumma 667 845 krooni, Tarvaprojekt OÜ laenusumma 100 000 krooni, Matti Jõe laenusumma 560 000 krooni, Sado Kaubahoov OÜ laenusumma 2 000 000 krooni, OÜ Baltic Investment Center laenusumma 2 390 000 krooni. Laenusummadele lisanduvad kõrvalnõuded (intressid ja võimalikud viivised). Ajutine haldur hindab võlgniku teadaolevate kohustuste mahuks umbes 20 000 000 krooni. Kuna võlgniku kohustused koosnevad enamjaolt tagastamata laenuvõlgnevustest, siis võib kohustuste lõplik suurus suureneda laenu intresside ja võimalike viiviste nõuetest, mida käesoleva seisuga ajutisele haldurile esitatud ei ole. Ajutine halduri on seisukohal, et võlgnik on maksejõuetu. Võlgniku võlad ületavad olulisel määral varasid ja maksejõuetus ei ole ajutise iseloomuga, kuna võlgnikul puudub ajutisele haldurile teadaolevalt vara kõigi kohustuste täitmiseks ning kohustused vaid kasvavad intresside ja viiviste näol. Ajutise halduri hinnangul ei ole maksejõuetust põhjustanud pankrotikuritegu ega raske juhtimisviga, vaid muu asjaolu pankrotiseaduse mõistes. Eelkõige saab maksejõuetuse

põhjuseks pidada üldist kinnisvaraturu langust Eestis. Kinnisvaraturg on oluliselt langenud üle kogu riigis ja käesoleval juhul ei saa täheldada võlgniku arendusprojektidega seotud erilisi hinda langetavaid tegureid. Arvestades võlgniku arendusprojektide asukohta ja asjaolu, et Rakvere linnas on võrreldes muude linnadega viimastel aastatel tulnud müüki uusi elamispindasid suhteliselt vähe, oleks kinnisvaraturu normaalse toimimise korral võinud võlgniku arendusprojektid osutuda küllaltki kasumlikuks. Haldur palub välja kuulutada OÜ Tarva Keskus (registrikood 10799292) pankrot, kuna vastavalt PankrS § 1 lg. 2 on võlgnik maksejõutu, kui ta ei suuda rahuldada võlausaldajate nõudeid ja see suutmatus ei ole võlgniku majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine. PankrS § 1 lg. 3 kohaselt on juriidilisest isikust võlgnik maksejõuetu ka siis, kui võlgniku vara ei kata tema kohustusi ja selline seisund ei ole võlgniku majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine. PankrS § 31 lg. 4 kohaselt, kui pankrotiavalduse on esitanud võlgnik, siis eeldatakse võlgniku maksejõuetust. Lähtuvalt tuvastatust kohus leidis, et põhjendatud on pankrotiavaldus rahuldada, pankrot välja kuulutada ja pankrotihalduriks nimetada O E . Vastavalt PankrS §-le 1 lg. 2 on võlgnik maksejõuetu, kui ta ei suuda rahuldada võlausaldaja nõudeid ja see suutmatus ei ole võlgniku majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine. PankrS § 1 lg. 3 kohaselt on juriidilisest isikust võlgnik maksejõuetu ka siis, kui võlgniku vara ei kata tema kohustusi ja selline seisund ei ole võlgniku majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine. PankrS § 31 lg. 4 kohaselt, kui pankrotiavalduse on esitanud võlgnik, siis eeldatakse võlgniku maksejõuetust. PankrS § 31 kohaselt kuulutab kohus pankroti välja, kui võlgnik on maksejõuetu. Võlgnevus on olemas, püsiv suutmatus võlgu maksta samuti. Võlgniku kohustused ületavad teadaolevat vara ja maksejõuetus ei ole ajutise iseloomuga. Olemasoleva dokumentatsiooni põhjal on võlgnik püsivalt maksejõuetu. Äriühingu tegevus on lõppenud. Võlgniku esindaja on kinnitanud äriühingu suutmatust rahuldada võlausaldaja nõudeid. Halduri isiku ja ajutise halduri tasu suhtes vastuväiteid ei esitatud. Kohus kohaldas PankrS § 1 lg. 2, § 4, § 30, § 31, § 32, § 54 sätteid ning juhindus TsMS § 1 lg. 3, §-de 441-442, § 467 lg. 1, § 632 lg. 1 nõudeist.

Kohtunik

/allkiri/

S.Tooming

Ärakiri õige Nooremreferent

I.Golubev

Kohtuotsus jõustus 16. oktoobril 2008.a Nooremreferent

I.Golubev

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.