2-07-42634/13 - Asjaõigus - Omandiasjad - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

kasuta vaidlusalust korteriomandit ei omaniku, üürniku ega üürniku pereliikmena. Seega puudub tema valdusel seaduslik alus. Seadusliku aluse puudumisel on kostja 2 valdus omavoliline ning seega on hagejal õigus nõuda selle lõppemist. Eeltoodu alusel palub hageja kohustada kostja 1 ja kostja 2 vabastama korteriomand asukohaga Planeedi t 8-3 koos kõigi oma pereliikmetega. Menetluskulud palub hageja jätta solidaarselt kostjate kanda. Sisulistel kohtuistungitel jäi hageja esindaja esitatud nõude ja põhjenduste juurde ning lisas, et hageja ja kostja 1 vaheline suuline kokkulepe kehtis kostja 2 osas kuni tema täisealiseks saamiseni. Hageja ei ole andnud kostja 1-le volitusi kostja 2-ga muude lepingute/kokkulepete sõlmimiseks. Ka vaidleb hageja vastu kostja 1 taotlusele ajatada hagi võimaliku rahuldamise korral kohtuotsuse täitmine kuni 31.12.2008 ning palub rakendada otsuse suhtes viivitamatut täitmist. II Kostja AF seisukoht Kostja 1 hagi ei tunnista, kuna hageja faktiväited on tõendamata ja paljasõnalised. Kostja 1 ja tema poeg (kostja 2) elavad vaidlusaluses korteriomandis hageja ja kostja 1 vahelise suulise kokkuleppe alusel. Kokkulepet, et kostja 1 ja kostja 2 peaksid vaidlusaluse korteriomandi teatud aja jooksul vabastama, ei ole olnud. Hageja lubas kostja 1-le, et korteriomand asukohaga Planeedi t 8-3, jääb kostja 1-le ja poolte pojale (kostja 2). Hageja soovis vabaneda elatise tasumise kohustusest ja seetõttu soovis, et kostja 1 leiaks inimese, kes lapsendaks kostja 2. Tingimuseks oli, et kostja 1 ja tema poeg võivad vaidlusalust korteriomandit kasutada nii kaua kui soovivad. Kostja 1-l on korteriomandile isiklik kasutusõigus hageja ja kostja 1 vahelise kokkuleppe alusel. Hageja on esitanud hagi üürilepingu sätete alusel, kuid kostja 1 ja kostja 2 kasutavad korteriomandit kui õigustatud isikud asjaõiguse sätete alusel. Kostja 1 on seisukohal, et hageja nõue on pahatahtlik ja eluruumi vabastamiseks puudub alus. Eeltoodu alusel palub kostja 1 jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Sisulistel kohtuistungitel jäi kostja 1 esitatud seisukohtade juurde ja lisas, et hageja on ka varasemalt kostja 1 poole pöördunud ja nõudnud korteriomandi vabastamist, kuid on oma ettepanekutest taganenud. 23.04.2007 sai kostja 1 kätte ülesütlemisteate, kuid antud juhul oli tegemist seadusele mittevastava ülesütlemisteatega ja see ei laiene ka kostjale 2, kes samuti vaidlusalust ruumi kasutab. Samuti ei ole hageja tõendanud väidet hakata korteriomandit ise kasutama. Juhul, kui kohus siiski hagi rahuldab, palub kostja määrata otsuse täitmise ajaks 31.12.2008, kuna ta on munitsipaaleluruumi üürimist taotleva isikuna kohalikus omavalitsuses arvele võetud ja järgmised majad valmivad sügisel. III Kostja AF ́i seisukoht Kostja 2 hagi ei tunnista, kuna leiab, et see on põhjendamata. Kostja 2 on kasutanud hagejale kuuluvat korteriomandit hageja ja kostja 1 vahel sõlmitud suulise kokkuleppe alusel. Eraldi kokkulepet korteriomandi kasutamiseks hageja ja kostja 2 sõlminud ei ole. Hageja ei ole esitanud kostja 2-le ühtegi nõuet korteriomandi vabastamiseks. Eeltoodu alusel palub kostja 2 jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Sisulisel kohtuistungil jäi kostja 2 esitatud seisukohtade juurde ja lisas, et talle teadaolevalt võis ta korteriomandit kasutada nii kaua kui vaja, mingeid tingimusi ei seatud. Hageja on kostja 2 isa, kes ta hülgas, kuid jättis talle ja emale vaidlusaluse korteriomandi. IV Kohtu seisukoht ja põhjendused Kohus, kuulanud ära poolte ja nende esindajate selgitused ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi rahuldamisele ei kuulu.

3.Järgmisena peab kohus kontrollima 23.04.2007 ülesütlemise nii sisulist kui vormilist vastavust kehtivale seadusele (VÕS-i 3.osa 15.peatüki 5.jao sätetele). Kohus on sisulise arutamise tulemusena seisukohal, et põhimõtteliselt oli hagejal üürileandjana õigus tulenevalt VÕS § 311 lg-st 1 ja § 312 lg-st 1, aga ka § 195 lg-st 3 õigus ka ilma konkreetse põhjuseta pooltevaheline tähtajatu üürileping korraliselt üles öelda. Nimetatud sätetest tuleneb, et püsiva kohustuse täitmisele suunatud lepingu (kestvuslepingu), mis on sõlmitud tähtajatult, võib kumbki lepingupool mõistliku etteteatamistähtajaga üles öelda, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti (korraline ülesütlemine). Seega ei ole tähtajatu lepingu (sealhulgas ka eluruumi üürilepingu) korraliseks ülesütlemiseks vaja konkreetset põhjust (vt ka Riigikohtu otsus nr 3-2-1128-06 11.12.2006) ja kohtul puudub vajadus ülesütlemisteates märgitud põhjuse (üürileandja vajab korterit enda ja oma perekonnaliikmete vajadusteks) analüüsimiseks. Üürilepingu puhul on seadus sätestanud konkreetsed mõistlikud tähtajad (eluruumi üürilepingu puhul kolm kuud) korralisest ülesütlemisest etteteatamiseks. Nimetatud tähtaega oli hageja järginud. Lisaks peab kohus kontrollima üürileandja poolt esitatud ülesütlemise teate/avalduse vormi vastavust seadusele. Nimetatud teate sisus (sõltumata kas tegemist on korralise või erakorralise ülesütlemisega) imperatiivselt sisalduma peavad andmed on sätestatud VÕS § 325 lg-s 2 ning vastavalt sama sätte lg-le 5 on kasvõi ühe puudumise korral tegemist seaduse nõuetele mittevastava ja seeläbi tühise ülesütlemisega. Muuhulgas peab eluruumi ülesütlemise teade sisaldama ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega (§ 325 lg 2 p 4), millised on sätestatud VÕS § 326 lg-s 1 ja § 329 lg-s 1. Menetletav teade 23.04.2007 selliseid andmeid ei sisalda. Lisaks ei sisalda menetletav teade ka sõnaselgelt ja üheselt arusaadavalt ülesütlemise alust (§ 325 lg 2 p 3). Riigikohus on eelmises lõigus viidatud otsuses asunud seisukohale, et korralises ülesütlemise teates ei ole tingimata vajalik viide ülesütlemise aluseks olevale konkreetsele VÕS-i sättele, kuid on oluline, et üürnik saaks aru, mille tõttu ja milline leping üles öeldakse (et tegemist tähtajatu lepingu korralise ülesütlemisega), et hinnata ülesütlemise seaduslikkust. Menetletavast teatest sellist sõnaselget infot ei tulene. Seega on tegemist tühise üürileandja