Asjaõigus › Piiratud asjaõiguse asjad

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

Pooled sõlmisid 6. oktoobril 1997. a. hüpoteegi seadmise lepingu, millega otsustati seada kostja kasuks hüpoteek Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusraamatusse hagejale kuuluvale 445/1000 mõttelisele osale kinnistust nr. 820 (uus registriosa nr. 82001), asukohaga Tallinnas Xxxxxxxx xxx xx. Hüpoteegi suurus on 4.500.000 krooni, intress 15% aastas. Hüpoteek kanti kinnistusraamatusse 28. oktoobril 1997. a. Lepingu punkti 2 kohaselt loeti hüpoteegiga tagatuks kõik kostja nõuded, mis tulenevad kostja ja hageja vahel sõlmitud laenulepingust, samuti kõik tulevikus tekkivad kostja nõuded hageja vastu summas kuni 4.500.000 krooni intressiga 15% aastas ning nende nõuete sissenõudmisest tulenevad kulutused ja hüpoteegi sissekandmisest ning omanikule tagasi loovutamisest tulenevad kulutused, notaritasud ja riigilõivud. Hageja ja kostja vahel ei ole sõlmitud suulist ega kirjalikku laenulepingut ega muid lepinguid, mille tagamiseks hüpoteek seati. Poolte vahel puudub laenusuhe ning hageja ei võlgne kostjale 4.500.000 krooni ka mingil muul õiguslikul alusel. Hageja pöördus 5. mail 2006. a. kostja poole ettepanekuga anda nõusolek hüpoteegikande kustutamiseks. Kostja selleks nõusolekut andnud ei ole. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja väited laenusuhte puudumisest ei ole asjakohased. Hageja on kostjale võlgu enam kui 4.500.000 krooni. Hüpoteegi seadmise lepingu p. 2 kohaselt olid hüpoteegiga tagatud kõik nõuded, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja omaniku vahel sõlmitud laenulepingust. Eespooltoodud lepingu sõnastusest nähtub, et laenuleping oli sõlmitud. Kostja on andnud hagejale laenu ja on organiseerinud hagejale rahalisi vahendeid, sest kuidas muidu on hageja saanud soetada kinnisvara. Hageja ise töötanud ja tulu teeninud ei ole. Xxxxxxxx xxx xx kinnistu omandas hageja vahetult pärast rahade andmist. Kostja kasutab oma vastuväidetes mõistet „raha andnud“ või „organiseerinud“ põhjusel, et kostjale andis raha tema poeg Harry Gelštein, kes elab Rootsi Kuningriigis. Raha organiseerimine tähendab, et Harry Gelštein on kandnud raha üle kostjale või otse Fred Potterile. Kostjal laenulepingut säilinud ei ole, kuid hageja konto väljavõttest on näha, et nii kostja kui ka kostja poeg Harry Gelštein on hagejale korduvalt raha üle kandnud. Hageja on kasutanud Sanders Group Inc. kontosid selleks, et maksudest kõrvale hoida. Scandinavian Steel AB kandis kostja poja palvel, kes esitas selle palve omakorda kostja palvel, üle 22. novembril 1995. a. 144.000 USA dollarit, 14. detsembril 1995. a. 250.000 USA dollarit, 20. detsembril 1995. a. 150.000 USA dollarit, 22. detsembril 1995. a. 143.446, 13 USA dollarit ja 11. jaanuaril 1996. a. 284.233, 44 USA dollarit. Kokku kandis nimetatud äriühing hagejale Sanders Goup Inc. kaudu üle 971.679, 57 USA dollarit. Kostja palvel on Harri Gelstein oma kontolt Luxemburgist kandnud hagejale või hageja palvel Sanders Group Inc. nimele 1995. ja 1996. a. kandnud üle 157.000 DEM-i ja 76.000 DEM-i. Hagejale antud raha pidigi hüpoteek tagama. Hageja palub jätta hagi rahuldamata Esimese astme kohtu otsus 7. mai 2007. a. otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi. Kohus tuvastas, et kostjal on kohustus anda nõusolek Harju Maakohtu (end. Tallinna Linnakohus) kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriossa nr. 82001 neljandasse jakku kostja kasuks sissekantud kande kustutamiseks, millega hagejale kuuluva kinnistu 445/1000 mõttelist osa koormab hüpoteek summas 4.500.000 krooni. Hageja menetluskulud jättis kohus kostja kanda. Asjas puudub vaidlus, et hageja ja kostja sõlmisid 6. oktoobril 1997. a. hüpoteegi seadmise lepingu, millega otsustati seada kostja kasuks hüpoteek vaidlusalusele hagejale kuuluvale 445/1000 mõttelisele osale kinnistust. Hüpoteek kanti kinnistusraamatusse

sissekandmisest ning omanikule tagasi loovutamisest tulenevad kulutused, notaritasud ja riigilõivud. Poolte vahel on vaidlus selles, kas pooled on sõlminud laenulepingu, millest tulenevat nõuet pidi seatud hüpoteek tagama. Hageja väidete kohaselt sõlmis ta kostjaga hüpoteegi seadmise lepingu, kuna kavatses raha laenata, see kavatsus aga ei realiseerunud. Kostja väidete kohaselt oli poolte vahel laenuleping sõlmitud. Hüpoteegi seadmise lepingu ajal kehtinud tsiviilkoodeksi (TsK) § 272 lg. 1 kohaselt annab laenulepingu järgi üks pool (laenutaja) teise poole (laenaja) omandusse raha või liigitunnustega piiritletud asjad, laenaja aga kohustub laenutajale sama summa raha või võrdse koguse sama liiki ja sama kvaliteediga asju tagastama, lg. 2 järgi loetakse laenuleping kui reaalne leping sõlmituks raha või asjade üleandmise momendist. Asja materjalidest ei nähtu, et pooled oleksid sõlminud kirjaliku laenulepingu. Hüpoteegi seadmise lepingu punktis 2 laenulepingut ei sisaldu. Selles lepingupunktis puuduvad laenulepingu olulised tingimused, millest võiks järeldada poolte tahet olla lepinguga seotud (nii puudub näiteks laenatava summa suurus, selle tagastamise tähtaeg jne). Kostja poolt hagejale laenu andmine ei nähtu ka kostja arvelduskontode väljavõtetest AS-s Sampo Pank, AS-s SEB Eesti Ühispank ega ka AS-s Hansapank. Pooltevahelist laenusuhet ei tõenda ka hageja konto väljavõte AS-st Hansapank. Asjaõigusseaduse (AÕS) hüpoteeki reguleerivate sätete mõtte kohaselt tuleb kaitsta omaniku huvi olla kindel kinnisasja vastutuse ulatuses ning seetõttu tuleb eeldada, et kinnisasi vastutab ainult omaniku ja hüpoteegipidaja vahel sõlmitavatest lepingutest tulenevate nõuete eest. Antud asjas ei ole tõendatud, et poolte vahel oleks sõlmitud laenuleping. TsK § 273 järgi pidi laenuleping olema sõlmitud kirjalikus vormis. Asjaolu, mille kohaselt on kolmandate isikute (sealjuures äriühingute Scandinavian Steel AB ja Sanders Group Inc.) vahel toimunud rahasummade liikumine, ei ole piisavaks tõendiks pooltevahelise laenusuhte kohta. Laenusuhte olemasolu poolte vahel ei ole tõendatud ka muude asja juurde lisatud tõenditega, s. h. näiteks 15. aprilli 1996. a. ostu-müügilepinguga ja 4. oktoobri 2000. a. hoonestusõiguse seadmise ja hoonestusõigusega koormatud kinnistu ostu-müügilepinguga. AÕS § 65 lg. 1 kohaselt on kande muutmiseks vajalik selle isiku nõusolek, kelle õigusi kande parandamine puudutab. AÕS § 349 lg. 1 kohaselt, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei teki, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Kuna asjas ei ole tõendamist leidnud poolte vahel hüpoteegiga tagatud nõude olemasolu, tuleb hagi rahuldada. TsÜS § 68 lg. 5 järgi, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Hageja nõue tuvastada, et kostjal on kohustus anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriossa nr. 82001 neljandasse jakku kostja kasuks sisse kantud kande kustutamiseks, millega Fred Potterile kuuluvat kinnistu 445/1000 mõttelist osa koormab hüpoteek, tuleb rahuldada. Hageja vormistatud nõude osa lugeda, et kostja on kande kustutamisega nõustunud, on oma sisult sama, eespooltoodud rahuldamisele kuuluva nõude osa. Apellatsioonkaebus Apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada Harju Maakohtu otsuse ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata. Hageja on esitanud kohtule kinnistusraamatusse kantud hüpoteegi kustutamisele suunatud hagi, väites, et hagejal puuduvad kostja ees kohustused. Seejuures tugines hageja AÕS § 349 lõikele 1, mis annab koormatud kinnisasja igakordsele omanikule õiguse nõuda hüpoteegi kandmist oma nimele või hüpoteegi kustutamist, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või kui nõuet ei teki. Apellant leiab, et kohus ei ole tuvastanud AÕS § 349 lg. 1 kohaldamise eeldusi ning käesoleval juhul puudub ka alus selle sätte kohaldamiseks.

Vaidlusaluse 6. oktoobri 1997. a. hüpoteegi seadmise lepingu p. 2 kohaselt pidi hüpoteek tagama ka pärast hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimist tekkivaid nõudeid. Arvestades hüpoteegi seadmise lepingu tingimusi, oleks AÕS § 349 lõike 1 kohaldamiseks pidanud eristama ja välistama nõudeid järgmiselt: enne hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimist sõlmitud laenulepingust tulenevad nõuded; pärast hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimist, kuid enne kohtuvaidluse alustamist tekkinud nõuded; tulevikus tekkivad nõuded. AÕS § 325 lg. 4 kohaselt ei ole hüpoteek seotud nõudega. Kohus on tuvastanud nõude puudumise küll enne hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimist sõlmitud laenulepingu alusel, kuid jätnud analüüsimata ja kontrollimata hüpoteegipidaja muude nõuete tekkimise võimaluse pärast hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimist. Kohus oleks pidanud analüüsima tulevikus nõuete tekkimisega seotud küsimusi, seda enam, et tuvastas varasema laenusuhte puudumise. Kui pooltel puudus varasem laenusuhe, mille täitmise tagamiseks hüpoteek sooviti seada, siis pidid pooled järelikult soovima tulevikus tekkivate kohustuste täitmise tagamist selle hüpoteegiga. Vastupidisel juhul ei oleks nad konkreetset hüpoteegi seadmise lepingut sõlminud. Kohus on asja sisulisel läbivaatamisel ja tõendite hindamisel tuvastanud, et pooled ei olnud enne hüpoteegi seadmise lepingut sõlminud selle lepingu punktis 2 nimetatud laenulepingut. Kohus viitas ka sellele, et TsK § 273 järgi peab laenuleping olema sõlmitud kirjalikus vormis. Kui ei suudetud tuvastada kirjaliku laenulepingu olemasolu, oleks kohus pidanud analüüsima siiski laenusuhte olemasolu. Laenusuhte pooled on omavahel sõbralikes suhetes isikud, kelle puhul oleks hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest lähtuvalt aktsepteeritav ka suulise laenulepingu sõlmimine. Kostja on esitanud olulisi tõendeid selle kohta, et pooltel laenusuhe, suuline või kirjalik, siiski oli. Kohus oleks pidanud esitatud tõendite, aga samuti nende tõendite, mille väljanõudmisest kohus keeldus, analüüsimisel jõudma järeldusele, et poolte vahel võis olla ka kirjalik laenuleping - seda ei ole üksnes säilinud. Kuid isegi juhul, kui kohus ei saa kirjaliku laenulepingu olemasolu tuvastada, on tõendatud pooltevaheline laenusuhe suulise laenulepingu alusel või ka muu võlasuhe, mida pooled ekslikult laenusuhteks nimetasid.

välistada, et vaidluse korral tuvastatakse, et summad kanti hagejale üle tulevase koostöölepingu raames, mida siiski ei sõlmitud. Kostja esitas kohtule taotluse hageja tulu kohta Maksu- ja Tolliametilt dokumentaalsete tõendite väljanõudmiseks. Nendest dokumentidest peaks nähtuma hagejal pikema aja jooksul sissetuleku puudumine, mis kinnitab kostja seisukohti hagejale raha andmise kohta. Ülekantud raha kasutas hageja ilmselt enda ülalpidamiseks. Hageja ei ole tõendanud, et tal oleks olnud nende summade tagasimaksekohustuseta omandamiseks mingi õiguslik alus. Kui oleks olnud tegemist kostja poolt hagejale makstud töötasudega või muude tuludega, mida hageja oleks võinud tuluna endale jätta, oleks hageja pidanud need tulud deklareerima. Apellant on jätkuvalt seisukohal, et Maksu- ja Tolliametist Fred Potteri tulu kohta andmete väljanõudmine on vajalik. Juhul, kui kostja ajal, mil hageja juhtnööride alusel kostjale käesolevas menetluses viidatud rahasummad üle kanti, samuti sellele eelnevalt ega järgnevalt, mingit tulu ei saanud, siis viitab see asjaolu kostja väidete õigsusele. Tõendite alusel on tuvastatav, et kostjal on olemas nõue hageja vastu ning ei saa välistada ka nõude tekkimist tulevikus. Seetõttu ei ole apellant kohustatud AÕS § 349 lg. 1 alusel andma oma nõusolekut tema kasuks sissekantud hüpoteegi kustutamiseks. Vastustaja seisukoht Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Maksu- ja Tolliameti andmed selle kohta, kas ja millist tulu on hageja saanud, ei tõenda seda, et apellant on vastustajale raha andnud. Apellandi seisukoht väidetava laenulepingu kohta on menetluse käigus olnud vasturääkiv, apellant ei ole esitanud seisukohta selle kohta, millal väidetav laenuleping sõlmiti, millised olid lepingu tingimused või mis summas ta vastustajale laenu andis. Lisaks varasemale esitab apellant väite, et laenuleping võis olla suuline. Vastustaja palub jätta selle väite tähelepanuta, kuna sellele väitele ei ole apellant esimese astme kohtu menetluses tuginenud. Maakohus tuvastas õigesti, et 6. oktoobri 1997. a. lepingu punktis 2 puuduvad laenulepingu olulised tingimused, millest võiks järelduda poolte tahet olla lepinguga seotud. Apellant on kogu menetluse kestel seganud ära enda, Harry Gelšteini ja kolmandad isikud ning nimetatud isikute vahelised õigussuhted. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et vaidlust lahendades on maakohus rikkunud menetlusõiguse norme ning rikkumist ei ole võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses. TsMS § 656 lg. 2 lause 2 kohaselt on ringkonnakohtul õigus apellatsioonkaebuse põhjendusest olenemata tühistada esimese astme kohtu otsus ja saata asi uueks arutamiseks esimese astme kohtule ka selle paragrahvi esimeses lõikes nimetamata menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu, kui rikkumist ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada. Kolleegium leiab, et maakohus ei ole tuvastanud asja lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude kogumit ja otsus on seega vastuolus TsMS § 436 lõikega 1, mille kohaselt kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud. Asjas oluliste asjaolude esmakordne tuvastamine apellatsiooniastmes riivaks oluliselt poolte õigust kohtulahendi peale edasi kaevata, sest kassatsioonimenetluse eripära arvestades ei saaks pooled sel juhul üldse kaevata kohtuotsuse peale tõendite hindamise ja faktide tuvastamise osas. Kolleegium leiab veel, et maakohus ei ole täiel määral täitnud ka eelmenetluse ülesandeid. Eriarvamusi ei ole pooltel selles, et vaidlusalune hüpoteek hageja kinnistule kostja kasuks seati poolte 6. oktoobri 1997. a. lepingu alusel ning et selle lepingu punktis 2 lepiti kokku, et hüpoteegiga on tagatud kõik hüpoteegipidaja nõuded, mis tulenevad poolte vahel sõlmitud laenulepingust, samuti kõik teised tulevikus tekkivad kostja nõuded hageja vastu summas kuni 4.500.000 krooni intressiga 15% aastas ning nende nõuete sissenõudmisest tulenevad kulutused, hüpoteegi sissekandmisest ning omanikule tagasiloovutamisest tulenevad kulutused, notaritasud ja riigilõivud (leping tl. 9 – 10). Nõude esitas hageja AÕS § 349 lg. 1 alusel, mille kohaselt juhul, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet

ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Hageja põhjendas oma nõuet väitega, et pooltel puudub laenusuhe ja hageja ei võlgne kostjale raha ka mõnel muul õiguslikul alusel. Samas ei toonud hageja esile neid faktilisi asjaolusid, mille alusel võiks teha järeldusi pooltevaheliste suhete iseloomu ja selle kohta, miks pooled hüpoteegi seadmise lepingu sõlmisid, eriti arvestades selle punkti 2 sõnastust, milles viidatakse pooltevahelisest laenulepingust, seega juba tekkinud laenusuhtest tulenevatele nõuetele. Kostja seevastu väitis, et hageja võlgneb talle raha. Kostja nimetas ka rea rahaülekandeid, millest osa on kostja väitel tema palvel kolmanda isiku poolt tehtud otse hageja arvele või siis tema poolt osundatud äriühingu arvele (tl. 69 – 71). Rahaülekannete kohta on esitatud rida tõendeid. Samuti on kostja esitanud tõendeid oma või hageja seotuse kohta tema poolt nimetatud kolmandate isikutega, kes tema väite kohaselt on hagejale raha üle kandnud. Kostja poolt esiletoodud rahaülekannete tegemise ajal kehtinud tsiviilkoodeksi (TsK) sätete kohaselt oli võimalik sõlmida leping kolmanda isiku kasuks (§ 172) või panna kohustise täitmine kreeditorile siduvalt kolmandale isikule (§ 175). Seega oli pooltel iseenesest võimalik kokku leppida, et kostja kohustuse täidab tema korraldusel kolmas isik, aga samuti, et kohustus täidetakse mitte hagejale, vaid tema poolt nimetatud kolmandale isikule. Nende sätetega ei ole maakohus hagi lahendades arvestanud. Maakohus põhjendas hagi rahuldamist väitega, et poolte vahel kirjaliku laenulepingu sõlmimist ei ole tõendatud ja kolmandate isikute vahel toimunud rahasummade liikumine ei ole selle kohta piisavaks tõendiks. Sellele, millistes vastastikustes õigustes ja kohustustes pooled hüpoteegi seadmisel või enne seda kokku leppisid, maakohus tähelepanu ei pööranud. Järeldusi selle kohta, kas pooltevahelistest suhetest on kostjal tekkinud nõudeõigus hageja vastu mingi muu õigussuhte kui laenusuhte alusel, maakohtu otsus ei sisalda. Kostja vastuväidetele ja tema poolt esitatud tõenditele ei ole maakohus sisulist hinnangut andnud, kuigi pooltevahelise hüpoteegi seadmise lepingu kohaselt lepiti kokku, et hüpoteegiga on tagatud kostja kõik nõuded hageja vastu, mitte üksnes laenusuhtest tekkinud nõue. Selles osas ei vasta otsus ka TsMS § 442 lg. 8 lausete 2 ja 3 nõuetele, mille kohaselt kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega, samuti kõiki tõendeid analüüsima. TsMS § 392 lg. 1 punktide 3 ja 4 kohaselt selgitab kohus eelmenetluses muuhulgas välja poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta ning tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks ja esitatud tõendite lubatavuse kohta. Sama paragrahvi lg. 3 kohaselt võib kohus selleks nõuda menetlusosalistelt selgitusi ja küsitleda pooli. TsMS § 400 lg. 5 kohaselt võib kohus arutada pooltega nende esitatud asjaoludele võimaliku õigusliku hinnangu andmist. Kirjeldatud õigused ja kohustused on kohtul, et tagada tsiviilkohtumenetluse ülesannete täitmist, milleks muuhulgas on ka tsiviilasja õige lahendamine (TsMS § 2). Maakohus ei arutlenud pooltega nendevahelise õigussuhte võimaliku õigusliku kvalifikatsiooni üle ega teinud neile ettepanekut sellest tulenevalt oma faktilisi ja õiguslikke väiteid selgitada ning täpsustada, aga ka täpsustatud asjaolusid arvestades tõendeid esitada. Seega ei ole maakohus täiel määral täitnud ka eelmenetluse ülesandeid. Et esimese astme kohus peab asja uuesti läbi vaatama, ei ole kolleegiumil vajadust võtta seisukohta apellandi taotluse kohta täiendavate tõendite väljanõudmiseks. Asja uue sisulise läbivaatamise käigus on apellandil muuhulgas võimalik esitada taotlusi asjakohaste tõendite väljanõudmiseks. Pooltevahelise menetluskulude jaotuse üle tuleb maakohtul otsustada samuti asja uuel sisulisel läbivaatamisel.

Margo Klaar

Urmas Reinola

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.