Tsiviilasi nr. 2-07-51782/21
Harju Maakohus kohtunik Aase Sammelselg otsuse aeg ja koht 19. mai 2008 Kentmanni kohtumaja tsiviilasi A Z’i ja LK hagi KÜ vastu ühistu 26.septembri 2007 üldkoosoleku otsuse nr. 1 tühistamises ja menetluskulude hüvitamises hageja A Z, i.k. XXX, elab XXX, menetluses osales koos volitatud esindaja, J Asari’ga LK, i.k. XXX, elab XXX, menetluses osales koos volitatud esindaja J Asari’ga kostja KÜ, reg. XXX, asub XXX, menetluses osalesid seadusjärgne esindaja K Kaasik ja volitatud esindaja, M Jaani asjaolud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna kinnistusregistri andmetel kuulub hagejatele 696/3006 mõtteline osa XXX asuvast kinnistust (registriosa nr. XXX), millele vastab kinnistul asuvast hoonest reaalosana korter nr. 2. Vara on hagejate ühisomandis. Kinnistu kaasomanikud M K , M K , E K , H T , K K (abikaasa K K ) ja A Z ning LK ühisomanikena, samuti aktsiaselts Hansapank ja aktsiaselts SEB Eesti Ühispank hüpoteegipidajatena on sõlminud 2.augustil 2006 notariaalselt tõestatud vormis kokkuleppe hüpoteekidega koormatud kinnisasja kaasomandi osalise lõpetamise kokkuleppe, koostanud korteriomandite seadmise avalduse, sõlminud kokkuleppe korteriomandite mõtteliste osade hulka kuuluva hooneosa kasutamise ja valdamise kohta ning esitanud kinnistamisavaldused (edaspidi kaasomanike 2.augusti 2006 leping). KÜ on registreeritud Harju Maakohtu registriosakonna mittetulundusühingute registris 30.aprillil 2007 registrikoodiga XXX. Korteriühistu liikmeteks on EK, LK, K K , M K ja H T .
Korteriühistu 26.septembri 2007 üldkoosolekul otsustati kinnitada projekteerimis- ja planeerimistegevuseks 10.septembri 2007 üldkoosolekul esitatud visioonide alusel koostatud hoovi üldplaan (p.1). hagejate nõue Hagejad esitasid 12.detsembril 2007 Harju Maakohtule hagi, milles paluvad 1) tühistada KÜ 26.septembri 2007 otsuse p. 1, millega kinnitati projekteerimis- ja planeerimistegevuseks 10.septembri 2007 koosolekul esitatud visioonide alusel koostatud hoovi üldplaan. 2) jätta menetluskulud kostja kanda. Hagejad väidavad, et vaidlustatud üldkoosoleku otsus ei ole kooskõlas kaasomanike kaasomandi mõtteliste osade hulka kuuluva hooneosa kasutamise ja valdamise kokkuleppega ning rikub hagejate õigusi. Kaasomanikud on kokku leppinud küsimustes, milles saab otsuseid teha üksnes kõigi korteriomanikega kooskõlastatult. Muu hulgas on selliseks küsimuseks ka hoovi planeerimisega seotud küsimused. Hagejad väidavad, et ühistu koosolekul võeti vaidlustatud otsus vastu liikmete häälte enamusega. Hagejad hääletasid koosolekul otsuse vastu. Hagejad on teatanud kostjale, et otsusega lahendatud küsimus väljub ühistu üldkoosoleku pädevusest ja vajab lahendamist kaasomanike koosolekul. Hagejad väidavad, et otsusega kinnitatud plaanil ei vasta parkimiskohtade arv kokkulepitule ning parkla ulatub hoonele lähemale, kui kaasomanikud on kokku leppinud. Kokkuleppe kohaselt luukase parkimisplats võimalikult idapoolse aia lähedale, kuid mitte lähemale kui 15 m hoovipoolsest fassaadist. Planeeritud kujul jääb parkimisplats hagejate terrassist 7,5 m kaugusele ja asub hoovipoolsete akende vahetus läheduses. Autode parkimise- ja pesemise koha asumine hagejate akende läheduses alandab nende elu kvaliteeti ning vähendab korteriomandi turuväärtust. Hagejad väidavad, et ühistu otsus on vastuolus seadusest tuleneva hea usu põhimõttega. Korteriühistu otsusega on mindud vastuollu kaasomanike otsusega. Õiguse realiseerimise eesmärgiks ei saa olla kahju tekitamine. kostja seisukoht Kostja hagi ei tunnista. Väidab, et vaidlustatud otsus ei riku hagejate õigusi; hagejatel puudub õiguslik huvi üldkoosoleku otsuses sisalduva rikkumise suhtes. Kostja väidab, et korteriühistu on loodud korteriomanike poolt korteriomandite esemeks oleva ehitise ja maatüki mõtteliste osade majandamiseks ja ühistu liikmete ühiste huvide esindamiseks. Korteriühistu majandusalane tegevus ei ole samastatav kaasomanike kokkuleppel asja valdamise ja kasutamisega. Kostja väidab, et üldkoosolek oli pädev vastu võtma otsuseid, mis on kooskõlas kaasomanike kokkuleppega. Hagejate väide selles, et otsusega kinnitatud hoovi üldplaan ei ole vastavuses kaasomanike kokkuleppega, ei ole õige. Hagejad ei ole oma väidet tõendanud. Tõendamata on hagejate väited vara turuväärtuse langemise ja elukvaliteedi languse kohta. Kostja väidab, et hoovi üldplaanil ei ole terrassist 7,5 m kaugusele planeeritud mitte parkimisplats vaid sissesõit parkimisplatsile. Plats on planeeritud 15 m kaugusele. Hagejad
on asunud oma õigusi realiseerima vastuolus hea usu põhimõttega. Kaasomanike kokkuleppes nõustusid hagejad parkimisplatsi rajamisega, kuid hilisemalt hakkavad seda takistama. Kostja väidab, et hagejad on sisuliselt esitanud kaasomandi kasutuskorra määramise nõude. Hagejad on asunud vaidlustama kaasomanike kokkulepet. Kostja palub jätta menetluskulud hagejate kanda. kohtu tuvastatud asjaolud ja õiguslik hinnang Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 5 järgi tekivad tsiviilõigused ja -kohustused tehingutest, seaduses sätestatud sündmustest ja muudest õigustoimingutest, millega seadus seob tsiviilõiguste ja -kohustuste tekkimise, samuti õigusvastastest tegudest. Hagejad on esitanud nõude korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühistamiseks. Korteriühistuseaduse (KüS) § 13 lg. 3 järgi on korteriühistu liikmel õigus pöörduda korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks kohtu poole kolme kuu jooksul arvates otsuse teadasaamise päevast. Mittetulundusühingute seaduse (MtüS) § 24 kohaselt võib kohus mittetulundusühingu liikme või juhatuse liikme avalduse alusel tunnistada kehtetuks seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse, kui avaldus on esitatud kolme kuu jooksul otsuse vastuvõtmisest. Kohus ei nõustu kostjaga selles, et hagejate nõue on ebaselge. Hagejad taotlevad juriidilise isiku organi otsuse tühistamist, mitte selle tühisuse tuvastamist. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse viienda peatüki mõtte kohaselt on nõue üldkoosoleku otsuse tühistamiseks (Küs § 13) või kehtetuks tunnistamiseks (MtüS § 24) õiguslikult samatähenduslik. Vaidlust ei ole selles, et hagejad on korteriomandi ühisomanikud. Kostja põhikirja p. 2.1 ja 2.2 järgi arvatakse ühistu liikmeks ühisomandis oleva korteriomandi puhul üks omanik vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele. Vaidlust ei ole ka selles, et hagejad on korteriomandi ühisomanikena kokku leppinud, et ühistu liikme õigusi realiseerib LK. Seega on üksnes L.Karma ühistu liikmena õigustatud nõudma korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühistamist (kehtetuks tunnistamist). Õige on kostja väide selles, et A Z’il puudub esitatud hagis kostja vastu nõudeõigus. Juriidilise isiku organi otsuseid on õigustatud vaidlustama üksnes seaduses või põhikirjas märgitud isikud. A.Z ei ole ühistu liige, millest lähtuvalt puudub tal õigus juriidilise isiku otsuse vaidlustamiseks. Hageja, L.K ja kostja vahel on ühistu liikmelisusel põhinev õigussuhe, milles õigused ja kohustused on määratletud ühistu põhikirja ja seadusega. Vaidlust ei ole selles, et kostja 26.septembri 2007 üldkoosoleku otsusega kinnitati hoovi üldplaan (tl. 29, 90), mis peaks otsuse kohaselt jääma aluseks hoovi edasisele planeerimisele. Otsusele lisatud plaanil on hoovis eraldatud sõidukite sisse- ja väljasõidu, parkimise, pesemise ja manööverdusala kantud aia idapoolsele küljele. Sõidukite liikumise ja hooldamise tarbeks kavandatud ala on osaliselt hoonest 15m kaugusel, osaliselt 9m kaugusel ning hoone terrassist 7,5m kaugusel. Plaani kohaselt jääb hoonele lähemale kui
15m
sõidukitega kasutamiseks
planeeritud maa-ala suurusega ca 60m2.
Üldkoosoleku protokollist nähtub, et vaidlustatud otsuse poolt hääletas 4 ühistu liiget, vastu oli 1 (tl. 25). Pooltel puudub vaidlus selles, et hageja esitas koosolekul otsusele vastuväite. Protokoll on hagejale esitatud 28.septembril 2007; hageja eriarvamus on kirjalikult esitatud 1.oktoobri 2007 avalduses kostjale (tl. 27). Korteriühistu õigusliku seisundi, tegevuse aluste ja lõpetamise erisused on sätestatud korteriühistuseaduses (KüS). Korteriühistuseaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse (MtüS) ja korteriomandiseaduse (KoS) sätteid. Hageja väidab, et ühistu otsus on sisuliselt ebaõige ja rikub hageja õigusi; otsusega on mindud vastuollu kaasomanike kokkuleppega hoovi kasutamises. Korteriomandiseaduse § 1 järgi on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Korteriomandiseaduses reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid. KüS § 2 lg. 1 järgi on korteriühistu tegevuse eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Kostja põhikirja p. 1.3 järgi on kostja tegevuse eesmärgiks Männiku tee 59 hoone ja selle juurde kuuluva maa ühine haldamine ja majandamine korteriühistu liikmete ühistes huvides. Nii seaduse kui ka kostja põhikirja järgi on korteriomanike asutatud korteriühistu tegevuse eesmärgiks korteriomandi omanike ühiste huvide realiseerimine kaasomandis oleva vara majandamisel. Männiku tee 59 asuva kinnistu korteriomandite omanikud on kaasomanikena kokku leppinud, et kõik olulised küsimused, mis on seotud kaasomandis olevate ruumide ja hoovi planeerimisega, otsustatakse kõigi omanikega kooskõlastatult. Kaasomanike 2.augusti 2006 lepingus sisaldub muu hulgas kokkulepe selles, et kõik olulised küsimused, mis on seotud eluruumide pinna ja ruumide funktsiooni muutmisega, hoovi planeerimisega jne. otsustatakse kõigi korterite omanikega kooskõlastatult. Kooskõlastatuks loetakse otsus ka juhul, kui kahe nädala jooksul pärast enamusotsuse teatavaks tegemist jäetakse kirjalik seisukoht edastamata või edastatakse eitav motiveerimata seisukoht (p. 4.3). Seega on kaasomanikud otsustanud, millistes küsimustes tuleb otsuseid vastu võtta üksnes konsensuse saavutamisega. Sellekohases otsustuses väljendus korteriomanike ühine huvi, millega arvestamine on ühistu põhikirjaline ülesanne. Kaasomanike 2.augusti 2006 lepingu p.-s 4.7.1 sisaldub kaasomanike kokkulepe selles, et hoovi luuakse Männiku tee 59 elanike autodele parkimisplats võimalikult idapoolse aia lähedale, kuid mitte ligemale kui 15 meetrit hoovipoolsest fassaadist. Autode parkimine ja pesemine hoovis sellest piirist hoonele lähemal on pärast parkimisplatsi rajamist keelatud. Kohus leiab, et kostjal puudub õigus kaasomanike kokkuleppe sisu laiendavalt tõlgendada ja seda enamuse otsusega kehtestada. Kaasomanikud on 2.augusti 2006 lepingus selgelt määratlenud, et hoovi planeerimisega seotud küsimused kuuluvad kaasomanike kompetentsi ning tuleb lahendada konsensusega. Kostjal lasub põhikirja järgi kohustus majandada
kinnistut,
s.h.
hoone
hoovi
kooskõlas kaasomanike kokkuleppega.
Kohus peab vajalikuks märkida, et kostja ei ole esile toonud ühtegi sisulist põhjendust kaasomanike 6.augusti 2006 kokkuleppe laiendavaks tõlgendamiseks. Ühistu tegevus kaasomandi majandamisel peab olema suunatud kaasomanike kokkulepete täitmisele. Ühistul puudub õigus minna omas tegevuses vastuollu kaasomanike otsuste ja nende seatud eesmärkidega. Kaasomanikele kuuluva maatüki suurus on piisav, et lahendada selles autode parkimiseks ja hooldamiseks vajavad küsimused viisil, mis rahuldab kõiki kaasomanikke. Kohus märgib, et käesolevas vaidluses ei kuulu lahendamisele parkimisala piiride määratlemise küsimus. Kostja on õigesti järeldanud, üldkoosolek on pädev võtma vastu üksnes selliseid otsuseid, mis on kooskõlas kaasomanike otsusega. Vaidlustatud otsus seda aga ei ole. 2.augusti 2006 lepingu tõlgendamine kuulub lepinguosaliste kompetentsi; erimeelsustes tuleb omanikel saavutada konsensus. Kostjal puudub õigus seda põhimõtet kaasomanike 6.augusti 2006 kokkuleppes nimetatud küsimustes eirata. Hinnates eeltoodut leiab kohus, et kostja 26.septembri 2007 otsuse p. 1 ei ole kooskõlas kostja põhikirja p.-ga 1.3. ja korteriühistu seaduse §-ga 2 ning otsus tuleb tühistada. Kohus jätab tähelepanuta poolte väited ja tõendid, mis on seotud projektiga „Hoovid korda” ja Nõmme Linnaosa Valitsuse seisukohtadega, kuna need ei oma vaidluse lahendamisel õiguslikku tähendust. Kohus jätab tähelepanuta hagejate väited, mis on suunatud hagejate elukvaliteedi languse ja vara väärtuse vähenemise hindamisele, kuna need ei oma vaidluses tähendust. menetluskulud Hagejad on 11.detsembri 2007 maksekorraldusega nr. 220 tasunud hagi esitamise eest riigilõivu 1 000 krooni, mis tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg. 1 ja 4 ning § 165 alusel jätta kostja kanda. Kohus leiab, et menetluskulu hagejate poolel on eelduslikult ühine. Ühine menetluskulu tuleb jätta kostja kanda. Aleksei Zi menetluses osalemisest tekkinud täiendavad kulud tuleb jätta tema enda kanda. Arvestades eeltoodut ja juhindudes TsMS §-st 162 lg. 1 ja 4, § 165 lg. 2; TsÜS §-st 5; KüS §-st 13 lg. 3; MtüS §-st 24; KoS §-st 1, 2 lg. 1 kohus o t s u s t a s: LKhagi rahuldada. Tühistada KÜ 26.septembri 2007 üldkoosoleku otsus nr. 1.
Jätta rahuldamata A Z’i hagi KÜ vastu ühistu 26.septembri 2007 üldkoosoleku otsuse nr. 1 tühistamises. Jätta LK menetluskulud kostja kanda.
Jätta
KÜ menetluskulud
tema
enda kanda.
Jätta A Z’i menetluses osalemisest tekkinud täiendavad menetluskulud tema enda kanda. Kohtuotsusele on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Selgitada, et juhul, kui pooled ei taotle kaebuse lahendamist istungil võib ringkonnakohus apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses. /allkiri//pitser/ Aase Sammelselg kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.