Asjaõigus › Omandiasjad

võõrandamise hetkel hageja ja kostja 1 kaasomandis. Notariaalse lepingu 7. punkti kohaselt on lepingu pooltele teada antud kaasomandiga seotud seadusjärgsest ostueesõigusest. Asjaolude kohaselt ei ole kostjad hagejat lepingu sõlmimisest teavitanud. Omandiõiguse üleminekust ei olnud võimalik hagejal teada saada ka põhjusel, et korteri valduse üleandmist kostjate vahel reaalselt ei ole aset leidnud: kostja 1 elab tänaseni tema poolt võõrandatud korteris ja on kinnitanud hagejale, et korteriosa on endiselt tema omandis. Lisaks eelnimetatule ei ole kostjad teavitanud omandisuhete muudatusest ka elamu valitsejat – Tartu Elamuhalduse AS elamu valitsejana väljastab haldustasu arveid endiselt T.D. (kostja 1) nimele. Hageja sai korteriomandi mõttelise osa võõrandamisest teada 19.04.2007.a., mil pöördus isiklikel põhjustel registriosakonna poole teabe saamiseks. Hageja tegi 14.06.2007.a. kostjatele notariaalse avalduse ostueesõiguse teostamiseks. Antud avaldusega teavitas hageja kostjaid soovist teostada ostueesõigust ja kutsus asjaosalisi 18.07.2007.a. vajalike kokkulepete sõlmimiseks Tartu notar Paavo Uibopuu büroosse. Avaldus esitati kostjale 1 allkirja vastu ja tähitud kirjaga. Lisaks notariaalsele avaldusele on hageja võtnud SA Tartu Eluasemefondi poolt laenu ja deponeerinud 18. juuliks 2007.a. korteriomandi mõttelise osa müügihinna (150 000 krooni). Raha oli deponeeritud Tartu notar Paavo Uibopuu deposiitarvele ja tagastati notari poolt SA-le Tartu Eluasemefond 19.07.2007.a. esitatud avalduse alusel. Notariaalses avalduses nimetatud ajal (18.07.2007.a.) kostjaid notari juurde ei ilmunud. Hagejale kuulub seadusest tulenev ostueesõigus kaasomandis oleva korteriomandi nr XXXXXXX osa müügi korral vastavalt AÕS § 73 lg 2. Tegemist on seadusest tuleneva asjaõigusliku ostueesõigusega, millele on kostjate tähelepanu juhtinud ka Tartu notar Kersti Pruunsild kostjate vahel sõlmitud müügilepingu p 7.1. Seega olid kostjad teadlikud hageja seadusest tulenevast ostueesõigusest. Kostjal 1 lasus seadusest tulenev kohustus teavitada hagejat kostjaga 2 sõlmitud müügilepingust vastavalt VÕS § 249. Kostja 1 ei ole täitnud tema seaduslikku kohustust ega ole teavitanud hagejat müügilepingu sõlmimisest. Vastavalt VÕS-ile võib müüja teavitamiskohustust lugeda täidetuks ka ostjapoolse (kostja 2) teabe andmisega, kuid ka kostja 2 ei ole hagejat sõlmitud lepingust teavitanud. Käesoleval juhul on kostjate tegevusetusest võimalik järeldada soovimatust teavitada hagejat temale kuuluvast ostueesõigusest. Kostjatele on selgitatud ostueesõigusega seotud õiguslikke küsimusi notari poolt (müügilepingu puhul on tegemist notariaalselt tõestatava tehinguga), mistõttu ei saa kostja 1 tugineda teadmatusele. Kostja 1 elab käesoleva hagiavalduse tegemiseni müügiobjektiks olevas korteris ja tal on olnud igapäevaselt võimalik hagejat müügilepingust teavitada. Kosta 1 ei ole seda teinud. Lähtudes kostja 1 müügilepingu järgsest tegevusetusest teabe andmisel leiab hageja, et kostja 1 on käitunud seadusevastasel viisil ja selle eesmärgiks on kahju tekitamine hagejale (hageja õiguspärane ootus saada korteriomandi ainuomanikuks). Hageja on täitnud VÕS § 250 sätestatud kohustuse ja teostas ostueesõigust 2 kuu jooksul pärast müügilepingust teada saamist. Hageja sai teada müügilepingust 19.04.2007.a. ja esitas notariaalselt tõestatud avalduse kostjatele 14.06.2007.a. Hageja poolt on määratud notari aeg (18.07.007.a.) ostueesõiguse teostamiseks ja samal päeval deponeeritud ka müügilepingus nimetatud müügihind. Asjaolude kohaselt ei sõlmitud lepingut ja sellega on kostjad takistanud hageja seaduslikku ostueesõiguse teostamist. Antud asjaolu on põhjuseks hagiavalduse esitamiseks Tartu Maakohtule. Hagiga soovib hageja nõuda kostjalt 1 (müüja) müügilepingust tulenevate kohustuste täitmist alljärgnevatel põhjustel. Ostueesõigus on VÕS § 244 lg 1 järgi õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. AÕS § 257 lg 3 kohaselt on kinnisasja kaasomaniku (asjaõiguslikul) ostueesõigusel kolmandate isikute suhtes samane tähendus eelmärkega omandi üleandmise nõude tagamiseks. Eelmärke toime on antud AÕS § 63 lg-s 3, mille järgi on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kinnistusraamatusse kandmist tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab, kuid eelmärge ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. Seega on müüdud kinnisasja omandi üleandmine esialgsele ostjale AÕS § 257 lg-le 3 ja § 63 lg-le 3 tuginedes tühine, kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist. Kinnisasja omanikuks on seega kostja 1 ning hageja nõuab käesoleva hagiga temalt omandi üleandmiseks vajaliku tahteavalduse tegemist

(kohtuvälisel kokkuleppel) või selle asendamist kohtuotsusega (kostja 1 poolt tahteavalduse tegemisest keeldumisel). Käesoleval juhul on esialgne ostja (kostja 2) kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, mistõttu on hagejal kui AÕS § 257 lg 3 järgse ostueesõiguse teostajal ostuhinnatasumise vastu võimalik saada kinnisasja omanikuks. Selleks on hagejal vaja nõusolekut kostjalt 2, kes on ebaõigesti (tühise tehingu alusel) kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Nõue kostja 2 vastu põhineb AÕS § 63 lg 5 ja § 65, mille kohaselt hagejal on nõue kostja 2 vastu kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks ja selle sisuks on kostjalt 2 kui puudutatud isikult nõusoleku saamine paranduskande tegemiseks. Hageja palub - kohustada T.D. andma nõusolekut korteriomandi mõttelise osa omandiõiguse üleandmiseks

P.J.;

- kohustada H.H. andma nõusolekut kinnistusraamatu registriosas nr XXXXXXX tehtud kande parandamiseks, mille kohaselt kustutatakse kinnistusraamatust H.H. kui kaasomanik ja kantakse kinnistusraamatusse P.J. kinnisasja ainuomanikuna

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

H.H. (kostja 2) seisukoht (tl 37-38) Kostja 2 hagi omaks ei võta ning soovib vastu vaielda hagis esitatud seisukohtadele. Kostja 2 väidab, et hagi tugineb valedele faktilistele asjaoludele. T.D. (kostja 1) töötas kostja 2 juures. Üks kord tuli ta kostja 2 juurde palvega, et tal on võlad ja pakkus oma korterit müüa. Võlgnevuste summa oli ca 150 000 krooni. Kostja 1 ja kostja 2 sõlmisid kokkuleppe, et kostja 2 tasub kostja 1 võlad summas 150 000 krooni ja selle eest kostja 1 müüb kostjale 2 oma korteri aadressil X 2-2, Tartu. Korteri väärtus oli tol ajal vähemalt kaks korda väiksem. 01.04.2004.a. sõlmisid kostjad notariaalse korteriomandi mõttelise osa müügi- ning asjaõiguslepingu nr. 1411. Notar selgitas kostjatele kohustuse teatada korteri müügist kaasomanikule. Peale tehingu sõlmimist läksid kostjad koos maja juurde, kus asub korter ning kohtusid hageja abikaasaga. Kostjad teatasid talle, et kostja 2 on uus korteri X 2-2, Tartu, omanik ja kostja 1 jääb sinna üüriliseks. Peale seda teostasid kostjad koos hageja abikaasaga maja ülevaatuse, sest ta ütles, et maja on halvas seisukorras ja vajab remonti. Selle teostamiseks käisid nad ka pööningul, kus veendusid, et katus ja korsten on viletsas seisukorras. Siis läksid vaatasid hageja korterit, et teada saada, kuidas oleks võimalik kostja 1 endisesse korterisse paigaldada WC ja duširuumid. Hiljem läksid uuesti hageja korterisse, kus kostja 2 näitas notarilepingut ja pakkus, et neil on võimalik korter üle osta 150 000 krooniga. Nemad ütlesid selle peale, et ostsid enda alumise korteri samas majas 30 000 krooni eest ja ülemised enda 2 korterit 60 000 krooni eest. Hind, millega kostja 2 oli kostja 1 käest korteri ostnud, oli nendele vastuvõetamatu. Lisaks on kostja 2 ja kostja 1 sõlminud vara (korteri mõttelise osa X 2-2, Tartu) tasuta kasutamise lepingu. Kostja leiab, et hageja teostas ostueesõigust mittetähtaegselt. Vastavalt VÕS §-le 250 ostueesõigust võib teostada kinnisasjade puhul kahe kuu jooksul pärast käesoleva seaduse § 249 nimetatud teate saamist, kui seadusega või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. VÕS § 249 lg 1 kohaselt müüja peab ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingu ja selle sisust. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt müüja teatamiskohustus loetakse täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu esitan ostueesõigust omavale isikule ka ostja. Seadus ei näe ette VÕS § 249-le sätestatud teatele kohustuslikku vormi. Seega kinnistu mõttelise osa müügist teatamine ostueesõigustatud isikule võis toimuda ka suuliselt. Nagu eelpool toodud asjaoludest nähtub oli hagejale kinnistu ostu-müügitehingust teatatud tehingu päeval 01.04.2004.a. ning selle juures viibis nii kostja 1 kui ka kostja 2. Seega ei saa hageja tugineda asjaolule, nagu oleks ta korteriomandi mõttelise osa müügist teada saanud kinnistusraamatust 19.04.2004.a. Võttes arvesse, et hageja sai tegelikult korteri mõttelise osa müügist teada 19.04.2004.a., oli temal võimalik teostada ostueesõigust kuni 19.06.2004.a. Kostja 2 ei tulnud kinnistu mõttelise osa omandi üleandmiseks 18.07.2007.a. kell 15 notari juurde, kuna oli teadlik, et ostueesõiguse teostamine ei ole võimalik hagejapoolse ostueesõiguse teostamise

olulise rikkumise tõttu. Kostja 2 oli teadlik, et kostja 1 ei soovi tulla 18.07.2007.a. notari juurde kinnistu mõttelise osa omandi üleandmiseks, kuna hageja ei täinud seadusest tulenevaid ostueesõiguse teostamise tingimusi. Nimelt jättis hageja nõutud ostusumma õigeks ajaks tasumata. VÕS § 244 lg 1 kohaselt ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Müügilepingu üheks oluliseks tingimuseks on tingimata ostuhinna tasumine ja sellega seonduvad tähtajad, makseviis, kohustuse täitmise koht jms. Kostja 1 ja kostja2 vahel sõlmitud korteriomandi mõttelise osa müügi- ning asjaõiguslepingu p 2.2. kohaselt kogu müügihind on ostja (kostja 2 ) poolt müüjale (kostja 1) täielikult tasutud enne käesoleva lepingu sõlmimist ja selle summa kättesaamist kinnitab müüja oma allkirjaga käesoleval lepingul. Hageja kinnitas ostueesõiguse teostamise avalduses, et ta on valmis hoiustama enne T.D. poolt omandi üleandmist müügihinna tasumiseks vajaliku rahasumma 150 000 krooni notari arvele. Võttes arvesse, et ostueestõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. (VÕS § 244 lg 1) ning sama paragrahvi lõikes 4 sätestatud, et ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale (VÕS § 244 lg 4), oleks hageja pidanud deponeerima nõutud ostusumma enne või vähemalt samaaegselt ostueesõiguse teostamise avalduse tegemisega. VÕS § 82 lg 2 kui kohustuse täitmiseks on ette nähtud tähtaeg või kui see on määratletav lepingu alusel, tuleb kohustus täita selle tähtaja kestel, kui lepingust või asjaoludest ei tulene, et täitmise tähtpäeva võib määrata võlausaldaja. Hagiavaldusest nähtub, et hageja poolt oli määratud notari aeg (18.07.2007) ostueesõiguse teostamiseks ja samal päeval deponeeritud ka müügilepingus nimetatud müügihind. VÕS § 244 lg 1 ja lg 4 tulenevalt pidi raha deponeerimine toimuma enne ostueesõiguse avalduse tegemist kostjale 1. vaid sellisel juhul oleks võinud pidada müügilepingust tuleneva ostuhinna tasumise kohustuse hageja poolt täidetuks. Antud juhul tegemist on ostueesõiguse teostamise tingimuste olulise rikkumisega. VÕS § 100 kohaselt kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja taganeda lepingust või öelda leping üles. Olulise lepingu rikkumisega on eelkõige tegemist, kui rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu (VÕS § 116). Samas oli kostjal 1 õigus taganemiseks vastavalt VÕS §-le 117 enne kohustuse sissenõutavaks muutumist. VÕS § 117 lg 1 kohaselt kui enne ühe lepingupoole kohustuste sissenõutavaks muutumist on ilmne, et see lepingupool paneb toime olulise lepingurikkumise, eelkõige, kui ta teatab, et ei kavatse lepingut täita, võib teine lepingupool lepingust taganeda juba enne kohustuse sissenõustavaks muutumist. Hageja poolt ostueesõiguse avalduses avaldatud valmidus hoiustada müügihind notari arvele 18.07.2007.a., kuigi hageja oli teadlik kostja 1 ja kostja 2 sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingust tulenevast ostuhinna tasumise tingimustest, on käsitletav lepingu olulise rikkumisena VÕS § 117 mõttes. Sellega sisuliselt teatas hageja, et ei kavatse lepingut täita selliselt nagu lepingust ja seadusest tuleneb. VÕS § 117 lg 3 tuleneb, et lepingust taganemise kavatsusest ei pea teisele lepingupoolele teatama, kui teine lepingupool on teatanud, et ta oma kohustust ei täida. Juba ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisel oli ilmne, et hageja ei kavatse täita nõuetekohaselt ostuhinna tasumise kohustust. Seoses sellega, et hageja rikkus müügilepingu olulise tingimuse müügihinna mittekohase ja mittetähtaegse tasumise näol, et saanud toimuda ka 18.07.2007.a. planeeritavat tehingut, millele kostja 2 seetõttu jättis ka tulemata. Kostja 2 taganes lepingust vastavalt VÕS §-le 117 lg 3. Kostja leiab, et hageja tegi notarile avalduse deponeeritud ostusumma 150 000 krooni tagasikandmiseks, millega väljendas oma tahet olla enam mitteseotud ostueesõiguse teostamisega. Hageja nõuab kostjalt 2 omandi üleandmiseks vajaliku tahteavalduse tegemist või selle asendamist kohtuotsusega. Hageja nõue on alusetu, kuna hageja on oma tegevusega väljendanud soovi olla mitteseotud ostueesõiguse teostamise avalduses tooduga. Hageja palus notarit 19.07.2007.a. kanda deponeeritud rahasumma 150 000 krooni AS-le Tartu Eluasemefond tagasi. Kostja 2 ei saa anda nõusoleku omandi ülekandmiseks, kuna hageja ei ole täitnud oma kohustusi.

01.04.2004.a. kostja 1 ja kostja 2 vahel on sõlmitud kokkulepe vaidlusalase korteriomandi mõttelise osa tasuta kasutamisest. Lepingu kohaselt kostja 2 annab kostjale 1 tasuta eluaegseks kasutamiseks Tartus aadressil X 2-2 asuva ruumi. Selline kokkulepe oli korteriomandi mõttelise osa ostu-müügi eelduseks, seega ka selle oluliseks tingimuseks. T.D. (kostja 1) seisukoht (tl 33) Kostja 1 leiab, et hageja väidab alusetult, et teda pole teavitatud 01.04.2004 kostjate vahel toimunud notariaalse lepingu sõlmimisest korteriomandi müügiks – notari ametitoimingute raamatu registri nr 1411, korteriomandi mõttelise osa ostu-müügileping. Leping nr 1411 sõlmiti 01.04.2004.a. ja omand lepingu esemele – korteriomandi mõttelisele osale läks üle müüjalt ostjale kinnistusraamatu kande tegemisega registriosa XXXXXXX II jakku 06.04.2004. Kostja 1 ja kostja 2 üheskoos teavitasid suulises vormis hagejat nimetatud lepingust nr 1411 ja selle sisust nimelt viivitamatult tehingu päeval 01.04.2004.a. Hageja leidis, et lepingu 1411 eseme müügihind on liiga kõrge. Kostja tõendab eeltoodut poole vande alla antud seletusega. Seadus ei näe ette VÕS § 249 sätestatud teatele kohustuslikku vormi. Seega on kostjate poolne hageja teavitamine eelnimetatud lepingust suulises vormis lepingu 1411 sõlmimise päeval kooskõlas seadusega. Tulenevalt vara tasuta kasutamise lepingu p 2.3. kohustub kostja 1 tasuma vara kasutamisega seotud ja/või säilitamiseks vajalikud kulud, mistõttu leppisid kostjad kui vara tasuta kasutuse lepingu pooled kokku, et arved laekuvad otse maksjale seega kostjale 1. Nimetatu ei mõjuta kuidagi hageja ostueesõigust. Hagejal oli võimalik kasutada ostueesõigust tulenevalt VÕS § 250 kahe kuu jooksul peale kostjate poolt hageja teavitamist nimetatud korteriomandi müügist ja lepingu nr 1411 sisust – seega 2 kuud arvates 02.04.2004.a. Hageja ei kasutanud ostueesõigust. Lähtuvalt eeltoodust ei olnud hagejal õigust hiljem teostada ostueesõigust, mistõttu tema hilisem avaldus ostueesõiguse teostamiseks on alusetu ja ei põhine seadusel, mis ei sea kostjatele mingeid seadusest tulenevaid kohustusi. Lähtuvalt eeltoodust on alusetu hagis toodud väide justkui käitunuks kostjad kea usu põhimõtte vastaselt. Samuti leiab kostja 1, et hagi nõuded ei põhine seadusel, mistõttu hagejal puudub seaduslik õigus hagis esitatud nõuetele. Hageja seisukohad (tl 60) Kostjad väidavad, et on teavitanud hagejat suuliselt korteriosa müügilepingust 2 korral. Kostjad kinnitavad antud avaldustega, et ei ole hagejat teavitanud müügitehingust kirjalikult ega esitanud selle kinnituseks ka müügilepingut. Hageja vaidleb nendele väidetele vastu ja peab neid ebaõigeks. Hageja ei eita kostjaga 2 vestlust võimalikust korteri ostust, kuid vaidleb vastu väitele, et hagejat on teavitatud müügitehingust pärast selle sõlmimist. Hageja kinnitab, et kostja 2 käis tema abikaasaga rääkimas korteri võimalikust ostust enne korteri müügitehingut. Kuigi käesolevaks ajaks on vestlusest hageja abikaasaga möödunud peaaegu 4 aastat, on hagejal meeles kostja 2 kavatsus (tulevikus) omandada korter. Selles vestluses kasutati sõnu „plaanib osta“. Pärast seda vestlust on hageja suhelnud ka kostjaga 1 ja küsinud, kas kostjaga 2 on sõlmitud müügileping või mitte. Kostja 1 kinnitas, et on korteriosa omanik ja tehingut ei ole tehtud. Pärast seda ei ole keegi hageja tehingust rääkimas käinud. Hageja mõistab, et kostjad soovivad jätta jõusse nende vahel sõlmitud müügitehingut ja kaitsevad oma seisukohti üksteise sõnadele toetudes. Samas tuleb mõlemaid isikuid käsitleda asjast huvitatud isikutena ja hageja ei pea mõistlikuks suulise teabe tõendamist kahe kostja üksteist toetava jutule tuginedes. Hageja soovib rõhutada, et tema tegevus pärast kinnistusraamatu ärakirja alusel müügitehingust teadasaamisel on üheselt mõistetav. Hageja on koheselt asunud täitma temale seadusest tulenevat ostueesõigust, seevastu faktiliselt ja kostjate vastustest hagile tuleneb nende tegevusetus ostueesõiguse teostamise ajal. Seega on kostjad juba ostueesõiguse teostamise ajal ignoreerinud hagejat ega ole esitanud hagejale vastuväiteid ostueesõiguse teostamisel. Samuti ei ole kostjad teavitanud notarit, et hageja on ostueesõigust teostanud hilinenult, mida oleks mõistlik oodata isikult, kes tead, et on oma teavitamiskohustust täitnud ja peab hageja tegevust pahauskseks.

Hageja seisukohast omab käesolevas asjas tähtsust müügitehingust teatamise realiseerimine ja seaduse tõlgendamine (tahteavalduse vorm). Hageja nõustub, et VÕS ei sätesta müügitehingust teavitamise kohustusliku vormi. samas peab hageja ebamõistlikuks, et kinnisasja võõrandamisest ostueesõiguse olemasolu korral teavitatakse õigustatud subjekti suuliselt (vaatamata asjaolule, et hagejat ei ole ka suuliselt tehingust ega selle sisust teavitatud). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse kohaselt muutub kindlale isikule suunatud tahteavaldus kehtivaks kättesaamisega. Seaduse kohaselt on tahteavaldus kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Riigikohus on oma kohtuotsuses nr 3-2-1-72-05 käsitlenud tahteavalduse tõendamise probleemi. Riigikohus on avaldanud alljärgneva seisukoha: „Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 91 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad nende nõuded ja vastuväited. Kuivõrd tahteavalduse jõustamine on selle tegija huvides, lasub tal ka tahteavalduse tegemise ja kättetoimetamise tõendamise koormus. Sellest tulenevalt on mõistlik, et tahteavalduse tegija annab oma tahteavalduse kätte viisil, mida ta saab hilisema võimaliku vaidluse käigus usaldusväärselt tõendada. Kirjaliku dokumendina vormistatud tahteavalduse isiklikul üleandmisel on võimalik selle hilisema tõendamise jaoks võtta saajalt allkiri (nt üleantud dokumendi ärakirjale) või tahteavaldus üle anda tunnistajate juuresolekul.“ Seega ostueesõiguse realiseerimisel omab olulist tähtsust õigustatud subjekti müügitehingust ja selle tingimustes teavitamine. Kostjad – tuginedes üksteise sõnadele – väidavad, et on hagejat teavitanud suuliselt müügitehingust. Kui arvestada asjaoluga, et ostueesõiguse teostamisel ei saa asja omanikuks esialgseid läbirääkimisi pidanud ostja (kellel võib olla subjektiivne huvi tehingu vastu), on ilmne, et müüja ja esialgne ostja soovivad kaitsta sõlmitud müügitehingut. Seetõttu on ostueesõigust omav isik ilmselt raskemas olukorras, kui arvestada suulist müügitehingust teavitamise võimalust (kahe isiku sõna ühe isiku vastu). Kui aluseks võtta kinnistu müügi puhul ostueesõiguse teostamine, võivad suulisel teavitamisel lisaks selle tõendamisele esineda ka alljärgnevad probleemid: 1) suulise teavitamise korral ei pruugi ostueesõigust omav isik mõista teabe edasiandmisel selle juriidilist tähendust. Kui asja kaasomanik teavitan asja võõrandamisest, ei pruugi tavainimene aru saada oma ostueesõiguse teostamise võimalusest, teabe juriidilistest tagajärgedest (teabe saaja ei pruugi mõista, tavaolukorras fikseerida teabe kättesaamise aega ja kohustust esitada ostueesõiguse teostamise avaldus vastava soovi olemasolul jne); 2) suulise teavitamise korral ei suuda tavaolukorras teabe saaja meelde jätta tehingu tingimusi (näiteks kinnistu müügi korral). Hageja seisukohast oleks kinnisasja müügi korral mõistlik tõlgendada seadust õigustatud isiku kasuks, st kui tegemist on võõrandamistehinguga, mis peab olema notariaalselt tõestatud sellega seotud tahteavaldusest arusaamise eesmärgil, peaks ka kinnisasja ostueesõiguse omajat teavitama samas vormis. Antud seisukoht põhineb asjaolul, et kinnisasja võõrandamisel peab olema tagatud isiku arusaamine oma õigustest ja kohustustest ning ostueesõiguse omaja puhul peaks kehtima samasugune põhimõte. Kostjate väited ostueesõiguse hilinenud teostamise jm asjaolude kohta põhinevad küsimusel, kas hagejat on teavitatud müügitehingust. Kuna hagejat ei ole sellest teavitatud, siis ei pea hageja kostjate seisukohti ostueesõiguse teostamise teate esitamise ja sellega seotud õiguslike asjaolude kohta asjakohasteks.

KOHTU SEISUKOHT

Kohus, ära kuulanud hageja ja kostjate seletused, uurinud ja hinnanud kohtule esitatud tõendeid kogumis, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 73 lg 2 järgi Kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. Käesoleval juhul ostis H.H. (kostja 2) T.D. (kostja 1) käest korteri aadressil X 2-2, Tartu. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna jaoskonna registriosa number XXXXXXX II jao

kannetest nähtub, et käesoleval ajal on antud korteri kaasomanikeks H.H. ja P.J, kummalegi kuulub 1/2 korterist. Hageja väidab, et kostja 1 (T.D.) ei teavitanud teda ostu-müügi lepingu sõlmimisest, mille tõttu jäi hageja ilma võimalusest kasutada ostueesõigust X 2-2 asuva korteri mõttelise osa suhtes. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg 1 järgi Ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. VÕS § 244 lg 3 järgi Asja suhtes ostueesõigust omav isik võib ostueesõigust teostada, kui müüja on sõlminud ostjaga müügilepingu. Ostueesõigust saab teostada ka muu tasulise võõrandamise korral. Kostjad T.D. ja H.H. sõlmisid müügi- ning asjaõiguslepingu 01.04.2004.a. Notar selgitas kostjatele kohustuse teatada korteri müügist kaasomanikule. Seega olid kostjad teadlikud VÕS § 249 lg 1 sisust – Müüja peab ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Vaidlus seisneb selles, millal hagejale teatati ostu-müügi lepingu sõlmimisest ja selle sisust ning kas hageja teostas ostueesõigust seaduslikult ja korrektselt. Hageja väidab, et sai korteriomandi mõttelise osa võõrandamisest teada 19.04.2007.a., mil pöördus isiklikel põhjustel registriosakonna poole teabe saamiseks. Kostjad väidavad, et peale tehingu tegemist läksid kostjad koos maja juurde, kus asub korter ning kohtusid hageja abikaasaga. Kostjad teatasid talle, et kostja 2 on uus korteri X 2-2, Tartu, omanik ja kostja 1 jääb sinna üüriliseks. Hageja kinnitab, et kostja 2 käis tema abikaasaga rääkimas korteri võimalikust ostust enne korteri müügitehingut. Kostja 2 näitas notarilepingu ja pakkus, et neil on võimalik korter üle osta 150 000 krooniga. Hageja ja hageja abikaasa ütlesid selle peale, et ostsid enda alumise korteri samas majas 30 000 krooni eest ja ülemised enda 2 korterit 60 000 krooni eest. Hind, millega kostja 2 oli kostja 1 käest korteri ostnud, oli nendele vastuvõetamatu. T.D. ’i vande all antud ütlustest (03.04.08.a. istung, tl 87) selgub, et H.H. andis hagejale ostu-müügilepingu ning hageja tutvus sellega kõige rohkem 5 minutit, lasi pilguga üle käia ning seal oleva summaga ei olnud hageja nõus. Antud väidet kinnitas vande all ka H.H.. Lisaks ütles H.H. (tl 88), et kokkusaamisel hageja ja hageja abikaasaga räägiti hinnast ja sellest, et P.J. on kaasomanik ja tal on ostueesõigus seda korterit osta, aga kuna see hind oli liiga kallis, tema jaoks, siis ta teatas, et ta kindlasti loobub sellest võimalusest. Kohtul puudub alus kahelda kostjate ütlustes, mis on kokkulangevad ka tunnistaja J.T. ütlustega, selles, et nad on kohtunud seoses korteri X 2-2 ostu sooviga. Tunnistaja J.T. mäletab väga täpselt, et kostjad ei ole nende juures käinud 01.04 või 02.04.2004.a. kuid samas ei mäleta ta, millal ta kohtus H.H., et viimasele kinnistut näidata. Tunnistaja on öelnud selle kohta, et see oli väga ammu. Sellisest mäletamisest nähtub tunnistaja valikuline mälu. Kohus arvestab siinjuures ka sellega, et tegemist on hageja elukaaslasega. Vastavalt VÕS § 250 võib kinnisasjade puhul ostueesõigust teostada kahe kuu jooksul VÕS § 249 nimetatud teate saamisest. VÕS § 244 lg 4 kohaselt toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale, kusjuures lg 5 järgi peab avaldus olema samas vormis nagu müügileping. Hageja ei olnud kahe kuu jooksul teadasaamisest (02.04.2004.a.) vastavat avaldust esitanud. Hageja esitas kohtusse hagi 30.07.2007.a., mis on enam kui 3 aastat hiljem. Arvestades kinnisvara turu praegust olukorda on hagejal kasulik nõuda omandiõiguse üleandmist, kuna 150 000 krooni on tänapäeva mõttes kinnisasjade hindu arvestades äärmiselt madal hind. Ostueesõigust omav isikul on talle saadetud võõrandamislepingu alusel võimalik otsustada, kas ta soovib oma õigust realiseerida või mitte. Kui isik ei soovi talle kuuluvat ostueesõigust teostada, ei pea ta mingeid juriidilisi tegusid ette võtma ning vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-le 63 loetakse tema vaikimine loobumiseks. Juhul aga kui ostueesõigust omav isik on otsustanud ostueesõigust kasutada, peab ta asjaõigusseaduse § 264 kohaselt esitama müüjale notariaalselt tõestatud ühepoolse avalduse oma sooviga ostueesõigust kasutada. Nimetatud avaldus ei saa olla tingimuslik, sest ostueesõigust saab kasutada vaid müügilepingus sätestatud tingimustel.1

Juridica 2001/X R.Eemets, T.Türnpuu „Ostueesõigus ja probleeme ostueesõiguse teostamisel“

Käesoleval juhul ei ole hageja näidanud üles tahet 2 kuu jooksul alates müügilepingust teadasaamisest eesõigust teostada. Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma 20. juuni 2006. a otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-13-06 (RT III 2006, 26, 238) p-s 28 selgitanud, et lähtudes TsÜS § 68 lg-st 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg-st 1, on ostueesõiguse teostamisel kinnistusraamatu kande muutmiseks vajalik kostja tahteavaldus asendatav kohtuotsusega. Käesoleval juhul puudub hagejal kinnistusraamatu kande muutmiseks nii kostja tahteavaldus kui ka heakskiitev kohtuotsus. Seega tuleb jätta kinnistusraamatu kanne muutmata. Eeltoodut arvestades jätab kohus P.J. hagi T.D. ja H.H. vastu omandiõiguse üleandmise ja kinnistusraamatu ebaõige kande parandamise nõudes rahuldamata. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 3 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 1 alusel kannab antud asjas menetluskulud P.J.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.