Harju Maakohus
Kohtunik
Mai Grauberg
Otsuse avalikult teatavaks
16.04.2008 a Tallinn, Kentmanni kohtumaja
tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-06-15120
Tsiviilasi
VA hagi NP vastu tahteavalduse andmise kohustamiseks
Menetlusosalised ja nende
Hageja – VA(XXX, XXX), esindaja Artur Politanov Kostja – NP(XXX, XXX), nõustaja Andrei Lebedev
esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg, 19.03.2008, Tallinn Kentmanni Kohtumaja Hageja VA, esindaja Artur Politanov osalenud isikud Kostja NP, nõustaja Andrei Lebedev
Hagi rahuldada osaliselt. Tuvastada, et NP on kohustus anda tema korteriomandi, mis on kantud Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Kinnistusjaoskonna korteriomandi registriossa nr XXX, koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks tahteavaldus, samuti kohustus anda vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks olev tema kui puudutatud isiku nõusolek VA kasuks ning VA on kohustus tasuda NP vastavalt kokku osa võõrandamise eest hüvitist 37500 krooni.
Menetluskulude jaotus Jätta VA menetluskulud tema enda kanda ja NP NP kanda. Jätta NP kanda riigi ees ka kohtuliku ekspertiisikulud ulatuses, so 650 krooni, mida ei katnud ettetasutud summa.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel
otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hageja nõue, põhjendused VAile kuulub korteriomand XXX, Tallinn. Majas elab 10 korteriomanikku. Hageja sai keldris XXX garaaži ehitamiseks loa, ehitas garaaži ja sai vastava korteriomandi kasutusloa Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ametist. Hageja sai garaaži ehitusloa saamiseks kuuelt omanikult vastava korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandi osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingute ja asjaõiguslepingute sõlmimise tahteavaldused. NP ja V. A nõusolekut ei andnud. Tallinna Linn annab nõusoleku kui kõik teised on vastava nõusoleku andnud. Kostjad ei ole kohtuväliselt nõus asja lahendama. Garaaž on ehitatud sinna kohta, kus oli varem hageja kuur, kostjad kasutavad oma kuure, laste mänguplats on maja kõrval garaaži ja kuuri seina taga. Teistele korteriomanikele maksis hageja hüvituse, kuid N. P keeldus sellest. Garaaži all ja ümbruses oleva pinna suurus on 24,2m2, sellest 2,8 m2 on prügikastide all, mida kasutab ka kostja. Garaaž on hageja omand. Seega on hageja kasutada 21,4m2. Majas on kümme omanikku, igaühe mõtteline osa oleks 2,14m2. N. Pil on 2 kuuri, mis võtavad enda alla 2,8m2 maja hoovist, 8,9:10,= 0,89m2, seega väheneb tema osa 2,14-0,89=1,25m2, mille eest on hageja nõus maksma kompensatsiooni. 2004.a oli hoonestamata maa hind Tallinnas keskmiselt 669 kr/m2, seega peab hageja maksma N. Pile 1,25*699*10,9 (09%)=912 krooni. Kostja NP poolt nõutav 20000 krooni ei ole vastuvõetav kompensatsioon (lk 104). Menetluse käigus täpsustas avalduse asjaolusid ja märkis, et soovib saada vastavaid tahteavaldusi kostjalt vastavate võõrandamistehingute ja asjaõiguslepingu ja kinnistusraamatu kande tegemiseks seoses garaaži ja keldri vastava osa eraldamiseks. Hageja palub kohustada NPit andma tema korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandi osa eraldamiseks vajalikeks võõrandamislepinguks ja asjaõiguslepinguks tahteavaldus ja vastava kinnistusraamatu kande tegemiseks tahteavaldus. Menetluskulud palub jätta kostja kanda. V. A saavutas hageja kohtumenetluses kompromissi, mille kohus kinnitas. Tõendid: ehitise /garaaži/ üldised, tehnilised andmed ehitiste registrist, kasutusluba XXX, notariaalselt tõestatud volikirjad hagejale XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, maksekorraldused, maatüki maksustamise akt, kinnistusraamatu väljavõtted korteriomandite nr XXX, XXX, XXX, XXX , XXX, XXX, XXX, XXX fotod hoovist, kuuridest, mänguplatsist, maaameti tehingute andmebaasi väljavõte, asendiplaan kuuri ümberehitamiseks garaažiks, hageja esitatud asjatundja arvamus XXX, kasutusloa taotluse, lihtkirjalikud nõusolekud keldri väljaehitamiseks. Kostja vastuväited Hageja ei ole proovinud saada lahendust kohtuväliselt. Elamu XXX on jagatud korteriomanditeks, hageja ehitas omavoliliselt garaaži kohta kus võiks olla laste mänguplats ega küsinud nõusolekut teistelt kaasomanikelt. Kostja soovib saada mõistlikku hüvitist, menetluskulud tuleb jätta hageja kanda. Oma vastuses (lk 100) märkis kostja, et on nõus kompromissiga kui hageja maksaks talle maatüki eest 20000 krooni ja sellisel juhul annaks kostja vastavad nõusolekud - tahteavaldused. Kohtuistungil märkis kostja, et hüvitamisele kuuluv summa on 50000 krooni. Tõendeid ei esitanud, kostja taotluse alusel määratud ekspertiis – vastav akt XXX. Kohtu põhjendused Kohtule esitatud kinnistusraamatu väljavõtetega on tõendatud, et XXX asuv elamu ja selle all ja ümbruses olev maatükk on kantud kinnistusraamatusse ning jagatud korteriomanditeks ning et kokku on 8 korteriomandit vastavate registriosa numbritega XXX, mis kuulub hagejale V.
A, nr XXX, nr XXX, XXX, XXX (kuulub omakorda mõttelistes osades kolmele kaasomanikule), XXX, XXX, mis kuulub N. P , XXX, mis kuulub Tallinna Linnale. Kohus peab vajalikuks märkida, et hageja väited sellest, et garaaž, mis asub Tallinnas XXX ja mille hageja on ehitanud ümber kuurist, ja tema korteri all olev ümberehitatud kelder, kuulub talle omandiõiguse alusel, ei ole millegagi hageja poolt tõendatud, sest märgitud garaaž on maatüki oluline osa, püsivalt sellega ühendatud ja väljaehitatud kelder on ehitise osa, mis on jällegi maatüki oluline osa, on seega mõlemad TsÜS § 54 lg 1 alusel kinnisasja olulised osad ning kuuluvad ülalmärgitud korteriomandite kaasomandi osasse, mistõttu on seega korteriomandi omanike, sh hageja ja kostja kaasomandis. Vastasel korral ei oleks tõusetunud ka käesolevat vaidlust selle üle, kas kostja peab andma nõusoleku oma kaasomandi osast osa eraldamiseks vastavate tahteavalduste andmiseks lepingute sõlmimiseks, kinnistusraamatu kande tegemiseks hageja kasuks. Asjaolu, et hagejal on olnud vastavad kasutusload vm kuuri, keldri ümberehitamiseks, ei tähenda, et märgitud garaaž kui maatüki oluline osa ja kelder kui elamu osa ja selle kaudu maatüki osa oleks seetõttu hageja omand, sest TsÜS 53 ja lg 2 järgi ei saa asi, so antud juhul kinnisasi ja selle olulised osad, antud juhult maatüki peal hageja poolt viidatud ehitis- garaaži näol ja maja sees asuv ümberehitatud kelder kui ehitise enda osa, olla eri isikute omandis. Küll aga ei ole välistatud eraldi korteriomandi moodustamine, mis on seotud aga teiste kaasomanike poolt vastavate nõusolekute andmisega seoses nende kaasomandi osa vähenemisega. Seda, et kaasoamandi osa eraldamine kahjustaks kaasomanike huve ebamõistlikult, ei ole vaidluses tõusetunud, mistõttu puudub vajadus anda hinnang esitatud fotodele, plaanidele, kasutuslubadele. Hageja on nõus ka tasuma hüvitist, kuid mitte kostja märgitud ulatuses, seega tõusetus vaidlus eelkõige kostjale makstava hüvitise suuruse üle. Kohtule esitatud notariaalselt tõestatud volikirjadega on hageja tõendanud, et teised kaasomanikud on andnud oma nõusoleku selleks, et sõlmida nende kaasomandi osa muutmiseks, eraldamiseks vastavate asjaõiguslepingute ja võõrandamislepingute sõlmimiseks hageja kasuks. Kostjaga V. A saavutas hageja kohtuliku kompromissi. Korteriomandiseaduse § 81 lg 1 järgi võib korteriomanik nõuda käesoleva paragrahvi lõikes 2 sätestatud juhul teiselt korteriomanikult korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste andmist, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmist. KOS § 8.1 lg 2 sätestab, et kui korteriomanikuga ei saavutata kokkulepet käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tahteavalduste andmiseks, võib teine korteriomanik nõuda temalt tahteavalduste andmist juhul, kui on täidetud kõik järgmised tingimused: 1) vastavate tehingutega ei kahjustata ebamõistlikult korteriomaniku huve; 2) vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest; 3) võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga; 4) võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Kuivõrd vaidluses on tõendatud, et KOS § 8.1 lg 2 p1-3 tingimused on täidetud, siis on hageja õigustatud nõudma kostjalt KOS § 8.1. lg 1 järgi kostjalt kui korteriomandi omanikult tema korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingute tegemiseks tahteavalduste andmist ning kostjal on vastavalt KOS § 8.1. lg 2 p 3-4 õigus nõuda vastava võõrandatava osa tulu hüvitamist. KOS § 8.1 lg 2 p 3-4 tuleneva osa väärtust hinnatakse vastavalt hariliku väärtusena, mis on TsÜS § 65 järgi vastavalt kohalik keskmine müügihind (turuhind). Kuivõrd ehitis on maatüki oluline osa, kujuneb võõrandatava osa väärtus läbi selle maatüki ja sellega lahutamatult seotud ehitise hinna, mistõttu ei ole õiged hageja väited sellest, et hinnata saab vaid maatüki hinda. Vaidlust
ei ole selle üle, et XXX oleks kinnisasi, millega poleks püsivalt ühendatud ehitisi ehk teisisõnu, et tegemist oleks hoonestamata kinnisasjaga. Seega ei saa kohus arvestada hageja poolt kohtule esitatud Maaameti tehingute väärtuste arvestust ja lähtuda lihtsalt hoonestamata maa hinnast. Kohtuekspertiisi käigus leidis tõendamist, et käesoleval ajal oleks sellise kinnistu, millel on peal püsiv ehitis - garaaž, kui terviku turuhind 60000 krooni (AT Kinnisvara akt XXX, toimiku lisa eraldi), seega oleks kohtu arvates KOS § 8.1 lg 2 p 3,4 järgi kostja osa võõrandamisest saadav tulu ja so vastavalt võõrandatava osa harilik väärtus 7500 (kostja on kaheksast korteriomandist ühe korteriomandi omanik), mis tuleb hagejal kostjale ka vastava hüvitisena tasuda. Hageja poolt kohtule esitatud asjatundja arvamusest (AT Kinnisvara akt XXX, toimiku lisa eraldi) nähtub, et keldrikorruse osa, milleks on tambur, WC, pesemisruum ja saun üldpinnaga 13,4m2, turuväärtus on 240000 krooni, seega on kostja võõrandamisest saadav tulu ja so vastavalt võõrandatava osa harilik väärtus 30000 krooni (kostja on kaheksast korteriomandist ühe korteriomandi omanik), mis tuleb hagejal kostjale ka tasuda. Kohus ei saa lähtuda sellest, milline oleks märgitud võõrandatava osa (keldri osa) hind lähtudes ehituseelsest seisundist, sest KOS § 8.1 lg 2 p3.4 järgi määratakse vastava osa hind selle hetke turuväärtusega, kuid märgitud hind 100000 krooni on antud eesmärgil, kui see võõrandatav osa ei oleks välja ehitatud. Tegelikkuses on see välja ehitatud kõigile omanikele kuuluva kaasomandi osa ja tema kui terviku keskmine müügihind ongi asjatundja arvamuse kohaselt 240000 krooni. Asjaolu, kui suures ulatuses ja et hageja on teinud kaasomandi mõttelisele osale (milleks on keldriruumi vastav väljaehitus, garaaž) kulutusi, ei ole käesoleva vaidluse objektiks. Juhul kui tal peaks olema selliste kulutuste hüvitamise nõue, siis on tal õigus tõstatada vastav vaidlus kulutuse hüvitamiseks. Hagi kuulub seega osalisele rahuldamisele, st hagejal on kohustus tasuda kostjale mitte hageja poolt märgitud ulatuses hüvitist, aga ka mitte nii palju kui kostja arvestas, vaid vastavalt kokku 37500 krooni ning kostjal on kohustus anda tema korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks tahteavaldus, samuti kohustus anda vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks olev tema kui puudutatud isiku nõusolek hageja kasuks. Vastavalt TsMS § 163 lg 1 jäävad hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud poolte endi kanda. Eeltoodu alusel jätab kohus kostja menetluskulud, sh kohtuliku ekspertiisikulud NP kanda ja hageja menetluskulud, sh tema kantud asjatundja arvamuse kulud V. A kanda. NP kanda jäävad kohtuliku ekspertiisikulu 650 krooni, mis on riigi poolt eksperdile hüvitatud (määrus 28.11.2007 nr 2-06-15120), kuivõrd kulu osutuks suuremaks kui ettetasutud summa.
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.