Lõpetada XXX ja XXX korteriomanike kaasomand kinnisasjale asukohaga XXX // xx, XXX-i (katastritunnus 79514:014:0004) reaalosadeks jagamisega.
3.Jagada XXX ja XXX korteriomanike kaasomandis olev XXX //xxx, XXX kinnistu reaalosadeks selliselt, et XXX kortermaja juurde moodustub umbes 1432 m 2 suurune kinnisasi ja XXX kortermaja juurde umbes 1083 m2 suurune kinnisasi. Reaalosadeks jagamisel tuleb lähtuda käesoleva kohtuotsuse juurde lisatud asendiplaanist, kus xxxxxxx kortermaja juurde jääv osa on märgitud sinisega.
4.Kohustada kõiki menetlusosalisi andma vajalikud tahteavaldused punktis 2-3 nimetatud kinnisasja jagamiseks vajalike maakorraldustoimingute tegemiseks ja uute kinnistute moodustamiseks.
5.Kohtulahend asendab käesoleva punktis 4 nimetatud nõusolekud.
otsuse
resolutsiooni
6.Jätta rahuldamata hagejate nõue juurdepääsu seadmiseks ja reaalservituudi määramiseks.
7.Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord ja tähtaeg Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Selgitus menetlusabi taotlejale Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta 2/9
menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
HAGEJATE NÕUDED JA PÕHJENDUSED
1.R.K. jt esitasid hagi J.T., L.P. jt vastu kaasomandi lõpetamiseks ja tahteavalduste asendamiseks. Hagejad soovivad jagada XXX ja XXX korteriomanike kaasomandis oleva XXX // xx, XXX kinnistu reaalosadeks selliselt, et XXX kortermaja juurde moodustub 1432 m 2 suurune kinnisasi ja XXX kortermaja juurde 1083 m 2 suurune kinnisasi. Hagejad soovivad luua jagamise teel katastriüksused „XXX“ ja „XXX“, avada tekkivatele korteriomanditele iseseisvad registriosad, samuti teha kõikide jagamisel tekkivate korteriomandite registriosade esimesse jakku kanne erikasutusõiguse kokkuleppe kohta. Hagejad soovivad asendada kohtulahendiga menetlusosaliste nõusolekud kinnistamisavalduse esitamiseks, millega suletakse ja kustutatakse senised kinnistusregistriosad ning luuakse uued registriosad. Lisaks palusid hagejad määrata moodustatava XXX kinnisasja igakordsete omanike kasuks tähtajaline ööpäevaringne juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt jalgsi ning sõidukitega kinnisasjal XXX asuvale haljasalale ning mänguväljakule üle XXX kinnisasja. Hagejad palusid koormata XXX kinnistu XXX igakordsete omanike kasuks tähtajalise reaalservituudiga puukuuride juurde pääsemiseks. Juurdepääsu ja reaalservituudi tähtaeg oleks 1 aasta 6 kuud alates kohtuotsuse tegemisest. Hagejad on Tartus, XXX asuva elamu korteriomandite omanikud. Hagiavalduse kohaselt asuvad kortermajad XXX ja xxxxxxx samal kinnistul xxxxxx, XXX//xx. Kortermajasid haldab ühine korteriühistu XXX xxxxxxx korteriühistu (registrikood 80539492). Tegelikkuses tegutsevad kortermajad iseseisvalt, konkreetset kortermaja puudutavad küsimused otsustavad üksnes sama kortermaja korteriomanikud. Korteriühistul on kaks eraldi pangakontot kummagi maja jaoks ja remondifondi tariifid on erinevad. Kortermajade kaasomandis oleva kinnisasja kaheks eraldi katastriüksuseks jagamise arutelud on toimunud alates 2015. aastast. Hagejad soovivad kaasomandi jagamist selliselt, et uute katastrite moodustamise aluseks on kortermajade korteriomanike kaasomandi osa suurused (dtl 313). XXX kortermaja juurde moodustuks 1432 m2 suurune kinnisasi ja XXX kortermaja juurde 1083 m2 suurune kinnisasi. Hagejate ettepaneku kohaselt säiliks mõlema kortermaja juurde piisav õueala, juurdepääs tänavalt ning XXX kortermajal võimalus liikuda ümber oma maja. Reaalosade loomisel tuleb lähtuda kaasomandi mõtteliste osade suurusest ning maakorralduslikest nõuetest, mitte ajaloolisest kasutusest. Tähtajalist juurdepääsu on vaja seetõttu, et hagejatel puudub hagi rahuldamisel oma kinnisasja kaudu ligipääs 3/9
kinnisasja tagumisele osale. Kostjate kuurid paiknevad praegu potentsiaalse uue XXX kinnisasjal. Kuivõrd ligipääsu seadmise vajadus on tingitud kostjate kuuride asetusest ning uute ehitamisega seotud toimingute tegemisest, siis võiks põhjendatud olla juurdepääsu tagamine tähtajaga 1 aasta 6 kuud. Kuna kostjad on huvitatud olemasolevate kuuride kasutamiseks, tuleks kostjate kasuks seada kuuride teenindamiseks vajaminevale maa-alale servituut XXX kinnisasja igakordse omaniku kasuks samaks tähtajaks. KOSTJATE VASTUVÄITED ja VASTUHAGI
2.Kostjad on XXX elamu korteriomanikud. Kostjad (v.a J.T.) vaidlesid hagile vastu. Kostjate vastuväidete kohaselt ei vasta hagejate esialgses hagis soovitud reaalosad kõigi korteriomanike huvidele. Hagejad jätavad tähelepanuta ajaloolise kasutuskorra, kortermajade valduses oleva kaasomandi osa ja moodustatavate kinnistute funktsionaalsuse. Hagiavalduses soovitud viisil kinnistu jagamise järgselt on kostjatel piiratud juurdepääs XXX hoone ühele küljele. Ühe välisukse ees säilib üksnes 2,5 meetri laiune ala, mis on ebamõistlik. Hagejate soovitud viisil jagamise korral lammutatakse valdavalt ahiküttel oleva XXX korteriomanike kuurid. Uute kuuride ehitamine on kulukas ja aeganõudev. Kostjad esitasid vastuhagi omapoolse kinnistu reaalosadeks jagamise ettepanekuga jagada nii, et XXX kortermaja juurde moodustub 828,68 m2 suurune kinnisasi ja XXX kortermaja juurde 1681,18 m2 suurune kinnistu (dtl 114). Kostjad taotlevad kaasomandi jagamist alternatiivselt reaalosadeks selliselt, et XXX kortermaja juurde moodustub 1384,91 m 2 suurune kinnisasi ja XXX kortermaja juurde 1124,95 m 2 suurune kinnisasi (dtl 296). Vastuhagi kohaselt on ajalooliselt olnud kostjate kasutuses suurem maaala. Kinnistule ehitati esmalt XXX hoone ning seejärel eraldati maa XXX ehitamiseks. Kortermaja XXX juurde kuulus ehitusprojekti kohaselt proportsionaalselt väiksem osa kogu kinnistust. Tegemist on aastakümneid järgitud ja praktikas välja kujunenud kasutuskorraga, mille edasiseks järgimiseks on korteriomanikel õigustatud ootus. Ühises korteriühistus võeti vastu otsus, et vaidlusalust roheala hooldavad XXX korteriomanikud. Kostjate saadav kaasomandiosa on nende osast suurem, aga kuna kostjad lähtuvad ajaloolisest kasutuskorrast ja funktsionaalsusest, tuleks kompensatsioon jätta määramata. Kuna kostja J.T. ei ole enda nõusolekut ühekski toiminguks andnud ning tema nõusolekuid on vajalik eraldiseisvalt hageda, on servituutide reaalne vajalik tähtaeg vähemalt 4-5 aastat. Kostjad teatasid, et ei ole nõus kaasomandi jagamise lõpuleviimisega enne, kui on kooskõlastatud uute kuuride ehitamine.
3.Kostja J.T. (xxxxxxx korteriomanik) teatas, et tema menetluses osaleda ja maad ei soovi (dtl 151 jj). Kostja võttis 28.02.2024 teatisega 4/9
hagi õigeks (dtl 222). See osa, mis on praegu haljasala, võiks jääda XXX majale (dtl 235).
KOHTU PÕHJENDUSED JA OTSUSTUS
4.Kohus loeb kinnistusraamatu ja äriregistri kannetega tõendatuks järgmised asjaolud: menetlusosalised on xxxxxx, XXX // xx asuvate korteriomandite omanikud. Kinnistul asuvate hoonete haldamiseks on loodud korteriühistu XXX xxxxxxx korteriühistu (registrikood 80539492); hagejad on XXX elamus asuvate korteriomandite omanikud ja kostjad xxxxxxx elamu korteriomandite omanikud.
5.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Pooled ei vaidle selle üle, et kaasomand tuleks osaliselt lõpetada. KrtS § 1 lg 4 sätestab, et korteriühistu liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud. Nii hagejad kui kostjad on nõus, et kortermajad tegutsevad juba praegu iseseisvalt, neil on eraldi pangakontod ning majaga seotud küsimusi otsustavad ainult selle maja elanikud (dtl 11 jj). Kuna kinnisomandil saab seadusest tulenevalt olla ainult üks korteriühistu, tuleks majade eraldi haldamiseks kaasomand osaliselt lõpetada nii, et kummagi maja juurde tekiks eraldi kinnistu ja eraldi korteriühistu. Seega tuleks kaasomandi osalise lõpetamise nõuded rahuldada.
6.Poolte vahel on vaidlus kaasomandi lõpetamise viisi üle. AÕS § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel ühe variandina asja jagamise reaalosadeks. Tegemist on kortermajadega ja järelikult pole muul viisil kaasomandi lõpetamine võimalik kui kahe eraldi reaalosa moodustamisega. Tartu Linnavalitsuse 14.10.2020 ja 04.04.2022 kirjadest (dtl 32, 35) ning päästekeskuse ohutusjärelevalve büroo 28.10.2019 kinnitusest (dtl 36) on selge, et krundi jagamine reaalosadeks on põhimõtteliselt võimalik.
7.Poolt vahel on eriarvamus moodustatavate reaalosade suuruse ja asukoha osas. Kinnistusraamatu andmete kohaselt on praeguse kinnistu kogupindala 2510 m2. Kinnistusraamatust nähtub ka see, et kinnistul olevate eluruumide kogupindala on 1175,80 m2. Kohus leiab, et reaalosade moodustamisel tuleb lähtuda kummagi hoone eluruumide pindaladest. See, et ajalooliselt ehitati kinnistule esmalt xxxxxxx hoone ja alles seejärel 40a (dtl 113) ei tähenda, et 5/9
xxxxxxx korteriomanikel oleks tekkinud õigustatud ootus maa omandiõiguse suhtes. Ka see, et korteriomanike kokkuleppel on kostjad kinnistul olevat roheala ainuisikuliselt hooldanud, ei saa muuta reaalosade suurust. Kohtule ei ole esitatud kinnistusraamatusse kantud kasutuskorda, mille järgimine oleks kohustuslik ka kokkuleppe sõlminud isikute õigusjärglastele või millega said arvestada hüpoteegipidajad. Lisaks on mõlema poole esitatud väidetest ja tõenditest selge, et korteriomanikud olid valmis müüma roheala kolmandatele isikutele (dtl 12 jj, 102 jj). Kohus jätab tähelepanuta ülejäänud pooltevahelisi läbirääkimisi puudutavad dokumendid, kuna need ei saa muuta reaalosade suurust (dtl 38-60, 105-112). Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kui kinnistute jagamisel lähtuda kummagi hoone eluruumide pindalast, oleks XXX kinnistu suurus 1432 m2 jaxxxxxxxx kinnistu suurus 1083 m2 (dtl 27 jj, 99). Nimetatud suhtarvud vastavad ka kinnistusraamatust nähtuvatele eluruumide suurustele (XXX hoones 669,60 m 2 ja xxxxxxx hoones 506,20 m2). Kohus leiab, et praegusel juhul ei ole põhjust hageja nimetatud, eluruumide pindaladest lähtuvast kruntide suurusest kõrvale kalduda.
8.Pooled pidasid menetluse kestel läbirääkimisi ning esitasid kohtule asendiplaani, mille kohaselt xxxxxxx hoone juurde moodustatava kinnistu suurus on 1112,56 m2 (dtl 241). Poolte esindajad kinnitasid 30.09.2025 kohtuistungil, et sellise lahenduse puhul jääks elamule xxxxxxx piisav ligipääs mõlemalt maja küljelt. Selleks, et xxxxxxx hoone juurde jääks 1083 m 2 (kaardil näidatud 1112,56 m2 asemel), korrigeerib kohus poolte nõusolekul esitatud asendiplaani poolte näidatud viisil (dtl 384). Kohus leiab, et läbirääkimiste tulemusel koostatud asendiplaan on mõlema poole huvidega kooskõlas. See tagab juurdepääsu kõigile xxxxxxx ustele, samuti on ruumi xxxxxxx jaoks uute kuuride ehitamiseks. Kostja J.T. ei ole esitanud ühtegi vastuväidet, mis välistaks kaasomandi lõpetamise ülejäänud kaasomanike poolt soovitud viisil.
9.Mõlemad pooled soovivad kinnisasja tahteavalduste asendamist kohtuotsusega.
jagamiseks
vajalike
Riigikohus selgitas 29.05.2025 otsuse nr 2-20-17399 p-s 13, et „Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 tähenduses kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ehk täpsemalt - jagamisega või konkreetse jagamise viisiga mittenõustunud kaasomaniku tahteavalduse asendamine. Hageja peab kaasomandi lõpetamiseks sõnastama hagis tahteavalduse, mida soovib kohtulahendiga asendada. Hageja ei pea paluma vastaspoole tahteavalduse asendamist kohtulahendiga, sest kohtulahend asendab seda seaduse alusel (RKTKm 6/9
29.09.2010, 3-2-1-65-10, p 20; RKTKo 29.05.2013, 3-2-1-42-13, p 12). TsÜS § 68 lg 5 (ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1) tähenduses hagi puhul saab kohus asendada üksnes kostja tahteavalduse. Kui kinnistusraamatukande tegemiseks on vajalik hageja enese või muu puudutatud isiku avaldus, tuleb need kinnistusraamatu pidajale kande tegemiseks esitada koos kohtulahendiga (RKTKo 27.01.2010, 3-2-1-15309, p 16).“ Kohus ei saa praegusel juhul nõutud tahteavaldusi asendada. Kinnisasja reaalosadeks jagamine toimub maakorraldusseaduse (MaaKS) § 2 lg 2 p 4 kohaselt maakorraldustoimingutega MaaKS § 10 järgi. See tähendab, et kinnisasjade tegelik suurus (ruutmeetrite arv) selgub alles maakorraldustoimingute tegemise käigus. Võib juhtuda, et looduses ei ole võimalik kohtu nimetatud ruutmeetreid täpselt järgida ja seetõttu lisab kohus resolutsiooni ruutmeetrite arvu juurde sõna „umbes“. Kohtul ei ole praegu võimalik üheselt määrata tekkivate kinnistute ruutmeetrite arvu. Kohus selgitas pooltele kohtuistungil, et saab asendada menetlusosaliste nõusolekud maakorraldustoimingute läbiviimiseks. Poolte istungil avaldatud seisukohtadest saab kohus aru, et menetlusosalised selliste nõusolekute asendamist ka soovisid. Seega annab kohus kõigi menetlusosaliste nimel nõusolekud maakorraldustoimingute läbiviimiseks. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt asendab kohus menetlusosaliste nõusolekud kohtulahendiga. Arvestades menetlusosaliste arvu asendab kohus kõigi nõusolekud. Ei ole mõistlik eeldada, et kõik hagejad või kostjad esitavad ühise avalduse linnavalitsusele. Kohtulahendiga nõusolekute asendamisel on kinnisasja jagamine võimalik algatada ükskõik millisel kaasomanikul.
10.Kuna kohus ei tee kinnistusraamatusse kinnistute jagamise kohta kannet, ei ole võimalik rahuldada hagejate nõuet juurdepääsu ning servituudi seadmiseks. Kinnistu on mõlema maja korteriomanike kaasomandis kuni vastavate kannete tegemiseni kinnistusraamatus. Seega on kõigil õigus kinnistut täies ulatuses kasutada. Kohus jätab hagejate esitatud nõuded rahuldamata. Lisaks selgitab kohus, et hagejad ei saa nõuda reaalservituudi seadmist kostjate kasuks. Kohus eeldab, et koos maakorraldustoimingutega saab paika ka rajatavate kuuride asukoht. Seni, kuni kogu kinnistu kuulub kõigile korteriomanikele, on Kivi 42 elanikel õigus on praeguseid kuure kasutada.
11.Kohus selgitab samas, et kui mõni korteriomanikest ei anna pärast maakorraldustoimingute lõpule viimist nõusolekut kinnistusraamatu kannete tegemiseks, on ülejäänud korteriomanikel õigus tulla kohtusse ning nõuda vajalike tahteavalduste asendamist kohtuotsusega TsÜS §
7/9
68 lg 5 alusel. Tekkivate kinnistute kohta uute registriosade avamiseks kandeavalduste esitamine on võimalik ja mõistlik notari juures.
12.Menetluskulud TsMS § 162 lg 1, 4 alusel tuleb menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. Kohus rahuldab mõlema poole hagi kaasomandi lõpetamiseks. Kohus ei leia, et kaasomandi lõpetamise viisi valik muudaks praegusel juhul menetluskulude jaotust. Poolte menetluskulude jätmine poolte endi kanda on selles menetluses õiglane. Mõlemal poolel on õigusabikulud, mõlemad on tasunud riigilõivu. Pooled on enne kohtumenetlust ja ka menetluse ajal suhelnud kaasomandi lõpetamise teemal ning kohus lõpetab kaasomandi tegelikult poolte soovitud viisil. Ainuke kaasomandi lõpetamisele vastu vaielnud korteriomanik on J.T., aga menetluskulude tema kanda jätmist ei pea kohus õiglaseks.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik
8/9
Kohtuotsuse nr 2-22-10116 lisa (asendiplaan):
9/9
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.