Milvi Soo avaldus Tartu linn, XXXXXXX korteriühistu üldkoosoleku otsuse puudumise tuvastamiseks, kehtetuks tunnistamiseks ja alternatiivselt kulude kandmisest keeldumise õiguse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 16. juuni 2022. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tartu linn, XXXXXXX korteriühistu määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik): Tartu linn, XXXXXXX korteriühistu (registrikood 80051939), esindaja vandeadvokaat Robert Sprengk Vastustaja (avaldaja): Milvi Soo (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Karin Ploom
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tartu linn, XXXXXXX korteriühistu määruskaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu 16. juuni 2022. a määrus muutmata.
2.Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud Tartu linn, XXXXXXX korteriühistu kanda.
3.Mõista Tartu linn, XXXXXXX korteriühistult välja Milvi Soo kasuks menetluskulude katteks 509 eurot 60 senti.
Kohustada Tartu linn, XXXXXXX korteriühistut tasuma väljamõistetud menetluskuludelt Milvi Soole viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtumääruse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.Milvi Soo (avaldaja) esitas 24. jaanuaril 2022 Tartu Maakohtule avalduse Tartu linn, XXXXXXX korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) vastu, milles palus tuvastada, et korteriühistu 23. novembri 2021. a üldkoosoleku otsuse p 1 puudub, alternatiivselt tunnistada kehtetuks otsuse p 1 „XXXXXXX elamu projekti muudatused“ alapunktiga 1.1 „Projekteerimise maksumus“ või tuvastada kulude kandmisest keeldumise õigus. Avalduse kohaselt toimus 23. novembril 2021 korteriühistu üldkoosolek, kus võeti mh vastu järgmise sisuga otsused: „Tellitakse Anmeri OÜ-lt vastavalt hinnapakkumisele pööningukorruse ehitusprojekt (12 660 eurot)“ ja „Kogutakse korteriomanikelt sihtotstarbeliselt raha üldrenoveerimisega seotud projektide rahastamiseks 22,55 eurot/m2 kohta. Raha kogumiseks väljastatakse arved.“ Avaldaja hääletas vastu ettepanekule tellida Anmeri OÜ-lt pööningukorruse ehitusprojekt. Üldkoosoleku otsus on vastuolus asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-tega 3 ja 5. Üldkoosoleku protokollist ei nähtu hääletamistulemused. Kuivõrd kortermaja pööningukorruse ümberehitus väljub tavapärase valitsemise raamidest, ei saa seda puudutavaid küsimusi otsustada häälteenamusega ja kõnealuse otsuse p 1 on vastuolus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 lg-ga 1. Otsuse p 1 tuleb tühistada. Alternatiivselt esitas avaldaja tuvastusnõude kohustuste täitmisest keeldumiseks KrtS § 40 lg-st 3 tulenevalt. Otsuse järgi tuleb avaldajal maksta kulutuste katteks 1147 eurot 79 senti (avaldaja korteriomandi suurus on 50,90 m2). Selliste põhjendamatute ulatuslike kulude avaldaja kanda jätmine on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Avaldaja ei nõustunud puudutatud isiku väidetega selles, et ehitusprojekti tellimine otsustati 11. mai 2021 üldkoosolekul ning et ehitusprojekti tellimine ei vaja kõigi kaasomanike nõusolekut.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu. 23. novembri 2021. a toimunud korteriühistu üldkoosolekul ei otsustatud tellida OÜ-lt Anmeri pööningukorruse ehitusprojekt. Vastav otsustus tehti korteriühistu 11. mai 2021. a üldkoosolekul. Nimetatud üldkoosolekul otsustasid korteriomanikud päevakorrapunkti 2.1. all, et pööningu väljaehitamiseks tellitakse projekt
samalt ettevõttelt, kust on tellitud üldrenoveerimise projekt, ehk OÜ-lt Anmeri. Pööningu väljaehitamise projekti tellimisega OÜ-lt Anmeri olid nõus kõik koosolekul osalenud korteriomanikud (tl 21-22, 23). 11. mai 2021. a üldkoosoleku otsus on kehtiv. 23. novembri 2021. a üldkoosolekul otsustati projekti maksumus. Puudutatud isik ei nõustunud avaldaja seisukohaga, et pööningu väljaehitamise projekti tellimine nõudis kõikide korteriomanike kokkulepet. 11. mai 2021. a otsusest tulenevalt valmistavad korteriomanikud ette pööningu arvelt uu(t)e korteriomandi(te) loomist KrtS § 9 lg 1 tähenduses ja võõrandamist KrtS § 10 lg 1 tähenduses. Nimetatud ettevalmistavaid tegevusi ja nende rahastamist ei saa lugeda tegevuseks, mis vajab kõikide korteriomanike nõusolekut.
23.novembri 2021. a otsus on vastu võetud ja kehtiv. Puudutatud isik ei nõustunud avaldaja taotlusega tuvastada KrtS § 40 lg 3 järgi õigus keelduda
23.novembri 2021 otsuse punktis 1 sätestatud kohustuse täitmiseks. Nimetatud otsuses ette nähtud kulude kandmine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 16. juuni 2022. a määrusega avalduse ja tunnistas kehtetuks korteriühistu 23. novembri 2021. a üldkoosoleku otsuse p-i 1. Maakohus jättis menetluskulud puudutatud isiku kanda ja mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja menetluskulude katteks 2150 eurot ja viivise menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras määruse jõustumisest kuni täitmiseni. Menetlusosaliste vahel on vaidlus selles, millistes küsimustes toimus hääletus korteriühistu
23.novembri 2021. a üldkoosolekul. Avaldaja esitas koos avaldusega 23. novembri 2021. a üldkoosoleku protokolli (tl 7), millest nähtub, et ettepaneku osas „Tellida Anmeri OÜ-lt lisatööna pööningukorruse ehitusprojekt vastavalt Anmeri OÜ poolsele 4. novembri 2021. a hinnapakkumisele (12 660 eurot)“ toimus hääletus ning otsus võeti vastu. Hääletamistulemus: poolt 8, vastu 2. Puudutatud isik ei ole kohtu hinnangul tõendanud, et 11. mai 2021. a üldkoosolekul otsustati ehitusprojekti tellimine. 11. mai 2021. a päevakorra punktis 2 oli otsustamisel pööningukorruse võõrandamise küsimus (vara käsutus). Ehitusprojekti tellimise üle otsustamist kõnealune päevakord ette ei näinud. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 201 lg 6 kohaselt eelnevalt päevakorda võtmata võib üldkoosolek otsustada järgmise üldkoosoleku kokkukutsumise ja lahendada avaldused, mis puudutavad päevakorraga seotud korraldusküsimusi ja üldkoosoleku pidamise korda, samuti võib üldkoosolekul ilma otsust tegemata arutada muid küsimusi. Seega, isegi kui üldkoosolek arutles edasisi praktilisi samme, mis võiks kaasneda pööningukorruse võõrandamisega (sh ehitusprojekti tellimine), ei tähenda, et selles osas oleks üldkoosolek vastu võtnud otsuseid. Ei ole eluliselt usutav, et ehitusprojekti tellimise küsimust hääletatakse korduvalt. Seega on tuvastatud, et korteriühistu 23. novembri 2021. a üldkoosolekul otsustati pööningukorruse ehitusprojekti tellimine Anmeri OÜ-lt vastavalt hinnapakkumisele. Asja lahendamisel on keskse tähendusega küsimus, kas vastava otsuse vastuvõtmiseks oli vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe. Kohus nõustus avaldajaga selles, et pööningukorruse kasutusotstarbe muutmine (eluruumina kasutusele võtmine) ja selleks vajalike ehitustööde tegemine väljub tavapärase kaasomandi korrashoiu raamest ning kaasomanikud ei saa neid küsimusi otsustada tavapärase valitsemise (häälteenamuse) raames. Eeltoodud järeldus vastab ka KrtS-is sätestatule. Seega on uue eriomandi loomiseks senise kaasomandi eseme (käesoleval juhul pööningukorrus) arvel vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe.
Kohus ei nõustunud puudutatud isiku seisukohaga selles, et korteriomanike üldkoosoleku otsused pööningu võõrandamiseks ja selleks vajalike tehingute tegemiseks ei ole tühised ka siis, kui nende poolt pole olnud kõik korteriomanikud, sest sellise võimaluse annab KrtS § 9 lg 2 p 1 koosmõjus KrtS § 9 lg-ga 3. Kohtu hinnangul ei ole pööningu ehitusprojekti tellimine käesoleval juhul hinnatav ajakohastamise ega energiatõhususe parandamisena. Kohus nõustus avaldajaga selles, et ehitusprojekti tellimine on otseses sõltuvuses kõigi korteriomanike kokkuleppest uute korteriomandite loomiseks (KrtS § 9) ja loodavate korteriomandite seejärel võõrandamiseks (KrtS § 10). Kuna korteriomanike kokkulepet korteriomandite loomiseks ja loodavate korteriomandite võõrandamiseks ei ole saavutatud, ei saa vastu võtta kehtivalt ka seonduvaid täitmisele suunatud korraldavaid otsustusi. Samas tuleks kohtu hinnangul vaadelda pööningu võõrandamist ja maja üldrenoveerimist koos, mistõttu ei ole välistatud, et puudutatud isiku poolt avaldaja tahteavalduse asendamise nõude esitamisel, kohus vastava nõude eelduste täidetuse korral rahuldab.
23.novembri 2021. a üldkoosoleku otsuse p 1 on vastuolus seadusega, kuivõrd KrtS § 38 lg 1 ei võimalda korteriomanikel võtta häälteenamusega vastu otsuseid, mis väljuvad tavapärase valitsemise raamest. Kuivõrd kortermaja pööningukorruse ümberehitus väljub tavapärase valitsemise raamidest, ei saa seda puudutavaid küsimusi otsustada häälteenamusega, mistõttu kõnealuse otsuse p 1 on vastuolus KrtS § 38 lg-ga 1. Seega on 23. novembri 2021 üldkoosoleku otsuse p 1 vastuolus seaduses sätestatud keeluga, mistõttu tuleb otsuse p 1 tunnistada kehtetuks. Kuna kohus rahuldas avaldaja nõude korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks, ei käsitlenud kohus otsuse puudumist, ega ka alternatiivselt kulude kandmisest keeldumise õiguse tuvastamise nõuet. Maakohus jättis menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel puudutatud isiku kanda ja mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja menetluskulud 2150 eurot ja viivise menetluskuludelt.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
4.Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles taotleb maakohtu määruse tühistamist ja uue määruse tegemist, millega jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. 11. mai 2021. a üldkoosoleku protokollist tuleneb selgelt ja üheselt mõistetavalt, et üldkoosolekul otsustati päevakorrapunkti 2.1. all tellida pööningu väljaehitamise projekt OÜ-lt Anmeri ning otsusega olid nõus kõik koosolekul osalejad. Mõistlik korteriomanik pidi aru saama, et pööningu võõrandamise otsustamise võib hõlmata ka selliste küsimuste otsustamist, mis on seotud pööningu võõrandamiseks vajalike tehingute tegemisega. Maakohus on jätnud kohaldamata MTÜS § 201 lg 5. Määruskaebuse esitaja on seisukohal, et kui kõik koosolekul osalenud isikud olid otsuse poolt, siis järelikult olid nad nõus ka otsuse päevakorda võtmisega. Kuna korteriomanikud otsustasid 11. mai 2021. a üldkoosolekul pööningukorruse projekti tellimise, siis 23. novembri 2021. a otsus oli seotud ainult rahastamisega. Määruskaebuse esitaja on seisukohal, et rahastamise otsusele ei saa esitada vastuväidet seoses sellega, et puudub kõikide korteriomanike nõusolek, vaid esitada saab ainult vastuväite hea usu põhimõttest tulenevalt. Pööningu ehitusprojekti tellimine on hinnatav ajakohastamisena, sh energiatõhususe parandamisena. Puudutatud isik on seisukohal, et maakohus oleks pidanud kohaldama KrtS § 39.
Käesolevas asjas tuleb arvestada KrtS § 9 lg-s 4 sätestatut, ehk korteriomanik võib tahteavalduse andmise seada sõltuvusse ehitusloa olemasolust. Pööningu väljaehitamise projekt on vajalik ehitusloa saamiseks ja järelikult enne tahteavalduse asendamise nõudmist on vajalik teha vajalikud (eel)toimingud.
5.Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata ja menetluskulude puudutatud isiku kanda jätmist. Maakohus on õigesti käsitlenud 11. mai 2021. a üldkoosolekuga seonduvat.
23.novembri 2021. a üldkoosoleku protokollist nähtub üheselt, et just sel päeval on üldkoosolek hääletanud küsimuse üle, kas ehitusprojekt tellida või mitte. Uute korteriomandite ehitamine kaasomandi osale ei ole ajakohastamine KrtS § 39 tähenduses. Vastavat asjaolu on expressis verbis kinnitanud ka Riigikohus tsiviilasjas nr 2-17-7999 p 25.2.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata (TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 1). Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ja tulenevalt TsMS §-st 659 ja § 654 lg-st 6 neid kõiki ei korda.
7.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole tsiviilasja lahendamisel määrava tähendusega see, millised otsused võeti vastu 11. mai 2021. a üldkoosolekul. Kuna praegusel juhul on avaldaja vaidlustanud 23. novembri 2021. a üldkoosolekul vastu võetud otsuse p 1, siis on vaja tuvastada, kas 23. novembri 2021. a üldkoosoleku otsuse p 1 vastuvõtmiseks piisas korteriomanike häälteenamusest või oli vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe.
8.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus õigesti leidnud, et 23. novembri 2021. a üldkoosolekul otsustati pööningukorruse ehitusprojekti tellimine Anmeri OÜ-lt vastavalt esitatud hinnapakkumisele ning vastava otsuse vastuvõtmiseks oli vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe. Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et projekti tellimise eesmärgiks oli pööningukorrusel uu(t)e korteriomandi(te) loomine senise kaasomandi eseme arvel KrtS § 9 lg 1 tähenduses ning seejärel nende võõrandamine maja renoveerimise rahastamiseks. See nähtub ka kohtule esitatud 11. mai 2021. a üldkoosoleku protokollist. KrtS § 9 lg 1 kohaselt on selleks vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe. Sellist kokkulepet kohtule esitatud ei ole. 11. mai 2021. a üldkoosoleku protokollist nähtub, et vastava otsuse poolt ei hääletanud ka kõik korteriomanikud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et ka ainuüksi pööningukorrusele uute korterite väljaehitamine, ilma neist uusi korteriomandeid moodustamata, on KrtS § 38 lg 1 mõttes selline ehituslik ümberkorraldus, mis nõuab korteriomanike kokkulepet. Maakohus on õigesti leidnud, et see tähendab, et korteriomanike kokkulepe peab olema ka kõigi kulutuste tegemiseks, mis on uute korterite väljaehitamiseks vaja, sh ehitusprojekti eest maksmiseks. Ehitusliku ümberkorralduse tegemine on olemuslikult seotud selle eest maksmisega, mistõttu ei saa nõustuda puudutatud isiku seisukohaga, et olukorras, kus ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet, saaks rahastamisküsimusi siiski lahendada häälteenamusega. Selline lähenemine oleks ka ebamõistlik, kuivõrd juhul, kui korteriomanike kokkulepet ümberehituseks ei saavutata, muutuksid tehtud kulutused projekti tellimiseks mõttetuks. Seega tuleb enne kulutuste tegemist saavutada ehitamiseks korteriomanike kokkulepe.
9.Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isiku väitega, et pööningu ehitusprojekti tellimine on hinnatav ajakohastamisena KrtS § 39 tähenduses.
KrtS § 39 kohaselt võib kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (462 SE) seletuskirjas (lk 68) on märgitud, et asjakohastamisega on tegemist näiteks siis, kui tõstetakse hoone energiatõhusust, st tehakse muudatusi, mille tulemusena väheneb energia tarbimine. Ajakohastamine võib hõlmata ka kuivkäimla asendamist ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga, ühiskasutatava WC asendamist individuaalsete WC-dega, ahjukütte asendamist keskküttega jmt. Maakohus on õigesti leidnud, et ehitusprojekti tellimisel uue korteriomandi loomiseks ei ole tegemist kaasomandi eseme ajakohastamise otsusega, mida saab vastu võtta KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (KrtS § 39). 23. novembri 2021. a üldkoosolekul vastu võetud otsuse p 1 toob kaasa eriomandi eseme muutmise, mistõttu ei ole KrtS § 39 kohaldatav. Seda ei muuda ka asjaolu, et korteriühistu soovib saada moodustatavate korteriomandite võõrandamisest raha töödeks, mida võib pidada kaasomandi eseme ajakohastamiseks. Oluline on küsimus, kas uute korteriomandite väljaehitamine on kaasomandi eseme ajakohastamine KrtS § 39 mõttes ning seda see ei ole.
10.Määruskaebuse esitaja on seisukohal, et käesolevas asjas tuleb arvestada KrtS § 9 lg-s 4 sätestatut, ehk korteriomanik võib tahteavalduse andmise seada sõltuvusse ehitusloa olemasolust. KrtS § 9 lg 4 sätestab, et kui sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuse tegemine eeldab ehitusloa olemasolu, võib korteriomanik muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmise seada sõltuvusse ehitusloa olemasolust. Ringkonnakohtu hinnangul ei tulene sellest sättest korteriomanikele kohustust kanda enne nõusoleku andmist ehitusloa saamiseks vajalikke kulusid. KrtS § 9 lg 4 annab üksnes õiguse anda muudatuse tegemiseks tingimuslik nõusolek.
11.Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus, et nõustub maakohtu põhjendustega osas, milles maakohus leidis, et 11. mai 2021. a üldkoosolekul ei otsustatud kehtivalt projekti tellimist. Kohtule esitatud üldkoosoleku protokollist nähtuvalt kinnitati üldkoosoleku päevakord, mis ei sisaldanud küsimust projekti tellimisest. Igal juhul ei otsustatud üldkoosolekul projekti maksumust. Samuti ei ole esitatud korteriomanike kokkulepet projekti tellimiseks.
12.Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud puudutatud isiku kanda (TsMS § 171 lg 1). TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Avaldaja esitas 11. oktoobril 2022 menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on avaldaja menetluskulud ringkonnakohtus esindajakulu koos käibemaksuga 652 eurot 40 senti (s.o kohtulahendiga tutvumine, analüüs ja suhtlus kliendiga 17 minutit; vastuse koostamine määruskaebusele ja suhtlus kliendiga kokku 3 tundi 21 minutit; menetluskulude nimekirja koostamine 15 minutit). Ringkonnakohus on seisukohal, et puudutatud isiku lepingulise esindaja tunnitasu 140 eurot, millele lisandub käibemaks on põhjendatud ega ületa oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Ringkonnakohus vähendab määruskaebuse vastuse koostamisele kulunud aega ja leiab, et dokumendi mahtu ning asja keerukust arvestades on põhjendatud ajakulu 2 tundi ja 30 minutit.
Määruskaebuse vastus kordab olulises osas maakohtule esitatud dokumentides toodut (sh 23. märtsi 2022 menetlusdokumendi seisukohti). Ülejäänud menetlustoimingutele kulunud aeg on põhjendatud ja vajalik. Kokkuvõttes on avaldaja esindaja põhjendatud ajakulu ringkonnakohtu menetluses 17 minutit + 2 tundi 30 minutit + 15 minutit, s.o 3 tundi 2 minutit. Puudutatu isikult tuleb avaldaja kasuks välja mõista menetluskulud 509 eurot 60 senti (3 tundi 2 minutit × 168 eurot) (käibemaksuga). Vastavalt esitatud taotlusele tuleb määrata, et puudutatud isikul tuleb tasuda väljamõistetud menetluskuludelt ka viivist. /digitaalselt allkirjastatud/ Üllar Roostoja
/digitaalselt allkirjastatud/ Margit Vutt
/digitaalselt allkirjastatud/ Vahur-Peeter Liin
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.