Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Üllar Roostoja, Margit Vutt, Vahur-Peeter Liin
Määruse tegemise aeg ja koht
28. oktoober 2022, Tartu
Tsiviilasja number
2-22-1152
Tsiviilasi
Milvi Soo avaldus Tartu linn, XXXXXXX korteriühistu üldkoosoleku otsuse puudumise tuvastamiseks, kehtetuks tunnistamiseks ja alternatiivselt kulude kandmisest keeldumise õiguse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 16. juuni 2022. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tartu linn, XXXXXXX korteriühistu määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik): Tartu linn, XXXXXXX korteriühistu (registrikood 80051939), esindaja vandeadvokaat Robert Sprengk Vastustaja (avaldaja): Milvi Soo (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Karin Ploom
samalt ettevõttelt, kust on tellitud üldrenoveerimise projekt, ehk OÜ-lt Anmeri. Pööningu väljaehitamise projekti tellimisega OÜ-lt Anmeri olid nõus kõik koosolekul osalenud korteriomanikud (tl 21-22, 23). 11. mai 2021. a üldkoosoleku otsus on kehtiv. 23. novembri 2021. a üldkoosolekul otsustati projekti maksumus. Puudutatud isik ei nõustunud avaldaja seisukohaga, et pööningu väljaehitamise projekti tellimine nõudis kõikide korteriomanike kokkulepet. 11. mai 2021. a otsusest tulenevalt valmistavad korteriomanikud ette pööningu arvelt uu(t)e korteriomandi(te) loomist KrtS § 9 lg 1 tähenduses ja võõrandamist KrtS § 10 lg 1 tähenduses. Nimetatud ettevalmistavaid tegevusi ja nende rahastamist ei saa lugeda tegevuseks, mis vajab kõikide korteriomanike nõusolekut.
Kohus ei nõustunud puudutatud isiku seisukohaga selles, et korteriomanike üldkoosoleku otsused pööningu võõrandamiseks ja selleks vajalike tehingute tegemiseks ei ole tühised ka siis, kui nende poolt pole olnud kõik korteriomanikud, sest sellise võimaluse annab KrtS § 9 lg 2 p 1 koosmõjus KrtS § 9 lg-ga 3. Kohtu hinnangul ei ole pööningu ehitusprojekti tellimine käesoleval juhul hinnatav ajakohastamise ega energiatõhususe parandamisena. Kohus nõustus avaldajaga selles, et ehitusprojekti tellimine on otseses sõltuvuses kõigi korteriomanike kokkuleppest uute korteriomandite loomiseks (KrtS § 9) ja loodavate korteriomandite seejärel võõrandamiseks (KrtS § 10). Kuna korteriomanike kokkulepet korteriomandite loomiseks ja loodavate korteriomandite võõrandamiseks ei ole saavutatud, ei saa vastu võtta kehtivalt ka seonduvaid täitmisele suunatud korraldavaid otsustusi. Samas tuleks kohtu hinnangul vaadelda pööningu võõrandamist ja maja üldrenoveerimist koos, mistõttu ei ole välistatud, et puudutatud isiku poolt avaldaja tahteavalduse asendamise nõude esitamisel, kohus vastava nõude eelduste täidetuse korral rahuldab.
Käesolevas asjas tuleb arvestada KrtS § 9 lg-s 4 sätestatut, ehk korteriomanik võib tahteavalduse andmise seada sõltuvusse ehitusloa olemasolust. Pööningu väljaehitamise projekt on vajalik ehitusloa saamiseks ja järelikult enne tahteavalduse asendamise nõudmist on vajalik teha vajalikud (eel)toimingud.
KrtS § 39 kohaselt võib kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (462 SE) seletuskirjas (lk 68) on märgitud, et asjakohastamisega on tegemist näiteks siis, kui tõstetakse hoone energiatõhusust, st tehakse muudatusi, mille tulemusena väheneb energia tarbimine. Ajakohastamine võib hõlmata ka kuivkäimla asendamist ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga, ühiskasutatava WC asendamist individuaalsete WC-dega, ahjukütte asendamist keskküttega jmt. Maakohus on õigesti leidnud, et ehitusprojekti tellimisel uue korteriomandi loomiseks ei ole tegemist kaasomandi eseme ajakohastamise otsusega, mida saab vastu võtta KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (KrtS § 39). 23. novembri 2021. a üldkoosolekul vastu võetud otsuse p 1 toob kaasa eriomandi eseme muutmise, mistõttu ei ole KrtS § 39 kohaldatav. Seda ei muuda ka asjaolu, et korteriühistu soovib saada moodustatavate korteriomandite võõrandamisest raha töödeks, mida võib pidada kaasomandi eseme ajakohastamiseks. Oluline on küsimus, kas uute korteriomandite väljaehitamine on kaasomandi eseme ajakohastamine KrtS § 39 mõttes ning seda see ei ole.
Määruskaebuse vastus kordab olulises osas maakohtule esitatud dokumentides toodut (sh 23. märtsi 2022 menetlusdokumendi seisukohti). Ülejäänud menetlustoimingutele kulunud aeg on põhjendatud ja vajalik. Kokkuvõttes on avaldaja esindaja põhjendatud ajakulu ringkonnakohtu menetluses 17 minutit + 2 tundi 30 minutit + 15 minutit, s.o 3 tundi 2 minutit. Puudutatu isikult tuleb avaldaja kasuks välja mõista menetluskulud 509 eurot 60 senti (3 tundi 2 minutit × 168 eurot) (käibemaksuga). Vastavalt esitatud taotlusele tuleb määrata, et puudutatud isikul tuleb tasuda väljamõistetud menetluskuludelt ka viivist. /digitaalselt allkirjastatud/ Üllar Roostoja
/digitaalselt allkirjastatud/ Margit Vutt
/digitaalselt allkirjastatud/ Vahur-Peeter Liin
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.