Asjaõigus › Omandiasjad

Kohtuotsuse kirjeldav osa

jagada saadud raha, millest on täitekulud maha arvestatud, poolte vahel vastavalt nende kaasomandiosade suurustele (dtl-d 2-4). Hageja nõuab hagis kaasomandi lõpetamist kinnistu sundenampakkumisel müümise teel. Kostja on kohtule teatanud, et ta vastuhagi esitada ei soovi. Kuna kohus saab kaasomandi lõpetamise viisi valida vaid nende viiside hulgast, mida on nõutud hagis või vastuhagis, on ilmne, et ainus võimalik kaasomandi lõpetamise viis on hageja poolt hagis nõutud kinnistu müük sundenampakkumisel. Kaasomandi võib jätta lõpetamata üksnes erandjuhul, kui see oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kaasomandi lõpetamist ei saa takistada asjaolu, et üks kaasomanik on lõpetamise vastu. Käesolevas asjas puudub igasugune alus väita, nagu võiks kaasomandi lõpetamine kinnisasja enampakkumisel müümise teel olla vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja on oma vastustes, et tema elu- ja töökoht on Xxxx ning Eestit külastab ta harva ja lühiajaliselt. Samuti on kostja kinnitanud, et kinnisasja ei kasuta faktiliselt keegi, sellel paiknevad ehitised on halvas seisukorras, tehniliselt vananenud ja vajavad enne kasutuselevõttu märkimisväärseid investeeringuid. Kinnisasjal paikneva elamu uksed on lukustamata. Olukorras, kus kumbki kaasomanik kinnisasja faktiliselt ei kasuta ega soovi selle kasutuselevõtmiseks ka investeeringuid teha, on kinnisasja müümine avalikul enampakkumisel igas mõttes loogiline, õiguspärane ja ka ainuvõimalik. T. O.a ja M. U. vahel sõlmitud kasutusõiguse lepingu p-st 7.2. nähtub, et T. O. on kinnistul asuva elamu omandanud pärimise teel 1995. aastal. Elamu ja ilmselt ka kinnistu on varasemalt kuulunud kostja eksabikaasa suguvõsale, mistõttu kostja õiguslik ja emotsionaalne seos kinnistuga ei saa olla eriti pikaajaline ja põlvkondadeülene. Kostja väited hageja pahatahtlikkusest ja kostja survestamisest on ebaõiged. Kogu kaasomandi lõpetamist puudutav suhtlus hageja ja kostja vahel on toimunud e-posti teel ning kostja on e-kirjavahetuse väljatrükid ka kohtule esitanud. Viidatud kirjavahetuses ei ole midagi, mida saaks käsitleda kostja põhjendamatu survestamisena. Hageja soovis vabaneda enda vara koormavast hüpoteegist, millel puudus igasugune praktiline tähtsus, seetõttu, et nõue, mida hüpoteek tagasi, oli lõppenud. Ehkki hüpoteegi kustutamise tehingut oleks saanud pooli liigselt koormamata teha notariaalse kaugtõestamise vormis, oli hageja valmis kannatlikult ootama, kuni kostja otsustas Eestit külastada. Samuti nähtub kirjavahetusest, et hageja oli valmis kinnisasja müümise kõrval arutama alternatiivseid kaasomandi lõpetamise viise, kui kostja oleks need välja pakkunud. Kostja kaasomandi lõpetamise alternatiivseid viise välja pakkunud ei ole. Hageja ei ole omandanud ega ka soovinud omandada kostja vara. Seetõttu taotleb hageja ka avaliku enampakkumise korraldamist, et kaasomanikud saaksid enampakkumise tulemusena oma kaasomandi osa eest õiglase turuhinna. Kostja käitumine ei ole kooskõlas heas usus tegutsemise põhimõttega, kuna kostja on püüdnud nii kohtutäiturit, hagejat kui ka kohut eksitada õiguslikult mittesiduva kasutusõiguse lepinguga. Kostja õigusi hagi rahuldamine kahjustada ei saa. Kinnisasja enampakkumisel müümisel saab kostja enda vara eest õiglase ja turuhinnale vastava hüvitise. Samuti on kostjale tagatud võimalus osaleda ise enampakkumisel ja saada õiglase hinna eest terve kinnistu omanikuks (dtl-d 77-79).

kuulunud 1⁄2 kinnistu mõttelisele osale toimus kaks enampakkumist. Esimese enampakkumise alghind oli 20 000 eurot. Esimeses enampakkumises puudus viide kolmanda isiku M. U. kasuks seatud kasutusõiguse kohta, mis on oluline kinnistut koormav õigus ning millest peaks võimalik ostja teadlik olema, kuna see mõjutab oluliselt kinnistu väärtust ning seab olulisi piiranguid kinnistu kasutamise osas. Seoses enampakkumise ebaõnnestumisega ostuhuvi puudumise tõttu korraldati teine enampakkumine. Teise enampakkumise alghind oli 15 000 eurot, enampakkumine algas 15.09.2020 ja lõppes 22.09.2020. Teises enampakkumises oli välja toodud kinnistut koormav kolmanda isiku notariaalne kasutusõigus, mille kohta vastavad kanded kinnistusraamatus puuduvad. Vastava tähelepaneku kohtutäiturile edastas kostja tagamaks olukorra, kus võimalikul ostjal oleks täielik teadmine kinnistu kasutamist piiravatest koormatistest. Teine enampakkumine osutus edukaks, selle võitja hageja tegi ainsana pakkumise vahetult enne oksjoni lõppemist soetades kinnistu alghinnaga 15 000 eurot. Hageja juhatuse liikmed on Andrias Palmits ja P. P., kellest esimene võttis kostjaga läbi advokaadibüroo e-kirja teel ühendust vahetult peale kinnistu omandamist 02.10.2020, andes teada kinnistu omandamisest ning uuris, millised on kostja kavatsused ja plaanid kinnistu edasise kasutamise osas. Kostja on alati olnud seisukohal, et tema ei soovi endale kuuluvat osa müüa. Sellekohane vastus on edastatud nii kinnistu võimalikele huvilistele enampakkumiste ajal kui ka sai vastusena edastatud uuele kaasomaniku esindajale Andrias Palmitsale. Lisaks on kostja alati hagejale rõhutanud, et tema ei soovi oma osa kinnistust müüa. Nimetatud äriühingu juhatuse liikmed on lisaks ka vandeadvokaadid, kes peaksid esindama Eesti seadusloomet kõige paremal ja austusväärsemal viisil ja olema oma tegudes ja käitumises moraalseks eeskujuks ühiskonnale. Kostja avaldas peale enampakkumise lõppemist kohtutäiturile soovi rakendada ostueesõigust, mis kaasomanikule kehtib, kuid kahjuks puudus juristiharidust mitteomaval kostjal teadmine, mille kohaselt ostueesõigus ei kehti enampakkumise teel müüdavale kaasomandile. Kostja oli valmis kaasomandi soetama enampakkimise lõpphinnaks kujunenud 15 000 euro eest, millest ta informeeris ka kohtutäiturit. Kinnisasi on olnud kostja ja tema endise abikaasa valduses ja omandis aastast 2004, kasutades, hooldades ja parendades kinnistut aastakümnete jooksul ka enne kinnistusraamatusse omanikuks kandmist. Sellele eelnevalt hooldasid kinnistut ka esivanemad pea 100 aasta jooksul. Seoses abielu lahutuse, välisriiki kolimisega ning viimasel ajal COVID-viiruse poolt oluliselt piiratud reisimisega ei ole kostjal olnud võimalik kinnistut kasutada sellises mahus nagu varasemalt, mis aga ei anna alust hageja seisukohaks, mille kohaselt kostja kinnistut ei kasuta. Kostja ei tea, kas ja millisel viisil hagejale kinnistu kohtutäituri poolt üle anti ning millised olid hageja võimalused kinnistul asuvasse hoonesse ligipääsuks. Kostja andis hagejale teada, et tal on vaba võimalus majja siseneda ilma võtmeteta, sest maja uksed on lukustamata, andes hagejale võimaluse kaasomandit vallata. Kostja jättis teadlikult ja kasutusõigust omava isikuga kooskõlas uksed lukustamata, vältimaks võimalikku maja lõhkumist. Selle põhjustas asjaolu, kus mõned aastad tagasi lõhuti vandaalide poolt hoonesse sissepääsemiseks majal aknad. Pärast hoone uste lahti jätmist ei ole sääraseid vandaalitsemisi olnud, mistõttu peab kostja antud juhul säärast käitumist õigeks. Hagejal sellisele käitumisele vastuväiteid ei olnud. Hagejal on olnud võimalus teha omapoolne ettepanek maja siiski muul viisil vandaalitsemise eest hoida, näiteks vahetada ära lukud ning Eestis elades on hagejal ja tema esindajatel võimalus järjepidevalt kinnistul viibida ja kinnistut vallata, mis viiks vandaalitsemise võimaluse miinimumini. Hageja selleks soovi ei ole avaldanud. Arvestades asjaolu, mille kohaselt kostja elab välisriigis ning hageja Eestis, on hagejal oluliselt suurem võimalus kinnistut kasutada ja vallata. Kostja ei ole mingil viisil piiranud hageja õigusi – ligipääs kinnistule on tagatud, hoonetesse sissepääs on vaba. Hageja väide, mille kohaselt vajab kinnistu investeeringuid, peab paika. Kinnistul asuva hoone ehitust alustati enam kui pool sajandit tagasi, ka olemasolevad tehnorajatised vajavad uuendamist ja parendamist. Samas on võimalik kinnistut kasutada otstarbel, millisena seda varasemalt on kasutatud – suvemajana. Lisaks rahalistele investeeringutele vajab kinnistu ka igapäevast hoolt, mis ei nõua raha, vaid omanike heaperemehelikku kätt. Hageja ei ole kordagi andnud oma panust ega näidanud üles huvi kinnistu heakorraga seotud tööde osas, mille kohustus kaasneb kinnisvara soetades lisaks õigustele. Kostjale teadaolevalt ei ole hageja teinud ei rahalisi ega füüsilist tööd nõudvaid investeeringuid kinnisvaraga seoses, hageja ainus investeering on kaasomandi soetamine avalikul enampakkumisel. Hageja väide kinnistu edasise kasutuse osas peab osaliselt paika. Hageja on avaldanud soovi kinnistu ühiselt vabal turul müüa. Hageja sõnul on ta teinud kostjale ettepaneku hageja osa ära osta. Hageja on kostjale teinud ettepaneku kinnistu võõrandada, keeldumise 4 (12)

korral pöördub hageja kohtusse. Kostja on hagejale avaldanud, et tema oma osa müüa ei soovi. Hageja väide, mille kohaselt kostja ei ole ilmutanud soovi hageja kaasomandit omandada, ei pea paika. Eelduslikult on kinnistu avalikul enampakkumisel müümise korral tagatud mõlemale kaasomanikule õiglase hüvitise saamine, kostjal on võimalik avalikul enampakkumisel osaleda ja omandada hageja osa õiglase väärtuse eest. Kostjale jääb mõistmatuks, millisena nägi hageja ette kinnistu edasist kasutamist endaga mitte mingil viisil seotud kaasomanikuga kinnistu soetamise hetkel. Ei ole eluliselt usutav, et hagejal, äriühingul, oli soetuse hetkel plaan kasutada ja parendada kinnistut kahasse koos eraisikuga, kellega teda miski ei seo. Arvestades asjaolu, mille kohaselt äriühingu eesmärk on tulu teenimine, võib väita, et äriühingul oli kinnistut soetades plaan kinnistu ostuhinnast kõrgema hinnaga edasi müüa esimesel võimalusel saamaks maksimaalset võimalikku kasumit. Kinnistu turuväärtus on eeldatavasti suurem olukorras, kus kinnistut müüakse tervikuna mitte kaasomandina 1⁄2 mõttelisest osana ning seda tehakse vabal turul mitte kohtutäituri enampakkumisel. Hageja on survestanud ka kostjat oma osa kinnistust müüma, mida kostja aga teha ei soovi väljendades seda hagejale korduvalt nii e-kirja kui ka suuliselt. Hagejal oleks olnud võimalus uurida kostja edasisi plaane kinnistuga seonduvalt enne enampakkumisel osalemist ning hinnata, kas need ühtivad hageja edasiste plaanidega nagu tegid seda teised ostuhuvilised vältimaks olukorda, kus hageja täna tunneb, et tema õigusi nimetatud kinnistuga seonduvalt piiratakse, mis ei pea paika. Hagejapoolne ainus ettepanek kinnistu edasise saatuse osas, mis on kostjani arusaadavalt jõudnud, on kaasomand ühiselt müüa ning jagada saadud raha vastavalt kinnistu omandi osale 1⁄2. Sellesisuline ettepanek edastati hageja poolt kostjale juba neli kuud peale hageja poolt kinnisvara omandamist, mis viitab soovile investeering võimalikult kiirelt realiseerida. Sellest kuupäevast alates on kostja ähvardanud hagejat kohtu poole pöördumisega, mida kostja on pidanud taluma ja emotsionaalse tähtsusega vara kaotuse hirmus elama pea aasta aega. Kui kostja eksib hageja plaanide osas kinnistu realiseerida esimesel võimalusel teenimaks maksimaalset tulu ja tema tegelik soov on ja oli kinnistu säilitamine ja selle pikaajaline parendamine koos kostjaga, siis palub kostja hagejal sellesisuline seisukoht ja plaan kohtule esitada. Hageja järjepideval nõudmisel sai septembris 2021 kinnistult eemaldatud hüpoteek, mis kinnistut koormas, kuid mis ei taganud ühtegi hüpoteegipidaja nõuet. Hageja survestas kostjat hüpoteeki eemaldama, COVID-ist tingitud piirangute ja kostja töökohaga seotud eripiirangutest tingutuna ei olnud kostjal võimalik seda koheselt teha. Hageja nõudis ka kaugtõendamist veebi teel, mille täielikus õnnestumises ei olnud kostja veendunud, kuna tal võivad puududa vajalikud tehnilised võimekused. Kostja uuris notaribüroost, kas hüpoteeki on võimalik kaugtõendamise teel eemaldada. Saades sisuliselt eitava vastuse, andis kostja sellest hagejale teada ning lepiti kokku kõigile sobiv notariaeg. Hüpoteegi eemaldamiseks sõitis kostja Eestisse ning kohtus esmakordselt ka uue kaasomaniku esindajaga, kellega kohtumine jäi väga põgusaks. Hüpoteegi eemaldamisega seotud kulud kandis kostja, hageja ei avaldanud soovi ega pakkunud kulude kompenseerimist temale kuuluva kaasomandi ulatuses (1⁄2 kinnistuga seotud kuludest on mõlema kaasomaniku kanda). Kostja ise informeeris veelkord hagejat, et lisaks hüpoteegile koormab kinnistut veel ka kolmanda isiku M. U. notariaalne kasutusõigus. Hageja palus vastavaid dokumente. Hageja väitis, et kui notariaalne kasutusõigus ei ole kinnistusraamatusse kantud, siis see ei kehti. Kostja on alates kasutusõiguse seadmisest aastal 2004 seda õigust kolmandale isikule võimaldanud olenemata, et see on kinnistusraamatusse kandmata ning eeldades, et nimetatud notariaalne kasutusõigus omab õiguslikku alust. Kostja mõistis, et võibolla ei ole hageja olnud endale täielikult teadvustanud soetatud vara ja sellega seotud piirangutest. Kostja ütles hagejale suusõnaliselt ainsal näost-näkku kohtumisel septembris 2021 hüpoteegi eemaldamisel, et kostjaga on võimalik kokku leppida. Kostja on hagejaga olnud kontaktis, omavahelist suhtlust ei saa pidada ajas lõppenuks, kostja ei ole mingil viisil hagejat ignoreerinud. Kostja soovis heauskselt vabastada kaasomanikust äriühingu likviidse käibevara uute, mugavamate ja vähemkoormatud investeeringute tegemiseks pakkudes talle võimaluse hageja kaasomandi osa ära osta selle hinnaga, millega hageja selle ise vähem kui aasta tagasi soetas – 15 000 eurot. Küll aga peab hageja nimetatud summat liiga väikeseks. Hageja teatas, et on kinnisvaraspetsialistil lasknud kinnistu üle vaadata. Kostjale ei ole esitatud ühtegi hindamisakti, kostjat ei ole kaasatud hindamise juurde. Kostjal puuduvad tõendid, et hindamine on üldse toimunud ja kas hindaja oli teadlik isiklikku kasutusõiguse lepingu olemasolust kinnistu hinna määramisel. Võimalik oleks olnud teha hindamine videosilla vahendusel, kostja Xxxx elamine ei ole takistuseks. Sellist ühepoolset hindamist kostja ei saa õigeks pidada. Kostjale esitatud esialgse suulise hinnangu kohaselt võib kinnistu koguväärtus täies ulatuses 5 (12)

müümisel olla 70 000 eurot. Kostja hinnangul ei arvestata esialgses hinnangus kolmanda isiku kasuks seatud kasutusõigust, mis kinnistu väärtust alandab. Hageja seisukoha järgi on nimetatud notariaalne õigus õigustühine ning ei kehti kuna see ei ole kantud kinnistusraamatusse. Kostja hinnangul on kasutusõigus kehtiv ka kinnistusraamatusse mittekandmise korral, kuna kasutusõigus tekib notariaalse tõendamise teel, mida on ka tehtud. Kostjale käib hagejapoolne müügisumma 35 000 eurot (ligilähedane summa sellele) selgelt üle jõu ning kostjal ei ole majanduslikult võimalik hagejale sellist summat maksta. Kostja peab hageja osa 1⁄2 mõttelist osa kinnistust üheks õiglaseks hinnaks 15 000 eurot. Kostja lähtub oma seisukohas kohtutäituri poolt määratud hinnale kaasomandi enampakkumisel. Esialgsele enampakkumisele hinnaga 20 000 eurot ei tulnud ühtegi pakkumist, teisele enampakkumisele oli registreeritud huvilisi kolm. Teises enampakkumises oli kajastatud ka kolmanda isiku kasutusõigus, mis ka kohtutäituri hinnangul mõjutab ka kinnisvara väärtust. Arvestades asjaolu, mille kohaselt kinnistu müüdi enampakkumisel hinnaga 15 000 eurot, mitte esmasel pakkumisel 20 000 euro eest, võib väita, et 15 000 eurot on Xxxx talu turuhind 1⁄2 mõttelise osa eest koos kehtivate koormatistega. Arvestades asjaolu, et hageja ei ole teinud kinnistu väärtuse tõstmiseks ei rahalisi ega füüsilisi parendusi erinevalt kostjast, ei ole ka põhjendatud hageja ootus maksimeerida oma investeeringu tootlus aastaga enam kui 100% ning teenida liigkasuvõtlikku kasumit, soovides kaasomanikule oma osa müüa oluliselt kõrgema hinnaga kui ta ise ostis, mis olemuselt viitab pahatahtlikule käitumisele kaasomaniku suhtes, kes on mitmekümne aasta jooksul hoidnud ja võimaluste raames kinnisvava parendanud. Kostja peab hageja osa 1⁄2 mõttelist osa kinnistust teiseks õiglaseks hinnaks summat vahemikus 15 215,31 eurot kuni 16 195,16 eurot, mis võtab arvesse hageja poolt soetatud vara soetusmaksumust ning millele on lisatud 2021.a aasta ja perioodi 2017-2021 (5 aastat) Kuusalu vallas toimunud kinnisvaratehingute hinna muutuse mõju, soetusmaksumusele on lisatud perioodi hinnakasv ning läbi selle saadud õiglase hinna vahemik. Kaasomandit on võimalik kohaliku omavalitsuse poolt seatud tingimustel lõpetada ka reaalosadeks jagamise teel, millesisulist ettepanekut ei ole hageja poolt kordagi kostjani jõudnud. Reaalosadeks jagamise korral on hagejal võimalik oma osa müüa eraldiseisva kinnistuna ning see ei oma mõju kostja kaasomandile. Vajadusel tuleb algatada detailplaneering, mille kulud tuleb kaasomanikel kanda võrdselt vastavalt kaasomandi osale. Läbi selle saavad mõlemad kaasomanikud oma vara vastavalt oma eesmärkidele vallata ning ühtegi kaasomanikku ei panda majanduslikult ebavõrdsesse olukorda. Hagejal on võimalik kaasomandit müüa ka sellisena, nagu see hetkel talle kuulub – 1⁄2 mõttelise osana, nagu ta selle ka soetas. Küll aga ei ole ta seda võimalust kasutanud, vaid survestab teist kaasomanikku ka enda osa müüma saamaks maksimaalset kasu. Hageja saab kasutada endale kuuluvat õigust oma vara vallata, kasutada ja käsutada ning selle raames müüa oma osa hetkelisel kujul avalikul turul. Turg määrab hageja kinnisvara osa hinna ning kui kostja peab seda hinda õiglaseks hinnaks, on kostjal võimalik seadusest tulenevat ostueesõigust kasutada ning kinnisvara soetada. Varasema kogemuse põhjal, kus vara läks kohtutäituri poolt enampakkumisele, kostjal ostueesõigus puudub. Hageja väide, mille kohaselt olemasolevat elumaja ei ole võimalik reaalosadeks jagada, peab paika. Küll aga on võimalik hoonele seada kasutuskord, mis peab arvestama ka hoonele kehtivat kasutusõigust M. U. kasuks. On eluliselt usutav, et äriühingu soov ei ole täna ega ka kinnistu soetamise hetkel nimetatud elumaja koos eraisikust kaasomanikuga kasutada. Kostjale jääb hagi sisu järgi mulje, nagu oleks hageja korduvalt ja järjepidevalt otsinud erinevaid võimalusi oma kaasomandi lõpetamiseks. Kostjani on jõudnud vaid hageja survestamine enda osa müüa koos hagejaga osaga, muid alternatiive kaasomandi lõpetamiseks hageja poolt kostjale mõistetaval viisil ei ole tulnud. Hagejaga on suheldud peamiselt e-kirja teel. Hageja väidab kirja teel, et temal ei ole kinnisasja valdust ning seetõttu soovib ta kaasomandi lõpetada mõlema kaasomaniku osa müümise teel. Arvestades asjaolu, kus kostja ei ole hageja ligipääsu kinnistule piiranud, kostja elab välisriigis ja hageja Eestis, siis on hagejal oluliselt suurem võimalus kinnistut vallata seega hageja väide valduse puudumisest ei ole õige. Kostja ei soovi oma osa müüa ning sellesisulist tagasisidet on ta iga kord ka hagejale andnud. Hageja hinnang müüa kogu kinnistu avalikul enampakkumisel, kus soovi korral saab ka kostja osaleda, viitab selgelt soovile mitte arvestada kostja kui kaasomaniku soovidega, kinnistu müümine enampakkumise teel kahjustab oluliselt kostja huve. Kostja ei ole huvitatud enampakkumise teel saada võivast maksimaalsest rahaliselt kasust, mida äriühingust hageja eeldatavasti soovib. Kostjal on kinnistuga pikaaegne emotsionaalne side, mida hagejal ei saa olla aastaga tekkinud. Hageja ei ole mingil viisil panustanud ega avaldanud soovi ei füüsiliselt ega materiaalselt koos teise 6 (12)

kaasomanikuga kinnistut hooldada ega parendada. Hageja soov kinnistu soetamise hetkest alates on alusetu rikastumine eraisiku arvelt, seades ärihuvid kõrgemale üksikisiku emotsionaalsest huvist, maksimeerides võimalikku kasu ning soovides aastaga oma investeeringut enam kui kahekordistada. Hageja ei ole teinud investeeringuid, mis reaalselt tõstaksid kinnistu hinda. Hageja on oma hagis avatud ka kompromissidele oma kaasomandi lõpetamiseks viisil, mis ei kahjusta tema huve. Küll aga tuleb kostjal arvestada, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõikide kaasomanikke huve võimalikult suures ulatuses arvestades ja kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kostja hinnangul on ja oli hagejal võimalik oma mõtteline osa maha müüa ilma, et kostja peaks oma osa müüma. Ka sellisel juhul saab hageja oma vara eest õiglase turuhinna just sellises seisukorras ja piirangutega vara eest, nagu ta selle soetas. Küll aga on eluliselt usutav, et hageja seda ei soovi, kuna tema soetatud vara on oluliste piirangutega (kasutuskord; 1⁄2 mõtteline osa kaasomandist), mistõttu maksis ka ta ise turuhinnast oluliselt madalamat hinda, nüüd aga soovib hageja elimineerida soetuse hetkel kehtinud koormatised, mis vara turuhinda alandavad saamaks maksimaalset kasu. Sellele viitab ka asjaolu, kus hageja järjepidevalt ja põhjendamatult nõudis hüpoteegi kustutamist, mille tarbeks kostja spetsiaalselt Eestisse tuli. Hüpoteegita kinnistu turuväärtus on kõrgem. Hageja ainus soov on ja on olnud kinnistut täies ulatuses müüa, mida ta on korduvalt kostjale mõista andnud. Hageja ei ole kostjale kordagi pakkunud arutamiseks kaasomandi lõpetamiseks alternatiivseid võimalusi – reaalosadeks jagamine, oma osa müümine kaasomanikule omavahel läbirääkimiste teel jõutud õiglase hinnaga (sisuline läbirääkimine ei ole aset leidnud enne kohtusse hagi sisseandmist), kasutuskorra seadmine valduse kasutamiseks vms. Kostja on teinud omapoolse pakkumise hagejale, millest hageja on keeldunud, kuid kes ei ole ka selgelt mõistetaval viisil teinud omapoolset pakkumist, mis võimaldaks diskussiooni ja läbirääkimisi. Ka käesoleva hagi raames soovib hageja üksnes kinnistu müüki enampakkumisel, mis mitte mingil viisil kostja soove ei arvesta ning alternatiivseid võimalusi ei paku. Hageja eelnev käitumine väljendab vaid hageja tahet, millel ei ole kompromissi tunnuseid. Võib väita, et kostja on oma tegevuses pahatahtlik olles läbi oma esindajate professiooni teadlik, et kohtuotsuse tegemisel võetakse arvesse vaid osapoolte kirjalikult esitatud soove ega arvesta kõiki seadusega ette nähtud võimalusi kui neid ei ole hagis ega hagi vastulauses kostja või hageja poolt välja toodud. Kostja hinnangul võib hageja äriühingu äritegevuse üks ärimudelitest olla teadlik haavatavas olukorras eraisikute pealt ärikasu teenimine. Ka varasemalt on hageja äriühing sarnast käitumismudelit rakendanud, kus ta teadlikult soetab avalikul enampakkumisel oleva kaasomandi, kus teine pool on eraisik, kes kasutab kinnistut oma koduna, asudes seejärel kinnistuga emotsionaalselt seotud isikuid survestama vara müüma saades ise sellest võimalikku maksimaalset kasu võimalikult lühikese aja jooksul. Üks varasem sellekohane kohtuotsus on tsiviilasi nr 2-18-2904, mille hagi sisu on väga sarnane käesoleva hagi sisule. Kostja hinnangul on hageja käitumine pahatahtlik, kuigi omavahelises kirjavahetuses viitab hageja, et on oma käitumises heatahtlik, mis tema tegudes ei väljendu. Kohtusse pöördumine hageja poolt on ennatlik ja mittevajalik. Äriühing võiks ja peaks äritulu teenima ühiskonnas aktsepteeritaval viisil mitte jõupositsioonil olles eraisikute kodu ja muid emotsionaalselt olulisi varasid jõuga realiseerima kasutades selleks Eesti kohtusüsteemi abi ja seaduste poolt pakutavaid võimalusi. Eraisikute kodud ja läbi põlvede järglastele edasipärandatud kinnistud ei tohiks Eesti ühiskonnas olla aktsepteeritavad kui ühe äriühingu arendusprojekt, mis on seotud äriühingu majandustegevusega. Hageja pidi mõistma, et antud kinnistu kaasomand ei saa täita tavapärase äritegevuse eesmärki ning teadlikult soetas vara kiire hõlptulu teenimise eesmärgil, millega on kaasnenud kostjale tugev vaimne surve ja pinge. Kostja palub kohtul anda üleüldine hinnang, kas säärane äritegevuse viis on kooskõlas ühiskondlikke normide, kommete, tavade ja moraaliga, kus äriühingud rikastuvad eraisikute ajutiste ja emotsionaalsete raskuste baasil ning seda võtta arvesse ka kohtuotsuse tegemisel mõeldes, millise signaali annab tehtav otsus ühiskonnale tervikuna. Igaühe omand on puutumatu, igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Sellest lähtuvalt ei saa olla võimalik, et antud hagi raames peab kostja oma vara müüma või kandma laenukohustust, mis tal täna selgelt üle jõu käib. Kostja ei ole oma tegevuse või tegevusetusega põhjustanud eelnimetatud olukorda, vaid ta on sellesse olukorda pandud hageja ning oma endise abikaasa poolt. Kostja taotleb kohtult kaasomandi lõpetamist kinnisasja suhtes viisil, mille kohaselt saab kinnisasja ainuomanikuks kostja, makstes viie tööpäeva jooksul hagejale kohtu poolt määratud õiglase hinna vahemikus 15 215 eurot kuni 16 195 eurot. Kostja taotleb, et hageja müüks oma kaasomandiosa avalikul turul, kus kaasomanikul säilib 7 (12)

ostueesõigus kui turuhind on kostjale majanduslikult jõukohane. Kostja palub hagejal mitte nõuda ja kostjal oma osa müümist. Kostja ei ole kunagi soovinud ega soovi ka nüüd oma osa müüa. Kostja taotleb, et kohus ei kohustaks mõlema kaasomaniku vara ühiselt enampakkumisel müüma, kus kaasomaniku õigused on piiratumad. Kostja palub eelnevate võimaluste mittesobimisel määrata kinnisasja jagamine reaalosadeks vastavalt kohaliku omavalitsuse korrale. Vajadusel tuleb taotleda detailplaneeringu algatamist. Kaasnevad kulud peavad jääma kaasomanike vahel kanda võrdsetes osades vastavalt kaasomandi proportsioonile. Kostja palub kohtul anda hinnang juriidilise taustaga hageja seisukohale, mille kohaselt kinnistusraamatusse kandmata, kuid notariaalselt sõlmitud isiklik kasutusõigus elamule on kehtetu. Kostja hinnangul on ka kinnistusraamatusse kandmata notariaalne kasutusvaldus kehtiv ja kuulub täitmisele. Kostja taotleb vajadusel seaduslikku kaitset hageja tegevuste ees, mis on tingitud eraisikute ebavõrdsest juriidilisest taustast. Kostja taotleb moraalse kahju, vaimse tervise taastamise ja kohtuhagile kulunud aja eest saamata tulu näol hüvitust kostjale 1000 eurot hageja poolt. Kostja palub jätta menetluskulud ja muud nimetatud hagiga seotud kulud hageja kanda, arvestades asjaolu, kus kohtusse pöördumist oleks olnud võimalik vältida. Kohtukulude tasumine on eraisikust kostjale suur rahaline väljaminek ja selle kohene tasumine ei ole võimalik (dtld 26-32). Kostja otsustas, et ei esita vastuhagi. Kostja leiab, et antud vaidlus koormab põhjendamatult Eesti kohtusüsteemi, raisates nii maksumaksja kui ka kostja aega ja ning on juba tänaseks tekitanud kostjale pöördumatut vaimset kahju. Kostja ja hageja oleks saanud kohtuväliselt kokkuleppe saavutada antud kinnistu suhtes ning peab jätkuvalt põhjendamatuks hageja kohtu poole pöördumist. Kostja on olnud jooksvalt hagejaga suhtluses, hageja senistel seisukohtadel ja nõudmistel ei ole olnud kohtuvälise kompromissi leidmise sisu. Kostja mõistab, et seadusest tulenevalt on kinnisasja kostja ainuomandisse jätmise korral kaasomanikule hüvitise määramise aluseks turuhind. Kahjuks ei ole kostjal majanduslikult võimalik hagejale kompenseerida tema osa võttes aluseks kinnistu turuhinda. Ka hageja ise soetas kinnistu oluliselt madalama hinnaga kui on kinnistu turuväärtus. Kostjal on võimalik kompenseerida hagejale tema poolt tehtud kulutused seoses nimetatud kinnistu soetamisega, kuid leiab, et ei ole õiglane maksta hagejale lisaks kostja poolt aastatega tehtud kinnisvara väärtuse tõstmise kulusid ja kostja poolt tehtud töid. Hageja ei ole mingil viisil panustanud kõnealuse kinnisvara heakorda ega avaldanud selleks ka huvi. Hageja soetas kinnistu hinnaga 15 000 eurot, kostja on valmis hagejale kompenseerima ka arvestusliku kinnisvara väärtuse kasvu summas, mis on kostja arvestuse alusel vahemikus 15 215 eurot kuni 16 195 eurot. See on maksimaalne summa, mida kostja on majanduslikult võimeline hagejale hüvitama hageja osa kaasomandi eest. Sellisel juhul on kostja kohustatud võtma endale finantskohustusi olukorras, kus kostja tegevus ei ole viinud teda olukorda, kus ta vastasel juhul võib ilma jääda enda jaoks olulise emotsionaalse väärtusega kinnistust. Kostja leiab, et hea usu põhimõtet arvestades ei ole antud olukorras hagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis õiglane kostja suhtes. Kostja ja temaga seotud eelkäijad on kõnealuse kinnistu parendamisse teinud aastakümnete jooksul nii füüsilisi kui materiaalseid investeeringuid. Nimetatud kinnistu on kostja jaoks emotsionaalse väärtusega, kuhu ta on aastate jooksul paigutanud oma säästud. Kostja leiab, et olukorras, kus hageja soetas teadlikult kõnealuse kaasomandis oleva kinnistu ning seejärel asus koheselt teist kaasomanikku survestama vara müüma saamaks ise võimalikku maksimaalset kasu nõrgemas seisus oleva eraisiku arvelt, ei saa olla Eestis aktsepteeritavate moraalinormidele kohane. Säärane äritegemise viis ei saa olla aktsepteeritav Eesti ärimaastikul ega ka eraõiguslikes suhetes. Lisaks ei ole hageja käitumine kooskõlas hea usu ja käitumise põhimõttega, kus hageja kuritarvitab kehtivaid seaduseid ja nendest tulenevaid õigusi kahjustades sel moel heauskse kostja õigusi. Kostja palub kohtul oma otsuses arvestada ka kehtivaid ühiskonna tavasid ja kombeid, mis ei tulene ainuüksi kehtivatest seadusest ja õigusaktidest. Kostja ei soovi oma kinnisvarast loobuda ega ole seda kunagi soovinud ning palub ka kohtul arvestada olukorda, kuhu kostja on sattunud endast mitteolenevatel põhjustel. Kostja leiab, et nimetatud kaasomandi lõpetamiseks on ka muid viise kui vaid hagis nõutud kaasomandi lõpetamine müümise teel. Kostja seisukohad ja muud asjaolud on kohtule edastatud vastulauses. Kostja palub kohtul jätta hagi rahuldamata (dtl 75). II. Kohtuotsuse põhjendav osa 8 (12)

õigus nõuda teiselt kaasomanikult AÕS § 75 lg 1 alusel kulude hüvitamist. Seega on kaasomanikule tagatud kulude hüvitamise nõudeõigus, mis ei sõltu kaasomandi lõpetamisest. Seega ei muuda ka selliste kulude tegemine, mis asja ei parenda, kaasomandi lõpetamist ebaõiglaseks. Eeltoodut arvestades ei muud kostja ja temaga seotud eelkäijate poolt kaasomandis olevale asjale parenduste tegemine kaasomandi lõpetamist ebaõiglaseks. Kohus peab usutavaks, et kostjal on tekkinud kinnisasjaga emotsionaalne side. Kohtu hinnangul ei ole kinnisasjaga emotsionaalse sideme tekkimine erandlik, näiteks elukoha suhtes kodutunde tekkimine on üldjuhul tavaline. Kaasomandi ebaõiglase lõpetamise keelu eesmärk ei ole anda õiguslikku kaitset kaasomaniku emotsionaalsele sidemele asjaga, sest vastasel juhul oleks näiteks inimese koduks olevate kinnisasjade suhtes kaasomandi lõpetamine välistatud, sest kaasomandi lõpetamine riivab kodutunnet. See muudaks sisutühjaks kaasomaniku õigus nõuda igal ajal kaasomandi lõpetamist. Kohtu hinnangul võib kaasomandi lõpetamise välistada see, kui kaasomanik nõuab kaasomandi lõpetamist selleks, et tekitada teisele kaasomanikule hingelist valu. Selline tegevus kujutaks endast AÕS § 76 lg-s 1 sätestatud õiguse teostamist eesmärgiga tekitada teisele kaasomanikule kahju. Kostja ei ole välja toonud ega tõendanud asjaolusid, millest nähtuvalt on hageja eesmärgiks tekitada kostjale hingelist valu või tekitada muud kahju. Seetõttu ei muuda kostja kirjeldatud emotsionaalne side kinnisasjaga kaasomandi lõpetamist ebaõiglaseks. Kinnisasjade kaasomandiosad osalevad tsiviilkäibes, mistõttu ei ole nende ostmine ja müümine majandus- või kutsetegevusena heade kommetega vastusolus. Seejuures ei ole heade kommetega vastuolus see, kui majandus- või kutsetegevuse sisuks on kaasomandiosa omandamine ning kaasomandist tulenevate õiguste teostamine tulu saamise eesmärgil, sh enda mõttelise osa võõrandamine või asja tervikuna omandamine kaasomandi lõpetamise teel. Eeltoodut arvestades ei ole kaasomandiosade omandamine eesmärgiga saada kaasomandi lõpetamisest tulu heade kommetega vastuolus ning hageja valitud majandustegevuse valdkond ei anna alust lugeda kaasomandi lõpetamist ebaõiglaseks. Kohtu hinnangul võib hea usu põhimõttega vastuolus olla see, kui kaasomanik enda majandus- või kutsetegevuses taotleb kaasomandi lõpetamist teist kaasomanikku kahjustavalt. Teist kaasomanikku kahjustab kaasomandi lõpetamine näiteks siis, kui talle makstav hüvitis on kinnisasja tegelikku väärtust arvestades liiga madal või kui temalt nõutav hüvitis on kinnisasja tegelikku väärtust arvestades liiga kõrge. Hea usu põhimõttega võib olla ka teise kaasomaniku erakorralisest vajaduse, sõltuvussuhte, kogenematuse või muu sarnase asjaolu ärakasutamine kaasomandi lõpetamisel. Kostja ei ole välja toonud asjaolusid, millest nähtuvalt on kostja teadlikult haavatavas olukorras, sh et tal esineb erakorraline vajadus, sõltuvussuhe, kogenematus või muu sarnane asjaolu ning et hageja kasutab seda ära. Hageja taotleb kaasomandi lõpetamist kinnisasja avalikul enampakkumisel müümisega. Kohtu hinnangul ei ole selline kaasomandi lõpetamise viis kaasomanikku kahjustav, sest avalikul enampakkumisel kujuneb eelduslikult asja väärtusele lähedane hind. Pooltevahelisest e-kirjavahetusest nähtuvalt on hageja teinud ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks ning teinud kostjale ettepaneku kinnisasja ühiseks müümiseks või hageja kaasomandiosa omandamiseks (27.01.2021 e-kirjad, dtl 63; 02.11.2021 e-kiri, dtl 67). E-kirjavahetusest ei nähtu hageja poolt AÕS § 76 lg-s 1 sätestatud nõude esitamine hea usu vastasel viisil. E-kirjavahetusest ei nähtu, et hageja oleks üritanud kostjat kallutada kaasomandit lõpetama tingimustel, mis on kostjale vastuvõetamatud. E-kirjavahetusest nähtuvalt on pooled teinud vastastikku ettepanekuid kaasomandi lõpetamiseks, kuid ei ole pidanud vastaspoole ettepanekuid vastuvõetavateks. Pooled on jäänud ekirjavahetuses teineteise suhtes viisakaks ega ole kasutanud väljendeid, mida võiks pidada vastaspoole survestamiseks. Kohtusse pöördumise kavatsusest teavitamine ei ole kohtu hinnangul käsitletav ähvardamisena, kuivõrd kohtusse pöördumise õigus on kaitstud seadusega. Seetõttu leiab kohus, et kostja esitatud e-kirjavahetusest ei nähtu hageja poolt kostja survestamine kaasomandi lõpetamiseks kostjat kahjustaval viisil (dtl-d 60-69). Kostja on avaldanud, et ta on sattunud sellisesse olukorda endast mitteolevatel põhjustel. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt on kostja olnud kinnisasja kaasomanik 1⁄2 mõttelises osas 10 (12)

alates 04.05.2004. Seega on kostja õiguslik positsioon alates 04.05.2004 alates püsinud muutumatuna. Teise kaasomaniku vahetumist ei saa pidada kostja olukorra muutumiseks, sest kostja õiguste ja kohustuste liik ja iseloom kaasomaniku vahetumisest ei muutunud. Asjaolu, et hageja uue kaasomanikuna nõuab kaasomandi lõpetamist, ei kujuta endast kostja olukorra muutumist, sest seadusest tulenev kaasomandi lõpetamise nõudeõigus oli ka eelmisel kaasomanikul. Seetõttu ei muuda kostja olukord kaasomandi lõpetamist ebaõiglaseks. Kostja on avaldanud, et kaasomandi lõpetamiseks on hageja taotletust erinevaid viise. Hageja on taotlenud kaasomandi lõpetamist üksnes ühel viisil. Kohus on kostjale selgitanud õigust esitada vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks hageja taotletust erineval viisil. Kostja ei ole vastuhagi esitamise õigust kasutanud, mistõttu ei ole kohtul võimalik kaaluda erinevate kaasomandi lõpetamise viiside vahel ning kaaluda kaasomandi liigi valikul kaasomanike huvisid. Ühtlasi leiab kohus, et kostja ei ole välja toonud asjaolusid, millest nähtuvalt kahjustab hageja taotletud kaasomandi lõpetamise viis kostjat võrreldes teiste AÕS § 77 lõikes 2 sätestatud viisidega. Kostja väidetud asjaoludel ei saa pidada hageja taotletud kaasomandi lõpetamise viisi ebaõiglaseks. Kaasomandi lõpetamine võib ajutiselt olla välistatud, kui üks kaasomanik nõuab teiselt kaasomanikult kaasomandi lõpetamist ajal, mis on teisele kaasomanikule äärmiselt ebasobiv, näiteks teise kaasomaniku ajutist maksevõimetust ära kasutades, mis ei võimalda teisel kaasomanikul maksta kaasomandi lõpetamist nõudvale kaasomanikule hüvitist.

kohtukulu, sest hagiavaldust ei võeta menetlusse, kui sellelt ei ole tasutud riigilõivu. Hageja on esitanud TsMS § 132 lg 4 p 4 mõistes hagiavalduse mittevaralises nõudes, millelt riigilõivuseaduse § 59 lg 4 kohaselt kuulub tasumisele 300 eurot. Kohus määrab eeltoodut arvestades kindlaks hageja menetluskulud tasutud riigilõivu osas ning mõistab kostjalt hagejate kasuks välja riigilõivu 300 eurot. Menetluskulude nimekirja kohaselt tegi hageja lepinguline esindaja järgmised toimingud: 15.11.2021 hagiavalduse koostamine ja hagi lisade komplekteerimine, hagi esitamine kohtule, ajakulu 3 tundi; 19.11.2021 tutvumine menetlusse võtmise määrusega, selle osas õigusliku positsiooni kujundamine, ajakulu 0,25 tundi; 13.12.2021 tutvumine kostja vastusega, selle osas õigusliku positsiooni kujundamine, ajakulu 1 tund; tutvumine kostja täiendava vastusega, selle osas õigusliku positsiooni kujundamine, ajakulu 0,25 tundi; 03.02.2022 hageja kirjaliku seisukoha koostamine, selle esitamine kohtule, ajakulu 1 tund; 10.03.2022 menetluskulude nimekirja koostamine ja esitamine kohtule, ajakulu 0,5 tundi. Kohus on seisukohal, et menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud on hageja menetlusõiguste teostamiseks vajalikud. Hagi koostamine ja esitamine on vältimatult vajalik toiming õiguste kohtuliku kaitse saamiseks. Menetlusse võtmise määrusega ja kostja vastustega tutvumine on TsMS § 199 lg 1 p-s 1 sätestatud õiguse teostamine, mis on vajalik teiste menetlusosalise õiguste teostamiseks. Kirjaliku arvamuse koostamine ja esitamine on TsMS § 199 lg 1 p-des 4-6 sätestatud õiguste teostamine ja seega vajalik toiming. Menetluskulude nimekirja koostamine ja esitamine on vajalik TsMS § 176 lg-s 2 sätestatud kohustuse täitmisena. Kohtu hinnangul oli kohtuasi vähese mahuga ning madala õigusliku keerukusastmega. Asja vähest mahtu ja keerukusastet, samuti kostja vastuste sisu arvestades on hagejal osade toimingute tegemiseks kulunud aega rohkem, kui on vajalik ja põhjendatud. Kostja vastuse mahtu arvestades on sellega tutvumise ja selle osas õigusliku positsiooni kujundamiseks (13.12.2021 toiming) maksimaalne vajalik ajakulu 0,75 tundi (45 minutit). Kohus loeb põhjendamatuks ajakulu 0,25 tundi (15 minutit). Arvestades seda, et hageja oli eelnevalt kujundanud õigusliku positsiooni ning tutvunud kostja vastustega, on hageja kirjaliku seisukoha koostamine ja selle kohtule esitamise (03.02.2022 toiming) maksimaalne vajalik ajakulu 0,75 tundi (45 minutit). Kohus loeb põhjendamatuks ajakulu 0,25 tundi (15 minutit). Menetluskulude nimekirja mahtu ja asjas tehtud toimingute vähesust arvestades on menetluskulude nimekirja koostamise ja kohtule esitamise maksimaalne vajalik ajakulu 0,25 tundi (15 minutit). Kohus loeb põhjendamatuks ajakulu 0,25 tundi (15 minutit). Eeltoodust tulenevalt on hageja lepingulise esindaja vajalik ja põhjendatud ajakulu 5,25 tundi (6-0,25-0,25-0,25=5,25). Kohus on seisukohal, et hageja esindaja tunnitasumäär 144 eurot tunnis (sealhulgas käibemaks) ei ületa sarnase teenuse eest makstava tasu turuhinda. Hageja on avaldanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane (TsMS § 174 lg 10). Kohus määrab eeltoodut arvestades lepingulise esindaja kulu suuruseks 2610 eurot (tunnitasu 144 eurot x ajakulu 5,25 eurot = 756 eurot). Kohus määrab ülaltoodut arvestades kindlaks ja mõistab kostjalt hageja kasuks menetluskulud 1056 eurot (riigilõiv 300 eurot + lepingulise esindaja kulu 756 eurot = 1056 eurot). Kohus jätab rahuldamata hageja taotluse lepingulise esindaja kulu 108 eurot kindlaksmääramiseks ja kostjatelt hageja kasuks väljamõistmiseks (864-756=108). TsMS § 177 lg 4 sätestab, et kohus märgib menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Hageja taotles hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt TsMS § 177 lg 4 alusel viivise väljamõistmist kostjatelt. Kohus rahuldab avalduse ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise menetluskulude 1056 eurot tasumata osalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses kohtumääruse jõustumisest alates kuni täitmiseni. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik 12 (12)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.