M L (L) ja K L (L) hagi M L (L) vastu tahteavalduse kohustuse asendamise tuvastamise ja selle tahteavalduse kohtuotsusega asendamise nõudes
Hagihind
3 500 eurot
Menetlustoiming
Kohtulahendi tegemine
Kohtuistungi toimumise aeg
12. september 2025. a
Menetlusosalised
Hageja 1:
M L (isikukood xxx, elukoht: xxx )
Hageja 2:
K L (isikukood xxx, elukoht: xxx )
Hagejate esindaja:
Raivo Salumäe, OÜ Hugo, e-post: xxx
Kostja:
M L (isikukood xxx, elukoht: xxx )
Kostja esindaja:
Advokaat Maris Tekkel, Advokaadibüroo, e-post: xxx
Murula
1
RESOLUTSIOON
Jätta M L (L) ja K L (L) hagi M L (L) vastu tahteavalduse kohustuse asendamise tuvastamise ja selle tahteavalduse kohtuotsusega asendamise nõudes rahuldamata.
2.Välja mõista M Llt ja K Llt solidaarselt M L kasuks menetluskulude katteks 2 367 (kaks tuhat kolmsada kuuskümmend seitse) eurot 54 senti (koos käibemaksuga).
3.Välja mõista M Llt ja K Llt solidaarselt M L kasuks viivis menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates kohtuotsuse menetlusosalistele kättetoimetamisest. Kui kaebuse esitaja ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, on ringkonnakohtul õigus lahendada apellatsioonkaebus kirjalikus menetluses.
HAGIAVALDUS
1.M L (hageja 1) ja K L (hageja 2, koos ka hagejad) esitasid 04.02.2025. a Viru Maakohtule hagi M L (kostja) vastu tahteavalduse kohustuse asendamise tuvastamise ja selle tahteavalduse kohtuotsusega asendamise nõudes.
2.Hagiavalduse kohaselt hagejate ühisomandis on xxx, mille kohta on kinnistusraamatus avatud registriosa nr xxx. Hagejad omandasid kinnistu A L (hagejate isa) pärijatena. 11.08.2015. a asjaõigus- ja kinkelepingu punkti 2 kohaselt on kinnistu ligikaudu 2 hektari suurusele katastriüksuse nr xxx maale seatud tasuta tähtajatu kasutusvaldus ja see lepingu punkti 8 kohaselt kingitud kostjale. Kasutusvaldus on 24.08.2015. a kantud kinnistusraamatu registriosa xxx III jakku. Käesoleval ajal asub kasutusvaldus katastriüksusel nr xxx, mille koha on lisatud väljavõte Maa- ja Ruumiameti katastrikaardist. Lepingu punkti 3 järgi on kasutusvaldajal kohustus omal äranägemisel kasutusvalduse ala vallata ja kasutada korrapäraselt ja heaperemehelikult, seda omal kulul korras hoida ning tasuda kinnistuosalt nõutavad maksud. Hagejad on pärinud pärandaja A L õigused, mis tulenevad 11.08.2015. a lepingust. Lepingu punkti 6.4.3 kohaselt on omanikul õigus 6 kuulise etteteatamisega nõuda kasutusvalduse ennetähtaegset lõpetamist kui kasutusvaldaja ei kasuta lepingu eset sihtotstarbeliselt. 21.06.2024. a kostjale esitatud kirjaga nõudsid hagejad kasutusvalduse 2
lõpetamist hiljemalt 21.12.2024. a põhjusel, et kostja ei olnud kasutusvalduse ala kasutatud ega korras hoitud. Hagejad märkisid kirjas, et maa on ligi 10 aasta vältel olnud täielikult hooldamata, mille tõttu selle põllumajanduslik väärtus on langenud ning maale on kasvanud võsa ja puud, lisaks on kasutusvaldaja lasknud laguneda maal asuva ehitise. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 177 kohaselt saab teeniva kinnistu omanik nõuda reaalservituudi lõpetamiseks valitseva kinnisasja omanikult nõusolekut ka juhul, kui servituudist saadav kasu on koormatisega võrreldes ebamõistlikult väike ja hüvitab talle sellest tekkiva kahju. Hagejad tõid 21.06.2024. a kostjale esitatud kirjas esile, et maa on seisnud hooldamata, kusjuures kasutusvaldaja ei ole maad kasutanud ega servituudist kasu saanud, samas kui maa omanikud kannavad kasutusvaldusega kahju, mida kasutusvaldaja neile vara hooldamata jätmisega tekitanud (vajalik maa võsast puhastamine ja kultiveerimine) ning on servituudi eest tasu saamata ilma ka maa kasutuseelisest eelkõige isikliku kasutamise, kuid ka renditulu teenimise võimalusest. Hagejad tegid oma kirjas kasutusvaldajale ettepaneku leppida kokku kasutusvalduse viivitamatus lõpetamises. Kostja kinnitas 05.07.2024. a kirjas omanike kirja kättesaamist, aga ei vastanud kasutusvalduse viivitamatu lõpetamise ettepanekule ega nõustunud ühtlasi ka kasutusvalduse lõpetamiseks vajaliku kinnistusraamatu kande tegemisega, mille tõttu peavad nad kasutusvalduse lõpetamisel esitama hagi 6 kuu möödumisel 21.06.2024. a kirja esitamisest. Hagejad leiavad, et antud juhul on nende poolt kostjale 6 kuulise etteteatamisega esitatud kasutusvalduse lõpetamise tahteavalduse 21.06.2024. a esitamisega ära langenud registriossa nr xxx kostja kasuks kantud kasutusvalduse õiguslik alus ja kanne rikub hagejate omandiõigust ja kostja on kohustatud andma selle kustutamiseks nõusoleku. Isik, kelle õigusi on ebaõige kandega rikutud, võib AÕS § 65 lg 1 kohaselt nõuda ebaõige kande muutmist. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lõigete 1 ja 2 (alapunkt 2) ning 8 kohaselt on kinnistusraamatu kande kustutamiseks nõutav kustutatava asjaõiguse omaja tahteavaldus-nõusolek, mida võib asendada kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu.
KOSTJA VASTUS
3.Kirjalikus vastuses hagile, mis esitati kohtule 26.02.2025. a, kostja hagi ei tunnistanud.
4.Hagejate ühisomandisse kuulub xxx (registriosa nr xxx), mille hagejad omandasid oma isa, A L, pärijatena. A L oli ühtlasi ka kostja onu, kellega kostjal oli väga lähedane suhe. Kostja elas kogu oma lapsepõlve koos oma vanavanemate ning onu perega samal kinnistul ning just eelneva tõttu soovis A L osa kinnistust kinkida kostjale. Seetõttu sõlmiti 11.08.2015. a A L ja kostja vahel asjaõigus- ja kinkeleping, mille kohaselt kinkis A L kostjale xxx (registriosa nr xxx), mida kostja kasutabki alates 2014. a oma elukohana (samas majas elas kostja ka oma lapsepõlves), ning lisaks seati sama lepinguga veel (lepingu punkt 2) vaidlusalune kasutusvaldus. Kasutusvalduse seadmise põhjuseks oli asjaolu, et kingitud kinnistul ei olnud arvestatavat aia-ala ning A L leidis, et maja ümber peab olema piisav maaala, mida kostja saaks oma tarbeks kasutada. Esialgu kavatses ta kinkida kostjale ka praegu kasutusvalduses oleva maa, kuid kuna hagejad sellele vastu vaidlesid ja isa mõtte maha laitsid, siis lepiti kokku kasutusvalduse seadmises. Kasutusvaldus seati tingimustel, millest saab üheselt järeldada, et A L ei soovinud kuidagi piirata kostja õigusi maa kasutamisel. Kasutusvalduse seadmise lepingus on kasutusvaldus kokkuvõtvalt seatud järgmistel tingimustel: (1) kasutusvaldaja on õigustatud kasutama kasutusvalduse ala oma äranägemisel ning selle teostamist ei piirata; (2) kasutusvaldus on tähtajatu ning ei lõpe kasutusvaldaja surmaga, vaid läheb üle tema pärijatele; (3) kasutusvaldus on seatud tasuta. 3
Pärast A L surma on hageja M L (kes kasutab oma alalise elukohana kostja naaberkinnistut, xxx kinnistu) asunud kostjat survestama, et viimane loobuks kasutusvaldusest. M L on väljendanud seisukohta, et „mis kasu on mul maast, kui ma seda kasutada ei saa“ ning selgitanud, et tema soovib maad kasutada enda ehitus- või renoveerimistööde tarbeks ning pakkunud kostjale alternatiivina väiksemat osa maast samadel tingimustel. Kostja on kogenud hageja 1 poolt süstemaatilist survet loobuda kasutusvaldusest, mis on muutunud eriti intensiivseks alates 2024. aasta kevadest. Survestamine on seisnenud muuhulgas järgnevas: (1) Piirikontrolli järgse olukorra taastamise takistamine – kostja soovis xxx ja xxx kinnistu piiride looduses tähistamist. Hageja 1 oli valmis kohale tulema üksnes tingimusel, et kostja loobub kasutusvaldusest. Hiljem selgus, et hagejate kohalolek ei olnudki vajalik. (2) Ametlike dokumentide ja kirjade varjamine – hageja I on teadlikult peitnud kostjale posti teel saabunud ametlikke dokumente ja kirju teise postkasti, takistades sellega kostjal õigeaegset juurdepääsu olulisele teabele. (3) Ligipääsu takistamine – hageja I keelas kostjal kasutada juurdepääsuteed, mida kostja ja tema külalised olid kasutanud järjepidevalt läbi aastate ilma ühegi varasema probleemita. (4) Varasemate kokkulepete eiramine – hageja I keelas kostjal hoida oma murutraktorit hagejate kinnistul asuvas laudahoones, kuigi varasemalt, kaheksa aasta vältel, ei olnud laudahoone hoiuruumina kasutamine probleemiks. (5) Verbaalsed rünnakud – hageja 1 on järjepidevalt sõimanud kostjat ebatsensuursete sõnadega, luues sellega vaenuliku õhkkonna. Kostja on hagejale 1 korduvalt selgitanud, et ei soovi kasutusvaldusest loobuda, kuna kasutab seda maad ja soovib selle kasutamist ka jätkata. Oluline on märkida, et kogu lepingu kehtivusaja jooksul (s.o ca 10 aastat) kuni 21.06.2024. a nõudekirjani ei ole kostjale esitatud ühtegi sisulist etteheidet maa kasutamise kohta. Nagu eelnevalt viidatud, siis onuga oli kostjalt väga hea ja lähedane suhe ning onu poolt ühtegi eritingimust, etteheidet vms kostjale tehtud ei ole. Pärast onu surma ei ole ka hagejad kostjale ühtegi sisulist etteheidet teinud ning esitasid need esmakordselt alles 21.06.2024. a kirjas, s.o pärast seda, kuid nad mõistsid, et kostja kasutusvaldusest niisama ei loobu. Kuna hagejate etteheited olid alusetud ja tõendamata, siis kostja nendega ka ei nõustunud ning vaidles neile vastu.
5.Kostja vaidleb hagiavaldusele vastu, kasutusvalduse lõpetamise nõue on esitatud õigusliku aluseta, see on põhjendamata ning hagejad ei ole tõendanud ühtegi oma nõude aluseks olevat asjaolu. TsMS § 230 lg 1 esimesest lausest tulenevalt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Ka käesoleval juhul oma nõuet esitades peavad hagejad kohtu ette tooma korrektsed, põhjendatud ja usutavad andmed ja tõendid, et esineb alus kasutusvalduse lõpetamiseks ning seega ka kinnistusraamatu kannete muutmiseks ning tahteavalduse andmise kohustamiseks. Hagejad viitavad oma nõude alusena lepingu punktile 6.4.3, mille kohaselt on omanikul õigus 6-kuulise etteteatamisega nõuda kasutusvalduse ennetähtaegset lõpetamist, kui kasutusvaldaja ei kasuta lepingu eset sihtotstarbeliselt. Kostja vaidleb sellele väitele vastu, kuna hagejad ei ole tõendanud, et kasutusvaldaja ei kasuta kinnistut vastavalt selle sihtotstarbele. Kostja märgib täiendavalt, et vastavalt kasutusvalduse seadmise lepingule leppisid omanik ja kasutusvaldaja kokku, et omanik ei piira kasutusvaldust mõne kasutusviisi välistamisega ja kostja võis seda ala kasutada oma äranägemisel. See oli kostja onu soov, et kostja saaks seal maa-alal toimetada nii nagu ta soovib. Onul ei olnud oma eluajal kostja maakasutuse suhtes mingeid etteheiteid. Kostja on vastavalt temale antud õigustele ka maad kasutanud. Vastavalt AÕS § 212 lg 2 on kasutusvalduse lõpetamine võimalik kolmel alusel: (1) kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse; (2) omaniku kahju on oluliselt suurem kui kasutusvaldaja kasu; (3) kasutusvaldaja ei anna kinnisasja omanikule tagatist. Hagejad ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis kinnitaks ühegi eelmainitud tingimuse täitmist ning seega ei ole põhjendatud kasutusvalduse lõpetamise nõude esitamine ka eelneval põhjusel. Samuti viitavad hagejad AÕS §-le 177, mis võimaldab teeniva kinnistu omanikul nõuda reaalservituudi lõpetamist, kui servituudist saadav kasu on ebamõistlikult väike ja ei hüvita talle tekkinud kahju. Tulenevalt 4
õiguskirjandusest tuleb teeniva kinnisasja omaniku poolse servituudi lõpetamise nõude aluse olemasolu kontrollimiseks võrrelda: (1) kasu, mida saab servituudist valitseva kinnisasja omanik ning (2) teeniva kinnisasja koormatuse määra ehk millises määras peab teeniva kinnisasja omanik lubama oma kinnisasja kasutada või millises ulatuses peab ta millestki hoiduma. Kõik need eeltoodud asjaolud peaks kohtu ette tooma ja tõendama hagejad. Hagejad seda teinud ei ole. Hagejad ei ole põhistanud ega tõendanud, et AÕS § 177 eeldused oleks täidetud. Kasutusvaldaja kinnistu kasutamine ja hooldamine. Ehkki hagejad ei ole oma nõuet põhistanud ega tõendanud, siis soovib kostja eraldi vastu väita hagejate väitele, et kostja ei ole tema kasutada antud maad kasutanud ega hooldanud. Kostja on tema kasutusse antud maad kasutanud oma äranägemise järgi, vastavalt kasutusvalduse seadmise lepingule. Näitena: (1) kinnistul kasvavad õunapuud, millelt saadakse igal sügisel arvestatav õunasaak (2024. aastal umbes 100 kg õunu); (2) kinnistul kasvavad looduslikud seened ja erinevad ravimtaimed, mida kostja iga aasta enda tarbeks korjab; (3) kostja on istutanud kinnistule kuuseistikuid ja plaanib seda ka edaspidi; (4) kostja on planeerinud kinnistule abihoonete rajamist oma vara hoidmiseks; (5) kostja on niitnud enda kasutusel oleval alal muru ja hoidnud seda korras. Osaliselt on vaidlusaluselt maalt niidetud heina naabrimehe poolt (naabrimees niitmise eest tasu ei küsinud, kuna sai heina endale). 2024. aastal keelas M L (hageja 1) selle tegevuse, tekitades olukorra, mida hagejad nüüd kasutavad põhjendusena kasutusvalduse lõpetamiseks, väites, et maad ei ole hooldatud. Hagejad ei ole tõendanud, et kasutusvaldusesse antud maa põllumajanduslik väärtus oleks langenud või et nad kannaksid selle kasutusvalduse tõttu majanduslikku kahju. Tegemist on paljasõnaliste väidetega, millele ei ole esitatud ühtegi tõendit. Kasutusvalduse lepingus ei seatud kinnistule ühtegi konkreetset sihtotstarvet, sealhulgas ei määratud onu poolt, et maad peaks kasutama põllumajanduslikuks otstarbeks. Hagejate omandisse kuuluv maa jaguneb erinevateks kinnistuteks. xxx kinnistu (hageja 1 elukoht) osana asuv maatulundusmaa, mis paikneb kasutusvalduse kõrval üle vallatee, on samuti umbes 2 ha suurune ning sarnaselt kostja kasutusvalduses oleva maaga on ka see kasutusel üksnes heinamaana, mitte tulu teenimise eesmärgil (ka seal maal niitis naabrimees tasuta heina ära ja võttis heina endale). xxx kinnistu, mille osa on kostja kasutusvalduses oleva maa kogupindala on ca 3,7 ha. Kinnistu jaguneb sisuliselt kolmeks: kostja kasutuses olev maatulundusmaa, osa põllumaad ning teine osa, millel kasvab teise onu poolt istutatud noor tammik. Kostja kasutuses olev maatükk on muust põllumajanduslikuks otstarbeks kasutatavast maast eraldatud kuusehekiga. Oluline on märkida, et kostja kasutusvaldusesse antud osa Xxx kinnistust ei ole ka varasemalt rendile antud, mistõttu on hagejate väited kahju tekkimise kohta alusetud. Ka on kasutusvaldus seatud tasuta ja tähtajatult ehk siis kasutusvaldust seades ei eeldanud omanik, et ta hakkaks üleüldse sellelt maalt mingit kasu saama. Lisaks eelnevale, kui hagejad leiavad, et kostja tegevus või tegevusetus on neile kahju põhjustanud, on neil võimalik esitada kahjunõue, kuid see ei anna alust kasutusvalduse lõpetamiseks.
HAGEJATE VASTUS KOSTJA VASTUSELE
6.Hagejad esitasid 17.03.2025. a omapoolsed seisukohad seoses kostja vastusega.
7.Hagejad ei nõustu kostja vastuses toodud väidetega.
7.1.Väär on kostja väide, et onu kinkis talle osa vanaisa maad väga lähedase suhte tõttu, mis antud asjas ei ole ka oluline. Põhjuseks olid hoopis kostja 2014. a tühjad lubadused. Antud vaidluses on oluline, et peale Xxx elamukinnistu kinkimist kostja algatusel (see toimus hagejate nõusolekul, mis sisaldas ka eelnevat heasoovlikku lubamist kostjal elumajja sisse kolida) ei võõrandanud A L kostjale vaidlusalust põllumaad, vaid seadis sellele kasutusvalduse küsides eelnevalt hagejatelt korduvalt, kas nendel on maaga mingeid plaane. 5
Tegemist oli peresisese otsusega, millesse kostja ei olnud kaasatud. See osutab selgelt lubadusele, et kostja hakkab talu pidama ja vastasel juhul on võimalik maa tagasi võtta. Maa andmise eesmärgiks oli selle hooldamine ja kasutamine kostja poolt. Eeltoodud asjaoludel kingiti põllumaa osas vaid kasutusvaldus, mille puhul kehtib teatud õiguslik regulatsioon, õigused ja kohustused, sh omaniku õigused, mis kinnistu pärimise kaudu hagejatele üle läksid ja millega kasutusvaldaja peab arvestama. Kasutusvaldaja pidi seda teadma ja olles usaldust kuritarvitanud ei ole tal alust väita, et temal on õigus jätkata kasutusvaldust kui ta ei ole maad hooldanud ja sihtotstarbeliselt kasutanud ning omanikud on tema kasutusvalduse lõpetanud.
7.2.Väide kingitud elamukinnistul arvestatava aia-ala puudumise kohta ei vasta tõele – kinnistu on suurusega ca 4165 m2. Kinkimise hetkel kasvasid sellel juba viljapuud ja marjapõõsad ning seal asusid ka peenrad, kuid kostja laskis nendel hukka minna. Käsitletav väide põllumaa aiamaana kasutamise soov on vastuoluline ja üksnes soovina õiguslikult ebaoluline.
7.3.Kostja on lasknud põllumaal raisku minna ja soovib talupidamise asemel Purtse jõe kaldal looduskaunis kohas asuvaid maid hoopis müüa. Kui maa ei ole hooldatud, vaid kasvatab võsa ja metsikuid õunapuid, siis on omanikel õigus kasutusvaldus lõpetada.
7.4.Ebaõiged ja kohatud on kostja vastuses esitatud väited, et M L on asunud teda survestama, pealegi süstemaatiliselt. Ei ole arusaadav, milles konkreetselt survestamine seisnes ja kuidas see õiguslikult asjasse puutub. Esitatu on kahetsusväärne laimAsjaolu, et M L on olnud sunnitud korduvalt keelama tema elamukinnistu kaudu kostjal sõita muu juurdepääsu olemasolul, selgitab kostja ülejäänud käitumist. Samuti võõrale kinnistult muu omavolitsemine heanaaberlikkuse asemel, millega on kaasnenud ka materiaalne kahju. Hagejad peavad seda tänamatuseks mitte üksnes kinkija suhtes vaid ka hagejate suhtes, kes nt võimaldasid kostjale pesemisvõimalused kuni temal oma majas need puudusid. Kostja vastuses märgitud kostja soov kasutusvaldust jätkata ei ole asjaolu, mis vääraks kasutusvalduse lõpetamist. Omanike seadusliku õiguse teostamine ei ole olnud mitte survestamine, vaid vastutulek kostjale vältimaks kohtulikku asjaajamist ja -kulusid. Paraku on kostja mitte üksnes oma õigusvastase tegevusega tekitanud hagejaid koormavat asjaajamist, vaid ka otsest kahju. Kostja paneb hagejatele pahaks isegi vastutuleku korras väiksema maa pakkumist, vältimaks ebasoovitavat kohtuasja. Niisamuti valetab kostja maa kasutamise kohta.
7.5.Ebaõiged ja kohatud on kostja vastuses esitatud väited, et 10 aasta jooksul ei ole temale ühtegi sisulist etteheidet teinud. Hagejad on pretensioonid esitanud ka enne kasutusvalduse lõpetamist. Kostja ei ole esitanud põhjust, miks etteheidete mittetegemise väide on õiguslikult oluline seoses kasutusvalduse lõpetamisega, olukorras kus kostja ei ole maad hooldanud ega vastavalt otstarbekalt kasutanud.
7.6.On fakt, et kasutusvaldusega koormatud maa on vastavalt Maa- ja Ruumiameti avalikele katastriandmetele põllumaa (maatulundusmaa), mida kostja teab ja vastuse punktis 3.6 ka kinnitab. On ka fakt, et kostja maad ei kasuta (s.h põllumaad sihtotstarbeliselt), mis on kostjale teada. Kostja on varasemalt päringutele vastates andnud erinevaid lubadusi, mida ei ole täitnud. Ühtlasi ei ole kasutuseta maal kostja jaoks praktilist väärtust. Kasutusvalduse lõpetamist ei saa takistada kostja poolt põllumaale algselt istutatud 5 kuuske, millele on hiljuti seoses kasutusvalduse lõpetamisega vastuoluliselt istutatud veel mõned väikesed kuuseistikud. Tegemist ei ole põllumaa sihtotstarbelise kasutamisega. Lisaks on materjali ladustamiseks enne kasutusvalduse seadmist ehitatud katusealaune hooldamatuse tõttu muutunud rusuhunnikuks, mida kostja on täiendanud suure hulga muu risu ja prügiga (s.h 6
vana olmeelektroonika), muutes kulusse ja võsasse kasvanud põllumaa lisaks ka prügimäeks.
7.7.Kostja ei ole saanud kasutusvalduses olnud maast olulist kasu, samas kui hagejad on jäänud ilma võimalusest maad kasutada, s.h saamata jäänud tulu vähemalt maa 2014. aasta rendihinna ulatuses, mis fikseeriti kasutusvalduse seadmise 11.08.2015. a lepingu punktis 7.3 summas 255,64 eurot aastas, perioodi kogukahju 3 067 eurot (kuid rendihind on vahepeal tõusnud). Sellega on täidetud vastuses osundatud eeldused, ebamõistlik kahjulikkus olukorras kus kostja ei ole maad tegelikult kasutanud ja maal ei ole olnud tema jaoks praktilist väärtust. Ja kahju kasvab. Hagejate saamata jääv tulu ei ole olnud mitte üksnes oluliselt suurem kui seda oli kasutusvaldaja olematu kasu, vaid kostja on tekitanud hagejatele ka suurt materiaalset kahju. Kostja väide, et tema kasutusvalduses olevat maad ei ole varasemalt rendile antud ei lükka ümber eeldust, et omanikud saavad põllumaad nii ise kasutada kui ka rendile anda, kuigi kostja poolt raisku lastud maa puhul nõuab see eelnevat korda tegemist, mis on samuti hagejate oluline kahju. Võssa kasvama hakanud maa purustusniitmise kulu on kohaliku ettevõtja hindade järgi 320 eurot. Lisaks tuleb maa ka läbi künda ja randaalida. Ka materjali ladustamise katusealuse hävinemisega kaasnes hagejate kahju. Lagunenud katusealuse lammutus (s.h lammutustehnika tunnihind 35 €/tund) ja uue ehitamine ehitaja hinnangul vastavalt 250 eurot ja 1 750 eurot ning seal hoitud hagejate sae-/ ehitusmaterjal (kohaliku saeveski hinnad) koos transpordikuluga 372 eurot. Kokku eelpool märgitud kahju hinnanguliselt 5 759 (2300+320+250+1750+372) eurot. Kostja tekitatud kahju on ilmne ja et oluliselt suurem kostja olematust kasust ega vaja lisaks fotode esitamisele täiendavat tõendamist.
7.8.Kostja üritab vastuses esitada kinnistu kasutamisena õunapuid, mis on metsikud ja hakanud kasvama maa hooldamatuse tõttu (see on jäetud märkimata). Ei ole mõistlik väide, et kasutusvaldus on vajalik metsikutelt viljapuudelt 100 kg õunte saamiseks, mida saaks ka mujalt loodusest. Viie kuuse istutamine piiri märgistamisena ei ole ilmselt arvestatav maakasutus, kusjuures need vähesed kuused oleks saanud istutada ka elamukinnistule. Hagejate arvates ei saa see üles kaaluda maaomanike õigust kasutusvaldust lõpetada. Täiesti asjakohatu on kinnistu kasutamise ja hooldamise põhjendusena ka looduslike seente jm taimede märkimine. Sama kohatud on väited hoonete rajamise soovi kohta ja alusetud väited maa korras hoidmise (niitmise) kohta.
7.9.Vastuses märgitud maa põllumajandusliku väärtuse hindamine ei ole vajalik põhjusel, et sööti jäetud põllumaa väärtuse langemine on ilmne ka ilma selleta ja täiendavate kulude tegemine selleks ei ole vajalik. Selle üle, et kasutusvaldusse antu oli põlluma a, vaidlust ei ole ja selle väärtuse säilitamiseks tuleb seda põllumajanduslikult harida, mida kostja ei ole teinud.
7.10.Asjakohatu ja küüniline on vastuse osundus, et hagejatel on võimalus esitada kostja vastu kahjunõue. See ei puutu kasutusvalduse lõpetamisse.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
8.Kohus leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
9.Leping.
9.1.Asja materjalidest tuleneb, et Jõhvi notar xxx koostas ja tõestas 11.08.2015. a notariaalakti „Kinnistu kasutusvaldusega koormamine ja asjaõigusleping, kinnistu 7
võlaõiguslik kinkeleping ning kinnistamisavaldus“, millega abikaasad A L ja E L (omanik/ kinkija) ning M L (kasutusvaldaja/kingisaaja) sõlmisid kasutusvalduse seadmise lepingu (lepingu p 2) ja võlaõigusliku kinkelepingu (lepingu p 8).
9.2.Lepingu esemeks (lepingu p 1.1.1) oli xxx ja xxx asuv kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega. Lepingu ese on kantud Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse, registriosa nr xxx (lepingu p 1.1). Esimesse jakku on kantud katastritunnus xxx, pindala 7,51 ha, aadress Axxx, maa sihtotstarve maatulundusmaa (100%); katastritunnus xxx, pindala 10,7 ha, aadress xxx, maa sihtotstarve maatulundusmaa (100%) ̧katastritunnus xxx, pindala 17,37 ha, aadress xxx, maa sihtotstarve maatulundusmaa (100%).
9.3.Lepingu esemeks 1 oli lepingu eseme koosseisu kuuluvast maaüksusest katastritunnus xxx, pindala 7,10 ha, aadress xxx, maa sihtotstarve maatulundusmaa, välja mõõdetav, jagamise tulemusena tekkiv iseseisev kinnistu, mille paiknemine on näidatud käesoleva lepingu lisaks (Lisa 1) oleval plaanil sinise viirutusega. Lepingu esemel 1 paikneb käesoleva lepingu punktis 1.3 nimetatud ehitistest elamu ehitisregistrikoodiga xxx (lepingu p 1.2).
9.4.Omanik ja kasutusvaldaja leppisid kokku kasutusvalduse seadmises lepingu esemele, majanduslikku otstarvetkasutama lepingu eset ja omandama selle vilju. Omanik ja kasutusvaldaja on kokku leppinud, et käesoleva kasutusvalduse seadmise eesmärgiks lepingu esemele on kasutusvaldajal õigus kasutada Lisas 1 punase viirutusega märgitud kasutusvalduse ala vastavalt omal äranägemisel, s.h on kasutusvaldajal õigus püstitada kasutusvalduse alale ehitisi omal äranägemisel ja kasutusvaldaja poolt kasutusvalduse alal heakorra tagamine. Kasutusvalduse ala suurus on ligikaudu kaks hektarit (lepingu p 2.1). Omanik ja kasutusvaldaja leppisid kokku, et kasutusvaldus seatakse tähtajatult. Kasutusvaldus ei lõpe kasutusvaldaja surmaga ja kasutusvaldus läheb üle kasutusvaldaja pärijatele (lepingu p 2.2). Omanik ja kasutusvaldaja leppisid kokku, et kasutusvaldajal ei ole õigust kasutusvaldust üle anda ilma omaniku nõusolekuta (lepingu p 2.3). Omanik ja kasutusvaldaja leppisid kokku, et kasutusvaldus seatakse kasutusvaldaja kasuks tasuta (lepingu p 2.4). Omanik ja kasutusvaldaja leppisid kokku, et lepingu eseme omanik ei piira kasutusvaldust mõne kasutusviisi välistamisega (lepingu p 2.5).
9.5.Lepingu punktis 3 leppisid omanik ja kasutusvaldaja kokku kasutusvaldaja õigustes ja kohustustes, m.h kasutusvaldajal on õigus ja kohustus kasutusvalduse ala vallata ja kasutada korrapäraselt ja heaperemehelikult oma äranägemisel, s.h on kasutusvaldajal õigus muuta kasutusvalduse ala majandusliiku otstarvet (lepingu p 3.1); kasutusvaldajal on õigus loodus- ja õigusviljadele (lepingu p 3.2); kasutusvaldajal on teavitamiskohustus kasutusvalduse ala kahjustamise ja paranduste ja uuenduste tegemiste vajadustest, mis ületavad tavalise korrashoiu (lepingu p 3.3); kasutusvaldaja on kohustatud kasutusvalduse ala omal kulul korras hoidma (s.h koristama) ning tegema tavaliseks korrashoiuks vajalikke parandusi ning uuendusi, tasuma kasutusvalduse alaga seotud kommunaal- ja tehnohoolduskulud, maksud ja koormatised, viivitusest tekkivad võimalikud võlaintressid (lepingu p 3.4 ja 3.5); kasutusvaldaja vastutab kasutusvalduse ala käesolevas lepingus ja/või õigusaktides sätestatud korras kasutamise eest ja kohustub hüvitama omanikule kõik kahjud ja kulutused, mida viimane kannab seoses vastava kohustuse rikkumisega kasutusvaldaja poolt (lepingu p 3.8).
9.6.Lepingu punktis 4 on sätestatud omaniku õigused ja kohustused: õigus kontrollida kasutusõiguse ala seisukorda ja kasutusvalduse korrapärast ja heaperemehelikku teostamist kasutusvaldaja poolt; omaniku õigus nõuda tekitatud kahju hüvitamist; omaniku kohustus mitte tegema takistusi kasutusvalduse teostamisel; omaniku kohustus kasutusvalduse 8
kehtimise ajal mitte koormata kasutusvaldusega koormatud kinnisasja kolmandate isikute õigustega, mis takistaksid kasutusvalduse teostamist (lepingu punktid 4.1-4.4).
9.7.Lepingu punktis 6 on sätestatud kasutusvalduse lõppemine ja lõpetamine. Kasutusvaldus ei lõppe kasutusvaldaja surmaga (lepingu p 6.1). Omanik võib nõuda kasutusvalduse ennetähtaegset lõpetamist, teatades sellest kasutusvaldajale kirjalikult 6 kuud ette, kui: - kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse; kasutusvaldaja tegevuse tõttu omanikule oluliste õiguste rikkumise ohu korral ei anna kasutusvaldaja omanikule tagatist; - kasutusvaldaja ei kasuta lepingu eset sihtotstarbekohaselt (leping p 6.4).
9.8.Lepingu punktis 8 leppisid kinkija ja kingisaaja kokku selles, et kinkija kingib kingisaajale lepingu eseme 1 koos selle oluliste osade ja päraldistega (lepingu p 8.1). Lepingupooled leppisid kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme 1 üleandmiseks kinkijalt kingisaajale hiljemalt 1 kuu jooksul arvates lepingu eseme 1 kandmisest kinnistusraamatusse iseseisva katastriüksusena (lepingu p 9.1), omandiõiguse ülekandmise nõude tagamiseks seati eelmärge (lepingu p 9.4, 10.2).
10.Kinnistusraamatu andmed.
10.1.E-kinnistusraamatu andmete kohaselt on registriosa xxx (katastritunnus xxx, maatulundusmaa 100%, xxx, pindala 37461 m2) ühisomanikud M L ja K L (kinnistusraamatusse sisse kantud 30.05.2024. a). Registriosa III jakku on kantud kasutusvaldus M L kasuks (sisse kantud 24.08.2015. a).
10.2.E-kinnistusraamatu andmete kohaselt on registriosa xxx (katastritunnus xxx, elamumaa 100%, xxx, pindala 4051 m2) omanik M L.
10.3.E-kinnistusraamatu andmete kohaselt on kinnistu registriosade xxx (xxx xxx (Aru) ja xxx (xxx) ühisomanikud M L ja K L.
11.Kasutusvalduse lõpetamise nõue. 21.06.2024. a saatsid hagejad esindaja kaudu kostjale kirja „Xxx kinnistu kasutusvalduse lõpetamine“. Kirja kohaselt lepingu järgi on kasutusvaldajal kohustus omal äranägemisel kasutusvalduse ala vallata ja kasutada korrapäraselt ja heaperemehelikult, seda omal kulul korras hoida ning tasuda kinnistuosalt nõutavad maksud Kasutusvalduse ala ei ole kasutatud ega korras hoitud. Maa on ligi 10 aasta vältel olnud täielikult hooldamata, mille tõttu selle põllumajanduslik väärtus on langenud ja maale on kasvanud võsa ja puud. Lisaks on kasutusvaldaja lasknud laguneda maal asuva ehitise. Seejuures on kasutusvaldaja kohustatud hüvitama kõik kahjud ja kulutused. Omanikud arvestavad tekitatud kahjuks: 1. Võssa kasvama hakanud maa purustusniitmine 320 eurot; 2. Lagunenud katusealuse lammutus 250 eurot ja uue ehitamine 1 750 eurot koos selle all hoiul olnud sae-/ehitusmaterjal koos transpordikuluga 372 eurot 3. Tagasiulatuvalt kogu kasutusvalduse perioodil saamata jäänud tulu, mis maarendi arvestuses on 2 300 (aastas 255,64) eurot. Kokku senine kahju 4 992 eurot. Omanikud soovivad kasutusvalduse lõpetamist. Lepingu tingimuste kohaselt võivad omanikud selle lõpetada omanike ja kasutusvaldaja kokkuleppel või omaniku nõudel seaduses sätestatud alustel ning 6 kuud ette teatades juhul, kui kasutusvaldaja ei kasuta lepingu eset sihtotstarbeliselt või kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse või kui kasutusvaldaja ei anna kasutusvaldaja tegevuse tõttu omanike oluliste õiguste rikkumise ohu korral omanikele tagatist. Lisaks saab asjaõigusseaduse kohaselt teeniva kinnistu omanik nõuda reaalservituudi lõpetamiseks valitseva kinnisasja omanikult nõusolekut kui servituudist 9
saadav kasu on koormatisega võrreldes ebamõistlikult väike ja hüvitab talle sellest tekkiva kahju või kui valitseva kinnisasja omanik on kaotanud huvi servituudist tulenevate õiguste teostamise vastu, kusjuures seda eeldatakse kui 10 aasta jooksul ei ole servituuti kasutatud ja lühema aja puhul tuleb seda tõendada. Omanikud leiavad, et maa on seisnud hooldamata, kusjuures kasutusvaldaja ei ole maad kasutanud ning nad kannavad kasutusvaldusega seoses kahju saanud, olles lisaks materiaalsele kahjule servituudi eest tasu saamata ilma ka maa kasutuseelisest. Seetõttu teevad omanikud kasutusvaldajale ettepaneku leppida kokku kasutusvalduse viivitamatus lõpetamises. Kasutusvaldaja pole ligi 10 aasta jooksul servituuti kasutanud ega saa servituudist mingit kasu, kusjuures aastas on tema kohustusliku maa niitmise (kaks korda) kulu kokku 400 eurot ja seega ka servituudi lõpetamisega talle kahju ei kaasne, samas kui omanikud, kes jäävad ilma 255,64 euro suurusest rendist ja soovivad ise maad kasutada, kannavad olulist kahju. Omanikud nõuavad käesolevaga kasutusvalduse lõpetamist hiljemalt 21.12.2024. a ja teevad ettepaneku kasutusvalduse kokkuleppeliselt viivitamata lõpetamiseks, millisel juhul nad hüvitise nõuet ei esita. Vastust-nõustumist ootavad omanikud hiljemalt 30. juuniks. Kui kokkulepet ei saavutata peab kasutusvaldaja maa valduse 21.12.2024. a omanikele üle andma ja hüvitama tekitatud kahju.
12.Asjaõigusseaduse (AÕS) asjakohased sätted.
12.1.AÕS § 201 lg 1 sätestab, et kasutusvaldus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigustatud kasutama asja ja omandama selle vilju.
12.2.AÕS § 212 lg 2 kohaselt kinnisasja omanik võib nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kui: 1) kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse; 2) tema kahju on oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust; 3) kasutusvaldaja ei anna kinnisasja omanikule tagatist (§ 224).
12.3.AÕS § 177 lg 1 kohaselt, kui reaalservituudist saadav kasu on teeniva kinnisasja koormatisega võrreldes ebamõistlikult väike, on teeniva kinnisasja omanikul õigus nõuda valitseva kinnisasja omanikult nõusolekut reaalservituudi lõpetamiseks tingimusel, et ta hüvitab valitseva kinnisasja omanikule servituudi lõpetamise tõttu tekkiva kahju, Sama paragrahvi 2 lõike kohaselt, kui valitseva kinnisasja omanik on kaotanud huvi reaalservituudist tulenevate õiguste teostamise vastu, on teeniva kinnisasja omanikul õigus nõuda valitseva kinnisasja omanikult nõusolekut reaalservituudi lõpetamiseks. Huvi kaotamist eeldatakse, kui valitseva kinnisasja omanik ei ole 10 aasta jooksul reaalservituuti kasutanud või kui ta on sama aja jooksul lubanud teeniva kinnisasja kasutamist viisil, mis on vastuolus reaalservituudiga.
12.4.Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34` lg 2 p 2 kohaselt on kasutusvaldaja nõusolekut kasutusvalduse kande kustutamiseks vaja nii AÕS § 212 lg 2 p 1-3 alusel kasutusvalduse lõpetamisel kui ka võlaõigusseaduse (VÕS) § 196 järgi ülesöeldud kasutusvalduse seadmise võlaõigusliku lepingu täitmiseks üleantu tagastamisel.
12.5.Isik, kelle õigusi on ebaõige kandega rikutud, võib AÕS § 65 lg 1 kohaselt nõuda ebaõige kande muutmist. KRS § 34` lg 8 kohaselt puudutatud isiku nõusolekut võib asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 sätestab, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu.
10
13.Pooled vaidlevad esmalt selle üle, kas hagejatel on õigus nõuda kasutusvalduse lõpetamist või mitte. Hagejad leiavad, et neil on õigus nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kuna: (1) kostja ei ole kasutusvaldajana saanud kasutusvaldusest kasu, ent on tekitanud hagejatele kui omanikele kahju kogusummas 4 992 eurot (võssa kasvanud maa purustusniitmine; lagunenud katusealuse lammutus ja uue ehitamine; kogu kasutusvalduse perioodil saamata jäänud tulu (maarent); (2) kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse; (3) kasutusvaldaja ei anna kinnisasja omanikule tagatist. Ehk hagejad on menetluses tuginenud kõigile kolmele AÕS §-s 212 lg 2 punktides 1-3 märgitud alustele. Hagejad tuginevad ka sellele, et on kasutusvalduse lepingu 21.06.2024. a kehtivalt üles öelnud, mistõttu kostjal on kohustus anda tahteavaldus, millest kostja keeldub ning seega tuleb kostja tahteavaldus asendada kohtuotsusega. Alljärgnevalt kohus hindab poolte seisukohti.
13.1.AÕS § 212 lg 2 p 1 eelduseid saab hinnata konkreetsete asjaolude alusel. Hagejad on välja toonud alljärgnevad asjaolud: kostja ei kasuta ega hoolda kasutusvaldust ca 10 aasta jooksul; kostja ei kasuta maad sihtotstarbeliselt (põllumaana) ning põllumaa on raisku lastud; kasutuseta maal ei ole kostja jaoks praktilist väärtust. Kostja märgib, et Kasutusvalduse seadmise leping on sõnastatud viisil, mis andis kostjale piiramatu õiguse maa kasutamiseks vastavalt oma äranägemisele; omanik ei soovinud piirata kasutusvalduse sisu ühegi kasutusviisi välistamisega ning seega on kasutusvaldajal õigus kinnisasja kasutada mis tahes otstarbel, lisaks on kasutusvaldajal õigus muuta maa majanduslikku otstarvet; tegelikkuses on kostja vaidlusalust maad järjepidevalt kasutanud ja hooldanud (üle poole kasutusvalduse alast on hooldatud seeläbi, et iga-aastaselt niidab ala naabrimees, teist osa kasutusvalduse alast on kostja aastaid kasutanud oma õueala jätkuna; muuhulgas on ta ala kasutanud koriluseks – seal kasvavad seened ja ravimtaimed, mida ta korjab (s.h põdrakanep ja palderjan), seal on õunapuud jne; samuti on ta seda ala niitnud, seal on lõkkekoht ja laste mänguala; tulevikus on kostjal plaan ehitada olemasoleva lagunenud katusealuse asemele garaaž ja mõned abihooned ning jätkata kinnistu hooldamist; kinnistu tagumisse serva kavandab ta tuulevarju eesmärgil taimede istutamist; olemasoleva kuuseheki kavatseb ta tulevikus asendada elupuudega). Vastavad asjaolud (kasutusvalduse igasuguse tähtsuse kaotus kasutusvaldaja jaoks) tuleb esitada kinnisasja omanikul ning need ka kohtu ette tuua ja tõendada. Eelkõige tuleks kinnisasja omanikel esile tuua asjaolud, millest saaks järeldada, et kasutusvaldaja kasutusvaldust ei teosta, et asjaolud, mille tõttu kasutusvaldajal kasutusvalduse vastu huvi esines, on ära langenud ning kasutusvaldajal kasutusvalduse vastu huvi ei ole ning et vastava huvi tekkimist tulevikus ei saa mõistlikult eeldada. Kohtu arvates hagejad selliseid asjaolusid kohtu ette toonud ei ole. Pooled ei vaidle selle üle, et nii hagejatele kuuluva kinnistu põldu kui ka osa kostja kasutusvalduse alast niitis poolte naaber (tegi heina). Hageja M L selgituste kohaselt oli asjaolu, et naaber võib kasutusvalduse ala kasutada niitmiseks (heina tegemiseks), kasutusvalduse seadmise eelduseks. Ka maa niitmine on maa korrashoid ning pooled ei vaidle selle üle, et selle ajani, kui hageja M L keelas naabril kasutusvalduse ala niitmise (2024. aastal), seda ala ka niideti. Kohus märgib hagejatele, et kasutusvalduse seadmise leping ei näinud ette kasutatava maa sihtotstarvet (maa kasutamine põllumajanduslikul otstarbel) ning seda ei saa tuletada ka sellest, et kinnistusraamatusse on Xxx kinnistu maa otstarbena märgitud maatulundusmaa (100%). Kohus märgib, et kasutusvalduse seadmise lepinguga anti kostjale laialdased õigused: (1) kasutada kasutusvaldust omal äranägemisel; (2) kasutusvaldus on tähtajatu; (3) kasutusvaldus ei lõpe kasutusvaldaja surmaga vaid läheb üle tema pärijatele; (4) kasutusvaldajal on õigus muuta kasutusvalduse ala majanduslikku otstarvet; (5) kasutusvaldajal on õigus püstitada kasutusvalduse alale ehitisi omal äranägemisel.
13.2.Kasutusvalduse jaoks igasuguse tähtsuse puudumist ei tõenda pelgalt see, et kasutusvaldaja ei ole 10 aasta jooksul teinud maale olulisi investeeringuid (nt 11
põllumajanduslik tootmine (talu pidamine), hoonete ehitamine jms), sest kasutusvaldaja, tema lapsed, lapselapsed võivad seda teha tulevikus. Arvestades kasutusvalduse tähtajatust, pärandatavust ja selle seadmise asjaolusid, ei saa ka kasutusvaldaja tegevusetusest järeldada, et kasutusvaldus on kasutusvaldaja jaoks kaotanud igasuguse tähtsuse.
13.3.Hagejad ei ole tõendanud, et esinevad eeldused AÕS § 212 lg 2 p 2 kohaldamiseks, s.t kinnisasja omaniku kahju on oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust. Hagejad arvestavad tekitatud kahjuks: 1. Võssa kasvama hakanud maa purustusniitmine 320 eurot; 2. Lagunenud katusealuse lammutus 250 eurot ja uue ehitamine 1 750 eurot koos selle all hoiul olnud sae-/ehitusmaterjal koos transpordikuluga 372 eurot 3. Tagasiulatuvalt kogu kasutusvalduse perioodil saamata jäänud tulu, mis maarendi arvestuses on 2 300 (aastas 255,64) eurot. Kokku senine kahju 4 992 eurot. Kohus märgib, et praegusel juhul ei esine ka AÕS § 212 lg 2 p 2 sätestatud alust kasutusvalduse lõpetamiseks. Hageja väidetel ei ole nad kostja eest kasutusvaldusega seotud kulutusi tasunud. Kuna kasutusvaldus on seatud tähtajatult ja tasuta, eelduseta, et omanik peaks teenima kasutusvalduselt tulu, siis ei saa hagejad väita, et nad on kandnud majanduslikku kahju maarendi arvestuses (kasutuseelis). Kui võssa kasvama hakkav maa ka vajaks purustusniitmist (320 eurot), on see marginaalne võrreldes kostja võimaliku kasuga tähtajatust, pärandatavast ja omal äranägemisel kasutatavast kasutusvaldusest. Mis puudutab lagunenud katusealust, siis kohus märgib, et n hagejad ise istungil kinnitanud, et neil ei oleks selle lammutamise vastu midagi ning et pooled on katusealuse lammutamise võimalust ka varasemalt omavahel arutanud, katusealust ei lammutatud hagejate isa eluajal eelkõige seetõttu, et selles hoiti hagejate perele kuuluvaid esemeid ning hilisemalt hoidis seal oma asju ka kostja. Hagejate väide, justkui oleks katusealuse lagunemises süüdi kostja, ei ole põhjendatud. Omaniku kahju ja kasutusvaldaja kasu võrdlemisel tuleb muuhulgas arvestada saadud või saadavat kasutusvalduse tasu, kasutusvalduse tähtaega, kasutusvalduse üleminekut pärijatele ja kasutusvalduse sisu. Asjaõigusseadus ei näe ette omaniku õigust nõuda kasutusvalduse lõpetamist kasutusvalduse seadmise lepingu olulise rikkumise korral, kui sellega ei kaasne AÕS § 212 lg 2 p 1-3 sätestatud asjaolud. Kohus leiab, et väidetav korrashoiukohustuse rikkumine (lepingu p 3.4) rikkumine ei saa olla kasutusvalduse lõpetamise aluseks asjaõigusseaduse järgi (vt ka Riigikohtu 20.09.2006. a lahend nr 3-2-1-66-06, 10.06.2008. a lahend nr 3-2-1-46-08). Kui hagejatel on kostja vastu kahju hüvitamise nõue, võivad nad selle eraldi maksma panna.
13.4.Hageja ei ole hagiavalduses tuginenud kasutusvalduse lõpetamise alusena AÕS § 212 lg 2 p 3 (kasutusvaldaja ei anna kinnisasja omanikule tagatist). Seda ei ole hagejad teinud ka kohtukõne kirjalikes teesides. Nimetatud alusele viitas hagejate esindaja kohtuistungil. Kohus leiab, et puudub kasutusvalduse lõpetamiseks viidatud alusel, sest pole tõendatud, et kinnisasja omanikud oleksid kasutusvaldajalt tagatist nõudnud ja kasutusvaldaja oleks tagatise andmisest keeldunud.
14.Kohtukõne kirjalikes teesides märgivad hagejad, et hagejatel oli võlaõiguslik ja asjaõiguslik alus kasutusvalduse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Riigikohus on esitanud seisukoha (Riigikohtu 10.06.2008. a otsus nr 3-2-1-46-08, p 14), et kui kasutusvaldaja rikub oma lepingulisi kohustusi, on omanikul õigus kasutada VÕS § 101 sätestatud õiguskaitsevahendeid, s.h isikliku kasutusõiguse seadmise leping kui kestvusleping erakorraliselt VÕS § 196 kohaselt üles öelda. Pikaajaline kasutusvaldaja oluliste lepinguliste kohustuste mittetäitmine annab kinnistu omanikele mõistliku põhjuse eeldada, et kostja ei täida kohustusi ka edaspidi. Antud juhul on tegemist reaalservituudiga, mille võlaõigusliku lepingu saab Riigikohtu arvates üles öelda kui õigustatud pool on lepingulisi kohustusi oluliselt rikkunud (Riigikohtu 12.04.2017. a otsus nr 3-2-1-13-17, p 18; 01.12.2005. a otsus nr 3-2-1-129-05, p 19). Samas on omanikul õigus VÕS § 189 lg 1 ülesütlemise korral kasutusvaldajalt kasutusvalduse kande kustutamiseks KRS § 341 lg 2 p 12
2 kohast nõusolekut (Riigikohtu 10.06.2008. a otsus nr 3-2-1-46-08, p 15). Ühtlasi soovivad hagejad hagiavalduses esitatud hagi nõude p 1 käsitlemist mitte tuvastus- vaid sooritusnõudena ja kohustada kostjat andma nõusolek kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx III jaos tema kasuks tehtud kasutusvalduse kanne.
15.Kohus leiab, et hagejad ei ole 21.06.2024. a võlaõigusliku kasutusvalduse lepingut kehtivalt üles öelnud. Riigikohus on lahendis 3-2-1-46-08 punktis 14 märkinud, et kui omaniku ja kasutusvaldaja vahel on võlaõiguslik leping kasutusvalduse seadmiseks ja kasutusvaldaja rikub oma lepingulisi kohustusi, on omanikul õigus kasutada VÕS §-s 101 sätestatud õiguskaitsevahendeid, s.h kasutusvalduse seadmise leping kui kestvusleping VÕS § 196 kohaselt üles öelda.
15.1.Vaidluse all ei ole, et lepingu ülesütlemise formaalsed eeldused on täidetud (ülesütlemise avaldus on kostjale kätte toimetatud). Hagejad on edastanud kostjale lepingu ülesütlemise avalduse VÕS § 195 lg 1 kohaselt. Et ülesütlemise avaldus kehtiks ja lõpetaks kasutusvalduse lepingu, peavad olema täidetud ka taganemise sisulised eeldused. Hagejad peavad tõendama, et neil oli õigus lepingut üles öelda. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kasutusvalduse lõpetamise materiaalõiguslikud eeldused puudusid, mistõttu ülesütlemine ei ole kehtiv. Kohus märgib, et poolte vahel sõlmitud kasutusvalduse lepingut saab omanik ennetähtaegselt lõpetada vaid kolmel lepingus sätestatud alusel: (1) kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse; (2) kasutusvaldaja tegevuse tõttu omanikule oluliste õiguste rikkumise ohu korral ei anna kasutusvaldaja omanikule tagatist ja (3) kasutusvaldaja ei kasuta lepingu eset sihtotstarbeliselt (lepingu p 6.4.1-6.4.3).
16.Eeltoodud põhjendustel jätab kohus hagi rahuldamata.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
17.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse kui kulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse tegemist.
18.Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks lahend tehakse.
19.Kohus jätab hagi rahuldamata. Seega jäävad kanda.
menetluskulud solidaarselt hagejate
20.Kostja menetluskulud on vastavalt menetluskulude nimekirjale õigusabikulud 2 367,54 eurot (koos käibemaksuga, tunnihind 170 eurot + käibemaks).
20.1.Menetluskulude nimekirja järgi on kostja menetluskulud: * kliendikohtumine ja edasise tegevuse planeerimine – 1h 20min – 226,67 eurot; * kostja vastuse koostamine – 5h – 850 eurot; * kohtuistungiks ettevalmistamine, s.h nõupidamine kliendiga – 1h – 170 eurot; * kohtuistungil osalemine – 1h 30min – 255 eurot; * protokolli parandustele vastuse koostamine – 30min – 85 eurot; * kohtukõne kirjalike teeside ja menetluskulude nimekirja koostamine – 2h – 340 eurot.
13
20.2.Hagejate esindaja esitas vastuväite kostja menetluskuludele kostja vastuse koostamise ajakulu (5h) osas, leides, et ajakulu on ülemäärane, arvestades vastuse sisu asjakohatust ning põhjendatud kulu on 3h.
20.3.Kohus leiab, et kostja menetluskulud 2 367,54 eurot (koos käibemaksuga) on põhjendatud ja vajalikud kulud. Kohus ei nõustu hagejate esindajaga, et kostja vastuse koostamise põhjendatud ajakulu on 3 tundi (5 tunni asemel). Kostja vastus on kokku 5-l leheküljel. Kohus ei hinda õigusabiks kulunud aja hindamisel menetlusdokumendi sisu (mis on hagejate esindaja väitel asjakohatu) vaid menetlusdokumendi koostamiseks kulunud aega. 5 tundi 5 lehekülje pikkuse menetlusdokumendi koostamiseks on kohtu arvates mõistlik aeg. Ka hagejate esindaja on hagiavalduse (3 lk) ajakuluks nimetanud 3 tundi (hagejate menetluskulude nimekirjas).
20.4.Kohus nõustub hagejate esindajaga, et kostja täiendavad menetluskulud 368,90 eurot, mis on esitatud 20.10.2025. a menetlusdokumendis „repliik ja vastuväide hagejate menetluskuludele“, ei ole põhjendatud ja tuleb jätta kostja enda kanda. Kohus määras kohtuistungil, et kohtukõne kirjalikud teesid ja menetluskulude nimekirjad tuleb kohtule esitada hiljemalt 13. oktoobriks 2025. a. See, et kostja esitab omaalgatuslikult kohtule „repliigi“ (arvamuse hagejate kohtukõne teeside kohta) on kostja enda vaba valik, kuid kohus ei arvesta neid vajalike ja põhjendatud menetluskuludena.
21.Seega mõistab kohus hagejatelt solidaarselt kostja kasuks menetluskulude katteks 2 367, 54 eurot (koos käibemaksuga).
22.TsMS § 177 lg 4 kohaselt kohus märgib menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
/ allkirjastatud digitaalselt /
Viljo Junolainen Kohtunik
14
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.