2-24-6692 R.J , M.L ja J.T avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 14. aprilli 2025 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
O.P määruskaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik 1): O.P (isikukood XXX), lepinguline esindaja H.P. Vastustajad: Avaldaja 1: R.J (isikukood XXX) Avaldaja 2: M.L (isikukood XXX) Avaldaja 3: J.T (isikukood XXX) Avaldajate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Lennart Oja Puudutatud isik 2: M.Y (isikukood XXX) Puudutatud isik 3: B.F (isikukood XXX) Puudutatud isikute 2 ja 3 lepinguline esindaja: vandeadvokaat Enno Heringson Alutaguse vald Alutaguse Vallavalitsuse kaudu (registrikood 77000281)
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Võtta asja juurde dokumentaalse tõendina 29. mail 2024 tsiviilasjas nr 2-24-1596 peetud kohtuistungi protokoll.
2.Täiendada Viru Maakohtu 14. aprilli 2025 määrust juurdepääsutee korrashoidmiseks kohustatud isiku määramise osas ja määrata, et juurdepääsutee korrashoidmise
kohustus on Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXX sisse kantud kinnistu (K.) igakordsel omanikul, samuti täpsustada maakohtu resolutsiooni sõnastust O.P nõusoleku andmiseks kohustamises.
3.2.Määrata, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXX sisse kantud kinnistu (K.) igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tähtajatult ja ööpäevaringselt nii jalgsi kui sõiduvahenditega Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXXX kantud kinnistul (O.P) asuvat juurdepääsuteed (67 m pikk ja 5 m lai), mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud punase joonega piiratud alana.
3.3.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXXX kantud kinnistu (O.P) igakordne omanik on kohustatud juurdepääsuteed taluma.
3.4.Määrata, et kohtumääruse resolutsiooni punktis 3.2 nimetatud juurdepääsutee korrashoidmise kohustus on Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXX sisse kantud kinnistu (K.) igakordsel omanikul.
3.5.Määrata kohtumääruse resolutsiooni punktis 3.2 nimetatud juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks 50 eurot aastas, mis tuleb Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXX sisse kantud kinnistu (K.) igakordsel omanikul tasuda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXXX sisse kantud kinnistu (O.P) igakordse omaniku kasuks iga jooksva aasta 1. veebruariks.
3.6.Kohustada O.P (isikukood XXX) andma nõusolek, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXXXXXXX (O.P) III jakku kantakse järgmise sisuga märkus: „Kinnistu on koormatud juurdepääsuga kinnistu nr XXXXXX (K.) igakordse omaniku kasuks, juurdepääsu tingimused vastavalt tsiviilasjas nr 2-24-6692 tehtud Tartu Ringkonnakohtu 28. oktoobri 2025 määrusele“. Käesolev määrus asendab O.P tahteavaldust.
3.7.Käesoleva kohtumääruse lahutamatu osa on kohtumäärusele lisatud plaan.
3.8.B.F-i jõustunud kohtulahend Tartu maakohtu kinnistusosakonnale kannete tegemiseks kinnistusraamatusse.
3.9.Jätta Viru Maakohtu 29. aprilli 2024 kohtumäärusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõud kehtima kuni käesolevas asjas tehtud lahendi jõustumiseni.
3.10.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
4.Rahuldada O.P määruskaebus osaliselt.
5.Jätta menetluskulud ringkonnakohtu menetluses menetlusosaliste endi kanda. B.F-i kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse ärakirja kättetoimetamisest (TsMS § 6186 lg 2). Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.
2
Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.R.J (avaldaja 1), M.L (avaldaja 2) ja J.T (avaldaja 3) esitasid 26. aprillil 2024 Viru Maakohtule avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramise nõudes. Avalduse kohaselt on avaldajate ühises omandis (avaldajale 1 kuulub 1⁄2 kaasomandist ning avaldajale 2 ja avaldajale 3 kuulub 1⁄2 kaasomandist ühisomandina) K. kinnistu (asukoht O.P küla, XXX, registriosa nr XXXXXX, katastritunnus XXXXXXXXXXXXX). K. kinnistule puudub vajalik ligipääs avalikult kasutatavalt teelt. K. kinnistu küll külgneb avalikult kasutatava Kauksi-Vasknarva teega, kuid ajalooliselt on pääs sellele teele toimunud O.P kinnistu kaudu. O.P kinnistu (asukoht O.P küla, XXX, registriosa nr XXXXXXXX, katastritunnused XXXXXXXXXXXXX ja XXXXXXXXXXXXX) omanik on O.P (puudutatud isik 1). Puudutatud isik 1 teatas 25. augustil 2023 avaldajatele, et sulgeb ajalooliselt toiminud ligipääsu K. kinnistule läbi O.P kinnistu alates 2024. aasta maikuust. Avaldajad pöördusid M.Y (puudutatud isik 2) ja B.F-i (puudutatud isik 3) poole, et leida alternatiivne lahendus. Puudutatud isikute 2 ja 3 ühisomandis on YY. kinnistu (asukoht O.P küla, XXX, registriosa nr XXXXXXX, katastritunnus XXXXXXXXXXXXXX), mis on K. kinnistu teine naaberkinnistu. YY. kinnistu omanikud vastasid, et nad on nõus andma osa enda teest K. kinnistu omanikule kasutamiseks tingimusel, et nad saavad 10 000 eurot kompensatsiooni. Tegemist oli selgelt ebamõistliku pakkumisega, mistõttu avaldajad sellega ei nõustunud. Avaldajad olid naabritega vaidluste vältimiseks valmis rajama enda kuludega tee K. kinnistult otse avalikult kasutatavale Kauksi-Vasknarva teele. Selleks esitasid nad Transpordiametile taotluse, mis jäeti 4. märtsi 2024 otsusega rahuldamata, sest riigimaanteelt uue mahasõidu rajamist takistab bussipeatus. Kutselise hindaja Riho Lubi hinnangu kohaselt oleks O.P kinnistu kasutamise korral juurdepääsutasu turuhinnaks 2,03 eurot aastas ning YY. kinnistu kasutamise korral 59,22 eurot aastas. Avaldajad soovivad K. kinnistule ligipääsu saada mööda teed, mis läbib O.P kinnistut ja mida on kasutatud juba pikki aastaid. Juurdepääsuõigus ei riiva O.P kinnistu omaniku huve ebaproportsionaalselt, ei kitsenda märkimisväärselt tema õigusi ega välista kinnisasja kasutamist. Lisaks avaldajatele kasutavad O.P kinnistul asuvat teed enda kinnistule juurdepääsuks veel kuue kinnistu omanikud.
2.Puudutatud isik 1 avaldusele vastu ega ole nõus juurdepääsutee määramisega. Avaldajad ei ela K. kinnistul ja kinnistut kasutatakse majutusteenuse osutamiseks, st tulu teenimiseks. Sisuliselt soovivad avaldajad enda kinnistule, mida kasutatakse tulu teenimiseks, tasuta (2,03 eurot aastas) juurdepääsu üle võõra kinnistu. Transpordiamet pakub K. kinnistule avalikult kasutatavalt teelt võimalike juurdepääsudena nii O.P kui YY. kinnistut. Ei vasta tegelikkusele avalduses esitatud väide, justkui oleks ainuvõimalik mõistlik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt K. kinnistule üle O.P kinnistu – YY. kinnistu omanikud on andnud avaldajatele nõusoleku enda kinnistu kasutamiseks juurdepääsuna K. kinnistule. Kauksi-Vasknarva riigimaanteelt on praeguseks O.P kinnistule rajatud kaks mahasõitu, mille kaudu toimub ligipääs kokku seitsmele kinnistule (S., Y., K., R., L., KK. ja K.). O.P kinnistut juurdepääsuna kasutavatel isikutel tuleb leppida kokku juurdepääs enda kinnistutele nii, et see koormaks võimalikult vähe O.P kinnistut. O.P kinnistu kasutamisele on seatud niigi mitmed kitsendused. 3
3.Puudutatud isikute 2 ja 3 arvamuse kohaselt tuleb avaldus jätta rahuldamata või alternatiivselt määrata juurdepääs üle O.P kinnistu. K. kinnistu näol ei ole tegemist aastaringselt ja igapäevaselt kasutatav elamuga ega üldse elukohaga. Tegemist ongi puhkekohaga, kuhu autoga ei peagi juurdepääsu olema. Teadaolevalt kasutavadki avaldajad seda vahel ise ning vahel turistidele väljaüürimiseks. Avaldajad võivad oma kinnistule rajada jalgtee kuni avaliku teeni ning sealt tehtav 75 meetri pikkune jalutuskäik (või ka näiteks sõit jalgratta või muu kergliiklusvahendiga) ei ole kindlasti liigselt koormav. Sisuliselt ei ole juurdepääs matkamaja-suvilale autoga vajalik, vaid see on üksnes mugavusvõimalus, mille pakkumise võimaldamine ei peaks tulema naabrite arvel. Äris oma klientidele lisavõimaluste pakkumine ei ole kindlasti selliseks ülekaalukaks huviks võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Seega tuleb antud juhul kaaluda, kas avaldajatel on üldse vajalik ja põhjendatud juurdepääs autoga. Juhul, kui avaldajad suudavad tõendada, et neile on siiski vajalik sõidukiga juurdepääs ning selle rajamine otse riigiteele ei ole kuidagi võimalik, siis tuleb juurdepääs määrata üle O.P kinnistu.
4.XXX viitas, et riigiteelt nr 13111 Kauksi-Vasknarva on rajatud kaks mahasõitu O.P kinnistule, mille kaudu toimub ligipääs seitsmele kinnistule (S., Y., K., R., L., KK. ja K.). O.P kinnistule ulatuvad mitmed kitsendused. Kinnistu põhjapoolne osa jääb avalikult kasutatava riigitee KauksiVasknarva tee kaitsevööndisse, idapoolsele osale ulatuvad O.P oja looduskaitselised piirangud ning lõunaosale Peipsi järve looduskaitselised piirangud. Kinnistu asub valdavas osas ehituskeeluvööndis. Tegemist on maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksusega, mis asub O.P küla kompaktselt asustatud alal. O.P kinnistu on hetkel hoonestamata. Kinnistu omanik on avaldanud soovi hoonestuse rajamiseks ning Alutaguse Vallavalitsuse 5. aprilli 2024 korraldusega nr 131 väljastati projekteerimistingimused O.P kinnistule elamu ja kahe abihoone projekteerimiseks. Peipsi järve ranna ehituskeeluvööndi tõttu on hoonestust võimalik rajada kinnistu põhjapoolsesse osasse. Lähtudes olemasolevast olukorrast, kus kinnistut läbivad teiste kinnistute juurdepääsuteed, on vallavalitsus projekteerimistingimuste korralduses märkinud, et juurdepääsutee osas tuleb seada naaberkinnistu omanikega olemasoleva tee jaoks servituut, mis on ehitusloa andmise eelduseks. XXX märkis ka, et tuletõrjetehnikaga juurdepääsuks peab juurdesõidutee olema vähemalt 3,5 m laiune ja värav (pääs) peab olema vähemalt 4 m lai.
MAAKOHTU MÄÄRUS
5.Maakohus rahuldas avalduse ja määras K. kinnistule juurdepääsu avalikult kasutatavale teele üle O.P kinnistu. Maakohus määras, et K. kinnistu igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tähtajatult ja ööpäevaringselt nii jalgsi kui sõiduvahenditega O.P kinnistul asuvat juurdepääsuteed (67 m pikk ja 5 m laiune), mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud punase joonega piiratud alana. Maakohus tuvastas esitatud kaartide ja paikvaatluse alusel, et avaldajate kinnistu ei külgne ühegi kinnistuga, millel asuks avalikult kasutatav tee ja et seega puudub avaldajate kinnistult juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Avaldaja ja puudutatud isikud juurdepääsu osas kokkuleppele jõudnud ei ole. Maakohus leidis, et asjaolusid arvestades on põhjendatud määrata juurdepääs avaldajate taotletud asukohas läbi O.P kinnistu. See riivab küll O.P kinnistu omaniku huve, kuid O.P kinnistul on tee olemas, mida avaldaja on oma kinnistult avalikult kasutatavale teele (Kauksi-Vasknarva) pääsemiseks alati ja tava alusel kasutanud. Lisaks kasutab O.P kinnistul asuvat teed ka K. kinnistu omanik, kes väidetavalt tegeleb külaliste majutusega ning tee kasutamine avaldajate huvides lisab ainult ca 30 m pikkuse lõigu, mis pöörab avaldajate kinnistule. Ülejäänud tee osa on K. ja K. 4
kinnisasjade kaaskasutuses. Puudutatud isikute 2 ja 3 seisukoht, et avaldajatele piisaks oma kinnistule juurdepääsuks ka teest, kus saaks liikuda jalgsi, jalgratta või muu kergliiklusvahendiga, on põhjendamatu. Kuivõrd juurdepääs on avaldaja taotletud viisil ajalooliselt toimunud ja toimub ka täna, ei too avalduse rahuldamine kaasa olulist puudutatud isiku 1 õiguste riivet, vaid jätkub senine korraldus. Avaldaja ega puudutatud isik 1 ei pea tegema kulutusi, kuna juurdepääsutee O.P kinnistul on olemas ning läbitav nii jala kui sõiduvahenditega, samas kui juurdepääsu kasutamine läbi YY. kinnistu lisaks vajaduse ehitada YY. kinnistule juurde teed, mis tooks kaasa lisakulusid ning tee talumistasu oleks suurem. Samuti tuleks YY. kinnistu omanikule määrata ka ühekordne hüvitis tema poolt tee rajamiseks tehtud kulutuste eest. Järelikult oleks juurdepääsutee määramine läbi YY. kinnistu raskendatud vajalike ehitusööde tõttu ja oluliselt kallim. Puudutatud isik 1 on küll avaldanud soovi hoonestuse rajamiseks kinnistule, kuid vaidlusalune tee asub kinnistu äärealal ning ebatõenäoline on, et just tee segaks kinnistu hoonestamist. Puudutatud isiku võimalik soov ehitada hooneid ei kaalu üle avaldajate reaalset vajadust pääseda oma kinnistule. Maakohus asendas puudutatud isiku 1 nõusoleku kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks, sest AÕS § 641 kohaselt on kinnisasja koormamiseks asjaõigusega nõutav sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse ja kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 ja lg 2 p 1 järgi on asjaõiguse kinnistusraamatusse kandmiseks vaja koormatava kinnisasja omaniku nõusolekut. Juurdepääsutee tasuks määras maakohus 50 eurot aastas. Maakohus leidis, et avaldajate ekspertarvamuses ei ole arvesse võetud juurdepääsutee hoolduskulusid ja seetõttu ei ole juurdepääsutasu 2,03 eurot aastas piisav. Maakohus leidis, et juurdepääsutee hooldamise kohustus on O.P kinnistu omanikul, sest avaldajad ei ole taotlenud, et kohus jätaks tee hooldamiskulud avaldajate endi kanda ja puudutatud isik 1 ei ole avaldanud, et ei soovi hüvitist juurdepääsutee korrashoiu kulude eest. Menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda. Maakohus leidis, et juurdepääsu määramise avalduse rahuldamine teenib esmajoones avaldajate huve. Puudutatud isikud 2 ja 3 ei ole välistanud avaldaja juurdepääsu läbi nende kinnistu ning puudutatud isik 1 ei ole põhjendamatult avaldusele vastu vaielnud. Puudutatud isikul 1 oli õigus tuua menetluses esile asjaolusid, millest nähtuvalt oli võimalik juurdepääs luua ka üle teise kinnisasja, ning avaldada arvamust juurdepääsu eelduste, viisi ja tasu kohta.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
6.Puudutatud isik 1 esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu määruse ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Maakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3, § 695 ja § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu täies ulatuses ning tsiviilasi tuleb TsMS § 691 p 4 kohaselt saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohus on tsiviilasja lahendamisel põhjendamatult eelistanud avaldajate huvide tagamist puudutatud isiku 1 kui koormatava kinnisasja omaniku huvidele. Puudutatud isikud 2 ja 3 on teinud avaldajatele mõistliku ettepaneku YY. kinnistule rajatud uue tee ühiseks kasutamiseks. Seda ettepanekut ei saa pidada ebamõistlikuks ainult seetõttu, et see oleks avaldajate jaoks kallim. Ka eraldi juurdepääsutee ehitamine otse Kauksi-Vasknarva riigimaanteelt nr 13111 avaldajate kinnistule, kui see oleks võimalik, eeldaks tee-ehituslike tööde projekteerimiseks ja tegemiseks rahalisi kulutusi. 5
Avaldajatel oli reaalne võimalus enda kinnistu juurdepääsu küsimuse lahendamiseks kokkuleppel puudutatud isikutega 2 ja 3 ilma kohtu poole pöördumata. Kui puudutatud isikud 2 ja 3, kes varem samuti kasutasid juurdepääsuteed üle O.P kinnistu, pidid uue tee rajamiseks kulutusi tegema, siis on põhjendamatu tagada avaldajatele sama hüve tasuta. Maakohus märkis määruses, et lisaks avaldajatele kasutab O.P kinnistul asuvat teed ka K. kinnistu omanik. See maakohtu seisukoht on ekslik, sest O.P kinnistul asuvat teed kasutavad veel Y., S., R. ja L. kinnistute omanikud ja külalised. Kuna O.P kinnistut kasutatakse niigi juurdepääsuks paljudele erinevatele kinnistutele, siis seda enam on põhjendatud igale isikule, kellel on võimalik O.P kinnistu kasutamist juurdepääsuna vältida, määrata mõni teine juurdepääs. Kui avaldajad ei kasutaks O.P kinnistul asuvat juurdepääsuteed, saaks sellest O.P kinnistu osast moodustada eraldi kinnisasja suurusega u 1500 m2. Maakohtu määratud tasu ei hüvita puudutatud isikule 1 omandiõiguse kitsendust, sh eraldi kinnistu moodustamise võimaluse kaotust. Maakohtu määrusest ei selgu, millel põhineb maakohtu otsustus, et mõistlikuks hüvitiseks omandiõiguse kitsenduse ja tee hooldamiseks tehtavate kulutuste eest on 50 eurot aastas. Ei ole märkimisväärset vahet, kas hüvitise suuruseks on 2 eurot või 50 eurot aastas, eriti arvestades asjaolu, et avaldajad kasutavad oma kinnistut tulu teenimiseks. Puudutatud isik 1 teatas 3. oktoobril 2025 esitatud kaebuse täienduses, et kui tal oleks võimalik moodustada eraldi kinnisasi suurusega u 1500 m2 O.P kinnistu sellest osast, mis jääb avaldajate juurdepääsutee alla, oleks sellise kinnisasja eeldatav müügihind 15 eurot/m 2 ehk 22 500 eurot. Puudutatud isik viitas, et hinna aluseks on võetud naabruses asuva Y. kinnistu (XXXXXXXXXXXXX) oksjoni lõpphind. Puudutatud isiku 1 hinnangul peaksid K. kinnistu igakordsed omanikud talle kõnealuse saamata jääva tulu 15 000 euro ulatuses juurdepääsutasuna kompenseerima. Puudutatud isik 1 on nõus jagama juurdepääsutasu 10 aasta peale, mis teeks aastaseks tasu suuruseks 1500 eurot. Kümne aasta möödudes jääks juurdepääsutasu suuruseks maamaksu osa vastavalt sellel ajal kehtivas määras.
7.Avaldajad teatasid vastuseks määruskaebusele, et maakohtu määrus on põhjendatud ja seaduslik. Puudutatud isiku 1 määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata. Põhjendamatu on määruskaebuse etteheide, et avaldajad oleks pidanud kohtusse pöördumise asemel võtma vastu mistahes tingimustel pakkumise juurdepääsu saamiseks. Seaduse ega kohtupraktika kohaselt avaldajatel sellist kohustust ei olnud. Puudutatud isikute 2 ja 3 pakkumine juurdepääsu võimaldamiseks üle YY. kinnistu oli äärmiselt ebamõistlik, sest vastutasuks piiratud ajaks juurdepääsu võimaldamise eest nõuti lisaks 10 000 euro suurusele rahalisele hüvitisele ka ligi 6000 m2 järveäärset maad. Põhjendamatu on määruskaebuse seisukoht, et avaldajad peaks tegema oma kinnistule juurdepääsu saamiseks samas suurusjärgus kulutusi, nagu on teinud YY. kinnistu omanikud. YY. kinnistu omanikud tegid ise valiku rajada uus juurdepääs oma kinnistule. Avaldajad ei soovi uue tee rajamist, vaid senise tee kasutamise jätkamist. Asjaolu, et O.P kinnistul asuvat olemasolevat teed kasutavad lisaks avaldajatele ka mitme teise kinnistu omanikud, räägib selle tee kaudu juurdepääsu määramise poolt, mitte vastu. Kuna puudutatud isik 1 on ise avaldanud soovi rajada hoonestus O.P kinnistu põhjaosa läänekülge, jäävad ülejäänud kinnistute omanikud igal juhul kasutama O.P kinnistu idaosas paiknevat teed. Ühe kinnistu omanike lisandumine tee kasutajate hulka ei riiva O.P kinnistu omaniku huve olulisel määral. Tegemist on teega, mis paiknes O.P kinnistul juba enne seda, kui puudutatud isik 1 selle omanikuks sai. O.P kinnistul paiknev juurdepääsutee koormab oluliselt vähem mõlema kinnistu (O.P ja K.) omanikke kui alternatiivne tee YY. kinnistul koormaks YY. ja K. kinnistu omanikke. YY. kinnistul 6
asuva juurdepääsutee kasutamiseks oleks vaja täiendavalt ehitada veel kokku u 33 m teed mõlemale kinnistule. Ebausutav on puudutatud isiku 1 väide, et tal on soov ja võimalus müüa oma kinnistust u 1500 m 2 suurune idapoolne osa ja et seda takistab ainult K. kinnistu juurdepääsutee paiknemine sellel osal. Juurdepääsutee osa, mis on vajalik ainult K. kinnistu jaoks, on suurusega 67 x 5 m ega takistaks 1500 m2 suuruse uue kinnisasja moodustamist. Kehtiv üldplaneering ei luba O.P kinnistu maa arvelt moodustada alla 2000 m2 suurust kinnistut. Puudutatud isik 1 on menetluse käigus ise kinnitanud, et soovib hoonestada hoopis oma kinnistu läänepoolset osa. Tõendatud ei ole O.P kinnistu väärtus 15 eurot/m2. Maakohtu määratud tasu on mõistlik. Omandiõiguse riive hüvitis on 2,03 eurot vastavalt kutselise hindaja arvamusele ja ülejäänud summa katab tee hoolduse kulud. Puudutatud isikul 1 on õigus saada tee hoolduskulude hüvitist ka teistelt tee kasutajatelt. Avaldajad ei kasuta kinnistut tulu teenimiseks. Puudutatud isik 1 ei ole vaidlustanud maakohtu määrust osas, millega juurdepääsutee korrashoiukohustus pandi temale, seetõttu ei saa ringkonnakohus seda osa maakohtu määrusest muuta.
8.Puudutatud isikud 2 ja 3 leidsid, et maakohtu lahend on õiguspärane ja kooskõlas Riigikohtu praktikaga osas, millega juurdepääsu üle puudutatud isikutele 2 ja 3 kuuluva YY. kinnistu ei määratud. Juurdepääs avaldajate kinnistule on väljakujunenud tava kohaselt toimunud üle O.P kinnistu ja uus juurdepääs tähendaks avaldajatele täiendavaid kulutusi. Juurdepääsutasu küsimuses puudutatud isikud 2 ja 3 seisukohta ei avalda, sest see ei puuduta nende huve.
9.Alutaguse Vallavalitsus märkis, et valla jaoks on oluline, et avaldajatele oleks tagatud juurdepääs enda kinnistule. Millist juurdepääsuteed või millist tasu juurdepääsu eest tasutakse, on poolte kokkuleppele mittejõudmisel kohtu määrata. Suuremat osa kohtu poolt määratud juurdepääsuteest K. kinnistule kasutavad juurdepääsuteena lisaks veel kuus kinnistut (S., Y., K., R., L. ja KK.), millest tulenevalt ei leia vallavalitsus, et K. kinnistule määratud juurdepääs riivaks liigselt puudutatud isiku huvisid.
10.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
11.Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku 1 määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Viru Maakohtu 14. aprilli 2025 määrust tuleb täiendada juurdepääsutee hooldamiseks kohustatud isiku määramise osas, samuti tuleb täpsustada määruse resolutsiooni p 5 sõnastust (TsMS § 657 lg 1 p 2 ja § 659). Ülejäänud osas jääb maakohtu määrus muutmata.
12.Maakohus määras avaldajate avalduse alusel juurdepääsutee nende kinnistule üle puudutatud isiku 1 kinnistu ja määras juurdepääsutasu suuruseks 50 eurot aastas. Puudutatud isik 1 on määruskaebuses vaidlustanud nii juurdepääsutee asukoha kui ka tasu suuruse, seetõttu kontrollib ringkonnakohus määruse seaduslikkust ja põhjendatust täies ulatuses.
13.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt ei külgne avaldajate kinnistu ühegi kinnistuga, millel asuks avalikult kasutatav tee (määruse p 7). See maakohtu järeldus ei ole kooskõlas asjas esitatud tõendite ja muude tuvastatud asjaoludega, mille kohaselt avaldajate kinnistu külgneb avalikult kasutatava Kauksi-Vasknarva riigimaanteega. Seda kinnitab ka määruskaebuse esitaja, kes ei vaidle vastu ka sellele, et avaldajate kinnistult puudub vajalik, st sõidukitega kasutatav juurdepääs Kauksi7
Vasknarva teele (dtl 382). Selles osas tuleb maakohtu määruse põhjendusi muuta ja asendada need käesoleva määruse põhjendustega.
14.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuleb puudutatud isiku 1 nõusolek märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse asendada põhjusel, et AÕS § 641 kohaselt on kinnisasja koormamiseks asjaõigusega nõutav sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse ning et kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 ja lg 2 p 1 järgi on asjaõiguse kinnistusraamatusse kandmiseks vaja koormatava kinnisasja omaniku nõusolekut (määruse p 10). Selline põhjendus ei ole kooskõlas seaduse ja väljakujunenud kohtupraktikaga. Riigikohtu pikaajalise praktika kohaselt ei ole kohtulahendiga määratud juurdepääs piiratud asjaõigus (servituut), mis tekib kinnistusraamatusse kandmisega, vaid vahetult kohtulahendist tulenev kitsendus, mis tekib kohtulahendi jõustumisega ja mille kohta kantakse kinnistusraamatusse märkus (vt RKTKm 09.06.2017, 3-2-1-31-17, p 15.1 ja seal viidatud kohtupraktika). Märkus on üks kinnistusraamatusse kantavatest märgetest (AÕS § 63 lg 1 p 4). Maakohtu selgitus puudutatud isiku 1 nõusoleku vajalikkuse osas on siiski põhjendatud, sest KRS § 341 lg 1 kohaselt on kandest puudutatud isiku nõusolek kande tegemiseks vajalik igasuguse kande korral ja KRS § 341 lg 2 p 5 kohaselt on märke kinnistusraamatusse kandmisel puudutatud isikuks kinnisasja, mille suhtes märge tehakse, omanik. Seega on kinnisasja omaniku nõusolek vajalik ka märkuse kinnistusraamatusse kandmisel. Selles osas tuleb maakohtu määruse põhjendusi muuta ja asendada need käesoleva määruse põhjendustega.
15.Maakohtu eksimused eelnimetatud asjaolude tuvastamisel ei ole siiski kaasa toonud valet kohtulahendit. Seaduse kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja (AÕS § 156 lg 1 esimene lause). Vajaliku juurdepääsu puudumine AÕS § 156 lg 1 esimese lause tähenduses võib ringkonnakohtu hinnangul tähendada ka seda, et avalikult kasutatavalt teelt, mis küll külgneb avaldaja kinnistuga, puudub vajalik mahasõit ja tee omanik ei ole nõus mahasõidu rajamisega või selle rajamine oleks ebamõistlikult kulukas.
16.Maakohus on seetõttu põhjendatult leidnud, et avaldajate kinnistult puudub avalikult kasutatavale teele juurdepääs, mida saaks kasutada sõidukitega ja on selle määranud. Ringkonnakohus nõustub juurdepääsutee asukoha määramise osas maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lg 6 ja § 659).
17.Vastuseks määruskaebuse põhjendustele märgib ringkonnakohus järgmist. Määruskaebuse väide, et maakohus on eelistanud avaldajate huve puudutatud isiku 1 omadele, ei ole põhjendatud. Juurdepääsu taotlejate ja tee võimaliku asukoha kinnisasja omanike huvid on paratamatult vastandlikud ja kohus peab neid kaaludes vaidluse lahendama. Maakohus on kaalunud juurdepääsutee erinevaid alternatiive ja määranud juurdepääsutee põhjendatult asukohas, mis põhineb väljakujunenud taval ega nõua uue tee rajamist. Ringkonnakohus nõustub avaldajatega, et asjaolu, et O.P kinnistul asuvat olemasolevat teed kasutavad lisaks avaldajatele ka mitme teise kinnistu omanikud, räägib selle tee kaudu juurdepääsu määramise poolt, mitte vastu.
18.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole puudutatud isik 1 tõendanud oma väidet, et tal on soov ja reaalne võimalus oma kinnistu idapoolsesse ossa moodustada eraldi ehitusõigusega kinnisasi suurusega u 1500 m2. Maakohtu menetluses väitis puudutatud isik 1, et soovib hoonestada hoopis O.P kinnistu põhjapoolse osa läänekülje ehk seda osa kinnistust, mis jääb K. kinnistust O.P kinnistu teise külge (dtl 114). Soovi hoonestada just ja ainult O.P kinnistu läänepoolne osa on puudutatud isik 1 nii isiklikult kui esindaja kaudu kinnitanud ka teises O.P kinnistut puudutavas juurdepääsutee vaidluses (tsiviilasi nr 2-24-1596) 29. mail 2024 toimunud kohtuistungil: „O.P kinnitas, et tema kirjalikus seisukohas on eksitus ilmakaartega. Hoonestust on võimalik rajada ainult läänepoolsesse osasse, kuhu avaldaja soovib enda kinnistule juurdepääsu määramist.“, „H.P. näitas lisal 4 kuhu O.P 8
kavatseb ehitist rajada, mis asub kohas, kuhu avaldaja taotleb just juurdepääsu tee määramist.“ (dtl 417). Tsiviilasjas nr 2-24-1596 taotles avaldaja juurdepääsu üle O.P kinnistu läänepoolse osa.
19.Avaldajad on vastuses määruskaebusele viidanud ka Alutaguse valla üldplaneeringule, mille kohaselt on külades väikseim lubatud katastriüksuse suurus 2000 m 2, mistõttu ei ole võimalik O.P kinnistu idapoolsele osale eraldi katastriüksuse moodustamine. Puudutatud isik 1 ei ole seda väidet ümber lükanud.
20.Juurdepääsutasu suuruseks määras maakohus 50 eurot aastas, mis on maakohtu hinnangul minimaalne mõistlik hüvitis omandiõiguse kitsenduse ja tee hooldamiseks tehtavate kulutuste eest. Maakohus leidis, et avaldajate esitatud asjatundja arvamuses toodud tasu 2,03 eurot on ebamõistlikult väike omandiõiguse riive eest ja ei kata ka tee hooldamiseks vajalikke kulutusi.
21.Riigikohtu praktika kohaselt on juurdepääsuga koormatava kinnisasja omanikul õigus saada tasu, mis hõlmab hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele. Kui juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omanik on tuginenud oma kinnisasja väärtuse vähenemisele, tuleb kohtul juurdepääsutasu määramiseks selgitada välja, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab (vt RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901/280, p 14 ja seal viidatud kohtupraktika).
22.Ringkonnakohus andis 16. septembril 2025 puudutatud isikule 1 võimaluse esitada täiendavaid tõendeid juurdepääsutasu määramiseks vajalike asjaolude kohta. Puudutatud isik 1 kordas 3. oktoobril 2025 esitatud määruskaebuse täienduses määruskaebuses esitatud väidet, et juurdepääsutee määramisel kaotab ta võimaluse moodustada oma kinnistu idapoolsesse ossa eraldi ehitusõigusega kinnisasi, mille väärtus oleks ligikaudu 22 500 eurot, mistõttu juurdepääsutasu suurus peaks olema kümne aasta jooksul 1500 eurot aastas. Moodustatava kinnisasja hinda 15 eurot/ m2 põhjendas puudutatud isik 1 naabruses asuva Y. kinnistu (XXXXXXXXXXXXX) oksjoni lõpphinnaga, mille suurust ta ei nimetanud. Avaldajad leidsid 16. oktoobril 2025 esitatud seisukohas, et O.P kinnistu ruutmeetri hind 15 eurot ei ole tõendatud.
23.Kuivõrd ringkonnakohus leidis eelnevalt, et eraldi ehitusõigusega kinnisasja moodustamise võimalus O.P kinnistu idapoolsesse ossa ei ole tõendatud, siis ei saa olemasoleva kinnisasja väärtuse vähenemise hindamisel lähtuda selle kinnisasja jagamisel hüpoteetiliselt moodustatava uue kinnisasja võimalikust väärtusest. Riigikohus on selgitanud, et kuigi hagita menetluses kohaldub TsMS § 5 lg 3 ja § 477 lg-te 5 ja 7 järgi uurimispõhimõte, ei seisne selle esmane tähtsus aktiivses informatsiooni kogumises ning tõendite otsimises, vaid eelkõige kõrgendatud selgitamiskohustuses, mis võimaldab menetlusosalistel esile tuua ja ka tõendada asjaolud, mis on tema õiguste tagamise seisukohalt asja lahendamiseks tähtsad (RKTKm 03.10.2018, 2-16-3663/95, p 23). Puudutatud isik ei ole ka pärast ringkonnakohtu selgitusi esitanud tõendeid, mille alusel saaks kohus kinnisasja väärtuse vähenemise välja selgitada.
24.Samas ei saa ringkonnakohtu hinnangul põhjendatuks pidada ka avaldajate seisukohta, et kohane. hüvitis nii omandiõiguse riive kui ka maamaksu eest on 2,03 eurot aastas. Avaldajad põhjendavad oma seisukohta asjatundja Riho Lubi arvamusega (dtl 39–69), milles tasu suuruse määramisel on aluseks võetud maa korralise hindamise tulemusel leitud metsamaa baasväärtus (metsata metsamaa müügitehingute keskmine hind) 1883 eurot/h ehk 0,1883 eurot/m2 (dtl 57). Nagu avaldajad ise oma vastuses määruskaebusele on välja toonud, on tegemist külas asuva maaga, mis on aktiivses kasutuses. Seetõttu ei ole ringkonnakohtu hinnangul koYY. selle maa hindamisel võtta aluseks ilma metsata metsamaa müügitehingute keskmist hinda.
25.Eelnevast tulenevalt leiab ringkonnakohus, et asjas esitatud tõendite ja kogutud informatsiooni põhjal ei ole võimalik selgitada välja, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust 9
vähendab, mistõttu ei ole võimalik ka rakendada Riigikohtu 1. juuni 2022. a määruse nr 2-1920416/41 p-s 15.5 esitatud valemit.
26.Riigikohtu praktika kohaselt on juurdepääsutasu määramisel põhimõtteliselt võimalik ka tuginemine TsMS §-le 233 ja tasu määramine kohtu siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades, kui kinnisasja väärtuse vähenemist ei ole võimalik kindlaks teha (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p 15.6). Praeguses asjas on ringkonnakohus sellise olukorra esinemise tuvastanud. Sisuliselt kohaldas TsMS §-i 233 ka maakohus, ilma sellele sättele küll otseselt viitamata. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohtu määratud tasu 50 eurot aastas kõiki asjaolusid arvestades põhjendatud, kuid täpsustada tuleb tee korrashoiukohustuse tingimusi ja selles osas maakohtu määruse resolutsiooni täiendada.
27.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt sisaldab juurdepääsutasu 50 eurot aastas nii omandiõiguse riivet kui ka tee hooldamiseks tehtavaid kulutusi, samas ei ole maakohtu määruse resolutsioonis määratud, kelle kohustus on tee korrashoid. Avaldaja leiab, et kuna määruskaebuses ei ole korrashoiu kohustust otseselt vaidlustatud, ei saa ringkonnakohus selles küsimuses maakohtu määrust muuta.
28.Maakohtu määrusest saab järeldada, et maakohtu hinnangul on juurdepääsutee korrashoiu seadusjärgne kohustus koormatava kinnisasja omanikul, mistõttu ei ole vaja seda resolutsioonis kirja panna. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole selline seisukoht kooskõlas Riigikohtu praktikaga. Riigikohus on küll korduvalt selgitanud, et eelduslikult hõlmab juurdepääsutasu muu hulgas hüvitist kinnisasja korrashoiu kulude eest (vt RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901/280, p 14; vt RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p-d 15.5 ja 15.6), kuid on seejuures ka viidanud, et korrashoiukohustus tuleb hüvitada juhul, kui see lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul. Riigikohus on korduvalt ka selgitanud, et juurdepääsuõigus sarnaneb olemuslikult reaalservituudiga, mistõttu ei lasu tee rajamise ja korrashoiu kohustus juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul (RKTKm 15.03.2023, 2-19-517/133, p 15; RKTKm 09.06.2017, 32-1-31-17, p 12). AÕS § 179 lg 1 kohaselt on valitseva kinnisasja omanik kohustatud rajama ehitise, mis on vajalik reaalservituudi teostamiseks teenival kinnisasjal ja seda korras hoidma. Ringkonnakohtu hinnangul saab nendest seisukohtadest järeldada, et juurdepääsutee korrashoiu seadusjärgne kohustus on selle kinnisasja omanikul, kes juurdepääsuteed taotleb ja teistsugune kohustuste jaotus peab tulenema kohtumääruse resolutsioonist.
29.Kohtulahendi resolutsioon peab olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita (TsMS § 442 lg 5 teine lause). Maakohtu määruse resolutsioon tee korrashoiukohustuse osas sellele nõudele ei vasta, sest selles ei ole kajastatud juurdepääsutee korrashoiu kohustus.
30.Ringkonnakohus andis menetlusosalistele täiendava võimaluse esitada seisukoht juurdepääsutee korrashoiukohustuse kohta. Puudutatud isik 1 esitas 3. oktoobril 2025 määruskaebuse täienduse, milles kordas soovi saada juurdepääsutasuna 1500 eurot aastas ja milles korrashoiukohustuse kohta otsene seisukoht puudus. Avaldajad jäid oma varem esitatud seisukohtade juurde ja leidsid, et puudutatud isiku 1 omandiõiguse riive on kaetud 2,03 euroga, mistõttu jääb maakohtu poolt määratud 50 euro suurusest summast ligikaudu 48 eurot tee hooldamise tasuks, mis on selle kohustuse jaoks piisav hüvitis.
31.Ringkonnakohtu hinnangul saab puudutatud isiku 1 menetluses esitatud seisukohtadest järeldada, et kui kohus määraks juurdepääsutasu tema soovitud suuruses (1500 eurot aastas), siis ei oleks tema jaoks ka probleem tee korrashoidmise kohustuse täitmine, kuid maakohtu määratud tasu (50 eurot aastas) ei ole piisav hüvitis, mis kataks nii omandiõiguse riive kui ka tee korrashoiu kulud. Ringkonnakohtu hinnangul on korrashoiukohustuse panemine avaldajatele asjaolusid arvestades mõistlik lahendus, arvestades muu hulgas ka asjaolu, et selliste tingimustega pakkumise tee 10
kasutamiseks (aastatasu 50 eurot ja tee korrashoiukohustus K. kinnistu omanikel) tegid avaldajad puudutatud isikule 1 ka enne kohtusse pöördumist (dtl 6 ja 71).
32.Kuivõrd maakohus ei ole juurdepääsutee korrashoidmiseks kohustatud isikut määranud, täiendab ringkonnakohus maakohtu määruse resolutsiooni selles küsimuses ja määrab, et juurdepääsutee korrashoiu kohustus on K. kinnistu igakordstel omanikel.
33.Ringkonnakohus täpsustab maakohtu resolutsiooni sõnastust ka osas, milles maakohus asendas puudutatud isiku 1 tahteavalduse kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks. AÕS § 63 lg 1 p 4 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märkuse muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks. Kohtulahendiga seatud kitsendus, samuti selle kitsenduse muutmine või lõpetamine kehtib kolmandate isikute suhtes, kui see on kinnistusraamatusse kantud (AÕS § 141 lg 3). Riigikohtu praktika kohaselt saab kohtulahendiga määratud juurdepääsust tuleneva kinnisomandi kitsenduse kinnistusraamatu kaudu kolmandatele isikutele kehtivaks muuta kinnistusraamatusse kantava märkusega (RKTKo 30.03.2004, 3-2-1-33-04, p 22). Eelnevast tulenevalt tuleb kinnistusraamatusse kantavas märkuses viidata kohtulahendile, millega juurdepääs määratakse.
34.Maakohus jättis menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. Määruskaebuses ei ole menetluskulude jaotust vaidlustatud.
35.Ringkonnakohus leiab, et asjaolusid arvestades (määruskaebus rahuldatakse osaliselt) on õiglane jätta menetlusosaliste menetluskulud ringkonnakohtus menetlusosaliste endi kanda (TsMS § 171 lg 1 ja § 172 lg 1).
(allkirjastatud digitaalselt)
11
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.