Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest, Triin Uusen-Nacke
Määruse tegemise koht ja aeg
Tartu, 7. juuni 2022
Tsiviilasja number
2-22-4721
Tsiviilasi
S.B. avaldus kaasomanike kokkulepete puudumise tuvastamiseks ja KrtS § 9 lg 1, KrtS § 4 lg 1, AÕS § 68 lg 1 sätestatud nõuete rikkumise tuvastamiseks uue korteriomandi loomisel ja M.J. ja A.J. kohustamiseks andma nõusolekuid kinnistusraamatu kannete tegemiseks ja esialgse õiguskaitse taotlus
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 5. aprilli 2022. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
S.B. määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Määruskaebuse esitaja (avaldaja): S.B. (isikukood
XXXXXXXXXXX)
esindajad
Puudutatud isik I: A.J. (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik II: M.J. (isikukood XXXXXXXXXXX)
RESOLUTSIOON
1.Jätta S.B. määruskaebus rahuldamata.
2.Jätta Tartu Maakohtu 5. aprilli 2022. a määrus muutmata.
3.Määruskaebuse esitamisega seotud menetluskulud jätta avaldaja S.B. kanda. Puudutatud isikutel A.J. ja M.J. määruskaebuse menetlemisel hüvitatavaid menetluskulusid ei ole.
Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.S.B. (avaldaja) esitas 31. märtsil 2022 Tartu Maakohtule avalduse, milles palus tuvastada kaasomanike kokkulepete puudumine ja korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 9 lg 1, KrtS § 4 lg 1, asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg 1 sätestatud nõuete rikkumine uue korteriomandi loomisel XXXXXXXX kortermajas ning kohustada M.J. (puudutatud isik II) ja A.J. (puudutatud isik I) andma nõusolekud teha kinnistusraamatu kanne, millega vaidlusalune kanne kustutatakse ning andma nõusolek teha kinnistusraamatu kanne, millega moodustatakse registriosa, mis vastaks algsele korteriomandi registriosale. Avalduse kohaselt kuulub avaldajale X vallas, X külas, XXXXXXXX asuval kinnistul korteriomand nr 2. Puudutatud isik II sõlmis 24. aprillil 2020 notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu ning kinnistamisavalduse (korteriomandi jagamise avaldus, korteriomandi kinkeleping) nr 999, mille kohaselt otsustas jagada korteriomandi nr 6 ning avada registriosa uue eriomandi eseme nr 7 asukohaga XXXXXXXX maakond, katastritunnus XXXXXXXXXXXXX, sihtotstarve elamumaa (100%), pindala 7303 m2. Samas notariaalaktis sõlmitud kinkelepingu kohaselt on eriomandi eseme nr 6 kingisaajaks tema õde (puudutatud isik I). Korteriomandi nr 6 jagamiseks ei ole XXXXXXXX kõik korteriomanikud andnud nõusolekut. Puudutatud isiku II eriomandi eseme jagamise aluseks on notariaalaktis märgitud teise korruse plaan, mis on koostatud diplomeeritud ehitusinseneri Virgo Veri poolt ning ehitusinseneri kinnitus, et eriomandi loomine vastab KrtS §-s 4 sätestatud nõuetele. Kinnistusraamatu kande alusel on XXXXX korter nr 6 jagatud kaheks eraldi korteriomandiks. Avaldaja viitas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p-le 13, AÕS § 65 lg-le 1, TsMS §-le 594 ja kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg-le 1. Kinnistusraamatu kanne korteriomandi jagamise kohta rikub avaldaja õigusi, sest kokkuleppe puudumisega on rikutud kaasomanike omandiõigusega otseselt seotud õigusi (häälte osakaalu muutmine). Avaldaja arvates on oluline, et käesoleva avalduse lahendamisel kohus eristaks mõisteid eriomand,
kaasomand ning korteriomand. Korteriomandi puhul ei saa eriomandit ja kaasomandit käsitleda lahus, sh eraldi võõrandada ega koormata. Korteriomandi juurde kuulub kohustuslik liikmesus korteriühistus, millest omakorda tulenevad korteriomanikule vastavad õigused ja kohustused. Puudutatud isik II võib ainuisikuliselt oma eriomandi piires teha seda puudutavaid otsuseid, aga ta ei saa ainuisikuliselt muuta kaasomandit puudutavaid kokkuleppeid (sh kaasomandi osa jagamist, teiste kaasomandi osa vähendamist), sest kaasomand on kõigi korteriomanike ühine vara (KrtS § 4 lg 3). Puudutatud isik II ei saa ainuisikuliselt muuta korteriühistu liikmete kollektiivseid huve puudutavaid kokkuleppeid (sh häälte osakaalu muutmist). Kaasomandita korteriomandit pole võimalik moodustada. Eriomandi kandmiseks kinnistusraamatusse korteriomandina võimaldab eriomandi juurde kuuluv kaasomand. Puudutatud isik II oleks pidanud eriomandi eseme ulatuse muutmisel lähtuma KrtS § 9 lg 1 teises lauses sätestatust, mille kohaselt võivad olla asjast puudutatud kõik kaasomanikud KrtS § 4 lg 1 kaudu. Puudutatud isik II pole uue korteriomandi loomisel teiste korteriomanike poole nõusoleku saamiseks pöördunud. Antud rikkumist ei saa teisiti kõrvaldada, kui ebaõige kande kustutamisega. 6-korterilises korteriühistus on olemasoleva hääle väärtuse vähenemine märkimisväärne muudatus, mis omakorda mõjutab korteriomanike õigusi ja kohustusi (rahalisi) kaasomandi ning eriomandi kasutamisel ja käsutamisel. Ehitusinseneril Virgo Veri ei ole pädevust ega kaasomanike volitusi väljastada taolises õiguslikus ulatuses tõendit (st kinnituskirja), et puudutatud isiku II korteriomandi jagamine kaasomandit puudutavas osas on toimunud teiste korteriomanike õigusi kahjustamata. Loodud korteriomandi omanik saab nõuda kulutusi või tahteavaldusi, mis muidu oleksid ülejäänud korteriomanikele mittevajalikud (nt vee- ja kanalisatsioonitorustiku ning ventilatsiooni väljaehitus, voolutugevuse/amprid suurendamine, parkimiskoha õigus, puukuur jm KrtS § 9 lg 5 alusel). See on rahaline kulu kaasomanikele ning seadusandja peab tagama teiste kaasomanike õigused, mis vajavad samaväärselt kaitset. Korteriomanikul on õigus oma osakaalu säilitamisele korteriomanike üldkoosoleku häältest. Korteriomandite arv on korteriomanike kokkuleppe oluline ese ning selle kokkuleppe muutmine (korteriomandite arvu suurendamine) puudutab ka kõiki korteriomanikke. Avaldaja õigusliku võimu vähendamine asja/omandi (kaasomandi, hääle) üle ja ühinguõigusliku positsiooni muutmine ilma tema nõusolekuta (AÕS § 68 lg 1) on õigusvastane.
MAAKOHTU SEISUKOHT
2.Tartu Maakohus keeldus 5. aprilli 2022. a määrusega avalduse menetlusse võtmisest, jättis esialgse õiguskaitse taotluse läbi vaatamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Maakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leidis, et avalduse menetlusse võtmisest tuleb keelduda, kuna sellel puudub perspektiiv TsMS § 372 lg 2 p-de 1 ja 2 tähenduses. Esmalt märkis maakohus, et avalduse eset puudutavalt on Tartu Maakohus teinud hagita menetluses kaks lahendit. Tartu Maakohtu 29. märtsi 2022. a määrusega tsiviilasjas nr 2-22-4290 keeldus maakohus samasisulise esemega avaldust menetlusse võtmast. Avaldaja viidatud Riigikohtu lahendis nr 2-17-9822 oli tegemist olukorraga, kus üks korteriomand jagati 69 korteriomandiks, sh mitteeluruumiks, ning Riigikohus heitis alama astme kohtutele mh ette, et jäeti hindamata, kas uued korteriomandid vastasid KOS § 2 lg 1 nõuetele ja said AÕS § 68 lg 3 kohaselt tekkida, st kas kanded nende kohta olid lubatud. Kohtud on aga varasemalt avaldaja viidatud korteriomandeid puudutavalt jõudnud jõustunud kohtumäärusega vastupidisele seisukohale.
Maakohus selgitas, et Tartu Maakohus on 14. aprilli 2021 lahendanud tsiviilasja nr 2-20-8072 (määrus jõustunud, jäänud muutmata Tartu Ringkonnakohtu 7. juuni 2021 määrusega, Riigikohus keeldus kaebust 18. oktoobril 2021 menetlemast), millesse oli puudutatud isikuna kaasatud ka korteriomanikust avaldaja. Nimetatud menetluses taotlesid sama maja korteromanikud V.V. ja E B. notariaalaktis nr 999 sõlmitud eriomandi jagamise asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamist, puudutatud isiku kaasaaitamiskohustuse tuvastamist või tema nõusoleku asendamist kohtuotsusega, et kustutada õigusvastase kandena avatud registriosa nr XXXXXXXX kinnistusregistrist. Maakohus leidis, et vaidlusalusel korteriomandi jagamisel puudus vajadus kõigi korteriomanike kokkuleppe järele. Ringkonnakohus sedastas sarnaselt maakohtuga, et vaidlusaluse korteri jagamine on ruumikorralduslikult võimalik ja seda saab teha ilma ehituslike ümberkorraldusteta, eraldi juurdepääs uuele korteriomandile on tehniliselt olemas. Täiendavalt märkis ringkonnakohus, et kirjeldatud juhul ei riku korteriomandi jagamine avaldajate õigustatud huve, lisades, et asjaolu, et mõnele korteriomanikule ei ole meelepärane teiste korteriomanike poolt teistsuguste seisukohtade ja otsuste ning kokkulepete poolt hääletamine, ei ole asjaõiguslepingu tühisuse aluseks. Veel osundati lahendis, et vajaduse korral saab korteriühistu sätestada põhikirjas erisused korteriomanike häälte määramiseks. Veel osundas maakohus, et avaldaja on taotlenud 15. novembril 2021 teistmisavalduses kirjeldatud kohtulahendite tühistamist. Riigikohus keeldus 14. märtsi 2022. a määrusega teistmisavalduse menetlemisest, millest saab järeldada, et puuduvad TsMS § 701 lg 1 tähenduses uued asjaolud, millest tulenevalt peaks maakohus jõustunud lahendiga tsiviilasja uuesti läbi vaatama. Eelpool märgitud selgitustele tuginedes leidis maakohus, et avaldusega ei ole võimalik taotletavat eesmärki saavutada ning maakohus keeldus avalduse menetlusse võtmisest. Kuna avaldus jääb kohtu poolt menetlusse võtmata, jääb läbi vaatamata ka esialgse õiguskaitse taotlus.
MÄÄRUSKAEBUS
3.Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja võtta avalduse menetlusse. Avaldaja leiab, et tema õiguste rikkumine on esile toodud asjaoludel toimunud ning avaldus ei ole õiguslikult perspektiivitu. Maakohus pole välja selgitanud avaldaja tegelikku nõuet ning on põhjendanud menetlusse võtmisest keeldumist valedest alustest lähtuvalt. S.B.l on õigus enda korteriomandi kaasomandiga seotud õiguste kaitsele. Avaldajale teadaolevalt pole kohus tuvastanud, et avaldaja õigusi pole rikutud ning korteriühistus korteriomandite arvu ja häälte arvu muutmine ei puuduta/mõjuta teisi sama kinnisasja kaasomanikke. Avaldajale pole teada, kas kohus on kinnitanud või välistanud, et korteriomanikul on õigus oma osakaalu säilitamisele korteriomanike üldkoosoleku häältest. Avalduse menetlemisest keeldumine osundab, et korteriomandite puhul ei kuulu kaasomaniku õigused kohtu poolt kaitstavate õiguste hulka ning kaasomaniku õiguste näol on tegemist näilise õigusega. Kohus kaitseb korteriomandi eriomandi ja selle omaniku õigusi (nn ruumikorralduslik võimalikkus), kuid kaasomandiga seotud õigust peab perspektiivituks. Avaldaja leiab, et tema õigusliku võimu vähendamine asja/omandi (kaasomandi, hääle) üle ja ühinguõigusliku positsiooni muutmine ilma tema nõusolekuta (AÕS § 68 lg 1) on õigusvastane ning pole põhjendatav „ruumikorraldusliku“ võimalikkusega. Maakohtu viited korteriühistu põhikirjale pole asjasse puutuvad, sest põhikirjaga ei reguleerita korteriomandite loomist ning korteriomanik ei saa üksi muuta põhikirja. Põhikiri on samuti üheks korteriomandi kaasomandi osaks.
Kinnistusraamatus on avaldajale kuuluva korteriomandi registriosas (nr XXXXXXX) tehtud
24.aprillil 2020 kinnistamisavalduse alusel 18. mail 2020 kandemuudatus I jakku ning lisatud sama kinnisasja korteriomandi registriosa nr XXXXXXXX. Korteriomandite arv on korteriomanike kokkuleppe oluline ese ning selle kokkuleppe muutmine (korteriomandite arvu suurendamine) puudutab kõiki korteriomanikke, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustab. Korteriomandi jagamise näol pole tegemist ühe eriomandi eseme piiresse jääva kokkuleppega. Lisandub kaasomand ja korteriühistu erisus sundühistuna, mis tingib omakorda rea erisusi (sh häälte sidumine liikmete korteriomanditega jm). Avaldaja soovib kaitsta neid kaasomandist tulenevaid õigusi, mis kehtisid talle enne
18.mail 2020 tehtud kandemuudatust.
4.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle ringkonnakohtule lahendamiseks TsMS § 663 lg 5 alusel.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
5.Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks või muutmiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 ja §-le 659 jätab ringkonnakohus maakohtu määruse muutmata ning määruskaebuse rahuldamata.
6.TsMS § 371 lg 1 p 4 alusel ei võta kohus hagi mh menetlusse siis, kui on olemas jõustunud Eesti kohtu otsus või menetluse lõpetamise määrus. Tsiviilasjas nr 2-22-4290 keeldus Tartu Maakohus 29. märtsi 2022. a määrusega avaldaja
23.märtsi 2022. a samasisulise esemega avalduse menetlusse võtmisest. Maakohtu määrus tsiviilasjas nr 2-22-4290 on jõustunud. Tsiviilasjas nr 2-20-8072, kuhu oli puudutatud isikuna kaasatud ka käesoleva asja avaldaja, taotlesid avaldajad (kummalegi avaldajale kuulub vaidlusalusel kinnistul korteriomand) puudutatud isiku I ja puudutatud isiku II vahel 24. aprillil 2020 notariaalaktis nr 999 sõlmitud eriomandi jagamise asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamist, puudutatud isiku kaasaaitamiskohustuse tuvastamist või tema nõusoleku asendamiseks kohtuotsusega, et kustutada õigusvastase kandena avatud registriosa nr XXXXXXXX kinnistusregistrist. Maakohus leidis 14. aprilli 2021. a määruses, et vaidlusalusel korteriomandi jagamisel puudus vajadus kõigi korteriomanike kokkuleppe järele. Maakohtu määruse peale esitatud määruskaebuse peale tehtud Tartu Ringkonnakohtu 7. juuni 2021. a määruses on ringkonnakohus nõustunud maakohtu määruse põhjendusega ning leidnud, et korteriomandi jagamine ei riku avaldajate õigustatud huve. Ringkonnakohus käsitles ka korteriomanike hääletamise küsimust ja märkis, et vajadusel korral saab korteriühistu sätestada põhikirjas erisused korteriomanike häälte määramiseks. Ringkonnakohtul puudub praeguses asjas alus asuda teistsugusele seisukohale. Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga, et maakohus ei ole välja selgitanud avaldaja tegelikku nõuet. Avaldaja on avalduses esitanud arusaadava nõude ning maakohus on avalduse menetlusse keeldumist sellest lähtuvalt ka põhjendanud. Asja materjalidest ei nähtu, et esineksid asjaolud, mis on võrreldes tsiviilasjaga nr 2-22-8070 muutunud. Kuna jõustunud lahendiga on tuvastatud, et korteromandi jagamisel ei olnud vajalik kõikide korteriomanike nõusolek ja korteriomandi jagamine ei rikkunud korteriomandike õigustatud huve, on maakohus õigustatult jätnud avalduse menetlusse võtmata.
7.Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud määruskaebuse esitaja kanda (TsMS § 171 lg 1). Tsiviilasja materjalidest
nähtuvalt ei ole puudutatud isikud määruskaebuse menetlemisel toiminguid teinud, mistõttu puudutatud isikul hüvitatavaid menetluskulusid tekkinud ei ole.
(allkirjastatud digitaalselt)
(allkirjastatud digitaalselt)
(allkirjastatud digitaalselt)
Vahur-Peeter Liin
Indrek Parrest
Triin Uusen-Nacke
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.