Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Kaija Kaijanen ja Reena Nieländer
Otsuse tegemise aeg ja koht
20. mai 2022, Tallinn
Kohtuasja number
2-21-1429
Kohtuasi
X hagi Y vastu kahju hüvitamiseks ning viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 19. novembri 2021. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Y apellatsioonkaebus X vastuapellatsioonkaebus
Kaebuse hind
Y apellatsioonkaebuse hind 6833,81 eurot X vastuapellatsioonkaebuse hind 2808 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tambet Laasik Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Anneli Aab
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 3. mai 2022. a kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Jätta tsiviilasjas nr 2-21-1429 tehtud Harju Maakohtu 19. novembri 2021. a otsuse resolutsioon muutmata, kuid täiendada otsustusega jätta kohtuotsuse täitmise tagamiseks jõusse Harju Maakohtu 13. juuli 2021. a määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, samuti täiendada kohtuotsuse põhjendusi.
4.Jätta ringkonnakohtus kantud X lepingulise esindaja kuludest 71% Y kanda ja Y lepingulise esindaja kuludest 29% X kanda. Jätta apellatsiooniastmes tasutud riigilõivud kummagi poole enda kanda.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja) esitas 28. jaanuaril 2021 (täpsustatud 28. juunil 2021) Harju Maakohtule Y (kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja 8927,60 eurot ja viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni ning jätta menetluskulud kostja kanda. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 3. augustil 2020 müügi- ja asjaõiguslepingu (leping), millega kostja müüs hagejale korteri asukohaga XXX, Tallinn (korter). Müügikuulutusest võis aru saada, et elamu on täielikult renoveeritud. Korteri üleandmine toimus 30. augustil 2020 ja järgmisel päeval teatas korteri all asuva korteri nr 12 omanik, et tema korterisse lekib korter nr 15 kaudu vesi. Vee lekkimine algas juba 28. augustil 2020 ja sel päeval teavitas korter nr 12 omanik sellest ka korteriühistut. Hageja teavitas kostjat vee lekkimisest 4. septembril 2020. Birke Grupp OÜ teostas korteris 19. ja 30. oktoobril 2020 ülevaatuse, mille käigus selgus, et veeavarii põhjustas vannitoas puuduv niiskustõke ja ühendamata põrandatrapp. Samuti avastati, et vannitoa sanitaarseadmed on ühendatud ebakorrektselt. Kuivõrd vannitoa seintel puudus niiskustõke, on tekkinud elutoa seinale veekahjustus. Veel leidis asjatundja, et korteri elektri toitekaablid ei vasta tänapäevastele tingimustele. Arvamusest ilmneb, et veekahjustuse kõrvaldamiseks tuleb lisaks vannitoaplaatidele välja vahetada ka põrandaküte. Lisaks avastas hageja pärast ühe kuu möödumist korterisse kolimisest, et kööki imbub suitsuhais. Kostja ei teavitanud hagejat veekahjustusest, puudulikust trapist ega ventilatsiooni probleemidest. Veelekked toimusid ka 2. mail 2019 ja 28. augustil 2020, seega oli kostja probleemist teadlik. Kuivõrd kostja ei elanud alaliselt korteris, siis ei olnud läbijooksud pidevad. Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitamist (VÕS § 115 lg 1), mis tekkis lepingutingimustele mittevastava asja üleandmisega. Ehitaks Ehitus OÜ 18. detsembri 2020. a hinnapakkumise kohaselt maksis vannitoa puuduste kõrvaldamine 4707,60 eurot. Hageja on kolmel korral (4. ja
23.septembril ning 5. oktoobril 2020) andnud kostjale võimaluse puudused kõrvaldada. Lisaks nõuab hageja Birke Grupp OÜ-lt tellitud ekspertiisi eest tasutud 420 euro hüvitamist. Samuti ei saanud hageja korterist lähtuva veelekke tõttu korteri vastuvõtmisest alates dušši ega kraanikaussi kasutada, mistõttu oli hageja sunnitud elama sõprade juures kuni remonttööde lõpetamiseni 14. juunil 2021, s.o kokku 9,5 kuud. Koroonaviiruse pandeemiast tingituna oli sel perioodil raske leida ehitajat ja ehitusmaterjale. Kuivõrd korteri kasutuseelise väärtus on 400 eurot kuus, siis nõuab hageja kaotatud kasutuseeliste eest hüvitist 3800 eurot.
Kostja vastuväited
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja vastuväidete kohaselt vastas hagejale müüdud korter lepingutingimustele. Korter asub hruštšovkas, mis ehitati 1960. a, mistõttu ei saanud hageja eeldada, et üldse mingeid uuendusi või renoveerimistöid teha ei ole vaja. Hageja ei ole tõendanud, et niiskustõke puudus. Hageja oli ka teadlik, et vannitoas teostati remont 20 aastat tagasi, kuid hageja ei ole tõendanud, et sel ajal kehtinud ehitusnormid nägid ette niiskustõkke paigaldamise. Samuti ei ole hageja tõendanud, et vannitoa põranda trapp on torustikuga veekindlalt ühendamata. Hageja esitatud asjatundja arvamus on puudulik, sh spekulatiivne ning selle koostajal puudub pädevus koostada ehitiste ekspertiise ja auditeid. Lisaks ei ole hageja väited eluliselt usutavad, sest kui vannitoas puuduks niiskustõke ja trapp ei oleks veekindlalt ühendatud, siis oleksid läbijooksud alumisel korrusel asuvasse korterisse pidevalt. Kuivõrd hageja on korteri ümber ehitanud, siis on kostja võimalus esitada vastuväiteid kinnitavaid tõendeid sisuliselt välistatud. Hageja andis müügilepingus kinnituse, et ta võtab korteri vastu ülevaatusel avastatud omadustega (lepingu p 1.7.2). Puudused olid või pidid olema nähtavad. Hageja on ka loobunud torustiku olukorrast lähtuvatest nõudmistest, sest kunagi ei ole otsustatud torustiku renoveerimist ning hageja kinnitas, et ta on kursis korteriühistu otsustega ja ei oma selles osas nõudmisi (lepingu p-d 1.7.4 ja 1.6.8). Kostjale teadaolevalt vahetas korteriühistu 2020. a augustis toimunud läbijooksu järgselt välja korteri põranda all paikneva tsentraalse vee- ja kanalisatsioonitorustiku. See, et torustik ei olnud välja vahetatud, oli hagejale teada, mistõttu pidi hageja arvestama, et 60 aastat vana torustikuga majale on omane lekkiv veetorustik. Hageja väidab, et talle lubati konstruktsiooniliselt heas korras maja, kuid sellega ei ole hõlmatud torustik. Seejuures vastutab torustiku seisukorrast tingitud probleemide eest hoopis korteriühistu. Samuti peab korter olema kindlustatud veeriski vastu, mistõttu puudub hagejal kahju, kui kindlustusandja on talle selle hüvitanud. Hageja esitatud hinnapakkumine on ebamõistlikult suur. See sisaldab küsitava sisuga töid ja hageja ei ole esitanud võrreldavaid pakkumisi. Kostja võetud pakkumise järgi oleks võimalik tööd teha kaks korda väiksema eelarvega. Maha tuleb arvata ka kasu, mida hageja saab: remonttööde tulemusena on tal nüüdisaegne vannituba. Samuti ei andnud hageja kostjale puuduste kõrvaldamiseks tähtaega, vaid üksnes teavitas puudustest. Lisaks on põhjendamatu hageja kasutuseeliste nõue, sest selline kahju ei olnud kostjale ettenähtav ega ole hageja tõendanud kahju kandmist. Samuti võtab hageja väidetud remont kostja võetud pakkumise järgi aega 7–8 päeva. Hageja ei parandanud 9,5 kuud vannituba, vaid korraldas korteri täieliku remondi. Hageja väide, et pikk remont oli tingitud koroonaviirusest, on tõendamata ja vastuolus hagejalt oodatud minimaalse panusega, et mitte lasta kahjul tekkida või suureneda (VÕS § 139 lg-d 1 ja 2). Täiendavalt taotleb kostja VÕS § 140 lg 1 alusel kahjuhüvitise vähendamist. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus rahuldas 19. novembri 2021. a otsusega (vaidlustatud otsus) hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks välja 6327,60 eurot ja VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivise sellelt alates hagiavalduse esitamisest kuni kohustuse täitmiseni ning jättis menetluskulud 71% ulatuses kostja kanda ja 29% ulatuses hageja kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole tegemist kindlustusjuhtumiga, vaid vaidlusega müügilepingu eseme puuduste ja müüja vastutuse üle asja lepingutingimustele mittevastavuse eest VÕS § 218 lg 1 tähenduses. Samuti ei nõustunud kohus, et kostjaks peaks olema korteriühistu, sest müügilepingust tulenevaid nõudeid saab esitada vaid müügilepingu poole vastu. Kuna kostja on müügikuulutuses avaldanud, et maja on täielikult renoveeritud, tuleb korteril esinevaid vee- ja kanalisatsioonisüsteemi puudusi lugeda VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes
kokkulepitud omaduste puudusteks. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks avaldanud hagejale, et elamu torustik on jäetud uuendamata. Kuivõrd tegemist on varjatud puudustega, siis ei välista müüja vastutust kinnitus müügilepingus, et ostja on ehitise seisukorrast teadlik. Seejuures, kui elementaarsed elamistingimused puuduvad, on tegemist lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 217 lg 2 p 2 või § 77 lg 1 mõttes. Pooled ei ole praegusel juhul teisiti kokku leppinud. Hageja on tõendanud Birke Grupp OÜ arvamusega, et vannitoas puudub niiskustõke ning vannitoas olev trapp ja veetorustik ei ole veekindlalt ühendatud. Arvamuse koostanud KK-l on nõuetekohane pädevus. Neid puudusi tõendab ka Ehitaks Ehitus OÜ juhatuse liikme HV e-kiri. Kostja esitatud arvamuse koostanud MS ei ole korteriga tutvunud, vaid hindas KK arvamust, kuid seejuures jättis hindamata sellele lisatud fotod. MSi arvamuse kohaselt oleks pidanud kaebused olema kogu vannitoa kasutusaja jooksul. Samas ei ole MS käsitlenud asjaolu, et korteris alaliselt ei elatud. Seda asjaolu ei lükka ümber kostja esitatud kommunaalarved, sest minimaalne veetarbimine või selle puudumine terve kuu ulatuses toetab hageja väidet, et korteris alaliselt keegi ei elanud. Niiskustõke pidi olema tagatud ka vannitoas remondi teostamisel, kusjuures tähtsust ei oma, kes remondi tegi. Lepingu p-des 1.7.2, 1.7.3 koostoimes p-ga 1.6.8 puudub kostja väidetud hageja kinnitus, et ta rahuldub korteri veetorustiku seisukorraga ja ei kavatse pretensioone esitada. Samuti ei ole eluliselt usutav, et kostja oleks üle andnud 18 majandusaasta aruannet ja korteriühistu otsust eesmärgiga teavitada ostjat asjaolust, et torustike renoveerimist ei ole teostatud. Sellisel viisil ostja teavitamine ei ole mõistlik ning otsuste üle andmine ei ole ka tõendatud. Lisaks on tõendatud, et alumise korruse korterisse on varasemalt esinenud vee läbijooksu. Tõendamata on kostja väide, et läbijooksu järgselt on vahetatud välja korteri all olevad tsentraalsed torustikud. Hageja on tõendanud, et ta andis kostjale võimaluse puudused kõrvaldada, kuid kostja eitas puuduste olemasolu ja enda vastutust. Hageja esile toodud kulud puuduste kõrvaldamiseks on tõendatud Ehitaks Ehitus OÜ hinnapakkumisega summas 4707,60 eurot. Hagejal ei olnud kohustust võtta konkureerivaid hinnapakkumisi. Samuti on puuduste ulatuslikkust arvestades vajalik teostada vannitoa terviklik remont. Kostja esitatud hinnapakkumine ei sisalda vannitoaplaate, kuid eemaldatud plaate ei saa tagasi panna, samuti ei sisalda kostja pakkumine kõiki vajalikke töid. Lisaks on põhjendatud hageja nõue Birke Grupp OÜ-lt arvamuse tellimisega seoses kantud 420 euro hüvitamiseks. Kuivõrd kasutuseeliste nõudmisel on tegemist normatiivse kahjuga, ei pea hageja kahju kandmist tõendama. Pesemisvõimalusteta korteri müümisel peab müüja arvestama, et ostjal võib selle tõttu tekkida kahju, mistõttu on kahju ettenähtav. Hageja on tõendanud, et nõutava kasutuseelise väärtus on 400 eurot kuus ning et ta ei kasutanud korterit oma elukohana remondi ajal. Samas ei olnud ehituskaupade müük takistatud alates 2021. a märtsist ning koroonaviiruse teine laine ei tulnud ootamatult. Hageja ei ole ka tõendanud, et tellitud ehitaja töötajad oleksid haiged olnud ja ehitaja ei oleks leidnud asendusi ega nähtu, et hageja oleks nõudnud ehituslepingu kiiremat täitmist või oleks teinud jõupingutusi teise ehitaja leidmiseks. Birke Grupp OÜ koostas aruande 22. oktoobril 2020 ja hageja sai Ehitaks Ehitus OÜ-lt hinnapakkumise 18. detsembril 2020. Hinnapakkumine oleks olnud võimalik saada kahe nädala jooksul arvates aruande valmimisest äriühingult, kellel oleks olnud mõistlik alustada töödega nädala jooksul ja need teostada kahe nädala jooksul. Seega tuleb hageja kasutuseeliste nõue rahuldada kolme kuu ulatuses summas 1200 eurot. Kostja apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles hagi rahuldati ning teha tühistatud osas uue otsuse, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda või alternatiivselt saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
Maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et vaidlus puudub, et vesi lekkis korterisse nr 12 korteri nr 15 kaudu. Kostja ei ole seda omaks võtnud ja alumise korteri omanik on viidanud, et vesi lekib lae alt veetorust. Samuti on kohtu järeldused veetorustiku ja maja üldise seisukorra osas vastuolulised ning kohus jättis sellega seonduvalt kostja seisukohad käsitlemata. 1960. a rajatud standardse hoone torustiku eluiga on minetatud ja keskmine kvaliteet VÕS § 77 lg 1 mõttes madal. Keldris olnud veetorustikelt oli näha, et need on vanad. Kostja ei andnud kinnitusi maja veetorustiku osas, vaid kinnitused piirdusid maja konstruktsioonidega, mis ei hõlma aga veetorustikku. Hageja kinnitas lepingus, et ta rahuldub korteri sellise seisukorraga nagu korteris ja kergesti ligipääsetavas keldris avanes (lepingu p-d 1.7.2 ja 1.7.3 koostoimes p-ga 1.6.8). Maakohtu järeldused vannitoas niiskustõkke puudumise ja trapi ühenduse osas on rajatud hageja tõenditele, mille ebausaldusväärsusele kostja tähelepanu juhtis, kuid kohus ei ole neid asjaolusid käsitlenud. Hageja võttis vannitoa lammutamisega kostjalt võimaluse tõendeid esitada. Kostja tõendas MS arvamusega, et hageja asjatundja arvamus on puudulik. Väär on kohtu seisukoht, et MS ei hinnanud sellele lisatud tõendeid. Samuti ei ole hageja HV pädevuse hindamiseks esitanud tõendit ega pakkunud võimalust temale tunnistajana küsimuste esitamiseks. Lisaks on hageja enda esitatud fotod tehtud paar kuud pärast korteri omandamist ning korteri nr 12 elaniku kirjast nähtub, et tema korteris uputab sõltumata sellest, kas korteris nr 15 vett kasutatakse või mitte. Maakohtu järeldus, et korteris keegi alaliselt ei elanud, on üllatav ja vastuolus asjas esitatud tõenditega. Samuti on kohus vääralt tuvastanud, et hageja andis kostjale võimaluse puuduse kõrvaldamiseks, sest hageja üksnes teavitas puudusest. Lisaks on kohus ebaõigesti järeldanud, et hageja esile toodud kulud puuduste kõrvaldamiseks on põhjendatud. Hageja ei tõendanud, et tema nõutud hüvitis põhineb mõistlikel kuludel. Samuti jättis kohus tähelepanuta, et tehes vannitoas täisremondi, rikastub hageja kahju hüvitamise tagajärjel. Täiendavalt on alusetu hageja kasutuseeliste nõue, sh on see põhjendamatult suur arvestades kohtu tuvastatud asjaolusid ning seda, et hageja venitas asjatult ekspertiisi tellimisega kaks kuud. Vastustaja seisukoht
5.Hageja vaidleb kostja apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Hageja vastuapellatsioonkaebus
6.Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles hagi jäeti rahuldamata ning teha tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldada hagi täies ulatuses ja jätta menetluskulud kostja kanda. Maakohus jättis arvestamata Vabariigi Valitsuse korraldustega, mis piirasid koroonaviiruse pandeemia tõttu ehituskaupade müüki. Kaup tuli ette tellida ja see võis võtta aega nädalaid. See mõjutas omakorda remonttööde kestvust. Samuti on tavaline, et eri tööd teostavad erinevad spetsialistid ning ei saa eeldada, et iga järgnev töö on võimalik teostada kohe pärast eelmise lõppu. Kohtu seisukohta, et pandeemia teise laine kõrgajal oleks ehitustöödega saanud alustada hinnapakkumise saamisest arvates nädala jooksul, ei toeta ükski tõend. Vastustaja seisukoht
7.Kostja vaidleb hageja vastuapellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
8.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse ja vastuapellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebus ja vastuapellatsioonkaebus tuleb jätta
tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 21 alusel rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid täiendada otsustusega, et kohaldatud hagi tagamise abinõu jääb jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, samuti tuleb täiendada kohtuotsuse põhjendusi.
9.Apellatsioonimenetluse esemeks on hageja kui korteri ostja nõue kostja kui müüja vastu tulenevalt korteri väidetavatest lepingutingimustele mittevastavusest. Hageja nõue koosneb puuduste kõrvaldamise tööde maksumusest 4707,60 eurot, asjatundja arvamuse kulust 420 eurot ning saamata jäänud kasutamiseeliste hüvitisest 3800 eurot. Lisaks nõuab hageja kostjalt viivist alates hagiavalduse esitamisest kuni kohustuse täitmiseni.
10.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: 1) Pooled sõlmisid 3. augustil 2020 korteri asukohaga Tallinnas XXX müügilepingu; 2) 30. augustil 2020 andis kostja hagejale korteri valduse üle; 3) 4. septembril 2020 teavitas hageja kostjat veelekkest Tallinnas XXX korterisse. Maakohus on lisaks märkinud, et puudub vaidlus, et 31. augustil 2020 teatas korteri nr 15 all asuva korteri nr 12 omanik, et korterist nr 15 on tekkinud veeleke. Maakohus on pidanud selle asjaolu all silmas seda, et alumise korteri omanik teavitas hagejat 31. augustil 2020 ülemisest korterist tekkinud veelekkest. Maakohus ei ole lugenud TsMS § 231 lg 2 järgi omaksvõtuga tõendatuks, et veeleke korterisse nr 12 toimus korterist nr 15. Kuigi ka sellise teavituse osas ei ole kostja asjaolu TsMS § 231 lg 2 järgi omaks võtnud, siis see asjaolu, et korteris nr 12 toimus veeleke, millest hagejat teavitati, on tõendatud fotode ja hageja 4. septembri 2020. a e-kirjaga (kd I, tl 14–20). Kuna praeguses asjas ei ole tegemist kahju hüvitamise nõudega kostja kui kohustust rikkunud teise korteriomaniku vastu, siis ei ole kahju hüvitamise nõude eeldusena vaja tuvastada, kas korteris nr 12 toimunud veelekke põhjustas korteri nr 15 vannitoa ebakvaliteetselt ühendatud kanalisatsioonitrapp. Asjas on vaidlus selle üle, kas kostja poolt hagejale müüdud korter vastab lepingutingimustele ning seetõttu tuleb esiteks tuvastada, kas korteril on puudus, mille tõttu ei vasta see lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 1).
11.Maakohus leidis, et kostja väited, et kindlustusandjal on kohustus kindlustusjuhtumi tõttu tekkinud kahju hüvitada ning väidetava veelekke tinginud torustik on osa kõigi korteriomanike kaasomandi esemest, ei välista hageja nõude maksmapanekut kostja vastu. Eespool toodud maakohtu seisukohti ei ole kostja apellatsiooniastmes vaidlustanud ning tulenevalt TsMS § 651 lg-st 1 ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi selles osas ei kontrolli.
12.Esmalt hindab kolleegium hageja vannitoa puuduste kõrvaldamisega seotud kulude hüvitamise nõuet. Kuigi hageja on puudused kõrvaldanud ja kulutused kandnud, nõuab ta jätkuvalt kulutusi kalkulatsiooni alusel. Asjaolu, et asi on korda tehtud, ei välista kahjuhüvitise väljamõistmist kalkulatsiooni alusel (vt Riigikohtu 21. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-155-11, p 14). Hageja nõude näol on tegemist kahju hüvitamise nõudega täitmise asemel VÕS § 115 lg-te 2 ja 3 järgi. Hagiavalduse kohaselt on korteri puudusteks: vannitoa seintes ja põrandal puudub hüdroisolatsioon, põranda (kanalisatsiooni) trapp on ühendamata põrandas paikneva malmtorustikuga ja põranda kalle on vale. Maakohus leidis tõendeid hinnates, et eespool nimetatud puudused esinesid korteri ostjale üleandmise ajal. Sellisel juhul eeldatakse VÕS § 218 lg 1 kohaselt müüja vastutust. Apellatsiooniastmes vaidlustab kostja nende asjaolude tuvastamist.
12.1.TsMS § 232 lg 1 järgi hindab kohus kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. TsMS § 232 lg 2 sätestab täiendavalt, et ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kolleegium nõustub kostja etteheidetega kohtuotsuse põhjendamiskohustuse rikkumise kohta osaliselt, kuid see ei muuda maakohtu lõppjäreldust valeks. Kolleegium saab rikkumise kõrvaldada, täiendades maakohtu otsuse põhjendusi.
12.2.Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et korteri puudusi tõendab Birke Grupp OÜ arvamus ning seda ei lükka ümber MS arvamus (kd I, tl 22–29, 147–148). Kolleegium maakohtu otsuse põhjendusi selles osas ei korda (TsMS § 654 lg 6). Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist. Kostja etteheited Birke Grupp OÜ arvamuse usaldusväärsuse osas ei ole põhjendatud. Kolleegiumi hinnangul on maakohus kostja sellekohaseid väiteid vajalikus ulatuses käsitlenud. Maakohus ei ole tõendamiskoormist kostja kahjuks ümber pööranud ning on lähtunud sellest, et asja lepingutingimustele mitteavavust peab vaidluse korral tõendama ostja. Täiendavalt märgib kolleegium, et ei nõustu kostja väitega hageja pahauskse käitumise kohta. Hagejale ei saa ette heita, et ta kohtumenetluse ajal puudused kõrvaldas. Korteris esinenud puudused ei võimaldanud selle sihipärast kasutamist ning kostjal oli piisavalt aega, et ise soovi korral teostada koos asjatundjaga korteri ülevaatus. Kostja ei ole väitnud ja selliseid asjaolusid ei nähtu ka asja materjalidest, et hageja oleks takistanud korterile ligipääsu selle ülevaatamiseks. Samuti ei ole põhjendatud kostja seisukoht, et Birke Grupp OÜ arvamus puuduste kohta tugineb subjektiivsele kahtlusele. Kolleegiumi hinnangul sisaldab Birke Grupp OÜ arvamus uuringute kirjeldust ning uuringute tulemusena tehtud järeldusi. Nii nagu ka maakohtul, puudub ringkonnakohtul alus kahelda KK, kes on volitatud ehitusinsener tase 8, korteri ülevaatuse käigus koostatud arvamuse usaldusväärsuses (kd I, tl 22–29; kd II, tl 68). Samuti ei jätnud maakohus MS arvamust tõendina hindamata, vaid on otsuses põhjendanud, miks ei lükka MS arvamus Birke Grupp OÜ arvamuses toodud järeldusi ümber.
12.3.Kostja heidab maakohtule ette HV (Voolaid) 7. juuni 2021. a e-kirjaga arvestamist (kd I, tl 111). Kolleegium nõustub kostjaga, et maakohus ei ole kostja väiteid seoses nimetatud tõendi usaldusväärsuse kohta hinnanud. Kolleegium märgib, et HV e-kiri on käsitatav dokumentaalse tõendina TsMS § 272 lg 2 järgi. Selline tõend on hinnatav koos muude tõenditega TsMS § 232 lg-te 1 ja 2 alusel. Lisaks võib tõendi usaldusväärsus ja seega tõendusjõud olla madalam, kui tõendi esitaja ei paku kohtule ega vastaspoolele võimalust isikule tunnistajana küsimuste esitamiseks ja kirja koostamise asjaolude selgitamiseks (Riigikohtu 12. oktoobri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-74-11, p 26). Kuigi hageja ei taotlenud HV tunnistajana ülekuulamist, ei tähenda see, et nimetatud tõend tuleks jätta TsMS § 238 lg 5 järgi selle ebausaldusväärsuse tõttu arvestamata. Maakohus ei ole rajanud otsust üksnes nimetatud tõendile, vaid on tõendeid kogumis hinnates jõudnud järeldusele, et puudused esinevad.
13.Maakohus hindas korteri müügikuulutust ning leidis, et korteril ei ole kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Lisaks sellele leidis maakohus, et kuna korter ei vastanud elamistingimustele (vannitoa kanalisatsioonisüsteemi lekkimine), siis on tegemist lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 217 lg 2 p 2 või § 77 lg 1 mõttes. Kolleegium nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega ja neid täies ulatuses ei korda (TsMS § 654 lg 6). Kolleegium ei nõustu kostja etteheitega, et maakohtu järeldused veetorustiku ja maja üleüldise seisukorra kohta on vastuolulised, küll aga tuleb täiendada maakohtu otsuse põhjendusi.
13.1.Kolleegiumi hinnangul saab hageja tugineda müügikuulutuses esitatud informatsioonile, mille kohaselt müüdi korralikult renoveeritud majas korterit. Kohtupraktikas on leitud, et müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (Riigikohtu 27. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p 18). Isegi kui VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes puudus eelkirjeldatud kokkulepe müügieseme omaduste kohta, on tuvastatud asjaoludel alust järeldada, et vannitoa kanalisatsioonisüsteemi lekkimine kujutas endast müügieseme lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 mõttes.
13.2.Lepingupool peab kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Õige on kostja märkus, et müügiobjektiks olnud korteri hindamisel ei saa tähelepanuta jätta, et tegu oli 1960. a ehitatud majaga. Samas, arvestades etteheidetavaid puudusi, ei välista korteri müük vanas majas kostja vastutust. Nõustuda ei saa kostja väidetega, et sellise vana maja torustiku keskmine kvaliteet on madal ning vett läbilaskvad veetorud on pigem reegel kui erand. Müügikuulutuse järgi müüdi korterit renoveeritud majas, mis on konstruktsiooniliselt väga heas seisukorras. Sellise informatsiooni põhjal ei saa teha kostja soovitud järeldust vett läbilaskvate torude kohta, sest tänapäevase eluruumi elementaarne tingimus on see, et eluruumis on vee- ja kanalisatsioonisüsteemi kasutamise võimalus ning kui see võimalus täielikult või osaliselt puudub, on tegemist VÕS § 217 lg 2 p-s 2 nimetatud lepingueseme puudusega (vt Riigikohtu 30. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 20).
13.3.Kostja väidab, et ta ei vastuta müügilepingu rikkumise eest, kuna hagejale oli veetorustiku seisukord ja korteri seinte niiskuskahjustus nähtav. Seega leiab kostja, et hageja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest VÕS § 218 lg 4 mõttes, st kahju on tekkinud hageja enda raske hooletuse tõttu. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et korteri ja keldri tavapärasel visuaalsel vaatlusel ei olnud võimalik lepingutingimustele mittevastavust kindlaks teha. Hageja ei pidanud möönma, et veekahjustused seinal tähendavad vannitoas hüdroisolatsiooni puudumist ning torustik keldris, et vannitoa kanalisatsioonisüsteem võib mitte toimida ja see tuleb korteri elamiskõlblikuks tegemise käigus välja vahetada. Maakohus ei ole VÕS § 218 lg-t 4 valesti kohaldanud. Järelduse, kas tegemist on varjatud puudusega või mitte, teeb asjaolusid hinnates kohus. Kolleegium selgitab, et tegemist ei ole varjatud puudusega, kui arvestades müüja avalikustatud teavet tervikuna, võiks järeldada, et ostja pidi avalikustatud info põhjal aru saama, et müügiesemel esineb vaidlusalune puudus. Vastupidisel juhul tuleb eeldada, et tegemist on varjatud puudusega, mille eest vastutab VÕS § 218 lg 4 järgi müüja (vt Riigikohtu 30. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 26). Kui võimalikule puudusele viitas spetsialist, saab järeldada, et tegemist oli varjatud puudusega, mida ostja ei pidanud avastama (vt Riigikohtu 30. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 25; 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 31). Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest (vt eespool viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 25).
14.Maakohus leidis, et hageja andis kostjale võimaluse puudused kõrvaldada. Apellatsiooniastmes vaidlustab kostja selle asjaolu tuvastamist. Kolleegiumi hinnangul ei rikkunud maakohus oma järelduse tegemisel menetlusõigust, muu hulgas puudub alus heita maakohtule ette menetlusnormide rikkumist tõendite hindamisel. Kahju hüvitamise nõude eelduseks on täiendava tähtaja andmine või olukord, kus seda ei ole vaja anda (VÕS § 115 lgd 2 ja 3). Selleks, et tuvastada, kas nimetatud eeldus on täidetud, hindas maakohus põhjendatult hageja saadetud e-kirju. Hageja e-kirjadest nähtub, et hageja on kostjale avaldanud tahet õiguskaitsevahendi kasutamiseks ning see on piisav, et lugeda täiendava tähtaja andmise eeldus täidetuks.
15.MS arvamust hinnates märkis maakohus, et asjatundja arvamuses ei ole käsitletud seda, et korteris alaliselt ei elatud. Kostja leiab, et maakohtu seisukoht on üllatav ja vastuoluline. Kolleegium kostjaga ei nõustu (vt ka ringkonnakohtu 22. aprilli 2022. a määrus; kd II, tl 185– 186). TsMS § 5 lg 2 järgi on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Hageja esitas oma väite tõendamiseks, et kostja korteris ei elanud, dokumentaalse tõendi (kd II, tl 72). Kostja esitas oma väite tõendamiseks, et korteris elati, korteriühistu arved (kd II, tl 103–107; maakohtu
22.septembri 2021. a istungi protokoll, ajamärk 00:32:37). Maakohus leidis, et kostja esitatud
tõendid ei lükka hageja väidet ümber, sest veetarbimine on olnud minimaalne või üleüldse puudub. Selline maakohtu järeldus on kooskõlas üldise elukogemusega. Kolleegium ei näe alust asuda selles osas maakohtust erinevale seisukohale.
16.Maakohus leidis, et vannitoa parandamiseks kulub 4707,60 eurot ning mõistis selle summa kostjalt hageja kasuks välja (kd I, tl 52). Apellatsioonkaebuses vaidlustab kostja väljamõistetud kahju suurust. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega kahju suuruse määramisel ja seda täies ulatuses ei korda (TsMS § 654 lg 6).
16.1.Hageja saab nõuda kostjalt VÕS § 115 lg 1 ja § 127 alusel kahju hüvitamist, sest kostja on kohustust rikkunud, kostja vastutab kohustuse rikkumise eest, hagejale on tekkinud kahju, kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. VÕS § 132 lg 3 esimese lause järgi, kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Maakohus sai lähtuda kahju hüvitise suuruse määramisel hageja esitatud hinnapakkumisest, sest see vastab dokumentaalse tõendi nõuetele. Kui kostja arvates on kordategemise kulud ebamõistlikud, peab ta oma väidet tõendama. Kostja esitas omapoolse tõendi (kd II, tl 57–58 pöördel). Maakohus on nõuetekohaselt põhjendanud, miks tuleb kahju hüvitise suuruse määramisel lähtuda hageja esitatud hinnapakkumisest (kostja hinnapakkumine on ilma keraamiliste plaatideta).
16.2.Kolleegium ei nõustu kostja väitega, et maakohus, jättes arvestamata asjaolu, et hageja remontis oma vannitoa nüüdisaegseks, on jõudnud ebaõige järelduseni. VÕS § 127 lg 5 järgi tuleb kahjuhüvitisest maha arvata kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, välja arvatud juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga. Kasu ei saa VÕS § 127 lg 5 alusel kahjuhüvitisest maha arvata, sest hagejal ei olnud kolleegiumi hinnangul kahjustuste kõrvaldamisel kasu saamist kahju hüvitamise käigus võimalik objektiivselt vältida (vt ka Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26). Kolleegium rõhutab, et VÕS §-s 132 toodud juhtudel ei ole kahju hüvitamise kohustuse eesmärk vara väärtuse säilitamine, vaid vara koosseisu säilitamine (vt Riigikohtu 25. veebruari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-08, p 15).
17.Lisaks nõuab hageja asjatundja arvamuse koostamise kulu 420 eurot hüvitamist. Maakohus on hageja nõude rahuldanud ning kostja ei ole apellatsioonkaebuses sisulisi vastuväiteid selle vaidlustamiseks esitanud. Kolleegiumi hinnangul on maakohus nõude õigesti rahuldanud, sest üldised kahju hüvitamise nõude eeldused on täidetud ning tegemist on VÕS § 128 lg 3 kohaselt otsese varalise kahjuga (kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks). Kolmanda isiku poolt kahjustatud eseme ülevaatust ja puuduste kindlakstegemist saab pidada vajalikuks, st VÕS § 128 lg 3 järgi mõistlikuks. Samuti ei ole kulutus ebamõistlikult suur. Kuna tõend loodi enne menetlust, siis ei ole tegemist asja läbivaatamise kuluga TsMS § 143 p 2 mõttes.
18.Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes jätkuvalt ka selle üle, kas hageja nõue kaotatud kasutuseeliste hüvitamiseks kuulub rahuldamisele (VÕS § 132 lg 4 teine lause). Mõlemad pooled on selles osas maakohtu otsuse vaidlustanud. Kolleegiumi hinnangul ei rikkunud maakohus oma järelduste tegemisel menetlusõigust, muu hulgas puudub alus heita maakohtule ette menetlusnormide rikkumist tõendite hindamisel. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja neid täies ulatuses ei korda (TsMS § 654 lg 6).
18.1.VÕS § 132 näitab erinormina, kuidas arvutatakse kahju ulatust asja kahjustamise ja hävimise korral. VÕS § 132 lg 4 teise lause järgi, kui isik samaväärset asja ei kasuta, võib ta nõuda asja parandamise või uue asja muretsemise aja jooksul saamata jäänud kasutamiseeliste hüvitamist. Selle sätte kohaldamise üheks eelduseks on see, et asi oli isikule vajalik või kasulik. Kuna hageja ei kasutanud korteri remontimise aja jooksul teist samaväärset asja (hageja ööbis
sõprade juures), siis annab VÕS § 132 lg 4 teine lause võimaluse nõuda nn normatiivse kahjuna saamata jäänud kasutuseeliste hüvitamist. Maakohus on õigesti lähtunud kasutuseeliste suuruse arvutamisel eeldatavast keskmisest üürihinnast.
18.2.Kolleegium leiab, et hageja saab VÕS § 132 lg 4 alusel kasutuseeliste hüvitamist nõuda, sest korter oli talle vajalik elamiseks. Kohtupraktikas on leitud, et kõnealune säte ei välista asja vajalikkust või kasulikkust muul põhjusel kui kahjustatud isiku majandus- või kutsetegevus või töö, kuid asi peab siiski olema isikule tarviklik või tulus majandus- või kutsetegevuse või tööga võrreldaval põhjusel ning mitte pelgalt oma harrastustega tegelemiseks (vt Riigikohtu
27.oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-14, p 14). VÕS § 132 üheks allikaks on Saksamaa vastav õigusteooria ning kohtupraktika. Lähtudes Saksamaa kohtupraktikast, siis saab kasutamiseeliste hüvitamist nõuda majandus- või kutsetegevuses mittekasutatavate asjade suhtes, mis on „tavaliselt keskse tähtsusega iseseisvaks toimetulekuks“ ja mille kasutuseelise suurust saab arvutada objektiivsete kriteeriumide alusel (BGHZ 196, 101 para. 9 = NJW 2013, 1072). Eeltoodut arvestades tuleb jaatada, et kasutamiseeliseid saab nõuda ka juhul, kui asi on vajalik igapäevaseks eluks ja toimetulekuks.
18.3.Hageja leiab, et kasutuseelised tuleb välja mõista 9,5 kuu eest ning kostja leiab, et ka kolmekuuline periood on põhjendamatu. Hageja heidab maakohtule ette, et maakohus leidis ekslikult, et ehituskaupade müük ning ehitustööliste leidmine ei olnud koroonapandeemia ajal takistatud. Kolleegium hagejaga ei nõustu ning leiab, et maakohus ei ole rikkunud järelduste tegemisel menetlusõigust. TsMS § 5 lg 2 teise lause järgi määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Hageja ei ole tõendanud, et tema tellimusi tühistati, ehituskaup puudus või tähtaegu pikendati. Vabariigi Valitsuse poolt vastu võetud piirangud ei keelanud müüa ja väljastada kaupu kaupluse õue- või parkimisalal asuval müügi- või väljastusalal. Poolte apellatsiooniastmes esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse lõppjärelduste muutmiseks. Maakohtu poolt määratud kolmekuuline tähtaeg arvestab eriolukorraga ning sellega, et tegemist oli väikesemahulise tööga, kus ei saanud mitut ehituslikku etappi korraga teostada. Samuti pidi hageja selle perioodi sees kostjat puudustest teavitama ning andma talle aega nende kõrvaldamiseks.
19.TsMS § 442 lg 5 sätestab, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Maakohus on kohtuotsuses hagi tagamise abinõu kehtivuse osas jätnud seisukoha võtmata. Ringkonnakohtul on võimalik eeltoodud minetus kõrvaldada. Maakohus on 13. juuli 2021. a määrusega rahuldanud hagi tagamise taotluse ning seadnud kostjale kuuluvale kinnisasjale kohtuliku hüpoteegi summas 8927,60 eurot. Ringkonnakohus jätab hagi tagamise määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu TsMS § 445 lg 2 alusel kohtuotsuse täitmise tagamiseks jõusse. Menetluskulude jaotus
20.Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei näe kolleegium põhjust maakohtus kantud menetluskulude jaotust muuta.
21.Tulenevalt TsMS § 173 lg-st 1 märgib ringkonnakohus apellatsiooniastme menetluskulude jaotuse. TsMS § 171 lg 1 järgi jäävad apellatsiooniastmes tasutud riigilõivud kummagi poole enda kanda. Praeguses asjas ei ole apellatsioonkaebuse ja vastuapellatsioonkaebusega seotud lepingulise esindaja kulud menetluskulude nimekirjades eristatavad, mistõttu jaotab ringkonnakohus need kulud maakohtu kulude jaotusega samas proportsioonis, s.o 71% ja 29%. Kuigi pooled pidasid apellatsiooniastmes läbirääkimisi asja lahendamiseks kompromissiga, siis
ei esine kolleegiumi hinnangul aluseid võtta kulude jaotamisel aluseks TsMS § 162 lg 4 või § 163 lg 2.
22.Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause). (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.