Restor AS hagi Hotel Regent Tallinn OÜ, MOBELENT INVEST OÜ ja A R vastu võlgnevuse väljamõistmiseks ning Hotel Regent Tallinn OÜ vastuhagi Restor AS-i vastu võlgnevuse ja viiviste väljamõistmiseks. Hagi hind 375 617,28 eurot. Vastuhagi hind 1 245 154,43 eurot.
Menetlusosalised ja nende
Hageja: (vastuhagi kostja): Restor AS (registrikood 10049450, asukoht Lai 29, 10133 Tallinn) Hageja (vastuhagi kostja) lepingulised esindajad: vandeadvokaadid Kristjan Tamm, Arsi Pavelts ja Veikko Puolakainen (Advokaadibüroo NOVE; Estonia pst 9, 10143 Tallinn, e-post xxx, xxx, xxx) Kostja I (vastuhagi hageja): Hotel Regent Tallinn OÜ (registrikood 14103991, asukoht Pikk 69, 10133 Tallinn, e-post xxx) Kostja II: MOBELENT INVEST OÜ (registrikood 10783374, asukoht Tolli 1, 10133 Tallinn, e-post xxx) Kostja III: A R (isikukood xxx, elukoht xxx, e-post xxx) Kostjate I, II ja III esindaja: vandeadvokaat Tarmo Peterson (Advokaadibüroo RASK; Rotermanni 8, 10111 Tallinn, e-post xxx)
esindajad
Asja läbivaatamine
Kohtuistungil 18. veebruaril 2022. a
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Restor AS hagi Hotel Regent Tallinn OÜ vastu võlgnevuse väljamõistmiseks.
Jätta rahuldamata Restor AS hagi MOBELENT INVEST OÜ ja A R vastu.
3.Välja mõista Hotel Regent Tallinn OÜ-lt Restor AS kasuks võlgnevus summas 187 808,64 eurot.
4.Välja mõista Hotel Regent Tallinn OÜ-lt Restor OÜ kasuks viivis põhinõudelt (s.o. 187 808,64 eurot) alates 18.12.2018. a kuni 23.03.2020. a summas 187 808,64 eurot.
5.Jätta rahuldamata Hotel Regent Tallinn OÜ vastuhagi Restor AS vastu võlgnevuse ja viiviste väljamõistmiseks.
6.Tühistada käesoleva otsuse jõustumisel hagi tagamine, millega kohus seadis 25.03.2020. a A Rle kuuluvale kinnistule (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxx, asukohaga xxx) neljandasse jakku esimesele vabale järjekohale kohtuliku hüpoteegi summas 237 858,02 eurot Restor AS (registrikood 10049450) kasuks.
7.Tühistada käesoleva otsuse jõustumisel hagi tagamine, milega kohus seadis 31.07.2020. a Restor AS-le kuuluvale kinnistule (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr xxx, asukohaga xxx) neljandasse jakku esimesele vabale järjekohale kohtuliku hüpteegi summas 1 334 741,60 eurot Hotel Regent Tallinn OÜ (registrikood 14103991) kasuks. Menetluskulude jaotus Restor AS menetluskulud jätta täies ulatuses Hotel Regent Tallinn OÜ kanda. MOBELENT INVEST OÜ menetluskulud jätta Restor AS kanda. A R menetluskulud jätta Restor AS kanda. Hotel Regent Tallinn OÜ vastuhagi menetlemisest tingitud kulud jätta Hotel Regent Tallinn OÜ kanda.
5.Rahuldada osaliselt, so 70% ulatuses Restor AS avaldus menetluskulude kindlaksmääramiseks.
6.Välja mõista Hotel Regent Tallinn OÜ-lt menetluskulud summas 27 791,75 eurot (käibemaksuta) Restor AS kasuks.
7.Käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb Hotel Regent Tallinn OÜ-l tasuda Restor AS-le hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (s.o 27 791,75 eurot) viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
8.Rahuldada MOBELENT INVEST OÜ menetluskulude kindlaksmääramise avaldus.
9.Välja mõista Restor AS-lt menetluskulud summas 6 623,46 eurot (käibemaksuta) MOBELENT INVEST OÜ kasuks.
10.Käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb Restor AS-l tasuda MOBELENT INVEST OÜ hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (s.o 6 623,46 eurot) viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
11.Välja mõista Restor AS-lt õigusabikulud summas 6 523,46 (lisandub käibemaks) ja riigilõiv summas 50 eurot A R kasuks.
12.Käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb Restor AS-l tasuda A Rle hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (s.o 6 573,46 eurot) viivist
võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Käesoleva otsuse kinnistusregistrile.
jõustmisel
saata
lahend
Tartu
Maakohtu
kinnistusosakonna
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Asjaolud ja hageja nõue
1.Kohtule 23.03.2020. a esitatud hagiavalduse kohaselt on Restor AS kui töövõtja (edaspidi hageja) ja Hotel Regent Tallinn OÜ kui tellija (edaspidi kostja 1) sõlminud 25.11.2016 töövõtulepingu nr xxx hotelli asukohaga Pikk 69, Tallinn ehitustööde teostamiseks (edaspidi töövõtuleping). Pikk 69 kinnistu ja sellel asuva hotelli omanikuks on MOBELENT INVEST OÜ (edaspidi kostja 2). Nii kostja 1 kui ka kostja 2 juhatuse liikmeks ja ainuosanikuks on A R (edaspidi kostja 3), mida tõendavad asjakohased äriregistri väljavõtted. Seega tekkis lepingu sõlmimisel olukord, kus hagejaga sõlmis töövõtulepingu kinnistu omanikuks mitteolev isik kostja 1, hageja tööst sai kasu aga kinnistu omanik kostja 2, sest töö tulemusena parendati kostja 3 kinnistul asuvat ehitist. Mõlemat kostjat kontrollis seejuures täielikult kostja 3.
2.Enne töövõtulepingu sõlmimist oli hageja ja kostja 1 vahel sõlmitud ka projekteerimisleping, mille alusel koostas hageja ehitise ehitusprojekti põhiprojekti staadiumis. Ehitusprojektid valmisid pärast ehituse töövõtulepingu sõlmimist. Seega kuuluvad töölepingu järgsesse mahtu ainult sellised tööd, mis töövõtulepingu sõlmimise hetkel nähtusid tollel ajal olemas olnud ehitusprojektidest ja muudest lepingu dokumentidest, kuivõrd lepingu osaks saab olla üksnes see info ja dokumendid, mis olid olemas töövõtulepingu sõlmimise ajal ja millele tuginedes pakkus hageja kostjale 1 ehitustööde hinna. Hageja on teostanud kõik töövõtulepingus kokkulepitud tööd ja kostja 1 soovil lisaks tööd, mis töövõtulepingu mahtu ei kuulunud, kuid kostja 1 ei ole tasunud kõiki sellega seotud hageja arveid. Kostja 1 on hagejale võlgu 187 808, 64 eurot1, millest 85 968, 96 eurot moodustab kostjale 1 esitatud arve nr 192; 11 461,80 eurot arve nr 193 ja 90 377,88 eurot arve nr 383. Arve nr 192 on kostjale 1 esitatud 10.05.2019 vastavalt lisa- ja muudatustööde kalkulatsioonile nr 19.10.2018. Sama kalkulatsioon esitati kostjale 1 hageja poolt ka 06.12.2018 e-kirjaga. Kostja 1 ei ole tänaseni kõnealust arvet tasunud, kuigi vastavad tööd on teostatud. Arve nr 193 esitati kostjale 1 hageja poolt 10.05.2019 vastavalt lisa- ja muudatustööde kalkulatsioonile nr 08042019, mis on koostatud perioodil 01.11.2018–31.03.2019 teostatud lisa- ja muudatustööde kohta. Ka seda arvet ei ole kostja 1 tänaseni tasunud. Arve nr 383 on kostjale 1 esitatud 03.09.2018 vastavalt töövõtulepingus kokkulepitud maksepostidele ja lisa- ja muudatustööde kalkulatsioonile nr 26.03.2018, mis on allkirjastatud koos töövõtulepingu lisaga nr 6. Lepingu lisa nr 6 alusel esitatud summa moodustab kõnealusest arvest 96 000 eurot (arve viimane rida), millest kostja 1 on tasunud 5622, 12 eurot (kostja 1 on arvest nr 383 tasunud 120 000 eurot, vt lisa 8). Tänaseks on kostjal 1 arvest nr 383 tasumata 90 377,88 eurot. Alates aprillist 2018 on toimunud hageja ja kostja 1 vahel pidev suhtlus tööde üleandmisevastuvõtmise teemadel. Kostja 1 ei ole tänaseni tööde vastuvõtmist puudutavat akti allkirjastanud, sest kostja 1 hinnangul esinesid töös puudused. Seda vaatamata asjaolule, et hotell oli sisustamiseks valmis ja hotellile väljastati kasutusluba juba 03.09.2018 (lisa 9). Hotelli avamine 2018.
aasta lõpus ja selle eesmärgipärane opereerimine Pikk 69 kinnistul Tallinnas nähtub üheselt Regent Hotel Tallinn kodulehelt aadressil https://www.regenthotel.ee/et/. 12.12.2018 ekirjaga esitas hageja kostjale 1 pärast vaegtööde likvideerimist töö üleandmisevastuvõtmise akti (lisa 10). Kostja 1 ei vastanud sellele tähtaegselt ja ühtegi puudust välja ei toonud. Hageja leiab, et alates sellest hetkest saab lugeda tööd kostja 1 poolt vastu võetuks ja hageja tasunõue on muutunud sissenõutavaks, sest kostja 1 ei esitanud töö üleandmise aktile vastuväiteid.
3.Hageja esitas kostjale 31.12.2019 nõude võlgnevuse vabatahtlikuks tasumiseks tähtajaga 10.01.2020, kuid kostja 1 pole sellele isegi vastanud ega võlga tasunud. Hagejale on saanud teatavaks, et kostja 1 majanduslik seis on halb ja kostja 1 pole pikema aja jooksul täitnud seadusega sätestatud omakapitali miinimumnõudeid. Kostja 1 omakapitali suurus on olnud nii 2017. aasta lõpu kui ka 2018. aasta lõpu seisuga negatiivne. Kui 2017 lõpus oli kostja 1 omakapitali suuruseks -81 286 eurot, siis 2018 aasta lõpuks oli see vähenenud veel -731 561 euroni. Kostja on seega sisuliselt pankrotiseisus, kuid ei ole senini pankrotiavaldust esitanud. Kostja 1 suhtes on hiljuti jõustunud ka kohtuotsus, millest nähtub, et hageja ei ole ainus töövõtja, kellele kostja 1 on jätnud seoses Pikk 69 objektil teostatud töödega maksmata (Harju Maakohtu 12.09.2019 kohtuotsus tsiviilasjas xxx). Eelnevad asjaolud seletavad nii hageja 31.12.2019 nõudele mittevastamist kui ka võlgnevust ennast.
4.Hageja esitab käesolevas hagiavalduses nõuded kolme kostja vastu. Hageja nõuded kostjate 1, 2 ja 3 vastu on õiguslikult omavahel seotud. Hageja nõuded põhinevad ennekõike sellel, et hageja teostas kostja 1 soovil töövõtulepingu põhimahtu mittekuulunud lisatöid, kuid kostja 1 ei ole nende lisa- ja muudatustööde eest tänaseni hagejale tasunud. Sellest tulenevalt on hagejal kostja 1 vastu nendevahelisest lepingust tulenev tasunõue. Kostja 1 oli hagejalt ehitustööde tellijaks ja kostja 1 on kõnealuse hotelli Regent Hotel Tallinn operaatoriks. Kinnistu, millel hotell asub, kuulub aga kostjale 2, mis kuulub samale omanikule, kellele kuulub ka kostja 1. Seega töö esemeks olnud kinnisvara kuulub kostjale 2, hagejalt on aga tööd tellinud kostja 1, kellele töö esemeks olev kinnisvara ei kuulu. Kuivõrd hageja lisa- ja muudatustööde tasunõue puudutab nii kostjat 1 kui ka kostjat 2, kellest viimane sai ehitustöödest otsest kasu, kuna lisa- ja muudatustööde tulemusena kasvas ka kostjale 2 kuuluva kinnisvara väärtus, siis on hageja lisatöid puudutav nõue suunatud esmalt kostja 1 vastu. Hageja hinnangul on hageja ja kostja 1 kokku leppinud lisaja muudatustööde tellimises ja hageja on lisaja muudatustööd teostanud.
5.Alternatiivselt, juhul kui kohus peaks leidma, et hageja ja kostja 1 vahel ei ole kehtivat lisa ja muudatustööde kokkulepet, siis nõuab hageja kostjalt 1 lisa- ja muudatustööde eest tasu käsundita asjaajamise sätete alusel, sest lisatöid tehti kostja 1 huvides ja kostja 1 sai lisa- ja muudatustöödest kasu.
6.Alternatiivselt eelnevaga, juhul kui kohus peaks leidma, et hageja ja kostja 1 vahel puudus kehtiv lisa- ja muudatustööde kokkulepe ning täidetud ei ole kostja 1 suhtes ka käsundita asjaajamise sätetest tulenevad nõude eeldused, siis sellisel juhul on hagejal vastav nõue kostja 2 kui kinnisvara omaniku vastu, sest vastavad tööd on tehtud kostja 2 kui kinnisvara omaniku huvides ning kostja 2 kinnisvara väärtus lisa- ja muudatustööde tulemusena kasvas. Kostja 3 on nii kostja 1 kui ka kostja 2 juhatuse liige ja ainuomanik. On ilmnenud, et kostja 1 on olnud mitmendat aastat järjest põhimõtteliselt pankrotisituatsioonis, sest kostja 1 pole suutnud täita seaduses sätestatud omakapitali suuruse miinimumreegleid, millest lähtuvalt saab väita, et kostja 3 ei ole esitanud kostja 1 juhatuse liikmena õigeaegselt pankrotiavaldust ning hagejale on tekkinud sellest lähtuvalt otsene varaline kahju. Kostja 3
vastutab hageja hinnangul koos kostjaga 1 seega hageja ees solidaarselt. Eelnevast lähtuvalt on hageja kõik nõuded kostjate 1, 2 ja 3 vastu omavahel seotud ning nende ühine menetlemine võimaldab asja kiiremat ja lihtsamat lahendamist.
7.Hageja nõue kostja 1 vastu. Kostja 1 vastutus tulenevalt töövõtulepingust. Hageja on teostanud kõik kokkulepitud tööd, sh nii lepingujärgsed põhitööd kui ka lepingu alusel kostja 1 poolt tellitud lisa- ja muudatustööd, kuid kostja 1 ei ole nende tööde eest nõuetekohaselt tasunud. Lisa- ja muudatustööde teostamise vajaduse tingisid mitmed asjaolud – esiteks, töövõtulepingu sõlmimise hetkel olid ehitusprojektid alles poolikud. Lõplik ehitusprojekt valmis pärast ehituse töövõtulepingu sõlmimist ning selles sisaldusid mitmed tööd, mida lepingu sõlmimise ajal olemas olnud poolikud ehitusprojektid ei kajastanud ning mille vajadusest ei olnud hageja teadlik. Teiseks muutusid tööde käigus ka kostja 1 soovid. Näiteks muutis kostja 1 tööde käigus lähteülesannet ja soovis hambaarsti kabineti asemel sellest ruumist sigaritoa ehitamist jms. Hagejal puudus kohustus teostada ilma lisatasu saamata töövõtulepingu mahuga mittehõlmatud töid, st mille tegemise vajadusest ei olnud hageja lepingut sõlmides teadlik ja mis ei olnud lepingu esemeks. Kostja 1 on hagejale võlgu lisa- ja muudatustööde teostamise eest, mille eest on esitatud kostjale 1 arved nr 192, 193 ja 383. Arved on esitatud vastavalt lisa- ja muudatustööde hinnakalkulatsioonidele nr 19.10.2018, 08042019 ja 26.03.2018 (viimane on allkirjastatud koos lepingu lisaga nr 6).
8.Lisa- ja muudatustööde teostamises, mis nähtuvad hinnakalkulatsioonidelt nr 19.10.2018 ja 08042019, on kokku lepitud vastavalt töövõtulepingu p-dele 5.2 ja 9.2, mille kohaselt pidi hageja esitama kostjale 1 vastava vajaduse tekkimisel lisa- ja muudatustööde hinnakalkulatsioonid. Nimelt sätestab töövõtulepingu p 5.2, et kui tellija soovib tellida lisatöid, esitab töövõtja selle kohta tellijale kooskõlastamiseks kalkulatsiooni, mis saab aluseks tööde teostamisele ja arvete esitamisele. Töövõtulepingu p 9.2 kohaselt võivad muudatused töös kaasa tuua muudatuse kas lepingu hinnas või tähtajas või mõlemas samal ajal. Muudatusettepaneku tegija peab koos muudatuste põhjenduse ja selgitusega ära tooma ka nende mõju lepingu hinnale ja tähtajale. Seega töövõtulepingu p 5.2 ja 9.2 kohaselt on lisa- ja muudatustööde tellimiseks vajalik vastavasisulise kalkulatsiooni ja põhjenduse esitamine tellijale. Hageja on seda teinud (lisad 3 ja 5), kostja 1 ei ole talle esitatud kalkulatsioone vaidlustanud ning kostja 1 on soovinud hagejalt vastavate lisamuudatustööde teostamist. Lisa- ja muudatustööde teostamises, mis on välja toodud vastavas kalkulatsioonis nr 26.03.2018, on kokku lepitud selle kalkulatsiooni allkirjastamisega mõlema poole poolt (VÕS § 9 lg 1) (lisa 7). Kalkulatsiooni kohaselt kohustus kostja 1 lisa- ja muudatustööde eest hagejale tasuma 96 000 eurot (80 000 eurot + km). VÕS § 9 lg 1 kohaselt võib leping (sh lisa- ja muudatustööde kokkulepe) olla sõlmitud kas selle allkirjastamise või muul viisil tahteavalduste vahetamise läbi, millest saab järeldada, et pooltel oli soov selline leping sõlmida. Sellise kaudse tahteavalduse üheks liigiks on ka see, kui pool asub kokkulepet faktiliselt täitma. Kostja 1 on tasunud arve nr 383 alusel töövõtjale 120 000 eurot (lisa 8), samas kui arvel nr 383 on lepingujärgseid põhitöid kajastatud väiksemas mahus. See tähendab, et kostja 1 on tasunud osaliselt (s.o 5622, 12 eurot) ka arvel nr 383 kajastatud viimase rea eest, mis seondub kalkulatsioonis nr 26.03.2018 kajastatud lisa- ja muudatustöödega. Seega on kostja 1 tasunud osaliselt kalkulatsioonis nr 26.03.2018 käsitletud lisa- ja muudatustööde eest ning eelnevaga ühtlasi tunnustanud, et hageja ja kostja 1 vahel oli saavutatud kokkulepe kalkulatsioonis nr 26.03.2018 kajastatud lisa- ja muudatustööde teostamiseks ja nende eest tasumiseks. Vastasel juhul ei oleks kostja 1 tasunud arvest nr 383 lepinguliste tööde mahtu ületavat osa. Seega on hageja ja kostja 1 jõudnud kokkuleppele nii 19.10.2018, 08042019 kui ka
26.03.2018 lisa- ja muudatustööde hinnakalkulatsioonides märgitud lisa- ja muudatustööde teostamises ja nende eest tasumises.
9.Hageja vastav tasunõue on muutunud ka sissenõutavaks. Vastavalt töövõtulepingu p-le 7.1 vormistatakse tööde lõplik üleandmine kirjaliku aktiga, alates millest on tellija tööd vastu võtnud ja viimane tasunõude osamakse muutunud sissenõutavaks. Töövõtulepingu p 7.3 kohaselt peab tellija esitama töövõtjale pretensioonid (vastuväited) seoses töö mittevastavusega lepingule 3 (kolme) tööpäeva jooksul arvates töö üleandmisest töövõtja poolt. Töövõtulepingu p 7.4 kohaselt loetakse töö tellija poolt vastuvõetuks, kui tellija ei ole esitanud vastuväiteid lepingu p-s 7.3 nimetatud tähtaja jooksul. Hageja on korduvalt pakkunud kostjale 1 tööde vastuvõtmist ja esitanud kostjale mitmeid kordi töö üleandmisevastuvõtmise akti, kuid kostja 1 ei ole akti allkirjastanud. Kui varasemalt on kostja 1 esitanud puuduste nimekirja ja selle alusel akti allkirjastamata jätnud, siis vastavalt 12.12.2018–28.12.2018 kirjavahetusele jättis kostja 1 pärast vaegtööde likvideerimist hageja esitatud akti allkirjastamata vastuväiteid esitamata. Nimelt esitas hageja kostjale 1 töö üleandmisevastuvõtmise akti koos oma 12.12.2018 e-kirjaga (lisa 10), kuid kostja 1 sellele ühtegi vastuväidet töövõtulepingu p 7.3 tähenduses ei esitanud. Seega tuleb lugeda tööd vastavalt töövõtulepingu p-le 7.4 kostja 1 poolt vastuvõetuks hiljemalt 15.12.2018. Eelnevast tuleneb, et kuivõrd kostja 1 ei võtnud töid vastu talle selleks lepingus ettenähtud aja jooksul ega esitanud selle aja jooksul ka pretensioone, siis tuleb lugeda töö vastuvõetuks nii seaduse kui ka töövõtulepingu p 7.4 alusel. Alates nimetatud hetkest, s.o 16.12.2018 muutus seaduse kohaselt hiljemalt sissenõutavaks ka hageja tasunõue. Kokkuvõttes on hageja seisukohal, et kostja 1 võlgneb hagejale põhinõudena 187 808,64 eurot lisa- ja muudatustööde teostamise eest ja hageja nõude aluseks on töövõtulepingu p-d 5.2 ja 7.4.
10.Kostja 1 vastutus tulenevalt käsundita asjaajamise sätetest. Juhul kui kohus peaks leidma, et hageja ja kostja 1 ei ole kokku leppinud lisa- ja muudatustööde teostamises, siis see ei tähenda, et hagejal ei oleks õigust saada tasu töövõtulepingu mahtu mittekuulunud tööde teostamise eest. Hageja saab sellisel juhul nõuda teostatud lisa- ja muudatustööde eest tasu VÕS § 1023 lg 1 ja 2 alusel, sest hageja poolne töövõtulepingu esemeks mitteolnud tööde teostamine kujutas endast käsundita asjaajamist. Praegusel juhul on VÕS § 1018 lg 1 koosseis hageja hinnangul täidetud. Esiteks, hageja on teostanud lisatöid kostja 1 kasuks. Kui hageja ei oleks lisatöid teostanud, ei oleks kostja 1 saanud lepingus ettenähtust paremaid lahendusi. Lisa- ja muudatustööde teostamise tõttu on kostja 1 hageja arvelt rikastunud. Teiseks, hageja ei olnud lisa- ja muudatustööde teostamiseks kohustatud. Kui kohus leiab, et pooltel puudus kehtiv lisa- ja muudatustööde kokkulepe, siis hagejale ei tulenenud töövõtulepingust kohustust lisatöid teostada. Kolmandaks, kostja 1 kui soodustatu on kiitnud hageja asjaajamise heaks / asjaajamisele asumine vastab kostja 1 kui soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele. Kostja 1 sooviks oligi saada vastavad töövõtulepingust erinevad lahendused, nagu hageja seda tegi. Kostja 1 soovi saada hageja teostatud lahendused kinnitab asjaolu, et kostja 1 on hageja poolt 12.12.2018 ekirjaga esitatud üleandmis-vastuvõtmise akti kätte saanud, kuid ei ole esitanud sellele lepingus sätestatud tähtaja jooksul kirjalikult ühtegi vastust ega pretensiooni. Kostja 1 ei ole kunagi väitnud, et ta ei ole soovinud hageja poolt teostatud lisatöid saada. Kostja 1 soovi saada vastavad lahendused kinnitab ka asjaolu, et kostja 1 on hageja esitatud arve nr 383 osaliselt tasunud. Lisa- ja muudatustööde soovimist kinnitab ka kostja 1 allkiri hageja lisaja muudatustööde kalkulatsioonil nr 26.03.2018 ja lepingu lisal 8. Seega leiab hageja, et kostja 1 on kohustatud tasuma lisa- ja muudatustööde teostamise eest alternatiivselt ka VÕS § 1023 lg 1 ja 2 alusel, kui kohus peaks jõudma järeldusele, et vastavat kohustust ei tulene kostjale 1 nendevahelisest töövõtulepingust. Puudub alus kahelda, et hageja esitatud lisa- ja
muudatustööde kalkulatsioonides pakutud lisa- ja muudatustööde hinnad ei vasta keskmistele turuhindadele. Kui kostja 1 peaks väitma vastupidist, lasub vastav tõendamiskoormus kostjal 1, kostja 1 ei ole vastavaid hindasid senimaani ka vaidlustanud. Kostja 1 on jätnud tööde eest tasumata üksnes põhjusel, et kostjal 1 puuduvad selleks rahalised vahendid.
11.Hageja nõue kostja 2 vastu. Juhul, kui kohus leiab, et hageja ja kostja 1 vahel puudub kehtiv lisa- ja muudatustööde kokkulepe ja täidetud ei ole ka käsundita asjaajamise eeldused, siis on käsundita asjaajamisest tuleneva nõude eeldused igal juhul täidetud kostja 2 kui kinnistu omaniku suhtes (VÕS § 1023 lg 1 ja 2), sest kostja 2 sai hageja teostatud lisa- ja muudatustöödest kinnistu omanikuna kasu (lisa- ja muudatustööde tõttu tema kinnisasja väärtus suurenes). Hageja hinnangul on VÕS § 1018 lg 1 koosseis täidetud sel juhul kostja 2 suhtes, sest hageja teostatud lisa- ja muudatustöödest on kostja 2 kui kinnistu omanik saanud kasu. Tema kinnistu väärtus on lisa- ja muudatustööde teostamise tõttu suurenenud. Näiteks lisa- ja muudatustööde kalkulatsiooni nr 26.03.2018 kohaselt teostas hageja lisa- ja muudatustööna ruumi 106 raudbetoon vahelae valamise summas 12 218 eurot, fassaadi restaureerimise summas 48 790 eurot, paigaldas vannitubadesse klaasseinad 34 864 euro eest jne. Ei ole kahtlust selles, et selliste tööde tulemusena on kostja 2 kinnistu väärtus suurenenud. Seega ei ole võimalik väita, et hageja ei ole lisatöid teostanud ka kostja 2 kasuks. Teiseks, hageja ei olnud lisa- ja muudatustööde teostamiseks suhetes kostjaga 2 kohustatud. Käesolevas peatükis väljatoodud alternatiivsel alusel ei näinud hageja ja kostja 1 vaheline töövõtuleping ette vastavate lisa- ja muudatustööde teostamise kohustust (vt käesoleva dokumendi ptk 3.1.1). Samuti ei ole hageja sõlminud lisa- ja muudatustööde teostamise kokkulepet kostjaga Kolmandaks, kostja 2 kui soodustatu on lisa- ja muudatustööde teostamise heaks kiitnud / lisa- ja muudatustööde teostamine vastab kostja 2 kui soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele. Hageja teostatud tööd vastatavad kostja 2 huvidele ja eeldatavale tahtele. Hageja on teostatud lisa- ja muudatustöödega parendanud kostja 2 kinnisvara ja seeläbi ka selle väärtust. Tänu hageja teostatud lisa- ja muudatustöödele sai kostja 2 endale parema kinnistu. Üldjuhul on kinnistu omaniku huvi alati suunatud oma kinnisvara parendamisele ja väärtuse suurendamisele. Seega leiab hageja, et kostja 2 on kohustatud alternatiivselt tasuma lisa- ja muudatustööde teostamise eest VÕS § 1023 lg 1 ja 2 alusel, kui kohus peaks jõudma järeldusele, et vastavat kohustust ei ole töövõtulepingu või käsundita asjaajamise sätete alusel kostjal 1. Puudub alus kahelda, et hageja esitatud lisa- ja muudatustööde kalkulatsioonides pakutud lisaja muudatustööde hinnad ei vasta keskmistele turuhindadele. Vastupidiste väidete esitamisel lasub vastav tõendamiskoormus kostjal 2.
12.Hageja nõue kostja 3 vastu. Kehtivast deliktiõigusest tulenevalt kui äriühingu juhtorgani liige rikub mingit kannatanut kaitsvat sätet (mille klassikaliseks näiteks on ÄS § 306 lg 31, mille järgi on aktsiaseltsi juhatus kohustatud ühingu püsiva maksejõuetuse korral esitama ühingu nimel pankrotiavalduse), siis rikub juhatuse liige sellega oma lepinguvälist kohustust äriühingu võlausaldaja ees. Sellisel juhul vastutab kohustusi rikkunud juhatuse liige deliktilisel alusel otse äriühingu võlausaldaja ees VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 7 ja § 1050 alusel. VÕS § 1043 kohaselt teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. VÕS § 1045 lg 1 p 7 kohaselt kahju tekitamine on õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati seadusest tulenevat kohustust rikkuva käitumisega. Käesoleval juhul seisneb seadusest tuleneva kohustuse rikkumine selles, et kostja 3 ei ole kostja 1 juhatuse liikmena kostja 1 maksejõuetuse ilmnemisest alates esitanud kohtule pankrotiavaldust. Nimelt sätestab ÄS § 180 lg 51, et kui osaühing on
maksejõuetu ning maksejõuetus ei ole tema majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine, peab juhatus viivitamata, kuid mitte hiljem kui 20 päeva möödumisel maksejõuetuse ilmnemisest, esitama kohtule osaühingu pankrotiavalduse. Äriühing on pankrotiseaduse kohaselt maksejõuetu, kui ta ei suuda rahuldada oma võlausaldajate nõudeid ja see suutmatus ei ole äriühingu majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine (PankrS § 1 lg 2) või äriühingu vara ei kata tema kohustusi ja selline seisund ei ole võlgniku majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine (PankrS § 1 lg 3). Äriregistris kättesaadavate majandusaasta aruannete kohaselt oli kostja 1 omakapitali suurus 31.12.2017 seisuga - 81 286 eurot ja 31.12.2018 seisuga - 731 561 eurot. 2017. aasta majandusaasta aruande (aruandeaasta algus: 29.08.2016 ja aruandeaasta lõpp: 31.12.2017) kohaselt otsustas juhatus järgmisel (st 2018) aastal osakapitali tõsta, kuid 2018. aasta majandusaasta aruande kohaselt pole seda tehtud. Seega on nii kostja 3 kui ka kostja 1 juhatuse liige rikkunud oma ÄS §-st 176 tulenevat kohustust võtta tarvitusele kas meetmeid netovara suurendamiseks või esitada pankrotiavaldus. Seega oli kostja 1 püsivalt maksejõuetu hiljemalt 2018 suvel, kuivõrd 2018. aasta jooksul kahjum suurenes märkimisväärselt ja puudusid andmed, mis viitaksid selgelt äriühingu majandusliku seisundi paranemisele. Kui kostja 3 oleks kostja 1 püsiva maksejõuetuse väljakujunemise ajal ehk suvel 2018 esitanud pankrotiavalduse, ei oleks hageja mingeid lisatöid kostjale 1 tegema hakanud ega vastavaid kulutusi teinud. Kostjal 3 oli kohustus juhatuse liikmena maksejõuetu ühing tsiviilkäibest kõrvaldada, kuid kostja 3 seda ei teinud ja võimaldas kostaja 1 lepingupartneritel sellega kahju tekkimist, sest kosja 1 jätkas endale uute rahaliste kohustuste võtmist, kuigi oli selge või kostjale 3 pidi olema selge, et kostja 1 ei suuda endale võetavaid täiendavaid kohustusi sellises finantsolukorras täita. Kostja 1 oli hagejale töövõtulepingu p-s 1.3 kinnitanud, et kostjal 1 on piisavalt finantsvahendeid tellitavate tööde eest tasumiseks. Kostja 1 ja tema juhatuse liige kostja 3 on eelnimetatud kinnitust rikkunud, kui sellises olukorras jätkati kostjale 1 uute rahaliste kohustuste võtmist. Lisa- ja muudatustöödega seoses kantud hageja kulutused ja selle töö väärtus, mida kostja 1 pole maksejõuetuse tõttu suutnud hagejale tasuda, on hageja kahjuks. Seega esineb põhjuslik seos kostja 3 kohustuse rikkumise ja hagejale tekkinud kahju vahel ning järelikult saab hageja nõuda kostjalt 3 kahju hüvitamist summas 187 808, 64 eurot. Tekitatud kahju suuruseks on kantud kulud ja saamatajäänud tulu, mille väärtus kokku on lisa- ja muudatustööde väärtuseks, mida hageja ei oleks õigeaegse pankrotiavalduse esitamise korral kandnud, ning mis tal jääb seetõttu saamata juhul, kui kostja 1 ei suuda vastavat rahalist kohustust ise täita. Kostja 3 vastutab hageja nõude eest solidaarselt kostjaga 1. VÕS § 65 lg 1 kohaselt juhul, kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. Üheks solidaarkohustuse tekkimise aluseks on seadus.8 Hageja hinnangul on käesoleval juhul tegemist nimetatud sättes kirjeldatud olukorraga. Kostja 3 ei esitanud õigel ajal osaühingu pankrotiavaldust. Kuna hageja kostja 1 maksejõuetusest ei teadnud, teostas hageja kostja 1 soovitud lisatöid. Kuna kostja 1 ei ole lisa- ja muudatustööde teostamise eest hagejale tasunud, on hagejal kostja 1 vastu sissenõutavaks muutunud tasunõue. Seega, kui kostja 3 oleks esitanud õigeaegselt osaühingu pankrotiavalduse, ei oleks hageja lisatöid teostanud ega sellest tulenevalt omanud kostja 1 vastu tasunõuet. Kostja 3 on oma tegevusega tekitanud kahju kostjale 1, millest tulenevalt on kostja 1 ja kostja 3 solidaarvõlgnikud. Kostja 1 ja kostja 3 näol on tegemist solidaarvõlgnikega ka tulenevalt eeldusest, et hagejal on sama sisuga nõue nii kostja 1 kui ka kostja 3 vastu, kuid hageja saab nõuda kohustuse täitmist ainult üks kord.
13.Viivisenõue kostja 1 vastu. Seoses rahalise kohustuse täitmisega viivitamisega on hagejal tekkinud õigus nõuda kostjalt ka viivise tasumist. Töövõtulepinguga lepiti kokku seadusjärgsest viivise määrast erinev viivise määr. Töövõtulepingu p-s 6.3 leppisid pooled
kokku, et juhul, kui Tellija viivitab Töövõtjale tasu maksmisega üle kokkulepitud tähtaja, on Töövõtjal õigus nõuda viivist 0,3% tasumisega viivitatud summast iga tasumisega viivitatud kalendripäeva eest. Nagu hageja varasemalt selgitas (vt käesoleva dokumendi ptk 3.1.1), siis tuleb lugeda tööd kostja 1 poolt vastuvõetuks hiljemalt 15.12.2018. Alates nimetatud hetkest muutus hiljemalt sissenõutavaks ka hageja tasunõue. Juba 25.02.2020 seisuga on viiviseid kogunenud rohkem kui on hageja põhinõude suurus kostja 1 vastu. 25.02.2020 seisuga oleks hageja viivise nõude suurus olnud 261 429, 63 eurot (187 808, 64 eurot x 464 päeva x 0,3% päevas), mis on suurem kui hageja põhinõue. Hageja piirab oma viivise nõude ära põhinõude suurusega - seega hageja nõuab kostjalt 1 viivist summas 187 808, 64 eurot.
14.Juhul, kui kohus peab põhjendatuks hageja alternatiivset nõuet kostja 1 vastu (käsundita asjaajamisest tulenev nõue), nõuab hageja kostjalt 1 viivist seadusjärgses määras alates 11.01.2020 kuni nõude täitmiseni. Vastava täitmise tähtaja määras hageja kostjale 1 oma 21.12.2020 nõudekirjas (lisa 22). Hagi esitamise seisuga on hageja vastava viivisenõude suuruseks 2996,73 eurot (73 x 8% x 187 808, 64). Seega, kui kohus peab põhjendatuks hageja alternatiivset nõuet kostja 1 vastu, palub hageja mõista kostjalt 1 välja viivise hagi esitamise seisuga summas 2996,73 eurot ja edasi seadusjärgses määras alates hagi esitamisele järgnevast päevast kuni põhivõla, s.o 187 808, 64 euro tasumiseni.
15.Viivisenõue kostja 2 vastu. Juhul, kui kohus peab põhjendatuks hageja alternatiivset nõuet kostja 2 vastu, nõuab hageja kostjalt 2 viiviseid seadusjärgses määras alates hagi esitamisest kuni nõude tasumiseni. kui kohus peab põhjendatuks hageja nõuet kostja 2 vastu, palub hageja mõista kostjalt 2 välja viivised seadusjärgses määras alates hagi esitamisest kuni käsundita asjaajamise käigus tehtud kulutuste, s.o 187 808, 64 euro tasumiseni.
16.Viivisenõue kostja 3 vastu. Juhul, kui kohus peab põhjendatuks hageja nõuet kostja 3 vastu, nõuab hageja kostjalt 3 viiviseid seadusjärgses määras alates hagi esitamisest kuni põhinõude tasumiseni. Seega, kui kohus peab põhjendatuks hageja nõuet kostja 3 vastu, palub hageja mõista kostjalt 3 välja viivis seadusjärgses määras alates hagi esitamisest kuni põhinõude s.o 187 808,64 euro tasumiseni arvestatuna summast 187 808, 64 eurot. Kostjate vastus
17.Kohtule 07.05.2020. a esitatud vastuses vaidlevad kostjad hagile vastu. Hageja on hagiavalduses vaid põgusalt maininud, et tema töös esines puudusi. Tegelik olukord oli aga hoopis teistsugune – lisaks puudustele oli hageja omapoolsete kohustuste täitmisega märkimisväärses viivituses ja hageja ei ole tänaseni kõrvaldanud kõiki puudusi, mistõttu on kostja I keeldunud arve nr 383 aluseks olevate tööde eest tasumisest. Lisaks ei ole hageja esitanud kostjale I nõutavat pangagarantiid ega tasunud kokkuleppe kohaselt kommunaalkulusid. Veelgi enam, hageja ei ole pidanud vajalikuks kohtule mainida, et kostja I on hageja nõude summas 90 376 eurot tasaarvestanud ning esitanud hageja vastu ka kahju hüvitamise nõude, mille üle pooled samuti vaidlevad. Kostja I on Pikk 69, Tallinn asuvad hotelli operaator. Kinnisasi, millel kostja I poolt opereeritav hotell asub kuulub kostjale II juba alates 2002. aastast. Nii kostja I kui kostja II ainuosanikuks ja juhatuse liikmeks on kostja III. Nimetatud struktuurist on hageja olnud teadlik algusest peale. Hageja ja A R alustasid hotelli renoveerimistööde osas läbirääkimisi juba 2013. aastal, mil hageja nõustus tegema pakkumise Pikk 69 hoone rekonstrueerimiseks hotelliks. Sellisel kujul projekt ei realiseerunud ning pooltevahelised läbirääkimised jätkusid 2015. aastal. 2015. aastal külastas hageja täpse hinnapakkumise tegemiseks isegi
Pikk 69 objekti ning esitas hinnapakkumise Pikk 69 hoone rekonstrueerimiseks korteriteks ja restoraniks. 2016. aastaks oli hotelli arhitektil valminud esialgne arhitektuurne lahendus ning 2016. aastal asuti seda koostöös hagejaga täiendama. 22.09.2016 teavitas hageja kostjat I, et ehituse lõpliku hinnapakkumise tegemiseks on neil vaja viimast versiooni projektist ning tegi ettepaneku koostada projekteerimistöödeks eraldi leping. Hageja lubas teha lõpliku ehitustööde hinnapakkumise siis, kui projekteerimistööd on lõppjärgus. 23.09.2016 sõlmisid hageja ja kostja I projekteerimistööde töövõtulepingu hotelli projekteerimistöödeks mahus, mis on vajalikud Pikk 69, Tallinn asuva hoone kasutusele võtuks hotellina. Hageja pidi projekteerimistööd lõpetama 8 kuu jooksul alates lepingu sõlmimisest ehk juunis 2017. Sellest, et ehitusprojekt on valmis, teavitas hageja kostjat I aga alles 27.11.2017 ehk viis kuud pärast tähtaega. Projekteerimistööde lepingu punktis 8.2. kokkulepitud kahte pabereksemplari ei ole kostja I tänaseni hagejalt saanud.
18.25.11.2016 ehk veidi enam kui kaks kuud pärast projekteerimistööde töövõtulepingu sõlmimist oli hageja jõudnud valmis lõpliku ehitustööde hinnapakkumisega ning esitas kostjale I ülevaatamiseks ehitusteenuse lepingu ja hinnapakkumise. Hinnapakkumist esitades ega ka hiljem töövõtulepingut sõlmides ei informeerinud hageja kostjat I kordagi nagu oleks tegemist esialgse hinnapakkumisega või ei oleks hinnapakkumisega hõlmatud kõik vajalikud tööd. Tähelepanuväärne on ka asjaolu, et hinnapakkumisse oli hageja arvestanud 50 000 eurot ettenägematute tööde katteks. See kinnitab, et hinnapakkumist tehes oli hageja teadlik, et kostja I sooviks on saada nii-öelda võtmed kätte lahendus ning hinnapakkumine pidi hõlmama kõiki materjale ja töid, mis olid vajalikud Pikk 69 hoone rekonstrueerimiseks 5* hotelliks. Just võtmed kätte lahendusest tuleneva võimaliku riski maandamiseks oli hageja pidanud vajalikuks lisada hinnapakkumisele „puhvrina“ 50 000 eurot. Risk, et lõplikud tööd võivad minna kallimaks, oli hageja kanda. Ehitustööde töövõtuleping (edaspidi Leping) allkirjastati digitaalselt kostja I esindaja poolt 28.11.2016 ning hageja esindaja poolt 29.11.2016. Poolte vahel ei ole vaidlust ehitusteenuse lepingu sõlmimise üle. Kostjad peavad oluliseks juhtida tähelepanu ka asjaolule, et kuigi hageja teadis punktis 4 kirjeldatud omandistruktuurist, ei pidanud hageja kordagi vajalikuks kaasata lepingu osapoolena kostjat II või kostjat III. Lisaks on tähelepanuväärne, et ehitustegevuse üle teostas omanikujärelevalvet hageja tütarühing OÜ T ehk hageja tegevust kontrollis sisuliselt hageja ise. Punktidest 4 - 10 nähtuvalt on selge, et hageja oli hotelli ehitusega detailideni kursis, teadis, et kostja I eesmärgiks on avada 5* hotell ning omas hinnapakkumise koostamisel suurepärast ülevaadet tegemist vajavatest töödest. Seetõttu on kõik vastupidised väited hagiavalduses asjakohatud ning väärad. Lepingu kohaselt pidi hageja hotellis asuva restorani kostjale I üle andma 31.05.2017 ning hotelli osa 31.10.2017. Kasutusloa pidi hageja hotellile saama hiljemalt 30.11.2017. Tegelikkuses hageja aga ühestki eelnevalt nimetatud kuupäevast kinni pidada ei suutnud. Sellest hoolimata nõudis aga hageja kostjalt I jätkuvalt lepingujärgse graafiku alusel maksete tegemist. Seda kostja I ka tegi, hilinemata ühegi maksega. Hageja oli teadlik, et kostja I on kõik oma plaanid seadnud Lepingus kokkulepitud tähtaegade järgi ning iga üleandmisega viivitatud päev tekitab kostjale I reaalselt kahju. Samuti esines juba 2017. aastal hageja töös märkimisväärseid puudusi.
19.Kuivõrd kostja I eesmärgiks oli ehitustöödega võimalikult kiirelt lõpule jõuda, otsustas kostja i hagejale vastu tulla ning nõustus kostja I hageja palvel Lepingu täitmise tähtaja pikendamisega. Seoses audiitori nõudmisega esitas hageja kostjale I 29.12.2017 Lepingu pikendamise kokkuleppe projekti sooviga pikendada Lepingu täitmise tähtaega kuni 31.01.2018. Kuna kostja I ei olnud hageja poolt esitatud Lepingu lisa tingimustega nõus, kestsid poolte vahel läbirääkimised kuni märtsini 2018. Koos tööde uue tähtajaga (s.o
31.01.2018 .a) leppisid pooled kokku ka lisatööde kalkulatsioonis nr 26.03.2018, fikseerides Lepingu lisas 6, et kostja I poolt aktsepteeritud ja tasumisele kuuluv tasu lisa- ja muudatustööde eest on 80 000 eurot (samas summas kajastub lisatööde maht ka vaidlusega seotud arvel nr 383). Lepingu lisas 6 nimetatud lisatööde tegemise osas puudub, erinevalt hageja poolt väidetust, poolte vahel vaidlus. Küll aga on hageja jätnud kohtule esitamata asjaolud, millest nähtuvalt olid pooled saavutanud seoses arve nr 383 aluseks olevate tööde eest tasumisega kokkuleppe, mille kohaselt ei kuulunud arve nr 383 sellisel kujul tasumisele. Kostjate hinnangul on ilmne, et hiljemalt märtsiks 2018, mil allkirjastati Lepingu lisa 6, oli hagejal ka terviklik ülevaade sellest, mis töid on vaja projekti lõpetamiseks teha. See tähendab, et selleks ajaks oleks tavapärane ehitusettevõtja koostanud kostjale I hinnapakkumise lisatöödeks. Seda on teinud ka hageja, kajastades vajalikud lisatööd Lepingu lisas 6. Arvete nr 192 ja nr 193 aluseks olevaid töid aga lisal 6 ei kajastu. Kui arvete nr 192 ja nr 193 aluseks olevat tööd oleks olnud tõesti tingitud sellest, et hinnapakkumise tegemise ajal puudus lõplik ehitusprojekt või nende tegemise vajadus oleks avastatud tööde teostamise ajal, oleks hageja need tööd kajastanud hiljemalt märtsi 2018 hinnapakkumises. Liiatigi veel olukorras, kus arve nr 192 aluseks olevad tööd olid väidetavalt alanud veebruaris 2018 ehk enne Lepingu lisa 6 allkirjastamist.
20.Kohut eksitav on ka hageja väide nagu oleks kostja I soovinud hambaarsti kabineti asemel ehitada sigarituba. Esialgselt planeeritud hambaarsti kabineti asemel ehitati hotellituba nr x ning hageja ei pidanud sellega seoses tegema ühtegi muudatust. Poole vahel oli kokkulepe, et hageja ootab toa nr x ehitusega seni, kuni võimalik. Kui hambaarsti kabinetti esialgu rendile võtta soovinud isik oma soovi tähtaegselt ei kinnitanud, läks hageja edasi tavapärase ehitustööga ning ehitas valmis toa nr x. Sigaritoaks ehitati ruum x ehk algselt poeks planeeritud ruum. Selle muudatuse tulemusena tuli hagejal teha üks täiendav ukseava, mille eest kostja I on nõus ka täiendavalt tasuma. Hoolimata kokkuleppest lõpetada ehitustööd 31.01.2018, ei suutnud hageja ka selleks ajaks ehitustöid lõpetada. Hageja hinnangul lõppesid ehitustööd detsembris 2018 ehk 14 kuud pärast esialgu kokkulepitud tähtaega. Selleks ajaks aga ei olnud hageja endiselt suutnud kõrvaldada kõiki puudusi. Puudustele hageja poolt tehtud töödes on kostja I hageja tähelepanu juhtinud juba alates 2017. aastast ning on pidanud korduvalt paluma hagejal kõrvaldada erinevaid puudusi. Hageja on osaliselt puudusi kõrvaldanud, kuid mitte kõiki. Hageja ja kostja I on korduvalt läbi rääkinud ka tööde üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamise osas. Kostja I ei ole olnud kõnealuse akti allkirjastamise vastu, kuid on palunud hagejal see tegelikkusega kooskõlla viia – hagejal on tänaseni kõrvaldamata mitmed puudused ning kostja I ei saa üleandmise-vastuvõtmise aktis kinnitada, et tal ei ole hageja vastu mitte ühtegi pretensiooni. Erinevalt hageja poolt väidetust, informeeris kostja I hagejat ka 27.12.2018 seoses 12.12.2018 saadetud üleandmise-vastuvõtmise aktiga, et kõik puudused ei ole ikka veel kõrvaldatud. Asjaolust, et 12.12.2018 saadetud üleandmise-vastuvõtmise akti ajal ei olnud kõik puudused tegelikkuses kõrvaldatud, oli teadlik ka hageja. Seda kinnitab muu hulgas hageja poolt Q E OÜ’le saadedud nõudekirjad puuduste kõrvaldamiseks, millega hageja andis puuduste kõrvaldamiseks tähtaja 13.12.2018. Sellest, et puudused ei olnud tähtajaks kõrvaldatud, oli hageja teadlik. Nimelt saatis hageja 17. detsembril 2018 Q E OÜ’le e-kirja, milles hageja tuletas meelde, et kõrvaldada on vaja ka põrandaküttega seotud puudus, mida Q ei olnud teinud isegi veel 2019. aasta. Seega on hageja poolt äärmiselt pahatahtlik väita nagu oleks hageja tasunõue muutunud sissenõutavaks detsembris 2018. Selleks ajaks ei olnud hageja oma töid Lepingule vastavalt lõpetanud. Erinevalt hageja poolt väidetust, kinnitab 09.09.2018 hotellile kasutusloa väljastamine ainult seda, et hotell vastab ehitus- ja planeerimisõiguse normidele. Kasutusloa väljastamine aga ei tähendanud, et hageja on täitnud kõik Lepingust tulenevad
kohustused (sh kõrvaldanud töös esinenud puudused). Kasutusloa väljastamisel ei hinnata ehitaja tööde kvaliteeti siseviimistluse tegemisel ja sisekujundusprojekti järgimist. Seega on hageja omistanud kasutusloa väljastamisele ilmselgelt vale tähenduse. Kuna hageja ei pidanud kinni pooltevahelistest kokkulepetest ning ei suutnud oma kohustusi täita (esitada Lepingu punktile 8.2. vastav pangagarantii), esitas kostja I hagejale 20.12.2019 nõudekirja koos tasaarvestusavaldusega, milles tasaarvestas poolte vahelised nõuded summas 90 376 eurot. Hageja vastas 20.01.2020 ning keeldus omapoolsest kohustuse täitmisest. Küll aga esitas hageja vahepeal (st 31.12.2019) kostjale I omapoolse nõude summas 337 521,86 eurot.
21.Hagejal puudub kostja I vastu nõue. Hagiavalduse kohaselt nõuab hageja arve nr 383 tasumist summas 90 377,88 eurot ning arve nr 192 tasumist summas 85 968, 96 eurot ja nr 193 tasumist summas 11 461,80 eurot. Hagiavalduse lisadest nr 3, 5 ja 7 nähtuvalt on kõnealused arved seotud Lepinguga seotud muudatus- ja lisatöödega. Lepingu punkti 5.2. kohaselt leppisid pooled aga kokku, et Lepingus mittesisalduvatele töödele, mida kostja I soovib teostada, esitab hageja kooskõlastamiseks tööde kalkulatsiooni, mis saab aluseks tööde teostamisele ja arvete esitamisele. Seega on vaidlusaluste arvete puhul tegemist töödega, mis tuli Lepingu punkti 5.2. kohaselt poolte vahel eelnevalt kooskõlastada. Lisaks nägi Lepingu punkt 9.1. ette, et Lepingut muudetakse vaid poolte kokkuleppel ning juhul, kui teine pool ei anna Lepingu muutmiseks oma nõusolekut, siis muudatus ei jõustu. Kuivõrd lisa- ja muudatusööd muutsid Lepingu maksumust, on ilmne, et sellistes muudatustes pidid pooled eelnevalt kokkuleppele jõudma. Seega kuulusid kostja I poolt tasumisele ainult sellised lisa- ja muudatustööd, milles pooled olid kokku leppinud ehk mida kostja I oli aktsepteerinud.
22.Ka pooltevaheline praktika kinnitab, et kõigis Lepingu muudatustes (sh lisa- ja muudatustööd) leppisid pooled eelnevalt kirjalikult kokku (nt sprinklersüsteemi ehitustööd, tugev- ja nõrkvoolu installatsioonitööd) või esitas hageja kostjale I kooskõlastamiseks vähemalt hinnakalkulatsiooni. Arved tehtud tööde eest esitati ja tasuti vastavalt Lepingus või selle lisades kokkulepitud graafikule. Arvete nr 192 ja 193 puhul püüab aga hageja väita, et ühtäkki muutus pooltevaheline praktika kardinaalselt – kostja I ei pidanud vajalikuks lisatöid eelnevalt kooskõlastada ning hageja hakkas arveid esitama mitmeid kuid pärast tööde lõpetamist. Arvete nr 192 ja 193 aluseks olnud lisatöödest informeeris hageja kostjat I alles pärast seda, kui tööd olid väidetavalt juba tehtud. Veelgi enam, hageja esitatud dokumentidest nähtub, et arve nr 192 aluseks olevad tööd teostati väidetavalt perioodil 01.02.2018 – 29.10.2018 ning arve nr 193 aluseks olevad tööd perioodil 01.11.2018 – 31.03.2019. Arved nr 192 ja 193 aga esitati alles 10.05.2019 ehk arve nr 192 puhul 15 kuud pärast väidetavate lisatööde algust ning arve nr 193 puhul 6 kuud pärast väidetavate lisatööde algust. Arvestades pooltevahelist praktikat, mille kohaselt iga lisa- või muudatustöö kohta sõlmiti enne tööde teostamist kirjalik Lepingu lisa, kus kajastus ka tööde maksumus, ei ole hageja poolt väidetud praktika muutus eluliselt usutav. Kuid isegi, kui asuda seisukohale, et kirjaliku lisa sõlmimine ei olnud vajalik, on igal juhul ilmne, et lisa- ja muudatustööd tuli hagejal enne nendega alustamist kooskõlastada. Lisaks soovib kostja I tähelepanu juhtida sellele, et arved nr 192 ja nr 193 esitati kostjale I üsna pea pärast seda, kui kostja I hakkas hagejalt jõuliselt nõudma puuduste kõrvaldamist ning lubas kõrvaldamata jätmise korral esitada kahjunõude. Mitte kunagi aga ei teavitanud hageja kostjat I sellest, et mõni puuduse kõrvaldamine oleks lisa- või muudatustöö, mille eest tuleb kostjal I täiendavalt tasuda.
23.Hageja nõue arve nr 383 alusel on tasaarvestatud. Arve nr 383 esitas hageja kostjale I 03.09.2018. Arve spetsifikatsiooni kohaselt koosnes arve muuhulgas lisa 6 alusel tehtavatest töödest. Lisa 6 alusel tehtavad tööd on poolte vahel kokku lepitud Lepingu lisas
6.1.ehk märtsis 2018 allkirjastatud 26.03.2018 muudatustööde kalkulatsioonis. Erinevalt hageja poolt väidetust, ei vaidle kostja I vastu, et tegemist oli muudatustöödega, mille eest tuli kostjal I tasuda täiendavalt 80 000 eurot (+käibemaks). Küll aga oli hagejale teada, et kostja I ei ole nõus muudatustööde eest tasuma enne, kui hageja on tööd lõpetanud ning parandanud ka puudused, mis tulenesid hageja poolt ebakvaliteetselt tehtud töödest. Hagejale oli teada ka kostja I korduv nõue teha arvele nr 383 kreeditarve, kuivõrd arvet sellisel kujul tähtaegselt ei tasuta. Hageja aga keeldus sellest. Pärast mitmeid kuid kestnud läbirääkimisi jõudsid pooled novembris 2018 kokkuleppele, et kostja I maksab esialgu 100 000 eurot (+käibemaks) ning ülejäänud summa tasutakse siis, kui hageja on kõrvaldanud puudused, mis tuvastati 05.11.2018. Kostja I tasus kokkulepitud summa 08.11.2018. Seega on ilmselgelt ebaõige ja kohut tahtlikult eksitav hageja väide nagu tuleks kostja I poolt 120 000 euro ülekandmist (sh 5622,12 eurot justkui lisa- ja muudatustööde eest) käsitleda kostja I poolt hagejaga lisa- ja muudatustööde tegemise ja tasumise kokkuleppe tunnustamisena. Poolte vahel ei ole olnud vaidlust selle üle, et kalkulatsiooni nr 26.03.2018 alusel tehtavad lisa- ja muudatustööd on kokku lepitud ning kuuluvad tasumisele summas 80 000 (+käibemaks). Küll aga püüab hageja ignoreerida pooltevahelisi kokkuleppeid arve tasumise osas. Hageja on olnud teadlik, et kostja I arvet ei aktsepteeri ning käsitleb 120 000 euro ülekandmist hagejale ilma arveta ettemaksuna. Hageja poolt nõutav summa kuulub tasumisele alles siis, kui hageja on kõik puudused kõrvaldanud. Tänaseks hageja seda aga teinud ei ole ning puuduste kõrvaldamise kulu on kostja jaoks ca 30 000 eurot (käibemaksuta). 20.12.2019 esitas kostja I hagejale tasaarvestusavalduse, millega kostja I avaldas soovi tasaarvestada hageja nõue arve 383 alusel summas 90 376 eurot kostja I nõudega summas 90 376 eurot. Selleks hetkeks oli kostja I nõue muutunud sissenõutavaks ning hageja nõue oli täidetav.
24.Hagejal puudub arve nr 192 alusel nõue. Kostjate hinnangul puudub hagejal kostja I vastu nõue ka arve nr 192 alusel. Kostjad on punktides 24 - 27 juba selgitanud, et lisa- ja muudatustööd lepiti poolte vahel tavapäraselt kokku kirjalikult ning enne töö tegemist esitati kostjale I kooskõlastamiseks tööde kalkulatsioon. Arve nr 192 puhul esitas hageja aga väidetavate tööde kalkulatsiooni nr 19.10.2018 kostjale I esimest korda 6. detsembril 2018 (vt määruskaebuse lisa 18) ehk 10 kuud pärast väidetavate tööde algust. Ühtegi kirjaliku kokkulepet pooled lisatöö tegemiseks ei sõlminud. Kostja I ei ole arve nr 192 aluseks olevat väidetavate lisatööde kalkulatsiooni sellisel kujul mitte kunagi aktsepteerinud, kuna valdav enamus kalkulatsioonis nimetatud töödest ei ole mitte mingil juhul lisatööd, vaid hageja poolt puuduste kõrvaldamine ehk tööd, mille eest ei tule kostjal I täiendavalt tasuda. Kostja I ei ole hagejale andnud Lepingu punkti 5.2. kohaselt nõutavat kooskõlastust selliste lisatööde tegemiseks – hageja ei ole esitanud ka mis tahes tõendit (ekirjavahetust, poolte kokkulepet), millest nähtuks lisatöödes kokkuleppimine. Hoolimata kostja I kooskõlastuse puudumisest, esitas hageja 10.05.2018 ehk 7 kuud pärast väidetavate tööde lõpetamist kostjale I arve nr 192. 16. mail 2019 teavitas kostja I aga hagejat, et ei aktsepteeri arvet nr 192 (vt määruskaebuse lisa 19). Hagiavaldusest nähtuvalt ei ole hageja mitte kuidagi tõendanud, et arve nr 192 alusel reaalselt ka lisatöid tehti, et kostja I oleks neid soovinud või et tegu oleks lisatöödega. Hageja on esitanud ainult arve 192 ning kõnelause arve aluseks oleva kalkulatsiooni. Ükski neist aga ei tõenda, et hageja on teinud lisatöid. Lisaks on täiesti tõendamata hageja väide nagu oleks kostja I kõnealuseid lisa- ja muudatustöid soovinud või heaks kiitnud. Hageja ei ole kostja I poolt lisa- ja muudatustööde tellimise kohta esitanud ühtegi tõendit, kuna selliseid tõendeid ei eksisteeri.
Tegemist ei ole lisa- ega muudatustöödega, vaid hageja poolt puuduste kõrvaldamisega või juba algusest peale Lepingu maksumusega hõlmatud töödega. Kuivõrd hageja ei ole tõendanud ühtegi oma väidet seoses arvega nr 192 ning kostja I arvet nr 192 ei aktsepteeri, ei ole arve 192 ka sissenõutavaks muutunud.
25.Hagejal puudub arve nr 193 alusel nõue. Hagejal puudub kostja I vastu nõue ka arve 193 alusel. Kostjad on punktides 24- 27 selgitanud, et poolte vahel välja kujunenud praktika kohaselt lepiti kõik lisa- ja muudatustööd kokku kirjalikult ning enne töö tegemist esitati kostjale I kooskõlastamiseks tööde kalkulatsioon. Arve nr 193 aluseks oleva väidetavate lisatööde kalkulatsiooni nr 08042019 esitas hageja kostjale I aga esmakordselt alles koos arvega 10. mail 2019 ehk 6 kuud pärast tööde algust. Ühtegi kirjalikku kokkulepete lisatööde teostamiseks pooled ei sõlminud. Erinevalt hageja poolt väidetust ei ole kostja I arve nr 193 aluseks olnud lisatööde kalkulatsiooni mitte kunagi aktsepteerinud ning on esitanud omapoolse vastuväite. 16. mail 2019 teavitas kostja I, et ei aktsepteeri arvet nr 193 (vt määruskaebuse lisa 19). Seega on tõendatud, et kostja I ei ole andnud hagejale Lepingu punkti 5.2. kohaselt nõutavat kooskõlastust selliste lisatööde tegemiseks – hageja ei ole esitanud ka mis tahes tõendit (e-kirjavahetust, poolte kokkulepet), millest nähtuks vastupidine. Hagiavaldusest nähtuvalt ei ole hageja mitte kuidagi ka tõendanud, et arve nr 193 alusel reaalselt lisatöid tehti või et tegu oleks lisatöödega. Hageja on esitanud ainult arve 193 ning kõnelause arve aluseks oleva kalkulatsiooni. Üksi neist aga ei tõenda, et hageja on teinud lisatöid ja et need tööd on tehtud arvel näidatud mahus. Lisaks on täiesti tõendamata hageja väide nagu oleks kostja I kõnealuseid lisa- ja muudatustöid soovinud või heaks kiitnud. Hageja ei ole kostja I poolt lisa- ja muudatustööde tellimise kohta esitanud ühtegi tõendit, kuna selliseid tõendeid ei eksisteeri. Tegemist ei ole lisa- ega muudatustöödega, vaid hageja poolt puuduste kõrvaldamisega või juba algusest peale Lepingu maksumusega hõlmatud töödega. Seda kinnitab ka hageja ja kostja I vaheline kirjavahetus, kus näiteks lisatööna märgitud „Sigariruumile klaasidega uste valmistamine ja paigaldamine“ on hageja puudusena kõrvaldanud (vt määruskaebuse lisa 8; Lisa 26 – e-kiri 2018.10.28), samuti on hageja puudusena tunnistanud helikindla vaiba paigaldamata jätmist ruumi 212 (lisatööde kalkulatsiooni nr 08042019 rida 2), kuivõrd töö on märgitud hageja poolt ette valmistatud üleandmise-vastuvõtmise aktis vaegtööna, mille hageja peab oma kulul kõrvaldama (hagiavalduse lisa nr 10). Eelnevalt viidatud hagiavalduse lisas on hageja vaegtööna märkinud ka näiteks „Eemaldada koridoride ustel lukustuse liblikad ja paigaldada lukuavadeta lukukatted“, kuid üllatuslikult on sellest saanud arve nr 193 aluseks oleval hinnapakkumisel kajastatud lisatöö „Hotelli koridoride lukkudega uste lukkude demonteerimine luku avadeta kattepaneelide tarne ja paigaldus“. Kuna hageja ei ole tõendanud ühtegi oma väidet seoses arvega nr 193 ning kostja I arvet nr 193 ei aktsepteeri, ei ole arve 193 ka sissenõutavaks muutunud.
26.Eelnevast tulenevalt on ilmne, et hagejal puudub kostja I vastu nõue summas 187 808, 64 eurot: arvel nr 383 kajastatud tööde eest esitatud nõue on tasaarvestatud ning arved nr 192 ja 193 on esitatud ilma õigusliku aluseta. Kuna hagejal puudub hagiavalduses väidetud suuruses nõue, puudub hagejal kostja I vastu ka samas suuruses viivisenõue.
27.Hagejal ei ole kostja I vastu nõuet ka käsundita asjaajamise sätete alusel. Arve nr 383 aluseks olevate tööde osas ei ole poolte vahel vaidlust, et tegemist on Lepingu osaks olevate lisa- ja muudatustöödega, milles pooled ka kokku leppisid. Seega on tegemist lepingulisest suhtest tuleneva vaidlusega ning käsundita asjaajamise sätted ei kuulu kohaldamisele. Kostja I hinnangul ei ole hagejal kostja I vastu käsundita asjaajamisest tulenevat nõuet ka arve nr 192 ja nr 193 alusel, kuivõrd täidetud ei ole VÕS § 1018 lg-s 1
nimetatud eeldused. Esiteks, arvete nr 192 ja nr 193 aluseks olevad tööd on hagejapoolne puuduste kõrvaldamine. Tegemist oli hageja lepingulise kohustuse täitmisega ehk asjaajamiseks oli lepinguline alus. Teiseks, ei ole kostja I väidetavat asjaajamist mitte kunagi heaks kiitnud. Kostja I on arvetele nr 192 ja nr 193 selgelt vastu vaielnud. Kolmandaks, asjaajamine ei vastanud kostja I tegelikele huvidele. Hageja ei ole kostjalt I väidetavate lisatööde teostamise kohta nõusolekut küsinud ega kostjat I väidetavast asjaajamisele asumisest teavitanud (VÕS § 1020 lg 1). Hageja arusaam nagu oleks kostja I lisatööd heaks kiitnud sellega, et ei esitanud Lepingus sätestatud tähtaja jooksul üleandmise-vastuvõtmise aktile pretensioone, on väär. Vaikimist ei saa lugeda VÕS § 1018 lg 1 p 2 kohaseks nõusolekuks. Lisaks ei saanud kostja I heakskiit väidetavatele Lepinguvälistele töödele kuidagi olla sõltuvuses Lepingus sätestatud tähtaegadest. Kostja I tegelik huvi oli saada Lepingule vastav ehitusteenus, mis hõlmas ka hageja poolt puuduste kõrvaldamist. Hageja poolt arvete nr 192 ja nr 193 alusel väidetavalt tehtud tööd ei olnud lisa- ega muudatustööd ning ei rikastanud kostjat I hageja arvelt mitte kuidagi. Kostja I oli nimetatud tööde eest juba tasunud. Kuna hageja ei suutnud omapoolset teenust osutada aktsepteeritava kvaliteediga, oli hagejal kohustus puudused omal kulul kõrvaldada.
28.Isegi, kui jaatada, et VÕS § 1018 lg-s 1 nimetatud eeldused on täidetud (millega kostjad ei nõustu), puudub hagejal nõudeõigus aga tulenevalt VÕS § 1023 lg-st 3. VÕS § 1023 lg 3 kohaselt on nõudeõigus välistatud, kui asjaoludest nähtuvalt ei olnud asjaajamisele asumisel käsundita asjaajajal (hagejal) kavatsust nõuda soodustatult (kostjalt I) kulutuste hüvitamist või tasu maksmist. Asjaoludest nähtuvalt hagejal selline kavatsus puudus. Hageja esitas hageja arve nr 192 alles 15 kuud pärast väidetavate lisatööde algust ning arve nr 193 alles 6 kuud pärast väidetavate töödega alustamist. Arvestades pooltevahelist praktikat, mille kohaselt kõik lisatööd omavahel kooskõlastati ning arveldati vastavalt kokkulepitud graafikule, on selge, et hageja teadis arvetelt nr 192 ja nr 193 nähtuvate töödega alustamisel, et tegemist on töödega, mille eest tal ei ole õigus lisatasu saada. Hageja teadis, et tegemist on puuduste kõrvaldamisega või töödega, mille eest kostja I on juba tasunud. Vastasel korral oleks hageja ehitusettevõtjana, kellel on antud valdkonnas üle 22 aasta kogemust, kostjat I lisatööde vajadusest ja maksumusest eelnevalt informeerinud. Ei ole eluliselt usutav, et hageja teeks objektil lisatöid, teadmata, kas ta saab oma töö eest tasu. Seega viitavad kõik asjaolud üheselt sellele, et väidetavate lisatöödega alustamisel puudus hagejal igasugune kavatsus kostjalt I nende eest tasu nõuda.
29.Hagejal puudub kostja II vastu nõue käsundita asjaajamise sätete alusel. Hagiavaldusest nähtuvalt on hageja kostja II vastu esitanud alternatiivse nõude käsundita asjaajamise sätete alusel, leides, et kui tal ei ole lisatöödest tulenevat nõuet kostja I vastu ei lepingulisel ega käsundita asjaajamise alusel, siis on tal käsundita asjaajamisest tulenev nõue kostja II kui kinnistu omaniku vastu. Selline käsitlus on õiguslikult välistatud. Seda kinnitab ka õiguskirjandus, kus on leitud, et käsundita asjaajamisega ei ole tegu juhul, kui lepinguga soodustatakse isikut, kes ei ole lepingu pooleks. Lisaks on ilmne, et kui hagejal ei ole käsundita asjaajamisest tulenevat nõuet kostja I kui ehitustööde tellija enda vastu (hageja esimene alternatiiv), siis veel vähem saab tal olla käsundita asjaajamisest tulenev nõue kostja II kui kinnistu omaniku vastu. Hageja põhistab VÕS § 1018 lg 1 sätestatud käsundita asjaajamise eelduste täitmist kahe faktiväitega: a) Pikk 69 hoones lisa -ja muudatustööde teostamisest on kostja II kinnistu omanikuna saanud kasu ja b) kostja II kinnisasja väärtus on suurenenud. Just nende kahe asjaolu pinnalt soovib hageja väita, et täidetud on VÕS § 1018 lg 1 eeldused ja tal on tasunõue VÕS § 1023 lg 1 alusel. Kostja II rõhutab, et isegi kui need faktiväited peaksid paika, ei teki hagejal VÕS § 1018 lg 1 alusel käsundit asjaajamisest nõuet kinnistu omaniku vastu (sest faktiväidete paikapidavusel ei järeldu
nendest VÕS § 1018 lg 1 p 1-3 eeldusi) ning nõue on hagis esitatud asjaoludel õiguslikult perspektiivitu. Hageja ei vaevu hagis täpsemalt ka selgitama, kuidas peaks kohus nende asjaolude pinnalt lugema täidetuks VÕS § 1018 lg 1 p 1-3 sätestatud eeldused käsundita asjaajamiseks. Või kuidas peaks kohus mööda minema VÕS 1020 sätestatud teavitamiskohustusest, mis on samuti eeldus käsundita asjaajamise alusel nõude tekkimiseks ning mille rikkumist on õiguskirjanduses peetud üheks aluseks, mis välistab käsundita asjaajamise sätete kohaldamise. Kostja II on Pikk 69 Tallinn kinnistu omanik, kuid ei ole kuidagi seotud Pikk 69 objekti ehitustegevusega või seal asuva hotelli opereerimisega. Lepingu sõlmisid kostja I ja hageja. Kostja II ei ole heaks kiitnud ka ühtegi tegevust või andnud juhiseid seoses Pikk 69 objektiga. Alusetu on ka hageja väide justkui oleks kostja II läbi ehitustegevuse kuidagi rikastunud. Kinnisasjal asuvat hotelli opereerib kostja I (kinnistu üürnik) ning kogu ehitustegevusest saadava kasu adressaadiks on kostja I. Lisaks juhib kostja II kohtu tähelepanu sellele, et hagiavalduse punktis 38 hageja poolt nimetatud lisa- ja muudatustööd, mille arvelt kostja II on väidetavalt rikastunud, on kostja I ja hageja vahel Lepingu lisas nr 6 kokku lepitud ning kostja I on nõustunud nende eest poolte vahel kokkulepitud tingimustel ka tasuma. Seega on tegemist lepingulise vaidlusega kostja I ja hageja vahel, mistõttu käsundita asjaajamise nõue kostja II vastu on välistatud.
30.Eelnevast tulenevalt on selge, et hagejal puudub kostja II vastu nõue käsundita asjaajamise sätete alusel. Hagejal on võimalik nõue vaid kostja I vastu (tulenevalt arvel nr 383 kajastatud töödest) ning täidetud ei ole VÕS § 1018 lg 1 eeldused käsundita asjaajamise sätete alusel kostja II vastu nõude esitamiseks. Arvetel nr 192 ja nr 193 on hageja kajastanud tema enda ebakvaliteetsest ehitustegevusest tulenenud puuduste kõrvaldamist, mitte aga lisa- või muudatustöid. Viidatud arvete alusel esitatava käsundita asjaajamise nõude perspektiivitust on kostjad eelnevalt juba selgitanud.
31.Hagejal puudub kostja III vastu nõue deliktilisel alusel. Kostja I ja kostja III ei ole solidaarvõlgnikud. Hagiavaldusest nähtub, et hageja hinnangul vastutab kostja III VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 7 ja § 1050 alusel solidaarselt kostjaga I, kuna kostja III on rikkunud kostja I juhatuse liikmena ÄS § 180 lg 51 sätestatud pankrotiavalduse esitamise kohustust, mis annab hagejale õiguse nõuda VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 7 ja § 1050 alusel kostjalt III kahju hüvitamist. Kostja I aga ei ole maksevõimetu. Esmalt juhib kostja III tähelepanu sellele, et hageja poolt kostja I kahjumile viitamine on äärmiselt küüniline. Kostja I kahjum on 2018. aastal tekkinud puhtalt hageja suutmatuse tõttu täita oma lepingulisi kohustusi (kostja I ei saanud teenida müügitulu, kuid pidi kandma kulusid seoses ehitusega ning amortisatsiooniga). Hageja pidi kostjale I hotelli üle andma juba 2017. aasta lõpus, mis oleks võimaldanud kostjal I hotelli opereerimist alustada 2018. aasta algusest. Sellisel juhul ei oleks kostjal I tekkinud ka kahjumit. Kostjal I õnnestus hotell avada alles detsembris 2018, mil hageja oli lõpetanud enamuse sellistest ehitustöödest, mis takistasid hotelli eesmärgipärast kasutamist. Kostja I opereerib Tallinna vanalinnas asuvat mainekat 5* hotelli ning ei ole mõeldav, et kostja I saaks vastu võtta külastajaid ajal, kui hotellis toimuvad remonttööd. Kuna hageja käitumine oli näidanud, et kostja I ei saa uskuda hageja poolt lubatud tähtaegu, sai kostja I hotellitubade müügiga alustada alles detsembris 2018, mil enamus suuremahulistest ehitustöödest oli lõppenud. Tavapärane praktika hotellinduses on aga, et tubade müügiga alustatakse vähemalt pool aastat enne hotelli tegelikku avamist. Kostja I seda hageja lepinguliste tähtaegade ignoreerimise tõttu teha aga ei saanud. Kui kostja I oleks hotellitube müünud vastavalt hagejaga kokkulepitud tähtaegadele, oleks kostja I pidanud lisaks saamata jäänud tulule ja mainekahjule kandma ka otseseid kulutusi seoses külastajate majutamisega mõnes teises Tallinna vanalinna 5* hotellis. Samuti ei viita kostja I negatiivne omakapital automaatselt püsivale maksejõuetusele ega makseraskustele.
Seda on kinnitanud ka Riigikohus lahendi 3-1-1-49-11 punktis 19, rõhutades, et ainuüksi negatiivsest netovarast ei saa järeldada, et äriühing on pankrotiseisus. Kostja I negatiivne omakapital on esmalt tingitud asjaolust, et kostja I tegevust 2016 ja 2017. aastal on finantseeritud läbi omaniku laenude, mitte osakapitali suurendamise. Kostja I laenud on saadud kostja I 100%-lt omanikult või kostja I omaniku teiselt äriühingult (ainult 200 000 eurot). Kostjale I antud omanikulaenud on majanduslikus ja finantsilises mõttes võrdsustatavad osakapitaliga (nö kvaasiomakapital) ning vajadusel on kostja I osanikul võimalik need ka osakapitali sissemakseks konverteerida. Kostja I negatiivne omakapital on käesoleval juhul bilansiline, mitte sisuline. Kostjal I puuduvad laenukohustused kolmandate isikute ees ning hageja on sellest teadlik. Samuti on hageja kursis, et kostja I omanikul on võimalik omaniku laenud konverteerida kostja I osakapitali, mis kaotaks negatiivse omakapitali probleemi. Hageja on teadlik, et tegemist on antud juhul pelgalt formaalsusega, kapitali struktuuri küsimusega ning kostjal I ei ole tegelikult probleeme maksevõimega. Kostja I maksevõimelisust kinnitab ka maksuvõlgnevuste puudumine. Kuna kostja I suudab täita kõiki oma rahalisi kohustusi, ei ole kostjal III alust kostja I pankrotiavalduse esitamiseks. Kuivõrd hageja väited kostja I maksevõime osas on alusetud ja põhjendamata ning hagejal puudub arvete nr 192 ja nr 193 alusel kostja I vastu nõue (st viidatud arvete alusel ei ole hagejale kahju tekkinud), puudub hagejal VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 7 ja § 1050 alusel õigus kostja III vastu nõude esitamiseks. Hageja kahju saab seisneda seega ainuüksi rahasummas, mis tal jääb saamata selle tõttu, et kostja III viivitas kostja I pankrotimenetluse algatamiseks avalduse esitamisega. Sellise kahju tekkimist ja suurust aga ei ole hageja hagiavalduses tõendanud. Isegi, kui eeldada, et hageja väited kostja I püsiva maksejõuetuse kohta peavad paika ning on võimalik tuvastada hagejale kostja III tegevuse tulemusena tekkinud kahju, ei ole kostja I ja kostja III puhul tegemist solidaarvõlgnikega. VÕS § 65 lg 2 kohaselt tekib solidaarkohustus, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra, samuti muul seadusest sätestatud juhul või tehingu alusel. Kostja I väidetav kohustus tasuda lepingu alusel kokkulepitud tasu ning kostja III väidetav deliktist tulenev kohustus hüvitada pankrotiavalduse esitamata jätmisega võlausaldajale põhjustatud kahju ei ole sama sisuga kohustus VÕS § 65 g 2 tähenduses. Kuigi solidaarvastutuse tekkimine ei sõltu pooltevahelise suhte õiguslikust alusest, on siiski määrav see, et kaks või enam isikut tekitasid ühe ja sama kahju. Võimalikust deliktilisest vastutusest ei teki aga kostjale III kohustust tasuda hagejale väidetav lepinguline tasu, vaid kohustus hüvitada rikkumisega põhjuslikus seoses olev kahju. Kostja III kui juriidilise isiku juhtorgani liige ei vastuta kostja I kohustuste täitmise eest kostja I võlausaldaja ees. Seega on kostja I ja kostja III puhul täitmata elementaarne eeldus, et isikutel on võlausaldaja ees sama sisuga kohustus. Eelnevast tulenevalt nähtub, et kostja III vastutus saab hageja ees tekkida alles siis, kui hageja nõue kostja I vastu rahuldatakse, kostja I ei täida kohtuotsust (enne ei ole hagejale kahju tekkinud, kui pole selge, kas ja mis ulatuses kostja I kohtuotsust täidab) ning välja kuulutatakse kostja I pankrot. Kuid isegi, kui kuulutatakse välja kostja I pankrot, ei tähenda see veel automaatselt seda, et hageja nõue jääb kostja I pankrotimenetluses täies ulatuses rahuldamata. Hageja kahju saab aga olla üksnes see summa, millises ulatuses ei saanud hageja oma nõudele kostja I pankrotimenetlusest rahuldust. Seega on hageja nõue kostja III vastu õiguslikult perspektiivitu.
32.Kostjad juhivad kohtu tähelepanu ka sellele, et hageja poolt esitatud viivisenõue on alusetu. Esmalt on hageja viivisenõue alusetu seetõttu, et hagejal puudub kostjate vastu nõue summas 187 808,64 eurot. Lisaks on hageja viivisenõue alusetu, kuna hageja on alustanud viivisearvestust kogu väidetavalt võlgnetava summa ulatuses alates 16.12.2018. Seda hoolimata sellest, et arved nr 192 ja nr 193 esitati kostjale I alles 10.05.2019 ning nende
maksetähtaeg oli 22.05.2019. Seega ei saanud arved nr 192 ja 193 mitte kuidagi muutuda sissenõutavaks 15.12.2018 ning viivisearvestus alates 16.12.2018 on õigusvastane. Samuti on hageja poolt rakendatud viivisemäär ebaproportsionaalselt kõrge. 0.3% päevas ehk pea 110% aastas ei ole mitte kuidagi põhjendatud. Isegi olukorras, kus hageja on hagiavalduse punkti 51 kohaselt piiranud oma viivisenõue põhinõude suurusega (st 187 808, 64 eurot), on viivisenõue ebamõistlikult suur. Hagejale ei ole sellises määras kahju tekkinud. Eelnevast tulenevalt paluvad kostjad kohtul hagi rahuldamise korral vähendada kohaldatavat viivisemäära VÕS § 113 lg 8 alusel mõistliku suuruseni.
33.Kostja I vastunõuded ja tasaarvestamise avaldus. Alljärgnevalt selgitab kostja I, millest tulenevad tema vastunõuded hageja vastu ning esitab protsessuaalse tasaarvestuse avalduse juhuks, kui kohus ei tunnista kostja I poolt tehtud kohtuvälist tasaarvestamist. Kostjal I on hageja vastu vastunõue vähemalt summas 802 433,85 eurot. Kostja I vastunõue moodustub järgmistest nõuetest:
34.Kostja I nõue tulenevalt kommunaalkulude hüvitamise kokkuleppest. Poolte vahelise kokkulepe kohaselt kohustus hageja tasuma hotelli kommunaalkulud alates 01.12.2017 kuni ehitustööde lõpuni. Kokkuleppe fikseerisid pooled ka 07.03.2018 nõupidamise ning kostja I on hagejale esitanud sellekohased arved kogusummas 30 547,47 (+käibemaks). Nimetatud arveid hageja aga tänaseks kostjale I tasunud ei ole.
35.Kostja I nõue tulenevalt kostja I poolt kõrvaldatud puudustest. VÕS § 646 lg 5 sätestab, et kui tellija nõuab õigustatult parandamist ja töövõtja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib tellija töö ise parandada või lasta seda teha ja nõuda töövõtjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Kostja I on tänaseks omal kulul kõrvaldanud puuduseid, mis on tulenenud hageja poolt ebakvaliteetselt teostatud ehitustöödest või tegemata jäetud töödest: elektritööd summas 3516 eurot; soojussõlme koolitus summas 144 eurot; välisseina lipuhoidja parandamine summas 360 eurot; rasvapüüduri ja pumpla elektritööd summas 1049.29 eurot. Kostja I on hagejat eelnevatest puudustest ning nende kõrvaldamise vajadusest korduvalt teavitanud, kuid hageja ei ole neid mõistliku aja jooksul kõrvaldanud. Samuti on hageja andnud osade puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulude kompenseerimiseks selge nõusoleku, kuid reaalselt neid hüvitanud ei ole. Ainsaks vaidluskohaks on välisseina lipuhoidja parandamine, mis kostja I hinnangul kuulub samuti hageja poolt kõrvaldatavate puuduste hulka, kuivõrd hageja teostas ka hotelli fassaaditöid. Kõnealuste puuduste kõrvaldamisega seoses on hagejale tekkinud kulu summas 5 096,29 eurot ning hagejale on esitatud arved kulude hüvitamiseks.
36.Kostja nõue tulenevalt tänaseks kõrvaldamata puudustest. Käesoleva dokumendi esitamise seisuga on hagejal kõrvaldamata veel nõrk- ja tugevvoolusüsteemi puudused ning erinevad puudused hotelli tubades. Täpne puuduste loetelu nähtub kostjale I esitatud hinnapakkumistest. Lisaks esineb puudusi tubade nr 421 ja 422 heliisolatsioonis. Nende puuduste kõrvaldamise maksumust on võimalik tuletada hageja enda hinnapakkumisest. Tegemist on puudustega, mis tulenevad hageja poolt ebakvaliteetselt teostatud ehitustöödest ning mille kõrvaldamise vajadusest on hagejat korduvalt informeeritud. Sellest hoolimata, ei ole hageja puudusi mõistliku aja jooksul kõrvaldanud. Kõigi eelnevalt nimetatud puuduste kõrvaldamiseks kulub kostjal I 32 664,32 eurot (+käibemaks). Kuna hagejat on kõigist puudustest korduvalt teavitatud, kuid hageja ei ole puudusi tänaseks likvideerinud, on kostjal I VÕS § 646 lg-st 5 tulenevalt õigus organiseerida ise puuduste kõrvaldamine ning nõuda hagejalt selliste kulutuste hüvitamist.
37.Kostja kahju hüvitamise nõue. Lepingu kohaselt pidi hageja kostale I hotellis asuva restorani üle andma 31.05.2017 ning hotelli osa 31.10.2017. See tähendanuks, et kostja I oleks saanud hotellitubade müügi ja hotelli turundamisega alustada juba 2017. aasta teises pooles ning hotelli täielikult avada 2018. aastal. Hageja tegevuse tõttu aga see võimalik ei olnud. Hageja lõpetas ehitustööd, mis takistasid hotelli eesmärgipärast kasutamist, alles 2018. aasta detsembris ehk 14-kuulise hilinemisega. Kuna hageja varasem käitumine ja tähtaegade ignoreerimine ei võimaldanud kostjal I hotelli müügitegevust piisava ajavaruga planeerida, avas kostja I hotelli küll 2019. aasta alguses ja selliselt, et hotelli tubade müügi ja hotelli turundusega alustati avamisega samaaegselt. Tavapärane praktika hotellinduses on aga, et selliste tegevustega alustatakse vähemalt pool aastat enne hotelli tegelikku avamist. Hageja viivitus ja käitumine kostjal I seda teha ei võimaldanud. Tulenevalt hageja tegevusest sai kostja I oma äritegevusega alustada küll 2019. a, kuid sisuliselt oli kostja I tegevus ka 2019. aastas hageja rikkumisest tulenevalt oluliselt negatiivselt mõjutatud. Sellest tulenevalt jäi kostjal I täielikult saamata 2018. aasta tulu ning 2019. aasta tulu oli märkimisväärselt väiksem, võrreldes sellega, mida kostja I oleks teeninud olukorras, kus hageja oleks Lepingus sätestatud tähtaegadest kinni pidanud ning hotelli 2017. aasta oktoobris üle andnud. 20.12.2019 tasaarvestamise avaldusega tasaarvestas kostja I osaliselt 2018. aasta saamata jäänud tulu ning esitas hagejale nõude tasuda ülejäänud osa vastavalt poolte vahel kokkulepitud graafikule. Tänaseks on kostjale I selge, et tema tegelik kahju on suurem kui 760 683 eurot ning hageja tegevusega põhjuslikus seoses olevad negatiivsed tagajärjed on kostjale I tekitanud kahju ka 2019. aastal.
38.Kuivõrd hageja tasunõude sissenõutavus ei oma tasaarvestamisel tähtsust, esitas kostja I 20.12.2019 hagejale omapoolse nõude ning tasaarvestas vastastikused nõuded summas 90 376 eurot. Seega lõppes hageja nõue kostja I vastu arve nr 383 aluseks olevate tööde osas summas 90 376 eurot hiljemalt 20.12.201916 ning hagi esitamise hetkel ei olnud hagejal kostja I vastu tasunõuet arvel nr 383 kajastatud tööde osas.
39.Kostja I hinnangul ei olnud ei 20.12.2019 ega hagi esitamise hetkeks hageja tasunõue arve nr 383 aluseks olevate tööde osas sissenõutavaks muutunud, kuid isegi, kui jaatada, et hageja tasunõue oli 20.12.2019 sissenõutavaks muutunud, siis oli hageja nõue hagi esitamise ajaks siiski lõppenud, kuivõrd kostja I tasaarvestas vastastikused nõuded 20.12.2019. Juhul, kui kohus ei peaks nõustuma, et kostja I on hageja nõude 20.12.2019 tasaarvestanud ning hageja nõue oli hagi esitamise seisuga lõppenud, on kostjal I õigus nõuded tasaarvestada kohtumenetluse käigus. Isegi olukorras, kus kostja I ei ole esitanud lõpliku kahju hüvitamise nõude suurust, on tõendatud, et kostjal I on hageja vastu nõue summas 80 950,43 eurot tulenevalt hüvitamata kommunaalkuludest ja hageja poolt kõrvaldamata puudustest ning 760 683 euro ulatuses saamata jäänud tulu hüvitamise nõue. Selle nõude saab kostja I hageja nõudega tasaarvestada. Isegi, Lisaks eelnevale on kostja I võimalik esitada hageja nõudele vastuväide VÕS § 110 lg 1 alusel ning keelduda omapoolse kohustuse täitmisest seni, kuni hageja on täitnud oma Lepingulise kohustuse ning esitanud Lepingu punktis 8.2. kokkulepitud pangagarantii. Vastuhagi
40.Kostja I nõue tulenevalt kommunaalkulude hüvitamise kokkuleppest. 07.03.2018 toimunud nõupidamisel leppisid kostja I ja hageja kokku, et hageja tasub hoone elektri, vee, kanalisatsiooni ja soojuse tarbimise kulud 85% ulatuses alates 01. detsember 2017 kuni ehitustööde lõpetamiseni. Tuginedes eelnevalt viidatud kokkuleppele, esitas kostja I 09.10.2018 hagejale arve nr 27 summas 26 020,60 eurot, mis kajastas perioodil november 2017 – september 2018 hageja poolt tasutud elektri- ja soojusenergia kulusid. Arve nr 27 on
kostja I tasaarvestanud. 10.09.2019 esitas kostja I hagejale arve nr 84 oktoobri ja november 2018 elektri, vee, kanalisatsiooni ja soojuse tarbimise eest summas 10 636,37 eurot. Viidatud arvete aluseks olevad teenusepakkuja arved esitas kostja I hagejale paberkujul M S ’i ja K K ’ga toimunud kohtumisel. Ühelegi arvele ei ole hageja vastu vaielnud. Arve nr 84 pidi hageja tasuma 24.09.2019. Eelnevalt nimetatud arvet ei ole hageja vastuhagi esitamise hetkeks tasunud. Arvelt nähtuvalt kohustus hageja tasuma iga arve tasumisega viivitatud päeva eest viivist 0,1% päevas. Ei ole vaidlust, et pooled kommunaalkulude hüvitamise kokkuleppe sõlmisid ning kostja I esitas sellele tuginedes hagejale ka arved. 07.03.2018 protokollist nähtub üheselt, et hageja kohustus kommunaalkulud tasuma kuni ehitustööde lõpuni. Hageja pidid arve nr 27 tasuma 16.10.2018 ja arve nr 84 24.09.2019. Kuna hageja ei ole nimetatud arveid tähtajaks tasunud, on hageja rikkunud rahalise kohustuse täitmist. Kuivõrd tegemist on rahalise kohustusega ning hageja on seda kohustust rikkunud, on kostjal I tekkinud nõudeõigus VÕS § 108 lg 1 alusel. Kostja I nõue hageja vastu summas 10 636,37 eurot muutus sissenõutavaks 25.09.2019. Arvetelt nähtuvalt kohustus hageja tasumisega viivitamise korral tasuma viivist 0,1% päevas. Kuna aga pooled ei ole seadusest erinevas viivisemääras kokku leppinud, on kostja I käesolevas kohtuasjas lähtunud viivisearvestuses seadusjärgsest määrast. Arve nr 84 alusel nõuab kostja I perioodi 25.09.2019 –29.07.2020 eest viivist summas 719,02 eurot. Kommunaalkulude hüvitamise kokkuleppest tulenevalt on vastuhagi esitamise seisuga kostja I nõue hageja vastu summas 11 355,39 eurot (10 636,37 + 719,02).
41.Kostja I nõue tulenevalt kostja I poolt kõrvaldatud puudustest. Hageja ja kostja I vahel sõlmiti Leping, mille kohaselt kohustus hageja teostama hotelli ehitustöid ning andma hotelli ja restorani kostjale I üle hiljemalt 31.01.2018. Hageja aga ei suutnud töid teostada nõuetekohaselt ning töödes esines mitmeid puudusi. Elektritöödega seonduvatest puudustest teavitas kostja I hagejat 14.09.2018 e-kirjaga. Hageja käis kohapeal ka puudustega tutvumas ning kinnitas 28.10.2018 e-kirjas, et osad puudused on kõrvaldatud. Samuti nõustus hageja, et kostja I võib elektritöödega seotud puudused kõrvaldada omal kulul ning hageja kompenseerib selle kulu. Kostja I esitas hagejale puuduste kõrvaldamisega seoses 05.10.2018 arve nr 26 summas 1584 eurot, 06.11.2018 arve nr 28 summas 1812 eurot ja 06.11.2018 arve nr 29 summas 1704 eurot. Arve nr 26 tasus hageja 22.10.2018, kuid arved nr 28 ja nr 29 jättis hageja tasumata. 13.05.2019 palus kostja I, et hageja viiks läbi soojussüsteemi koolituse. Hageja keeldus sellest, viidates kostja I väidetavale võlgnevusele hageja ees. 10.06.2019 saadetud e-kirjas aga nõustus hageja kandma soojussüsteemi koolituse kulu. Kostja I esitas hagejale 13.06.2019 arve nr 74 summas 144 eurot.
42.10.06.2019 teavitas kostja I hagejat, et välisseinale kinnitatud lipuhoidja juurest on varisenud osa välisviimistlusest ning palus hagejal probleem lahendada. Hageja aga keeldus, viidates sellele, et lipuhoidja oli paigaldatud juba enne hageja poolt teostatud restaureerimistöid. Kostja I esitas hagejale 13.06.2019 arve nr 75 summas 360 eurot. 11.09.2019 hotelli pumplas toimunud ülevaatusel tuvastasid AS L esindajad, et pumpla kuivkäigu ujuk oli paigaldatud valesti, mistõttu esines pumpla töös häireid. Samuti tuvastati, et rasvapüüdja andur oli paigaldamata. 29.10.2019 esitas kostja I hagejale parandustööde eest arve nr 89 summas 1155,18 eurot.
43.Pooltevaheline Leping ei reguleeri, millistele tingimustele pidid tööd vastama. Seega tuleb kohtupraktika kohaselt töö lepingutingimustele mittevastavuse hindamisel võtta arvesse ehitise kavandatavat sihtotstarvet ning sellest tulenevaid võimalikke kõrgendatud nõudeid ehitise kvaliteedile, mis olid teada ka hagejale.
44.Käesoleval juhul seisnesid puudused mitmetes elektritööde puudustes, lülitite paigaldamises, elektrikilpides, soojussõlme koolituse tegemata jätmises ning nõuetele mittevastavalt kinnitatud lipuhoidjas. On ilmne, et tööd ei vastanud kvaliteedile, millele peab vastama kogenud ehitusettevõtja töö, kes teab, et tema töö tulemusena peab valmima 5* hotell. Punktides 26 ja 27 nimetatud puudusi on hageja ka tunnistanud. Punktis 28 nimetatud puudusele on hageja vastu vaielnud, tuues põhjenduseks, et lipuhoidjat ei paigaldanud hageja. Kostja I hinnangul on aga kõnealune puudus otseselt seotud hageja poolt tehtud fassaadi restaureerimistöödega. Lipuhoidja oli paigaldatud tõepoolest enne, kui hageja alustas restaureerimistöödega, kuid fassaadi restaureerimise käigus tuli hagejal veenduda, et ka fassaadile kinnitatud esemed (sh lipuhoidja) on kinnitatud nõuetekohaselt. Väidetavalt hageja seda ka tegi. Nagu punktis 31 selgitatud, on aga standard, mille alusel hinnatakse professionaalse ehitusettevõtja kohustuste täitmise nõuetekohasust, kõrge. Kuigi pooled ei leppinud Lepingus sõnaselgelt kokku, et hageja peab kontrollima ka lipuhoidjate kinnitusi, on ilmne, et fassaadi restaureerimise käigus kontrollib professionaalne tööde tegija üle ka kõik fassaadile kinnitatud elemendid selliselt, et ta on veendunud nende ohutuses. Seda hageja aga teinud ei ole. Punktis 29 nimetatud puuduse osas ei ole hageja vastuväiteid esitanud ning on selge, et seadme elementide valesti paigaldamine või paigaldamata jätmine, on puudus, mis hagejal tuleb kõrvaldada. Punktis 26 - 29 kirjeldatud puuduste puhul on selge, et need olid olemas töö juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko kostjale I ülemineku ajal. See tähendab omakorda seda, et hageja vastutab esinenud puuduste eest. Hoolimata sellest, et kostja I hagejat puudustest VÕS § 644 lg 1 kohaselt teavitas, ei kõrvaldanud hageja puudusi mõistliku aja jooksul. Seetõttu tellis kostja I puuduste kõrvaldamise ning kandis ise puuduste kõrvaldamisega seotud kulud. VÕS § 646 lg 5 alusel on kostjal I õigus nõuda selliste kulude hüvitamist hageja poolt.
45.Kõigi eelnevalt nimetatud puuduste kõrvaldamise eest esitatud arved on hageja jätnud enne vastuhagi esitamist tasumata. Arvetelt nähtuvalt kohustus hageja tasuma iga arvega viivitatud päeva eest viivist 0,1% päevas. Kuna aga pooled ei ole seadusest erinevas viivisemääras kokku leppinud, on kostja I käesolevas kohtuasjas lähtunud viivisearvestuses seadusjärgsest määrast.Kostja I poolt kõrvaldatud puudustest tulenevalt on vastuhagi esitamise seisuga kostja I nõue hageja vastu summas 5768,47 eurot (5175,18 + 593,29).
46.Kostja I nõue tulenevalt hageja poolt tänaseks kõrvaldamata puudustest. Lisaks alapeatükis 2.3 nimetatud puudustele esineb hageja töös veel täiendavaid puudusi, mida hageja ei ole vastuhagi esitamise seisuga kõrvaldanud. C OÜ viis hotellis 13.04.2020 läbi auditi ning tuvastas nõrk- ja tugevvoolusüsteemide puudused ja mittevastavused.
47.Eelnevalt nimetatud puuduste kõrvaldamiseks kulub kostjal I 14 091,38 eurot (koos käibemaksuga). Kostja I palub käesolevat vastuhagi käsitleda nõrk- ja tugevvoolusüsteemide puudustest teavitamisena. Samuti ei vasta nõuetele hotelli ja restorani ventilatsioon, mille osas on kostja I hagejat korduvalt informeerinud. Hageja on süsteemi ka parandanud, kuid pärast seda on süsteemi töös korduvalt esinenud rikkeid, millest on hagejat informeeritud. Selgunud on, et tegemist on hagejapoolse veaga, kuid hageja ei ole süsteemi puudusi tänaseni kõrvaldanud.
48.Lisaks eelnevalt nimetatud puudustele esineb puudusi ka hotelli tubades. Punktides 39 ja 42 nimetatud puudustest ning nende kõrvaldamise vajadusest on kostja I hagejat teavitanud (sh toonud puudused välja 23.05.2019 hagejale edastatud vaegtööde nimekirjas ning
17.07.2019 edastatud puuduste nimekirjas), kuid hageja ei ole kõnealuseid puudusi mõistliku aja jooksul kõrvaldanud. Antud juhul ei ole hageja puudusi mõistliku aja jooksul kõrvaldanud, kuivõrd kostja I on oodanud enamuse puuduste kõrvaldamist rohkem kui aasta. Samuti ei ole hageja rikkumine vabandatav ning puuduste kõrvaldamisest tekib kostjale I puuduste kõrvaldamise maksumuse ulatuses kahju. Nimetatud kahju on põhjuslikus seoses hageja poolse rikkumisega – kui hageja oleks tema töös esinevad puudused tähtaegselt kõrvaldanud, ei peaks kostja I puudusi omal kulul kõrvaldama ning ei kannaks seeläbi kahju. Eelnevast tulenevalt ning tuginedes ka Riigikohtu praktikale on kostjal I õigus nõuda hagejalt veel kõrvaldamata puuduste tõttu tekkinud kahju VÕS § 115 lg 2 alusel. Kostja I on võtnud puuduste kõrvaldamiseks hinnapakkumisi mitmelt teenusepakkujalt, juhindunud hageja enda hinnapakkumisest helikindla vaiba paigaldamisel ning punktides 39 ja 42 nimetatud puudustest tulenevalt on kostja I kahju suuruseks minimaalselt 34 205,18 eurot (koos käibemaksuga). Seega nõuab kostja I hagejalt vastuhagi esitamise hetkeks kõrvaldamata puudustest tekkivat kahju summas 34 205,18 eurot, millele lisandub ventilatsiooni puuduse kõrvaldamise kulu, kui täpne kulu suurus on tuvastatud.
49.Kostja I kahju hüvitamise nõue. Lepingu kohaselt pidi hageja kostjale I hotellis asuva restorani üle andma 31.05.2017 ning hotelli osa 31.10.2017. Poolte kokkuleppel pikendati hotelli üleandmise tähtaega kuni 31.01.2018. Kui hageja oleks hotelli õigeaegselt üle andnud, oleks kostja I oleks saanud hotellitubade müügi ja hotelli turundusega alustada juba 2017. aasta teises pooles ning hotelli täielikult avada 2018. aastal. Hageja tegevuse tõttu aga see võimalik ei olnud. Hageja lõpetas enda hinnangul ehitustööd 2018. aasta detsembris ehk 11-kuulise hilinemisega, kuid pooled ei ole tänaseks üleandmisevastuvõtmise akti allkirjastanud. Kuivõrd hageja varasem käitumine ja tähtaegade ignoreerimine ei võimaldanud kostjal I hotelli müügitegevust piisava ajavaruga planeerida, avas kostja I hotelli küll 2019. aasta alguses, kuid selliselt, et hotelli tubade müügi ja hotelli turundusega alustati avamisega samaaegselt. Tavapärane praktika hotellinduses on aga, et selliste tegevustega alustatakse vähemalt 6 - 9 kuud enne hotelli tegelikku avamist. Hageja viivitus ja käitumine kostjal I seda teha aga ei võimaldanud. Kuna kostja I ei saanud hagejast tulenevalt avada hotelli 2018. veebruaris, jäi kostjal I saamata kogu 2018. aasta tulu. Lisaks oli hageja tegevusest negatiivselt mõjutatud ka kostja I 2019. aasta tulu. 2019. aastal sai kostja I hotelli küll avada, kuid kostjal I ei olnud hagejast tulenevatel põhjustel võimalik alustada hotelli turundus- ja müügitööga vähemalt 6 – 9 kuud enne avamist, mis on selles sektoris tavapärane. Seda seetõttu, et hageja varasemast käitumisest oli selge, et ühtegi hageja poolt määratud tähtaega ei saa usaldada ning hotelli müügi ja turundustegevusega saab reaalselt alustada alles siis, kui hageja on tööd lõpetanud. Vastasel korral oleks kostja I riskinud nii maine- kui otsese rahalise kahjuga läbi broneeringute tühistamise ja kompensatsioonide maksmise. Seega oli hotell 2019. aastast alates küll avatud, kuid külaliste vastuvõtmise asemel tuli suurem osa 2019. aastast tegeleda hoopis hotelli turundamisega (sh turismi kõrgperioodiks olev kevad-suvi) ehk ühte perioodi langesid nii hotelli esimene tegutsemisaasta kui ka esmane turundusperiood. See omakorda tõi kaasa selle, et hotelli külastatavus oli madal ning kostjal I jäi saamata tulu, mida ta oleks 2019. aastal saanud juhul, kui hageja oleks hotelli tähtaegselt 2018. aasta jaanuaris üle andnud. Kui hageja oleks tähtaegadest kinni pidanud, oleks kostjal I olnud võimalik hotelli müügi- ja turundustegevusega alustada hiljemalt 2017. aasta suvel ning 2018. aasta esimesel poolaastal oleks hotell toiminud juba tavapäraselt. Ka olukorras, kus kostja I oleks alustanud hotelli müügi- ja turundustegevusega alles 2018. aasta jaanuaris ehk hotelli valmimisel, ei oleks see mõjutanud 2019. aastat. Praegusel juhul on aga ilmne, et hageja tegevus mõjutas kostjat I negatiivselt nii 2018. aastal kui ka veel 2019. aastal. Hagejast tingituna jäi kostjal I 2018. aasta tulu täielikult teenimata ning kostja I 2019. aasta tulu
märkimisväärselt väiksem, võrreldes sellega, mida kostja I oleks teeninud olukorras, kus hageja oleks Lepingu lisas sätestatud tähtajast kinni pidanud ning hotelli 2018. aasta jaanuaris üle andnud. Kostja I saamata jäänud tulu suuruse väljaselgitamiseks tuleb analüüsida kostja I eeldatavaid kulusid ja tulusid 2018. ja 2019. aastal. Kuna kostja I tegutseb vaid hotelli opereerimisega, on kostja I kulud tuvastatud 2019. aasta ehk esimese tegutsemisaasta reaalsete kulude põhjal. Kostja I kulud moodustuvad i) tööjõukuludest, ii) tubades olevatest tualett-tarvetest (šampoon, seep jne); iii) toitlustusega seotud kuludest (st hommikusöök); iv) hotelli rendikulust; v) booking.com kasutamise kulust; ning vi) kommunaalkuludest. Nimetatud kuludest on püsikulud ehk hotelli täituvusest mittesõltuvad tööjõukulud, rendikulu ning kommunaalkulud, kuivõrd hotelli külastajate poolt kasutatav elektrienergia ning vee- ja kanalisatsiooni kulu on marginaalne. Arvestades, et hotellide keskmine täituvus nende esimesel tegutsemisaastal on 53%, oleks kostjal I olnud 2018. aastal olnud võimalik müüa 6 018,68 tuba (11 356 x 53%). Võttes aluseks 2019. aasta tegelike andmete põhjal tuvastatud kulud, oleks 53%-lise täituvuse juures olnud kostja I kulud 2018. aastal 531 495 eurot. Võttes aluseks 2019. aasta hotellide keskmise täituvuse 66%7, oleks kostjal I olnud 2019. aastal olnud võimalik müüa 8190,60 tuba (12 410 x 66%). Lähtudes 2019. aasta tegelike andmete põhjal tuvastatud kuludest, oleks 66%-lise täituvuse juures olnud kostja I kulud 2019. aastal 663 097 eurot.
50.Kostja I tulud moodustuvad i) tubade ja toitlustuse tulust; ii) restorani rentimisest saadavast tulust; ning iii) muust tubadega seotud tulust (pesu pesemine, külastajate transport jne). Kostja I peamine tulu tuleneb hotellitubade müügist. Kuivõrd Statistikaamet ei avalikusta statistikat Tallinna vanalinna 5* hotellide keskmise toa maksumuse kohta, on kostja I lähtunud keskmise toa maksumuse tuvastamisel sellest, et kostja I poolt opereeritava hotelli näol on tegemist külastajate poolt väga kõrgelt hinnatud8 5* hotelliga, mis asub Tallinna vanalinnas ehk kõige kallimas piirkonnas. Arvestades eelnevat, on kostja I hinnangul ootuspäraseks ööpäeva keskmiseks maksumuseks vähemalt 156 eurot, millele lisandub käibemaks. Võttes aluseks 2019. aasta tegelike andmete põhjal tuvastatud tulud, oleks 53%lise täituvuse juures olnud kostja I tulud 2018. aastal 1 004 216 eurot. Lähtudes 2019. aasta tegelike andmete põhjal tuvastatud tuludest, oleks 66%-lise täituvuse juures olnud kostja I tulud 2019. aastal 1 346 615 eurot. Eelneva põhjal oleks kostjal I olnud 2018. aastal olnud võimalik teenida tulu summas 472 721 eurot (1 004 216 – 531 495) ning 2019. aastal 683 518 eurot (1 346 615 – 663 097). Selge on see, et 2018. aastal ei õnnestunud kostjal I hageja tegevuse tõttu üldse tulu teenida. Seega on kostja I saamata jäänud tulu 2018. aastal 472 721 eurot. 2019. aastal sai kostja I küll hotelli avada, kuid nagu eelnevalt selgitatud, siis mõjutas hageja hilinemine hotelli üleandmisel kostja I tegevust negatiivselt ka veel 2019. aastal ning kostjal I tegevuskasum enne kulumit oli vaid 22 400 eurot. Seega jäi kostjal I 2019. aastal saamata 661 118 eurot (683 518 – 22 400). Saamata jäänud tulu suuruse tuvastamiseks tellis kostja I ka riiklikult tunnustatud eksperdilt O G finantsekspertiisi, eksperdi hinnangul oli kostja I kahju 2018. ja 2019. aastal saamata jäänud tulu näol kokku 1 133 800 eurot.
51.20.12.2019 tasaarvestas kostja I hageja nõude summas 90 376,90 eurot kostja I kahju hüvitamise nõudega hageja vastu summas 760 683 eurot. Samasisulise protsessuaalse tasaarvestuse avalduse esitas kostja I kohtule ka 07.05.2020. Tänaseks on selgunud, et kostja I tegelik kahjunõue hageja vastu on summas 1 133 800 eurot ning kostja I on 30.07.2020 esitanud kohtule täpsustatud protsessuaalse tasaarvestuse nõude. Käesolev vastuhagi esitamise seisuga on kostja I kahju hüvitamise nõue hageja vastu summas 1 069 822,91 eurot (408 705,91 + 661 117).
52.Kostja I esitab oma kahju hüvitamise nõude hageja vastu VÕS § 101 lg 1 p 3, § 115 lg 1 ning § 128 lg 4 alusel. Hageja ja kostja I vahel oli sõlmitud Leping, milles oli sätestatud konkreetne tööde lõpetamise tähtaeg ning mida pikendati poolte kokkuleppel üks kord kuni 31.01.2018 (Lepingu lisa 6). Vaidlust ei ole selles, et hageja ei suutnud töid tähtajaks lõpetada – põhihagist nähtuvalt loeb hageja ehitustööd lõppenuks alles 12.12.2018 ja vastuvõetuks 15.12.2018. Tööde üleandmise – vastuvõtmise akti ei ole pooled tänaseks allkirjastanud. Hageja on rikkunud oma Lepingust tulenevat kohustust, kui ei andnud hotelli kokkulepitud tähtajal üle. Kuna kostja I ei saanud plaanitud ajal alustada hotelli opereerimisega, tekkis kostjale I kahju saamata jäänud tulu näol. Kostjal I oli plaan avada hotell kohe pärast ehitustööde lõppemist. Seda kinnitab muuhulgas see, et kui ehitustööd 2018. aasta detsembris lõppesid (hageja hinnangul 12.12.2018), alustas kostja I koheselt hotellitubade müügitööga ning registreeris hotelli rahvusvahelisel platvormil Booking.com. Ei ole kahtlust, et kui kostja I oleks hotelli saanud õigeaegselt avada veebruaris 2018, st hageja oleks täitnud oma Lepingulist kohustust, oleks kostjal I olnud võimalus teenida tulu juba 2018. aastal. Kuna hageja teadis Lepingu sõlmimisel, et tegemist on hotelliga, oli hageja jaoks arusaadav, et tema poolt osutatav teenus on mõeldud majutusteenusest tulu teenimiseks. Tuginedes punktides 52, 53, 54 ja 55 toodud arvutustele ja punktis 56 viidatud tasaarvestusele, nõuab kostja I hagejalt 2018. ja 2019. aastal saamata jäänud tulu kokku summas 1 069 822,91 eurot. Eelnevalt nimetatud kahju hüvitamise summale lisandub seadusjärgne viivis. Kuna kostja I esitas 20.12.2019 kahju hüvitise nõude summas 705 949,86 eurot ning täiendab oma nõuet käesoleva vastuhagiga, siis kujuneb viivisearvestus järgmiselt: 1) Perioodil 20.12.2019 – 29.07.2020 arvestatud seadusjärgne viivis summalt 705 949,86 kokku 34 415,31 eurot; 2) Alates vastuhagi esitamisest seadusjärgne viivis arvestatuna summalt 1 069 822,91 eurot.
53.29.10.2021. a muutis kostja I vastuhagi nõuet ja palub välja mõista põhivõlgnevuse 1 130 924,04 eurot, seisuga 29.07.2020. a sissenõutavaks muutunud viivised summas 35 714,79 eurot ja lisanduva viivise alates vastuhagi esitamisest (IV kd tl 44-45). Vastuhagi vastus
54.Kostja 1 on vastuhagis tuginenud kokkuvõtlikult järgmistele seisukohtadele: Hageja ei ole vastavalt pooltevahelisele kokkuleppele tasunud kostja 1 esitatud kommunaalkulude arveid. Hagejal on tasumata kommunaalkulude arve nr 84 summas 10 636,37 eurot, millele lisandub viivis summas 719,02 eurot ja kommunaalkulude arve nr 27 summas 26 020,60 eurot. Hagejal tuleb kostjale 1 hüvitada järgmiste puuduste kõrvaldamise kulud: (i) elektritööde puudused summas 3516 eurot, (ii) soojussüsteemi koolitus summas 144 eurot (iii) hoone lipuhoidja juurest varisenud välisviimistlus summas 360 eurot, (iv) pumpla kuivkäigu ujuki ja rasvapüüduri anduri parandus summas 1155,18 eurot. Hagejal tuleb kostjale 1 hüvitada ka järgmiste veel kõrvaldamata puuduste kõrvaldamise kulud: (i) nõrkja tugevvoolusüsteemide puudused summas 14 091,38 eurot, (ii) ventilatsioonitööde puudused (summa selgumisel) ning (iii) hotellitubades esinevad puudused summas 1760– 22 152 eurot. Eelnevalt nimetatud puuduste kogusummaks on kostja 1 hinnanud 34 205,19 eurot, millele lisandub selle selgumisel ventilatsioonitööde summa. Hagejal tuleb kostjale 1 hüvitada viimase hinnangul ka 2018–2019 aasta saamata jäänud ettevõtlustulu summas 1 069 705,91 eurot, kuivõrd hageja lõpetas ehitustööd 10 kuud hiljem kokkulepitust (s.o detsembris 2018). Hageja ei nõustu ühegi eelnevalt välja toodud kostja 1 seisukohaga ja põhjendab seda järgmiselt.
55.Kommunaalkulude hüvitamise nõue ei ole põhjendatud. Kostja 1 toob vastuhagi ptk-s 2.2 välja, et pooled on 07.03.2018 nõupidamise protokollis kokku leppinud, et hageja tasub
hoone elektri, vee, kanalisatsiooni ja soojuse tarbimise kulud 85% ulatuses alates 01.12.2017 kuni ehitustööde lõppemiseni (s.o detsember 2018). Kostja 1 hinnangul on hagejal eelnevast kokkuleppest tulenevalt tasumata seega kommunaalkulude arve nr 84 summas 10 636,37 eurot perioodi oktoober 2018 – november 2018 eest, millele lisandub viivis summas 719,02 eurot ja kommunaalkulude arve nr 27 summas 26 020,60 eurot perioodi november 2017 – september 2018 eest, mille kostja 1 tasaarvestas hageja nõudega oma 30.07.2020 menetlusdokumendi ptk-s 3 (s.o vastus hageja 10.06.2020 seisukohale).
56.Hageja selle seisukohaga ei nõustu. Esiteks, kostja 1 kommunaalkulude hüvitamise nõue on tõendamata ja alusetu. Vaatamata hageja korduvatele palvetele ei ole kostja 1 siiani esitanud hagejale kommunaalkulude arvete aluseks olevaid näite. Ilma kommunaalkulude arvete aluseks olevate näitudeta ei ole teada, millises ulatuses kostja 1 on teenuseid tegelikult tarbinud ja kas kostja 1 esitatud arved on kooskõlas tegelikkusega. Seega on kostja 1 kommunaalkulude nõue tõendamata. Teiseks, isegi kui kostjal 1 oleks hageja vastu kommunaalkulude hüvitamise nõue, ei tuleks hagejal hüvitada kommunaalkulusid kuni 2018. aasta detsembri lõpuni nagu väidab kostja 1. Hageja leiab, et kuivõrd ta lõpetas kõik ehitustööd, mis ei sõltunud kostjast 1, hiljemalt 28.02.2018, ei saa kostja 1 nõuda kommunaalkulude hüvitamist hilisema aja eest, so pärast 28.02.2018. Hageja on olnud menetluses läbivalt seisukohal, et kõik ehitustööd, mis ei sõltunud kostjast 1, olid hageja poolt lõpetatud 28.02.2018. Pärast nimetatud tähtaega teostas hageja üksnes töid, mis sõltusid kostjast 1 (näiteks teostas hageja pärast seda tähtaega kostja 1 poolt 07.03.2018 tellitud lisatöid, paigaldas kostja 1 tarne mahus olnud ja oluliselt viibinud seadmeid (valgusteid jms) või mil kostja 1 keeldus alusetult hagejalt tööd vastu võtmast). Hageja on oma vastavat seisukohta selgitanud pikemalt oma 10.06.2020 menetlusdokumendi ptk-des 2.1.2, 2.1.3 ja 2.2.3, millega palub menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt arvestada viiteliselt.
57.Kolmandaks, samuti kui arvestada 07.03.2018 nõupidamise protokolli tervikuna, on üheselt selge, et pooled leppisid kokku, et hageja hüvitab kommunaalkulud üksnes selle ehitusaja aja eest, mille pikkus sõltub hagejast. Seega ei oleks eluliselt usutav, et selle kokkuleppe sõlmimisel oli poolte ühiseks tahteks see, et hagejal kui ehitajal tuleb kommunaalkulud hüvitada kuni 2018. aasta detsembrini, s.o ka aja eest, mil teostati kostjast 1 sõltuvaid töid (vt eelmine punkt). Nii hageja kui ka kostja 1 teadsid seega vastava kokkuleppe sõlmimise hetkel, et hageja põhikohustus täidetakse ehk kolimisvalmidus saavutatakse 28.02.2018.
58.Kostja 1 esitatud puuduste kõrvaldamisest tekkinud kulutuste hüvitamise nõue ei ole põhjendatud. Kostja 1 on vastuhagi ptk-s 2.3 esitanud ehituslike puuduste kõrvaldamisest tekkinud kulutuste hüvitamise nõude summas 5768,47 eurot (sh viivised), mille moodustavad järgmised kostja 1 kantud väidetavad kulutused: (i) soojussõlme koolitus summas 144 eurot, (ii) lipuhoidja kinnituse ja fassaadi parandamine summas 360 eurot, (iii) pumpla kuivkäigu ujuki defekteerimine ja rasvapüüduri elektritööd summas 1155,18 eurot ja (iv) lülite vahetusega ja elektrikilbi remondiga seotud kulutused summas 3516 eurot. Hageja hinnangul ei ole ühegi nimetatud summa hagejalt nõudmine põhjendatud. Kostja 1 nõuab hagejalt soojussõlme koolituse läbiviimise eest 144 euro hüvitamist enda koostatud arve nr 74 alusel. Kostja 1 väidab, et soojussõlme koolituse viis läbi U. Vaatamata hageja korduvatele palvetele ei ole kostja 1 esitanud Ue poolt esitatud arvet, mis tõendaks sellise koolituse läbiviimist ja kulu kandmist. Eelnevast tulenevalt esitas hageja 03.06.2020 Uele päringu, milles küsis, kas U on Hotel Regent Tallinn OÜ-le või Mobelent Invest OÜ-le vastavat teenust aadressil Pikk 69, Tallinn ka tegelikult osutanud ja millise summa eest. U vastas oma 05.06.2019 e-kirjas, et AS U Tallinn
raamatupidamise andmetel ei ole AS U Tallinn väljastanud OÜ-le Hotel Regent Tallinn OÜ-le või OÜ-le Mobelent Invest arvet soojussõlme kasutamise koolituse eest. Seega on kostja 1 esitanud hagejale arve sellise Ue teenuse eest, mida pole U pole tegelikult osutanud. Hageja hinnangul näitab see ilmekalt kostja 1 suhtumist oma lepingupartneritesse ja kohustustesse. Kui kostja 1 valetab juba ainuüksi 144 euro suuruse arve kohta, siis on suure tõenäosusega ka teised kostja 1 esitatud nõuded alusetud ja kantud soovist leida mistahes väiteid hagejale tasu maksmises kohustusest pääsemiseks. Isegi kui vastav arve oleks Ue poolt esitatuid, siis jääb ebaselgeks, millisel õiguslikul alusel peaks hageja selle kulu kostjale 1 hüvitama, sest pooled ei ole selles kokku leppinud ja kostja 1 poolne koolituse tellimine ei ole hageja töö puuduseks.
59.Mis seondub lipuhoidja kinnituse ja fassaadi parandamise pretensiooniga, siis ei kuulu vastav parandustöö hageja garantiikohustuse alla. Nagu hageja on juba varem kostjale 1 selgitanud, siis hageja töövõttu mahtu lipuvarraste paigaldamine ei kuulunud. Fassaadi ehitamine olid teostatud juba teise töövõtja poolt enne seda, kui hageja oma töödega alustas. Hageja töövõttu kuulus üksnes fassaadi värvimine. Selle töö jaoks hageja lipuhoidjaid ei eemaldanud, kuivõrd lipuhoidjad olid hoone külge kinnitatud pikkade ja jämedate naeltega, mille lahti kangutamine maja fassaadi küljest oleks põhjustanud fassaadi kahjustumise. Poolte kirjavahetusest 10–17.06.2019 nähtub, et kõnealused lipuhoidjad olid seina paigaldatud enne hageja ehitustööde algust. Seega ei vastuta hageja tema töövõttu mittekuulunud tööde (lipuhoidjate kinnituse) ees.
60.Samuti ei saa kostja 1 hagejalt nõuda rasvapüüduri elektritööde ega pumpla defekteerimise jaoks tehtud kulutusi. Nagu hageja on kostjale 1 juba korduvalt teada andnud, siis rasvapüüduri elektritöid ja pumpla defekteerimist tuli teostada põhjusel, et kostja 1 ei olnud rasvapüüdurile ega pumplale teinud ette nähtud korralisi hooldusi. Hageja on kostjale 1 üle antud rasvapüüduri hooldusjuhendi, mis näeb ette, et rasvapüüdurile tuleb teha hooldustöid neli korda aastas. Samuti on hageja andnud kostjale 1 korduvalt üle pumpla hooldusjuhendi. Kostja 1 hooldusjuhenditega ette nähtud hooldustöid teinud aga ei ole. Sama on kinnitanud ka kostja 1 esindaja E V 17.07.2019 ehituskoosoleku protokolli punktis 7. Kuna garantiikohustuse alla ei lähe seadmete rikked, mille on põhjustanud tellija ise, jättes näiteks nõuetekohase hoolduse tegemata, siis on rasvapüüduri elektririke ja pumpla kuivkäigu ujuki probleemid olnud tingitud kostja 1 hooletust käitumisest, mille parandamise kulud tuleb tal ise kanda. Hageja ei pea hüvitama kulutusi, mille on kostja 1 ise oma hooletu käitumise ja seadme mittekorrektse kasutamisega põhjustanud. Hageja saab kehtiva õiguse kohaselt vastutada üksnes selliste töö puuduste eest, mis olid olemas töö juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko tellijale ülemineku ajal (VÕS § 642 lg 1). Kostja 1 ei ole tõendanud, et töö oleks sel ajal puudus esinenud.
61.Põhjendatud ei ole ka kostja 1 lülitite vahetusega ja elektrikilbi remondiga seotud kulutuste nõue. Lülitite tarne kuulus kostja 1 otsehankesse. Tähelepanu tuleb juhtida asjaolule, et kostja 1 tellis hotellitubadesse valgusti lülitite asemel lifti lülitid. Nii hageja kui ka elektritööde alltöövõtja Q E OÜ andsid lülitite paigaldamise ajal kostjale 1 korduvalt teada, et tellitud lülitid ei sobi valguse reguleerimiseks hotellitubades ja need tuleb ära vahetada. Sellele vaatamata soovis kostja 1 just selliste lülitite paigaldamist. Seega vastutab kostja 1 tema enda tarnitud seadmete sobivuse ja töökorras oleku eest (VÕS § 641 lg 3). Lisaks eelnevale on kostja 1 ka loobunud lülititega seotud nõuetest hageja vastu. See tuleneb poolte vastavast kokkuleppest oktoobris 2018, milles pooled leppisid kokku, et kui hageja tasub ühe lülititega seotud kostja 1 arve, siis tegeleb edaspidi lülitite probleemidaga kostja 1 ise. Hageja on vastava kostja 1 arve tasunud, millele eelnevas kokkuleppes
viidatakse, mistõttu on jõustunud ka poolte kokkulepe, et hageja kostja 1 poolt tarnitud lülitite töökindluse eest ei vastuta. Isegi, kui asuda seisukohale, et sellist kokkulepet poolte vahel ei olnud (millega hageja ei nõustu), siis ei ole kostja 1 esitanud dokumente, mis tõendaksid, kas lülitid on ka tegelikkuses välja vahetatud, kes sellised tööd teostas ja kui palju kostja 1 selliste tööde eest maksma pidi.
62.Kostja 1 täiendavate puuduste kõrvaldamisest tekkivate kulutuste hüvitamise nõue ei ole samuti põhjendatud. Kostja 1 toob oma vastuhagi ptk-s 2.4 (p-d 39–44) välja hulgaliselt puudusi, mis väidetavalt hageja töös esinevad. Sellest tulenevalt peab hageja kostja 1 hinnangul hüvitama järgmised tulevikus tekkivad kulutused: (i) nõrk- ja tugevvoolusüsteemide puuduste kõrvaldamise kulud summas 14 091,38 eurot; (ii) ventilatsioonisüsteemi puuduste kõrvaldamise kulud (summa selgumisel) ning (iii) erinevad hotellitubades esinevad puudused kokku summas 1 760 - 22 152 eurot. Hageja hinnangul on kostja 1 puuduste kõrvaldamisest tekkivate kulutuste hüvitamise nõue alusetu ja tõendamata.
63.Esmalt tuleb rõhutada, et eelnevalt nimetatud puuduste puhul ei ole kostja 1 tõendanud hagejapoolset lepingu rikkumist (VÕS § 641 lg 2). Kostja 1 ei ole mitte ühegi väidetava puuduse kohta välja toonud, millist lepingu punkti on hageja väidetavalt rikkunud. Näiteks on kostja 1 esitanud vastuhagi lisades 9 – 22 küll mitmeid fotosid pistikutest, mõradest, juhtmetest jms, kuid tõendamata on, et fotodelt nähtuvad pistikud, mõrad, juhtmed jms peaksid vastama teistsugustele nõuetele või on jäädvustatud üldse hageja ehitatud hotellis. Vastuhagi p-s 39, kus on valdavalt välja toodud nõrk- ja tugevvoolusüsteemi puudused, on näiteks nõrkvoolusüsteemi üheks puuduseks märgitud „paiknemisskeemid on puudulikud“, millest ei selgu, milles tegelikult puudus seisneb ja milles seisneb hageja lepingu rikkumine.
64.Samuti on tõendamata, et kostja 1 poolt välja toodud puudused esinesid töö juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko kostjale 1 ülemineku ajal, mis on aga hageja vastutuse eelduseks VÕS § 642 lg 1 kohaselt. Näiteks sauna eesruumi lahtise valvesüsteemi IP andur on purunenud hiljem, juba sauna kasutuse käigus. Samal põhjusel on hageja hinnangul põhjendamatud näiteks ka kostja 1 välja toodud nõrkvoolusüsteemi puudused, kuivõrd C OÜ, kelle 13.04.2020 nõrk- ja tugevvoolusüsteemide kontrolliaruandele kostja 1 oma vastuhagi p-s 39 tugineb, teostas ehitise nõrkvoolusüsteemide kontrolli ka 05.02.2019, milles on tuvastatud, et vastuhagis etteheidetud puudusi ei esinenud (lisa 9). Hageja hinnangul näitab eelnev seda, et töö juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko kostjale 1 ülemineku ajal kostja 1 väidetud puuduseid nõrkvoolusüsteemis ei esinenud. Seega hageja sellise puuduste eest ei vastuta (VÕS § 642 lg 1). Lisaks eelnevale ei ole kostja 1 vastuhagi ptk-s 2.4 välja toodud puudustest hagejat mõistliku aja jooksul teavitanud, mis välistab tuginemise kõnealustele puudustele ja sellest tulenevalt õiguskaitsevahendite kasutamise (VÕS § 644 lg 3). Vastuhagi p-st 42 nähtuvalt (vt tabeli parempoolne veerg) on kostja 1 hagejat puudustest teavitanud valdavalt mais-juulis 2019 ehk rohkem kui aasta pärast tööde lõpetamist ning pool aastat pärast hotelli opereerimisega alustamist. Vannitoa valgustuse sobimatust kaablist ja toa nr 223 mõranenud seinast teavitas kostja 1 hagejat alles vastuhagis, ehk ligi kaks aastat pärast tööde lõpetamisest ning poolteist aastat pärast hotelli opereerimisega alustamist. Selline teavitamine ei mahu VÕS § 644 lg-s 1 sätestatud mõistliku aja sisse.
65.Kostja 1 ei saa tugineda ka nõrk- ja tugevvoolusüsteemide väidetavatele puudustele (vastuhagi p 39) ja neist tulenevalt õiguskaitsevahendeid kasutada, sest ka nende puhul ei
ole puudustest teavitamine toimunud mõistliku aja jooksul. Kostja 1 on vastuhagis palunud oma vastuhagi käsitleda nõrk- ja tugevvoolusüsteemide puudustest teavitamisena. Samas aga viidi voolusüsteemide audit läbi juba 13.04.2020 (vastuhagi p 39) ning hiljemalt sellel hetkel (neli kuud enne vastuhagi esitamist) pidi kostja 1 väidetavatest puudustest ka teada saama. Hageja sai vastuhagi kätte 10.09.2020, mis tähendab seda, et hagejat teavitati sellistest väidetavatest puudustest pool aastat pärast seda, kui kostja sai nendest teadlikuks. VÕS § 644 lg 1 ja selle rakendamist puudutava kohtupraktika kohaselt ei saa olla puudustest teavitamise mõistlik aeg pikem kui kaks kuud. Seega vastavad pretensioonid on esitatud hilinenult ja kostja 1 ei saa nendele tugineda isegi teoreetiliselt (VÕS § 644 lg 3).
66.Lisaks on kõik kostja 1 väidetavad puudused sellised, mida oleks kostja 1 kui tellija pidanud töö ülevaatamisel koheselt märkama, kui ta oleks töö viivitamatult üle vaadanud, nagu töövõtulepingu p 7.3 (vt hagiavalduse lisa 1) ja VÕS § 643 seda nõuab. Nii on mõistlikul ülevaatusel ka ilma ehituseksperti kaasamata tuvastatav, et puuduvad andurid, elektrikilbi katted, videokaamerad ja valgustid või et valguskarniisid on lagedele liiga lähedal, parkett ei ole korrektselt vastu seina, pistikupesa on liialt põranda lähedal, lagi vajab parandamist või sein on mõranenud jne. Kõik kostja 1 välja toodud väidetavad puudused ei ole mingil juhul varjatud puudused, mistõttu oleks nõuetekohase ülevaatuse käigus need tulnud avastada ja seejärel hagejat sellest mõistliku aja jooksul teavitada. Kui kostja 1 jättis selle tegemata, on ta kaotanud võimaluse sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid kasutada (VÕS § 644 lg 3) ning vastav kulutuste hüvitamise nõue tuleb jätta rahuldamata.
67.Samuti ei ole kostja 1 andnud hagejale nende puuduste kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega, mis aga on puuduste kõrvaldamise kulude hüvitamise nõude eelduseks VÕS § 115 lg 2 ja § 114 kohaselt. Seega on kostja 1 puuduste kõrvaldamisest tekkivate kulutuste hüvitamise nõue igal juhul põhjendamatu ja alusetu, sest kostja 1 ei ole määranud hagejale enne kahjuhüvitusnõude esitamist mõistlikku tähtaega väidetavate puuduste likvideerimiseks.
68.Lõpetuseks märgib hageja, et ebaselge ja tõendamata on ka kahjuhüvitise summa. Kostja 1 nõuab hagejalt 34 205,18 euro hüvitamist, millele lisanduvad ventilatsioonisüsteemide parandamise kulud. Seejuures on kostja 1 välja toonud, et nõrk- ja tugevvoolusüsteemidega seotud puuduste parandamine läheks maksma 14 091,38 eurot ja hotellitubadega seotud puuduste parandamine 1760 - 22 152 eurot (vt vastuhagi p-d 41, 42 ja 44). Isegi, kui asuda seisukohale, et hotellitubadega seotud puuduste kõrvaldamine maksaks kõige rohkem 22 152 eurot ja nõrk- ja tugevvoolusüsteemidega seotud puuduste kõrvaldamine 14 091,38 eurot, jääb hagejale arusaamatuks, kuidas kujunes nõude kogusummaks 34 205,18 eurot. Hageja ühegi automaatse tulekahjusignalisatsioonisüsteemi puudusega ei nõustu. Q E OÜ teostas 28.05.2018 hotelli automaatse tulekahjusignalisatsioonisüsteemi auditi. Kõnealuses auditi kohaselt hotelli automaatses tulekahjusignalisatsioonisüsteemis puudusi ei esinenud ning see on paigaldatud kooskõlas siseministri 13.02.2016 määrusega nr 1 „Nõuded tulekahjusignalisatsioonisüsteemile ja ehitised, kus tuleb automaatse tulekahjusignalisatsioonisüsteemi tulekahjuteade juhtida Häirekeskusesse“ (lisa 2). Samuti on hoonele väljastatud 03.09.2018 kasutusluba, mis kinnitas automaatse tulekahjusignalisatsioonisüsteemi vastavust kõigile nõuetele, sest vastasel juhul ei oleks hoonele kasutusluba väljastatud. Kasutusloa menetluses kontrollib ehitist ka Päästeamet. Päästeamet ei oleks ehitise tuleohutussüsteeme heaks kiitnud, kui need poleks kasutusloa menetluse käigus tehtud ehitise ülevaatusel toiminud. Seda eriti hotelli puhu, kus võib viibida palju inimesi. Kui suitsuandurid tõepoolest ei toimi, siis on see põhjustatud ATS
süsteemide mittehooldamisest, sest andureid tuleb korraliselt hooldada, et sinna ei tekiks tolmu. Seega hageja selliste puuduste eest ei vastuta (VÕS § 642 lg 1).
69.Vastuhagi p-s 39.3 toob kostja 1 välja väidetavad tugevvooluga seotud puudused. Hageja ühegi väidetava tugevvoolu puudusega ei nõustu. Vastuhagi p-s 41 heidab kostja 1 hagejale ette, et hotelli ega ka restorani ventilatsioon ei vasta nõuetele. Hageja selle seisukohaga ei nõustu. Nii hotelli kui ka restorani osa ventilatsiooni nõuetekohasust tõendavad Eesti Akrediteerimiskeskuse poolt akrediteeritud katselabori Variaxi 20.03.2018 ning 04.05.2018 mõõdistus- ja reguleerimistööde auditid (lisa 3 ja lisa 8). Nii hotelli kui ka restorani osa ventilatsiooni mõõtmistulemustest nähtub, et nii hotelli kui ka restorani osa ruumides on nõutud õhuvahetus tagatud, kui reguleerimisseadmete asendit ei muudeta. Seega saavad ventilatsioonisüsteemide puudused olla tingitud üksnes kostjast 1 endast, kui ta on vahepealsel ajal reguleerimisseadmete asendit muutnud. Hageja on sellele ka juba varasemalt kostja 1 tähelepanu juhtinud. Näiteks kirjutas hageja oma 16.01.2020 e-kirjas, et hageja kordab veel kord üle, et “restorani ventilatsioon oli reguleeritud ja mõõdistatud vastavalt kehivale korrale restorani käiku andmise ajal. Nagu hilisematel ülevaatustel selgus, olite ise asunud ventilatsiooni reguleerima ilma vastava spetsialistita, mistõttu oli tasakaalustatus paigast ära. Seetõttu on tegemist ekspluatatsiooni ja hoolduse küsimusega ja kuulu garantiitööde alla.“ (lisa 4, e-kiri p 13). Hotelli osa ventilatsiooni kohta on hageja kostjale 1 teada andnud, et ventilatsiooni kontrollimisel ilmnes, et hotelli välisust hoitakse igapäevaselt avatuna, mistõttu välisõhu voog mõjutab ventilatsiooni normaalset toimimist ja seeläbi ka oluliselt siseruumide temperatuuri (lisa 4, e-kiri p 16 ja lisa 16). Nimelt peab ventilatsiooni normaalseks toimimiseks sissepuhe ja väljatõmme olema tasakaalus. Hoides aga hoone välisust pidevalt lahti, siis viiakse sissepuhe ja väljatõmme omavahel tasakaalust välja, kuna hoonesse pääseb liiga suures koguses õhku. Seega hageja ei vastuta ventilatsioonisüsteemi puuduste eest, kuivõrd need on põhjustatud kostjast 1 endast. Auditite, mis koostati enne hotelli kasutusele võttu kostja 1 poolt, töötas ventilatsioon tõrgeteta. Seega töö vastuvõetuks lugemise ajal selliseid väidetavaid puudusi ei esinenud ja hageja selliste puuduste eest ei vastuta (VÕS § 642 lg 1). Samuti ei saa hageja hinnangul ventilatsioonisüsteemi väidetavad puudused olla põhjendatud juba põhjusel, et eluliselt ei ole usutav, et viie tärni hotell saaks opereerida ilma korralikult töötava ventilatsioonisüsteemita.
COVID-19
pandeemia tingimustes on puuduliku ventilatsioonisüsteemiga hotelli tubade väljaüürimine lisaks ka tervishoiualaste nõuetega vastuolus ning on väheusutav, et väidetavalt kõrgtasemega hotell saaks seda endale lubada. Nii nõrk- ja tugevvoolusüsteemi kui ka ventilatsioonisüsteemi puuduste osas märgib hageja ka seda, et hageja on kostjale 1 korduvalt rõhutanud süsteemide hooldustööde vajalikkust. Hagejale teadaolevalt ei ole kostja 1 aga lepinguid hooldustöödeks sõlminud. See tähendab, et kas süsteemide hooldustöid on teostanud selleks ebapädevad isikud või siis pole hooldustöid üldse teostatud. Kui hageja palus kostjalt 1 hoolduslepinguid või hooldustööde teostamist tõendavaid dokumente (arveid, kviitungeid), siis kostja 1 keeldus sellest (lisa 4, protokoll p-d 5-6).
70.Vastuhagi p-s 42 toob kostja 1 välja hotellitubades esinevad puudused. Väidetavad puudused jagunevad järgmiselt: 1) puidust boasseried on mõranenud (tuba nr 116, 118) – hagejale jääb arusaamatuks, milles seisneb hageja poolne lepingu rikkumine. Puudus on ka tõendamata, kuivõrd pole aru saada, mida ja kus on pildistatud. 2) laest pudeneb tolmu (tuba nr 122, 123) – lisaks eelnevates punktides toodule on kostja 1 etteheited seoses laest pudeneva tolmuga alusetud, kuivõrd Tallinna Linnaplaneerimise Ameti Muinsuskaitse osakond, kelle esindaja käis hotelliga tutvumas, kinnitas, et vanades palklagedega majades on pärast renoveerimist vähesel määral tolmu pudenemine laest tavapärane ja see ei ole
puuduseks (lisa 4, e-kiri p 4 ja protokoll p 10). Kostja 1 ei ole seega tõendanud, milles seisneb lepingu rikkumine. Kuivõrd tegemist oli vana, keskaegse hoone renoveerimisega, kus vanad talad tuli säilitada, siis sellise ehitise omadused ei saagi vastata kõigile tänapäevastele kvaliteedinõuete, mis tähendab, et puidu kuivamisest tingitud vähene tolmu pudenemine ei saaks mitte ühelgi juhul olla hageja poolseks lepingu rikkumiseks. 3) pistikupesad on põrandale liiga lähedal (tuba nr x,x,x) – hageja jääb eelnevalt (punktis 20) välja toodud seisukoha juurde, et kostja 1 ei ole välja toonud, millise lepingutingimuse või nõude kohaselt peavad pistikupesad olema põrandast kõrgemal kui 20 cm. Tugevvoolu projekti kohaselt peavadki pistikupesad enamus tubades paiknema 10 cm kõrgusel põrandast (vt selle kohta projekti väljavõtet, lisa 12). 4) valguskarniisid on laele liiga lähedal (tuba nr x, x, x, x, x, x, x, x) – hageja jääb eelnevalt (punktis 20) välja toodud seisukoha juurde, et kostja 1 ei ole välja toonud, millise lepingutingimuse või nõude kohaselt peavad valguskarniisid olema laest vähemalt 10 cm kaugusel. Karniisid paigaldati vastavalt kostja 1 soovidele. 5) vannitoa valgustuse kaabel on sobimatu (tuba nr x) – hageja jääb eelnevalt (punktides 20 ja 22) välja toodud seisukoha juurde, et kostja 1 ei ole kõnealust etteheidet esitanud õigeaegselt ega välja toonud ning tõendanud, milles seisneb hageja poolne lepingu rikkumine. 6) mõrad seintes (x, x) – lisaks eelnevalt (punktides 1925) toodule on kostja 1 etteheited seoses mõradega alusetud ka põhjusel, et mõrad seintes on põhjustanud hotelli vale kütmine kostja 1 poolt. Näiteks pani hageja 02.12.2021 toimunud hoone ülevaatusel tähele, et paljud hotellitoad olid kütmata ja jahedad, sest kostja 1 oli tubade kütte kinni keeranud (lisa 7). Seevastu 2019. aasta kevadel anti kostjale 1 märku, et toad on liiga soojaks köetud ja õhuniiskus püsib liiga madal (lisa 13). Seega on väidetavad mõrad hotellitubadesse tekkinud kostja 1 käitumise tulemusel, sest ruumides ei hoitud tavapärast temperatuuri ja hageja sellisest kostja 1 käitumisest tulenevate puuduste eest ei vastuta. 7) parkett ei ole korrektselt vastu seina (tuba nr x, x, x, x, x) – lisaks punktides 19-25 toodule on kostja 1 etteheited seoses ebakorrektselt paigaldatud parketiga alusetud, kuivõrd parketi ja seinte vahele on jäetud tahtlikult väike vahe, et naturaalsest puidust ujuvparketil oleks ruumi vastavalt õhuniiskusele ja toa temperatuurile (kütteperioodid ja selle vahele jääv aeg) liikuda. Hageja on seda korduvalt kostjale 1 ka selgitanud (lisa 6). Sama on kinnitanud ka Tallinna Linnaplaneerimise Ameti Muinsuskaitse osakond, et hageja tööde kvaliteediga probleeme ei esine (lisa 4, e-kiri p 7 ja protokoll p 12). Ebaselgeks jääb ka see, milles seisneb eelneva osas hageja lepingu rikkumine, sh kui suur pidi parketi vahe lepingu järgi olema ja kui suur see tegelikult oli.
71.Lisaks eelnevale ei saa kostja 1 nõuda hagejalt eelnevate väidetavate puuduste likvideerimist ka VÕS § 110 lg 1 ja/või VÕS § 111 lg 1 alusel, sest kostja 1 on jätnud hagejale lepinguliste tööde eest tasumata (mida puudutab hageja esitatud hagi) ning hageja on peatanud omapoolsete kohustuste täitmise kuni võla likvideerimiseni. Võlgnevuse olukorras ei ole hagejal kohustust täita ka omapoolseid lepingulisi kohustusi, sh likvideerida väidetavaid töö puuduseid. Osas, mille väidetavad töö puudused avaldusid pärast töö vastuvõetuks lugemist, on oma olemuselt tegemist garantiipuudustega, millisel juhul on hageja vastuväite aluseks VÕS § 110 lg 1. Riigikohus on selgitanud oma lahendites, et töövõtjal on õigus võlgnevuse korral keelduda garantiikohustuste täitmisest VÕS § 110 lg 1 alusel, sest tellija võlgnevus ja töövõtja garantiikohustus on omavahel piisavas vastastikkuses seoses VÕS § 110 lg 1 mõistes (RKTKo nr 3-2-1-73-10). Seega kostja 1 esitatud puuduste likvideerimise kulude hüvitamise nõue on igal juhul alusetu.
72.Kostjal 1 esitatud saamata jäänud ettevõtlustulu nõue on alusetu. Kostja 1 hinnangul on tal hageja vastu saamata jäänud ettevõtlustulu nõue summas 1 069 705,91 eurot. Kostja 1
põhjendab oma saamata jäänud ettevõtlustulu nõuet ja selle suurust järgmiselt: - Kostja 1 hinnangul pidi hageja lõpetama hotelli ehitustööd 31.01.2018; - Kostja 1 plaanis algselt hotelli avada 2018 aasta veebruaris; - Kostja 1 hinnangul lõpetas hageja ehitustööd tegelikult detsembris 2018; - Kostja 1 sai hotelli avada 2019 aasta veebruaris; - Kui hageja oleks lõpetanud ehitustööd jaanuaris 2018, oleks saanud kostja 1 alustada hotelli turundustegevusega 2017 teises pooles; - Hageja väidetava viivituse tõttu sai kostja 1 alustada hotelli turundustegevusega avamisega samaaegselt ehk veebruaris 2019; - Kui hageja väidetavat viivitust ei oleks esinenud, oleks kostja 1 suutnud väidetavalt müüa 2018 ja 2019 aastal oma hotellis tube keskmise hinnaga 156 eurot, millele lisandub käibemaks 2018 aastal keskmise täituvusega 53% ja 2019 aastal keskmise täituvusega 66%, mis vastab Tallinna hotellide keskmisele täituvusele eelnimetatud aastatel. Hageja ei nõustu kostja 1 seisukohaga, et kostjal 1 on hageja vastu saamata jäänud ettevõtlustulu nõue summas 1 069 705,91 eurot. Kostja 1 sellekohased väited on ebaõiged ja tõendamata ning hageja põhjendab seda järgmiselt.
73.Kostja 1 on saamata jäänud ettevõtlustulust loobunud. Hageja hinnangul on kostja 1 saamata jäänud ettevõtlustulu alusetu juba põhjusel, et kostja 1 on oma võimalikest tööde venimisest tingitud nõuetest hageja vastu loobunud. 07.03.2018 koosoleku protokolli lk 2 (vt kostja 22.04.2020 määruskaebuse lisa 11) on selgesõnaliselt protokollitud poolte kokkulepe, mille kohaselt seoses tähtaja pikenemisega lepingulisi trahvisanktsioone ei rakendata. See näitab selgelt, et kostjal 1 ei olnud hageja vastu seoses tähtaegade pikenemisega pretensioone, sest pikenemine oli tingitud kostjast 1 endast, kuivõrd muidu ei oleks kostja 1 oma nõuetest loobunud. Nimetatud trahvisanktsioonidest loobumise all pidasid pooled silmas nii leppetrahvi nõudest loobumist kui ka muudest viivitustest tingitud sanktsioonidest loobumist, milleks on ka saamata jäänud tulu nõue. VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Ei ole eluliselt usutav, et poolte ühiseks tahteks oli loobuda leppetrahvi nõudest samal ajal võimaldades kostjal 1 esitada hageja vastu siiski tööde viibimisega seotud saamata jäänud tulu nõudeid. Arvestades, et vastava kokkuleppe sõnastasid õiguslikke eriteadmisi mitteomavad isikud, tuleb tähtaja pikenemisega seotud trahvisanktsioonide all mõista nii leppetrahvi kui ka saamata jäänud tulu nõuet. Eelnevat arvestades on ka kostja 1 saamata jäänud tulu nõue alusetu ja tõendamata ning vastuolus hea usu põhimõttega, kuivõrd hagejale jäi kindel arusaam, et kostja 1 hageja vastu õiguskaitsevahendeid ei kasuta. Isegi, kui kohus peaks asuma seisukohale, et kostja 1 ei ole saamata jäänud tulu nõudest hageja vastu loobunud, on kostja 1 saamata jäänud tulu nõue alusetu mitmel muul põhjusel, mida hageja selgitab järgmistes peatükkides.
74.Kostja 1 saamata jäänud tulu nõue on alusetu, kuivõrd tööde venimine on olnud tingitud kostjast 1. Isegi, kui kohus peaks asuma seisukohale, et hageja on lepingut rikkunud (millega hageja ei nõustu), siis ei vastuta hageja hotelli avamise venimise eest, kuivõrd venimine on olnud tingitud kostjast 1 endast. Nagu hageja on juba korduvalt selgitanud, siis venis tööde lõpetamine kostjast 1 tingitud asjaolude tõttu, milleks oli eelkõige lisatööde tellimine ning kostja 1 kohustuseks olnud tööde teostamise ja/või materjalide tarnimisega viivitamine. Saamata jäänud tulu nõude esitamine olukorras, kus hageja ei ole lepingut rikkunud või ei vastuta rikkumise eest, on alusetu (VÕS § 101 lg 3 ja § 119).
75.Kostja 1 saamata jäänud ettevõtlustulu nõude aluseks olev periood on ebaõige. Kostja 1 saamata jäänud ettevõtlustulu nõue on alusetu ka põhjusel, et selle aluseks olev periood 31.01.2018 - 31.12.2019 on ebaõige. Esiteks on hageja menetluses korduvalt selgitanud, et
põhitööde osas lepiti kokku kolimisvalmiduses 28.02.2018. Siinjuures on oluline välja tuua, et algses lepingus polnud kokku lepitud mitte töö lõpptähtajas, vaid kolimisvalmiduses. Nimetatud tähtaega pikendati 01.02.2018 protokolli kohaselt kuni 28.02.2018. Nimetatud tähtajale pidi järgnema veel kostja 1 poolne hotelli mööbleerimine, sisustamine, personali otsimine jms hotelli käivitusega seotud tegevused, mis ei saanud mõistlikult kesta vähem kui kolm kuud. Seega ei oleks olnud isegi teoreetilist võimalust, et kostja 1 oleks saanud hotelli käivitada kolimisvalmiduse saavutamise korral kuupäevaks 28.02.2018 varem kui 31.05.2018. Seega väide, et kostja 1 oleks saanud hotelli käivitada 31.01.2018 ja hakata siis kohe ka kostja 1 väidetud mahus tulu teenima, on ebaõige ja tõendamata. Kuivõrd hageja esitatud tõendid ja asjaolud näitavad, et hageja soovis alustada kostjale 1 töö üleandmist juba 09.04.2018, mil hageja pidi olema oma kohustused täitnud, siis on ilmne, et hagejast tingituna hotelli avamine ei ole viibinud. Teiseks, kostja 1 saamata jäänud ettevõtlustulu nõue 2019. aasta eest on ilmselgelt ebaõige ja tõendamata. Kostja 1 väidetest nähtub, et kui hageja hilines ehitustööde lõpetamisega 10 kuud (kostja 1 väidab, et hageja lõpetas ehitustööd 31.01.2018 asemel detsembris 2018), siis kostjal 1 tekkis tema hinnangul saamata jäänud tulu nõue kahe aasta ulatuses, sest kostja 1 nõuab saamata jäänud tulu nii 2018 kui 2019 aasta eest. Kostja 1 ei ole nõuetekohaselt põhjendanud ega tõendanud, kuidas sai hageja väidetav 10 kuu pikkune viivitus kaasa tuua kostja 1 hotelli opereerimise takistuse kahe aasta ehk 24 kuu ulatuses. Seega ei ole hageja väidetav viivituse kestus ja kostja 1 äri avamise takistuse kestus omavahel kausaalses seoses. Selline kostja 1 väide ehitustööde venimise mõju osas hotelli avamisele ei ole ka eluliselt usutav. Kostja 1 saamatajäänud tulu nõue ei ole teoreetiliselt võimalik pikema aja kui 10 kuu eest, mis võrdub hageja väidetava viivituse pikkusega. Eelnimetatud asjaolu välistab täielikult saamata jäänud tulu nõudmise 2019 aasta eest, sest kostja 1 pole isegi väitnud, et 2019 aasta alguseks ei olnud ehitustööd lõpetatud. Selles osas on kostja 1 saamata jäänud tulu nõue 2019 aasta eest summas 661 118 eurot ilmselgelt ebaõige ja tõendamata.
76.Saamata jäänud tulu nõude 2019. aasta eest välistab ka see, et turundustegevusega mittetegelemine oli kostja 1 enda riskiks. Nagu hageja juba viidanud on, siis kostja 1 vastuhagist ilmneb, et tegelikult ei nõua ta 2019. aasta saamata jäänud tulu hüvitamist mitte seetõttu, et ta ei saanud sel ajal hotelli opereerida, vaid üksnes tulenevalt asjaolust, et hotell oli 2019. aastaks korralikult turundamata. Turundustegevus on aga kostja 1 enda, mitte aga hageja kui ehitusettevõtja ülesanne. Kostja 1 ise rõhutab korduvalt, et mõistlik hotellipidaja alustab turundustegevust juba 6-9 kuud enne avamist, samas ei olnud kostja 1 ehitustööde lõpetamise hetkeks sõlminud isegi lepingut booking.com-ga (vt vastuhagi lisa 25) ega alustanud muul viisil reklaamikampaaniat uue hotelli tutvustamiseks. Kui kostja 1 seda ei teinud, sh turundust isegi ei planeerinud ega ette valmistanud, ei saa ta oma tegevusetusest tulenevat kahju nõuda hagejalt. Kostja 1 üritab oma tegematajätmist omistada hagejale, kuid hageja kui ehitusettevõtja ei saa kostja 1 eest turundusotsuseid teha ega vastavat kampaaniat planeerida. VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kuivõrd kostja 1 ei olnud teinud mingeid ettevalmistusi turundustegevuseks, ei ole selline saamata jäänud tulu üldse kahjuna hüvitatav.
77.Lisaks ei ole kostja 1 kunagi hagejat teavitanud, et tema käitumine takistaks kostja turundustegevust, mistõttu ei ole selline kahju hagejale ka lepingu sõlmimisel ettenähtav VÕS § 127 lg 3 tähenduses. Ka ei teavitanud kostja 1 hagejat lepingu sõlmimisel, et võimalik viivitus ehitustöödel võiks olla takistuseks kostja 1 turundustegevuse jaoks. Ehitusettevõtja jaoks ei ole mõistlikult ettenähtav, et ehitustööde viibimine takistaks
igasugust turundustegevusega alustamist, sest praktikas selliseid juhtumeid tüüpiliselt ei esine. Kostja 1 viitab ka Riigikohtu praktikale, mille kohaselt peab saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks kostja 1 tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada. Selge on aga see, et täielikult turundamata hotelli avamisel ei olnudki kostjal 1 mõistlikku võimalust tulu saada, sest ehitustööde lõpetamise hetkeks ei olnud kostjal 1 isegi töötavat tubade broneerimise süsteemi ega lepingut booking.com-ga. Kostja 1 oleks saanud turundustegevusega alustada tunduvalt varem kui koos 2019. aasta veebruaris Lisaks eelnevale on kostja 1 saamata jäänud tulu nõue alusetu ka põhjusel, et kostja 1 oleks saanud hotelli turundustegevusega alustada tunduvalt varem kui 2019 aasta alguses. Esmalt märgib hageja, et kostja 1 väide, et hotell avati alles 2019 veebruaris, on ebaõige ja vastuolus kostja 1 enda väidete ja esitatud tõenditega. Nimelt, vastuhagi lisa 25 kohaselt alustas hotell Booking.com külastajate vastuvõtuga 15.12.2018 mitte 2019 aasta alguses. Kui hotell oli nimetatud ajaks, so 15.12.2018 sisustatud, avatud ja personaliga mehitatud, pidid ehitustööd olema lõpetatud samuti oluliselt varem kui detsembris 2018. Hageja jääb selles osas oma 10.06.2020 menetlusdokumendi peatükis 2.2.3 väljatoodu juurde, et ehitustööd, mis ei sõltunud kostjast 1, lõpetati hageja poolt 28.02.2018. Samuti jäävad hagejale arusaamatuks kostja 1 väited, et kui ehitustööde lõpetamise korral 31.01.2018 oleks kostja 1 saanud alustada turundustegevusega 2017 teises pooles, siis jääb arusaamatuks, miks kostja 1 ei saanud alustada detsembris 2018 lõpetatud ehitustööde korral turundustegevusega samuti enne tööde lõppu ehk 2018 teises pooles. Kostja 1 väide, et ehitustööde venimise olukorras sai ta turundustegevusega alustada ühes hotelli avamisega alles 2019 alguses, on tõendamata. Kostjal 1 ei esinenud takistusi alustada turundustegevusega enne hotelli avamist. Seega kostja 1 sai ka ehitustööde väidetava venimise olukorras alustada hotelli turundustegevusega enne ehitustööde väidetavat lõppu, nagu ta plaanis seda algselt väidetavalt teha. Seega hageja tegevusest ei saanud kostja 1 majandustulemused 2019 aasta osas sõltuda ning kostjal 1 ei tekkinud 2019 aasta osas saamata jäänud tulu. Asjaolu, et kostjal 1 ei esinenud takistusi alustada turundustegevusega enne hotelli avamist, kinnitab ka see, et kostja 1 esindaja A R oli kogu aeg ehitustegevuse juures ja kaasatud jooksvate ehitusküsimuste lahendamisse, mida kinnitavad eelkõige ehituskoosolekute protokollid, mis kajastavad pooltevahelisi kokkuleppeid. Näiteks fikseeriti 01.02.2018 nõupidamise protokollis, et ehitustööde lõpetamise tähtaega pikendatakse kuni 28.02.2018. 07.03.2018 nõupidamise protokolliga on fikseeritud, et hotellitoad on mööbli paigaldamiseks valmis hiljemalt 26.03.2018 (vt kostjate 22.04.2020 määruskaebuse lisa 11, lk 2). Samas protokollis lepiti kokku ka lisatööde teostamises ja selles, et üldehitustööd, mida saab teha alles pärast kostja 1 hankes olevate valgustite paigaldust (valgustite paigaldamisest tekkinud kahjustute parandused jms), teostatakse hageja poolt nädala jooksul (vt kostjate 22.04.2020 määruskaebuse lisa 11, lk 2). Aprillis 2018 teavitas hageja kostjat 1, et soovib tööd 09.04.2018 kostjale 1 üle anda. Seega olid ehitustööde tähtajad ja tähtaegade pikendamised jms ehitustööde teostamisega seotud asjaolud alati kostjaga 1 läbiräägitud ja kostjale 1 teada. Samuti nähtub eelnevast, et kostja 1 mõjutas ka ise ehitustegevuse kestvust, nt tellides veel pärast lepinguliste põhitööde lõppemist lisatöid või olles vastutav valgustite tarne aja eest (vt hageja 10.06.2020 menetlusdokumendi ptk-d 2.1 ja 2.2.3). Seega ei ole hageja hinnangul asjakohane väita, et hageja tegevuse tõttu ei osanud kostja 1 ette näha, millal hotelli ehitustegevus lõpeb. Arvestades viidatud koosolekute protokolle ja nendes kokkulepitud tähtaegu, siis oli kostjal 1 võimalus alustada hotelli turundus- ja müügitööga tunduvalt varem kui 2018 aasta lõpp. Hageja hinnangul oleks kostja 1 saanud turundus- ja müügitööga alustada hiljemalt 2018 alguses, mil oli teada, millal hagejast sõltuvad ehitustööd lõpevad. Märtsiks 2018 olid kõik ehitustööd, mis ei sõltunud kostja 1 hangetest, lõpetatud. Seega otsustas hotelli turundus-ja müügitööga alustamise aja kostja 1 ning sellega seotud kostja 1 valikuid ei saa ette heita
hagejale. Oluline on ka välja tuua, et hageja andis kostjale 1 valminud hotellitubade võtmed ehk hotellitubade valduse üle 16.07.2018 (vt selle kohta 16.07.2018 hotellitubade võtmete üleandmise akt, hageja 02.12.2020 menetlusdokumendi lisa 1). Sellises olukorras, kus hotelli toad olid seisuga 16.07.2018 valmis ja valdus kostjale 1 üle antud, ei ole võimalik mõistlikult väita, et kostja 1 ei teadnud enne 2018. aasta lõppu, millal umbes hotell valmis saab. Sama saab järeldada ka asjaolust, et hotellile väljastati kasutusluba juba 03.09.2018.
78.Puudub kausaalne seos hageja väidetava viivituse ja kostja 1 tegelike halbade majandustulemuste vahel. Isegi, kui hageja oleks lepingut rikkunud ja vastutaks tööde venimise eest (millega hageja ei nõustu), siis saamata jäänud tulu nõude esitamiseks tuleb Riigikohtu pikaajalise praktika kohaselt tõendada, et kahju tekitanud isiku käitumine on põhjuslikus seoses tekkinud kahjuga (VÕS § 127 lg 4). Saamata jäänud tulu eest kahjuhüvitise saamiseks peab väidetav kahju saaja (kostja 1) muu hulgas tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada ning väidetavast võimalikust sissetulekust tuleb maha arvata vajalikud kulutused sellise sissetuleku saamiseks (vt RKTKo nr 2-15-4981 ja selles viidatud praktika). Kahju konkreetset suurust peab tõendama kahjunõuet esitav isik. Saamata jäänud tulu arvutus on ebaõige ka sellepärast, et ekspert on lähtunud ebarealistlikust kostja 1 ärikasumi marginaalist (2018. a 14.3% ja 2019. a 26,3%) ning leidnud, et see on võrreldav konkurentide keskmise kasumimarginaaliga (20,4%). Hageja võrdles Krediidiinfo andmete alusel viite hotelli, mille keskmiseks ärikasumi marginaaliks kujunes ühe hotelli kohta, arvestades 2018. ja 2019. aasta tulemusi, -1,33% (lisa 15). Seega ei saa kostja 1 esitatud eksperthinnangut ega selles välja toodud eeldatavat 2018. ja 2019. aasta kasumit põhjendatuks pidada. Kostja 1 saamata jäänud tulu nõue on alusetu ka selles osas, et puudub kausaalne seos hageja väidetava viivituse ja kostja 1 tegelike halbade majandustulemuste vahel. Kui eeldada kostja 1 väidete õigsust, siis pidi kostja 1 majandustegevus õitsema alates 2019 keskpaigast, sest siis oli hotell olnud avatud pool aastat ja kostja oli saanud selleks hetkeks tegeleda hotelli turundamisega tema poolt vajalikuks peetud pool aastat. Kostja 1 poolt vastuhagi punktis 50 väljatoodud arvutuse kohaselt oleks pidanud kostja 1 teenima 2019 aastal tulu (kasumit) summas 661 118 eurot. Kostja tegelikuks tuluks (kasumiks) oli 2019. aastal -46 590 eurot (vt kostja 1 2019. aasta majandusaasta aruanne, hageja 02.12.2020 seisukoha lisa 2, lk 5). See kinnitab ilmekalt, et kostja 1 ärimudel lihtsalt ei toimi, kostja 1 on olnud terve 2019 aasta hagejast sõltumatult kahjumlik ning hageja tegevusel puudub kostja 1 halbade majandustulemustega mistahes seos. Vastavat seisukohta kinnitab ka asjaolu, et kostja 1 majanduslikud näitajad on tänaseni kahjumlikud. Andmebaasi teatmik.ee kohaselt oli kostja 1 käive 2020 I kvartalis 78 267,58 eurot ja II-IV kvartalites vahemikus 16 000 - 27 000 eurot (lisa 14). Kui kostja 1 2020 II - IV kvartali ülimadalat käivet mõjutasid ilmselt COVID 19 pandeemiast tulenevad piirangud, siis kostja 1 esimese kvartali käive oleks pidanud jääma pandeemiast suuresti mõjutamata. Siiski ulatus ka kostja 1 2020 esimese kvartali käive üksnes ca 78 000 euroni, kuigi selleks ajaks oleks pidanud ka kostja 1 enda seisukohtade kohaselt hotelli opereerimine juba edukalt käivitatud olema. Kostja 1 esitatud eksperthinnangu kohaselt oleks pidanud kostja 1 2019. aasta käive ulatuma ca 1 350 000 euroni, mis teeb ühe kvartali käibeks ca 340 000 eurot. Kui arvestada, et 2020 I kvartalis pandeemiat veel ei olnud, oleks kostja 1 2020 esimese kvartali käive pidanud ulatuma kostjate esitatud ekspertarvamuse kohaselt 340 000 euroni. Tegelikkuses jäi kostja 1 2020 esimese kvartali käive enam kui neli korda väiksemaks. Seega ei ole õiged ka ekspertarvamuses välja toodud kostja 1 tuluprognoosid, vaid need on mitmekordselt ülepaisutatud. Vale tulu prognoos muudab ebaõigeks ka kasumi prognoosi, sest kasum koosneb tulude ja kulude vahest. Kokkuvõttes tõendab kostja 1 2020.a I kvartali tulemus ilmekalt, et tegemist ei ole mitte hageja poolse
ehitustöö viibimisest tuleneva kahjuga, vaid hageja enda ärimudel lihtsalt ei toimi ning puudulikust ärimudelist tulenevat kahjumit üritab kostja 1 nüüd jätta hageja kanda.
79.Seega kui ka hageja oleks ehitustööd lõpetanud kostja 1 väidetud tähtajaks 31.01.2018, ei oleks selle tõttu kujunenud kostja 1 majandustulemused 2018 ja 2019 aastal paremaks. Eelnev tähendab, et kostja 1 väited tulu (puhaskasumi) teenimise võimekuse kohta perioodil 2018–2019 summas 1 069 822 eurot ei ole realistlikud ega õiged ning vastavas osas ei saa olla kostja 1 nõue perspektiivne. Samuti puudub põhjuslik seos hageja väidetava lepingurikkumise ja kostja 1 halbade majandustulemuste vahel. Põhjus, miks kostja 1 majandustulemused on halvad, on asjaolu, et kostja 1 pakub oma hotellis tube keskmise hinnaga 156 eurot + km (9%) = 177,67 eurot, mis ületab Tallinna keskmist hotellitubade hinda enam kui 2,5 korda (vt ka hageja vastavad selgitused eespool). Kostja 1 saamata jäänud ettevõtlustulu on ebaproportsionaalselt suur. Hageja alternatiivne taotlus kahjuhüvitise vähendamiseks Hageja ja kostja 1 vahelise töövõtulepingu maksumuseks oli ca 1 900 000 eurot. Seejuures nõuab kostja 1 hagejalt saamata jäänud tulu summas ca 1 100 000 eurot, mis moodustab kogu töövõtulepingu maksumusest ca 60%. On ilmne, et nii suures ulatuses saamata jäänud ettevõtlustulu nõudmine on ebamõistlik, sest see oleks hageja kui ehitaja suhtes äärmiselt ebaõiglane, kui ta peaks ligi 60% töövõtulepingu maksumusest kostjale 1 tagasi maksma ehk teisi sõnu teostama kostjale 1 lepingulisi töid enam kui poole odavamalt. Seega, eelnevat kokkuvõttes leiab hageja, et isegi, kui kohus peaks jõudma järeldusele, et kostja saamata jäänud ettevõtlustulu nõue kuulub mingis osas hüvitamisele (millega hageja ei nõustu), siis tuleb väljamõistetavat kahjuhüvitist igal juhul VÕS § 140 alusel oluliselt vähendada.
80.Kostja 1 on palunud enda kasuks välja mõista viivise põhivõlgnevuselt 1 119 839,64 eurot vastuhagi esitamise seisuga summas 35 727,62 eurot ja alates vastuhagi esitamisest seadusjärgses määras kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. Kuivõrd hageja vaidleb vastuhagi nõuetele täies ulatuses vastu, on alusetu ka kostja 1 viivise nõue. Kohtu põhjendused
81.Kohus, kuulanud ära hageja ja kostjate esindaja ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on jõudnud järeldusele, et hagiavaldus kuulub Hotel Regent Tallinn OÜ osas rahuldamisele. Hagi ei kuulu rahuldamisele MOBELENT INVEST OÜ ja A R osas. Hotel Regent Tallinn OÜ vastuhagi ei kuulu rahuldamisele.
82.Kohus on tuvastanud, et hageja ja kostja I vahel oli 25.11.2016. a sõlmitud töövõtuleping nr xxx hotelli asukohaga Pikk 69, Tallinnas ehitustööde teostamiseks.
83.Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) 635 lg 1 töövõtulepinguga kohustub üks isik (töövõtja) valmistama või muutma asja või saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö), teine isik (tellija) aga maksma selle eest tasu. Hagiavalduse kohaselt on hageja teostanud kõik töövõtulepingus kokkulepitud tööd ja kostja I soovil lisaks ka tööd, mis töövõtulepingu mahtu ei kuulunud. Kostja I ei ole tööde eest täies ulatuses tasunud. Kostja I on hagejale võlgu 187 808,64 eurot, millest 85 968,96 eurot moodustab kostjale I 10.05.2019. a vastavalt lisa- ja muudatustööde kalkulatsioonile nr 19.10.2018 esitatud arve nr 192; 11 461,80 eurot moodustab kostjale I 10.05.2019. a vastavalt lisa- ja muudatustööde kalkulatsioonile nr 08042019 esitatud arve nr 193 ja 90 377,88 eurot moodustab arve nr 383, mis on kostjale I 03.09.2018. a esitatud vastavalt töövõtulepingus kokkulepitud maksepostidele ja lisa- ja muudatustööde kalkulatsioonile nr 26.03.2018. a, mis on allkirjastatud koos töövõtulepingu lisaga 6. Kostja I tasus arve nr 383 osaliselt, so summas
120 000 eurot (I kd tl 123), arved nr 192, 193 jättis kostja I maksmata. Kostja I hageja töö osas tähtaegselt pretensioone ei esitanud. Hotell on 03.09.2018. a saanud kasutusloa (I kd tl 29). Hageja leiab, et tööd tuleb kooskõlas VÕS § 637 lg 4 sätestatuga lugeda kostja I poolt vastuvõetuks 15.12.2018. a ning hageja tasunõue on muutunud sissenõutavaks.
84.Kostja I ei eita arvete tasumata jätmist, kuid põhjendab tasumata jätmist sellega, et hageja tööd ei olnud teostatud tähtaegselt, tehtud tööd olid puudustega, lisaks jättis hageja esitamata pangagarantii ning tasumata kommunaalkulud. Pooltevaheline töövõtuleping on sõlmitud siduva hinnapakkumisega, kus lisas nr 6 on 80 000 eurot mõeldud lisatööde tarvis. Kostja I on 20.12.2019. a tasaarvestanud hageja arvest nr 383 tuleneva nõude summas 90 377,88 eurot kostja I nõudega hageja vastu. Hagejal puudub arve nr 192 alusel nõue kostja I vastu, kuna poolte vahel ei ole ühtegi kokkulepet lisatööde tegemiseks, kalkulatsioonis nimetatud tööd on puuduste kõrvaldamine, ehk tööd, mille eest ei tule kostjal I täiendavalt tasuda. Hagejal ei ole arve nr 193 alusel nõuet, kuna kostja I ei ole arve aluseks olevat lisatööde kalkulatsiooni aktsepteerinud. 16.05.2019. a teavitas kostja I hagejat, et ei aktsepteeri arvet nr 193, tegemist ei ole lisa- ega muudatustöödega, vaid hageja poolt puuduste kõrvaldamisega, mis on hõlmatud lepingu maksumusega (I kd tl 168169).
85.VÕS § 76 lg 1 järgi kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 82 lg 7 järgi kohustus muutub sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist pärast käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud kohustuse täitmiseks mõistlikult vajaliku aja möödumist. VÕS § 637 lg 4 kohaselt kui kokku on lepitud töö vastuvõtmine tellija poolt või kui see on tavaline, muutub töövõtja tasunõue sissenõutavaks, kui töö on vastu võetud või loetakse vastuvõetuks. Kui töö tuleb üle anda ositi ja hind on samuti määratud ositi, tuleb iga osa eest tasuda vastava tööosa vastuvõtmisel. Riigikohus on oma 28.06.1998. a lahendis 3-2-1-83-98 asunud seisukohale, et tehtud töö vastuvõtmine on tellija üks põhikohustusi ja töö vastuvõtmisega on seotud rida õiguslikke tagajärgi, sealhulgas aegumistähtaja kulg puudustest teatamiseks ja hagi esitamiseks. Sellepärast fikseeritaksegi tavaliselt töö vastuvõtmine üleandmisevastuvõtmise aktiga. Tellija on kohustatud töö üle vaatama selle vastuvõtmisel. Selle kohustuse mittetäitmisest tulenevad kahjulikud tagajärjed lasuvad tellijal, sest hiljem kaotab ta õiguse viidata puudustele töös (so lepingutingimustest kõrvalekaldumistele, mis halvendasid tööd, või teistele puudustele). Kohus peab seega kindlaks tegema, kas hageja tasunõue on muutunud sissenõutavaks ja kas kostjad on esitanud hageja nõudele vastuväiteid, mis välistaks nõude maksmapaneku.
86.VÕS § 635 lg 1 kohaselt kohustub töövõtja töövõtulepinguga saavutama kokkulepitud tulemuse. See kohustus on töövõtja põhikohustus. Vastavalt VÕS § 637 sätestatule on töövõtuleping tasuline leping. Seega kostja I põhikohustus oli maksta tasu vastavalt kokkuleppele. Kohtu hinnangul ei ole kostjal I põhjust saadud töö eest tasumisest keelduda. Hageja on oma lepingulised kohustused täitnud, samuti teostanud kostja I poolt soovitud lisa- ja muudatustööd. Kostja I väiteid selle kohta, et töö oli oluliste puudustega, kohus veenvaks ei pea.
87.TsMS § 328 lg 1 kohaselt menetlusosalise avaldused asja puudutavate faktiliste asjaolude kohta peavad olema tõesed. Kohtu hinnangul kostja I käesoleval juhul tõeseid avaldusi
teinud ei ole. Käesolevas menetluses kogutud tõenditest nähtub, et hageja ja kostja I on 13.01.2018. a jõudnud kokkuleppe, et lepingu tähtaega pikendatakse kuni 28.02.2018. a. Kohtu hinnangul ei ole eelnevast tulenevalt tegemist hageja poolse lepingu rikkumisega, kuivõrd tööde valmimise tähtaega oli pikendatud kokkuleppel. Kohtule esitatud tõenditest nähtub, et hageja on soovinud 01.02.2018. a esitada kasutusloa taotluse 28.02.2018. a, kuid teise alltöövõtja poolt tingitud viivituste tõttu ei osutunud see võimalikuks. Nimelt on kostja I poolt objektile valitud elektritööde alltöövõtja, Q E OÜ enda töödega viivituses. Samuti on kostja I poolt tarnitud valgustid saabunud hilinemisega. Vaidlusalustel arvetel kajastatud tööde osas kostja I hagejale tegelikkuses pretensioone esitanud ei ole. 14.09.2018. a teatab kostja I hagejale, et on probleeme, mis vajavad lahendamist (II kd tl 49). Hageja teatas 29.10.2018. a, et on kõrvaldanud kostja I poolt loetletud puudused ja esitab ehitustööde üleandmisakti (II kd tl 46). 30.10.2018. a on kostja I teatanud hagejale, et enamus probleeme on lahendatud, jäänud on heliisolatsioon ja nö Päästeameti teema. Kostja I märgib, et loodab, et hageja likvideerib need nädala jooksul ja siis on kostja I valmis allkirjastama töö vastuvõtuakti. Eeltoodust nähtub, et tegelikkuses kostjal I 2018. a oktoobrikuu seisuga tööde osas enam pretensioone ei olnud, v. a heliisolatsioon ja nö Päästeameti teema. Ilmnenud puudustest peab tellija teatama VÕS § 644 lg 1 esimese lause järgi mõistliku aja jooksul pärast puuduse avastamist. VÕS § 644 lg 2 kohaselt oma majandus- või kutsetegevuses töövõtulepingu sõlminud tellija peab lepingule mittevastavust sellest teatamisel piisavalt täpselt kirjeldama. 12.12.2018. a esitas hageja kostjale I tööde üleandmise-vastuvõtmise akti. Kostja akti ei allkirjastanud. Kostja I väitel informeeris ta 27.12.2018. a hagejat töös esinevatest puudustest. Kohtule on esitatud kostja I 27.12.2018. a e-kiri hagejale, kus kostja I seaduslik esindaja A R teatab, et osad töödest ei ole tehtud (I kd tl 30-31). Hageja on palunud 28.12.2018. a täpsustada, mis on tegemata. Käesolevas menetluses puuduvad tõendid selle kohta, et kostja I oleks täpsustanud, millised tööd on tegemata. 16.05.2019. a teatab kostja I hagejale, et keeldub arvete tasumisest, kuna kostja I ei saa aru, miks hageja saboteerib kostja I tegevust ning kostja I hinnangul võib hageja kahjustada kostja I äritegevust (II kd tl 46 pöördel). Kohtu hinnangul on kostja I kaotanud õiguse tugineda puudustele töös, majandustegevuses tegutsevate isikute puhul ei saa mõistlikuks pidada, et tellija ei suuda vähemalt kahe kuu jooksul puuduseid kirjeldada ega neid töövõtjale esitada.
88.VÕS § 638 järgi tellija on kohustatud valmis töö vastu võtma, kui töö üleandmine oli kokku lepitud või kui see on töö omadustest tulenevalt tavaline. Töö loetakse vastuvõetuks ka juhul, kui tellija alusetult ei võta valmis tööd vastu talle selleks töövõtja poolt antud mõistliku tähtaja jooksul. VÕS § 638 teise lause järgi tuleb töövõtjal tõendada, et töövõtja on tööd üleandmiseks tellijale esitanud. Töö vastuvõetuks lugemise jaoks on oluline üksnes see, kas tellija rikkus töö vastuvõtmise kohustust vastuvõtmiseks antud mõistliku tähtaja jooksul. Töö vastuvõtmisest põhjendamatu keeldumise korral rikub tellija ka oma lepingulist kohustust, mis võib olla mh aluseks tema vastu kahju hüvitamise nõude esitamisele VÕS § 115 lg 1 alusel, samuti kaasneb sellega tellija kui võlausaldaja vastuvõtuviivitus, mille kestel on töövõtja vastutus VÕS § 119 lg 2 kohaselt alandatud. (Riigikohtu on lahend 3-2-1-145-14). Riigikohus on lahendis 3-2-1-80-08 asunud seisukohale, et hea usu põhimõttega oleks vastuolus, kui tellija keelduks töö vastuvõtmisest ainuüksi ebaoluliste puuduste tõttu. Samuti võib hea usu põhimõttega olla vastuolus tellija keeldumine töö tervikuna vastuvõtmisest, kui töö on osadeks jaotatav ja oluliste puudusteta töö osa vastuvõtmine ei kahjustaks tellija õigusi.
89.Vaidlusaluse lepingu p 7.3. kohaselt tellija esitab töövõtjale oma pretensioonid seoses töö mittevastavusega lepingule 3 tööpäeva jooksul arvates töö üleandmisest töövõtja poolt ning
p 7.4. kohaselt töö loetakse tellija poolt vastuvõetuks, kui tellija ei ole esitanud vastuväiteid lepingu p-s 7.3. nimetatud tähtaja jooksul. Kohtu hinnangul nähtub käesolevas menetluses kogutud tõenditest, et hageja töö oli lepingukohane, hageja on kostjale I tööd üleandmiseks esitanud 29.10.2018. a ja 12.12.2018. a (I kd tl 32-34, II kd tl 44-45). Kooskõlas lepingu p
7.3.sätestatuga kostja I hagejale pretensioone ei esitanud. Kohtule on esitatud ekirjavahetus, millest nähtub, et kostjal I on pretensioonid hageja tööde osas tegelikkuses puudunud. Küll on aga kostjal I puudunud soov tasuda tehtud töö eest (I kd tl 46 pöördel, lk 115). Kuivõrd 2018. aastal olid 15. ja 16. detsember puhkepäevad, võis kostja I esitada pretensioone tööde osas kuni 17.12.2018. a. Kostja I seda ei teinud. Eeltoodust tulenevalt tuleb hageja poolt teostatud tööd lugeda kostja I poolt vastuvõetuks hiljemalt 18.12.2018. a.
90.Kostja I väitel ei ole tema hagejalt lisa- ja muudatustöid tellinud, hageja poolt teostatud töid tuleb lugeda puuduste kõrvaldamiseks, mis sisaldub lepingu maksumuses. Kohus kostja I käsitlusega ei nõustu. Võlaõigusseaduse (VÕS) §§ 8 lg 1 ja 9 lg 1 järgi sõlmitakse leping vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel. VÕS § 9 lg 1 kohaselt sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Vaidlusaluse lepingu p 5.2. kohaselt lepingus mittesisalduvatele töödele, mida tellija soovib teostada, esitab töövõtja kooskõlastamiseks täiendava kalkulatsiooni, mis saab aluseks tööde teostamisele ja arvete esitamisele ning p 9.2. kohaselt muudatused töös võivad kaasa tuua muudatuse kas lepingu hinnas või tähtajas või mõlemas samal ajal. Muudatusettepaneku tegija peab koos muudatuste põhjenduse ja selgitusega ära tooma ka nende mõju lepingu hinnale ja tähtajale. Kohtu hinnangul nähtub eeltoodud lepingupunktidest, et vaidlusalune leping ei olnud siduva eelarvega leping, pooled pidasid lepingut sõlmides võimalikuks, et tekib vajadus lisa- ja muudatustöödeks.
91.Kohtule esitatud tõenditest nähtub, et 03.09.2018. a esitas hageja kostjale I arve nr 383 summas 210 377,88 eurot, maksetähtajaga 08.09.2018. a (I kd tl 24). Arve on koostatud vastavalt töövõtulepingus kokkulepitud lisa- ja muudatustööde kalkulatsioonile nr 26.03.2018. a, mis on allkirjastatud koos töövõtulepingu lisaga 6 (I kd tl 26-28). Lisa- ja muudatustööde kalkulatsiooni nr 26.03.2018 kohaselt pidi hageja teostama muudatustöid 80 000 euro ulatuses, mis kajastub arvel 383 viimasel real. Kohus nõustub hagejaga selles, et tasudes vaidlusaluse arve 120 000 euro ulatuses (I kd tl 123) ning soovides ülejäänud osas arvel kajastatud nõuet tasaarvestada on kostja I väljendanud nõustumust lisa- ja muudatustöödega lepingu p 5.2. ja 9.2. tähenduses.
92.10.05.2019 a esitas hageja kostjale I arve nr 192 summas 85 968,96 eurot. Arve on koostatud vastavalt 06.12.2018. a kostjale I esitatud lisa- ja muudatustööde kalkulatsioonile nr 19.10.2018 (I kd tl 18, 19 pöördel). 10.05.2019. a esitas hageja kostjale I arve nr 193 summas 11 461,80 eurot, mis on vastavalt lisa- ja muudatustööde kalkulatsioonile nr 08042019 (I kd tl 22-23). Kostja I vastuväite kohaselt ei ole ta lisatööde kalkulatsioone sellisel kujul mitte kunagi aktsepteerinud ning arved on esitatud ilma õigusliku aluseta (I kd tl 168-169). Kohtu hinnangul on kostja I vastuväide vastuolus käesolevas menetluses kogutud tõenditega. Kohtule on esitatud 01.02.2018. a ja 07.03.2018. a nõupidamiste protokollid (I kd tl 102-103, 117-118), kust nähtub, et kostja I juhatuse liige A R palub esitada lisa- ja muudatustööde koondtabel. A R on kinnitanud, et ehitustööde lisatööde maht ja maksumus täpsustatakse ehitustööde lõpetamisel. Juhul kui uskuda kostja I väidet, et tegelikkuses mingeid lisatöid ei teostatud ega tellitud, oleks A R kinnitus täiesti sisutühi. Kohus ei pea eluliselt usutavaks, et nõupidamiste protokolli kantakse midagi, mis tegelikkusega ei seostu.
Käesoleval juhul ongi hageja kohtu hinnangul käitunud kooskõlas kokkuleppega, teostanud lisa- ja muudatustööd, esitanud koondtabeli ning maksumuse ehitustööde lõpetamisel.
93.Kostja hinnangul välistab hageja arvest nr 383 tuleneva nõude maksmapaneku asjaolu, et kostja I esitas 20.12.2019. a hagejale nõudekirja, tasaarvestusavalduse ja kompromissettepaneku (I kd tl 93-94). Kostja teeb samas ulatuses ka menetlusliku tasaarvestusavalduse. Kostja I hinnangul on temal hageja vastu kommunaalkulude hüvitamise, kostja I poolt kõrvaldatud puuduste nõue ning kahju hüvitamise nõue (III kd tl 89).
94.VÕS § 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kohtu hinnangul ei ole käesoleval juhul täidetud tasaarvestuse õiguse tekkimise eeldused, s.t. kostjal puudub sissenõutavaks muutunud nõue hageja vastu. Kohus on käesolevas menetluses tuvastanud, et hagejal on sissenõutavaks muutunud nõue kostja vastu. Käesolevas menetluses ei ole tõendamist leidnud hagejapoolne töövõtulepingu rikkumine, mistõttu ei ole kostjal tekkinud kahju hüvitamise nõuet hageja vastu. Samuti puudub kostjal I kulutuste ning kommunaalkulude hüvitamise nõue avalduses märgitud ulatuses. VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 128 lg 3 järgi otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.
95.Hageja vastuväite kohaselt ei ole tema kostjale I kahju tekitanud, ehitustööde lõplik üleandmine venis kostja I tegevusest tingituna, sest kostja I tellis 07.03.2018. a märkimisväärses mahus lisatöid (ruum 110 ja sigarituba). Kostja I ei tarninud tarnemahus olnud valgusteid ja lüliteid selliselt, et töid oleks saanud lõpetada 28.02.2018. a. ja viivitas muude kohustuste täitmisega (nt uue veeühenduse rajamisega, millele väljastati kasutusluba alles 19.07.2018. a. Kostja I ei ole ka endal väidetava kahju tekkimist tõendanud. Kohus nõustub hageja vastuväidetega. VÕS § 101 lg 3 kohaselt võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Käesolevas menetluses kogutud tõenditest (II kd tl 22-32) nähtub, et kostja I võimalik kahju tekkis kostja enda tegevuse tulemusel.
96.Eeltoodust tulenevalt on hageja arvetest nr 192, 193 ning 383 tulenev nõue sissenõutavaks muutunud ning kostjalt I kuulub hageja kasuks väljamõistmisele 187 808,64 eurot.
97.VÕS § 100 kohaselt kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 järgi kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, oma võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda, nõuda kahju hüvitamist, taganeda lepingust või öelda leping üles, alandada hinda, rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks
muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. VÕS § 94 lg 1 järgi kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Hageja arvest nr 192 tulenev nõue summas 85 968,96 muutus sissenõutavaks 23.05.2019. a. Hagiavalduse esitamise seisuga on kostja I olnud arve nr 192 tasumisega viivituses 306 päeva. Perioodi 23.05.2019. a kuni 23.03.2020. a viivis moodustab seega 78 919,51 eurot. Hageja arvest nr 193 tulenev nõue summas 11 461,80 eurot muutus sissenõutavaks 23.05.2019. a. Hagiavalduse esitamise seisuga on kostja I olnud viivituses 306 päeva. Perioodi 23.05.2019. a kuni 23.03.2020. a viivis moodustab 10 521,93 eurot. Hageja arvest nr 383 tulenev nõue kostja I vastu muutus sissenõutavaks 09.09.2018. a. Hageja taotleb viivise väljamõistmist alates tööde vastuvõetuks lugemisest, so kohtu hinnangul alates 18.12.2018. a. Hagiavalduse esitamise seisuga on kostja I olnud viivituses 462 päeva. Perioodi 18.12.2018. a kuni 23.03.2020. a viivis moodustab 125 263,74 eurot. Kostja I vaidleb hageja viivisenõudele vastu, kuivõrd viivisemäär on ebamõistlikult suur. Kohtu hinnangul vaidleb kostja I nõudele põhjendamatult vastu. Hageja on piiranud enda viivisenõude põhinõude ulatusega. Põhinõudega samas ulatuses viivis ei saa käesoleval juhul olla ebamõistlik, kostja I on töövõtulepingus viivisemäära aktsepteerinud. Kohustuse täitmata jätmise korral, peab võlgnik arvestama sellega, et viivitamisel järgnevad VÕS § 113 lg 1 kolmandas lauses sätestatud sanktsioonid, st kohustus maksta viivist seaduse või lepinguga ettenähtud intressimäära järgi. Eeltoodust tulenevalt kuulub hageja viivisenõue rahuldamisele.
98.Hageja on esitanud kahju hüvitamise nõude kostja III vastu põhjusel, et kostja I oli 2018. a suvel püsivalt maksejõuetu ning kostja III kui kostja I juhatuse liige oleks pidanud esitama pankrotiavalduse. Kui kostja III oleks pankrotiavalduse esitanud, ei oleks hageja kostjale I mingeid lisatöid tegema hakanud. Kostja I ja kostja III on hageja hinnangul solidaarvõlgnikud.
99.Hageja hinnangul vastutab kostja III õigusvastaselt tekitatud kahju eest VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p-de 7 ning VÕS § 1050. Kostja III vastutuse tekkimiseks, peab kohus seega kindlaks tegema kõik delikti üldkoosseisu elemendid (vt nt Riigikohtu 31. mai 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-54-07, p 12; 14. oktoobri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-75-08, p 12). Äriühingu juhtorgani liige võib vastutada otse äriühingu võlausaldajate ees deliktiõiguse sätete alusel nt VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 7 ning lg 3 järgi juhul, kui ta on rikkunud mingit seadusest tulenevat kohustust, mis on kehtestatud ainuüksi või muu hulgas ühingu võlausaldajate kaitseks (Riigikohtu 8. mai 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-191-12, p 17 ja seal viidatud kohtupraktika). Kolleegium on varem leidnud, et äriseadustiku sätted, mis kohustavad juhatust korraldama äriühingu raamatupidamist, on iseenesest võlausaldajate kaitseks kehtestatud seaduse sätted. Samuti on kolleegium leidnud, et raamatupidamise aastaaruande koostamist reguleerivad sätted, sh RPS § 21 lg 1 p 4, on võlausaldajate kaitseks kehtestatud normid (Riigikohtu 17. juuni 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-69-15, p 19 ja seal viidatud kohtupraktika). Hüvitatav kahju peab olema, tulenevalt VÕS § 127 lg-st 2, hõlmatud VÕS § 1045 lg 1 p 8 kaitse-eesmärgist (vt ka nt Riigikohtu 19. detsembri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-58411/148, p 17.1).
100.Hageja on käesoleval juhul kostja III vastu kahju hüvitamise nõuet esitades tuginenud ÄS § 180 lg 51 sätestatule, mille kohaselt on juhatuse liige kohustatud äriühingu püsiva maksejõuetuse korral esitama pankrotiavalduse. Pankrotiavalduse esitamise korral ei oleks
hageja lisatöid teostanud. Kohtu hinnangul ei ole pankrotiavalduse esitamata jätmine ja hageja võimalik kahju tekkimine omavahel põhjuslikus seoses. Hagejale olid kostja I majandustulemused Äriregistri teabesüsteemi kaudu nähtavad lisa- ja muudatustööde kokkulepet sõlmides. Lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt ei olnud hagejal kohustust kostjaga I lisa- ja muudatustööde kokkuleppeid sõlmida. 29.01.2018 a oli hagejale teada, et töövõtuleping kostjaga I on talle kahju toonu 220 000 euro ulatuses (I kd tl 137-139). 08.11.2018. a e-kirjast nähtub, et poolte kokkuleppel on kostjal I võimalik arve nr 383 tasuda osade kaupa (I kd tl 121, 122). Käesolevas menetluses kogutud tõenditest nähtub, et hageja on alles 06.02.2020. a. ja 02.12.2020. a teatanud kostjale I, et kasutab VÕS § 110 sätestatud võimalust peatada omapoolsete kohustuste täitmine (tl 156 pöördel). Kohtu hinnangul on kahtlemata tahtlik hea usu põhimõtte vastane käitumine kostja I poolt hotelli opereerimise rahavoogude suunamine kolmandale isikule (V köide kohtuistungi protokoll ajamärk 03:36:33), kuid kohtu hinnangul ei vasta selle teo koosseis ÄS § 180 lg 51 sätestatule. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hagi kostja III vastu rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus on käesolevas tsiviilasjas 14.08.2020. a tehtud määruses asunud seisukohale, et hagi kostja III vastu ei saa pidada õiguslikult perspektiivikaks.
101.Hotel Regent Tallinn OÜ esitas 30.07.2020. a vastuhagi, milles nõuab Restor AS-lt
kommunaalkulude hüvitamist summas 11 355,39 eurot (II kd tl 117). Kommunaalkulude nõudega summas 30 547,47 on kostja I soovinud 20.12.2019. a tasaarvestada ka hageja arvest nr 383 tulenevat nõuet (I kd tl 33-34). Vastuhagi kohaselt on hageja ja kostja I 07.03.2018. a toimunud nõupidamisel leppinud kokku, et hageja tasub hoone elektri, vee, kanalisatsiooni ja soojuse tarbimise kulud 85% ulatuses alates 01.12.2017. a kuni ehitustööde lõpetamiseni (II kd tl 117). Kostja I esitas hagejale arve nr 27 summas 26 020,60 eurot november 2017. a kuni september 2018. a, mis kajastas hageja poolt tasutud elektri- ja soojusenergia kulusid. Arve nr 27 on kostja I tasaarvestanud. 10.09.2019. a esitas kostja I hagejale arve nr 84 oktoobri ja novembri 2018. a elektri, vee, kanalisatsiooni ja soojuse tarbimise eest summas 10 636,37 eurot. Arve nr 84 tasumise tähtaeg oli 24.09.2019. a. Hageja ei ole arvet tasunud.
102.Restor AS vastuväite kohaselt on kostja I kommunaalkulude hüvitamise nõue tõendamata,
kostja I ei ole esitanud hagejale kommunaalkulude arvete aluseks olevaid näite. Ilma arvete aluseks olevate näitudeta ei ole teada, millises ulatuses kostja I on tegelikkuses teenuseid tarbinud ja kas kostja I esitatud arved on kooskõlas tegelikkusega. Kuivõrd hageja lõpetas ehitustööd 28.02.2018. a ei saa kostja I nõuda kommunaalkulude hüvitamist sellest hilisema aja eest, so pärast 28.02.2018. a (III kd tl 142).
103.Kohtule on esitatud 07.03.2018. a toimunud nõupidamise protokoll, millest nähtub, et
hageja ja kostja I leppisid kokku, et töövõtja tasub hoone elektri, vee, kanalisatsiooni ja soojuse tarbimise kulud 85% ulatuses alates 01.12.2017. a kuni ehitustööde lõpetamiseni (I kd tl 117-118).
104.Kostja I on 18.02.2022. a esitanud enda kommunaalkulude hüvitamise nõude tõendamiseks
kostja II poolt kostjale I esitatud arved (V kd tl 12-14). Kohtu hinnangul on kostja I esitanud tõendid TsMS § 237 lg 1 ja 330 lg 1 rikkudes. Kostja I poolt hilinemisega esitatud arved ei tõenda kostja I poolt tegelikkuses arvetel märgitud ulatuses kommunaalkulude kandmist. Tegemist on lähikondsete vahel teostatud arveldustega, mis ei ole vähimalgi määral kontrollitavad. Arvete aluseks olevaid kuludokumente ei ole kostja I esitanud hagejale ega ka kohtule. Juhul kui arveldused kostja I ja kostja II on tegelikkuses toimunud ei ole need aluseks hageja vastu kommunaalkulude nõude esitamiseks, kuivõrd need ei ole seostatavad
ühegi konkreetse näidu või tarbitud teenusega. Arvestades asjaoluga, et hotell on 03.09.2018. a saanud kasutusloa (I kd tl 25, 29) ning 30.10.2018. a on kostja I teatanud, et tööd on peaaegu valmis (lõpetamata on tuletõrje- ja heliisolatsioon)(II kd tl 21), puudub igasugune mõistlik põhjus, miks hageja peaks subsideerima kostja I äritegevust.
105.Hotel Regent Tallinn OÜ esitas vastuhagis kahju hüvitamise nõude põhjusel, et hageja on
jätnud oma töös puudused kõrvaldamata ning kostja I peaks neid puuduseid ise kõrvaldama hakkama, millest võib kostjale I tulevikus kahju tekkida summas 34 205,18 eurot (III kd tl 119-120). Hageja vastuväite kohaselt ei ole vastuhagis nimetatud summade hagejalt nõudmine põhjendatud (III kd tl 142).
106.Kohus nõustub hageja vastuväidetega. Kostja I nõuab muuhulgas hagejalt soojussõlme
koolituse läbiviimise eest 144 euro hüvitamist. 12.06.2019. a e-kirja p-s 6 teatas kostja I hagejale, et saadud koolituse eest esitatakse hagejale arve (I kd tl 125). Kohtule on esitatud tõendid selle kohta, et tegelikkuses ei ole AS U Tallinn väljastanud Hotel Regent Tallinn OÜ-le ega OÜ-le Mobelent Invest arvet soojussõlme kasutamise koolituse eest (II kd tl 33). Vastavalt TsÜS § 138 lg 2 ei ole õiguse teostamine lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-137-10 märkinud, et hea usu põhimõtte funktsiooniks on lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise kuritarvitamise piiramine. Riigikohus on lahendites 3-2-1-108-14 ja 3-2-1-186-13 selgitanud, et nõude kohta valeandmete esitamine võib olla kelmuse katse. 10.06.2019 on kostja I pöördunud hageja poole, et viimane parandaks hoone fassaadil oleva lipuhoidja (II kd tl 34 pöördel). Kohtule on esitatud tõendid selle kohta, et lipuhoidja oli hoonel enne Restor AS poolt tööde teostamist (II kd tl 34). Kohtu hinnangul ei ole kostjal I nõuet hageja vastu ka seoses rasvapüüduri elektritööde ega pumpla defekteerimisega. Kohtule on esitatud tõendid selle kohta, et kostja I on jätnud täitma vajalikud hooldusmeetmed. Seega saab võimalik kahju olla kohtu hinnangul tekkinud üksnes kostja I enda tegevuse tulemusel (II kd tl 39). Kohtu hinnangul nõuab kostja I hagejalt alusetult ka lülitite ja elektrikilbi vahetusega seotud kulusid. Kohtule on esitatud Q E OÜ ja kostja I vaheline e-kirjavahetus, millest nähtub, et 29.09.2018. a on kostjale I teatatud, et kostja I poolt tarnitud liftilülitid ei sobi hotellitubades kasutamiseks (II kd tl 3940). Käesolevas menetluses kogutud tõenditest nähtub, et hageja teatas 29.10.2018. a, et on kõrvaldanud kostja I poolt loetletud puudused ja esitab ehitustööde üleandmisakti (II kd tl 46). 30.10.2018. a on kostja I teatanud hagejale, et enamus probleeme on lahendatud, jäänud on heliisolatsioon ja nö Päästeameti teema. Hageja on kostjale I tööd üleandmiseks esitanud 29.10.2018. a ja 12.12.2018. a (I kd tl 32-34, II kd tl 44-45). 24.05.2019. a on hageja kostjale esitanud veelkordselt üleandmisdokumentatsiooni mälupulgal (II kd tl 35). 30.05.2019. a on hageja esitanud dokumentatsiooni digitaalselt (II kd tl 36). Kohtule esitatud tõenditest nähtub, et garantiiaja ülevaatus on teostatud 8.8.2019. a (II kd Lk 37). Kohus nõustub hagejaga selles, et vastuhagis loetletud puudustest ei ole kostja I hagejat mõistliku tähtaja jooksul teavitanud. Tegemist ei ole selliste puudustega, mida kostja I ei oleks märganud juhul kui tegelikkuses oleks eksisteerinud. Kohtu hinnangul on vastuhagi nõue käesoleval juhul konstrueeritud kohtumenetluse jaoks eesmärgiga vältida hagejale teostatud tööde eest tasumist.
107.Hotel Regent Tallinn OÜ esitas vastuhagis kahju hüvitamise nõude põhjusel, et kostjal I on
2018. a ja 2019. a jäänud saamata tulu summas 1 133 800 eurot. Kostja I on 20.12.2019. a soovinud hageja nõude summas 90 376,90 euro ulatuse tasaarvestada kostja I saamata jäänud tulu nõudega. Samasisulise tasaarvestamise nõude esitas kostja I 07.05.2020. a ja 30.07.2020. a. Vastuhagis nõuab Hotel Regent Tallinn OÜ saamata jäänud tulu hüvitamist
summas 1 069 822,91 eurot (II kd tl 120-121). 29.10.2021. a muutis kostja I vastuhagi nõuet ja palub välja mõista põhivõlgnevuse 1 130 924,04 eurot, seisuga 29.07.2020. a sissenõutavaks muutunud viivised summas 35 714,79 eurot ja lisanduva viivise alates vastuhagi esitamisest (IV kd tl 44-45). Vastuhagi põhjenduste kohaselt ei saanud Hotel Regent Tallinn OÜ alustada hotelli opereerimist plaanitud ajal. Kui kostja I oleks saanud hotelli õigeaegselt avada, oleks võinud kostja I teenida tulu juba 2018. aastal (II kd tl 121). Kostja I on oma saamata jäänud tulu suuruse kohta tellinud eksperthinnangu, mille kohaselt on saamata jäänud tulu suurus 1 133,8 tuhat eurot (II kd tl 158).
108.Hageja vastuväite kohaselt on kostja I saamata jäänud ettevõtlustulu nõue alusetu, kuna
07.03.2018 a koosoleku protokollist nähtub poolte kokkulepe, mille kohaselt tähtaja pikendamise seoses trahvisanktsioone ei rakendata (I kd tl 117-118). Kohtu hinnangul on kokkulepe olemuslikult seotud sama koosoleku protokolli järgmise punktiga, milles kostja I esindaja kinnitab, et ehitustööde lisatööde maht ja maksumus täpsustakse ehitustööde lõpetamisel. Seega mõistsid mõlemad pooled, et tegemist on olukorraga, kus hageja teostab lisatöid kostja I tellimusel ning seetõttu ei ole põhjust tähtaja pikenemisega seoses sanktsioone kohaldada. Kohtule on esitatud 01.02.2018. a koosoleku protokoll, millest nähtub, et 13.01.2018 on jõutud kokkuleppele tähtaja pikendamise osas ning kostja I esindaja A R on palunud esitada lisa- ja muudatustööde kalkulatsiooni (I kd tl 103). Eeltoodust nähtub kohtu hinnangul, et 2018. aastal ei teinud hageja objektil omaalgatuslikult lisa- ja muudatustöid, vaid kostja I oli need hagejalt tellinud. Lisaks toimus 2018. aastal hotelli möbleerimine, sisustamine ja personali värbamine, seega tegevused, mis ei olnud kohtu hinnangul hageja kontrolli all. Isegi kui kostjal I jäi 2018. a ja järgnevatel aastatel ettevõtlustulu eksperthinnangus toodud ulatuses (II kd tl 158) saamata, ei ole see kohtu hinnangul seotud hageja tegevusega, vaid on kostja I ettevõtlusrisk, mis realiseerus.
109.Eeltoodust tulenevalt ei ole vastuhagi õiguslikult põhjendatud ega kuulu rahuldamisele.
Kuivõrd vastuhagis toodud nõuded ei ole õiguslikult põhjendatud, ei ole täidetud ka tasaarvestuse õiguse tekkimise materiaalsed eeldused ning kostjal I ei ole võimalik hageja nõuet tasaarvestada. Menetluskulude jaotus
110.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Eeltoodu alusel jätab kohus Restor AS hagi menetlemisest seotud menetluskulud kostja I kanda. Kostja II ja kostja III menetluskulud jäävad Restor AS kanda. Vastuhagi menetlemisest tingitud kulud jäävad Hotel Regent Tallinn OÜ kanda.
111.TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised
kulud. Kohtukulud on TsMS § 138 lg 2 kohaselt muuhulgas riigilõiv ning asja läbivaatamise kulud. Kohtuvälised kulud on TsMS § 144 p 1 kohaselt menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud ja ta menetluskulude kindlaksmääramise avaldusele vastu ei vaidle, võib kohus piirduda üksnes selle kontrollimisega, et lepingulise esindaja kulud ei oleks suuremad käesoleva paragrahvi lõike 4 alusel kehtestatud piirmäärast. Kui menetluskulude kindlaksmääramise avaldus on selgelt põhjendamatu või kui lepingulise esindaja kulude kohta esitatakse vastuväide, kontrollib kohus ka lepingulise esindaja kulude
põhjendatust ja vajalikkust. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.
112.Hageja on tasunud riigilõivu summas 3 400 eurot. Hagi esitamise ajal kehtinud
riigilõivuseaduse (RLS) lisa 1 kohaselt kuulus tsiviilasjalt hinnaga 375 617,28 eurot tasumisele riigilõiv 3 400 eurot. Hageja on tasunud hagi tagamise avalduselt kolme kostja vastu riigilõivu 150 eurot. Põhjendatud oli hagi tagamine kostja I osas. Seega ei kuulu 100 euro ulatuses hageja riigilõivu väljamõistmise taotlus rahuldamisele. Kostjalt I kuulub hageja kasuks väljamõistmisele riigilõiv summas 3 450 eurot.
113.Hageja palub kostjalt välja mõista õigusabikulud kokku summas 32 285 eurot, millest
vastuhagiga seonduvad kulud summas 9 690 eurot. Hageja enda hagiga seonduvalt on õigusabikuludest 70 % seotud hageja nõudega kostja I vastu, 15% seotud nõudega kostja II vastu ja 15% seotud nõudega kostja III vastu. Kuivõrd hagi jääb rahuldamata kostjate II ja III vastu, kuulub hageja menetluskulude nimekiri rahuldamisele 70 % ulatuses. Vandeadvokaadid Kristjan Tamm ja Arsi Pavelts on osutanud õigusabi kokku 36 tundi, millele lisandub Kristjan Tamme kohtuistungil osalemisega seotud ajakulu 4 h ja 30 min. Kohtu hinnangul on hageja menetluskulude nimekirjas (V kd tl 9-10) toodud ajakulu kooskõlas asja mahu ning keerukusega. Kohtul puudub alus pidada ajakulu ülepaisutatuks. Lisaks õigusabile on hageja kulutanud asjatundja arvamuse saamiseks 3 000 eurot (lisandub käibemaks) ja vandeaudiitori arvamuse saamiseks 225 eurot. Eeltoodust tulenevalt kuulub kostjalt I väljamõistmisele 70% ulatuses hageja õigusabikulud, so 27 791,75 eurot.
114.Riigikohus on 13.11.2013.a määruses kohtuasjas nr 3-2-1-115-13 asunud seisukohale, et
lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisele tuleb TsMS § 175 lg 1 järgi hinnata ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust. Üksnes sellisel juhul saab hinnata, kas lepingulise esindaja kulud on põhjendatud ja vajalikud. Hageja esindajad on osutanud hagejale õigusabiteenust keskmise tunnihinnaga 165 eurot (ilma käibemaksuta). Kohus on seisukohal, et keskmine tasu õigusteenuse eest summas 165 eurot ei ületa õigusabituru keskmist ning kohtute poolt mõistlikuks peetud tunnihinda. Hageja on esitanud ka taotluse TsMs § 177 lg 4 alusel, seega käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb kostjal I tasuda hagejale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
115.TsMS § 165 lg 1 kohaselt kui otsus on tehtud kaashagejate või -kostjate kahjuks,
vastutavad kaashagejad või -kostjad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Kui isikud osalevad menetluses oluliselt erinevas ulatuses, võib kohus kulude jaotamisel võtta aluseks osalemise ulatuse. Kohtu hinnangul osalesid kostjad menetluses erinevates ulatuses. Kohus nõustub hageja poolt esitatud arvestusega, et kostja I osales menetluses 70 % ulatuses ning kostjad II ja III osalesid menetluses kumbki 15% ulatuses. Kostjate menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjatele osutatud õigusabi 277 tundi kokku 42 657,23 euro ulatuses, millele lisandub kohtuistungiga seotud ajakulu 4,5 tundi. Kuivõrd hagi kuulub kostja I osas rahuldamisele ja vastuhagi jääb rahuldamata jäävad kostja I menetluskulud tema enda kanda. Kostjate II ja III õigusabikulud kuuluvad hüvitamisele 15% ulatuses, s.o. 6 523,46 eurot kostjale II (käibemaksuta) ja 6 523,46 eurot (käibemaksuga) kostjale III. Lisaks kuulub kostja II kasuks hagejalt väljamõistmisele määruskaebuste riigilõiv summas 100 eurot ja kostja III kasuks määruskaebuse riigilõiv 50 eurot.
116.Kostjate esindajad on osutanud õigusabiteenust keskmise tunnihinnaga 185 eurot (ilma
käibemaksuta). Kohus on seisukohal, et keskmine tasu õigusteenuse eest summas 185 eurot
ei ületa õigusabituru keskmist ning kohtute poolt mõistlikuks peetud tunnihinda. Kostjad on esitanud ka taotluse TsMs § 177 lg 4 alusel, seega käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb hagejal tasuda kostjale II ja kostjale III hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
/allkirjastatud digitaalselt/ Karin Sonntak Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.