6.Eesti Vabariik Riigimetsa Majandamise Keskuse kaudu (registrikood 70004459)
7.S.S. (isikukood XXXXXXXXXXXX)
8.A.S. (isikukood XXXXXXXXXXXX)
9.Kambja Vallavalitsus (registrikood 77000275)
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada L.R. määruskaebus osaliselt.
2.Tühistada Tartu Maakohtu 19. märtsi 2025. a määrus menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas (resolutsiooni p-d 6–8). Muus osas jätta maakohtu määrus muutmata.
3.Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta menetlusosaliste maakohtu menetluses kantud menetluskulud nende endi kanda.
4.Võtta asja materjalide juurde määruskaebuse täiendusele lisatud Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ 15. augusti 2025. a arvamus.
5.Jätta määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.L.N. (avaldaja) esitas 9. detsembril 2023 Tartu Maakohtule avalduse määrata juurdepääs avaldajale kuuluvale Lohu kinnisasjale avalikult kasutatavalt teelt. Avaldaja taotles juurdepääsu määramist üle L.R.le (puudutatud isik I) kuuluva Vahemetsa kinnisasja. Avaldaja oli nõus tasuma juurdepääsutasu 50 eurot aastas ja hoidma juurdepääsuteed korras.
2.Maakohus võttis avalduse menetlusse ning kaasas menetlusse Kambja Vallavalitsuse ja kõigi kinnisasjade omanikud, mille kaudu juurdepääsu määramine võib kõne alla tulla – Kõrgepõllu kinnisasja omaniku Kavastu Põld OÜ (puudutatud isik II), Jalaka kinnisasja omaniku V.N. (puudutatud isik III), Henno kinnisasja omanikud T.E. (puudutatud isik IV) ja A.V. (puudutatud isik V), Kastre metskond 45 kinnisasja omaniku Eesti Vabariigi (Riigimetsa Majandamise Keskuse kaudu; puudutatud isik VI)), Palandiku kinnisasja omanikud S.S. (puudutatud isik VII) ja A.S. (puudutatud isik VIII).
3.Puudutatud isik I palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Puudutatud isik I palus kohtul kaaluda alternatiivseid juurdepääse üle Lohu kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade. Juhul, kui kohus määrab juurdepääsutee üle Vahemetsa kinnisasja, siis ei olnud puudutatud isikul I vastuväiteid tee kavandatava asukoha ega pindala suhtes. Puudutatud isik I palus määrata ühekordse tasu omandiõiguse riive eest 12 000 eurot ning iga-aastase tasu suuruseks 500 eurot, kui tee laiuseks on 3 meetrit ja 650 eurot, kui tee laiuseks on 4 meetrit. Puudutatud isik I palus määrata, et iga-aastane tasu tõuseb tarbijahinnaindeksi tõusu võrra või 10% aastas.
4.Kambja Vallavalitsus leidis, et puudub alternatiivne võimalus Lohu kinnisasjale juurdepääsu saamiseks kui Vahemetsa kinnisasjal asuv tee. Tee on ajaloolistelt kaartidelt tuvastatav alates 1978. aastast ja on rajatud ilmselt 1969. aastal maaparanduse käigus. 2
5.Puudutatud isikud VII ja VIII leidsid, et juurdepääsutee peaks kulgema üle Vahemetsa kinnisasja. Puudutatud isik III ei nõustunud juurdepääsutee kulgemisega üle temale kuuluva Jalaka kinnisasja. Juurdepääsutee peaks kulgema üle Vahemetsa kinnisasja. Puudutatud isik VI leidis, et juurdepääsutee määramine üle Kastre metskond 45 kinnisasja ei ole põhjendatud. Kastre metskond 45 kinnisasjal ei asu ühtegi teed, mistõttu tuleks tee rajada. Puudutatud isik V ei nõustunud juurdepääsutee kulgemisega üle temale kuuluva Henno kinnisasja.
MAAKOHTU SEISUKOHT
6.Maakohus rahuldas 19. märtsi 2025. a määrusega avalduse. Maakohus määras, et kinnistusosakonna registriossa nr 1103304 sisse kantud kinnisasja igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tähtajatult igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega kinnistusosakonna registriossa nr 1421204 sisse kantud Vahemetsa kinnisasjal asuvat juurdepääsuteed, mis on käesoleva kohtumääruse lisas nr 1 kaardil tähistatud punaste joontega ja mille parameetrid on järgmised: juurdepääsutee algab Maidla– Palandiku teelt (tee nr 2820024) laiusega 9 meetrit, kitsenedes trapetsi kujuliselt mööda juurdepääsuteed 10 meetri ulatuses ning kulgedes edasi 4 meetri laiuselt mööda Vahemetsa kinnisasja (registriosa nr 1421204) kuni Lohu kinnisasja (registriosa nr 1103304) piirini; juurdepääsutee kogupikkus on 277,54 meetrit ja juurdepääsutee pindala on 1134,27 m 2. (resolutsiooni p 2) Maakohus määras, et juurdepääsu hoiab omal kulul kasutamiseks korras kinnistusosakonna registriossa nr 1103304 sisse kantud kinnisasja igakordne omanik. (resolutsiooni p 3) Maakohus määras juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks 50 eurot aastas, mis tuleb kinnistusosakonna registriossa nr 1103304 sisse kantud kinnisasja igakordsel omanikul tasuda kinnistusosakonna registriossa nr 1421204 sisse kantud kinnisasja igakordsele omanikule iga jooksva aasta 1. aprilliks. (resolutsiooni p 4) Maakohus kohustas puudutatud isikut I andma tahteavaldus kinnistusosakonna registriosa nr 1421204 kolmandasse jakku märkuse kandmiseks sõnastusega: kinnistusosakonna registriossa nr 1103304 sisse kantud kinnisasja igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tähtajatult igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega kinnistusosakonna registriossa nr 1421204 sisse kantud kinnisasjal asuvat juurdepääsuteed, mis on kohtumääruse lisas nr 1 kaardil tähistatud punaste joontega ja mille parameetrid on järgmised: juurdepääsutee pikkusega kokku 277,54 meetrit ja laiusega alates Maidla–Palandiku teelt (tee nr 2820024) 9 meetrit, kitsenedes trapetsi kujuliselt 10 meetri ulatuses ning edasi kuni Lohu kinnisasja (registriosa nr 1103304) piirini laiusega 4 meetrit, juurdepääsu pindalaga 1134,27 m2. Puudutatud isiku I tahteavaldus asendati kohtumäärusega. (resolutsiooni p 5) Maakohus jättis menetlusosaliste menetluskulud puudutatud isiku I kanda, rahuldas osaliselt avaldaja menetluskulude kindlaksmääramise avalduse ja mõistis puudutatud isikult I avaldaja kasuks välja menetluskulud 1737 eurot 50 senti, sealhulgas riigilõivu 50 eurot ja lepingulise esindaja kulu 1687 eurot 50 eurot senti. Maakohus jättis rahuldamata avaldaja menetluskulude avalduse 20 euro väljamõistmiseks puudutatud isikult I (resolutsiooni p-d 6–8). Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 järgi omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Maakohus tuvastas, et avaldajale kuuluvalt Lohu kinnisasjalt puudub juurdepääs avalikule teele. Lohu kinnisasjale lähim avalikult kasutatav tee on Maidla–Palandiku tee. Avaldaja on Maidla–Palandiku teele liikunud mööda Vahemetsa kinnisasja äärel asuvat teed mööda. Maakohus tuvastas vaatlusel, et see on pinnasetee (täitmata), millel puudub pealiskiht ja mis on liikumistee looduslikul pinnasel. Tee on läbitav ja kuiv. Maakohus tuvastas, et juurdepääs 3
Lohu kinnisasjale üle Vahemetsa kinnisasja on maakorralduslikult võimalik. Taotletava juurdepääsutee läheduses ei asu elumajasid ega muid hooneid, mistõttu ei häiri taotletaval juurdepääsuteel liikumine puudutatud isiku I kodurahu vms. Juurdepääsu määramine üle teiste Lohu kinnisasjaga külgnevate kinnisasjade eeldab juurdepääsutee rajamist ning metsa maha võtmist, mis on kulukas ja koormab teiste kinnisasjade omanikke rohkem, kui Vahemetsa kinnisasja omanikku olemasoleva juurdepääsutee kasutamisel. Maakohus leidis, et Lohu kinnisasjalt tuleb avalikult kasutatavale teele juurdepääs määrata üle Vahemetsa kinnisasja. AÕS § 156 lg 1 mõtte kohaselt tuleb juurdepääsu kindlaksmääramise korral üldjuhul alati määrata teeniva kinnisasja omanikule juurdepääsu talumise eest tasu ning see koormatud kinnisasja igakordse omaniku kasuks välja mõista. Tasu välja mõistmata jätmine on erandina lubatav üksnes juhul, kui teeniva kinnisasja omanik on väljendanud kohtule selgelt, et ta tasu ei soovi (vt nt RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 42). Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine (põhiseaduse § 32 mõttes). Seetõttu sõltub juurdepääsutasu suurus sellest, millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad. Selline negatiivne tagajärg võib vastavalt asjaoludele olla kas koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud kulutused (vt nt RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098/271, p 14). Puudutatud isik I ei ole menetluses tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus. Seetõttu ei ole vaja välja selgitada kinnisasja väärtust ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning seda, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Kohus on juurdepääsutasu määramise aluseid ja õiguslikku regulatsiooni menetluses pooltele selgitanud ja määranud avaldajale ja puudutatud isikule I tähtaja juurdepääsutasu määramise aluseks olevate asjaolude välja toomiseks ja tõendite esitamiseks. Kohus kogus asjas tõendeid ka omal algatusel. Määratav tasu peab lisaks maamaksu ja juurdepääsutee korrashoiu kulude hüvitamisele sisaldama hüvitist omandiõiguse riive eest (hüvitis kasutuseelise alusel) sõltumata asjaolust, kas juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltuvatest asjaoludest või temast sõltumatutest asjaoludest (RKTKm 20.03.2019, 2-16-7011/114, p 12). Asja kasutuseeliseks on kõik need eelised, mis tulenevad asja kasutamisest valduse abil. Hüvitise suuruse määramisel tuleb hinnata, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik juurdepääsualust maad kasutada, arvestades maatükil paiknevaid ehitisi, ehituslikke, muinsuskaitselisi, maa otstarbest tulenevaid jms piiranguid ning kõiki muid selles osas tähtsaid asjaolusid (RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p-d 38, 39). Kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema. Hindamise aluseks on kasutuseelise objektiivne väärtus. Silmas tuleb pidada konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust (RKTKm 03.10.2018, 2-16-3663/95, p 19). Seejuures tuleb AÕS § 156 lg 1 järgi omandiõiguse riive hüvitada kasutuseelise alusel ning hüvitist määrates ei saa lähtuda juurdepääsutee alla jääva maatüki turuväärtusest (RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901/280, p 15). Minimaalne hüvitis, mida õigustatud kinnisasja omanik peaks maatüki kasutamise eest koormatud maatüki omanikule maksma hüvitisena omandiõiguse riive eest, ei või olla väiksem, kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus (RKTKm 28.03.2018 2-14-60492/165, p 16; RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 40). Juurdepääsutasu indekseerimine tarbijahinnaindeksiga ei ole põhjendatud (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p-d 15.3). AÕS § 156 lg 1 järgi mõistetakse koormatava kinnisasja omanikule määratav juurdepääsutasu avaldajalt juurdepääsuga koormatud kinnisasja omaniku kasuks välja perioodiliste maksetena (vt RKTKm 01.06.2022, 2-194
20416/41, p 15.3; RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 38). Maakohus määras tasu suuruse kindlaks, arvestades juurdepääsutee aluse maa eest tasumisele kuuluvat maamaksu ning hüvitist omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele. Juurdepääsutee aluse maa-ala kogupindala on 1134,27 m2. Maa- ja Ruumiameti vastuse kohaselt on Tartumaal maatulundusmaa sihtotstarbega maa juurdepääsuservituutide keskmine kasutustasu 2024. aastal 0,03 eurot ruutmeetri kohta aastas. Maatulundusmaa sihtotstarbega maa juurdepääsuservituutide keskmist kasutustasu aluseks võttes on avaldaja juurdepääsutee kasutamisest saadava kasutuseelise väärtus 34 eurot 3 senti aastas (0,03*1134,27). Puudutatud isik I avaldas kohtule, et kogu Vahemetsa kinnisasja maamaks 2024. aasta eest oli kokku 188 eurot 69 senti. Vahemetsa kinnisasja kogupindala on 28,63 hektarit, s.o 286 300 m2. Maamaks ühe ruutmeetri kohta on seega 0,00066 eurot (188,69/286 300). Avaldajale langev osa on seega 0,75 eurot (0,00066*1134,27). Vahemetsa kinnisasjale jäävat tee osa hooldab vastavalt juurdepääsu tingimustele Lohu kinnisasja igakordne omanik, mistõttu ei hõlma juurdepääsutasu tee korrashoiukulusid. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud juurdepääsutasu suuruseks 34 eurot 78 senti aastas (34,03+0,75). Avaldaja nõustus juurdepääsutasu tasuma 50 eurot aastas, mistõttu määras maakohus juurdepääsutasu suuruseks 50 eurot aastas, mida Lohu kinnisasja igakordne omanik peab teeniva kinnisasja igakordsele omanikule tasuma. Maakohus määras juurdepääsutasu maksmise tähtpäevaks iga jooksva aasta 1. aprilli. Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel puudutatud isiku I kanda, kuna lahend on tehtud puudutatud isiku I kahjuks. Maakohus leidis, et avaldaja põhjendatud menetluskulud on riigilõiv 50 eurot ja lepingulise esindaja kulud 1687 eurot 50 senti. Avaldaja lepingulise esindaja tehtud toimingud olid vajalikud ja põhjendatud. Avaldaja lepingulise esindaja tunnitasu suurus 150 eurot (ilma käibemaksuta) on põhjendatud ega ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu.
MÄÄRUSKAEBUS
7.Puudutatud isik I esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, mida täiendas 15. augustil 2025. Puudutatud isik I palub tühistada maakohtu määruse osas, millega maakohus määras juurdepääsu tasu 50 eurot aastas, samuti menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Puudutatud isik I palub saata asi juurdepääsu tasu ja juurdepääsutee väljaehitamise tingimuste määramiseks tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Alternatiivselt palub puudutatud isik I teha uue määruse, millega määrata juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks 5887 eurot aastas ning määrata juurdepääsu väljaehitamise tingimused järgmiselt: juurdepääsutee rajab Lohu kinnisasja omanik omal kulul pinnareljeefi sõidetavuseni kruusakattega. Vahemetsa kinnisasja omanik annab Lohu kinnisasja omanikule juurdepääsutee rajamiseks nõusoleku ja volituse vajadusel asjaajamiseks tema nimel kohalikus omavalitsuses kõikide vajalike toimingute tegemiseks, kõik juurdepääsutee rajamiseks ja tööde tegemiseks vajalikud load ja kooskõlastused hangib oma kulul Lohu kinnisasja omanik, kes vastutab ka tööde tegemise vastavuse eest õigusaktidega kehtestatud nõuetele. Tööde alustamisest teavitab Lohu kinnisasja omanik Vahemetsa kinnisasja omanikule ette vähemalt 10 päeva. Puudutatud isik I palub jätta menetluskulud maakohtus avaldaja kanda või alternatiivselt menetlusosaliste endi kanda ning määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud avaldaja kanda. Maakohus jättis arvesse võtmata, et juurdepääsutee tuleb alles rajada ega määranud juurdepääsutee väljaehitamise tingimusi. Vaatluse protokolli fotolt 1 nähtub, et tegemist on 5
muru või viljapõlluga, mitte teega. Maakohus määras juurdepääsu sõiduvahenditega, mis tähendab igat liiki sõidukit. Juurdepääs peab seega olema tagatud ka raskematele sõidukitele, sh ehitustehnikale, tuletõrjeautole, prügiautole jne. Juurdepääsutee ei ole kehtestatud normide kohaselt välja ehitatud ega ole taolisele autoliiklusele vastupidav. Maakohus ei tuvastanud, kas juurdepääsu pinnas on vastupidav ja kannatab määratud liikluskoormust. Puudutatud isiku I kinnisasja võimalikku kahjustamist ilma teed välja ehitamata ei ole analüüsitud. Maakohus ei määranud, millist ehitustegevust ja millises ulatuses avaldaja võib või peab juurdepääsu rajamisel läbi viima ja kelle kulul see toimub. Avaldajale ei ole pandud kohustust kanda kõik tee väljaehitamisega seotud kulud. Need peaksid jääma avaldaja kanda, sest juurdepääs on tema huvides. Riigikohus on lahendi tsiviilasjas nr 3-2-1-31-17 p-des 12 ja 13 asunud sarnastele seisukohtadele. Maakohus ei ole piisava põhjalikkusega välja selgitanud juurdepääsutasu määramiseks vajalikke asjaolusid. Maakohus pidi tulenevalt hagita menetluses kehtivast uurimisprintsiibist koguma ise tõendeid, et õiglane juurdepääsutasu kindlaks määrata (vt nt RKTKo 19.02.2014, 3-2-1-172-13, p 16; RKTKm 16.01.2013, 3-2-1-170-12, p 11). Puudutatud isik I, kellel ei olnud õigusteadmistega esindajat, on sisuliselt tuginenud sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus. Isegi kui puudutatud isik I ei oleks sellele tuginenud, pidi maakohus selle kohta ise tõendeid koguma. Puudutatud isik I sai kohtu küsitud ekspertiisist aru nii, et kohus määrab selle ise. Puudutatud isik I ei esitanud ise taotlust ekspertiisi määramiseks, et temale kui taotlejale ei pandaks kulude kandmise kohustust. Maakohus ei ole oma algatusel kogunud tõendeid kinnisasja väärtuse vähenemise kohta. Maakohtu määruse p-s 10 on toodud, et kasutuseelise arvestamisel saab lähtuda eeldatavast keskmisest üürihinnast. Maakohus tugines Maa- ja Ruumiameti vastusele, millest nähtub, et see ei ole esitatud eraomandis olevate maatulundusmaade keskmise üürihinna kohta. Seega keskmine üürihind on jäänud kohtu poolt välja selgitamata. Maakohus märkis keskmiseks üürihinnaks 0,03 eurot, mis ei ole keskmine, vaid 2024. a tasu, ja mis ei puuduta eraomandite üürihindu. Turupõhine kasutustasu põhineb vara harilikul väärtusel, mis on välja selgitatud sarnaseid hoonestamata maa ostu-müügitehinguid analüüsides. Ka sellest vastusest lähtuvalt pidi maakohus koguma õiglase tasu määramiseks täiendavaid tõendeid, sh kinnisasja väärtuse kohta. Puudutatud isik I esitas vastuväite, et avaldaja on juurdepääsutee parameetreid menetluse kestel suurendanud, kuid tasu (50 eurot aastas) on jäänud samaks. Maakohus ei põhjendanud, miks ta puudutatud isiku I vastuväidetega ei arvesta ja kas avaldaja arvestus on põhjendatud. Puudutatud isik I on välja selgitanud, et kinnisasja väärtuse vähenemine on vahemikus 57 000 – 61 000 eurot vastavalt Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ 15. augusti 2025. a arvamusele, s.o keskmiselt 58 000 eurot. Vastavalt Riigikohtu lahendi tsiviilasjas nr 2-19-20416 p-s 15.5 sätestatud valemile on juurdepääsu iga-aastaseks tasuks 5887 eurot (58 000 eurot x 10,15%). Maakohus jättis menetluskulud põhjendamatult puudutatud isiku I kanda. Avaldaja ei taotlenud menetluskulude väljamõistmist ei avalduses ega ka täiendavas avalduses. Maakohus on ületanud nõude piire ja teinud lahendi nõude kohta, mida ei ole esitatud. Õiglane oli jätta menetluskulud avaldaja kanda või alternatiivselt menetlusosaliste endi kanda. Lahend tehti avaldaja huvides, mistõttu pidi avaldaja ise kandma menetluskulud. Kohtupraktikas on tavaliselt jäetud menetluskulud sarnastes vaidlustes menetlusosaliste endi kanda. Avaldaja pöördus kohtusse ennatlikult, keset kohtueelseid läbirääkimisi. Puudutatud isiku I käitumine ei andnud põhjust avalduse esitamiseks. Maakohus oleks pidanud vähendama nii avaldaja lepingulise esindaja tunnitasu kui ka ajakulu.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
6
8.Avaldaja palub jätta määruskaebuse rahuldamata ning menetluskulud puudutatud isiku I kanda. Juurdepääs on olemas ja midagi täiendavat ei ole vaja rajada. Avaldaja on kasutanud juurdepääsu alates 1999. aastast. Enne seda kasutas juurdepääsu kinnisasja eelmine omanik. Juurdepääs võimaldab kinnisasja otstarbekohast kasutamist. Kinnisasjal asuv elamu on kasutusel peamiselt suvekoduna. 25 aasta jooksul ei ole tekkinud probleeme elamu juurde pääsemisel, v.a ajal, mil puudutatud isik I kaevas 2025. aasta kevadel juurdepääsu üles. Avaldajal on olnud võimalik juurdepääsul sõita kõigi kinnisasja teenindamiseks vajalike sõidukitega. Mingit liikluskoormust juurdepääsul ei ole, seal liigub avaldaja sõiduautoga. Juurdepääs on läbitav vajadusel ka operatiivautodele (tuletõrje jms). Juurdepääsu korrasoleku tagamise eest on alati hoolitsenud avaldaja. Puudutatud isik I ei ole selgitanud, millistele normidele peaks juurdepääs vastama. Seadusest ei tulene, milline peab olema juurdepääsutee tehniline seisukord (nt pinnas-, kruusa- või asfalttee). Juurdepääs ei pea vastama ehitusseadustiku nõuetele. Avaldaja huvides on hoida juurdepääs kinnisasja kasutamiseks vajalikus korras ja juurdepääsu kvaliteet on ainult avaldaja huvi. Olemasolev juurdepääs ei kahjusta kuidagi puudutatud isiku I kinnisasja. Puudutatud isiku I viidatud Riigikohtu lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-31-17 oli tegemist Tallinna linna tänava kaudu soovitava juurdepääsuga ehitusele, transpordimaa sihtotstarbega erateega. See lahend ei kohaldu üksiku suvekodu juurdepääsule avalikult kasutatavale teele. Riigikohus on selgitanud, et juurdepääsu nõude rahuldamine ei eelda, et taotletud juurdepääsu asukohas paikneks tee seaduse tähenduses; juurdepääsu määramine ise võib olla alles tee rajamise alus (vt RKTKm 15.03.2023, 2-19-517, p 17; RKTKm 17.05.2010, 3-2-1-42-10, p 31 ja RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 28). Seega ei saa puudutatud isik I edukalt tugineda vastuväidetele, et tee ei ole valmis või kohane. Puudutatud isiku I tegevus on vastuolus hea usu põhimõttega, selle eesmärgiks on püüda saada võimalikult suurt, kuid põhjendamatut kasu juurdepääsu kasutamise eest ning võimalik, et sundida avaldajat andma puudutatud isiku I omandisse suur osa avaldaja maast. Avaldaja ei nõustu, et maakohtu määratud juurdepääsutasu on liiga väike. Juurdepääs on ainult ühele elamule. Liiklusega ei kaasne müra, mis kedagi segaks. Juurdepääsu läheduses ei ole elamuid. Puudutatud isik I ei kanna juurdepääsuga seoses mingeid kulusid. Puudutatud isik I ei esitanud maakohtus taotlust ega tõendeid juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamiseks. Maakohus selgitas 16. septembri 2024. a kirjas ja 19. novembri 2024. a kohtuistungil puudutatud isikule I põhjalikult juurdepääsutasu määramisega seonduvat, sh erinevaid viise juurdepääsutasu määramiseks. Puudutatud isik I ei taotlenud ekspertiisi määramist. Puudutatud isik I ei esitanud kohtu määratud tähtaja jooksul juurdepääsutasu aluseks olevaid asjaolusid ja tõendeid. Puudutatud isikul I ei olnud põhjust arvata, et kohus hakkab hindama tema kinnisasja turuväärtuse langust omal algatusel ja ekspertiis tehakse riigi raha eest. Puudutatud isik I ei ole esitanud ka koos määruskaebuse täiendusega tõendit selle kohta, kui palju tema kinnisasja turuväärtus juurdepääsu olemasolu tõttu väheneb. Maakohus on tasu määramiseks ka ise tõendeid kogunud. Maakohus on määruse p-s 10 piisava põhjalikkusega kirjeldanud, millistest asjaoludest ja kriteeriumitest ta tasu määramisel lähtus. Maakohus ei ületanud nõude piire ja jättis põhjendatult menetluskulud puudutatud isiku I kanda. Pooled pidasid enne kohtule avalduse esitamist läbirääkimisi juurdepääsu asukoha ja tasu osas. Avaldaja oli sunnitud pöörduma kohtusse seetõttu, et tema kinnisasjale puudus kindlaksmääratud juurdepääs ja puudutatud isiku I esitatud juurdepääsu kasutamise
7
tingimused ei olnud aktsepteeritavad. Menetluskulude põhjustaja on puudutatud isik I. Avaldaja lepingulise esindaja tunnitasu suurus ja ajakulu on põhjendatud.
9.Puudutatud isiku IV üldõigusjärglased O.E. ja A.A. teatasid kohtule, et nad ei nõustu menetluskulude ümberjaotamisega Lohu kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanike vahel. Teised puudutatud isikud ei esitanud määruskaebuse kohta seisukohta.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
10.Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega jätab menetluskulud maakohtus menetlusosaliste endi kanda. Muus osas ei anna määruskaebuse väited alust maakohtu määruse tühistamiseks või muutmiseks. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt. Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud jäävad menetlusosaliste endi kanda. Ringkonnakohus võtab TsMS § 667 lg 3 alusel asja juurde määruskaebuse täiendusele lisatud Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ 15. augusti 2025. a arvamuse.
11.Puudutatud isik I ei vaidlusta maakohtu määrust osas, millega maakohus määras AÕS § 156 lg 1 alusel avaldajale kuuluvale Lohu kinnisasjale juurdepääsu avalikult kasutatavale teele üle puudutatud isikule I kuuluva Vahemetsa kinnisasja. Puudutatud isik I vaidlustab juurdepääsu väljaehitamise tingimuste määramata jätmist ja määratud juurdepääsutasu suurust, samuti menetluskulude jaotust ja kindlaksmääramist. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust TsMS § 659 ja § 651 lg 1 järgi üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.
12.Ringkonnakohus on seisukohal, et puudutatud isiku I taotlus juurdepääsutee väljaehitamise tingimuste määramiseks ei ole põhjendatud. Juurdepääsu määramisel tuleks lahendada muu hulgas juurdepääsu asukohas tee puudumise korral tee rajamise küsimus. Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse väitega, mille kohaselt maakohus on jätnud põhjendamatult arvesse võtmata asjaolu, et juurdepääsutee tuleb alles rajada ja jätnud määramata juurdepääsutee väljaehitamise tingimused. Puudutatud isik I ei vaidlusta maakohtu määrust osas, millega maakohus määras juurdepääsu asukoha ning viisi, s.o nii jalgsi kui sõiduvahenditega. Asja materjalidest nähtub, et juurdepääsu asukohas oli tee olemas. Kambja Vallavalitsuse 2. jaanuari 2024. a seisukohast (dtl 39) nähtub, et Vahemetsa kinnisasjal asuv tee on ajaloolistelt kaartidelt tuvastatav alates 1978. aastast ja on rajatud ilmselt 1969. aastal teostatud maaparanduse käigus. Vaatluse protokollist (dtl 84) nähtuvalt tuvastas maakohus vaatluse käigus, et juurdepääsu asukohas paikneb pinnastee (täitmata), millel puudub pealiskiht ja mis on liikumistee looduslikul pinnasel. Tee oli vaatluse ajal läbitav ja kuiv. Vaidlust ei olnud selles, et avaldajale kuuluvalt Lohu kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele pääsemiseks (sh sõiduvahenditega) on kasutatud kõnealust pinnasteed. Asja materjalidest ei nähtu asjaolusid, millest tulenevalt olemasolev tee ei võimaldanud juurdepääsu avaldaja taotletud viisil, arvestades Lohu kinnisasja kasutamise otstarvet (suvekodu). Asja materjalidest ei nähtu ka asjaolusid, mis võiks anda alust asuda seisukohale, et juurdepääsutee kasutamine avaldaja taotletud viisil võib puudutatud isikule I kuuluvat kinnisasja kahjustada. Puudutatud isik I ei ole selgitanud, milliste nõuetega tuleks juurdepääs vastavusse viia. Eeltoodut arvestades puudub ringkonnakohtu hinnangul vajadus juurdepääsu väljaehitamise tingimuste määramiseks.
8
Nagu iga tsiviilõiguse teostamisel, peavad ka juurdepääsuõiguse teostamisel kõik osalised lähtuma tsiviilõiguse üldistest põhimõtetest, eelkõige kohustusest toimida oma õiguste teostamisel heas usus ja teisi isikuid mitte kahjustades (TsÜS § 138).
13.Ringkonnakohtu hinnangul ei anna määruskaebuse väited alust muuta maakohtu määrust osas, millega maakohus määras juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks 50 eurot aastas. Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isikuga I, et kohtu uurimispõhimõte tähendab, et kohus pidi puudutatud isikule I tasu määramiseks ise vajalikud asjaolud ja tõendid koguma. TsMS § 5 lg 3 ja § 477 lg-te 5 ja 7 järgne uurimispõhimõtte esmane tähtsus ei seisne aktiivses informatsiooni kogumises ning tõendite otsimises. Uurimispõhimõtte eesmärgiks on tagada, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada lisatõendeid (RKTKm 17.04.2013, 3-21-46-13, p 13). Seega on kohtul asjaolude väljaselgitamiseks kõrgendatud selgitamiskohustus ning samas õigus nõuda omal algatusel isikutelt teabe esitamist ja tõendite kättesaadavaks tegemist. Menetlusosaline on kohustatud kasutama oma menetlusõigusi heauskselt ega või oma õigusi kuritarvitada (TsMS § 200 lg-d 1 ja 2). Menetlusosalise heausksus hagita menetluse kontekstis tähendab mh seda, et menetlusosaline teeb oma parima, et esile tuua ja ka tõendada asjaolud, mis on tema õiguste tagamise seisukohalt asja lahendamiseks tähtsad. Koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutasu määramise asjas on sellisteks mh asjaolud, mille alusel saab teha järeldusi õiglase tasu suuruse kohta (RKTKm 03.10.2018, 2-16-3663, p 23). Maakohus selgitas 16. septembri 2024. a kirjaga (dtl 109 jj) puudutatud isikule I õigesti ja põhjalikult juurdepääsutasu määramisega seonduvat, s.o et juurdepääsutasu saab kindlaks määrata kahel erineval viisil ja kuidas juurdepääsutasu mõlemal juhul kujuneb ning määras puudutatud isikule I tähtaja tõendite või tõendite kogumise taotluse esitamiseks. Maakohus määras ka 19. novembri 2024. a kohtuistungil puudutatud isikule I tähtaja juurdepääsutasu osas asjaolude ja tõendite esitamiseks. Ringkonnakohus selgitas 16. juuli 2025. a kirjaga (dtl 359 jj) puudutatud isikule I täiendavalt juurdepääsutasu määramise põhimõtteid ja määras puudutatud isikule I tähtaja juurdepääsutasu suurust puudutavate asjaolude, tõendite ja taotluste esitamiseks. Puudutatud isik I tugineb sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus ja taotleb juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist. Riigikohtu lahendist tulenevalt saab sellisel juhul juurdepääsutasu arvutada järgmise valemi järgi: juurdepääsutasu iga-aastane makse = kinnisasja väärtuse vähenemine (koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) × diskontomäär. Diskontomäärana tuleb kasutada seadusandja poolt mõistlikuks tulumääraks peetavat võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses nimetatud intressimäära, kui menetluses ei tuvastata, et kinnisasja senisele kasutusvaldkonnale vastav oodatav tulunorm on sellest intressimäärast erinev (vt RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5). Puudutatud isik I leiab, tuginedes määruskaebuse täiendusele lisatud Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ 15. augusti 2025. a arvamusele (dtl 381 jj), et tema kinnisasja väärtuse vähenemine on vahemikus 57 000 – 61 000 eurot, s.o keskmiselt 58 000 eurot. Ringkonnakohus leiab, et esitatud arvamusest nähtuvate andmete alusel ei ole võimalik jõuda sellisele järeldusele. Esitatud arvamuse kohaselt on kinnisasja hoonetega osa ~ 1,37 ha turuväärtus tõenäoliselt vahemikus 125 000 – 145 000 eurot ja haritava maa osa ~ 7,6 ha turuväärtuseks 58 000 – 64 000 eurot ning juurdepääsutee tõttu läheb kaotsi ligikaudu 3000 9
m2 haritavat maad ja 7,3 ha haritava maa turuväärtuseks jääb 55 000 – 61 000 eurot. Seega ei ole õige ka puudutatud isiku I seisukoht, et juurdepääsutasu suurus peaks Riigikohtu lahendist tuleneva valemi järgi arvutades olema 5887 eurot aastas (58 000 eurot x 10,15%). Puudutatud isiku I esitatud arvamus ei tõenda, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus. Esitatud arvamusest ei tulene, milline on juurdepääsutee tõttu puudutatud isiku I kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemine (s. o koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe). Kohus saab juurdepääsutee talumise tasu suuruse määramisel tugineda ka TsMS §-le 233, kuid selleks peab kohus tuvastama vastavate eelduste olemasolu. Riigikohus on leidnud, et selleks peab kohus eelnevalt tuvastama, et menetlusosaliste kohtu ette toodud juurdepääsuteega koormatava kinnisasja omaniku suhtes negatiivset mõju avaldavate juurdepääsuteest lähtuvate asjaolude korral ei ole võimalik kinnisasja väärtuse vähenemist kindlaks teha (nt selles piirkonnas puudub piisav arv võrdlustehinguid nii kasutuseeliste kui ka kinnisasja koormatiste vaba ja koormatud väärtuse kindlaksmääramiseks vms) või oleks see seotud eriliste raskustega või ebamõistlikult suurte kuludega (RKTKm 01.06.2022, 2-1920416, p 15.6). Maakohtu otsust määrata juurdepääsu tasuks 50 eurot aastas tuleb käsitleda kohtu diskretsiooniotsusena TsMS § 233 mõttes. Maakohus on oma otsustust määruse p-s 10 piisavalt põhjendanud. Puudutatud isik I ei ole nõus sellega, et maakohus on tasu suuruse määramisel arvestanud Maa- ja Ruumiameti esitatud andmeid, kuna need ei ole esitatud eraomandis olevate maatulundusmaade keskmise üürihinna kohta. Puudutatud isik I ei ole esitanud asjaolusid ega tõendeid, mis võimaldaks määrata suurema juurdepääsutasu, kuigi nii maa- kui ringkonnakohus andis talle selleks võimaluse. Eeltoodut arvestades nõustub ringkonnakohus maakohtu määratud juurdepääsu tasu suuruse ja selle põhjendustega ning ei pea vajalikuks neid põhjendusi korrata. Maakohus arvestas muu hulgas põhjendatult, et tasu suurus, mida avaldaja on nõus juurdepääsu kasutamise eest maksma, on suurem kui avaldaja esitatud ja maakohtu kogutud andmete alusel arvutatud juurdepääsutasu.
14.Puudutatud isik I on vaidlustanud maakohtu määruse ka osas, milles maakohus jättis menetlusosaliste menetluskulud puudutatud isiku I kanda ja määras kindlaks avaldaja menetluskulude rahalise suuruse. Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse väitega, mille kohaselt maakohus on menetluskulusid puudutatud isiku I kanda jättes ületanud nõude piire ja teinud lahendi nõude kohta, mida ei olnud esitatud (TsMS § 439). Kohtul tuleb TsMS 173 lg-st 2 tulenevalt märkida kohtulahendis menetluskulude jaotus olenemata sellest, kas menetlusosaline esitas vastava taotluse või mitte. Menetluskulude puudutatud isiku I kanda jätmine ei olnud välistatud tulenevalt asjaolust, et avaldaja ei märkinud kohtule esitatud avalduses ega selle täienduses vastavasisulist taotlust. TsMS § 172 lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. TsMS § 172 lg 1 teine lause annab kohtule menetluskulude jaotamisel laia kaalutlusruumi, kuid kaalutlusõigust teostades tuleb muu hulgas arvestada kõiki olulisi asjaolusid ja põhjendatud huve. Juurdepääsu määramise avalduse rahuldamine teenib eelduslikult esmajoones avaldaja huve. Asjaolu, et koormatava kinnisasja omaniku kasuks mõistetakse 10
juurdepääsu talumise eest välja tasu, ei anna iseenesest veel alust pidada juurdepääsu määramist ühtlasi ka puudutatud isiku huve teenivaks (vt RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901, p 17). Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel puudutatud isiku I kanda põhjusel, et kohus rahuldas avalduse ja lahend on tehtud puudutatud isiku I kahjuks. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole üksnes avalduse rahuldamine praegusel juhul piisav põhjus, et jätta menetluskulud puudutatud isiku I kanda. Arvestades et menetlus toimus esmajoones avaldaja huvides ja ükski puudutatud isik ei esitanud maakohtu määratud tähtpäevaks menetluskulude nimekirja, on ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud jätta maakohtu menetluses kantud menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel menetlusosaliste endi kanda. Menetluskulude puudutatud isiku I kanda jätmiseks ei anna alust vastuses määruskaebusele toodud asjaolud, mille kohaselt avaldaja oli sunnitud kohtusse pöörduma seetõttu, et tema kinnisasjale puudus kindlaksmääratud juurdepääs ning puudutatud isiku I pakutud juurdepääsu kasutamise tingimused ei olnud vastuvõetavad. Kuna menetluskulud maakohtus jäävad menetlusosaliste endi kanda, siis ei ole vaja menetluskulusid rahaliselt kindlaks määrata. Seetõttu ei võta ringkonnakohus seisukohta määruskaebuse väidete kohta, mis puudutavad avaldaja menetluskulude rahalist suurust.
15.Kuivõrd määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt, on põhjendatud jätta määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud samuti menetlusosaliste endi kanda (TsMS § 171 lg 1 ja § 172 lg 1). (allkirjastatud digitaalselt)
11
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.