Asjaõigus › Korteriomandi ja kaasomandi asjad

Vannitoas torustiku remontimisel lõhkus töövõtja köögi ja vannitoa vahelises seinas 4 seinaplaati. Seina taastamise tööde maksumus on 90-100 eurot. Hageja leiab, et kahjustatud vannitoa ja köögi vaheseina ning vannitoa seina viimistluse hind on 175 eurot. Kokku palub hageja kostjalt välja mõista 872 eurot, mis moodustub: • köögimööbli esialgsest demonteerimisest hinnaga 100 eurot; • köögipoolse püstiku niššide ekraani demonteerimisest ja tagasipanekust hinnaga 50 eurot; • köögimööbli tagasipanekust hinnaga 100 eurot; • vannitoas kahjustunud viimistluse taastamisest hinnaga 175 eurot; • ehitusauditi teostamisest hinnaga 347 eurot; • õigusalane nõustamisest hinnaga 100 eurot. Hageja leiab, et kostja vastutab töövõtja tegevuse eest. Kostja juhatus on oluliselt rikkunud ka korteriomandi- ja korteriühistuseadust, sest tehnosüsteemides muudatuste tegemine eeldab kõigi korteriomanike nõusolekut. Sellist kokkulepet ei ole.

Kostja seisukoht Kostja palub hagi jätta rahuldamata. Hageja kahju on tõendamata. Samuti on kahju hüvitamise nõue sisuliselt põhjendamatu. Mööbli demonteerimise kulud on kandnud korteriomanikud ise. Hageja kulude hüvitamise nõudmist teiste korteriomanike arvel oleks vastuolus hea usu põhimõttega ja ebaõiglane. Selle kulu peab korteriomanik olemuslikult kandma ise, kuna tal on kohustus kaasa aidata ühise omandi säilimisele ja korrashoiule. Kostja on korteriühistuga kooskõlastamata muutnud enda korteris 1968.a ehitatud hoone projektijärgset hõlpsat ligipääsu kanalisatsioonipüstikutele, sh kokku ehitanud WC ja vannitoa, ilmselt koos torude ümberseadmisega. Seetõttu on hageja väidetav kahju seotud tema enda tegevusega. Korteriomanikul ei ole ka õigus nõuda senise olukorra taastamist, kui see takistab kaasomandi eseme (torustiku) ühist valdamist ja kasutamist. Seetõttu ei saa hageja nõuda kostjalt püstiku kinniehitamist. Hageja arvamus kostja seisukohale Kokkulepet, et korteriomanikud peavad mööbli omal kulul demonteerima, ei ole. Kostja on tasunud korterites 78, 94, 102 ja 106 kraanikausi kapi lahtivõtmise eest 80 eurot, korterites 78, 94, 102 ja 106 seina lammutamise eest 80 eurot ning korteris 86 kahjustatud WC poti väljavahetamise eest 202 eurot. Seega ei olnud kokkulepet, et iga korteriomanik teostab mööbli monteerimise ise ning kostja käitub korteriomanikega valikuliselt. Kohtu põhjendused Pooled olid nõus kirjaliku menetlusega (t lk 69). Kohus lahendab asja kirjalikus menetluses Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 alusel. Puudub vaidlus, et hageja on Tallinnas, Sõpruse pst 232 asuva korteri nr 62 omanik. 02.11.2020 vahetati selles korteris kanalisatsioonipüstiku torusid. Kohus loeb need asjaolud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg 2 alusel tuvastatuks. Hageja leiab, et kostja on nende tööde tegemise käigus talle tekitanud kahju.

VÕS § 1043 järgi „teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele.“ Kahju tekitamine peab olema õigusvastane (VÕS § 1045 lg 1). Kahju tekitamine ei ole õigusvastane, kui kahju tekitamise õigus tuleneb seadusest, kahju tekitaja on süüdi (VÕS § 1050). Õigusvastane tegu ja kahju peavad olema muidugi ka põhjuslikus seoses. Kostja teostas alltöövõtja vahendusel korterelamus remonditöid – vahetas kanalisatsioonipüstiku torusid. Kanalisatsioonitorustik kuulub kõigi korteriomanike kaasomandisse, kuna see on kõigi poolt kasutatav, on üks tervik ega ole osadeks jagatav. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 lg 2 järgi „korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu.“ Hageja heidab kostjale ette seda, et tööd ei ole tehtud kooskõlas seadusega – puudub korteriomanike nõusolek (t lk 8-23). KrtS § 35 lg 1 järgi „korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid“, tavavapärase valitsemisena käsitatakse mh ka kaasomandi eseme tavapärast remonti (sama paragrahvi lg 2 p 1). Korteriomanike kokkulepe (s.o mitte häälteenamus vaid 100% nõusolek) on vajalik vaid siis, kui korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid korraldatakse seadusest erinevalt (KrtS § 13 lg 1). Kanalisatsioonipüstiku torude vahetus ei ole seadusest erinev korraldamine, mistõttu kaasomanike nõusolekut vaja pole. Samuti ei ole vaja kõigi korteriomanike nõusolekut korteriomandi reaalosa piiridesse jääva seina avause tegemiseks kui tegemist ei ole asja olulise muutmisega (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-155-14). Avause tegemine torudele juurdepääsemiseks ei ole asja oluline muutmine. Kohtule pole selle töö tegemiseks aga esitatud ka korteriomanike üldkoosoleku otsust. Kohtu hinnangul ei oma see antud vaidluses tähendust, sest selle otsuse olemasolu või puudumine ei ole otseses põhjuslikus seoses kahju tekkimisega – näiteks ei põhjustanud see otsus või selle puudumine hageja seinas kahhelkivide purunemist. Teiseks, hageja on lubanud kostjat oma korterisse töid tegema. Vastuväited tööle kui sellisele (selle töö tegemise õigusliku aluse puudumisele) on hageja esitanud alles pärast tööde lõppu. Kui hageja lubas kostjat oma korterisse töid tegema, siis on hageja aktsepteerinud tööde tegemist kui sellist. Kui hageja hiljem väidab, et tööd olid ebaseaduslikud, on hageja sellega rikkunud hea usu põhimõtet. Vastavalt KrtS § 12 lg-le 2 peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Vastuoluline käitumine (s.o algselt tööde lubamine, siis nendele vastuvaidlemine) on hea usu põhimõtet rikkuv käitumine. Hea usu põhimõtte rikkumine tähendab seda, et hageja on minetanud õiguse sellele alusele, s.o tööde ebaseaduslikkusele, tuginemast. Kohus leiab, et kostja oli õigustatud kanalisatsioonipüstikute remonditöid tegema. Kui kostja teeb kanalisatsioonipüstikute remonditöid, ei tohi ta korteriomanikule tekitada kahju. Hageja kahju seisneb mh selles, et ta pidi demonteerima ja monteerima köögikapid ning tema vannitoa seinas lõhuti 4 kahhelkivi (t lk 29-30, 63-67, 73-76). Sellele väitele annab kohus järgmise hinnangu. Puudub vaidlus, et hoone on 1968.aastal ehitatud paneelmaja. Õige on kostja väide, et sellistes paneelmajades oli jäetud lihtne ligipääs püstikutorudele. Samuti kinnitas hageja, et algselt oli vannitoa sein värvitud (t lk 68). Hageja korteris on toimunud ümberehitused, mh on ühendatud WC ja vannituba. Eelistungil selgitas kostja, et kanalisatsioonitoru on ühine nii valamule kui WC-le, mistõttu oli vaja torudele juurde pääseda ka vannitoa poolt. Kohus leiab, et kostja ei ole liigselt kahjustanud hageja korteriomandit. Kostja tegi minimaalselt vajalikud tööd. Asjaolu, et hageja on teinud oma korteris remonti, s.o paigaldanud köögikapid püstikutorudele nii lähedale, et neile pääseb juurde vaid kappide

demonteerimisega ning ühendanud vannitoa ja WC ning paigaldanud sinna kahhelkivid, ei ole kostja vastutus. Veel vähem on kostja õigusvastane käitumine see, et ta soovib torusid vahetada. Kostja vastutus võiks tulla kõne alla siis, kui hageja korter oleks ehitusprojektijärgne ilma ümberehituste ja koos vajalike juurdepääsudega ning sellisel juhul oleks kostja tööde käigus midagi täiendavalt lõhkunud. Antud juhul on hageja oma tegevusega ise takistanud torudele köögis juurdepääsu ning seetõttu peab enda tegevusest tulenevaid tagajärgi (s.o köögikapi (de)monteerimise kulusid) ka ise taluma. Samuti tuleb arvestada, et seinas olevad kahhelkivid võivad avause tegemisel puruneda. Antud juhul on torude juurest purunenud 2 kahhelkivi. Kahe kahhelkivi purunemist peab kohus remonditööga kaasnevaks, mida vältida suure tõenäosusega ei õnnestu. Tavapäraselt hõlmab kanalisatsioonitoru kahte kahhelkivi nende liitekohas, sest ühe kahhelkivi algne paigaldamine ilma toru vahetamata oleks võimatu. Algselt oli sein aga värvitud. KrtS § 30 lg 1 p 1 järgi „korteriomanikul on õigus kasutada eriomandi eset oma äranägemise järgi niivõrd, kui see ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga.“ Hagejal oli kahtlemata õigus oma korteris remonti teha, kuid kui ta sulgeb juurdepääsu kaasomandi osale (püstikutorudele), peab ta arvestama teiste korteriomanike huviga neile juurde pääseda ja neid vajadusel remontida või vahetada. Kohus leiab, et hageja peab sellega seotud mõjusid KrtS § 31 lg 1 p 2 alusel taluma. Iseenesest vastutaks kostja mujal kui toru vahetuskohas purustatud kahhelkivide eest. Hageja väitel kukkus seinast alla ka täiendavad 2 kahhelkivi. Selle fakti kohta puudub aga tõend ning seetõttu puudub kohtul võimalus analüüsida kostja (töövõtja) käitumist, kahju ja põhjuslikku seost. Kohus jätab selle asjaolu kõrvale kui tõendamatu. Hageja on esile toonud, et osade korterite mööbli paigalduse ja WC-poti vahetuse töid on kostja hüvitanud (t lk 77-80). Kostja vaidleb sellele väitele vastu (t lk 84-85). Kohtu hinnangul ei oma see hageja väide tähendust, sest antud juhul hindab kohus kas kostja on käitunud hageja korteris õigusvastaselt ning vastutab kahju tekkimise eest. Kohus ei analüüsi kostja, hageja ja teiste korteriomanike suhteid, sest see küsimus on korteriühistu sisesuhte küsimus. Toimingud teiste korteriomanikega ei muuda faktoloogiat, mis toimus hageja korteris ega seadusest tulenevat regulatsiooni. Kokkuvõtvalt leiab kohus, et hageja pidi taluma köögikapi monteerimise ja demonteerimise kulu, samuti seda, et vannitoas on toru juurest lõhutud 2 kahhelkivi. 2 kahhelkivi purunemine oli selle töö tegemiseks paratamatu ega ole õigusvastane, samuti on need kulud tekkinud hageja käitumisest – remondi tegemisest, mis ei vasta endisele projektijärgsele lahendusele. Kahe ülemise kahhelkivi purunemine ei ole leidnud tõendamist. Seetõttu on hageja nõue köögimööbli ja püstiku niššide ekraani demonteerimise ja tagasipaneku ja vannitoa viimistluse taastamiseks alusetu. Hageja on hea usu põhimõtte kohaselt kaotanud õiguse vastu vaielda remonditööde korraldamisele laiemalt ning seetõttu on põhjendamatu ka ehitusauditi teostamise kulude hüvitamise nõue. Kuna hagi jääb tervikuna rahuldamata, on põhjendamatu ja õigusalase nõustamise kulu (t lk 24-27). Kohus jätab hagi tervikuna rahuldamata. Menetluskulude jaotamisel lähtub kohus TsMS § 162 lg-st 1 ja need jäävad hageja kanda. Kostja pole taotlenud menetluskulude hagejalt väljamõistmist, mistõttu jäävad menetluskulud rahaliselt kindlaks määramata.

/Allkirjastatud digitaalselt/ Meelis Eerik Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.