Ü. P. hagi OÜ Insalko Baltic vastu nõusoleku andmiseks eelmärke kinnistusraamatust kustutamiseks ja OÜ Insalko Baltic vastuhagi Ü. P. vastu leppetrahvi summas 35 000 eurot tagastamiseks
Tsiviilasja hind
Hagi hind 3 500 eurot Vastuhagi hind 35 000 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja (vastuhagis kostja): Ü. P. (isikukood xxxx, elukoht xxxx) Hageja lepinguline esindaja Allen-Illimar Putnik (isikukood xxxx, e-post: [email protected]) Kostja (vastuhageja): OÜ Insalko Baltic (registrikood 10761608 Punane tn 40a, 13619, Tallinn; e-post [email protected]) Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Särgava (e-post [email protected])
Asja läbivaatamine
Viktor
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Ü. P. hagi OÜ Insalko Baltic vastu eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmise kohustamiseks.
2.Kohustada OÜ-d Insalko Baltic (registrikood 10761608) andma nõusolek Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna registriossa nr xxxx kantud kinnistu kolmandasse (III) jakku OÜ Insalko Baltic (registrikood 10761608) kasuks kinnistu omandamist tagava eelmärke kustutamiseks. Määrata, et käesolev kohtuotsus asendab OÜ Insalko Baltic (registrikood 10761608) vastavat tahteavaldust.
3.Jätta OÜ Insalko Baltic vastuhagi Ü. P. vastu leppetrahvi summas 35 000 eurot tagastamiseks rahuldamata.
2-20-5205 Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
1.Jätta kõik menetluskulud OÜ Insalko Baltic (registrikood 10761608) kanda.
2.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks, peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.Hageja Ü. P. esitas 07.04.2020 Harju Maakohtule hagi kostja vastu eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmise kohustamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Ü. P. ja OÜ Insalko Baltic 12.07.2019 Tallinna notar L. L. juures kinnistu võlaõigusliku müügilepingu, millega hageja müüs ja kostja ostis Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna registriossa nr xxxx sisse kantud kinnistu asukohaga Xxxx, nimetusega Xxxx 500 000 euro eest. Hageja ja kostja leppisid müügilepingus kokku eelmärke kinnistusraamatusse kandmises ja esitasid vastava avalduse kinnistusraamatu pidajale. Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna registriossa nr xxxx sisse kantud kinnistu kolmandasse jakku kanti 15.07.2019 OÜ Insalko Baltic kasuks kinnistu omandamist tagav eelmärge. Eelmärge koormab nimetatud registriosa tänaseni.
2.Kostja tasus ostuhinnast 60 000 eurot vastavalt müügilepingu punktile 3.1. Kostja kohustus tasumata ostuhinna osa summas 440 000 eurot tasuma hagejale hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks ehk hiljemalt 31.12.2019. Kostja ei ole käesoleva hagiavalduse kohtule esitamise päevaks müügilepingust tulenevat ostuhinna tasumise kohustust ja asjaõiguslepingu sõlmimise kohustust täitnud, mis andis hagejale õiguse kasutada õiguskaitsevahendina müügilepingust taganemist vastavalt p-le 5.1.1. Hageja edastas kostjale 04.03.2020 Omniva e-teeninduse kaudu müügilepingust taganemise avalduse, millega andis ühtlasi kostjale müügilepingu punktidele 3.2, 4.1 ja 5.1 täiendava kahenädalase tähtaja müügilepingu p-des 3.2 ja 4.1 ettenähtud ostja kohustuste (st tasumata ostuhinna osa summas 440 000 euro Müüjale tasumiseks ja asjaõiguslepingu
2-20-5205 sõlmimiseks) täitmiseks. Hageja teatas kostjale taganemisavalduses, et juhul, kui kostja ei täida müügilepingu p-des 3.2 ja 4.1 sätestatud kohustusi müüja ees arvates kahe nädala jooksul Taganemisavalduse jõustumisest, loeb hageja ennast müügilepingust taganenuks.
3.Müügilepingu p 5.5 kohaselt jõustub müügilepingust taganemine taganemisavalduse üleandmisel, kuid mitte hiljem kui 5. päeval arvates taganemisavalduse tähtkirjaga postiasutusele üle andmisest. Hageja andis digitaalselt allkirjastatud taganemisavalduse Omniva iseteeninduse kaudu kostjale üle 04.03.2020, mille tagajärjel müügilepingust taganemine jõustus kostja suhtes 09.03.2020 ning kostjal oli kohustus täita müügilepingu punktis 3.2 ja 4.1 ette nähtud kohustused hageja ees hiljemalt 23.03.2020. Samuti oli kostjal kohustus anda hiljemalt 23.03.2020 müügilepingu p 5.6 alusel nõuetekohane, notariaalselt kinnitatud nõusolek selle lepingu alusel seatud eelmärke kustutamiseks kinnistusraamatust.
4.Kostja ei ole müügilepingu punktides 3.2 ja 4.1 sätestatud ostja põhikohustusi - tasumata ostuhinna osa summas 440 000 euro tasumise ja asjaõiguslepingu sõlmimise kohustusi hageja ees täitnud ka kohustuse täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul. Müügilepingu punkt 5.1 alusel on hagejal õigus kahenädalase etteteatamisega müügilepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda juhul, kui kostja ei tasu müügilepingu alusel tasumisele kuuluvaid summasid lepingus kokku lepitud tähtajaks ja kokkulepitud korras. Hageja leiab, et taganemisavalduse Omniva iseteeninduse kaudu kostjale edastamise korral on täidetud müügilepingust taganemise formaalsed ja materiaalsed eeldused, hageja on kehtivalt müügilepingust taganenud, mis jõustus 09.03.2020 ning kuna kostja ei täitnud oma põhikohustusi hageja ees ka kohustuste täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul, on müügileping sellest taganemise tõttu lõppenud.
5.Müügilepingu p 5.3 kohaselt, kui müüja lepingust taganeb p-s 5.1 nimetatud alusel või muu ostja poolse olulise lepingurikkumise tõttu, jääb müügilepingu p 3.1 alusel müüjale tasutud lepingu eseme ostuhinna osa summas 60 000 eurot leppetrahvina müüjale. Hageja esitas kostjale müügilepingu p 5.3 alusel leppetrahvi summas 60 000 euro tasumise nõude taganemisavalduse p-s 3, mille tagajärjel hageja luges kostja poolt müügilepingu p-s 5.3 ettenähtud leppetrahvi hagejale tasutuks. Siit tulenevalt ei ole kostjal õigus nõuda hagejalt müügilepingu alusel tasutud 60 000 euro tagastamist.
6.Müügilepingu p-s 5.6 leppisid hageja ja kostja kokku, et müügilepingust taganemisel p 5.1 kohaselt kohustub kostja andma hiljemalt 15 päeva jooksul arvates taganemisavalduse jõustumisest, nõuetekohase, notariaalselt kinnitatud nõusoleku müügilepingu alusel seatud eelmärke kustutamiseks kinnistusraamatust, tingimusel, et hageja poolt on täidetud või hageja täidab samaaegselt vastavates punktides sätestatud kostja poolt tasutud müügilepingu eseme ostuhinna osa tagastamise ja leppetrahvi tasumise kohustuse. Hageja esitas kostjale kinnistusraamatust eelmärke kustutamise nõude taganemisavalduse p-s 4. Kuna kostjal puuduvad rahalised nõuded ja muud nõuded hageja vastu ning hagejal puuduvad rahalised kohustused kostja ees, puudub vajadus vastastikuste kohustuste samaaegseks täitmiseks müügilepingu p 5.6 alusel ning kostjal on kohustus anda nõusolek müügilepingu alusel seatud eelmärke kinnistusraamatust kustutamiseks. Kostjal oli kohustus kustutada eelmärge kinnistusraamatust müügilepingu p 5.6 alusel 23.03.2020. Kostja pole seda tänaseni teinud ja kostja hoiab kõrvale eelmärke kustutamiseks nõusolek andmise kohustusest, mille tagajärjel ei ole hagejal võimalik müügilepingu esemeks olevat kinnistut käsutada. Sellise tegevusega tekitab kostja hagejale varalist kahju.
7.Lisaks hagiavalduses esitatud nõudele on hagejal kostja vastu müügilepingu p 5.6 alusel eelmärke kinnistusraamatust kustutamisega viivitamise korral leppetrahvi nõue 0,1%
2-20-5205 kinnistu ostuhinnast päevas iga kohustuse nõuetekohase täitmisega viivitatud päeva eest ehk 500 eurot päevas (500 000 EUR x 0,1%/p = 500 EUR/päevas).
8.Hageja palub kohustada OÜ-d Insalko Baltic andma nõusolek Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna registriossa nr xxxx kantud kinnistu III jakku OÜ Insalko Baltic kasuks kinnistu omandamist tagava eelmärke kustutamiseks ning asendada OÜ Insalko Baltic tahteavaldus kohtuotsusega. Jätta kõik menetluskulud OÜ Insalko Baltic kanda. Määrata hageja kasuks menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni selle täitmiseni viivis kostjalt hageja kasuks välja mõistetud menetluskuludelt VÕS § 94 lg 1 ja § 113 lg 1 sätestatud määras..
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
9.Kostja hagi ei tunnista. Kostja ei ole keeldunud kinnistut omandamast ega loobunud selle omandamisest. Kostjal on hageja vastu käsundita asjaajamisest tulenev nõue summas 70 000 eurot, mis tuleneb asjaolust, et hageja huvides teostas kostja hageja kinnistul selles summas asfalteerimistöid. Tegemist oli hageja kohustusega vastavalt Rae vallaga sõlmitud arenduslepingule, kuid mille täitmisega jäi hageja hätta rahaliste vahendite puuduse tõttu. Kostja tegi need tööd ära, millega vältis hageja jaoks seda, et Rae vald oleks kostja vastu läinud täitemenetlusse nimetatud kohutuse tagamiseks seatud hüpoteegi realiseerimiseks. Kinnistu ostu-müügi lepingu ettevalmistamisel aga ei soovinud kostja seda lepingus kajastada, mistõttu jäigi tehing venima. Lisaks ei tunnista kostja hageja leppetrahvi nõuet summas 60 000 eurot. Hageja peab lepingust taganemisel (kui see on kehtiv) tagastama ettemaksu 60 000 eurot. Leppetrahviks on see summa liiga suur (üle 10% tehingu kokkulepitud hinnast) ja tehing on veninud hageja enda süül ning kostja palub kohtul leppetrahvi vähendada kuni 0 euroni. Lisaks sellele ei ole hageja kostjat teavitanud leppetrahvi nõudmisest õigeaegselt (mõistliku aja jooksul kohustuse rikkumisest), mistõttu on hageja kaotanud õiguse kostjalt leppetrahvi nõuda.
10.Kostja asus 06.10.2020 menetlusdokumendis seisukohale, et põhjendatud on leppetrahvi 35 000 euro võrra vähendada. See on summa, mille tagastamist kostja hagejalt nõuab. Hagejale nn jääv leppetrahv 25 000 eurot ehk 5% kinnistu müügihinnast on antud olukorras hagejale piisavaks hüvitiseks. Seda ületav summa on selgelt ülemäärane ja ei ole kooskõlas tehingu asjaolude ega hea usu põhimõttega. Kostja teatab, et kuniks hageja ei ole talle leppetrahvi 35 000 eurot tagastanud, ta VÕS § 110 lg 1 ja VÕS § 111 lg 1 alusel eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmisest keeldub.
KOSTJA VASTUHAGI.
11.Kostja OÜ Insalko Baltic esitas 06.10.2020 kohtule vastuhagi Ü. P. vastu. Vastuhagi kohaselt müüs vastukostja müügilepingu alusel vastuhagejale hagejale 500 000 euro eest kinnistu asukohaga Xxxx, Xxxx nimetusega Xxxx. Müügilepingu p 3.1 nähtuvalt oli vastuhageja enne müügilepingu sõlmimist ostuhinnast 60 000 eurot juba tasunud ja ostuhinna ülejäänud osa summas 440 000 eurot kohustus tasuma hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks ehk hiljemalt 31.12.2019. Kuivõrd vastuhageja poolt jäi ostuhinna ülejäänud osa tasumata, siis vastukostja taganes 04.03.2020 avaldusega müügilepingust. Müügilepingu p 5.3 kohaselt kui müüja lepingust taganeb p-s 5.1 nimetatud alusel või muu ostja poolse olulise lepingurikkumise tõttu, jääb müügilepingu p 3.1 alusel müüjale tasutud ostuhinna osa 60 000 eurot leppetrahvina müüjale. Müüja jättiski vastuhagejale 60 000 eurot tagastamata. Vastuhageja hinnangul on müügilepingus kokkulepitud leppetrahv on ebamõistlikult ülemäärane ja seda tuleb vähendada. Antud olukorras on mõistlikuks leppetrahvi suuruseks 25 000 eurot ehk 5% müügilepingus kokkulepitud müügihinnast. Kuivõrd vastuhageja on kostjale juba tasunud 60 000 eurot,
2-20-5205 mille müüja tervikuna jättis leppetrahvi katteks endale, siis vastuhageja palub ülemäärase leppetrahvi ehk 35 000 eurot kostjalt hageja kasuks välja mõista.
12.Vastuhageja hinnangul on 60 000 eurot leppetrahvina ise Eesti tingimustel ülemääraselt suur summa ja sanktsioon. Käesoleval juhul ei ole müüja seoses müügilepingu ära jäämisega kahju kannatanud, kuid on saanud 60 000 eurot tulu. Taganemisavaldusest kahju kannatamist ei nähtu. Teisisõnu seoses tehingu katki jäämisega ei ole kostja kahju kannatanud. Samas hea usu põhimõttest lähtuvalt leppetrahv ei saa rikastumise allikaks olla. Müüja on eraisik. Üldteadaolevalt oli aastal 2019 Eestis keskmiseks brutopalgaks 1 407 eurot. Kui sellest summast riiklik tulumaks 20% maha arvata, siis netopalk „ehk inimesele palgaraha kätte“ summaks oli 1 125,60 eurot. Seetõttu ainuüksi 25 000 eurot leppetrahvi puhul on tegu 22,2 keskmise kuupalgaga. See on piisav summa, et antud olukorras vastukostja legitiimsed huvid rahuldada. Seda ületav leppetrahv on selgelt ebamõistlikult suur. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud kostjalt hageja kasuks ülemääraselt tasutud leppetrahv summas 35 000 eurot välja mõista.
13.Vastuhagis esitas vastuhageja ka käsundita asjaajamisest tulenev nõude summas 60 544,98 eurot. Kohus eraldas selle nõude 27.09.2021 määrusega iseseisvasse menetlusse.
VASTUKOSTJA SEISUKOHAD VASTUHAGILE
14.Hageja ei tunnista kostja vastuhagis toodud leppetrahvi vähendamise nõuet summas 35 000 eurot ja palub selle rahuldamata jätta. Hageja märgib esiteks, et kostja kaudselt tunnistab ka ise tema poolt toime pandud olulist müügilepingu rikkumist sellega, et ta on esitanud leppetrahvi vähendamise nõude, mistõttu ei ole poolte vahel vaidlust selle üle, et kostja jättis hagejale tasumata müügilepingu alusel müügihinnast 440 000 eurot. Samuti ei vaidle kostja vastu hageja leppetrahvi nõudele, taotledes kohtult üksnes tasutud leppetrahvi vähendamist. Seega on kostja õigeks võtnud müügilepingu olulise rikkumise ja hageja leppetrahvi nõude.
15.Teiseks osundab hageja, et müügilepingu teksti ja selle tingimused, välja arvatud kinnistu müügihind ning müügihinna maksetingimused, valmistas ette kostja seaduslik esindaja R. T., mitte hageja. Seetõttu on müügilepingu punktis 5.3 ettenähtud leppetrahvi summa 60 000 eurot kostja enda poolt lepingueelsete läbirääkimiste käigus määratud müügilepingu tingimus, mis oli müügilepingu projekti p-s 7.3 sees pooltele notaribüroo poolt välja saadetud müügilepingu projektis. Siit johtuvalt on müügilepingus sätestatud leppetrahvide suurused ja muud sellega seotud tingimused kostja enda määratud. Kostjal oli võimalik müügilepingu tingimusi, sh selle sätestatud leppetrahvide tingimusi lepingueelsete läbirääkimiste käigus mõjutada, kuid kostja seda teinud ei ole. Kostja ei ole mitte millegagi tõendanud, et ta soovis müügilepingu sõlmimisele eelnevalt muuta leppetrahvide suurusi. Oleks vastuolus hea usu põhimõttega vähendada müügilepingu alusel kostja poolt hagejale tasutud leppetrahvi summat, millise tingimuse valmistas ette kostja ise. Samuti ei ole põhjendatud leppetrahvi vähendamine olukorras, kus kostja ise tunnistab, et ta on müügilepingut oluliselt rikkunud.
16.Arvestades kostja käitumist müügilepingu sõlmimise järgselt ning müügilepingu rikkumise olulisust ja raskust (kostja jättis tasumata 88% kinnistu müügihinnast), aga ka seda, et kostja on põhjendamatult keeldunud kinnistut koormava eelmärke kustutamisest, siis leiab hageja, et kostja on käitunud hageja suhtes vastuolus hea usu põhimõttega, sõlmides müügilepingu ilma kavatsuseta tasuda hagejale müügilepinguga kokkulepitud müügihinna. Kostja käitumine müügilepingu sõlmimisel ilma kavatsuseta tasuda lepingu eseme müügihind ning ilma õigusliku aluseta ja ilma põhjuseta hilisemalt eelmärke kustutamisest keeldumisel on ilmselges vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja käitumine
2-20-5205 müügilepingu sõlmimisel, olulisel lepingurikkumisel ning leppetrahvi vähendamise nõude esitamine on hageja arvates vastuolus hea usu põhimõttega ja seega ei ole kostja vastuhagis esitatud leppetrahvi vähendamise nõue seaduslik ega põhjendatud.
17.Samuti puudub kostjal õigus nõuda leppetrahvi vähendamist VÕS § 162 lg 3 alusel, mille kohaselt leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupool ei või leppetrahvi vähendamist nõuda pärast seda, kui ta on leppetrahvi tasunud. Praegusel juhul on kostja leppetrahvi hagejale rahas tasunud ning viidatud seadusesättest tulenevalt ei ole kostjal õigus nõuda leppetrahvi vähendamist. Kostja ei ole vaiudlustanud seda, et ta pole leppetrahvi tasunud. Samuti ei ole kostja vaidlustanud ega esitanud vastuväidet hageja poolt 04.03.2020 tehtud taganemisavalduses esitatud leppetrahvinõudele, millega hageja loeb, et kostja on leppetrahvi tasunud ja ta on olnud nõud tasutud leppetrahvi suurusega. Seega leiab hageja, et kostja on minetanud õiguse nõuda leppetrahvi vähendamist.
18.Samuti ei nõustu hageja kostja käsitlusega, et müügilepingus kokkulepitud leppetrahv on ebamõistlikult ülemäärane ja seda tuleb vähendada. Leppetrahvi vähendamise nõude puhul on vähendamise aluseks olevate asjaolude ja kohustuse täitmise ulatuse, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majandusliku seisundi tõendamise ja põhistamise kohustus võlgnikul, kes nõuab leppetrahvi vähendamist, s.t praegusel juhul kostjal. Seega ei ole kostja tõendanud ega veenvalt põhjendanud neid aluseid, mis annaksid kohtule aluse leppetrahvi vähendada.
19.On ainetu ja meelevaldne kostja poolt leppetrahvi seostamine Eesti keskmise brutopalgaga. Kostja ise ei sidunud müügilepingu projekti ette valmistades leppetrahvi Eesti keskmise brutopalgaga, samuti ei seo seadus leppetrahvi mingilgi viisil Eestis kehtiva majandusolukorra ja keskmise brutopalgaga, vaid kostja enda poolt osundatud Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-132-12 p-s 12 märgitud kohustuse täitmise ulatuse, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundiga. Hageja märgib omaltpoolt, et kostja olulise lepingurikkumise puhul jäi hageja ilma 440 000 eurost legitiimsest tulust, mida just kostja oma sõnamurdliku käitumisega tekitas, ning arvestades, et leppetrahv on vaid 12% Müügilepinguga kokkulepitud kinnistu müügihinnast ehk hageja õigustatud huviks oli müüja kinnistu 500 000 euroga kostjale. Samuti peab hageja vajalikuks märkida, et kostja õigusvastase tegevuse tulemusena ei ole hagejal võimalik kinnistut müüja, kuna kostja viivitab ilma õigusliku aluseta eelmärke kustutamisega. Ka sellise tegevusega tekitab kostja hagejale kestvalt varalist kahju. Eeltoodut kokku võttes leiab hageja, et kostja leppetrahvi vähendamise nõue on alusetu ja see tuleb jätta tervikuna rahuldamata.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
20.Kohus, tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi jätta rahuldamata. TsMS § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
21.Vaidlust ei ole selles, et: • Hageja ning kostja sõlmisid 12.07.2019 Xxxx asuva Xxxx kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ja leppisid kokku, et lepingu esemele seatakse omandiõiguse üleandmist tagav eelmärge kostja kasuks (tl 6-12).
2-20-5205 •
Müügilepingu p-s 3.1 leppisid müüja ning ostja kokku, et müüja müüb ja ostja ostab müüjalt Xxxx kinnistu hinnaga 500 000 eurot, millisest rahasummast 60 000 eurot on ostja tasunud ülekandega müüjale.
•
Müügilepingu p 5.3. järgi leppisid pooled kokku selle, et kui müüja lepingust taganeb käesoleva lepingu p 5.1 nimetatud alusel või muu ostja poolse olulise lepingurikkumise tõttu, jääb käesoleva lepingu punktis 3.1 alusel müüjale tasutud lepingu eseme ostuhinna osa summas 60 000 eurot leppetrahvina müüjale, ülejäänud ostja poolt tasutud ostuhinna osa kohustub müüja ostjale hiljemalt 15 päeva jooksul arvates müüja poolt esitatud taganemisavalduse jõustumisest (tl .
•
Müügilepingu p 4.1 järgi tuli asjaõigusleping kinnistu omandi üleandmiseks sõlmida hiljemalt 31.12.2019 ning tingimusel, et kostja on hagejatele täielikult tasunud kogu ostuhinna või taganud selle tasumise vastavalt müügilepingus toodule (tl 8).
•
Asjaõiguslepingut kokkulepitud tähtajaks ei sõlmitud ja kostja ei ole hagejale puuduolevat ostuhinda summas 440 000 eurot tasunud. Hageja taganes 03.03.2020 avaldusega müügilepingust põhjusel, et ostuhinna tasumist ega asjaõiguslepingu sõlmimist ei ole toimunud. Samuti esitas hageja 03.03.2020 avalduses kostjale leppetrahvi nõude (tl 14-15).
•
Kohus loeb need asjaolud TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel tuvastatuks. Kostja on seisukohal, et lepingus kokkulepitud leppetrahv on ebamõistlikult suur ja palub selle vähendamist ja ülemäärase osa tagastamist. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kostjal on õigus keelduda eelmärke kustutamisest enne, kui hageja täidab oma kohustuse tagastada kostjale ülemäära tasutud leppetrahv.
22.Lepingust taganemise õigust teostatakse ühe poole tahteavaldusega, st tegemist on poolte lepingulist suhet lõpetava kujundusõigusega ning lepingu lõppemiseks piisab tahte väljendamisest (VÕS § 1 lg 1, § 188 lg 1). Lepingust taganemise avaldus muutub kehtivaks vastaspoole poolt kättesaamisega (TsÜS § 1 ja § 69 lg 1). Asjas ei ole vaidlust selles, et hageja taganesid 03.03.2020 avaldusega 12.07.2019 müügilepingust. Avaldus on kostjale kättetoimetatud 04.03.2020 (tl 16), seega on täidetud lepingust taganemise formaalne eeldus. Kostja ei ole esile toonud asjaolusid, millest kohus saaks teha järelduse, et hageja on ebaõigesti müügilepingust taganenud. Vastupidi, oma vastuhagis ja 06.10.2020 vastuses hagile kostja tunnistab hageja lepptrahvi nõuet summas 25 000 eurot. Seega on ka ostja hinnangul müüja lepingust taganemine seadusega kooskõlas.
23.Müüja on müügilepingust taganemise avalduses andnud ostjale täiendava tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks, kuid vaatamata sellele ei ole asjaõiguslepingu sõlmimise eeldused täidetud. Kohtu hinnangul on käesoleval juhul hageja müügilepingust taganenud õiguspäraselt, järelikult on täidetud ka lepingust taganemise materiaalsed eeldused.
24.Müügilepingus p-s 5.6 leppisid hageja ja kostja kokku, et müügilepingust taganemisel p 5.1 kohaselt kohustub ostja andma hiljemalt 15 päeva jooksul arvates taganemisavalduse jõustumisest, nõuetekohase, notariaalselt kinnitatud nõusoleku müügilepingu alusel seatud eelmärke kustutamiseks kinnistusraamatust, tingimusel, et müüja poolt on täidetud või müüja täidab samaaegselt vastavates punktides sätestatud kostja poolt tasutud müügilepingu eseme ostuhinna osa tagastamise ja leppetrahvi tasumise kohustuse.
25.Asja materjalidest nähtub, et hageja esitas kostjale kinnistusraamatust eelmärke kustutamise nõude taganemisavalduse p-s 4. Taganemisavaldus jõustus 09.03.2020. Kostjal oli seega kohustus kustutada eelmärge kinnistusraamatust müügilepingu p 5.6
2-20-5205 alusel 23.03.2020. Asja materjalidest nähtub, et eelmärge. Et kostja oleks tegelikkuses vajaliku tahteavalduse müüjale või kinnistusosakonnale esitanud, ning eelmärke kustutamine oleks jäänud tegemata hagejast tuleneval põhjusel, kohtu ette toodud ei ole.
26.Hageja taotleb kinnistusraamatuse kantud eelmärke kui ebaõige kande kustutamist käesolevas asjas tehtava kohtulahendiga ning leiab, et kostja on kohustatud andma oma tahteavalduse ja nõusoleku müügilepingu alusel tehtud kande kustutamiseks kinnistusraamatust. Kohus leiab, et hageja nõue on põhjendatud. AÕS § 65 lg 5 kohaselt isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. TsÜS § 68 lg 5 näeb ette, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kohus leiab, et kuivõrd müügileping, mille alusel on eelmärge kinnitusraamatusse kantud, on lõppenud, on kinnistusraamatu kanne kaotanud järelikult oma õigusliku tähenduse ning hagejatel on õigus nõuda selle kande kustutamist. Kohus asendab kostja nõusoleku TsÜS § 68 lg 5 alusel kohtuotsusega. Kohus selgitab samas, et märke kustutamiseks on vajalik ka hageja avaldus. Kohus hageja nõusolekuid kohtotsusega ei asenda, hagejal tuleb endal esitada avaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.
27.Kostja leiab, et tal on hageja vastu ülemäärase leppetrahvi tagastamise nõue. Kostja hinnangul on ostuhinna ettemaksuna tasutud leppetrahv ebamõistlikult suur, leppetrahvi tuleb vähendada ja ülemäära tasutud leppetrahv summas 35 000 eurot tuleb hagejalt väljamõista. Samuti kostja leiab, et tal on õigus keelduda eelmärke kustutamisest enne, kui hageja täidab oma kohustuse tagastada kostjale ülemäära tasutud leppetrahv.
28.VÕS § 162 lg 1 kohaselt kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. VÕS § 162 lg 3 järgi leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupool ei või leppetrahvi vähendamist nõuda pärast seda, kui ta on leppetrahvi tasunud.
29.Kohus leiab, et kostja on käesoleval juhul minetanud õiguse nõuda leppetrahvi vähendamist. Vaidlust ei ole selles, et kostja tasus hagejale 60 000 eurot vastavalt müügilepingu p 3.1. Vaidlust ei ole ka selles, et pooled leppisid kokku selles, et kui müüja lepingust taganeb käesoleva lepingu p 5.1 nimetatud alusel, jääb käesoleva lepingu p 3.1 alusel müüjale tasutud lepingu eseme ostuhinna osa summas 60 000 eurot leppetrahvina müüjale. Vaidlust ei ole ka selles, et müüja ongi müügilepingust kehtivalt taganenud p 5.1 alusel. Seega on kostja hagejale leppetrahvi tasunud ja kostjal puudub õigus leppetrahvi vähendamist nõuda.
30.Kohus leiab, et VÕS § 162 lg 3 kohane keeld nõuda leppetrahvi vähendamist kohaldub ka juhul, kui kostja on kõigepealt tasunud mingi summa osana ostuhinnast ja hiljem selgub, et viidatud summa jääb lepingu teisele poolele leppetrahvina. Seadusandja ei ole pidanud vajalikuks kohaldada VÕS § 162 lg 3 puhul erandeid. Kostja on hagejaga müügilepingu sõlminud ja ostusumma tasunud, teades, et juhul, kui ta ülejäänud osas ostuhinda ei tasu jääb tasutud summa müüjale. Sellega on kostja aktsepteerinud leppetrahvi suurust ja hinnanud selle mõistlikuks. Hageja on esile toonud, et müügilepingus näidatud leppetrahvi summa 60 000 eurot on kostja enda poolt lepingueelsete läbirääkimiste käigus määratud lepingu tingimus. Kostja sellele väitele vastu vaielnud ei ole. Õiguskirjanduses on selgitatud, et keeld nõuda leppetrahvi vähendamist pärast selle tasumist on sätestatud eelkõige võlausaldaja huve arvesse võttes. Seadusandja on välistanud võimaluse, et
2-20-5205 võlausaldaja peab juba makstud leppetrahvi tagasi maksma, eeldades, et leppetrahv ei saa olla üleliia suur, kui võlgnik on selle vabatahtlikult ära maksnud (VÕS I kommenteeritud väljaanne 2016, lk 829).
31.Isegi kui asuda seisukohale, et kostjal on jätkuvalt õigus nõuda leppetrahvi vähendamist ja ülemäära tasutu tagastamist, on kohus seisukohal, et kostja nõue leppetrahvi vähendamiseks rahuldamisele ei kuulu. Kohus selgitab, et Riigikohtu hinnangul ei ole § 162 lg-s 1 kasutatud termineid "ebamõistlikult suur" ja "mõistlik" võimalik käsitada faktiliste asjaoludena, vaid hinnanguliste kategooriatena, mistõttu pole neid võimalik tõendada tsiviilkohtumenetluses kasutatava tõendi mõistes TsMS-i § 230 lg 1 tähenduses. (RKTKo 3-2-1-162-12, p 20). Leppetrahvi suuruse ebamõistlikkust tuleb hinnata lähtuvalt sellest, milline on konkreetses lepingus leppetrahvi funktsioon, kas eelkõige kompenseerida kahju või sanktsioneerida rikkumist. Kohtu hinnangul oli käesoleval juhul leppetrahvi eesmärk eelkõige sanktsioneerida rikkumist, seega tuleb arvestada rikkumise raskust, poolte majanduslikku seisundit, huvi täitmise vastu jne.
32.Kostja põhjendab leppetrahvi vähendamise taotlust muuhulgas sellega, et tema hinnangul ei ole hageja kahju saanud. Kohus kostjaga ei nõustu. Kahju puudumine või selle olemasolu leppetrahviga võrreldes oluliselt väiksemas ulatuses ei saa olla leppetrahvi alandamise aluseks, kui leppetrahvi sellises ulatuses õigustab tagatisfunktsioon ehk võlausaldaja huvi tagatud kohustuse täitmise vastu, mida ei pea mõõtma üksnes varalise kahjuga (RKTKo 3-2-1-66-05, p 17). Leppetrahv tagas müüja huvi müügitehingu lõpule viimise vastu. Käesoleval juhul on müügitehing jäänud kostjast tuleneval põhjusel lõpuni viimata, hagejal on jäänud saamata müügitehingust saadav tulu (88% müügihinnast).
33.Asjakohased ei ole ka kostja viited või leppetrahvi seostamine Eesti keskmise brutopalgaga. Hageja on õigesti osutanud, et ei seadus seo leppetrahvi mingilgi viisil Eestis kehtiva majandusolukorra ja keskmise brutopalgaga, vaid kohustuse täitmise ulatuse, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundiga. Kostja ei ole selliseid asjaolusid esile toonud, mis annaks kohtule alust leppetrahvi vähendada. Seega on põhjendatud leppetrahvi tasumine kokkulepitud määras ja puudub alus selle vähendamiseks. Hageja on ka esile toonud, et lepinguprojekti notarile esitamiseks valmistas ette kostja, kostja sellele väitele vastu vaielnud ei ole. Seega on kostja ise määratlenud leppetrahvi suuruse. Kohus nõustub kostjaga ka selles, et oleks vastuolus hea usu põhimõttega vähendada müügilepingu alusel kostja poolt hagejale tasutud leppetrahvi summat, millise tingimuse valmistas ette kostja ise. Kostja ei ole ka esile toonud, et tema majanduslik või muu olukord oleks muutunud võrreldes lepingus kokkulepitud aja olukorraga.
34.Eeltoodust tulenevalt ei ole kostjal hageja vastu ülemäärase leppetrahvi tagastamise nõuet ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Samuti tuleb jätta rahuldamata kostja taotlus VÕS § 110 ja lg 111 kohaldamiseks, kuivõrd kohus on tuvastanud, et kostjal puudub hageja vastu leppetrahvi vähendamise nõue.
35.Kõige eeltoodu alusel kohus rahuldab hagi täies ulatuses ning jätab vastuhagi rahuldamata. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus
36.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab
2-20-5205 kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti, lg 2 kohaselt pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Kuivõrd kohus rahuldab hagi ning vastuhagi jääb täies ulatuses rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
37.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
38.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Kohtul on alust eeldada, et kostja ei nõustu kohtulahendiga ning käesolev vaidlus jätkub apellatsioonimenetluses. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Bergson kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.