Asjaõigus › Omandiasjad

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagiavaldus ja hageja M. M. nõue Viru Maakohtule esitatud hagiavaldusest nähtub, et M. M.ile, E. Mile ja A. M.ile kuulub kaasomandina kaks kinnisasja - Xxxx ja Xxxx. Kinnisasi nimetusega Xxxx, asukohaga Xxxx (registriosa xxxx) koosneb kahest katastriüksusest, s.o xxxx, pindalaga 13,21 ha ning xxxx pindalaga 6,66 ha. Nimetatud kinnisasja kaasomanikena on kinnistusraamatusse kantud M. M. 1⁄4 kaasomandist, A. M. 1⁄2 kaasomandist ja E. M 1⁄4 kaasomandist. Kinnisasja Xxxx, asukohaga Xxxx, pindalaga 5,27 ha, katastriüksuse tunnusega xxxx (registriosa xxxx), kaasomanikena on kinnisturaamatusse kantud A. M. 1⁄4 kaasomandist, M. M. 1/8 kaasomandist ja E. M 5/8 kaasomandist. Juhindudes AÕS § 76 ja 77 on hageja korduvalt teinud kostjatele ettepanekuid kinnisasjade kaasomandi lõpetamiseks ning kinnisasjade jagamiseks kokkuleppel, kuid eelkõige kostja 1 vastusseisu tõttu ei ole kinnisasjade kaasomandi lõpetamine olnud kokkuleppel võimalik. Hageja palub seega lõpetada mõlema kinnisaja (registriosad xxxx ja xxxx) kaasomand selliselt, et hageja saab vaidlusaluste kinnistute ainuomanikuks ning maksab kostjatele õiglast hüvitist omandiõiguse kaotamise eest. Juhul, kui kohus ei pea võimalikuks lõpetada kinnisasjade kaasomandit eelneval viisil, siis lõpetada kaasomand kinnisasjadele selliselt, et müüa need kaasomanikevahelisel enampakkumisel ja saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kostja 1 E. M seisukohad ja vastuhagi Kostja 1 on nõus kaasomandi lõpetamise ja jagamisega, ent ei nõustu hageja pakutud jagamise viisidega. E. M. pärandas 18.12.2006 testamendiga temale kuuluvad kinnistud (registriosa xxxx ja registriosa xxxx) oma tütardele E. Mile ja A. M.ile ning tütrepojale M. M.ile. Pärand on avanenud ja kinnistusraamatu andmetel on kinnistu pärijate kaasomandis. E. M. määras

testamendis annakuna V. M. tähtajatu tasuta isikliku kasutusõiguse Xxxx kinnistul asuvale elamule. Vastavalt testamendile lasub pärijatel kohustus seada Xxxx kinnistule tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus. E. M elab V. M. koos ja on alates xxxx teda ainukesena hooldanud. E. M on korduvalt kutsunud kaasomanikke üles osalema kaasomandi hooldamise ja tulevikuperspektiivide määratlemises. Kahjuks ei ole kaasomanikud mitte mingisuguste otsustega nõustunud ja Xxxx kinnisasjal asuvad elamu ning eriti kõrvalhooned aina lagunevad. Kostja 1 on oma kulul remontinud ehitiste katuseid, et tagada nende säilimine. Hageja kui kõige noorem kaasomanik ja meesterahvas on niitnud kinnistul muru, millise tegevuse ta lõpetas ca 4 aasta eest. Kaasomanikud ei ole saanud kokkuleppele kinnistute jagamise või ühise haldamise küsimustes, seetõttu on kaasomandi lõpetamise küsimuse lahendamine kohtu vahendusel põhjendatud. E. M vaidleb vastu teiste kaasomanike M. M. ja A. M. ettepanekutele kaasomandi jagamise viisi osas. E. M on seisukohal, et M. M.il ja A. M.il puudub tegelikult soov ning ka vahendid kinnisasjade omandamiseks ja teistele kaasomanikele nende omandikaotuse hüvitamiseks ning nad teevad koostööd, et saada kinnistute võõrandamise korral võimalikult suurt hüvitist omamata ise tegelikult soovi saada kinnistute ainuomanikeks. Hageja väljapakutud alternatiivne kaasomandi lõpetamise viis ehk kinnisasjade müük kaasomanike vahel korraldataval enampakkumisel, mida toetab ka A. M., ei ole alternatiivina samuti sobiv ja E. M vaidleb sellele vastu. E. Mil on alust arvata, et tegelikult hageja ja kostja 2 ei oma vahendeid kaasomanikele kuuluva omandiõiguse kaotuse hüvitamiseks ning nende eesmärgiks on lähissugulastena (ema ja poeg) omavahelisel kokkuleppel enampakkumise korraldamise kaudu survestada kostjat 1 maksma neile rohkem hüvitist kui kinnisasjade asjatundjate poolt hinnatud väärtus seda võimaldaks. E. Mile on naaberkinnistu omaniku poolt teatatud, et Xxxx haldav ettevõte soovib kinnistuid ära osta ja saadud info kohaselt on hageja neile juba esialgse nõusoleku müümiseks andnud. E. M tahab säilitada vähemalt Xxxx kinnistu perekonna jaoks, nagu seda soovis vara pärandanud E. M.. E. Mi andmetel ei ole A. M. 13 aasta jooksul Xxxx kinnistut hooldanud ja M. M. pole vähemalt 4 aasta jooksul käinud kinnistu huvides midagi tegemas. V. M. ei ole kumbki nendest sinna viinud, seda on teinud igal aastal E. M. Kostja 1 palub jagada seega kaasomand alljärgnevalt: hageja ja kostja 2 kaasomandisse jäävad: 1) Xxxx hoonestamata kinnistu (registriosa nr xxxx) osa, katastritunnusega xxxx (maatulundusmaa kasvava metsaga 6,66 ha) ja 2) kinnisasi Xxxx (registriosa xxxx). Kostja 1 omandisse jääb hoonestatud Xxxx kinnistu (registriosa xxxx) osa, katastritunnusega xxxx, pindalaga 13,21 ha, mida koormatakse isikliku kasutusõigusega V. M. kasuks. Vajadusel kompenseerib kostja 1 hagejale ja kostjale 2 nende omandi kaotusest tingitud väärtuste vahe. Juhul, kui selline jagamise viis ei ole võimalik, siis palub kostja 1 jagada kaasomandit selliselt, et kostja 1 saab vaidlusaluste kinnistute ainuomanikuks ning maksab hagejale ja kostjatele 2 õiglast hüvitist omandiõiguse kaotamise eest. Kostja 1 tegi ka hagejale ja kostjale 2 ettepaneku maksevõime tõendamiseks, mis kinnitaks nende võimekust tasuda kaasomanikele omandi kaotuse eest vähemalt 136 000.00 eurot, kui kaasomandis olevad kinnistud jagatakse nende poolt esitatud viisil. Kohus peab kaasomandi jagamise viisi määratlemisel esmalt välja selgitama, kas ainuomandit taotlev kaasomanik on võimeline tasuma teistele kaasomanikele nende mõttelise osa. E. Mil, kes hooldab ning hoiab korras Xxxx kinnistut ja hooneid ning kes soovib säilitada isatalu, on ülekaalukas huvi kaasomanike ees, kes ei ole panustanud samaväärselt vara säilimisse ja korrashoidu ega pole tundnud samaväärset huvi E. M. pärandvara korrashoiu ning säilimise vastu.

Kostja 2 A. M. seisukohad ja vastuhagi Kuivõrd kokkuleppel ei ole õnnestunud kaasomandit jagada, siis kostja 2 nõustub kinnisasjade suhtes kaasomandi lõpetamisega kohtu kaudu. Kostja 2 soovib säilitada vaidlusalused kinnisasjad oma perekonna ja laste (s.o E. M. lastelaste, ühtlasi kostja 2 pärijate) jaoks vastavalt vara pärandanud isa E. M. soovile ning on valmis kinnistute säilitamiseks ja parendamiseks igakülgselt panustama kaasomandi lõpetamise järgselt. Kostja 2 selgitab, et on nii E. M. eluajal kui ka kaasomandi pärimise järgselt siiani pidevalt käinud kinnistuid ning hooneid hooldamas, samuti on seda teinud ka tema lapsed. Kostja 2 omab olukorrast täielikku ülevaadet, soovides kinnistuid edasi arendada, ning tasub ainuisikuliselt kinnistutega seotud regulaarseid arveid (elektrienergia ja võrguühenduse tasu). Kostja 2 ei nõustu kostja 1 poolt alternatiivselt taotletud viisil kinnistute jagamisega selliselt, et kinnistud jäetakse kostjale 1. Hageja on varasemates menetlusdokumentides juba selgitanud, et juhul, kui mitu kaasomanikku taotleb jagatavat asja endale, on mõistlik panna asi kaasomanike vahelisele enampakkumisele. Kostja 2 toetab seda ettepanekut, sest käesoleval juhul soovib vähemalt kaks kaasomanikku (hageja ja kostja 2) jätta kinnisasjad tervikuna endale. Alusetu ja halvustav on kostja 1 seisukoht, et teistel kaasomanikel (hageja ja kostja 2) puudub tegelik soov ja vahendid kinnisasjade omandamiseks hagis taotletud viisil. Vastupidi, kuna kostja 1 püsiv elukoht on seni teadaolevalt olnud xxxx (vaid koroona tõttu on ta sel sügisel ja talvel olnud Eestis), siis tegelikult ei ole tal võimalik panustada oma aega ning vahendeid vaidlusalustesse kinnisasjadesse. Kostja 1 lähim perekond, kelle jaoks säilitada Xxxx kinnistu, on peale xxxx ema (V. M.) õde ehk kostja 2 A. M. ja kolm õelast-ristilast (s.h hageja M. M.). Isa E. M. soovis jätta oma kodutalu järglastele, s.o lastelastele, ning see on asjaolu, mida E. M teab. Kostja 2 soov ongi säilitada Xxxx talu oma laste ja lastelaste jaoks. Alusetu ja oletuslik on kostja 1 seisukoht, et teised kaasomanikud (hageja ja kostja 2) sooviksid kuidagi „hinda üles kruvida“, et ühiselt kostja 1 käest saada suuremat hüvitist kui nad ise on valmis panustama. Kostja 2 soovib omandada Xxxx talu, olles seda korduvalt rõhutanud, ja on valmis sellesse panustama, et luua püsivat väärtust oma laste ning lastelaste jaoks. Kostja 2 ettepanek on seega lõpetada vaidlusaluste kinnisasjade kaasomand selliselt, et mõlemad kinnisasjad jätta tervikuna kostjale 2, pannes kostjale 2 kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende mõtteliste osade väärtus. Kostja 2 esitab ka alternatiivse ettepaneku kinnisasjade jagamiseks viisil, et müüa need kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele. Hageja M. M. täiendav seisukoht Hageja ei nõustu kostja 1 ettepanekuga jagada kaasomand kinnistutele kostja 1 soovitud viisil. Hageja ei ole nõus ka ühe kinnisasja jagamisega reaalosadeks, nagu soovib kostja 1. Hageja ei nõustu ka kostja 2 ettepanekuga, et kinnisasjad jätta tervikuna kostjale 2. Samas nõustub hageja kostja 2 alternatiivse ettepanekuga, et kinnisasjad müüa kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Hageja jääb kaasomandi lõpetamise nõudes hagiavalduses märgitud kaasomandi lõpetamise viiside juurde, kuid soovib täiendavalt märkida järgmist. Kostja 1 ja kostja 2 on mõlemad avaldanud soovi, et kinnistud jääksid tervikuna vastavalt, kas kostja 1 või kostja 2 ainuomandisse ning kostja 2 nõustub nende müügiga kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Arvestades, et kõik kaasomanikud on seega avaldanud soovi kinnistute tervikuna endale jätmiseks, siis olekski kõige mõistlikum viis lõpetada kaasomand kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele tulenevalt AÕS §-st 77 lg 2. Hageja seisukohta toetab ka kohtupraktika.

Seega oleks antud juhul eelistatuim ja kõige mõistlikum viis lõpetada kaasomand kinnistutele kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud hagiavalduse, vastuhagide ja poolte seisukohtadega, kuulanud pooled ära ning uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid kogumis, leiab, et hagi ning kostja 2 vastuhagi tuleb rahuldada alternatiivnõudes, kostja 1 vastuhagi tuleb aga jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Puudub vaidlus, et M. M.ile (hageja), E. Mile (kostja 1) ja A. M.ile (kostja 2) kuulub kaasomandina kaks kinnisasja. Esimene kinnisasi nimetusega Xxxx, asukohaga Xxxx (registriosa xxxx) koosneb kahest katastriüksusest, s.o xxxx, pindalaga 13,21 ha ning xxxx pindalaga 6,66 ha. Nimetatud kinnisasja kaasomanikena on kinnistusraamatusse kantud M. M. 1⁄4 kaasomandist, A. M. 1⁄2 kaasomandist ja E. M 1⁄4 kaasomandist (I kd, tlk 23). Kohtute Infosüsteemist nähtub, et nimetatud kinnistu elamule on 03.11.2021 seatud isiklik kasutusõigus V. M. (isikukood xxxx) kasuks. Isiklik kasutusõigus on tasuta ja tähtajatu. Teine kinnisasi on Xxxx, asukohaga Xxxx, pindala 5,27 ha, katastriüksuse tunnus xxxx, registriosa xxxx. Nimetatud kinnisasja kaasomanikena on kinnisturaamatusse kantud A. M. 1⁄4 kaasomandist, M. M. 1/8 kaasomandist ja E. M 5/8 kaasomandist (I kd, tlk 23). Toimiku materjalidest nähtub ning puudub vaidlus, et kõik kaasomanikud soovivad kaasomandi lõpetamist. Hageja palub lõpetada mõlema kinnisaja (registriosad xxxx ja xxxx) kaasomand selliselt, et hageja saab vaidlusaluste kinnistute ainuomanikuks ning maksab kostjatele õiglast hüvitist omandiõiguse kaotamise eest. Juhul, kui kohus ei pea võimalikuks lõpetada kinnisasjade kaasomandit eelneval viisil, siis lõpetada kaasomand kinnisasjadele selliselt, et müüa need kaasomanikevahelisel enampakkumisel ja saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kostja 1 soovib kaasomandi lõpetamist järgnevalt: hageja ja kostja 2 kaasomandisse jäävad 1) Xxxx hoonestamata kinnistu (registriosa xxxx) osa, katastritunnusega xxxx (maatulundusmaa kasvava metsaga 6,66 ha) ning 2) kinnisasi Xxxx (registriosa xxxx). Kostja 1 omandisse jääb hoonestatud Xxxx kinnistu (registriosa xxxx) osa, katastritunnusega xxxx, pindalaga 13,21 ha, mida koormatakse isikliku kasutusõigusega V. M. kasuks. Vajadusel kompenseerib kostja 1 hagejale ja kostjale 2 nende omandi kaotusest tingitud väärtuste vahe. Juhul, kui selline jagamise viis ei ole võimalik, siis palub kostja 1 jagada kaasomandit selliselt, et kostja 1 saab vaidlusaluste kinnistute ainuomanikuks ning maksab hagejale ja kostjatele 2 õiglast hüvitist omandiõiguse kaotamise eest. Kostja 2 soovib lõpetada vaidlusaluste kinnisasjade kaasomand selliselt, et mõlemad kinnisasjad jäävad tervikuna temale, kohustusega maksta teistele kaasomanikele välja nende mõtteliste osade väärtus. Kostja 2 esitas ka alternatiivse ettepaneku kinnisasjade jagamiseks

selliselt, et müüa need kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele. Puudub vaidlus seega, et kõik kaasomanikud soovivad vaidlusaluseid kinnistuid enda omandisse ning on nõus teistele kaasomanikele hüvitama nende osade suurused rahas. Poolte vahel on seega vaidlus kinnistute jagamise viisi osas, samas on nii hageja kui kostja 2 alternatiivnõudeks olnud kinnistute müük kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi 3-2-1-45-06 p-s 19 märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled ei ole tuginenud ega esitanud tõendeid, millest nähtuks, et nad on kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse kokkuleppega välistanud, seega ei esine käesoleval juhul asjaolusid, mis takistaksid kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi 3-2-1-102-05 p-s 11 märkinud, et kaasomandi lõpetamise nõude eeldused on vaid kaasomandi olemasolu ning poolte kokkuleppe puudumine kaasomandi jagamise viisi suhtes. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kaasomandi lõpetamise nõuet välistavad asjaolud puuduvad ning kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused on täidetud. AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele. AÕS § 77 lg 2 alusel, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohus on lahendi 3-2-1-102-05 p-s 15 rõhutanud, et kohus võib AÕS § 77 lg 2 järgi valida üksnes selliste kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. Käesolevas asjas on kaasomandi lõpetamise nõue esitatud nii hagis kui ka vastuhagides. Riigikohtu lahendi 3-2-1-65-10 p-st 21 tulenevalt peab kaasomandi lõpetamine toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohus selgitab, et kuigi kaasomandi lõpetamise viisi valik on kohtu kaalutlusotsus, ei või see viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni. Kaasomand (ühisomand) tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke (ühisomanikke) kõige vähem (vt nt Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 19). Kohus nõustub hagejaga, et arvestades Riigikohtu seisukohti, tuleks olukorras, kus kõik kaasomanikud soovivad saada kaasomandis olevat kinnisasja enda ainuomandisse, lõpetada kaasomand kaasomanike vahelisel enampakkumisel, sest eelduslikult on kaasomanike huvi omandi säilitamise vastu võrdväärne. Eeltoodu ei tähenda aga alati siiski seda, et sellises olukorras tuleks igal juhul korraldada enampakkumine. Iseenesest ei ole välistatud, et ühe kaasomaniku huvi omandi säilitamise vastu on kaalukam. Seetõttu tuleb kohtul kõiki asjas esitatud asjaolusid arvestades kaaluda, kas ühe kaasomaniku huvi omandi säilimise vastu kaalub üles teise huvi. Kohtu hinnangul nähtub käesolevas asjas esile toodud asjaoludest, et pooltel on võrdväärne huvi kinnisasjade omandi säilitamise vastu. Toimiku materjalidest nähtub, et E. M. pärandas xxxx testamendiga temale kuuluvad kinnistud (registriosa xxxx ja registriosa xxxx) oma tütardele E. Mile ja A. M. ning tütrepojale M. M.ile. Tegemist on seega perekonda kuuluvate

kinnistutega. Puudub vaidlus, et Xxxx kinnistul asuvas hoones keegi kaasomanikest aastaringselt ei ela, seda kasutatakse peamiselt suviti maakoduna. Alusetud on kohtu hinnangul kostja 1 väited, et ta on ainuke, kes soovitab säilitada isatalu, mistõttu on tal ülekaalukas huvi kaasomanike ees, kes ei ole panustanud samaväärselt vara säilimisse ja korrashoidu ega pole tundnud samaväärset huvi E. M. pärandvara korrashoiu ning säilimise vastu. Toimiku materjalidest nähtub, et nii hageja kui kostja 2 on samuti väljendanud kindlat soovi kinnistuid edasi arendada ja hooldada ning perekonnaväärtusena säilitada. Kostja 2 on ka kohtule teatanud, et ta on valmis sellesse panustama, et luua püsivat väärtust oma laste ja lastelaste jaoks. Eelnevat arvestades ei saa kohtu hinnangul järeldada, et ühel kaasomanikest oleks ülekaalukas huvi kinnisasjade omandi säilitamise vastu, kõik kaasomanikud soovivad kinnistuid endale. Ka asjaolu, et kostja 1 käib (ilmselt kaasomanikest kõige rohkem) kinnistutel emaga suvel aega veetmas, ei tõenda kuidagi kohtu hinnangul tema ülekaalukat huvi omandi säilitamise vastu. Kohus ei ole tuvastatud ka mistahes muid erilisi asjaolusid, mh mõningate kaasomanike oluliselt erinevaid panuseid kinnistusse, mille tõttu oleks nende huvi omandi säilitamise vastu kaalukam. Kohtu hinnagul on käesoleval juhul kõigi kaasomanike huvid ja soovid võrdväärselt kaalukad. Seoses Xxxx kinnistu elamule 03.11.2021 seatud isikliku kasutusõigusega V. M. kasuks (kelle hooldajaks on kostja 1), peab kohus vajalikuks selgitada järgmist. Isikliku kasutusõiguse mõiste tuleneb AÕS § 225 lg 1, mille kohaselt koormab isiklik kasutusõigus kinnisasja nii, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Isiklik kasutusõigus on seega servituudi liik, mille puhul on kohustatud isikuna määratletud koormatud kinnisasja igakordne omanik ja õigustatud isikuna konkreetne subjekt isikuliselt. Isiklik kasutusõigus saab koormata kinnisasja ning isikliku kasutusõiguse saab seada ka sellise isiku kasuks, kellele kinnisasi ei kuulu. Seega olenema sellest, kelle ainuomandise kinnisasjad jäävad, on V. M. ka edaspidi õigus Xxxx kinnistu elamut kasutada. Juhul, kui kostja 1 jätkab V. M. hooldajana, siis on tal samuti õigus V. M. koos kinnistul viibida ning tema eest seal hoolt kanda. Seejärel tuleb kohtu hinnangul anda hinnang, kas kostja 1 jagamise viis, s.o jagada Xxxx kinnistu reaalosadeks selliselt, et hageja ja kostja 2 kaasomandisse jäävad kinnistu hoonestamata osa (katastritunnus xxxx) ning kostja 1 omandisse jääb kinnistu hoonestatud osa (katastritunnus nr xxxx), on põhjendatud. Kohtuistungil teatas kostja 1, et Xxxx kinnistu hoonestatud osa on samuti võimalik reaalosadeks jagada. Kohus on seisukohal, et kaasomandis olevat kinnisasja saab koos oluliste osadega jagada reaalosadeks üksnes erandjuhtudel. Kohtule ei ole ka esitatud ühtegi usaldusväärset tõendit, millest nähtuks, et Xxxx kinnistu reaalosadeks jagamine (eelkõige hoonestatud osa) on võimalik. Lisaks ei ole hageja ja kostja 2 kinnistu reaalosadeks jagamisega nõus. Kohus peab vajalikuks märkida ka, et Riigikohus on lahendi 3-2-1-61-12 p 12 selgitanud, et kuigi kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust (vt nt Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 19), saab kohus kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega. Olukorras, kus poolte läbisaamine on pingeline ning arvestades ka poolte senist läbisaamist (kohtuistungil teatas hageja esindaja, et pooled ei ole omavahel läbi saanud pea 15 aastat) ning asjaolu, et pooled ei suutnud saavutada kaasomandi jagamises kokkulepet kohtuväliselt, võib asja reaalosadeks jagamine olla kohtu hinnangul ebamõistlik ning kaasomanike huvide vastane. Kohus on seisukohal, et Xxxx kinnistu reaalosadeks jagamine ei ole seega eelnevast tulenevalt

põhjendatud ega võimalik. Lisaks on hageja kohtuistungil selgitanud, et kinnistud omavad väärtust vaid ühiselt. Kohtu hinnangul tagab asjaolusid arvestades kõige õiglasema lahenduse käesoleval juhul see, et kinnisasjad jäävad selle kaasomaniku ainuomandisse, kes on nõus omavahelisel enampakkumisel maksma teistele kaasomanikele suuremat hüvitist kaasomandi kaotamise eest. Selliselt on ka ühtlasi tagatud võimalikult õiglane hüvitis omandi kaotamise eest. Ka Riigikohus on leidnud, et olukorras, kus mitu kaasomanikku (ühisomanikku) soovivad jagatavat asja või õigust endale hüvitise maksmise vastu, on vähemasti üldjuhul mõistlik panna asi või õigus kaasomanike (ühisomanike) vahelisele enampakkumisele. Kaasomanike (ühisomanike) vaheline enampakkumine võimaldab eseme omandamisest huvitatud kaasomanikel (ühisomanikel) endil otsustada, kes neist on valmis eseme omandamisse enam rahaliselt panustama, ja toob paremini välja ka eseme väärtuse (vt Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 24). See väldib vajadust kohtul poolte huve omandamise vastu kaaluda ning tihti keerulist, kulukat ja spekulatiivset eseme hindamist kohtumenetluses vastaspoolele makstava hüvitise määramiseks. Seda eriti olukorras, kus eseme väärtus võib menetluse käigus või pärast seda muutuda (vt Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 24). Ka käesoleva menetluse käigus on kinnistute väärtused oluliselt muutunud. Kohtuistungil teatas hageja, et kahe kinnistu väärtus kokku võiks praegusel juhul olla ca 160 000.00 eurot. Kohus selgitab, et enampakkumise võidab ja kinnisasjade ainuomanikuks saab see kaasomanik, kes teeb parima pakkumise ning enampakkumise kaotanud kaasomanik on kohustatud andma kinnisasja omandi üle enampakkumise võitnud kaasomanikule. Kuna parima pakkumise teinud kaasomanik peab maksma omandi kaotuse eest teistele kaasomanikele vastavas suuruses hüvitist, tuleb kaasomanikel pakkumisi tehes arvestada oma suutlikkust pakkumisele vastavat hüvitist ka tegelikult maksta (olgu siis olemasoleva või laenuraha eest). Vastasel korral kaotaks enampakkumise võitnud kaasomanik enda ainuomandisse saadud kinnisasja omandi hüvitise sissenõudmiseks alustatud täitemenetluses. Teistele kaasomanikele tasutav hüvitise suurus omandi kaotuse eest kujuneb enampakkumisel tehtud parima pakkumise summast lähtudes. Kohus selgitab ka, et täitemenetluses kinnistu enampakkumisel võõrandamisel ei sõlmita omandi üleandmise lepingut, kanded kinnistusraamatusse tehakse TMS §-de 156 ja 160 järgi enampakkumise akti alusel täituri avaldusel. See kehtib nii kinnistu võõrandamisel avalikul kui ka kaasomanike (või ühisomanike) vahelisel enampakkumisel täitemenetluses (vt ka Riigikohtu

MENETLUSKULUD

Kohus leiab, et tulenevalt TsMS § 163 lg 1 tuleb menetluskulud jätta kummagi poole enda kanda.

Praeguses asjas on pooled nõustunud kaasomandi lõpetamisega. Seega on käesolev vaidlus lahendatud kõiki kaasomanike huvisid silmas pidades. Samuti on Riigikohus lahendi 3-2-1-7010 p-s 14 märkinud, et kui kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus menetluskulud poolte endi kanda. Pooltele hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad.

/digitaalselt allkirjastatud/ Angelina Abol Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.