E S hagi M K vastu kaasomandi lõpetamiseks ja tahteavalduse andmisele kohustamiseks M K vastuhagi E S vastu kaasomandi lõpetamiseks ja tahteavalduse andmisele kohustamiseks
Tsiviilasja hind
Hagi hind 3500 eurot Vastuhagi hind 3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja/vastuhagis kostja E S (isikukood xxxxxxxxxxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat Meris Velling Kostja/vastuhagis hageja M K (isikukood xxxxxxxxxxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat Urmas Kõrgesaar
Asja läbivaatamine
5.aprilli ja 20. juuli 2021 kohtuistungid
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada E S hagi M K vastu.
2.Rahuldada M K vastuhagi E S vastu osaliselt.
3.Lõpetada E S ja M K kaasomand xxxxxxxxx xxxxxx xxxxxx xxxxxxxx xxxxx asuvale xxxxx-xxxx nimelisele kinnistule (kinnisasja registriosa nr xxxxxxx) selliselt, et kinnisasi jääb E S ainuomandisse.
4.Mõista E S M K kasuks välja kaasomandi kaotuse eest hüvitis 15 000 eurot.
5.Kohustada M K andma nõusolek registriosa nr xxxxxxx kantud omandi üleandmiseks E S ning kinnistusraamatu registriosast nr xxxxxxx M K kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatusse E S.
6.M K on kohustus anda resolutsiooni p-s 5 nimetatud kannete tegemiseks nõusolek pärast seda, kui E S on tasunud resolutsiooni p-s 4 nimetatud hüvitise.
1(9)
7.Kohtuotsus asendab M K tahteavaldust kaasomandi E S ainuomandisse üle andmiseks eeldusel, et E S on tasunud resolutsiooni punktis 4 nimetatud hüvitise.
8.Kui E S ei maksa M K resolutsiooni p-s 4 nimetatud hüvitist 3 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest, lõpetatakse registriossa nr xxxxxxx kantud kaasomand E S ja M K vahelisel enampakkumisel. E S kaotab sellega õiguse nõuda kande tegemist resolutsiooni p-de 5-7 alusel.
9.Kohustada enampakkumise võitnud kaasomanikku tasuma enampakkumise kaotanud kaasomanikule hüvitist vastavalt viimasele kuuluva osa suurusele enampakkumisel tehtud parimast pakkumisest.
10.Kohustada enampakkumise kaotanud kaasomanikku pärast hüvitise saamist tegema vajalikud tahteavaldused registriosa nr xxxxxxx kantud kaasomandi lõpetamiseks ning kehtiva omanikukande kustutamiseks ja enampakkumise võitnud kaasomaniku kinnistusraamatusse ainuomanikuna kandmiseks. Kohtuotsus asendab kohustatud kaasomaniku tahteavaldusi.
11.Jätta maakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda. Väljamõistetavad menetluskulud asjas puuduvad. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Taotledes menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks menetlusabi taotletakse, eelkõige esitama kaebuse. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle läbivaatamist istungil. Hagiavaldus ja vastus vastuhagile
1.E S (hageja) esitas 28. detsembril 2020 Pärnu Maakohtule hagiavalduse M K (kostja) vastu kaasomandi lõpetamiseks. Hageja palub lõpetada poolte kaasomand xxxxxxxxx xxxxxx xxxxxx xxxxxxxx xxxxx asuva xxxxx-xxxx nimelise kinnistu (kinnisasja registriosa nr xxxxxxx; edaspidi ka kinnistu) suhtes ja jätta see hageja ainuomandisse kostjale makstava hüvitise vastu. Hageja palub kohustada kostjat andma nõusolek senise omanikukande kustutamiseks ja hageja ainuomanikuna sissekandmiseks kohtu määratud õiglase hüvitise tasumisel kostjale. Hageja palub asendada kostja tahteavaldused kohtuotsusega. Hageja palub jätta kostja vastuhagi rahuldamata. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt kuulub xxxxx-xxxx kinnistu poolte kaasomandisse, mõlemale 1⁄2 suuruses mõttelises osas. Hageja ja kostja said kaasomanikeks pärimise teel. Kostja sai kinnistu omanikuks 2006. a-l ja hageja 2014. a-l. Kinnistul asuv elamu ning abihooned on väljakujunenud elukorralduse järgi olnud poolte kasutuses selliselt, et hageja kasutuses on vasakpoolne elamuosa (vaadatuna esifassaadilt) ning abihoonetest laut, garaaž ja kuur. Seda kaasomandi osa on hageja vanemad kasutanud juba 1997. a-st. Hageja on xxxxx-xxxx xxxxx sündinud ja alates 2016. a-st elab ta talus koos oma 87-aastase isaga. Kostja kasutuses on parempoolne elamuosa (vaadatuna esifassaadilt) ja ait. Kostja kasutus olev kaasomandi osa on viimased u 22 aastat seisnud tühjana, v.a 2000–2006. a-tel, mil seal elas kostja isa. Kostja talus ei ela ja külastab seda mõnel korral aastas, vahel isegi harvem.
2(9)
Kaasomandi lõpetamine ja jagamine kokkuleppel ei ole õnnestunud. Pooled pidasid 2019. a aprillist läbirääkimisi kaasomandi lõpetamiseks ja jagamiseks. Kostja pidas läbirääkimisi pahauskselt, sest olenemata põhimõttelisest algsest nõusolekust ja läbirääkimistest hüvitise suuruse üle asus kostja lõpuks seisukohale, et tema oma kaasomandiosast ei loobu. Hageja soovib lõpetada kaasomandi nii, et kinnistu jääb hageja ainuomandisse ja hageja maksab kostjale kaasomandi loovutamise eest õiglast hüvitist. Hüvitise väljaselgitamiseks tellis hageja soovitusliku müügihinna kohta 7. jaanuari 2020 Kaanon kinnisvarabüroo arvamuse (edaspidi Kaanoni arvamus) ja 17. aprilli 2020 Kaanon kinnisvarabüroo kutselistelt hindajatelt eksperthinnangu (edaspidi Kaanoni eksperthinnang). Kaanoni arvamuse kohaselt on kostja kasutuses oleva kaasomandi osa turuhind 7000-9000 eurot ja eksperthinnangu järgi on 10 500 euro suurune hüvitis kompromissilahendusena õiglane. Hageja ei pea võimalikuks kaasomandi reaalosadeks jagamist ega kinnistu müümist ja raha jagamist. Kinnistu müümise vastu on ka kostja. Pooled on üksmeelel, et kinnistu peaks jääma suguvõssa. Kinnistu hageja ainuomandisse jätmine on õige ja õiglane, sest talu on hagejale sentimentaalse väärtusega. See on hageja kodu 2016. a oktoobrist ja tema isa kodu 1997. a-st. xxxxx-xxxx on hageja ja tema poja sünnikodu. Kostja külastab talukohta harva. Suuremat huvi kinnistu vastu hakkas kostja üles näitama, kui hageja soovis kaasomandit jagada. Kostja on põhimõtteliselt nõustunud talle kuuluvast kaasomandiosast loobuma, kuid küsimus on, kui suurt hüvitist kostjale makstakse. Erinevalt kostjast on hageja kasutuses olev kaasomandiosa hooldatud ja korras. Selles osas on kanalisatsioon koos kaasaegse sanitaartehnikaga, hooneosa on remonditud ja parendatud ning selle seisukorda on kinnisvaraekspert hinnanud rahuldavaks. Kostja elumaja osa on hooldamata ja halvas korras. Seal puudub kanalisatsioon, majaosa ei köeta jne. Kostja jaoks ei ole kinnistu korrashoidmine primaarse tähtsusega. Õiglane hüvitis kaasomandi kaotuse eest kostjale oleks 7500 eurot, kuid mitte rohkem kui 15 000 eurot. Vastasel korral rikastuks kostja alusetult. Eksisteerivad erandlikud asjaolud, mis õigustavad määrata hüvitise väiksemana kui pool turuväärtusest. Kaasomanikud on hoidnud korras vastava poole kasutuses olevat elumaja osa ja abihooneid enda finantside eest ja erinevas mahus. Tervikväärtus on tõusnud hageja panuste tõttu. Kaanoni eksperthinnangus on hinnatud kinnistu turuväärtuseks 30 000 eurot ning eraldi hinnatud, et kostja osa väärtus on 7500 eurot ja hageja osa on 14 500 eurot. Seega on hageja kaasomandi osale tehtud parendusi, mis on kinnisvara väärtust tõstnud. Pärast kaasomandi jagamist tuleb hagejal teha mh kulutusi, et seni kostja kaasomandi osa korda teha. Lisaks tõendavad hüvitise põhjendatust xxxxx-xxxx hooldus- ja remontöödega seonduvaid kuludokumendid ja tunnistajate ütlused. Kaasomandi lõpetamine kaasomanike vahelisel enampakkumisel ei ole õiglane ja mõistlik. Hagejal on ülekaalukas huvi kodu ja kinnistu omandiõiguse säilimise vastu. Hageja on jäänud taluga seotuks ka täiskasvanu eas. Kaasomandi lõpetamine enampakkumisel oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja on möönnud, et tal ei ole olnud jaksu „kahe koha peal rabeleda“ ja tunnistanud 2016. a e-kirjas, et xxxxx-xxxx on nende pere poolt jäetud ripakile ning talu remont ja korrashoid on olnud tagatud hageja pere poolt. Hea usu põhimõttega on vastuolus panna hagejat kodust loobuma või sundida teda enampakkumisel võistlema. Ettepanek lõpetada kaasomand enampakkumisel johtub eesmärgist saada ebaõiglaselt suurt hüvitist. Kostja soovis kaasomandi osa loobumise eest hüvitist 45 000 eurot, mis ületab oluliselt xxxxx-xxxx kinnistu tervikväärtust (30 000 eurot). Kaasomandi lõpetamine xxxxx-xxxx talu kostjale jätmisega ei ole õiglane. Kostjal puudub ülekaalukas huvi kinnistu omandiõiguse säilimise vastu. Ükski kostja idee talu remontimiseks
3(9)
ei ole tegelikkuses realiseerunud. Kostja ei põhjendanud, miks omandiõiguse hagejale jätmine on ebaõiglane. Hageja ei ole takistanud kostjal talle kuuluvat osa kasutada ja parandada. Hageja ei ole teinud kostjale takistusi kaasomandi korrashoidmiseks. 2016. a e-kirjavahetusest nähtub, et hageja organiseeris ja soovis kostjaga kokkusaamisi. Hageja kirjade stiil ja toon on sõbralik, sh 2019. a-l, kui kaduma läks kostja isiklik vara. Välisfassaadi värvimistöödega seonduvad asjaolud kinnitavad seda, et kaasomandi ühine korrashoid ei ole kostjapoolse mõistliku koostöö puudumise tõttu pikas plaanis perspektiivikas. Kostja vastuväited ja vastuhagi
2.Kostja ei nõustu hagiavalduses pakutud kaasomandi lõpetamise viisiga ning esitab vastuhagi. Kostja palub lõpetada kinnistu kaasomand ja jätta kinnistu ainuomanikuks kostja hagejale makstava 15 000 euro suuruse hüvitise eest. Kostja palub asendada hageja tahteavaldus kohtuotsusega. Alternatiivselt palub kostja jagada kinnistu kaasomanikevahelise enampakkumise teel selliselt, et saadud raha jagatakse poolte vahel vastavalt neile kuuluva osa suurusele. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Pooled ei ole kaasomandi lõpetamise ega jagamise osas jõudnud kokkuleppele. Kummastav on hageja seisukoht, nagu oleks äärmiselt ebaõiglane määrata kostjale temale kuuluvale osale vastav hüvitis. Hüvitise puhul tuleb lähtuda asja väärtusest tervikuna ning selle alusel tuleb arvestada välja kaasomaniku mõttelise osa suuruse alusel tema osa suurus rahas. Lähtuda tuleb kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte mõttelise osa harilikust väärtusest. Ükski hageja kirjeldatud asjaolu ei põhjenda kostjale kuuluva osa suuruse vähendamist. xxxxx-xxxx talu on ka kostjale sentimentaalselt tähtis. See on kostja isakodu, kostja on seal sündinud ja lapsepõlves elanud. Hageja väide, nagu puuduksid kostjal sedavõrd tugevad sidemed xxxxxxxxx taluga, on alusetud ja paljasõnalised. Hageja on põhjendanud vääralt õiglase hüvitise vähendamist sellega, et hageja on aastaid kasutanud kinnistut suuremas osas, kui kinnistusraamatu järgi hagejale kuulub. Kinnistusraamatu järgi on kinnistu võrdsetes osades hageja ja kostja oma. Asjakohane ei ole see, milliseid ruume ja hooneid on hageja ja kostja tegelikkuses kasutanud. Väljamõistetav hüvitis peab vastama sellisele suurusele, millises osas isikule kaasomand kuulub. Vale on hageja väide, et üksnes tema on panustanud enda kaasomandi osa hooldamisse ja korrashoidmisesse ning kostja tegevusetus on kaasomandit suisa kahjustanud. Kostja on pidevalt püüdnud hagejale pakkuda alternatiive kinnistu hooldamise küsimuses: nt pakkunud välja katuse parandamise võimalusi, maja seisukorra ekspertiisi koostamist ja selle alusel pangast laenu taotlemist, MTÜ loomist ning selle kaudu toetuste taotlemise võimalust. Läbi aegade on hageja tegevus takistanud kostjal täisväärtuslikult kinnistut kasutamast. Hageja on filminud ja pildistanud kinnistut külastavat kostjat ning jälginud pingsalt igat tema tegevust. Selline käitumine on põhjustanud kostjale ebamugavusi ja jätnud mulje, nagu ta ei oleks endale kuuluvasse lapsepõlvekoju oodatud. Tõsi ei ole hageja väide, nagu poleks kostja kordagi panustanud talu parandustöödesse. Kostja värvis 2010-2011. a poole välisfassaadist. Menetluse käik
3.Maakohus võttis hagi 11. jaanuari 2021 määrusega ja vastuhagi 4. veebruari 2021 määrusega menetlusse. Asjas toimus eelistung 5. aprillil 2021, kus kohus arutas pooltega nõudeid ja tõendamiskoormist ning rahuldas tunnistajate J R, H M ja A H ülekuulamise taotlused. Kohus pidas 20. juulil 2021 kohtuistungi, kus kuulas üle tunnistajad ning määras pooltele tähtajad esitada menetluskulude nimekirjad, vastused kulunimekirjadele.
4(9)
OTSUSE PÕHJENDUSED
4.Maakohus, ära kuulanud pooled, üle kuulanud tunnistajad ja tutvunud tsiviilasja toimikus olevate tõendite ning menetlusdokumentidega, leiab, et kaasomand tuleb lõpetada hageja taotletud viisil. Kohus rahuldab vastuhagis esitatud alternatiivse nõude juhul, kui hageja kohtu määratud aja jooksul kostjale hüvitist ei tasu. Menetluskulud jäävad poolte endi kanda.
5.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.
6.Pooled tõid esile järgmised asjaolud, mis vastaspool võttis omaks või mille vaidlustamise tahe ei ilmnenud tema avaldustest, mistõttu kohus saab need lugeda TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: hageja ja kostja on xxxxx-xxxx nimelise kinnistu (kinnisasja registriosa nr xxxxxxx) kaasomanikud kumbki 1⁄2 suuruses mõttelises osas. Pooled on saanud kinnistu omanikuks pärimise teel. Hageja kaasomaniku kanne kanti 3. juunil 2014 kinnistusraamatusse 27. mai 2014 kinnistamisavalduse alusel, 20. veebruari 2014 pärimistunnistuse alusel muudetud. Kostja kaasomaniku kanne kanti 28. detsembril 2006 kinnistusraamatusse, 6. detsembri 2006 pärimistunnistuse alusel muudetud. (tl 6 ja 6 p); hageja elab xxxxx-xxxx kinnistul alates 2016. a oktoobrist koos oma isaga; kostja ei ela xxxxx-xxxx kinnistul; hageja kasutuses on xxxxx-xxxx kinnistul asuva elamu vasakpoolne osa vaadatuna esifassaadilt koos abihoonetega: laut, garaaž ja kuur (vt nt tl 7); kostja kasutuses on xxxxx-xxxx kinnistul asuva elamu parempoolne osa vaadatuna esifassaadilt koos abihoonega ait (vt nt tl 7).
7.Nii hageja hagis kui kostja vastuhagis on kohtumenetluses esitanud nõude kaasomandi lõpetamiseks ja jagamiseks. Erimeelsus on poolte vahel selle üle, millisel viisil tuleb kinnisasja kaasomand lõpetada.
8.Kaasomandi lõpetamist reguleerib asjaõigusseadus (AÕS), mille § 77 lg 1 järgi jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab AÕS § 77 lg 2 järgi kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Seadus ei sätesta, millist kaasomandi lõpetamise viisi tuleks eelistada, kuid kohus saab valida üksnes sellise jagamise viisi, mida pool on hagis või vastuhagis nõudnud. Kuigi kaasomandi lõpetamise viisi valik on kohtu kaalutlusotsus, ei või see viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt nt Riigikohtu 9. mai 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 19). Olukorras, kus mitu kaasomanikku soovivad jagatavat asja endale hüvitise maksmise vastu, on vähemalt üldjuhul mõistlik panna asi kaasomanike vahelisele enampakkumisele, sest kaasomanike huvid ja 5(9)
soovid on eelduslikult võrdväärselt kaalukad. Kaasomanike vaheline enampakkumine võimaldab eseme omandamisest huvitatud kaasomanikel endil otsustada, kes neist on valmis eseme omandamisse enam rahaliselt panustama ja toob paremini välja ka eseme väärtuse. See väldib vajadust kohtul poolte huve omandamise vastu kaaluda ning tihti keerulist, kulukat ja spekulatiivset eseme hindamist kohtumenetluses vastaspoolele makstava hüvitise määramiseks. Seda eriti olukorras, kus eseme väärtus võib menetluse käigus või pärast seda muutuda (vt Riigikohtu 26. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 24).
9.Praegusel juhul taotles hageja hagis kinnisasja jätmist hageja ainuomandisse kostjale makstava õiglase hüvitise vastu, mille peale esitas kostja vastuhagi ja palus jätta kinnisasja hoopis enda ainuomandisse hagejale makstava hüvitise vastu või alternatiivselt panna kinnisasi kaasomanikevahelisele enampakkumisele. Seega taotlevad mõlemad pooled kinnisasja jätmist endale ning lisaks on kostja alternatiivselt palunud lõpetada kinnisasja kaasomandi poolte vahelise enampakkumisega.
10.Hageja leiab, et temal on ülekaalukam huvi xxxxx-xxxx kinnistu omandi säilimise vastu, kuna temal on kinnisasjaga suurem seotus. Seda eelkõige seetõttu, et hageja ja tema poeg on xxxxx-xxxx talus sündinud, hageja ja tema isa elavad seal koos alates 2016. a-st, hageja vanemad on xxxxx-xxxxx elanud juba 1997. a-st ning hageja ja tema pere on kinnistul asuvat elamut ja abihooneid remontinud ja hoidnud korras, mistõttu on kinnistu tervikväärtus tõusnud. Hageja on nõus kostjale maksma omandi kaotuse eest kohtu määratud õiglase hüvitise. Hageja enda hinnangul on õiglase hüvitise suurus 7500 eurot, kuid igal juhul ei saa see olla rohkem kui 15 000 eurot. Kostja on omalt poolt välja toonud, et xxxxx-xxxx kinnistu temale jätmine on põhjendatud, kuna temal on samuti sentimentaalne side kinnisasjaga. Kostja on talus sündinud, lapsepõlves elanud ja seal on tema isakodu. Kostja ei nõustu sellega, et tema ei ole üldse oma kaasomandi osa korrashoidu panustanud, sest tema kasutuses oleva majaosa välisfassaad värviti 20102011. a-tel. Lisaks on kostja üritanud pakkuda hagejale erinevaid alternatiive talu hooldamiseks, kuid hageja on tekitanud kostjas tunde, et ta ei ole enda lapsepõlvekoju oodatud. Kostja on nõus hagejale omandi kaotuse eest maksma õiglase hüvitisena 15 000 eurot, kuid ise on omandist nõus loobuma 25 000 euro eest. Kokkuvõttes on nii hageja kui kostja olnud xxxxx-xxxx kinnistuga seotud alates sünnist. Asjas puudub vaidlus, et hageja ja kostja on ühel meelel selles, et kinnisasi peaks jääma suguvõsasse ning et kinnisasjal on mõlema jaoks sentimentaalne väärtus.
11.Esmalt käsitleb maakohus kaasomandi lõpetamise viisi ning lõpetab kaasomandi ja seejärel jagamise viisiga kaasnevaid tagajärgi.
12.Maakohtu hinnangul nähtub kummagi poole esile toodud asjaoludest, et pooltel on mõlemal huvi kinnisasja omandi säilitamise vastu. Arvestades kohtupraktikat tuleks olukorras, kus mõlemad kaasomanikud soovivad saada kaasomandis olevat kinnisasja enda ainuomandisse, üldreeglina lõpetada kaasomand kaasomanikevahelisel enampakkumisel, sest eelduslikult on kaasomanike huvi omandi säilitamise vastu võrdväärne. See ei tähenda siiski seda, et sellises olukorras tuleks igal juhul ja alati korraldada enampakkumine. Iseenesest ei ole välistatud, et ühe kaasomaniku huvi omandi säilitamise vastu on kaalukam.
6(9)
Seetõttu tuleb kohtul kõiki asjas esitatud asjaolusid arvestades hinnata, kas ühe kaasomaniku huvi omandi säilimise vastu kaalub üles teise huvi ning lõpetada kaasomand viisil, mis ei vii ebamõistlike tagajärgedeni ja ebaõigluseni.
13.Maakohus leiab, et kaasomandi lõpetamine asja jätmisega ühele kaasomanikule võib kõiki asjaolusid arvestades olla käesolevas vaidluses kõige õiglasem lahendus. Seda eelkõige põhjusel, et üks kaasomanik ei soovi oma pikaaegset kodu kaotada ning on valmis kogu kinnisasja omandama kohtu määratud õiglase hüvitise eest. Hageja huvi säilitada oma kodu, kus tema eakas isa elab alates 1997. a-st kuni praeguse ajani ning, kus hageja on elanud alates 2016. a-st praeguse ajani, kaalub üle kostja huvi minna võib-olla kunagi xxxxx-xxxxxx elama („võin hakata seal kunagi elama“, vt 5. aprilli 2021 istungiprotokoll, tl 98). Pealegi on kostja erinevalt hagejast olnud põhimõtteliselt ka nõus omandiõigusest loobuma („omandiõigusest olen nõus loobuma, aga siis eeldan hüvitist“, tl 98). Kuivõrd xxxxx-xxxx talu on hageja ja tema pere kodu ning hageja soovib seal oma isaga edasi elada ning kostja kodu ja elukoht on Viljandimaal (tl 98), ei ole alust panna kinnisasja kaasomanike vahelisele enampakkumisele. Kohtu arvates eeldaks kaasomanike vaheline enampakkumine, et pooltel on ühesuguse kaaluga huvi just selle kaasomandi säilitamiseks. Praeguses vaidluses kohus kostja poolel sellist huvi ei näe. Kostja väidete kohaselt on tal kolm last ja ta elab Viljandimaal, aga ei saa välistada, et nelja-kolme aasta pärast läheb isakodusse elama (tl 98). Kostja ei ole väitnud, et ta oleks kuidagi käesoleval ajal tihedalt seotud xxxxx-xxxxxx või sooviks säilitada oma igapäevast kodu. Seega leiab kohus, et erinevalt hagejast ei ole kostjal nii kaalukat põhjust soovida oma tuleviku elukohaks just vaidlusalust kaasomandit. Asjaolu, et kostja väitel ei kuulu talle Viljandimaal ühtegi kinnistut, ei tähenda, et tema elukohaks ja koduks saaks pidada tema lapsepõlvekodu, kus ta alates 1984. a sügisest ei ela (vt 20. juuli 2021 istungiprotokoll, tl 129). Kostjale kaasomandi kaotuse eest õiglase hüvitise väljamõistmisel, on kostjal võimalik sellele lisada summa, mille kostja peaks muidu tasuma hagejale ning osta omale soovi korral teine kinnistu kolme-nelja aasta pärast. Hageja soovib säilitada oma praegust kodu. Kohtu arvates on tal järelikult ülekaalukas huvi kinnisasja omandi säilitamise vastu - hageja soov säilitada kodu, kus tema pere on viimased paarkümmend aastat järjepidevalt elanud, kaalub üle kostja soovi omandada oma lapsepõlvekodu, kuhu ta võib-olla kolme-nelja aasta pärast elama läheks.
14.Seega hinnates ja kaaludes poolte huve tuleb kaasomand lõpetada xxxxx-xxxx nimelise kinnistu jätmisega hageja ainuomandisse kostjale hüvitise maksmise vastu.
15.Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ja kohtuotsus, millega kaasomand lõpetatakse, asendab kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (Riigikohtu 29. septembri 2010 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 20). Kuna pool taotles hagis kohustada omandit kaotavat kaasomanikku andma kaasomandi lõpetamiseks ja ühele kaasomanikest ainuomandi üleandmiseks vajalikud tahteavaldused, tuleb AÕS § 65 lg 1, kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 ja TsÜS § 68 lg 5 järgi kohustada kostjat tegema vajalikud tahteavaldused ning asendada need praeguse kohtuotsusega.
16.Omandi kaotusel tuleb kostjale hagejalt välja mõista võimalikult õiglane hüvitis rahas. Kostjale makstava õiglase hüvitise suuruse leidmisel tuleb reeglina hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku,
7(9)
mitte ainuüksi mõttelise osa harikust väärtusest (vt Riigikohtu 9. veebruari 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 10).
17.Pooled vaidlevad kinnisasja turuväärtuse üle ja selle osas, kas hüvitise suuruse puhul tuleb kalduda kõrvale poolte võrdsusest. Hageja arvates tuleb õiglase hüvitise määramisel ülalnimetatud kohtupraktikast kõrvale kalduda, kuna hageja ja tema pere on kaasomandi väärtust tõstnud ning kostja ja tema pere ei ole seda samaväärselt teinud. Hageja hinnangul on õiglase hüvitise suurus 7500 eurot, kuid igal juhul ei saa see olla rohkem kui 15 000 eurot. Hageja tugineb hüvitise määramisel Kaanoni kinnisvarabüroo 2020. a jaanuaris koostatud arvamusele soovitusliku müügihinna kohta nr EAT19-23 (tl 14-16) ja 2020. a aprillis koostatud eksperthinnangule nr 2004-066/IK (tl 24-48). Kaanoni arvamuse kohaselt on kostja kasutuses oleva vara soovituslik müügihind 7000-9000 eurot, eeldusel, et on sõlmitud notariaalne kasutuskord. Kaanoni eksperthinnangu kohaselt on vara turuväärtus 30 000 eurot, sh kostja kasutuses oleva kaasomandiosa turuväärtus 7500 eurot ja hageja kasutuses oleva kaasomandiosa turuväärtus 14 500 eurot, kuid seda olukorras, kus kaasomandi osa on võimalik reaalosana eraldiseisvalt müüa. Kostja on nõus hagejale omandi kaotuse eest maksma õiglase hüvitisena 15 000 eurot, kuid ise on ta nõus omandist loobuma 25 000 euro eest (tl 129), kuna see on ligikaudu pool kinnisasja turuväärtusest (49 000 eurot) vastavalt Lahe kinnisvarabüroo 2020. a mais koostatud eksperthinnangule nr 0395-20 (edaspidi Lahe eksperthinnang, tl 110-123).
18.Kohus möönab, et erandlikel asjaoludel võib tõesti kaasomandis oleva asja väärtuse hindamisel asja kui terviku väärtusest kõrvalekaldumine kaasomanikele kuuluvate osade väärtuste hindamisel olla põhjendatud. Siiski pole praegusel juhul tegemist olukorraga, mis õigustaks kostjale omandi kaotuse eest määratava hüvitise vähendamist põhjusel, et hageja on enda poolt kasutatavat kaasomandi osa korras hoidnud ja oma elamistingimusi parendanud. Iseenesest pole esitatud tõendite (nt tunnistajate J R, H M ja A H ütlused, vt tl 130-133; arved, vt tl 84-88; foto, vt tl 90) alusel kahtlust, et hageja ja tema suguvõsa on panustanud rohkem aega ja vahendeid kinnisasja enda kasutuses oleva poole remonti ja korrashoidu, kuid nõustuda tuleb kostjaga selles, et oma elamispinna parandamine on tavaline, mitte erandlik olukord („kes majas sees elab, see hoiab seda korras“, vt 20. juuli 2021 istungiprotokoll, tl 133). Kuigi kinnisasja hageja kasutuses olevat osa on viimastel aastakümnetel hoidnud korras hageja ja tema pere, mistõttu ka hageja kokkuleppelises kasutuses olev majaosa (86,4 m2) on eksperthinnangu järgi rahuldavas seisus, samal ajal kui kostja osa (53 m2) on seisukorras rahuldav/halb (tl 75), ei saa unustada, et xxxxx-xxxx kaasomandil puudub notariaalne kasutuskord. Lisaks kuulub tegelikkuses mõlemale poolele 1⁄2 mõttelist osa kaasomandist, mitte vastavalt kasutuses olevad elamupinnad suuruses 86,4 m2 ja 53 m2. Arvestades poolte kaasomandiosa tegelikke suurusi ja seda, et notariaalne kasutuskord puudub, ei ole võimalik hageja eksperthinnangut osa väärtuste hindamisel aluseks võtta ning ei ole ka õige hüvitise suuruse määramisel omandiosade suurusest tulenevast poolte võrdsusest kõrvale kalduda.
19.Hageja esitatud Kaanoni eksperthinnangu järgi on xxxxx-xxxx kinnistu väärtus 2020. a aprilli seisuga 30 000 eurot. Kostja esitatud Lahe ekspertarvamuses on kinnistu väärtuseks 2020. a mai seisuga hinnatud 49 000 eurot. Seega erineb kahe peaaegu samal ajal koostatud ekspertarvamuse hinnang vara väärtuse osas 19 000 euro, s.o u 40 % ulatuses. Arvestades sedavõrd suurt hinnaerinevust ning asjaolu, et mõlemad eksperthinnangud on tehtud rohkem
8(9)
kui aasta aega tagasi, mistõttu võib turuhind olla muutunud, ei pea maakohus vajalikuks hakata analüüsima, kas kummagi ekspertarvamuse andmisel aluseks võetud hindamismetoodika oli vara turuväärtuse leidmiseks kohane või mitte ning milline eksperthinnang turuväärtuse määramisel aluseks võtta. Hageja on ise leidnud, et hüvitise suurus ei tohiks olla suurem kui 15 000 eurot ning sellises suuruses hüvitise tasumist on pidanud mõistlikuks ka kostja hagejale, kui viimane kaotaks omandiõiguse. Seega on mõlemad pooled seisukohal, et 15 000 euro suurune hüvitis võiks omandi kaotuse eest olla piisav kompensatsioon. Eelnevat ning asjas esitatud väiteid ja tõendeid arvestades, leiab kohus, et kostjalt AÕS § 77 alusel väljamõistetava õiglase hüvitise suurus on 15 000 eurot.
20.Vastavalt hageja taotlusele seob kohus omanikukande tegemise hüvitise maksmisega. Hagejal on õigus nõuda kande tegemist pärast seda, kui ta on kostjale maksnud 15 000 eurot.
21.Kohus asub seisukohale, arvestades kostja vastuhagis esitatud alternatiivset taotlust panna asi kaasomanikevahelisele enampakkumisele, et sellise taotluse rahuldamine on põhjendatud juhul, kui hageja ei tasu mingil põhjusel kostjale kolme kuu jooksul väljamõistetud hüvitist. Selline täitmise kord on seaduse mõttega kooskõlas ning täidetav. Enampakkumise võimalus tähendab, et kostja saab kaasomandi lõpetada hoolimata sellest, kas hageja hüvitise tasub. Kolmekuuline hüvitise maksmise tähtaeg on piisav, et hageja leiaks võimaluse finantseerida kaasomandi hüvitamist kostjale. Pooltel on võimalik enampakkumise korraldamiseks pöörduda kohtutäituri või muu nende jaoks usaldusväärse isiku poole. Seadus ei sätesta kaasomanike vahelise enampakkumise korda. Enampakkumise tingimused saavad pooled kooskõlastada enampakkumise läbiviija vahendusel. Enampakkumise võitjal tuleb teisele poolele tasuda hüvitiseks 1⁄2 kaasomandi enampakkumise lõpphinnast. Kohus kohustab vastavalt kostja taotlusele enampakkumise kaotanud poolt andma nõusoleku tema kohta tehtud omandikande kustutamiseks.
22.Eelneva tulemusena rahuldab maakohus kokkuvõttes hageja nõude kaasomandi jagamiseks ning kostja vastuhagi osaliselt (kostja põhinõue jääb rahuldamata kinnisasja jagamise viisi osas).
23.Kuivõrd kaasomandi jagamine toimub mõlema poole huvides, on põhjendatud jätta maakohtus kantud menetluskulud TsMS § 163 lg 1 järgi poolte enda kanda (vt Riigikohtu
27.septembri 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 14). (allkirjastatud digitaalselt) Agle Elmik kohtunik
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.