Jätta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 20. novembri 2024. a määrus nr 1131192024 kinnistamisasjas nr 80430202450 muutmata.
2.Jätta Marko Pungari määruskaebus rahuldamata.
3.Jätta menetluskulud määruskaebemenetluses Marko Pungari kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest.
Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tiit Pikma, Triin Pikma, Luminor Bank AS, Swedbank AS ja Marko Pungar esitasid 14. oktoobril 2024 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale (registripidaja) kinnistamisavalduse (notar Tiina Tomberg, ametitoimingute raamatu registreerimise nr 2429/2024).
2.Registripidaja rahuldas 24. oktoobri 2024. a määrusega nr 1051922024 kinnistamisasjas nr 80430202450 kandeavalduse osaliselt.
3.Registripidaja jättis kandeavalduse Tiit Pikma kasuks kantud isikliku kasutusõiguse ülekandmiseks Marko Pungarile 24. oktoobri 2024. a määrusega nr 1045622024 käiguta ja määras tähtaja kuni 12. novembrini 2024 esitada kinnisasju nr 4404603–4405203, nr 4405403–4405703, nr 4405903–4408103 hõlmav notariaalselt tõestatud kokkulepe kinnistuid koormava isikliku kasutusõiguse Tiit Pikma kasuks üleandmise kohta Marko Pungarile ja kinnisasjade nr 4404603–4405203, nr 4405403–4405703, nr 4405903–4408103 omanike notariaalselt tõestatud nõusolekud kinnistuid Tiit Pikma kasuks koormava isikliku kasutusõiguse üleandmiseks. Registripidaja märkis, et määratud tähtpäevaks puuduste kõrvaldamata jätmisel ja sellekohaste dokumentide registripidajale esitamata jätmisel jäetakse kinnistamisavaldus rahuldamata.
4.Registripidaja jättis 20. novembri 2024. a määrusega nr 1131192024 rahuldamata 14. oktoobri 2024. a lepingu punktis 11.2.2 sisalduva kinnistamisavalduse muuta kinnisasjade number 4405303 ja 4404603, 4404703, 4404803, 4404903, 4405003, 4405103, 4405203, 4405403, 4405503, 4405603, 4405703, 4405803, 4405903, 4406003, 4406103, 4406203, 4406303, 4406403, 4406503, 4406603, 4406703, 4406803, 4406903, 4407003, 4407103, 4407203, 4407303, 4407403, 4407503, 4407603, 4407703, 4407803, 4407903, 4408003, 4408103 registriosade kolmandatesse jagudesse Tiit Pikma kasuks kantud isikliku kasutusõiguse kannet ning kanda nimetatud kannetesse õigustatud isikuna Tiit Pikma asemel Marko Pungar. Tiit Pikma ja Marko Pungar ei ole registripidajale esitanud kinnisasju nr 4404603–4405203, nr 4405403–4405703, nr 4405903–4408103 hõlmavat notariaalselt tõestatud kokkulepet kinnistuid koormava Tiit Pikma kasuks seatud isikliku kasutusõiguse üleandmise kohta Marko Pungarile ja kinnisasjade nr 4404603–4405203, nr 4405403–4405703, nr 4405903– 4408103 omanike notariaalselt tõestatud nõusolekut kinnisasju Tiit Pikma kasuks koormava isikliku kasutusõiguse üleandmiseks. Vastavalt kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 35 lg 1 p-le 1 tuleb kinnistamisavaldusele lisada vormikohane käsutustehing. Vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 64 lg-le 1 on kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping). Lepingu järgi kinnistamisavaldusele lisatud nõutav käsutustehing sisaldub lepingu punkti 11.2 teises lauses: “Tiit Pikma annab üle registriosa number 4405303 III jakku kande nr 16 all kantud isikliku kasutusõiguse ja kõik sellest tulenevad õigused ja kohustused ning Marko Pungar võtab isikliku kasutusõiguse ning kõik sellest tulenevad õigused ja kohustused vastu”. 2
Isikliku kasutusõiguse üleandmise kokkuleppe sõlmijatel on jäänud tähelepanuta, et isiklik kasutusõigus Tiit Pikma kasuks koormab kokku 35 kinnistut (4404603–4405703; 4405903– 4408103). Nimetatud isiklik kasutusõigus on kinnistusregistriossa nr 43566 sisse kantud 13. augustil 2004 Tartu notar Mati Alliku tõestatud lepingu (notari ametitoimingute raamatu registri number 10941) alusel 1. septembril 2004 ja kinnistu jagamisel tekkinud korteriomandite registriosadesse üle kantud 2. septembril 2004. 13. augusti 2004. a lepingu punktis 4.3 on mh märgitud, et kinnistut koormavat kasutusõigust ei jagata ja see jääb koormama kõiki tekkivaid korteriomandeid. Isikliku kasutusõiguse üleandmise kokkuleppes on koormatud kinnistuna märgitud ainult nr 4405303, st kokkuleppe ese on määratletud puudulikult. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 10, § 477 lg 1, § 363 lg 1 p 1, KRS § 1 lg 11 esimeses lauses sätestatu järgi peab kinnistusosakonnale esitatav kokkulepe olema selge. Vastavalt AÕS § 226 lg-le 1 võib isikliku kasutusõiguse kinnisasja omaniku nõusolekul teisele isikule üle anda. Õiguskirjanduses (vt Varul, P. et al, Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2014, AÕS § 64 ülaindeksiga 1 kommentaar 3.2.3b lk 208) on selgitatud, et AÕS § 226 võimaldab isikliku kasutusõiguse üleandmist üldjuhul üksnes kinnisasja omaniku nõusolekul, seega ka käesoleval juhul. Õiguskirjanduses (vt Varul, P. et al, Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2014, AÕS § 226 kommentaar 3.4 lk 58) on selgitatud, et nõusoleku vorminõue (notariaalne tõestamine) tuleneb TsÜS §-st 111 ja AÕS § 64 lg-st 1. Vastavalt KRS § 35 lg 1 p-le 2 tuleb kinnistamisavaldusele lisada nõutavad nõusolekud. Kuivõrd lepingu punktis 11.2.2 sisalduvas kinnistamisavalduses taotletud kande tegemise takistust määratud tähtajaks ei kõrvaldatud, on selle kinnistamisavalduse alusel kinnistamine, kinnisasjade nr 4404603–4405703 ja nr 4405903–4408103 kolmandate jagude Tiit Pikma kasuks seatud isikliku kasutusõiguse kannete muutmine, välistatud AÕS § 226 lg 1, KRS § 35 lg 1 p 1 ja p 2 sätestatust tulenevalt. Registripidaja jättis kinnistamisavalduse rahuldamata. Registripidaja jättis lepingu punktis 11.2.2 sisalduva taotluse muuta kinnisasja nr 4405803 kolmanda jao kannet Tiit Pikma kasuks seatud isikliku kasutusõiguse kohta rahuldamata, sest kinnisasja nr 4405803 kolmandas jaos ei ole kannet Tiit Pikma isikliku kasutusõiguse kohta, mida oleks võimalik muuta.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
5.Marko Pungar esitas registripidaja 20. novembri 2024. a määruse nr 1131192024 peale määruskaebuse, milles palub määrus tühistada ning rahuldada Marko Pungari 14. oktoobri 2024 esitatud kinnistamisavaldus kinnistusraamatusse kannete tegemiseks registriosadesse, millesse on Tiit Pikma kasuks kantud isiklik kasutusõigus. Registripidaja seisukoht, et Sõbra tn 31 korteriomandeid koormab üks jagamatu isiklik kasutusõigus, ei ole õige. Isiklike kasutusõiguste kannete aluseks oleva 13. augusti 2004. a lepingu punkti 2.2 ja kandeavalduse ning kinnistusraamatusse tehtud kannete kohaselt koormati Sõbra 31 korteriomandid 28 üleantava isikliku kasutusõigusega. Isikliku kasutusõiguse üleandmiseks on vajalik õiguse omaja ja omandaja kokkulepet ning see on vaatamata asjaolule, et õiguse määratlemiseks on viidatud vaid registriosa 4405303 III jakku kande 16 alusel tehtud kandele, korrektne. Kandeavalduses on näidatud kõik registriosad, milles tuleb isikliku kasutusõiguse võõrandamine nähtavaks teha. Ekslikult on kandeavaldusse jäänud ka registriosa 4405803, milles isikliku kasutusõiguse kannet Tiit Pikma kasuks ei ole. Kui isiklikud kasutusõigused on juba algselt seatud üleantavatena, nimetatud kannetele ei ole esitatud vastuväiteid ja kanded on kehtivad, siis sellised asjaõigused kehtivad. Antud juhul on kinnistusraamatusse kantud ”Isiklik kasutusõigus Tiit Pikma (isikukood 3
XXXXXXXXXXXX) kasuks. Tähtajatu ja üleantav isiklik kasutusõigus rajatisele, parkimiskohale nr 16, mille sisu kohta kehtib 13. augusti 2004. a lepingu punkt 2.2. Kandel on sama järjekoht III jao kannetega nr 1-15 ja 17-28. Registriossa nr 4356603 sisse kantud 1. septembril 2004, siia üle kantud.” Isikliku kasutusõiguse tekkimise aluseks oleva 13. augusti 2004. a lepingu punktis 2.2 on kinnistu omanik määranud isikliku kasutusõiguse sisu järgmiselt: “Omanik oma esindaja kaudu kokkuleppel Aktsiaseltsiga Tartu Ehitus on otsustanud koormata kinnistu kahekümne kaheksa (28) tähtajatu ja üleantava isikliku kasutusõigusega, mille sisuks on parkimiskoha kasutusõigus sõiduautode ja väikebusside parkimiseks.” Asjaolu, et isiklikud kasutusõigused on üleantavad, on nähtav kinnistusraamatust ning korteriomandeid omandanud isikud on korteriomandite omandamisel selliste isiklike kasutusõigustega nõustunud. Kuna kinnistusraamatu kande õigsust eeldatakse, siis ei kahjusta isikliku kasutusõiguse üleandmine korteriomandite omanike õigusi ning põhjendamatu on registripidaja seisukoht, et kinnistusosakonnale tuleb esitada isikliku kasutusõiguse üleandmiseks määruskaebuses loetletud korteriomandite omanike täiendavad nõusolekud.
6.Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtule.
7.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
8.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja registripidaja määrus muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 1 koosmõjus §-ga 659). Registripidaja määrus kandeavalduse rahuldamata jätmise osas on põhjendatud ja seaduslik. Määruskaebuses toodud väited ei anna alust registripidaja määruse tühistamiseks ega muutmiseks. Ringkonnakohus nõustub määruse põhjendustega ega pea vajalikuks neid kõiki korrata (TsMS § 654 lg 6).
9.Vastuseks määruskaebuse väitele märgib ringkonnakohus järgmist. Olemuslikult on isiklik kasutusõigus seotud konkreetse õigustatud isikuga ning isikliku kasutusõiguse kestus on samuti piiratud õigustatud isiku eluea või eksistentsiga. Isiklik kasutusõigus lõpeb õigustatud isiku surmaga või õigustatud juriidilise isiku lõppemisega. Sellest tulenevalt ei ole isiklik kasutusõigus üleantav. AÕS §-ga 226 muudetakse isiklik kasutusõigus piiratud ulatuses üleantavaks. AÕS § 226 lg 1 näeb ette, et isikliku kasutusõiguse võib kinnisasja omaniku nõusolekul teisele isikule üle anda, muutmata seejuures isikliku kasutusõiguse kestust. Isikliku kasutusõiguse omandaja ja esialgne omaja vastutavad kinnisasja omaniku ees isiklikust kasutusõigusest tekkivate kohustuste täitmise eest solidaarselt. Isikliku kasutusõiguse kestus ei tohi pikeneda, st seda arvestatakse ikka esialgse õigustatud isiku eluea või eksistentsi järgi (vt Varul, P. et al, Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, 2014, AÕS § 225 kommentaar p 3.3). Tiit Pikma isikliku kasutusõiguse tekkimise aluseks oleva 13. augusti 2004. a lepingu punktis 2.2 on kinnistu omanik määranud isikliku kasutusõiguse sisu järgmiselt: “Omanik oma esindaja kaudu kokkuleppel Aktsiaseltsiga Tartu Ehitus on otsustanud koormata kinnistu kahekümne kaheksa (28) tähtajatu ja üleantava isikliku kasutusõigusega, mille sisuks on parkimiskoha kasutusõigus sõiduautode ja väikebusside parkimiseks.” Arvestades kinnistusraamatusse kantud isikliku kasutusõiguse sõnastust „Isiklik kasutusõigus Tiit Pikma (isikukood XXXXXXXXXXXX) kasuks. Tähtajatu ja üleantav isiklik kasutusõigus rajatisele, parkimiskohale nr 16, mille sisu kohta kehtib 13.08.2004 lepingu punkt 2.2. Kandel on sama järjekoht III jao kannetega nr 1-15 ja 17-28. Registriossa nr 4356603 sisse kantud 4
01.09.2004, siia üle kantud“ nõustub ringkonnakohus registripidajaga, et käesoleval juhul ei ole Tiit Pikma kasuks seatud isiklik kasutusõigus seatud nii, et selle üleandmiseks ei ole vajalik igakordse kinnisasja omaniku nõusolek. Isikliku kasutusõiguse seadmine üleantavana ei tähenda, et see sisaldab automaatselt igakordse kinnisasja omaniku nõusolekut kasutusõiguse üleandmiseks või et kasutusõiguse üleandmiseks ei oleks vajalik igakordse omaniku nõusolekut. Eeltoodust tulenevalt on registripidaja jätnud põhjendatult kandeavalduse isikliku kasutusõiguse ülekandmise osas rahuldamata. Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus määruskaebuse rahuldamata.
10.Määruskaebusega seotud menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel määruskaebuse esitaja kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.
(allkirjastatud digitaalselt)
5
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.