Muud › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

MENETLUSE KÄIK

Tallinn, Lastekodu tn 25 korteriühistu (avaldaja) esitas Harju Maakohtule 1. mail 2020 X (puudutatud isik I) ja C (puudutatud isik II) vastu avalduse, milles palus puudutatud isikutelt solidaarselt enda kasuks välja mõista põhivõla 1635,95 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise seisuga 30. aprill 2020 408,71 eurot ja edasiulatuva viivise alates 1. maist 2020 võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras kuni põhivõlgnevuse tasumiseni, kuid mitte suuremas summas kui põhinõue 1635,95 eurot.

Avalduse kohaselt kuulus puudutatud isikutele alates 1. juunist 2009 kuni 16. jaanuarini 2018 avaldaja majandatavas elamus korteriomand nr 27. Puudutatud isikud ei ole alates

2 (6)

Puudutatud isik I toob oma vastuses välja, et avaldaja ei ole avalduses kinnitanud ega sellele lisatud tõenditega tõendanud, et ta ei ole avalduse aluseks olnud arvetest tulenevat nõuet esitanud korteriomandi uue omanike vastu ning saanud oma nõude rahuldatud. Lisaks ei ole avaldaja selgitanud, mida ta soovib avaldusele lisatud tõenditega tõendada. Samuti ei ole avaldaja tõendanud, et ta on kõik teenuse osutajate arved tasunud. Avaldaja on kohtule esitanud teenuse osutajate arved, kuid pole esitanud tõendeid, mis kinnitaksid teenuse osutajate arvete tasumist. Avaldaja ei ole õigustatud nõudma viivist sellisel kujul nagu avalduses on märgitud, v.a viivisenõue 2018. a eest, mis on esitatud seaduses sätestatud määras. Nimelt on korteriühistu 14. mai 2013. a üldkoosoleku otsus viivise arvestust puudutavas osas tühine, sest see on vastuolus nii heade kommete kui ka õigusaktidega. Samuti kutsuti üldkoosolek kokku ebaseaduslikult, seal ei osalenud vajalik arv korteriomanikke ning sellest tulenevalt on kõik koosolekul vastuvõetud otsused tühised. Avaldaja on esitanud puudutatud isiku vastu viivisenõude ka asjas nr 2-17-107925 ja nimetatud asjas on vaidlus Tallinna Ringkonnakohtus pooleli. Puudutatud isik II väidab, et kohus on juba samade poolte vahel sama vaidluse lahendanud, mistõttu on avaldus võetud ebaõigesti menetlusse. Lisaks on avaldaja saanud oma nõude rahuldatud ilmselt juba korteri uuelt omanikult. Avaldaja on tahtlikult venitanud puudutatud isikute vastu nõude esitamisega eesmärgiga nõuda suuremat viivist. Puudutatud isikutelt nõutav viivise protsent ei põhine õigusaktidel ega korteriühistus seaduslikult kehtestatud määradel. Seega on avaldus õiguslikult ja sisuliselt põhjendamatu ning tuleb jätta rahuldamata.

MAAKOHTU MÄÄRUS

Maakohus rahuldas 25. septembri 2020. a määrusega avalduse ja mõistis puudutatud isikutelt solidaarselt avaldaja kasuks välja põhivõla 1635,95 eurot ja viivise 30. aprilli 2020 seisuga 408,71 eurot. Kohus mõistis puudutatud isikutelt solidaarselt välja avaldaja kasuks viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhinõudelt alates 1. maist 2020 kuni põhivõla tasumiseni, kuid mitte suuremas summas kui põhivõlg. Puudutatud isikutele kuulus alates 1. juunist 2009 kuni 16. jaanuarini 2018 avaldaja majandatavas elamus Lastekodu 25 korteriomand nr 27. Seega olid puudutatud isikud korteriühistu liikmed KrtS § 1 lg 4 mõistes. Avaldaja nõuab puudutatud isikutelt võla tasumist alates 7. aprilli 2017 arvest kuni

nõuab avaldaja võla tasumist puudutatud isikutelt. Puudutatud isikud ei ole tõendanud, et keegi teine on võla tasunud ega ka seda, et nõue oleks kellegi teise vastu esitatud. Avaldaja on seevastu esitanud Creditor Inkasso OÜ-le esitatud 8. veebruari 2018 arve, millelt nähtub, et võlanõuet uuele korteri omanikule esitatud ei ole. Seega on võlg tasumata ja avaldaja on õigesti esitanud nõude puudutatud isikute vastu. Kohus nõustus avaldajaga, et korteriomanik peab täitma seadusest ja avaldaja põhikirjast tulenevaid kohustusi sõltumata sellest, kas avaldaja on enda kohustused teenuse osutaja ees täitnud või mitte. Samas esitas avaldaja kohtule tõenditena tarnijate arved, millel puudub info võlgnevuste kohta. Seega on avaldaja enda kohustused teenuse osutajate ees täitnud nõuetekohaselt. Avaldaja ei ole avalduses esitatud võlaperioodi eest puudutatud isikute vastu varasemalt kohtusse nõudeid esitanud. Avaldaja tugines asjas nr 2-14-53403 tasumata arvetele ajavahemikust 2013. a aprill kuni 2014. a mai ning asjas nr 2-17-107925 palus avaldaja välja mõista võla ajavahemiku 1. juuli 2014 kuni 1. aprill 2017 eest. Avaldaja palub praeguses asjas majandamiskulude võla väljamõistmist alates 7. aprilli 2017 arvest kuni 8. jaanuari 2018 arveni. Alusetu ning paljasõnaline on puudutatud isikute väide, et avaldaja on tahtlikult venitanud puudutatud isikute vastu nõude esitamisega, eesmärgiga nõuda suuremat viivist. Kui puudutatud isikud oleksid korteriomandiga kaasnevaid rahalisi kohustusi nõuetekohaselt täitnud, ei oleks avaldajal viivise nõudeõigust tekkinud. Kohus jättis rahuldamata puudutatud isiku taotluse 14. mai 2013. a otsuse tühisuse tuvastamiseks. Avaldaja on viivisenõude puudutatud isikute vastu esitatud seaduse alusel, mitte tulenevalt üldkoosoleku otsusest. KÜS § 7 lg 4 kohaselt majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. KrtS § 42 lg 1 järgi võib korteriühistu nõuda korteriomanikult majandamiskulude tasumisega viivitamise korral viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

MÄÄRUSKAEBUS JA SELLE MENETLEMINE MAAKOHTUS

Puudutatud isikud esitasid määruskaebuse, milles paluvad maakohtu määruse tühistada ning jätta avaldus rahuldamata. Maakohus hindas tõendeid ühekülgselt ning tegi neist ebaõigeid järeldusi. Lisaks ei arvestanud kohus puudutatud isikute vastuväidetega. Maakohus leidis ebaõigesti, et puudutatud isikud ei ole põhivõla kujunemisele vastu vaielnud. Puudutatud isikud vaidlesid nõude kujunemisele vastu ning esitasid ka sellekohased vastuväited. Avaldaja ei ole täitnud temal lasuvat tõendamiskoormist ning on kohtule esitanud tõendeid, mis ei kinnita hagis esitatud väiteid või on hoopis jätnud olulised väited tõendamata. Kohus ei põhjendanud, millistele asjaoludele tuginedes ta leidis, et avaldaja on tõendanud, et uus korteriomanik ei ole tasunud praeguses menetluses puudutatud isikutelt nõutavat võlga. Solidaarvastutus võimaldab küll võlausaldajal valida, millise võlgniku vastu nõue esitada, kuid see ei võimalda nõuda mõlemalt võlgnikult võlga üheaegselt. Vastasel juhul rahuldatakse avaldaja nõue kahekordselt. Avaldaja on jätnud tõendamata, kas ta on uutelt korteriomanikelt nõudnud võla tasumist ning kas uus omanik on võlgnevuse tasunud. Võlg nõutakse tavapäraselt sisse korteri omanikult, mitte korteri eelmiselt omanikult. Maakohus ei pööranud tähelepanu asjaolule, et avaldaja ei ole avalduses selgitanud, mida ta soovib konkreetsete tõenditega tõendada. Maakohus ei ole võtnud seisukohta ka puudutatud 4 (6)

isikute väite osas, et avaldaja ei ole tõendanud, et on kõik teenuseosutajate arved tasunud. Kui kohtule on esitatud arved, siis peaks olema esitatud ka nende arvete tasumist tõendavad dokumendid. Maakohus ei süvenenud piisavalt vaidluse olemusse, sest menetlusosaliste vahel on olnud mitu kohtuvaidlust sama õigussuhte pinnalt. Avaldaja on esitanud puudutatud isiku I vastu nõuded, milles on arvestanud põhivõla hulka ka eelnevate perioodide viivisenõudeid. Kuna avaldaja nõuete periood on jagatud mitme aasta vahel, siis on avaldaja esitatud kalkulatsiooni peaaegu võimatu adekvaatselt hinnata, sest see ei põhine õigusaktidega kehtestatud nõuetel. Seda fakti kinnitab ka asjaolu, et praeguses asjas on avaldaja loobunud puudutatud isikutelt põhikirjalise viivise nõudmisest ning on viivisenõude esitanud seaduse alusel. Avaldaja tugines varasemates kohtumenetlustes järjepidevalt viivisenõude esitamisel tühisele üldkoosoleku otsusele. Seega on puudutatud isiku I vastuväited ühistu koosoleku otsuse tühisuse kohta olnud õiged. Avaldaja soovib nõuda puudutatud isikutelt kohustuse täitmist, milleks viimased ei ole tõenäoliselt kohustatud. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis avaldajale tähtaja sellele vastamiseks. Avaldaja palub jätta määruskaebus rahuldamata. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ning määruskaebus rahuldamata. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud. Määruskaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks. Puudutatud isikud tuginevad määruskaebuses sisuliselt samadele väidetele, millele maakohtus. Maakohus on kõikidele puudutatud isikute vastuväidetele vastanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning TsMS § 659 kaudu kohalduva § 654 lg 6 järgi neid ei korda. Vastuseks määruskaebuse väidetele vastab ringkonnakohus järgmist. Praeguses asjas tugineb avaldaja sellele, et puudutatud isikud on rikkunud korteriomandist ning avaldaja liikmesusest tulenevat kohustust tasuda majandamiskulude eest. Avaldaja palub mõista puudutatud isikutelt enda kasuks välja majandamiskulude võla 1635,95 eurot, mis kajastub 7. aprilli 2017 arvest kuni 8. jaanuari 2018 arveni ning viivise 408,71 eurot. Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isikute väitega, et avaldaja ei ole oma nõude kujunemist tõendanud. Avaldaja on avalduses välja toonud nõude kujunemise ning esitanud ka selle aluseks olevad asjaolud ning tõendid. Avaldaja esitas nõude tõendamiseks üldkoosolekute protokollid ja majanduskavad, majandamiskulude ja kommunaalteenuste kulude jaotustabelid ning teenuseosutajate arved. Arvetel toodud haldus-, hooldus- ja remonditasu suurused tulenevad avaldaja esitatud üldkoosoleku otsustest. Teiste majandamiskulude tõendamiseks on avaldaja esitanud teenuseosutajate arved. Nendest arvetest nähtuvad avaldaja kohustused teenuseosutajate ees. Puudutatud isikutele esitatud arvetel on nõutud neilt majandamiskulude tasumist proportsionaalselt neile kuulunud korteriomandi pinna suhtele korteriomandite üldpinda. Selline kulude jaotamine korteriomanike vahel vastab majandamiskulude tekkimise ajal KÜS § 151 lg-s 1 sätestatud reeglile. Puudutatud isikud on esitanud üksnes üldsõnalised vastuväited, et avaldaja esitatud tõendeid ei kinnita hagis esitatud väiteid, kuid ei ole oma vastuväiteid sisuliselt põhjendanud. Määruskaebusest võib aru saada, et puudutatud isikute väitel sisaldab nende vastu esitatud põhivõlg ka varasema perioodi viivisenõuet. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Avaldaja on avalduses selgelt esile toonud võla arvestuse ning selgitanud eraldi iga arve kujunemist koos tõenditega. Avaldaja esitatud arvetel toodud konkreetse kuu majandamiskulude suurus kattub 5 (6)

arvel toodud üksikute majandamiskulude summaga. Nagu ringkonnakohus eelnevalt leidis on üldkoosolekute otsuste ja teenuseosutajate arvetega tõendatud, et arvetel kajastatud majandamiskulude nõue vastab puudutatud isikute tegeliku kohustuse suurusele. Avaldaja nõutud põhivõlg kattub arvetele toodud kuude majandamiskulude summaga. Samuti on avaldaja selgelt esile toonud viivisenõude kujunemise. Avaldaja nõuab viivist seaduse alusel (KÜS § 7 lg 4, KrtS § 42 lg 1). Avaldaja ei tugine viivisenõude alusena korteriühistu 14. mai 2013. a üldkoosoleku otsusele. Seega on praeguses asjas asjakohatu puudutatud isikute viide korteriühistu 14. mai 2013. a üldkoosoleku otsusele ning selle võimaliku tühisusele. Puudutatud isikute väitel ei ole avaldaja tõendanud, et uus korteriomanik ei ole avaldaja nõuet puudutatud isikute vastu juba tasunud. Maakohus leidis õigesti, et KrtS § 43 lg 2 järgi vastutab uus korteriomanik endise korteriomaniku kohustuste eest käendajana. VÕS § 145 lg 1 järgi vastutavad kohustuse rikkumise korral põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees solidaarselt. Kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt, siis võib võlausaldaja VÕS § 65 lg 1 järgi nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neilt. See säte annab võlausaldajale otsustamisvabaduse küsimuses, millise solidaarvõlgniku vastu esitada vajaduse korral avaldus kohtule majandamiskulude võlgnevuse väljamõistmiseks. Avaldaja on praegusel juhul avalduse kohtule majandamiskulude väljamõistmiseks esitanud puudutatud isikute vastu. Avaldaja on kinnitanud, et ta ei ole nõudnud korteriomandi uuelt omanikult võlgnevuse tasumist ning esitanud selle väite tõendamiseks Creditor Inkasso OÜ-le esitatud

(allkirjastatud digitaalselt) Villem Lapimaa

(allkirjastatud digitaalselt) Liis Arrak

6 (6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.