Pankrotiõigus › Hagi nõude tunnustamiseks

Hageja esitas võlgniku pankrotimenetluses nõudeavalduse ja täpsustuse, hageja lõplik nõue oli 190 942,43 eurot, milline nõue kuulub I rahuldamisjärku kui pandiga tagatud nõue, sest kõik nõuded tulenevad hageja (üürileandja) ja võlgniku (üürnik) vahelisest üürilepingust. Nõuete kaitsmise koosolekul vaidlustasid mõlemad kostjad leppetrahvinõude summas 101 364 eurot ning OÜ GRANDPRINT vaidlustas hageja nõude kuulumise I rahuldamisjärku. Hageja nõuet tunnustati summas 89 578,43 eurot (nõude suurus lisades 5 ja 18 ekslikult märgitud kui 89 578,00 eurot), mis koosneb hageja üürivõla nõudest koos viivistega, üürilepingu alusel osutatud kõrvalteenuste kulu hüvitamise nõudest koos viivistega ning tsiviilasja nr 2-20-4347 menetluskulude (õigusabikulude) hüvitamise nõudest. Käesoleva hagiga nõuab hageja leppetrahvi nõude 101 364 eurot tunnustamist ning kõikide nõuete summas 190 942,43 eurot tunnustamist (üürileandja) pandiõigusega tagatud nõuetena. Pankrotihaldur vaidles leppetrahvinõudele vastu põhjendusega, et pole arusaadav, millal hageja ja võlgniku vaheline üürileping lõppes (s.t millisest ajast tuleb hakata arvestama leppetrahvi) ning esitas leppetrahvile vastuväite, et hageja on kaotanud õiguse leppetrahvi nõuda, kuna pole mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teatanud leppetrahvi nõudmisest. OÜ GRANDPRINT oma vastuväiteid ei põhjendanud. Üürilepingu lõppemise küsimus oli hageja ja võlgniku vahel vaidluse esemeks tsiviilasjas nr 220-4347 (hagi ja vastuhagi jäid läbi vaatamata seoses võlgniku pankroti väljakuulutamisega). Üürilepingu tähtaeg oli üürilepingu lisa 3 kohaselt pikenenud kuni 29.02.2020 ning uue kokkulepe mittesaavutamisel üürileping lõppes tähtaja möödumisega 29.02.2020. Nimetatud vaidluses asus võlgnik aga seisukohale, et üürileping on peale 29.02.2020 pikenenud ja leping on muutunud tähtajatuks. Hageja vaidleb sellele vastu. Üürilepingu p 11.4 välistab lepingu pikenemise (võlgniku väidetud) alusel, et üürnik jätkab peale lepingu tähtaja möödumist üüritud asja kasutamist, s.t p 11.4 välistab lepingu tähtajatuks muutumise VÕS § 310 lg 1 alusel. Isegi kui üürilepingu p 11.4 ei välistaks VÕS § 310 alusel üürilepingu jätkumist, ei ole üürileping pikenenud ega muutunud tähtajatuks ka VÕS § 310 lg 1 sätestatu alusel, mille kohaselt muutub üürileping tähtjatuks ainult juhul, kui pool ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet, millist kahenädalast (s.o 14 päeva) aega tuleb hakata lugema üürilepingu lõppemisest (s.t alates 29.02.2020). Hageja on teinud nimetatud tähtaja piires kaks vastavat tahteavaldust:

Kuigi leping lõppes 29.02.2020, anti võlgnikule tähtaeg kuni 31.03.2020 üüripinna vabastamiseks ning nimetatud kuu (2020.a märtsi) eest hageja ei nõudnud leppetrahvi, vaid nõudis üüri tasumist, milline nõue on nõuete kaitsmisel tunnustatud. Seega lõppes üürileping 29.02.2020 ja leppetrahvi nõue muutus sissenõutavaks väljakolimise tähtaja (31.03.2020) möödumisel, s.t alates 01.04.2020. Leppetrahvi nõue üüri kahekordses määras on esitatud kuue kuu eest (2020.a aprill kuni september), sest 01.10.2020.a kuulutati välja võlgniku pankrot. Hageja on leppetrahvi tasumist nõudnud korduvalt, õigeaegselt ning samas ka ajas kasvavat nõuet asjakohaselt täpsustanud. Esmakordselt esitas hageja leppetrahvi nõude hoiatuse juba enne selle sissenõutavaks muutumist 09.03.2020 üürilepingu lõppemise teates. Hageja esitas leppetrahvinõude ka vastuhagis, 30.07.2020 hagi tagamise taotluses, 25.08.2020 e-kirjas haldurile. Kõik hageja nõuded on tagatud üürileandja pandiõigusega, sest tulenevad poolte vahel sõlmitud üürilepingust. Üürinõue ja on kõrvalkulude (kommunaalteenuste) tasumise nõue üürileandja pandiõigusega tagatud VÕS § 305 lg 1 kohaselt, neilt arvestatud viivised VÕS 305 lg 4 ja AÕS § 279 lg 4 alusel. Leppetrahvinõue asendab üürinõuet juhul, kui üürnik lepingut rikkudes ei vabasta tähtaegselt üüritud ruume, seega on tegemist üürinõudega seotud leppetrahvinõudega, mis on pandiõigusega tagatud VÕS 305 lg 4 ja AÕS § 279 lg 4 alusel. Õigusabi kulud on menetluskulud, mida hageja on teinud kohtumenetluses oma pandiga tagatud üüri jm nõude maksmapanekuks ning on seega pandiõigusega tagatud VÕS 305 lg 4 ja AÕS § 279 lg 6 alusel. Pankrotihalduri vastuväited

Võlgnik on tänaseks maksejõuetu ettevõtte, kellel on kokku 74 teadaolevat võlausaldajat, kelle nõuded moodustavad kokku 1 637 348,26 eurot. Esimeses rahuldamisjärgus on esitanud tunnustamiseks nõude ainult hageja. Kui hageja leppetrahvi ja nõude järjekoha tunnustamise nõue saab käesoleva menetluses rahuldatud, siis on hageja ainus võlausaldaja, kellele pankrotipesast väljamakse tehakse. See asjaolu võiks olla aluseks leppetrahvi nõude vähendamiseks, kuna lepingupoolte majanduslikku seisund tähtsust leppetrahvi nõude vähendamisel. Hageja leppetrahvi nõude vähendamine annaks potentsiaalselt võimaluse ka teistele võlausaldajatele väljamaksete tegemiseks. Heade kommetega vastuolus on arvestada leppetrahvi nõuet üüri kahekordses määras ja seda perioodi eest, mil hageja ise takistas pinna vabastamise või selle igasuguse kasutamise üürivõla tõttu. Hageja küll ühest küljest väidab, et võlgnik tekitas talle perioodil 2020.a aprill kuni september kahju (mida leppetrahv peaks katma), kuna üürnik ei vabastanud õigeaegselt üüripinda ning üürileandjal polnud seda võimalik uuele üürnikule välja üürida. Teisest küljest ei võimaldanud hageja võlgnikul üüripinda vabastada, kasutada ega teinud ka midagi oma pandiõiguse realiseerimiseks, et endale tekkivat kahju vähendada. Pankrotihalduri nägemusel hageja lihtsalt ootas 6 kuud, tegemata mida tahes oma kahju vähendamiseks või laskmata ka üürnikul midagi ette võtta. Kogu võlgniku tootmine asus Tähetorni 21C pinnal ja ilma tootmispinnale ligipääsuta polnud võlgnikul ka võimalik teenida vahendeid üürivõla katteks. Seega on hageja osaliselt ise süüdi talle tekkinud kahju suuruses. Eeltoodust tulenevalt on alust vähendada hageja leppetrahvi nõuet õiglase suuruseni. Kuna leppetrahv on oma olemuselt hüvitis kahjustatud lepingu poolele, kuid antud juhul on kahjustatud lepingu pool aidanud kaasa kahju tekkimisele, siis on põhjendatud vähendada võlgniku poolt hüvitamisele kuuluvat trahvi proportsionaalselt hageja enda süüga kahju tekkimisel. OÜ GRANDPRINT vastuväited

kohest vabastamist. Üürisuhte jätkamist poolte vahel tõendab ka hageja enda tegevus, kes on esitanud võlgnikule mais 2020 ruumide eest üüriarve nr 201886 ja ka arve nr 201915 kõrvalkulude eest. Kui hageja oleks lugenud üürisuhte lõppenuks ilma teadmise või soovita, et võlgnik ruume edasi kasutab, ei oleks hageja pärast väidetavat üürisuhte lõppemist võlgnikule arveid edastanud. Lepingu punktis 13.3. on sätestatud, et üüripinna tagastamata jätmisel on õigus nõuda leppetrahvi aga mitte üüri, mida nõudis hageja. Samuti on vajalik vastavalt üürilepingu punktile 13.2. anda üüripind üle üleandmise-vastuvõtmise aktiga. Vastavat akti ega muid tegevusi, mis oleks viidanud sellele, et hageja oleks soovinud ruume oma valdusesse tagasi võtta, ei ole toimunud. Eelnevast tulenevalt on OÜ GRANDPRINT seisukohal, et hageja ja võlgniku vaheline leping muutus pärast 29.02.2020 tähtajatuks. Hageja on 01.04.2020 tsiviilasjas nr 2-20-4347 avaldanud, et: alternatiivselt, kui kohus peaks leidma, et üürileping pikenes, muutus tähtajatuks või muul põhjusel on pooltel kehtiv üürisuhe käesoleva hagi esitamise hetkel, ütleb hageja käesolevaga üles poolte vahel 21.12.2018.a sõlmitud üürilepingu, millega kostja üüris hagejalt Tallinnas Tähetorni 21c kinnistul asuvas hoones ruumid üldpindalaga 1852,4 m2. Üürileping öeldakse üles alates käesoleva hagi esitamise kuupäevast, s.o 01.04.2020. Siinkohal märgib OÜ GRANDPRINT, et lepingu punkti 18.1. kohaselt peavad kõik kirjalikud teated olema digitaalselt allkirjastatud selleks volitusi omava isiku poolt omakäeliselt ja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis edastatavad teated jm dokumendid peavad olema allkirjastatud volitatud isiku poolt digitaalselt. TsMS § 226 lõige 1 sätestab, et advokaadi puhul eeldatakse esindusõiguse olemasolu. See säte reguleerib siiski esindamist konkreetselt kohtumenetluses ning tahteavalduse tegemiseks lõpetada leping, pidi olema eraldi volitus. Tsiviilasjas nr 2-20-4347 ei ole esitatud volitust, mis oleks andnud hagejat esindanud vandeadvokaat Margus Mugule õiguse öelda 21.12.2018 üürileping üles. Kuivõrd hagejat esindanud lepingulisel esindajal puudus volitus tahteavalduse tegemiseks, ei ole hageja kehtivalt 21.12.2018 üürilepingut üles öelnud. Võlgnik esitas sellekohase vastuväite oma 04.05.2020 menetlusdokumendis ts.asjas nr 2-20-4347. Eelnevast tulenevalt on OÜ GRANDPRINT seisukohal, et hageja ja võlgniku vahelist lepingut ei öeldud kehtivalt 01.04.2020 üles ning leping ei lõppenud 01.04.2020. Asjaolu, et OÜ GRANDPRINT ei olnud üürilepingu pooleks ei võta OÜ-lt GRANDPRINT õigust esitada seisukohti poolte üürilepingu osas. Tulenevalt asjaolust, et OÜ GRANDPRINT hinnangul on üürileping muutunud tähtajatuks ei ole hagejal õigus nõuda võlgnikult leppetrahvi alates 01.04.2020. Hageja esialgses nõudeavalduses avaldatud seisukohast võib mõista, et ta nõuab leppetrahvi nii kohustuse täitmisele sundimiseks kui ka kohustuse täitmise asendamiseks. Samas on hageja teostanud 01.04.2020 õigust pidada kinni võlgniku üüripinnal asuvad esemed. Seega on tekkinud olukord, kus hageja ise on keelustanud võlgnikul esemete ära viimise hageja kinnistult, kuid samal ajal nõuab hageja võlgnikult leppetrahvi tasumist. Kahtlemata on tegemist antud juhul hea usu põhimõtte rikkumisega hageja poolt, kuivõrd ainult temal endal oli võimalik otsustada, kas ja millal lõpetada võlgniku esemete kinnipidamine, et võlgnik saaks vabastada lepingu esemeks olnud ruumid. Seega tuleb leppetrahvi nõue summas 101 364 eurot jätta tunnustamata. Hageja esitas teate pandiõiguse teostamiseks võlgnikule oma 01.04.2020 vastuhagis tsiviilasjas nr 2-20-4347. Üürileandja pandiõigus tekib seaduse jõul nii seoses üürilepingu sõlmimisega üüritud ruumidesse kui ka üüritud kinnisasjale või selle osale toodud vallasasjadele. OÜ GRANDPRINT on seisukohal, et hageja võttis võlgniku esemete valduse omavoliliselt. Hageja peab tõendama, et seisuga 01.04.2020 esinesid asjaolud, mis andsid hagejale õiguse võlgniku

valduses olnud esemeid kinni pidada. Nähtuvalt 11.08.2020 kohtumäärusest tsiviilasjas nr 2-204347 on hageja vastuhagi tagamise taotluses märkinud, et võlgnik üritas 27.07.2020 üüriruumidest ära viia seal asuvaid asju, milleks oli kohale tellitud kaks treilerit trükikojas kasutatavate tõstukite äraviimiseks ja üüritud ruumis sees oli transpordiks pakitud või ettevalmistatud seadmeid. Seega ei olnud hagejal võimalik isegi teoreetiliselt rakendada pandiõigust enne 27.07.2020. Puuduvad mis tahes andmed, et 01.04.2020 oleks võlgnik soovinud ruumidest ära kolida või ruumidest asju ära viia. Seega puudus hagejal alus pandiõigust võlgniku suhtes 01.04.2020 kohaldada. Lisaks eelnevale on VÕS § 307 lg-s 1 nimetatud õigust võimalik kasutada üksnes selliste nõuete tagamiseks, mis on pandiesemeks olevate asjade valdusse võtmise ajaks muutunud sissenõutavaks, lisaks neile ka võimalikud edasised kulud pandiõiguse esemeks olevate asjade hoidmiseks, säilitamiseks ja müügiks. Seega tuleb pandiõiguse teostamise lubatavuse ühe eeldusena hinnata üürileandja üürniku suhtes olevate nõuete sissenõutavust. Seisuga 13.04.2021 esitas hageja võlgnikule meeldetuletuse, millest nähtub, et võlgniku poolt oli hagejale tasumata 35 121,73 eurot. Hageja nõudeavaldus on 190 942,43 eurot, kuid mis on olulises osas moodustunud summadest, mis on tekkinud kõik pärast väidetavalt lepingu lõppemist. Pandiõiguse teostamine peab olema proportsionaalne ja üürileandja ei tohi oma pandiõigust kuritarvitada ega rikkuda panditud asjade omanike õigusi, st võtta oma valdusse rohkem asju, kui on vajalik tema nõuete rahuldamiseks, ega pidada asju kinni nt ainuüksi võimalike tulevaste nõuete tagamiseks. Ajutine pankrotihaldur on koostanud võlgniku seadmetest nimekirja, millest nähtub, et võlgniku vara suuruseks esemete osas, mis asusid Tähetorni 21c ruumides ületasid sissenõutavaks muutunud võlgnevust enam kui 10 korda. Hageja poolt pandiõiguse teostamine ulatuses, mis ületas summat 35 121,73 eurot, ei olnud proportsionaalne, seega ei saa pandiõigusega olla tagatud rohkem kui kinnipidamise hetkel sissenõutavaks muutunud summa 35 121,73 eurot. Hageja esitas oma rahalise nõude osas hagi tagamise taotluse, millega keelati teatud seadmete eemaldamise üüripinnalt. Tegemist ei olnud pandiõiguse realiseerimisega, mis eeldab tahteavalduse tegemist mitte füüsilist takistamist pääsemist üüripinnale. Seega tuleb hageja seisukohtadest, et 01.04.2020 pandiõigust tegelikkuses ei realiseeritud ning 27.07.2020 takistati omavoliliselt võlgnikul kinnistule pääsemist, kuid mingit pandiõiguse teostamist ei toimunud. Hageja seisukoht kostjate vastuste osas

Arve nr

märtsi üür jaan veebr märts aprill mai juuni juuli

201064 200745 201089 201492 201915 202347 202769 203240

Tasumata summa €

Viivised kuni

Ületatud Viivis € päevi (lep p 15.4)

10136,40 27.07.2020 139 2113,44 8250,00 27.07.2020 147 1819,13 16735,33 27.07.2020 125 3137,87 10819,79 27.07.2020 98 1590,51 10040,4 27.07.2020 78 1174,73 3934,52 27.07.2020 48 283,29 2576,95 27.07.2020 17 65,71 1068,30 10184,67 € 63561,69 € Nõudeavalduse p 3 nõutud leppetrahv arvutatuna kuni 27.07.2020 (3 kuud ja 27 päeva) on 65 396,13 eurot. OÜ GRANDPRINT märgib asjakohaselt, et pandiga on tagatud asjade hoidmise, säilitamise ja müügi kulud ka peale asjade pandipidajate valdusse võtmist. Käesoleval juhul olid panditud asjadeks terve trükikoja sisustus (s.h 35 m pikkune trükiliin jms), trükiste tooraine (trükipaberi rullid, igaühe mass mitu tonni), valmistoodang, tarvikud, jäätmekonteinerid, muud seadmed. Nimetatud asjade suur hulk, kogukus, mass ja siseruumides säilitamise vajadus tingis selle, et panditud asju (ja kogu pankrotivara) tuli hoida võlgniku endistes üüriruumides, nende teisaldamiseks võimalused puudusid ning samal ajal polnud hagejal võimalik ruume vabastada ega neid tulu saamiseks välja üürida (lõplikult vabastati võlgniku üüriruumid peale pankrotivara realiseerimist 01.03.2021). Seetõttu tuleb panditud asjade hoidmise ja säilitamise kuludeks lugeda ka kommunaalkulud ruumidele, kus panditud asju hoiti. Sellised kulud on ka hageja nõudeavalduse p 2 nimetatud augusti kommunaalkulud (arve nr 203728) ja septembri kommunaalkulud (arve nr 204086) kokku summas 869,36 eurot. Ekslikud ja paljasõnalised on kostjate väited, et hageja oleks saanud asuda pandivara realiseerima juba 2020.a aprillikuus. Kuni 27.07.2020 oli pandivara ja üüriruumid võlgniku valduses, kes kasutas neid oma tootmistegevuses, kuigi üüriruumide kasutamise õigus oli lõppenud ja ruumide vabastamata jätmisega rikkus võlgnik üürilepingut. Asjakohatud on kostjate etteheited, nagu ei oleks kostjal õigust nõuda leppetrahvi aja eest, mil hageja võttis panditud asjad oma valdusesse. Leppetrahv tagas hageja mitterahalist nõuet, et ruumid õigeaegselt vabastataks, pant tagas hageja

rahalisi nõudeid. Kuna võlgnik rikkus oma mõlemat kohustust, oli hagejal õigus kasutada ka mõlemat tagatist. Võlgniku rikkumised tulenesid tema enda käitumisest ning rikkumise eest vastutab ainult võlgnik ise. Kui võlgnik oleks lepingu lõppedes antud tähtaja jooksul välja kolinud (hiljemalt 31.03.2020), poleks asjade valduse ülevõtmist ega leppetrahvinõuet üldse tekkinudki. Võlgnik ise esitas hageja vastu pahatahtlikult hagi, milles hagi tagamise korras soovis ruumide kasutamise õigust ja teenuste kasutamise jätkamist, millest tuleneb, et see oligi hagi tegelik põhjus – et saaks ruume edasi kasutada nende eest maksmata. Pandiõiguse teostamise vajadus puudunuks, kui võlgnikoleks õigeaegselt ruumidest väljakolinud ning oma rahalised kohustused täitnud (misjärel oleks ta saanud vabalt oma asjad ära viia). Pankrotimenetluse alustamisega võlgniku enda avalduse alusel oli alates 24.08.2020 kohtumäärusega (tsiviilasi nr 2-20-11261) keelatud võlgniku vara käsutamine ilma pankrotihalduri nõusolekuta, seega alates sellest kuupäevast ei olnud hagejal võimalik oma nõuete rahuldamine ilma pankrotihaldurita. Hageja ei nõustu pankrotihalduri seisukohaga, et ruumide vabastamisega viivitamise eest on leppetrahv ebaproportsionaalne või ebamõistlikult suur. Leppetrahv on kohustuse täitmisele sundimise vahend, mistõttu on mõistlik, et lisaks kohustuse täitmata jätmise tõttu kahjuhüvitisele, sisaldab see ka teatud määral karistuslikku koormist. Üürilepingu järgi oleks võlgnik pidanud tasuma igakuist üüri 10 136,40 eurot, leppetrahvi nõuab hageja 16 894 eurot kuus, seega koosneb leppetrahv 60% ulatuses üürisummast, mis hagejal jäi saamata, kuna võlgniku ebaseaduslikus valduses olevaid ruume ei saanud hageja tulu teenimiseks välja üürida. Hageja leppetrahvi nõue ei ole ebamõistlikult suur ega muul viisil ebaproportsionaalne. Leppetrahvinõue kuni üüri kahekordses määras on käibes tavapärane. Asjakohatu on pankrotihalduri väited leppetrahvi vähendamiseks seoses hageja positsiooniga pankrotimenetluses. Pankrotimenetluses esitatakse pankrotivõlgniku vastu kõik nõuded, mis võlausaldajal on. Need nõuded on tekkinud enne pankrotti üürilepingust ning pankrotimenetlus neid õigussuhteid ei muuda ega mõjuta. Pankrotimenetluses puudub võlausaldaja nõude vähendamise alus sõltuvalt asjaolust, et teiste võlausaldaja nõuete rahuldamise muutuks seejärel raskeks või võimatuks. Pankrotimenetluses realiseeriti ka muud vara, mis ei olnud üürileandja pandiõigusega koormatud. Isegi kui hageja oleks ainus isik, kelle nõue pankrotimenetluses rahuldataks, siis tänaseks on juba selge, et kogu pankrotivarast hageja kõigi nõuete rahuldamiseks ei piisaks. Hageja jääb oma hagis esitatud nõuete juurde. Isegi kui pandiga tagatud nõudeid tuleks arvestada kuni valduse ülevõtmiseni (27.07.2020), oleks hageja pandiga tagatud nõuete summa 147 104,85 eurot. Kohtuotsuse põhjendused

menetlusse 06.04.2020 (hagiavalduse lisa 8). Hagi ja vastuhagi jäid läbi vaatamata seoses võlgniku pankroti väljakuulutamisega (hagiavalduse lisad 10 ja 11).

jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist.“ Üürilepingu punktis 11.4 on kokku lepitud, et „Üüripinna kasutamise jätkamist peale Lepinguperioodi möödumist ei või automaatselt lugeda lepingu pikenemise aluseks“. Kohtu hinnangul saab punktist 11.4 järeldada, et lepingupooled soovisid selle punktiga välistada selle, et leping muutub tähtajatuks juhul, kui üürnik jätkab ruumi kasutamist pärast lepingu lõppemist. Kohus tõlgendab kokkulepet selliselt, et lepingutähtaja pikendamine eeldanuks lisaks üürniku poolt ruumi kasutamise jätkamisele ka kas uut kokkulepet, üürileandja nõusolekut või mingisugust taolist lisatoimingut, mis kinnitaks üürileandja soovi lepingutähtaega pikendada (või muuta leping tähtajatuks). Selleks, et reguleerida olukorda teistmoodi, kui VÕS § 310 lg 1 ette näeb, ei pea tingimata lepingus kirjutama, et „välistatakse VÕS § 310 lg 1 regulatsioon“. Hageja on pärast 29.02.2020 saatnud võlgnikule 04.03.2020 e-kirja (hagiavalduse lisa 12 ja 13) koos üürilepingu pikendamise kokkuleppe projektiga. Projektis on kirjas lisaks lepingu pikendamise tingimusele ka tagatisraha suurendamise ja täiendava tagatisraha tasumise kuupäev. 04.03.2020 e-kirjas on samuti märgitud, et „Käesoleva lepingu pikendamise tingimuseks on täiendava tagatise tasumine“. Seega oli hageja tahe suunatud sellele, et lepingut pikendatakse täiendava tingimuse täitmisel (tagatisraha tasumisel) ning pikendamine toimub tähtajaliselt. 09.03.2020 e-kirjaga edastas hageja võlgnikule teate, et leping on lõppenud 29.02.2020 (hagiavalduse lisa 14). OÜ GRANDPRINT on tuginenud ka sellele, et hageja ei nõudnud 09.03.2020 üüripinna kohest vabastamist ning on 01.05.2020 esitanud üüri ja kõrvalkulude arve. Kohtu hinnangul ei mõjuta need asjaolud üürilepingu lõppemisega seonduvat. Täiendava tähtaja andmist üüripinna vabastamiseks saab pidada vastutulekuks võlgnikule. Võlgnikule esitatud 2020.a mai üüriarve (26.04.2020 OÜ GRANDPRINT vastuse lisa 2) ja 2020.a aprilli kõrvalkulude arve (26.04.2020 OÜ GRANDPRINT vastuse lisa 3) esitamine on kooskõlas lepingu punktiga 11.3, mille kohaselt lepingu lõppemisel kohaldatakse ka pärast lepingu lõppemist neid lepingu sätteid, mis oma olemuse tõttu sätestavad poolte õigusi ja kohustusi pärast lepingu lõppemist (mh lepinguga ette nähtud tasude maksmise kohustuse ja nende arvestamise ja maksmise korra). Ka VÕS § 335 sätestab: „Kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist.“ Kuivõrd pärast 29.02.2020 on hageja väljendanud nõusolekut pikendada lepingut tähtajaliselt ning seejärel ka teatanud soovist lugeda leping lõppenuks 29.02.2020, siis ei saa ei lepingu p 11.4 ega ka VÕS § 310 lg 1 regulatsiooni arvestades lugeda, et leping on muutunud tähtajatuks. Kohus on seisukohal, et üürileping lõppes 29.02.2020. Seda arvestades ei käsitle kohus hageja ja OÜ GRANDPRINT väiteid seoses hageja poolt lepingu alternatiivselt ülesütlemisega. 9.2 Leppetrahvi nõudmise õigus on lepingus seotud üüripinna tagastamisega viivitamisega. Hageja andis võlgnikule üüripinna tagastamiseks tähtaja 31.03.2020 ning leppetrahvi on arvestatud alates selle kuupäeva möödumisest. Vaidlust ei ole selles, et võlgnik nimetatud kuupäeval üüripinda ei tagastanud, mistõttu ajalises plaanis võis hageja nõuda leppetrahvi alates 01.04.2020 võlgniku poolt asja tagastamisega viivitamise tõttu. Hageja on teavitanud leppetrahvinõudest mõistliku aja jooksul (VÕS § 159 lg 2 mõttes) - hoiatus 09.03.2020 teates, hiljem leppetrahvinõue 01.04.2020 esitatud vastuhagis (hagiavalduse lisa 9),

30.07.2020 hagi tagamise avalduses (hagiavalduse lisa 15) ning nõudest teatatud võlgniku ajutisele haldurile 25.08.2020 (hagiavalduse lisa 17). Eelnevat kokkuvõttes on kohus seisukohal, et täidetud on formaalsed eeldused leppetrahvi nõudmiseks – leppetrahvi kokkulepe lepingus, kokkulepe on kehtiv, kokkuleppe tingimused on täidetud (üürnik ei tagastanud pärast lepingu lõppemist ruume üürileandja poolt nimetatud tähtajaks), leppetrahvi on nõutud mõistliku aja jooksul. 9.3 Järgnevalt tuleb lahendada küsimus, kas hagejal on õigus nõuda leppetrahvi sellises suuruses või kas esinevad alused leppetrahvi vähendamiseks. VÕS § 162 lg 1 sätestab: „Kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit.“ Kostjad on tuginenud sellele, et hageja keelas võlgnikul esemete äraviimise kinnistult, kuid samas nõuab leppetrahvi ja seega on hageja kaasa aidanud kahju tekkimisele. Pankrotihaldur tugineb ka sellele, et võlgnik on maksejõuetu ning majanduslik olukord omab samuti tähtsust leppetrahvi vähendamisel. Hageja tugineb sellele, et hageja teostas asjade oma valdusesse võtmist 27.07.2020 (varem puudus selleks alus ka 15.04.2020 hagi tagamise määruse tõttu). Võlgnik pöördus alles 03.08.2020 kohtutäituri poole täitedokumendiga, milles nõuti keelata tegevused, mis takistaksid võlgnikul üüripinna kasutamist ja kinnistule pääsemist (kui hageja oleks ruumide valduse üle võtnud juba aprillis, siis puudub mõistlik seletus, miks pöördus võlgnik kohtutäituri poole alles neli kuud hiljem). Antud juhul tuleb arvestada järgnevate asjaoludega. Vaidluse all ei ole, et võlgnik ei vabastanud hageja poolt antud tähtajaks 31.03.2020 üüripinda. Üürilepingu p 13.4 võimaldanuks lugeda üüripinna tagastatuks ka siis, kui üürnik ei oleks ilmunud üüripinna üleandmis-vastuvõtuakti allkirjastamisele (üürileandjal olnuks võimalik eemaldada võlgnikule kuuluvad esemed, ladustada need, esitada nende kulude kohta nõue üürnikule ning hiljem ka rahuldada oma nõuded üürniku vara arvel). Kui olukord oleks nii olnud ja üürileandja ei oleks p 13.4 võimalusi kasutanud, siis võiks möönda, et üürileandja käitumine on ebamõistlik, kui ta hoiab ise enda äripinda kinni ning üksnes „kogub“ leppetrahvi. Küll aga tuleb arvestada ka võlgniku toimingutega. Kuna võlgnik oli seisukohal, et leping muutus tähtajatuks, siis esitas ta selle tuvastamiseks hagi (esitatud kohtule 19.03.2020) koos hagi tagamise avaldusega (hagiavalduse lisa 6), paludes mh keelata üürileandjal tegevused, mis takistavad hagejal üüripinna kasutamist. Sellesisulist hagi tagamise abinõu rakendati maakohtu poolt 15.04.2020 kohtumäärusega, mida täiendati Tallinna Ringkonnakohtu 05.06.2020 kohtumäärusega (hageja 04.05.2020 seisukoha lisa 1). Taolise hagi tagamise abinõu rakendamise eesmärk on senise olukorra säilitamine kuni vaidluse lahendamiseni ehk kuni selgub, kas üürileping lõppes või mitte. Seda arvestades ei saa kohtu hinnangul asuda seisukohale, et hageja ühelt poolt keelas võlgnikul ruumide vabastamise ja teiselt poolt nõudis ruumide vabastamata jätmise eest leppetrahvi – võlgniku enda soov oli jätkata ruumide kasutamist ja seda võimaldati ka hagi tagamise määruse kaudu. Esitatud asjaoludest ja tõenditest nähtuvalt soovis võlgnik enda asju üüripinnalt ära viia 2020 juuli lõpus, mida hageja pandiõiguse teostamise raames seejärel takistas (hageja 04.05.2020 seisukoha lisad 2-4). 30.07.2020 esitas hageja ka tsiviilasjas 2-20-4347 hagi tagamise avalduse (hagiavalduse lisa 15), paludes mh keelata võlgnikul asjade äraviimine; kohus rahuldas avalduse 11.08.2020 (hagiavalduse lisa 16). Kohtu hinnangul ei saa võlgniku poolt asjade äraviimise katset käsitleda soovina vabastada üüripind üürilepingu lõppemise tõttu – seda võib järeldada asjaolust, et 03.08.2020 esitas võlgnik kohtutäiturile täitmiseks Tallinna Ringkonnakohtu 05.06.2020 kohtumääruse, millega mh keelati

tegevused, mis takistavad võlgnikul üüripinna kasutamist (kohtutäitur edastas täitmisteate ja sunniraha määramise hoiatuse hagejale 11.08.2020; hageja 04.05.2020 seisukoha lisa 5). Nimetatud asjaolusid arvestades ei pea kohus põhjendatuks vähendada leppetrahvi 0 euroni, kuna ruumide kasutamine oli võlgnikul võimalik, võlgniku huvi oli suunatud ruumide kasutamise jätkamisele ja üürilepingu jätkamisele ning hagejal oli takistatud ruumide valduse ülevõtmine. Teisalt, arvestades võlgniku maksejõuetust ning asjaolu, et hageja ülejäänud nõuded (sh kõrvalkulude nõue kuni 2020.a septembrini ning arvestatavas summas viivis kokku 14 466,38 eurot) on pankrotimenetluses tunnustatud, peab kohus põhjendatuks leppetrahvinõuet vähendada. Kohtu hinnangul on põhjendatud leppetrahvinõue 60 818,40 eurot ehk võrdne kuue kuu üüriga. Seega kuulub osaliselt tunnustamisele hageja leppetrahvinõue, summas 60 818,40 eurot.

vastuse lisadena 4 ja 5 esitatud tõendeid (hageja 13.04.2020 meeldetuletus võlgnikule ning võlgniku vara nimekiri). 10.2 Hageja tunnustatud nõuete koosseis on järgnev: 1) 2020.a märtsi üür summas 10 136,40 eurot, millele lisandub viivis 2 536,88 eurot; 2) 2020.a jaanuari kuni septembri kõrvalkulud kokku 57 882,65 eurot, millele lisandub viivis 11 929,50 eurot; 3) Leppetrahv 60 818,40 eurot; 4) Tsiviilasjas 2-20-4347 tekkinud hageja menetluskulud kokku summas 7093 eurot. VÕS § 305 lg 1 teise lause kohaselt on pandiga tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. Lõike 5 kohaselt kohaldatakse üürileandja pandiõigusele kohaldatakse asjaõigusseaduses vallaspandi kohta sätestatut, kui käesolevas jaos sätestatust ei tulene teisiti. AÕS § 279 lg 4 sätestab: „Pandiga on tagatud ka nõudega seotud kõrvalnõuded, sealhulgas intressid ja leppetrahv, kui seaduses või lepinguga ei ole sätestatud teisiti.“ Lõike 6 kohaselt on pandiga tagatud ka menetluskulud, asja müügiga seotud kulutused ja pandipidaja poolt pandieseme säilitamiseks tehtud vajalikud kulutused. Riigikohus on tsiviilasjas 3-2-1-8-08 tehtud lahendis selgitanud: „Üürileandja pandiõigusega on VÕS § 305 lg 1 teise lause kohaselt tagatud üürilepingust tulenevad jooksva ja sellele eelneva aasta üürinõuded, samuti hüvitisnõuded. Kolleegiumi arvates tagab üürileandja pandiõigus VÕS § 305 lg 4 ning AÕS § 279 lg-te 4 ja 6 koostoimes ka kõrvalnõudeid, nagu viivise- ja leppetrahvinõuded, samuti menetluskulusid, asja müügiga seotud kulutusi ja pandipidaja poolt pandieseme säilitamiseks tehtud vajalikke kulutusi.“ Kohus on seisukohal, et kõik hageja nõuded on viidatud normide alusel tagatud üürileandja pandiõigusega, sh menetluskulude nõue, kuna tsiviilasjas 2-20-4347 menetleti hageja ja võlgniku üürilepingust tulenevaid nõudeid.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.