Asjaõigus › Omandiasjad

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

korterid on autonoomselt ühendatud vee- ja kanalisatsioonitorustikuga ja elektrisüsteemiga läbi eraldi mõõdikute. Vastavalt Tartu Linnavalitsuse Arhitektuuri- ja Ehitusosakonna juhataja asetäitja 21. oktoobri 2019. a vastusele on arhiiviandmete alusel elamus hetkel registreeritud kaks korterit, aga põhimõtteliselt on võimalik see jagada ka kuni neljaks korteriomandiks. Kinnistu suurus on 1859 m2 ja tegemist on elamumaaga. Kinnistul asuva elamu ja garaažide alla jääb ca 720 m2 ja muu õue- ja aia-ala moodustab ca 1140 m2. Mõistlik ja vajalik on kaasomand lõpetada ning jagada elamu korteriomanditeks. Hageja palus määrata kostja eriomandiks elamu esimesel korrusel asuvad ruumid nr 1-17 (praegused korterid nr X ja nr X), mis moodustavad koos korteriomandi nr X (eluruumide pind kokku 155,7 m2) vastavalt Tartu Linnavalitsuse poolt kinnitatud eksplikatsioonis ja arhitekti poolt kinnitatud hoonejaotusplaanis märgitule. Korteriomandi nr X (kostja eriomand) juurde palus hageja eriomandi osana määrata plaanil ja eksplikatsioonil tähistatud keldriruumid nr 37 ja nr 43. Enda eriomandiks palus hageja määrata elamu teisel korrusel asuvad ruumid nr 19-35 (praegused korterid nr X ja nr X), mis moodustavad korteriomandi nr X (eluruumide pind kokku 153,7 m2) vastavalt Tartu Linnavalitsuse poolt kinnitatud eksplikatsioonis ja arhitekti poolt kinnitatud eksplikatsioonis märgitule. Korteriomandi nr X (hageja eriomand) juurde palus hageja eriomandi osana määrata plaanil ja eksplikatsioonil tähistatud keldriruumid nr 40 ja nr 44. Korteriomanike ühiskasutusse palus hageja jätta vastavalt kohtule esitatud kinnitatud joonistele ja eksplikatsioonidele: 

esimesel korrusel trepikoda ja trepp – tähistatud plaanil ja eksplikatsioonil ruum nr 18;  teisel korrusel trepikoda ja trepp – tähistatud plaanil ja eksplikatsioonil ruum nr 36;  pööningutrepp ja trepikoda – tähistatud plaanil ja eksplikatsioonil ruum nr 45;  pööninguruum – tähistatud plaanil ja eksplikatsioonil nr 46;  keldrikorrusel – ruumid tähistatud plaanil ja eksplikatsioonil nr 38, 39, 41, 42. Garaažide kasutuskorra osas poolte vahel praeguse seisuga vaidlus puudub ja garaažihoone võib jääda ka ühiskasutusse.

3(14)

ning garaažiruumid nr 54 ja 55. Korteriomandi nr X juurde palus kostja eriomandi osana määrata keldriruumid nr 44 ja 48. Korteriomanike ühiskasutusse palus kostja jätta esimesel korrusel trepikoja ja trepi (ruum nr 18); teisel korrusel trepikoja ja trepi (ruum nr 36); pööningul ruumid nr 51 ja 52 ning keldrikorrusel ruumid nr 39 (2,3 m2 suurune osa), 40, 45 ja 46. Kostja palus lähtuda maa kasutuskorra määramisel iga korteriomandi juurde hagiavalduse lisana esitatud maa-ala jaotusplaanist. Hageja soov arvata kostja maaks majaesine maariba, mis on kinnistu kogu eksisteerimise vältel olnud ühine maa, ei ole põhjendatud. Kostja vastuväidete kohaselt on hageja esitatud elamu korterite kasutamise kirjeldus õige. Samas ei ole õige hageja väide, et kaasomanikud pole isiklikult kortereid nr X ja X kunagi kasutanud. Korteris nr X on aeg-ajalt peatunud kostja tütre pere, samuti lubab kostja oma kauaaegsel heal tuttaval seda korterit kasutada seni, kuni ta ise või tema abikaasa peaks seda korterit vajama. Elamu aia poolt pääseb ainult korteri nr X verandale ning seda elamu sissepääsuks lugeda ei saa. Kostja nõustus, et elamus saab moodustada iseseisvad korteriomandid. Perekond X sai elamusse sisse kolida juba 1994. a-l. Korterisse nr X on pärast sissekolimist tehtud rohkesti investeeringuid – välja on vahetatud kõikide eluruumide aknad, remonditud veranda ning tehtud ulatuslikke sisustustöid. Õed B.B. ja kostja leppisid elamu tagastamise ajal 1994. a-l kokku, et korter nr X on mõeldud kostja või tema abikaasa C.C. (kumb kauem elab) "elulõpuasemeks". Seetõttu tegi perekond X pärast 2001. aastat selles korteris ulatusliku remondi. Ebaõige on hageja väide, et korterite jagamine korruste kaupa oleks majanduslikult loogiline ja annaks tulevikus mõlemale kaasomanikule oluliselt suurema otsustamisvabaduse. Hageja poolt väljatoodud korterite omavahel kokku ehitamise võimalus või muul moel efektiivsemalt kasutamine, ei ole põhjendatud ega anna alust muuta seni väljakujunenud korterite kasutamise korda kaasomanike vahel. Hageja väide, et kui ühe omaniku korterid asuvad eri korrustel, ei ole neid võimalik ühe omaniku poolt samaaegselt kasutada ning ainsaks mõistlikuks võimaluseks jääb üks korter võõrandada või välja üürida, mis olemuslikult tähendaks, et omaniku jaoks on reaalne kasutusväärtus vaid ühel korteril, on täielikult alusetu ja põhjendamatu. Kostja on seisukohal, et väljakujunenud korterite jaotus ja kasutamine tagab nii kostjale kui ka hagejale kõige paremini nende kasutusväärtuse ning ei kahjusta kumbagi kaasomanikku. Kortereid on võimalik ka samaaegselt kasutada, kasvõi üürimise eesmärgil. Hageja poolt korteriomandite jagamisel esitatud põhjendused ei kaalu üles kostja huvi jätkata juba ajalooliselt välja kujunenud kinnistu kasutamist kostja poolt. Kinnistul kaasomandi lõpetamine juba väljakujunenud tava vastaselt riivab ebaõiglaselt kostja põhiõigust oma kodu ja omandi kaitsele. Ema hooldamine ja soov rajada kunagi ateljee eluruumi ei kaalu üles kostja huve kaasomandi lõpetamisel mitte muuta juba väljakujunenud olukorda kinnistul.

4(14)

MAAKOHTU LAHEND

vahel ei ole vaidlust selle üle, et kaasomand lõpetatakse reaalosadeks jagamisega korteriomandite moodustamise teel. Kui kohus rahuldaks hageja nõude selliselt, et määraks korteri nr X hagejale, tekitades vastava korteriomandi, tooks see kaasa kostja seni kasutatavast eluruumist mõistliku põhjenduseta väljatõstmise. Kostja saaks vastu korteri nr X, mis aga on käesoleva ajani olnud hageja valduses ning kasutuses ja kus hageja on vastavalt enda seletusele teinud remondi oma soovide ja äranägemise järgi. Tunnistaja C.C. ütluse kohaselt on tema kostja abikaasana teinud omakorda remondi korteris nr X ning selles korteris peatub kostja tütar Tartus viibides või elab korteris kostja tuttav. Lisaks on nii hageja kui ka kostja korras hoidnud elamus asuvaid kortereid nr X ja X, kus nad ise elavad. Seega on elamu kaasomanikud vallanud ja kasutanud elamus asuvaid kortereid vastavalt suulisele kokkuleppele ning see ei ole olnud takistatud teise kaasomaniku poolt aastakümnete vältel. Hageja ei ole ümber lükanud kostja ja tema tunnistaja C.C. poolt avaldatut, et nemad kolisid elamusse 1994. aastal. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et enne hageja saamist kinnistu kaasomanikuks oleks olnud seniste kaasomanike vahel vaidlust korterite kasutamise üle. Hageja tunnistajad D.D. ja E.E. on kohtule rääkinud probleemidest keldriruumide ja õueala kasutamisel, kuid korterite kasutamise osas on kõik tunnistajad väitnud, et korterite kasutus on aastakümneid sama olnud: kostja kasutuses olid pärast elamu tagastamist õigusjärgse omaniku pärijatele korterid nr X ja X ning tema õe B.B. kasutuses korterid nr X ja X. Hageja elab koos 90-aastase B.B. korteris nr X. B.B. vajab halva tervise ja kõrge vanuse tõttu kõrvalabi ja järelevalvet. Korteris nr X on viis tuba, korteri kogupind on eksplikatsiooni kohaselt 102 m2. Korteri nr X olemine kostja kasutuses ei takista hagejal oma ema abistada ja teda hooldada. Hageja kasutuses olev korter nr X on nähtuvalt tunnistajate ütlustest olnud üürikorter ning on lähtuvalt hageja väidetest tema poolt remonditud. Hageja nõue, et korteri nr X alusel moodustatav korteriomand jäetakse hagejale, ei ole ühegi asjaoluga põhjendatud. Kohus peab kaasomandi lõpetamisel lähtuma kaasomanike vähimast koormamisest ning nende õiguste vähimast riivamisest, kasutades kohtule antud õigust diskretsiooniks. Nõue tuleb lahendada poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Muu hulgas tuleb arvestada sellega, et ka kaasomanikud on omavahelistes suhetes kohustatud järgima tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet. Kohus leidis, et kaasomand tuleb lõpetada kaasomandi eseme jagamisega neljaks korteriomandiks. Nelja korteriomandi moodustamine tekitab võimaluse korteriomandite tsiviilkäibeks, sh omaniku poolt mittekasutatava korteriomandi üürile andmiseks või võõrandamiseks, sh teisele samal kinnisasjal korteriomandit omavale omanikule. Sellisel juhul ei ole välistatud hageja võimalus omandada vaidlusalune korteriomand edaspidi, kuid õiglase hinna eest ja omaniku tahteavalduse alusel. Hageja nõue määrata keldriruumid nr 43 (pindala 12,9 m2) ja 44 (pindala 14,5 m2) moodustatavate korteriomandite eriomandi osana kuulub rahuldamisele, selle üle pooled ei vaidle. Ka keldriruumi nr 37 (pindala 9,5 m2) määramiseks moodustatava korteriomandi nr X eriomandi osana ei ole vaidluse all, sest ruumis asuvad või seda läbivad korterit nr X teenindavad kommunikatsioonid. Vaidlus on keldriruumi nr 40 (pindala 13,7 m2) üle, kus 6(14)

on käesoleval ajal nelja laudvaheseintega eraldatud boksi, iga korteri jaoks üks, mis on ilmselt ajaloolise tekkega ajast, mil elamus oli neli üürnikku. Kohus rahuldas hageja taotluse määrata moodustatava, hagejale kuuluva korteriomandi nr X eriomandi esemeks hageja esitatud plaanil olev keldriruum nr 40 Keldriruumi nr 38 määramiseks korteriomandi eriomandi esemeks ei ole nõuet esitatud, hageja taotleb selle keldriruumi jätmist ühiskasutusse. Kostja on oma vastuväites taotlenud selle ruumi jätmist hageja omandisse. Pooled on üksmeelel, et korteriomanike ühiskasutusse jäävad järgmised hoonejaotusplaanil märgitud kaasomandi osad: esimesel korrusel trepikoda ja trepp (ruum nr 18); teisel korrusel trepikoda ja trepp (ruum nr 36); pööningutrepp ja trepikoda (ruum nr 45); pööninguruum (ruum nr 46) ja keldrikorrusel ruumid nr 39, 41, 42. Kuna hageja eriomandi esemeteks jäävate eluruumide pindalaga ei ole proportsionaalne eriomandi esemeks määratud keldriruumide pindala (suurem 5 m2 võrra), määras kohus kaasomandisse jääva keldriruumi nr 38 korteriomandi nr X igakordse omaniku ainukasutusse. Keldriruum nr 38 on aknaga ja kasutuskõlbulik, kui sulgeda mittevajalik pumbaruumi osa, mis nõuab väheolulist täiendavat tööd ja väikseid kulutusi. Kinnistu maa-ala kasutuskorra määras kohus vastavalt hageja taotlusele ja väljakujunenud kasutuskorrale, kuid mõningate muudatustega. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud F.F. vastuväide elamuesise maatüki jätmisele ühiskasutatavaks maaks, kui seda saab jätta korteriomandite nr X ja X ühiskasutusse jäävaks maaks. Korteri nr X verandalt on väljapääs õue ning on ehitatud kividest teerada pääsemiseks üle õueala (mis jääb Korteri nr X ainukasutusse) tänavale. Kohus määras õueala kasutuse kahe maatükina, arvestades, et hetkel on asjal kaks kaasomanikku (korteriomaniku). Kui üks korteriomanikest soovib võõrandada temale kuuluvat korterit, tuleb vastavate korteriomandite ühise maakasutuse lõpetamine kokku leppida kasutuskorra määramisega korteriomandi võõrandamisel. Kohus leidis, et kõige mõistlikum on õueala jagada sirgjooneliselt. Kinnistul asuva garaaži ja X kinnistu vahel olev maariba jääb korteriomandite nr X ja X ühiskasutusse, seal on võimalik ladustada vajalikku või kasutada maariba muul viisil. Kõikide korteriomanike ühiskasutuse võimalikkust selle maariba osas kohus ei näinud. Garaaži kõrval, alates garaaži esisest parempoolsest nurgast ca 6 m pikkune ala sõidukite parklana kasutamiseks on piisav nii pikkuselt kui ka laiuselt, lisades juurde elamu tagaseina äärest algava ühise maakasutuse. Tagamaks kummagi korteriomaniku võrdne maakasutus, tuleb kostjal ümber tõsta nn istumiskoht kuuseheki ääres. Selleks ei tule teha ebamõistlikult suuri kulutusi ning kostjale ei ole väikese pindalaga kiviparketi nihutamine paari meetri võrra ebamõistlikult koormav. Hageja on kinnistu kasutuskorra taotluses soovinud tema kasutusse jäävale maale kuuseheki jätmist, mis on kohtu poolt arvesse võetud.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

rahuldada hagiavaldus täies ulatuses ning jagada elamu neljaks korteriomandiks nii, et kostja ainuomandisse jäävad esimesel korrusel asuvad korterid nr X ja X ning hageja ainuomandisse teisel korrusel asuvad korterid nr X ja X. Alternatiivselt palub hageja saata tsiviilasi tagasi maakohtule korterite väärtuse hindamiseks ekspertiisi läbiviimise korraldamiseks ja asja sisuliseks lahendamiseks peale menetlusõigusliku rikkumise kõrvaldamist. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kaebuse kohaselt on pooltel peamine vaidlus selles, kelle ainuomandisse jagada elamu väiksemad korterid, st korterid nr X ja X. Kostja väidete kohaselt on tema valduses olevad korterid nr X ja X väärtuslikumad kui hageja valduses olevad korterid nr X ja X. Kuivõrd kostja peab tema valdusesse kuuluvaid kortereid väärtuslikumaks, esitas hageja 25. juunil 2020. a kirjalikus vastuses taotluse kinnisvara ekspertiisi-hindamise läbiviimiseks.

8(14)

oleks selgunud, et kostja valduses olevad korterid on tõepoolest väärtuslikumad. Kohus tegi otsuse vaid pelgalt kostja paljasõnalistele väidetele tuginedes. Kostja väidetud korterite kasutuse kokkulepet ei eksisteeri. Lisaks ei oleks varasem kaasomanike kokkulepe kehtiv kinnisasja uue omaniku suhtes, kui vastavat märkust ei ole kantud kinnistusraamatusse. Kohus jättis põhjendamatult kohaldamata AÕS § 79 lg-d 1 ja 2, tõlgendades varasemat korterite kasutuskorda korteriomandite jagamise otsustamisel määrava tähtsusega asjaoluna. Isegi kui endise kaasomaniku B.B. ja kostja vahel oli aastakümneid kestnud kord kaasomandit teatud viisil kasutada (mida hagejale teadaolevalt ei eksisteeri), siis see ei takista kaasomandi jagamist teisel viisil. Maakohtu otsus on kaasomandi jagamise osas nõuetekohaselt põhjendamata (TsMS § 436 lg 1). Maakohus ei ole otsuses analüüsinud ühtegi tõendit, mis kinnitaks tõsikindlalt, et kostja õigusi riivaks kaasomandi jagamine korruste kaupa. Samuti ei ole kohus piisavalt hinnanud hageja seisukohti, mistõttu on korterite korruste kaupa jagamine ratsionaalne ja jätkusuutlik, ega võtnud arvesse tunnistaja E.E. ütlusi, et korterite jaotuse määras see, kes esimesena majja kolis. Hageja taotletud ekspertiisi teostamata jättes, puudus kohtul igasugune teadmine selle kohta, kas kaasomandi jagamine paneb pooli kuidagi ebavõrdsesse olukorda. Juhul, kui kohus rahuldab hageja apellatsioonkaebuse, tuleb vastavalt tühistada ka menetluskulude jaotus ning jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kõik hageja kulud kostja kanda.

on vaba ligipääs kogu maja jaoks tähtsatele kommunikatsioonidele. Mõlema poole huvides on määrata korterile nr X keldriruum nr 38 ning korterile nr X keldriruum nr 40. Sellise lahenduse puhul pääseks igaüks oma torustikele ligi. Kostja ei nõustu maakohtu määratud õueala kasutusega. Kinnistu maa-ala kasutus peaks olema jaotatud nii, nagu ligi kolmkümmend aastat tagasi õdede (endiste kaasomanike) vahel kokku lepiti, ning mida on selliselt ka kasutatud. Maakohus on põhjendamatult lõiganud kostja kasutuses olnud maast ära maariba, millele kostja on istutanud lilli, rajanud mõlemale osapoolele privaatsust andva heki ning lõkkeplatsiga puhkenurga. Kostja palub jätta majaesine maariba ühiskasutusse ning jagada kinnistu maa vastavalt vastuapellatsioonkaebusele lisatud joonisele. See jaotus erineb varasemast selle poolest, et garaaži kõrval olevat maatükki on hageja kasuks maja poolt vaadatuna paremale poole laiendatud. Maakohus on jätnud otsuses nõuetekohaselt (TsMS § 436 lg 1) põhjendamata, miks kohtu poolt määratud keldriruumide jaotus ning kinnistu maa-ala jagamine korteriomanditele tuleks määrata erinevalt juba aastakümnetega väljakujunenud olukorrast. See on oluline menetlusõiguse rikkumine ning annab aluse vaidlustatud osas kohtuotsuse tühistamiseks.

Hageja vaidleb vastuapellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

korteriomandi nr X juurde eriomandi osana määrata keldriruumid nr 37 ja 43. Enda eriomandiks palus hageja määrata elamu teisel korrusel asuvad korterid (praegused korterid nr X ja nr X) ning lisaks moodustatava korteriomandi nr X eriomandi osana keldriruumid nr 40 ja nr 44. Kostja ei ole asjas vastuhagi esitanud ning on nõustunud kaasomandi lõpetamisel korteriomandite moodustamisega. Samas on kostja vastu eelkõige sellele, et korterid nr X ja X jääks tema eriomandiks ja korterid nr X ja X hageja eriomandiks. Kostja palus määrata hageja eriomandiks korterid nr X ja X (millest esimene asub elamu esimesel ja teine teisel korrusel) ning enda eriomandiks korterid nr X ja X (millest esimene asub samuti elamu esimesel ja teine teisel korrusel). Moodustatava korteriomandi nr X juurde palus kostja eriomandi osana määrata keldriruumid nr 43 ja 49 ning korteriomandi nr X juurde keldriruumid nr 38, 41 ja 50 ning garaažiruum nr 53. Korteriomandi nr X juurde palus kostja eriomandi osana määrata keldriruumid nr 37, 39, 42 ja 47 ning garaažiruumis nr 54 ja 55. Korteriomandi nr X juurde palus kostja eriomandi osana määrata keldriruumid nr 44 ja 48.

11(14)

Ringkonnakohus märgib, et valdav osa korteriomandit ja korteriomanikevahelisi suhteid puudutavatest küsimustest on korteriomandi- ja korteriühistuseadusega (KrtS) ammendavalt reguleeritud ning kohaldada tuleb eelkõige asjaomast eriseadust. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Kõnealune kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kohase tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg-st 2 tulenevalt KrtS § 9 alusel (vt ka Riigikohtu 7. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391, p-d 10–15). Käesolevas asjas tehtava otsuse alusel siiski korteriomandeid ei moodustu. Asja tegelikuks jagamiseks ja korteriomandite moodustamiseks peavad kaasomanikud läbi tegema ka kinnistamismenetluse. Seega KrtS-i sätted pooltevahelisi suhted seoses X kinnistuga hetkel veel ei reguleeri. Samuti ei ole hageja asja materjalidest nähtuvalt soovinud kasutuskorra kohta märkuse kandmist kinnistusraamatusse ning kostja sellekohaste tahteavalduste asendamist kohtulahendiga. Seega võis maakohus praegusel juhul hageja taotlusel kasutuskorra kindlaks määrata.

põhjendatud. Ringkonnakohus möönab, et korterite jagamine korruste kaupa võiks tagada kaasomanike jaoks mõnevõrra suurema privaatsuse, kuid kohus võis ja pidi kaaluma seda argumenti koos teiste tähtsust omavate asjaoludega. Kindlasti ei saa nõustuda hagejaga, nagu puudus väiksematel korteritel maakohtu lahendist lähtudes nende omanike jaoks kastutusväärtus.

seadmed, mis on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks, on korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte (vt nt Riigikohtu

(allkirjastatud digitaalselt) Triin Uusen-Nacke

(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest

14(14)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.