Määruse tegemise aeg ja koht 17.09.2025, Tallinn Kohtuasja number
2-18-18032
Kohtuasi
W.S-i , Y.U , N.Q, P.D ja X.V avaldus O&P Investeeringud OÜ, Venta Estonia OÜ ja HP Investments OÜ vastu ehituses esinevate puuduste kõrvaldamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 11.04.2024 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
O&P Investeeringud OÜ, Venta Estonia OÜ ja HP Investments OÜ 29.04.2024 ühine määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja I W.S (isikukood XXX) Avaldaja II Y.U (isikukood XXX) Avaldaja III N.Q (isikukood XXX) Avaldaja IV P.D (isikukood XXX) Avaldaja V X.V (isikukood XXX) Avaldajate lepinguline esindaja Tuulikki Laesson Puudutatud isik I O&P Investeeringud OÜ (registrikood 12267760) Puudutatud isik II Venta Estonia OÜ (registrikood 12280967) Puudutatud isik III HP Investments OÜ (registrikood 12382308) Puudutatud isikute lepinguline esindaja vandeadvokaat Angela Kase
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
2-18-18032
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 11.04.2024 määrus ja saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Määruskaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Käesoleva kohtumääruse peale ei saa esitada määruskaebust.
W.S , Y.U , O.D, L.Y , P.D ja X.V (avaldajad) esitasid 28.11.2018 Harju Maakohtule avalduse O&P Investeeringud OÜ (puudutatud isik I) vastu, milles palusid: -
kohustada puudutatud isikut I esitama avaldajatele ehitustegevust lubava ehitusprojekti (tööprojekti staadiumis olev ehitusprojekt) ja ehitusseadustiku (EhS) § 15 lg-s 3 nimetatud dokumendid (ehitamise tehnilised dokumendid);
-
keelata puudutatud isikul I teostada Hagudi tn 10 korterelamuga seoses ehitustegevust sh ventilatsioonilahendusega seotud ehitustöid, mis on vastuolus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt 15.03.2017 teavitatuks loetud ehitusteatisega nr 1711271/03800 ning ehitusteatise aluseks oleva ehitusprojektiga;
-
kohustada puudutatud isikut I ehitama Hagudi tn 10 korterelamu korteriomandite nr 7 ja 8 piirnevaid või nendes asuvaid kaasomandis olevaid ehitise osasid sellisel kujul, mis vastab õigusaktides ettenähtud nõuetele ja heale ehitustavale ning on kooskõlas ehitusteatise nr 1711271/03800 aluseks oleva ehitusprojekti lahendusega;
-
kohustada taastama Hagudi tn 10 korterelamu katuse ja katusekonstruktsiooni sellisel kujul, mis vastab õigusaktides ettenähtud nõuetele ja heale ehitustavale ning on kooskõlas ehitusteatise nr 1711271/03800 aluseks oleva ehitusprojekti arhitektuurse lahendusega;
-
mõista puudutatult isikult I avaldajate kasuks välja menetluskulu vastavalt menetluskulu nimekirjale.
Sealhulgas palusid avaldajad kohaldada esialgset õiguskaitset, millega keelatakse Hagudi tn 10 korterelamu korteriomandites nr 7 ja 8 ehitustegevus ning Hagudi tn 10 korterelamu katusekonstruktsioonidega seotud ehitustegevus, v.a selline tegevus, mis on vajalik lahtiste katusekonstruktsioonide vee- ja tuulekindlaks sulgemiseks ning ilmastikukindluse tagamiseks. Lisaks kohustada esialgse õiguskaitse korras Hagudi tn 10 asuvate korteriomandite nr 7 ja 8 omanikku puudutatud isikut I tagama ligipääsu Hagudi tn 10–7 ja Hagudi tn 10–8 asuvatele korteriomanditele selliselt, et avaldajate poolt ehitamise üle järelevalvet (omanikujärelevalvet) teostav pädev isik saaks kontrollida ja hinnata Hagudi tn 10–7 ja 10–8 korteriomandites toimunud ehitustegevuse vastavust ehitamisele esitatavatele nõuetele ja ehitamise tehnilistele dokumentidele, sh põhi- ja tööprojektile.
2.Avaldajad loobusid 22.02.2021 osaliselt avaldusest ning täpsustasid 30.09.2021 ja 30.11.2023 oma nõudeid. Sealhulgas taotlesid avaldajad 30.09.2021 uute korteriomanike menetlusse kaasamist. Täpsustatud avalduse kohaselt palusid avaldajad:
2
2-18-18032 -
kohustada puudutatud isikuid II ja III teostama Hagudi tn 10 korterelamu 3. korruse korterite põrandale sammumüra summutamiseks vajaliku tehnilise lahenduse, sh paigaldama sammumüra summutamiseks OSB plaadi paksusega minimaalselt 18 mm, mis oleks seintest isolatsiooniribaga eraldatud ning paigaldama sammumüra summutusplaadi paksusega minimaalselt 30 mm;
-
kohustada puudutatud isikuid II ja III tihendama Hagudi tn 10 3. korruse korteriomandite tehnosüsteemide torustike läbiviigud tuletõkkevahendiga;
-
kohustada puudutatud isikuid II ja III tagama 3. korruse korteriomandite eriomandi osade tuleohutuse seonduvalt eriomandi osa läbivate korstnatega, nt tagades korstnatega läbiviigu ja põlevmaterjali vahelised nõutavad kaugused ning paigaldades korstnale roostevabast terasest hülss;
-
kohustada puudutatud isikuid II ja III tagama, et Hagudi tn 10 korterelamu 3. korruse põrand vastaks tulepüsivusklassi REI-60 nõuetele.
3.Avalduse kohaselt teostas puudutatud isik I Hagudi tn 10, Tallinn korterelamus renoveerimis- ja ümberehitustöid. Avaldajad on korterite 1–6 omanikud. Tallinna Ringkonnakohtu 31.01.2023 otsusega tsiviilasjas nr 2-19-2372 väljamõistetu ei kata kõiki puudutatud isiku I tekitatud kahjusid. Avaldajatel on õigus täiendavalt nõuda puudutatud isikutelt kohustuste täitmist, s.o ehitustöödel tehtud puuduste kõrvaldamist. Puudutatud isikud ei ole Hagudi 10 tööde käigus paigaldanud kolmanda korruse põranda sammumüra summutavat lahendust. Kolmanda korruse põrand kuulub eriomandi eseme hulka. Ehitusprojekt nägi ette summutusplaadi paigaldamise.
3.1.Puudutatud isikud ei ole taganud tuleohutusnõudeid neile kuuluvate kolmanda korruse korterite tehnosüsteemides. Konkreetsed tehnosüsteemid teenindavad üksnes puudutatud isikutele kuuluvaid korteriomandeid ning asuvad puudutatud isikute korteriomandite eriomandite eseme piirides. Kuna korteriomand peab olema omaette tuletõkkesektsioon, siis on avaldajatel õigus nõuda, et tuleohutusnõuded puudutatud isikutele kuuluvates korteriomandites oleksid tagatud. Puudutatud isikutel tuleb tihendada Hagudi tn 10 kolmanda korruse korteriomandite tehnosüsteemide torustike läbiviigud tuletõkkevahendiga.
3.2.Puudutatud isikud ei ole taganud ka korstnatega seotud tuleohutusnõudeid. Puudutatud isikud on väitnud, nagu oleks tuleohutusnõuded puudutatud isikute eriomandi osal tagatud, kuna Päästeamet on teostanud ülevaatuse, nägi ette täiendavad tööd ning puudutatud isikud on need tööd teostanud. Päästeameti 29.11.2023 seisukohas rõhutatakse, et ettekirjutust ei ole täidetud ja haldusmenetlust ei ole lõpetatud. Samuti palus Päästeamet hiljemalt 15.12.2023 teavitada ettekirjutuse täitmisest või mittetäitmise põhjustest. Seega on selgelt ebaõiged puudutatud isikute väited. Päästeameti ettekirjutus seondub otseselt töödega, mis ei seondu kaasomandi osaga ehk tegemist on puudutatud isikute eriomandi eseme hulka kuuluva esemega seotud töödega.
4.Puudutatud isikud vaidlesid nõuetele täielikult vastu. Puudutatud isikute arvates olid kõik käesolevas menetluses avaldajate esitatud nõuded juba rahuldatud teise tsiviilasja menetluses. Avaldajad proovivad käesolevate nõuetega puudutatud isikute arvelt rikastuda. Avaldajad esitasid puudutatud isikute II ja III kui korterite 7 ja 8 uute omanike suhtes üheksa nõuet, mis kõik olid seotud elamu kaasomandi osaks olevate ehitustöödega. Samal ajal oli poolte vahel vaidlus tsiviilasjas nr 2-19-2372, mis mh hõlmas avaldajate vastuhagi puudutatud isiku I suhtes seoses puudutatud isiku I korraldatud ehitustöödega elamus. Nimetatud asjas jõustus 29.05.2023 kohtuotsus, millega kohus mõistis mh puudutatud isikult I välja kahjuhüvitise 3
2-18-18032 suuruses 68 801,28 eurot seoses elamu teise ja kolmanda korruse vahelae puudustega. Puudutatud isikult I on avaldaja kasuks juba hinnapakkumise alusel välja mõistetud rahaline hüvitis selleks, et avaldajad saaksid korraldada ja rahastada selle arvelt kõigi tööde tegemise, mida avaldajad käesolevas menetluses puudutatud isikutelt nõuavad. Asjaolu, et avaldajad ei ole saanud lahendada Päästeameti ettekirjutust, on etteheidetav ainult avaldajatele, kes neid töid hinnapakkumise alusel korraldanud ei ole. Puudutatud isik I oli elamu ehitustööde läbiviimise korraldamisel taganud lahenduse, kus teise ja kolmanda korruse vahelae konstruktsiooni kolmanda korruse põrandale paigutati Jks Designs Ehitus OÜ poolt OSB plaat paksusega 22 mm. Seda tõendab 16.04.2019 allkirjastatud kaetud tööde akt nr 2. Puudutatud isik I tagas lahenduse, kus kolmanda korruse korstnajalad ja puitkonstruktsioonid kaeti Jks Designs Ehitus OÜ poolt tulekindla villa/kaltsiumsilikaat 30 mm plaadiga. Seda tõendab 19.12.2018 allkirjastatud kaetud tööde akt nr 1. Puudutatud isikutel puudus korteritele 7 ja 8 ligipääs, et seal üldse mingeid ehitustöid teostada. Avaldaja IV, kes on ühtlasi ka Tallinn, Hagudi tn 10 korteriühistu seaduslik esindaja, on küll puudutatud isikutele elamu välisukse võtme andnud, kuid seejärel, kui pooltel tekkisid vaidlused, on elamu välisukse lukk vahetatud ja puudutatud isikud ei pääse oma korteritele 7 ja 8 ligi. Avaldaja IV keeldus puudutatud isikutele õige võtme andmisest. Puudutatud isikud pakkusid avaldajale IV uute võtmete tegemise kulu kandmist ja sellega seoses vajalikku ettemaksu, kuid ka see olukorda ei lahendanud.
MAAKOHTU MÄÄRUS
5.Harju Maakohus rahuldas 11.04.2024 määrusega avalduse osaliselt. Maakohus kohustas puudutatud isikuid II ja III teostama Hagudi tn 10 korterelamu kolmanda korruse korterite põrandale sammumüra summutamiseks vajaliku tehnilise lahenduse ning paigaldama sammumüra summutusplaadi paksusega minimaalselt 30 mm; tihendama Hagudi tn 10 kolmanda korruse korteriomandite tehnosüsteemide torustike läbiviigud tuletõkkevahendiga; tagama kolmanda korruse korteriomandite eriomandi osi läbivate korstnate tuleohutuse; tagama, et Hagudi tn 10 korterelamu kolmanda korruse põrand vastaks tulepüsivusklassi REI60 nõuetele ning tagama, et Hagudi tn 10 korterelamu kolmanda korruse korterid moodustaksid tuletõkkesektsioonid. Maakohus tühistas Harju Maakohtu 27.09.2019 esialgse õiguskaitse määruse. Maakohus jättis avaldajate menetluskulud 50% ulatuses puudutatud isikute kanda, puudutatud isikute menetluskulud nende endi kanda ning märkis, et menetluskulud määratakse rahaliselt kindlaks peale kohtulahendi jõustumist.
6.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt lahendas maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p 1 kohaselt asja hagita menetluses ning märkis, et avaldajate nõue põhineb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 30 lg-l 2. Maakohus tuvastas, et 21.06.2017 avaldajate, puudutatud isiku I ja korteriühistu vahel sõlmitud asjaõiguslepingus nimetatud Arendaja on puudutatud isikute II ja III õiguseellane puudutatud isik I. Puudutatud isikul I oli asjaõiguslepingu (edaspidi AÕL) p-st 4.5 tulenevalt kohustus paigaldada omal kulul loodud korteriomandite 7 ja 8 reaalosade katusealuse soojustus ning samade korteriomandite 7 ja 8 reaalosade sisesed ehitustööd. Kohustus on üle läinud osaühingu õigusjärglastele.
7.Maakohus leidis, et 30 mm summutusplaati paigaldatud ei ole ning puudutatud isikutel tuleb korraldada summutusplaadi panek. 18 mm OSB plaat on aga juba eelnevalt paigaldatud. OÜ Sevenston hinnapakkumise kohaselt on sammumüra vähendamiseks vajalik paigaldada kolmanda korruse põrandale sammumüra plaat (ei sisaldu hinnas) ning vajalik on (müra)summutusplaadi paigaldamine teise ja kolmanda korruse vahelakke. Puudutatud isikud 4
2-18-18032 on esitanud kirjaliku tõendi 16.04.2019 „Kaetud tööde akt“, mille kohaselt OSB plaat paksusega 22 mm on paigaldatud. 22.05.2020 Finantsplaneerimise OÜ koostatud Ehitise erakorralise auditi p-st 4.3.2 nähtuvalt ei ole 30 mm summutusplaati paigaldatud.
7.1.Kolmanda korruse tehnosüsteemide rajamisel ei ole järgitud tuleohutusnõudeid. Arendajal tuleb tihendada kolmanda korruse korteriomandite tehnosüsteemide torustike läbiviigud tuletõkkevahendiga. OÜ Sevenston hinnapakkumises sisaldub teise ja kolmanda korruse vahelaes vee- ja kanalisatsioonitorustike ning nende ümberehitus ja viimine vastavusse tuleohutusnõuetega. Arendaja poolt teostatud töö on tehtud nõuetele mittevastavalt ning tuleohutusnõuded ei ole täidetud. Ehitise erakorralise auditi p-dest 4.8.2 ja 4.8.5 nähtuvalt ei vasta teise ja kolmanda korruse vahelae läbiviigud nõuetele.
7.2.Päästeamet on 04.02.2019 teinud Hagudi 10 Tallinn korterelamule ettekirjutuse tagada Hagudi 10 Tallinn küttesüsteemi tuleohutus. Päästeameti 29.11.2023 e-kirjast nähtuvalt ei ole ettekirjutust täidetud. Päästeameti 04.10.2019 protokolli p-s 4 on märgitud, et korstnate kaugus põlevmaterjalist ei ole piisav. OÜ Sevenston hinnapakkumise kohaselt korstna läbiviigud on vastuolus tuleohutusnõuetega, mistõttu tuleb teostada ümberehitustöid. Tegemist on arendaja poolt teostatud mittevastava tööga, mille likvideerimiseks vajalikud kulud tuleb kanda arendajal.
7.3.Maakohus järeldas eelnevast, et Hagudi 10 kolmanda korruse korterid ei vasta tuleohutusnõuetele, mis omakorda on ohuks kogu majale. Puudutatud isikutel tuleb tagada eriomandite korterite 7 ja 8 tuleohutus sh ehitada eriomandeid läbiva korstnad tuleohutuks, luua tuletõkkesektsioonid ning tagada põranda tuleohutus.
8.Maakohus märkis, et puudutatud isik I loobus 02.10.2019 esitatud esialgse õiguskaitse taotlusest.
9.Maakohus arvestas menetluskulude jaotamisel, et avaldajad on mitmel korral nõudeid muutnud ning osadest nõuetest loobunud. Peaaegu kõik avaldajate lõplikud nõuded rahuldatakse, välja arvatud 18 mm OSB plaadi paigaldamise nõue. Seega jättis maakohus puudutatud isikute menetluskulud nende endi kanda ning avaldajate menetluskulud 50% ulatuses puudutatud isikute kanda (TsMS § 172 lg 1).
MÄÄRUSKAEBUS JA SELLE MENETLUS MAAKOHTUS
10.Puudutatud isikud esitasid määruskaebuse, milles paluvad tühistada maakohtu määruse tervikuna, lahendada asi ja lõpetada menetlus avaldajate nõuete osas või alternatiivselt lahendada asi ja jätta avaldajate avaldus tervikuna rahuldamata. Puudutatud isikud paluvad mõista avaldajatelt välja puudutatud isikute menetluskulud edaspidi esitatava menetluskulude nimekirja alusel ning jätta avaldajate menetluskulud nende endi kanda.
10.1.Puudutatud isikud leiavad esiteks, et maakohus ei ole puudutatud isikuid II ja III menetlusse kaasanud olenemata sellest, et ringkonnakohus sellele juba 14.12.2022 tähelepanu juhtis. Kuigi üldjuhul ei ole hagita asja lahendamine hagimenetluses menetlusõiguse oluliseks rikkumiseks, mis annaks aluse kohtulahend tühistada, siis antud juhul on see oluliseks rikkumiseks, kuna kohus lahendas asja puudutatud isikute II ja III kahjuks. Teisisõnu toob kohtulahend puudutatud isikutele II ja III kaasa otsesed kohustused. Sel põhjusel, et kohtuotsuses ei ole puudutatud isikute II ja III suhtes seaduslik, tuleb otsus tühistada (TsMS § 436 lg 1).
5
2-18-18032
10.2.Puudutatud isikud leiavad teiseks, et puudutatud isikud II ja III ei ole puudutatud isiku I õigusjärglased. Maakohus on lihtsalt konstateerinud, et puudutatud isikud II ja III on puudutatud isiku I õigusjärglased ning puudutatud isiku I kohustused on puudutatud isikutele II ja III üle läinud. Kehtiva seaduse kohaselt ei teki õigusjärglus ainuüksi faktist, kui erinevate juriidiliste isikute seaduslikud esindajad on samad või osaliselt samad. Puudutatud isikud II ja III on eraldiseisvad juriidilised isikud (nagu ka puudutatud isik I) ja ei ole mitte ühelgi õiguslikul alusel puudutatud isiku I õigusjärglasteks. Puudutatud isiku I ärimudeliks on korraldada kokkulepitud ulatuses korterelamute rekonstrueerimist saades vastutasuks õiguse ehitada korterelamu pööningukorrusel välja kokkulepitud arv korteriomandeid. Korteriomandite valmimise järgselt on puudutatud isik I need tulu saamise eesmärgil alati esimesel võimalusel edasi müünud. Nii ka elamu korteritega 7 ja 8. Seega on määrusega rikutud olulisel määral põhjendamiskohustust ning otsus tuleb tühistada (TsMS § 436 lg 1).
10.3.Puudutatud isikud leiavad kolmandaks, et AÕL-ist tulenevaid puudutatud isiku I kohustusi ei saa lahendada hagita menetluses, sest see ei ole seotud seadusest tulenevate korteriomanike vaheliste nõuetega, vaid lepingust tulenevate nõuetega. Avaldajate nõue on suunatud lepingu täitmise kohustamisele. Isegi, kui kohus jõuab järeldusele, et AÕL-ist puudutatud isikule I tekkinud kohustusi avaldajate ees saab lahendada hagita menetluses (millega puudutatud isikud ei nõustu), siis ei saa neid konkreetsest lepingust võrsuvaid puudutatud isiku I kohustusi sisse nõuda puudutatud isikutelt II ja III. Puudutatud isikud II ja III ei ole AÕL-i osapooleks ega saanud selleks ka läbi õigusjärgluse.
10.4.Puudutatud isikud leiavad neljandaks, et avaldajate kasuks on kohtuasjas nr 2-19-2372 hüvitis käesoleva kohtuasja nõuete rahuldamiseks välja mõistetud.
10.4.1.Puudutatud isiku I kohustuseks tulenevalt AÕL p-st 4.5 oli omal kulul teostada katusealuse soojustuse tööd ja reaalosade sisesed ehitustööd. Katusealuse soojustus ei ole käesoleva kohtuvaidluse osaks. Avaldajad väidavad, et kõik nende avalduses esitatud nõuded on korterite 7 ja 8 reaalosade sisesed tööd. Määruses ei ole maakohus analüüsinud, kas avaldajate nõutud tööd on korterite 7 ja 8 reaalosade sisesed tööd või mitte, vaid on lugenud nõutud tööd vaikimisi korterite 7 ja 8 reaalosade sisesteks töödeks. Kõik tööd, mida avaldajad puudutatud isikutelt nõuavad, on seotud teise ja kolmanda korruse vahelaega, magistraalsete tehnovõrkudega või kogu elamut teenindava küttesüsteemiga. Avaldajad on ise 30.11.2023 istungil kinnitanud, et II ja III korruse vahelagi on elamu kaasomandi osaks. Järelikult ei saa vahelaega seotud tööd olla korterite 7 ja 8 reaalosade sisesed tööd, nagu ei ole seda ka kaasomandi osaks olevad magistraalsed tehnosüsteemid ja küttekorstnad.
10.4.2.Avaldajad väitsid, et nõutud tööd muutuvad korterite 7 ja 8 reaalosade sisesteks töödeks seeläbi, et neid saab teostada ainult läbi korterite 7 ja 8 (mis ei vasta tõele). Ent isegi siis, kui mingeid töid saaks teoreetiliselt teostada ainult läbi mingite konkreetsete korterite, ei muutuks need tööd seeläbi korterite reaalosade sisetöödeks. Maakohus on jätnud selle asjaolu analüüsimata ja välja selgitamata, kas avaldajate nõutud ehitustööd liigitusid üldse AÕL-i p-st 4.5 tuleneva reaalosa siseste ehitustööde alla. Isegi, kui need liigitusid AÕL-i p-st 4.5 tuleneva puudutatud isiku I kohustuse alla, siis on tegemist töödega, mille teostamiseks on kohtuasjas nr 2-19-2372 juba hüvitis välja mõistetud.
10.4.3.Maakohus on tuginenud määravale tõendile, OÜ Sevenstone hinnapakkumisele, mille alusel kohus kohtuasjas nr 2-19-2372 avaldajate ja korteriühistu kasuks puudutatud isikult I 66 581,28 eurot välja mõistis ning andnud sellele üllatusliku ja hinnapakkumisega mitte kooskõlas oleva sisu. Maakohus on lähtunud mitte hinnapakkumisest endast, vaid selle lisast 1, milleks oli avaldajate poolt OÜ-le Sevenstone esitatud seni puudutatud isiku I teostamata 6
2-18-18032 tööde loetelu. Maakohus oleks pidanud hindama, milliste seni teostamata tööde teostamist hinnapakkumine ise sisaldas. Avaldajate esitatud teostamata tööde loetelu tõendab hoopis seda, et nende tööde teostamise järgselt on teise ja kolmanda korruse vahelae vastuolud ehitusnormidega kõrvaldatud ning korterite 7 ja 8 tuleohutusnõuded, sh vajalike tuletõkkesektsioonide moodustamine tagatud. Näiteks on hinnapakkumise lisas 1 avaldajad pi VIII juures selgitanud, et samas ei ole toodud tegevus ilmtingimata vajalik, sest tuletõkkesektsioonid on tagatud p-s 6 kirjeldatud töödega.
10.4.4.Seega on avaldajate eesmärk saavutatud, kui avaldajad realiseerivad puudutatud isikult I Sevenstone OÜ hinnapakkumise alusel kohtuasjas nr 2-19-2372 välja mõistetud hüvitise eesmärgipäraselt ja tellivad tööd, mille teostamiseks hüvitis välja mõisteti. Sellest lähtuvalt tuleb avalduse menetlus lõpetada TsMS § 428 lg 1 p 2 alusel või jätta avaldus tervikuna rahuldamata.
10.5.Puudutatud isikud leiavad viiendaks, et puudutatud isikute menetluskulud tuleb tervikuna avaldajatelt välja mõista. Kuna maakohus on lahendanud avalduse ebaõigesti, siis on avaldajate menetluskulud jäänud vääralt puudutatud isikute kanda.
10.6.Puudutatud isikud paluvad viimaseks võtta asja juurde selgitava materjali (avalike registrite väljavõtted). Kuigi need selgitavad materjalid ei oma asjas määravat tähtsust, esitavad puudutatud isikud need menetlusökonoomia seisukohast eesmärgil selgitada, et määruskaebuse p-des 6 ja 20 kirjeldatud faktilise olukorra suhtes ei saa olla erimeelsusi. Varasemas menetluses ei ole need faktilised olukorrad täiendavaid selgitusi vajanud.
11.Avaldajad vaidlesid määruskaebusele vastu, palusid jätta määruskaebuse rahuldamata ning menetluskulud puudutatud isikute kanda.
12.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
13.Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse menetlusnormide olulise rikkumise ja materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu ning saadab asja uueks läbivaatamiseks samale maakohtule (TsMS § 667 lg 2 ls 2). Määruskaebus rahuldatakse osaliselt, sest maakohtu oluliste rikkumiste tõttu eelmenetluse ülesannete täitmisel pole ringkonnakohtul endal võimalik asja sisuliselt lahendada. Seetõttu saadetakse asi läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.
14.Esmalt käsitleb ringkonnakohus maakohtu menetlusõiguslikke rikkumisi.
14.1.Maakohus ei ole avalduse menetlusse võtmist otsustanud. Maakohus on palunud avaldajatel vastata puudutatud isiku I väidetele selles, et avaldajate nõuded ei ole menetletavad (st vastata vaid menetluslikult, mitte sisuliselt), samuti paluti avaldajatel vajadusel esitada täpsustatud nõuded. Maakohus märkis, et seejärel otsustatakse avalduses puuduste kõrvaldamine, menetlusse võtmine või keeldumine (dtl 431). Toimiku materjalidest maakohtu sellist otsustust ei nähtu. Seega on maakohus rikkunud menetlusõigust (TsMS § 372 lg 1, TsMS § 477 lg 1) jättes otsustamata avalduse menetlusse võtmise, mistõttu tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel teha otsustus ka avalduse menetlusse võtmise kohta.
7
2-18-18032
14.2.Maakohus on lahendanud asja hagita menetluses seda menetlusosalistele selgitamata. Toimiku materjalidest nähtub, et menetlusosaliste vahel on olnud vaidlus, kas asja tuleks menetleda hagi- või hagita menetluses tulenevalt avaldajate nõuetest.
14.2.1.Avaldus esitati esmalt selleks, et kohustada puudutatud isikut I esitama avaldajatele ehitustegevust lubav ehitusprojekt ja EhS § 15 lg-s 3 nimetatud dokumendid; keelata puudutatud isikul I teostada Hagudi tn 10 korterelamuga seoses ehitustegevust sh ventilatsioonilahendusega seotud ehitustöid, mis on vastuolus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt 15.03.2017 teavitatuks loetud ehitusteatisega nr 1711271/03800 ning ehitusteatise aluseks oleva ehitusprojektiga; kohustada puudutatud isikut I ehitama Hagudi tn 10 korterelamu korteriomandite nr 7 ja 8 piirnevaid või nendes asuvaid kaasomandis olevaid ehitise osasid sellisel kujul, mis vastab õigusaktides ettenähtud nõuetele ja heale ehitustavale ning on kooskõlas ehitusteatise nr 1711271/03800 aluseks oleva ehitusprojekti lahendusega ning kohustada taastama Hagudi tn 10 korterelamu katus ja katusekonstruktsioon sellisel kujul, mis vastab õigusaktides ettenähtud nõuetele ja heale ehitustavale ning on kooskõlas ehitusteatise nr 1711271/03800 aluseks oleva ehitusprojekti arhitektuurse lahendusega.
14.2.2.04.11.2019 seisuga lisandus avaldajate nõue, millega palusid avaldajad kohustada puudutatud isikut I taastama Hagudi tn 10 korterelamu välisilme, sh välissein sellisel kujul, mis vastab õigusaktides ettenähtud nõuetele ja heale ehitustavale ning on kooskõlas ehitusteatise nr 1711271/03800 aluseks oleva ehitusprojekti arhitektuurse lahendusega.
14.2.3.22.02.2021 loobusid avaldajad 28.11.2018 avalduse p-s 5.3 esitatud nõudest ehk osas, milles avaldajad on palunud kohustada puudutatud isikut I esitama kaasomandi osaga seotud ehitustegevust lubava ehitusprojekti ja ehitamise tehnilised dokumendid.
14.2.4.Maakohus palus 13.09.2021 e-kirjaga avaldajatel teatada, millised on avaldajate nõuded (dtl 1078). Avaldajad esitasid 30.09.2021 oma nõuete täpsustused, millega palusid kohustada puudutatud isikuid II ja III taastama Hagudi tn 10 korterelamu välisilme, sh välisseina sellisel kujul, mis on kooskõlas ehitusteatise nr 1711271/03800 aluseks oleva ehitusprojekti arhitektuurse lahendusega, sh ehitusprojekti joonisega „Vaated lõunast ja läänest“; kohustada puudutatud isikuid II ja III paigaldama Hagudi tn 10 korterelamu II ja III korruse vahelakke, s.o III korruse korterite põrandale OSB plaadi paksusega minimaalselt 18 mm, mis oleks seintest isolatsiooniribaga eraldatud ning sammumüra summutusplaadi paksusega minimaalselt 30 mm; kohustada puudutatud isikuid II ja III tagama, et Hagudi tn 10 korterelamu II ja III korruse vahelagi vastaks tulepüsivusklassi REI-60 nõuetele; kohustada puudutatud isikuid II ja III tihendama Hagudi tn 10 kolmanda korruse korteriomandite tehnosüsteemide torustike läbiviigud tuletõkkevahendiga; kohustada puudutatud isikuid II ja III tagama kolmandal korrusel asuva korstna läbiviigu ja põlevmaterjali vaheline kaugus 200 mm; kohustada puudutatud isikuid II ja III tagama kolmandal korrusel asuva kahelõõrilise korstna tuleohutuse vajadusel selle uuesti ladumise teel kolmanda korruse põranda tasapinnast alates ning ühelõõrilise korstna tuleohutuse, paigaldades korstnale roostevabast terasest hülsi; kohustada puudutatud isikuid II ja III viima katuslae soojusisolatsiooni klassi vastavusse klassiga A2-s1, d0; kohustada puudutatud isikuid II ja III avama neile kuuluvate korterite katuslae ulatuses, mis võimaldab tuvastada katusetarindi ühendussõlme kinnituselementide seisundit ning kohustada puudutatud isikuid II ja III viima katuslae tuulutuse tehnilise lahenduse kooskõlla ehitusprojekti joonistel A-7.4, A-7.5 ja A-7.6 esitatud lahendusega.
14.2.5.30.11.2023 seisuga loobusid avaldajad 30.09.2021 esitatud nõuetest nr 1, 7, 8 ja 9 ning taotlesid menetluse jätkamist nõuete nr 2, 3, 4 ja 5 osas. Seega olid avaldajate nõueteks 30.11.2023 seisuga kohustada puudutatud isikuid II ja III teostama Hagudi tn 10 korterelamu 8
2-18-18032 kolmanda korruse korterite põrandale sammumüra summutamiseks vajaliku tehnilise lahenduse, sh paigaldama sammumüra summutamiseks OSB plaat paksusega minimaalselt 18 mm, mis oleks seintest isolatsiooniribaga eraldatud ning paigaldama sammumüra summutusplaadi paksusega minimaalselt 30 mm; kohustada puudutatud isikuid II ja III tagama, et Hagudi tn 10 korterelamu kolmanda korruse põrand vastaks tulepüsivusklassi REI60 nõuetele; kohustada puudutatud isikuid II ja III tihendama Hagudi tn 10 kolmanda korruse korteriomandite tehnosüsteemide torustike läbiviigud tuletõkkevahendiga; kohustada puudutatud isikuid II ja III tagama kolmanda korruse korteriomandite eriomandi osade tuleohutus seonduvalt eriomandi osa läbivate korstnatega, nt tagades korstnatega läbiviigu ja põlevmaterjali vahelised nõutavad kaugused ning paigaldades korstnale roostevabast terasest hülsi.
14.2.6.Eeltoodust tulenevalt on avaldajad menetluse kestel oma nõuet neli korda muutnud ning avaldajate nõuded erinevad oluliselt 28.11.2018 avalduses esitatud nõuetest. Avalduses võib esitada mitu erinevat nõuet ja neid võib koos menetleda, kui kõik esitatud nõuded alluvad menetlevale kohtule ning lubatud on sama menetluse liik. Sama kehtib ka erinevatel asjaoludel põhinevate nõuete kohta (TsMS § 370 lg 1). Tallinna Ringkonnakohus juhtis 14.12.2022 määruse p-s 9 maakohtu tähelepanu sellele, et menetluse jätkamisel tuleb maakohtul mh hinnata, kas avaldajate nõudeid on võimalik lahendada hagita menetluses, kuivõrd O&P Investeeringud OÜ ja puudutatud isikud on sellekohase vastuväite menetluses esitanud. Toimiku materjalidest ei nähtu, et maakohus oleks menetluse liigi osas seisukoha võtnud või seda pooltega arutanud. Ringkonnakohus märgib lisaks, et kui elamu ehitus on pooleli, tuleb hinnata, kas kaasomanikevaheline vaidlus on omane hoonestatud kinnisasja kaasomanike vahelisele vaidlusele. Seega on maakohus rikkunud menetlusõigust, jättes hindamata, kas avaldajate nõudeid on võimalik lahendada hagita menetluses.
14.3.Maakohus ei ole üheselt määratlenud menetlusosaliste ringi ega lahendanud avaldajate taotlust uute korteriomandite omanike menetlusse kaasamiseks. Avaldajad on taotlenud 30.09.2021 menetlusdokumendis puudutatud isikute II ja III ning avaldajate III ja IV menetlusse kaasamist. Muuhulgas ei ole kaasamisega seonduvalt lahendatud võimalikku õigusjärgluse küsimust. Maakohus on jätnud ka tähelepanuta, et puudutatud isik I on selgitanud, et talle ei kuulu Hagudi 10 korterelamus ühtegi korteriomandit, mistõttu ta ei ole käesolevas kohtuasjas asjast puudutatud isikuks (dtl 1313). Tallinna Ringkonnakohus on 14.12.2022 määruse p-s 10 juhtinud maakohtu tähelepanu sellele, et maakohtul on lahendamata 30.09.2021 taotlused OÜ Venta Estonia ja OÜ HP Investments menetlusse kaasamiseks ja avaldaja III menetlusse astumiseks. Kuigi seaduses ei täpsustata lähemalt poole kohtupoolset asendamist TsMS §-de § 210 või 211 järgi, on Riigikohus leidnud, et kohtul on ka selleks vaja teha määrus, millest nähtub poole asendamine. Sellise määruse võib TsMS § 464 lg 2 teise lause järgi teha ka suuliselt ja protokollida (RKTKo 11.12.2006, 3-2-1128-06, p 16). Sellist suulist ega kirjalikku määrust toimiku materjalidest ei nähtu, mistõttu ei ole maakohus seda menetluslikku minetust kõrvaldanud. Sealhulgas pole maakohus TsMS § 211 lg-st 3 ja TsMS § 460 lg-st 2 tulenevalt hinnanud heauskse õigusjärglase suhtes kehtivate erandite kohalduvust, s.o kas lahend kehtiks TsMS § 460 kohaselt õigusjärglase suhtes või mitte. Kui asjas tehtud lahend ei kehtiks TsMS § 460 kohaselt õigusjärglase suhtes, siis puudub õigustus õigusjärglase menetlusse kaasamiseks ning õigusjärglasel ei peaks olema ei kohustust ega ka õigust menetlust üle võtta. Sellisel juhul kohaldatakse TsMS § 211 lg-te 1 ja 2 asemel TsMS § 210 lg-tes 2 ja 3 sisalduvaid üldreegleid.
14.4.Maakohtu kirjadest, määrustest, ärakuulamise ega istungi protokollidest ei nähtu, kas ja millised menetlusosaliste tõendid on vastu võetud. TsMS § 436 lg 1 esimese lause kohaselt lahendab kohus menetlusosaliste menetluslikud taotlused määrusega. TsMS § 238 lg 4 9
2-18-18032 sätestab, et tõendi vastuvõtmisest keeldumise kohta teeb kohus põhjendatud määruse. Muuhulgas võib kohus teha suulise või kirjaliku määruse kohtuistungil (TsMS § 464 lg 2). Seega peab kohus tõendi vastuvõtmise või sellest keeldumise kohta tegema määruse. Ilma tõendite vastuvõtmise või vastuvõtmisest keeldumise kohta määrust tegemata ei ole kohtul üldjuhul võimalik menetlusosalistele selgitada asjaolude tõendamise vajadust ja koormust, sest seni, kuni pole teada, missugused tõendid on vastu võetud ja missuguste tõendite vastuvõtmisest on keeldutud, ei ole ka menetlusosalistele selge, kas ja missuguste vaidlusaluste asjaolude kohta on vaja esitada täiendavaid tõendeid. Kohus peab andma tõendi vastuvõtmise korral teisele menetlusosalisele võimaluse esitada uue tõendi kohta vastuväited ja tõendeid. Kui kohus ei otsusta uue tõendi vastuvõtmist määrusega ega teata menetlusosalisele uue tõendi vastuvõtmisest, on selle tõendi vastuvõtmine kohtu otsusega menetlusosalise jaoks üllatav (RKTKo 01.02.2019, 2-15-13216, p 15 esimene lõik ja seal viidatud varasem praktika).
14.5.Veel enam ei ole maakohus küsinud tõendite ega avalduse osas teiste menetlusosaliste seisukohta. Maakohus on seisukohti küsinud esialgse õiguskaitse taotluse osas ning menetluslike küsimuste osas (dtl 717, 472, 431). Alles 01.11.2021 e-kirjaga on maakohus palunud esitada puudutatud isikutel II ja III seisukoha avaldajate 30.09.2021 menetlusdokumendi kohta (dtl 1214). Seisukohti ei ole küsitud ka avaldajate taotluse osas, millega taotleti uute korteriomandite omanike menetlusse kaasamist (dtl 1081–1082). Seisukohta on küsitud üksnes puudutatud isikutelt II ja III (dtl 1214), kuid välja ei ole selgitatud käesoleva määruse p-s 14.3 nimetatud asjaolusid.
14.6.Maakohus ei ole enne asja lahendamist või menetluse lõpetamist lahendanud kõiki maakohtule esitatud taotlusi olenemata sellest, et Tallinna Ringkonnakohus on oma 14.12.2022 määruse p-s 10 sellele tähelepanu juhtinud. Kuigi puudutatud isik I on 02.10.2019 esialgse õiguskaitse taotlusest loobunud (dtl 1312), siis on jäänud lahendamata avaldajate 15.10.2019 esialgse õiguskaitse taotlus. Maakohus pole lahendanud ka puudutatud isiku I taotlust tema menetlusest kõrvaldamiseks, millele on puudutatud isiku I esindaja kohtuistungil tähelepanu juhtinud (dtl 1358, ajamärge 00:42:51) ega avaldajate taotlust korteriomandite uute omanike menetlusse kaasamiseks (vt käesoleva määruse p 14.3). Seega on maakohus rikkunud TsMS § 442 lg-t 5.
15.Asja sisulist lahendamist võisid eelkõige mõjutada järgnevas kirjeldatavad rikkumised materiaal- ja menetlusõiguse kohaldamisel.
15.1.Maakohus on kvalifitseerinud avaldajate nõude KrtS § 30 lg-st 2 lähtuvalt, mille kohaselt korteriomanik võib nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. Maakohus on vaidlustatud määruse p-s 12 märkinud, et käesolevas menetluses nõuavad avaldajad puudutatud isikutele kuuluvate kolmanda korruse korterite 7 ja 8 eriomandite osade väljaehitamist ja ehitusnõuetega vastavusse viimist. Maakohus on tuvastanud, et avaldajate nõude aluseks on 21.06.2017 avaldajate, O&P Investeeringud OÜ ja korteriühistu vahel sõlmitud asjaõigusleping, mille p 4.5 kohaselt on pooled kokku leppinud, et arendaja poolt võetavad ehituskohustused ei hõlma uute katusekorrusele tekkivate korteriomandite 7 ja 8 reaalosade katusealuse soojustuse ega korteriomandite 7 ja 8 reaalosade siseste ehitustööde maksumust, st need ehitustööd teeb arendaja omal kulul. Eeltoodust tulenevalt on ringkonnakohtu hinnangul maakohus avaldajate nõude kvalifitseerinud valel alusel. Tegemist ei ole nõudega, mis põhineks eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamisel vastavalt korteriomanike kokkulepetele ja/või põhikirjale, vaid nõue on suunatud uute korteriomandite 10
2-18-18032 moodustamisel tekkinud võimalike puuduste kõrvaldamisele tulenevalt 21.06.2017 sõlmitud AÕL-st. Maakohtul on vaja asja uuel läbivaatamisel avaldajate nõuded kindlaks teha ja kvalifitseerida.
15.2.Maakohus on vaidlustatud määruse p-s 13 asunud seisukohale, et arendaja on puudutatud isikute II ja III õiguseellane puudutatud isik I O&P Investeeringud OÜ, mistõttu on kohustus üle läinud osaühingu õigusjärglastele. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et AÕL-st tulenevad arendaja kohustused saaksid õigusjärgluse alusel üle minna korteriomandite 7 ja 8 uutele omanikele. Avaldajad ei saa uutelt korteriomanikelt nõuda AÕL-i alusel arendajaga kokku lepitud ehitustööde tegemist või nende tööde finantseerimist. Toimiku materjalidest ei nähtu, et puudutatud isikud II ja III oleksid korteriomandite ostmisel võlaõigusseaduse (VÕS) § 175 lg 1 järgi arendaja kohustused üle võtnud, VÕS § 178 lg 1 alusel kohustusega ühinenud või VÕS § 179 lg 1 alusel AÕL-st tulenevad õigused ja kohustused üle võtnud. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel menetlusosaliste väiteid arvestades tuvastada, kas ja mille alusel on korteriomandite võõrandamisel puudutatud isikud II ja III arendaja kohustused üle võtnud.
15.3.Olenemata sellest, kas maakohus jõuab asja uuel läbivaatamisel järeldusele, et AÕL-st tulenevad kohustused on või ei ole läinud üle puudutatud isikutele II ja III, tuleb maakohtul hinnata AÕL-i p-st 4.5 tulenevate kohustuste sisu. AÕL p 4.5 sätestab, et arendaja poolt võetavad kohustused ei hõlma uute katusekorrusele tekkivate korteriomandite 7 ja 8 reaalosade katusealuse soojustuse ega korteriomandite 7 ja 8 reaalosade siseste ehitustööde maksumust, st need ehitustööd teeb arendaja omal kulul. Toimiku materjalidest nähtuvalt on menetlusosalised selle üle menetluse kestel vaielnud ning puudutatud isikud selle kohta vastuväiteid esitanud. Maakohus ei ole lõpplahendis andnud hinnangut sellele, kas avaldajate nõuded on seotud nende ehitustöödega, mida tuleks arendajal teha omal kulul. Seega tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel teha kindlaks, kas tegemist on AÕL p-s 4.5 kokku lepitud ehitustöödega, mida tuleb arendajal teha omal kulul.
15.4.Maakohus on nõuete hindamise aluseks võtnud OÜ Sevenston hinnapakkumise (dtl 1401–1404) kuid on jätnud tähelepanuta, et ehituskulude hindamise aluseks on võetud tellija, s.o avaldajate, poolt esitatud tööde loetelu. Maakohus ei ole hinnanud, milliste hinnapakkumises sisalduvate remonttööde katteks on juba tsiviilasjas nr 2-19-2372 avaldajate kasuks puudutatud isikult I hüvitis välja mõistetud olenemata puudutatud isikute vastuväidetest ning kas hüvitis nende tööde tegemist, mida avaldajad praegusel juhul nõuavad, katab. Sealhulgas on maakohus lähtunud 25.05.2020 Finantsplaneerimise OÜ koostatud ehitise erakorralisest auditist (dtl 1086–1105), kuid ei ole põhjendanud, miks teised toimiku materjalide hulgas sisalduvad auditid ei ole praegusel juhul relevantsed. Seega on maakohus rikkunud kohtumääruse põhjendamiskohustust.
15.5.Maakohus ei ole ringkonnakohtu hinnangul olnud ka lõpplahendis järjepidev. Vaidlustatud määruse p-s 14 on maakohus jõudnud järeldusele, et summutusplaadi panek tuleb korraldada puudutatud isikutel, p-des 15 ja 16 on maakohus järeldanud, et tegemist on arendaja kohustustega ning resolutsioonis on pandud kohustused ehitises sisalduvate puuduste kõrvaldamiseks puudutatud isikutele II ja III. Seega ei tule maakohtu põhjendustest üheselt välja ka see, kes täpselt maakohtu hinnangul puudused likvideerima peab.
16.Eeltoodust tulenevalt on maakohus rikkunud lõpplahendi tegemisel põhjendamiskohustust ning on jätnud nii avaldajate nõuded õigesti kvalifitseerimata kui ka asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud välja selgitamata. Lisaks on maakohus teinud menetluse läbiviimisel hulgaliselt menetluslikke vigu. Apellatsioonimenetluse eesmärk ei ole korraldada ise 11
2-18-18032 eelmenetlust (RKTKo 08.12.2021, 2-18-4181/75, p 19), mistõttu tuleb saata asi tagasi eelmenetluse staadiumis.
17.Ringkonnakohus ei otsusta kaebusele lisatud tõendite vastuvõtmist, vaid sedagi tuleb teha maakohtul asja uuel läbivaatamisel. Kuivõrd toimikust ei ole võimalik aru saada, millised tõendid on juba vastu võetud, siis oleks neil kaalutlustel ebakohane praegusel juhul tõendeid tagastada või vastu võtta.
18.Käesolev määrus ei ole menetlust lõpetav lahend TsMS § 173 lg 1 tähenduses, mistõttu menetluskulude jaotust selles ei märgita.
19.TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. Kuna ringkonnakohus tühistab hagita menetluses tehtud lõpplahendi ja saadab asja uueks läbivaatamiseks tagasi maakohtule, siis ei saa käesoleva määruse peale kaevata (RKTKm 28.05.2014, 3-2-1-46-14, p 11).
(allkirjastatud digitaalselt)
12
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.