AT, JR, CT, RM ja SS avaldus Venta Estonia OÜ ja HP Investments OÜ vastu ehituses esinevate puuduste kõrvaldamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 5. aprilli 2022. a määrus
Kaebuse esitaja ja liik
AT, JR, CT, RM ja SS ühine määruskaebus
Menetlusosalised ja nende Avaldajad esindajad ringkonnakohtus
1) AT
2) JR
3) CT
4) RM
5) SS
Avaldajate lepinguline esindaja Tuulikki Laesson Puudutatud isikud 1) Venta Estonia OÜ 2) HP Investments OÜ Puudutatud isikute lepinguline esindaja vandeadvokaat Piret Kergandberg Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 5. aprilli 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-18032 ja saata asi samale maakohtule menetluse jätkamiseks.
AT, JR, CT, RM ja SS ühine määruskaebus rahuldada. Edasikaebamise kord Määruse peale ei saa Riigikohtule määruskaebust esitada.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Harju Maakohus menetles AT (avaldaja I), JR (avaldaja II), CT (avaldaja III), RM (avaldaja IV) ja SS (avaldaja V) (ühiselt avaldajad) avaldust Venta Estonia OÜ (puudutatud isik I) ja HP Investments OÜ (puudutatud isik II) (ühiselt puudutatud isikud) vastu ehituses esinevate puuduste kõrvaldamiseks.
2-18-18032 Avalduse ja selle täpsustuste kohaselt on avaldajad Tallinnas Hagudi tn 10 asuva elamu (elamu) korteriomandite nr 1–6 omanikud ja elamu kaasomanikud. Avaldajad I, II, IV ja V, EJ, O&P Investeeringud OÜ ja Tallinn, Hagudi tn 10 korteriühistu (korteriühistu) sõlmisid
21.juunil 2017 asjaõiguslepingu (asjaõigusleping), millega moodustati elamu pööningule uued korteriomandid ja võõrandati need O&P Investeeringud OÜ-le. O&P Investeeringud OÜ-l oli kohustus teha ja finantseerida elamu renoveerimistööd. Samuti oli O&P Investeeringud OÜ-l kohustus omal kulul välja ehitada uued moodustatud korteriomandid. O&P Investeeringud OÜ alustas korteriomandite nr 7 ja 8 väljaehitamist vastavalt ehitusteatisele ning selle aluseks olevale ehitusprojektile. Avaldajad pöördusid korduvalt O&P Investeeringud OÜ poole, nõudes ehitustööde peatamist ehitustöödes esinevate puuduste tõttu. Puuduseid ehitustöödes kinnitavad omanikujärelevalve teostaja seisukohad ja korstnapühkija ekspertarvamus. Avaldajad leidsid, et neil on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 30 lg-st 2 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-st 5, samuti KrtS § 12 lg-st 2 ning § 31 lg 1 p-st 1 tulenevalt õigus nõuda, et ehitustöid tehtaks kooskõlas õigusaktides toodud nõuetega ning et kaasomandi eseme kasutamine toimuks vastavalt seadusele ja korteriomanike kokkulepetele. O&P Investeeringud OÜ võõrandas korteriomandid nr 7 ja 8 oma juhatuse liikmete ning osanikega seotud ettevõtetele – puudutatud isikule I ja puudutatud isikule II. Avaldajad palusid kohustada puudutatud isikuid: 1) taastama elamu välisilme, sh välissein sellisel kujul, mis on kooskõlas ehitusteatise nr 1711271/03800 aluseks oleva ehitusprojekti arhitektuurse lahendusega, sh ehitusprojekti joonisega „Vaated lõunast ja läänest“ (esitatud 28. novembril 2018. a avalduse lisas nr 6) (nõue 1); 2) paigaldama elamu II ja III korruse vahelakke, s.o III korruse korteriomandite põrandale OSB-plaat paksusega minimaalselt 18 mm, mis oleks seintest isolatsiooniribaga eraldatud ning sammumüra summutusplaat paksusega minimaalselt 30 mm (nõue 2); 3) tagama, et elamu II ja III korruse vahelagi vastaks tulepüsivusklassi REI-60 nõuetele (nõue 3); 4) tihendama elamu III korruse korteriomandite tehnosüsteemide torustike läbiviigud tuletõkkevahendiga (nõue 4); 5) tagama elamu III korrusel asuva korstna läbiviigu ja põlevmaterjali vaheline kaugus 200 mm (nõue 5); 6) tagama elamu III korrusel asuva kahelõõrilise korstna tuleohutus vajadusel selle uuesti ladumise teel III korruse põranda tasapinnast alates ning ühelõõrilise korstna tuleohutus, paigaldades korstnale roostevabast terasest hülss (nõue 6); 7) viima katuslae soojusisolatsiooni klass vastavusse klassiga A2-s1,d0 (nõue 7); 8) avama neile kuuluvate korteriomandite katuselagi ulatuses, mis võimaldab tuvastada katusetarindi ühendussõlme kinnituselementide seisundit (nõue 8); 9) viima katuslae tuulutuse tehniline lahendus kooskõlla ehitusprojekti joonistel A7.4, A-7.5 ja A-7.6 esitatud lahendusega (nõue 9).
2.O&P Investeeringud OÜ vaidles avaldusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ning menetluskulud avaldajate kanda. Avaldajad I, II, IV ja V, EJ, O&P Investeeringud OÜ ja korteriühistu sõlmisid 30. juulil 2015 võlaõigusliku müügilepingu (müügileping), mille alusel loodi uued korteriomandid O&P Investeeringud OÜ-le võõrandamiseks ning lepiti kokku selle tingimused. Müügilepingu p2 (5)
2-18-18032 de 3.1 ja 3.2 järgi pidi O&P Investeeringud OÜ renoveerimistööde kuludest tasuma 72 200 eurot (s.o ostuhinna ulatuses). 21. juunil 2017 sõlmisid avaldajad I, II, IV ja V, EJ, O&P Investeeringud OÜ ja korteriühistu lepingu, millega müüdi korteriomandid nr 7 ja 8 O&P Investeeringud OÜ-le ning korrati varasemaid kokkuleppeid ehitamise korraldamise kohta. Alates 2018. a suvest on avaldajad igal viisil üritanud takistada ehitustööde lõpetamist. Kuna tegemist on keerulise vana maja renoveerimisega, ei eita O&P Investeeringud OÜ, et ehitustöödes on olnud puudusi. O&P Investeeringud OÜ on puuduste väljaselgitamiseks kasutanud ekspertide teenuseid ja kõrvaldanud puudused, mis O&P Investeeringud OÜ ja ekspertide hinnangul esinesid töödes. O&P Investeeringud OÜ palus jätta avaldus läbi vaatamata ja menetlus lõpetada. Vaidlust ei saa lahendada hagita menetluses. Maakohtu määrus ja põhjendused
3.Harju Maakohus jättis 5. aprilli 2022. a määrusega (vaidlustatud määrus) avaldajate avalduse läbi vaatamata ja menetluskulud avaldajate kanda. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuleb avaldus jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata, kuna avaldajate soovitu saavutamine siinses menetluses ei ole perspektiivikas. Nii praeguses tsiviilasjas kui ka tsiviilasjas nr 2-19-2372 väidavad avaldajad, et O&P Investeeringud OÜ on rikkunud lepingulist kohustust avaldajate ees. Maakohtu hinnangul on avaldajad siinses menetluses valinud võlasuhtest tuleneva kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks nõude kohustada puudutatud isikuid kohustust täitma (võlaõigusseaduse (VÕS) § 100 lg 1 p 1) ning tsiviilasjas nr 2-19-2372 on avaldajad valinud võlasuhtest tuleneva kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks kahju hüvitamise nõude (VÕS § 100 lg 1 p 3). Avaldajate erinevates menetlustes esitatud õiguskaitsevahendid välistavad teineteist, kuna avaldajate kahju hüvitamise nõue sisaldab nende tööde teostamise maksumust, mille tegemist avaldajad siinses asjas nõuavad. Avaldajad on praeguses asjas valinud oma õiguste kaitseks vale õiguskaitsevahendi. Kohane õiguskaitsevahend on kahjunõue, mille avaldajad esitasid tsiviilasjas nr 2-19-2372. Kuigi O&P Investeeringud OÜ oli ning puudutatud isikud kui O&P Investeeringud OÜ õigusjärglased on Hagudi tn 10 korteriomandite omanikud, ei ole TsMS § 613 lg 1 p 1 ette nähtud mitmesaja tuhande euro väärtuseliste lepingu rikkumisest tulenevate vaidluste lahendamiseks. Määruskaebus ja menetluse edasine käik
4.Avaldajad esitasid maakohtu määruse peale ühise määruskaebuse, milles paluvad määruse tühistada ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud paluvad avaldajad jätta solidaarselt puudutatud isikute kanda. Määruskaebuse väidete kohaselt on maakohus ekslikult leidnud, nagu oleks siinses asjas esitatud nõuded samased või vähemalt hõlmatud tsiviilasjas nr 2-19-2372 esitatud kahju hüvitamise nõudega. Tsiviilasjas nr 2-19-2372 esitati kahju hüvitamise nõue, mis tulenes korteriomanike ja elamu ehitustööde teostaja vahel sõlmitud ehitustöövõtulepingust. Avaldajad selgitasid, et nõue 1 on seotud elamu III korruse kõrgusele välisfassaadi tehtud ventilatsiooniavaga, mis ei vasta ehitusprojektile. Tsiviilasjas nr 2-19-2372 ei ole esitatud nõuet ava likvideerida. Lisaks on ventilatsiooniava tehtud puudutatud isikute poolt, mistõttu on teistel korteriomanikel võimalik üksnes neilt nõuda ava eemaldamist. Nõuete 2 ja 3 kohta selgitasid avaldajad järgmist. Vastavalt avaldajate tellitud ekspertiisile ei ole II ja III korruse vahelakke paigaldatud sammumüra summutusplaati, mis oli ehitusprojekti järgi ette nähtud. Samuti ei ole suure tõenäosusega täidetud vahelae tulepüsivusklass. Sammumüraga seotud summutusplaadi ja isolatsiooniriba paigaldus ega ka 3 (5)
2-18-18032 tuletõkkesektsioonide tagamiseks vajalikud ehitustööd ei olnud tsiviilasjas nr 2-19-2372 esitatud kahju nõudega hõlmatud. Seejuures on II ja III korruse vahelagi küll kaasomandi ese, kuid nõutavaid töid on võimalik teha üksnes puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite kaudu. Nõude 4 osas selgitasid avaldajad, et õigusaktidest ja ehitusprojektist tuleneva tingimuse (korteriomandid moodustaksid eraldiseisvad tuletõkkesektsioonid) täitmiseks tuleb tihendada tuletõkkevahendiga ka tehnosüsteemide läbiviigud. Nõudega hõlmatud ehitustöid on võimalik teostada üksnes puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite kaudu. Ka need tööd ei ole hõlmatud tsiviilasjas nr 2-19-2372 esitatud kahju hüvitamise nõudega. Nõuete 5 ja 6 osas selgitasid avaldajad, et ekspertarvamuse kohaselt ei ole tagatud puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite puhul tuleohutusnõuetele vastav kaugus põlevmaterjalist laetalade ning korstna läbiviigu vahel. Selleks, et oleks tagatud tuleohutusnõuete täitmine, tuleb puudutatud isikutel tagada, et korstna ja põlevmaterjali vaheline kaugus oleks minimaalselt 200 mm. Lisaks on Päästeamet teinud ettekirjutuse, mille täitmiseks on vaja teha nõudes kirjeldatud ja III korruse korstnaid puudutavad tööd. Tegemist on töödega, mille teostamine on võimalik vaid puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite eriosade kaudu, mistõttu ei ole tööd hõlmatud tsiviilasjas nr 2-19-2372 esitatud kahju hüvitamise nõudega. Nõude 7 kohta märkisid avaldajad, et ehitusprojekti kohaselt peab soojusisolatsioon vastama klassile A2-s1,d0. Ekspertarvamuse kohaselt on III korruse katuslae soojustamisel kasutatud soojusisolatsiooni, mille tuletundlikkuse klass on E. Katuslae soojusisolatsiooniga seotud ehitustöid on võimalik teha üksnes puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite eriomandi osade kaudu, mistõttu ei ole ka need tööd hõlmatud tsiviilasjas nr 2-19-2372 esitatud kahju hüvitamise nõudega. Nõude 8 kohta selgitasid avaldajad, et ekspertarvamuse kohaselt on olukorras, kus katusetarindi, sh sarika ja nivendiseina ühendussõlme kinnituselementide arv ja paiknemine ei vasta valdkonnastandardi kohaste kontrollarvutuste tulemustele, olemas oht katusekonstruktsiooni varisemiseks. Katusetarindi näol on tegemist kaasomandi osaga, mille seisukorda on võimalik kontrollida vaid läbi III korruse korteriomandite ning katuslae avamisega vastavates asukohtades. Seega ei saa see nõue olla seotud tsiviilasjas nr 2-19-2372 esitatud kahju hüvitamise nõudega. Nõude 9 kohta märkisid avaldajad, et ehitise auditi kohaselt ei vasta hoone soojustatud katuslae tuulutuse tehniline lahendus ehitusprojektis nõutud lahendusele. Katuslae tuulutusega seotud ehitustööd on teostatud puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite eriomandi osade kaudu ning neid töid on võimalik teostada, sh viia tehniline lahendus nõuetega kooskõlla üksnes puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite kaudu.
5.Puudutatud isikud ja O&P Investeeringud OÜ vaidlesid määruskaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda.
6.Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada ning asi saata tagasi samale maakohtule menetluse jätkamiseks. Määruskaebus rahuldatakse.
8.Määruskaebemenetluses on vaidluse all, kas maakohus jättis põhjendatult TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel avalduse läbi vaatamata, kuna avaldajate soovitu saavutamine praeguses menetluses ei ole perspektiivikas. Maakohus asus seisukohale, et avaldajate erinevates menetlustes, s.o praeguses tsiviilasjas ja tsiviilasjas nr 2-19-2372, esitatud õiguskaitsevahendid välistavad teineteist, kuivõrd avaldajate kahju hüvitamise nõue sisaldab nende tööde teostamise 4 (5)
2-18-18032 maksumust, mille tegemist avaldajad praeguses asjas nõuavad. Ringkonnakohus maakohtuga ei nõustu.
8.1.Esmalt märgib kolleegium, et maakohus ei ole avalduse läbi vaatamata jätmist nõuetekohaselt põhjendanud. TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. TsMS § 463 lg 2 alusel kohaldatakse määrusele vastavalt otsuse kohta sätestatut, kui seadusest või määruse olemusest ei tulene teisiti. TsMS § 465 lg 2 p 8 näeb ette, et kirjalikus määruses, mille peale saab esitada määruskaebuse, märgitakse põhjendused, mille alusel kohus järeldusteni jõudis, samuti õigusaktid, millest kohus juhindus. Vaidlustatud määrus ei vasta neile nõuetele. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus kahes tsiviilasjas esitatud nõudeid hinnanud pealiskaudselt. Maakohus võttis vaidlustatud määruses üldsõnaliselt kokku tsiviilasjas nr 2-192372 esitatud kahjunõude aluseks olevad puudustega tööd ning samastas need praeguses asjas esitatud avalduses nõutud ehitustöödega. Vaidlustatud määrusest ei nähtu nõuete analüüsi, mille tulemusena maakohus jõudis järelduseni, et avalduses nõutud ehitustööd on kaetud teises asjas esitatud kahjunõudega. Seetõttu ei ole maakohtu määrusest arusaadavad kaalutlused, mis tingisid avalduse läbi vaatamata jätmise. Põhjendamiskohustuse rikkumine on TsMS § 669 lg 1 p 5 (koostoimes TsMS § 463 lg-ga 2) järgi oluline menetlusõiguse normi rikkumine, mis toob kaasa lahendi tühistamise. Seega tuleb maakohut määrus tühistada ainuüksi põhjendamiskohustuse olulise rikkumise tõttu.
8.2.Avaldajad on määruskaebuses põhjalikult selgitanud oma nõudeid. Avaldajad on kinnitanud, et avalduses käsitletud ehitustööd ei ole hõlmatud tsiviilasjas nr 2-19-2372 esitatud kahjunõudega. Õige on ka avaldajate seisukoht, mille kohaselt ei saagi avalduses esitatud nõuded olla hõlmatud tsiviilasjas nr 2-19-2372 esitatud kahjunõudega, sest töid, mille tegemist avalduses nõutakse, saavad teha üksnes puudutatud isikud kui korteriomandite nr 7 ja 8 omanikud või kolmandad isikud nende loal, sest töid on võimalik teha neile kuuluvate korteriomandite kaudu. Seega ei saakski avaldajad nõuda kahju hüvitamist tööde tegemise eest, mille teostamist ei ole võimalik kolmandalt isikult, s.o ehitajalt nõuda. Seega on maakohus ekslikult leidnud, et avaldajate avalduses esitatud nõuded on hõlmatud tsiviilasjas nr 2-19-2372 esitatud kahjunõudega.
9.Eelnevast tulenevalt jättis maakohus põhjendamatult TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel avalduse läbi vaatamata. Menetluse jätkamisel tuleb maakohtul muu hulgas hinnata, kas avaldajate nõudeid on võimalik lahendada hagita menetluses, kuivõrd O&P Investeeringud OÜ ja puudutatud isikud on sellekohase vastuväite menetluses esitanud.
10.Ringkonnakohus juhib maakohtu tähelepanu ka sellele, et maakohtul on lahendamata puudutatud isikute 2.10.2019 esialgse õiguskaitse taotlus (III kd, tl 65–68) ning 30.9.2021 taotlused OÜ Venta Estonia ja OÜ HP Investments menetlusse kaasamiseks ja avaldaja III menetlusse astumiseks (III kd, tl 175 pöördel–176, p 2). Maakohtul tuleb enne asja lahendamist või menetluse lõpetamist lahendada kõik maakohtule esitatud taotlused.
11.Ringkonnakohtu määrus ei ole asjas menetlust lõpetav määrus TsMS § 173 lg 1 esimese lause tähenduses, mistõttu jaotatakse määruskaebuse menetlemise kulud hagi lahendamisel osana üldisest menetluskulude jaotusest.
12.Kuivõrd ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse ja tühistab vaidlustatud määruse, siis ei ole ringkonnakohtu määrus TsMS § 427 alusel edasikaevatav, sest TsMS ette ei näe võimalust vaidlustada kohtu otsustust hagi läbi vaadata. (allkirjastatud digitaalselt) Neve Uudelt, Villem Lapimaa, Imbi Sidok-Toomsalu 5 (5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.