Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Harju Maakohus Alan Biin 16.09.2025, Tallinn 2-24-3370 H. R. hagi M. väljamõistmiseks 58606,28 eurot
L.
vastu
58606,28
euro
Hageja: H. R. (isikukood XXX), lepinguline esindaja advokaat Charlotta Rebecca Zobel (e-post: XXX); Kostja: M. L. (isikukood XXX), lepinguline esindaja advokaat Priit Kirotar (e-post: XXX). 25.09.2024
Kohtuistung
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi.
2.Välja mõista kostjalt M. L.lt hageja H. R. kasuks 29 708,08 eurot.
3.Mõista kostjalt M. L.lt hageja H. R. kasuks välja sissenõutavaks muutunud viisis summas 5374,69 eurot.
4.Mõista kostjalt M. L.lt hageja H. R. kasuks välja viivis võlgnevuselt 29 708,08 eurot võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras alates 17.09.2025 kuni võlgnevuse 29 708,08 eurot tasumiseni.
5.Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine. 5.1 Jätta menetluskulud, v.a riigilõiv, poolte endi kanda. 5.2 Välja mõista kostjalt M. L.lt hageja H. R. kasuks riigilõiv summas 700 eurot. 5.3 Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (riigilõiv 700 eurot) tuleb kostjal tasuda hagejale käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
6.Rahuldada hageja riigilõivu tagastamise taotlus osaliselt. Tagastada hagejale riigilõiv summas 70 eurot ning kanda see H. R. arvelduskontole EEXXX. Edasikaebamise kord Käesolevale kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. 1
2-24-3370 Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.Hageja H. R. esitas 28.02.2024 Harju Maakohtule hagiavalduse kostja M. L. vastu 58606,28 euro väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt pooled müüsid kevadel ühise korteri, mis oli protsentuaalselt jagatud omavahel ära. Hageja osa kaasomandist 35/100 ja kostja osa kaasomandist 65/100. Pooled elasid 13 aastat koos ja läksid lahku. Hageja soovib enda protsenti korteri tulust enda kasutusse saada. Hageja esitas 09.02.2024 kostjale nõude summas 58606,28 eurot tähtajaga 26.02.2024. Kostja ei ole hagejale tasunud. Kostja on varasemalt väitnud, et ei soovi maksta, sest kooselu jooksul on hageja käinud tööl märksa vähem kui kostja ja maksmine toimus kostja pangakontolt. Hageja oli suure osa ajast kodune ja hoolitses poolte ühise lapse ja kodu eest.
2.Hageja esitas politseile avalduse lähisuhtevägivalla kohta, mille kostja omaks võttis. Kostja pisendab hageja pingutusi ühise korteri eest maksmisel. Nende aastate jooksul kostja ei soovinud, et hageja tööle läheks, seetõttu oli hagejal raske maksta ühise korteri eest, aga hageja pingutas, et toit oleks laual ja kodu korras ja laps hoolitsetud. Poolte vahel oli suuline kokkulepe, mistõttu oli ka vara lepingus ära jaotatud, et kui pooled lahku lähevad, siis saab korteri ostust kumbki pool oma kokkulepitud protsendi müügi hinnast. Aasta 2013 lõpus, kui pooled hakkasid korterit ostma, leppisid pooled kokku, et kodu ostmisel jagavad protsentuaalselt vara. Juhul kui pooled lahku lähevad, saab vara õiglaselt ära jaotada. Tol hetkel, kodu ostmisel jaotasid pooled lepinguga selliselt, et hageja 35/100 kaasomandist, kostja 65/100 kaasomandist.
3.Suhted kostjaga läksid aina halvemaks ja ta tõi välja, et kuna tema on aastaid üksinda korteri eest maksnud, siis korteri müümise puhul tahab ta kogu müügitulu endale saada. Hageja oli alguses sellele vastu. Kui hageja sellega nõus ei olnud, siis tegi ta ettepaneku ja lubaduse, et suhted lähevad paremaks peale korteri müüki ja panevad korteri müügitulu investeerima ja ostavad või üürivad ühiselt maja või ridaelamuboksi. Hageja oli sellega nõus. Umbes sel ajal läks suhe füüsiliselt vägivaldseks ja hagejal oli väga raske suhtest välja tulla, sest oli majanduslikult sõltuv kostjast. Hageja oli notari juures nõus kogu müügitulu kostja pangakontole kandma, lootuses, et poolte suhted lähevad paremaks. Tegelikult hakkas kostja hageja peal rohkem füüsilist vägivalda kasutama. Hageja läks suhtest välja nii, et kostja oli hagejale kandnud vaid jao kaupa toiduraha. Hageja on kostjalt küsinud raha tagastust ja pole siiamaani saanud korteri müügi kaasomandist 35/100 raha endale tagasi.
4.Korteri müügihind oli 182 000 eurot. Sellest 35/100 moodustab 63 700 eurot. Korteri müügiga kaasnesid järgmised kulud: maakleritasu 3460 eurot, võlgnevus korteriühistu ees summas 1487,43 eurot. Hageja jagas kulud pooleks (3460+1487,43):2= 2473,72 eurot. Lisaks sellele tegi kostja hagejale jao kaupa rahalisi ülekandeid ajaperioodil mai 2023 kuni oktoober 2023 summas 5240 eurot. Selle raha eest kandis hageja poolte ühiseid kulusid, nt toit ja lapsele vajaminevaid asju. Sellest tulenevalt jagas hageja summas 5240 pooleks ning sai tulemuseks 2620 eurot. Summast 63700 eurot on lahutatud kulud 2473,72 eurot ja 2620 eurot, nõudeks on 58606,28 eurot. Hageja palub kostjalt välja mõista hageja kasuks 58606,28 eurot.
5.Hageja ja kostja vahel oli kokkulepe, et hageja ei tööta kolmanda isiku juures, vaid hoolitseb kodu ja ühise lapse eest. Kostja kohustus oli tööl käia ja perele elatist teenida. Kokkuleppe kohaselt panustasid mõlemad. Kuivõrd hageja panustas tööga, mitte otseselt rahaga, siis leppisid pooled kokku, et tema saab 35% ühisest korterist ehk 35/100 kinnistu kaasomandist, mitte 50%. Mõlemad pooled nõustusid kokkuleppega. Ühise kinnisasja müümisel soovis hageja algselt, et juba notar kannaks vastavad summad otse mõlema poole pangakontodele. Kostja sellega ei nõustunud ning nõudis kogu raha enda kontole kandmist. Kostja soovis seda raha hakata edasi investeerima, et suurendada perekonna 2
2-24-3370 jõukust. Hageja julgeb eeldada, et kostja ei soovinud hageja raha otse hagejale ülekandmist selle pärast, et see oleks andnud hagejale finantsvabaduse, sh vabaduse kostja juurest ära minna. Kostja ähvardas hagejat vägivallaga ja enesetapmisega, kuni lõpuks oli hageja nõus korteri müügist saadud tasu kostja kontole edastamisega. Kordagi ei nõustunud hageja selle raha kostja omandisse andmisega. Mõlemad pooled said selgelt aru, et hagejal on vastavas summas nõudeõigus kostja vastu. Näiteks 03. juulil 2023. a ehk neli kuud enne lahku minekut kirjutab kostja M. L. hagejale: „Ma toetan siin Tenerifel söögirahaga ja edasi nii palju kui saan, et portfell ei kõrbeks ja saaksin sulle maksta sinu osa korterist ilma et keegi meist tänavale satuks.“ Eeltoodu tõendab selgelt, et mõlema poole arusaam oli, et hagejal on nõudeõigus oma kinnisasja kaasomandi osast saadud tasule kostja vastu.
6.Ka seadus näeb ette, et kaasomanik peab saama temale kuuluvas ulatuses kasu kaasomandist. Seda nii omandiõiguse jooksul (AÕS § 71 lg 2) kui ka kaasomandi võõrandamisel (AÕS § 77). Kostja ei ole kohtu ette toonud ühtki argumenti ega tõendit, mis viitaks, et kostja ei pea maksma hagejale võlgu olevat summat. Kostja on käsitlenud õiguslikke konstruktsioone, nt seltsing, mis ei ole hetkel asjakohased. Hageja ei nõua vaid kostjale kuulunud kinnisasja müügist saadud tulu; hageja ei nõua 50% kinnisasja müügist saadud tulust vms. Seega ei ole kostja vastavad käsitlused asjakohased. Hageja nõuab endale kuulunud kinnisasja omandiõiguse kaotuse eest hüvitist. Selle kohustuse olemasolu on kostja korduvalt ka kinnitanud.
7.Hageja tõi 11.06.2025 menetlusdokumendis esile, et loobub osaliselt hagist. Hageja palub kostjalt välja mõista rahaline kohustus summas 29 708,08 eurot. Hagejale kuulus 35/100 ja kostjale 65/100 kaasomandit. Kinnisasja müügihind oli 182 000 eurot. Kinnisasja müügihinnast tehti järgmiseid makseid. Maakleritasu oli kokku 5460 eurot. Korteriühistule tasuti 1487,43 eurot. Notaritasu ja riigilõiv oli 125,24 eurot (80,20 + KM 16,04 + 29). Laenujääk oli 90 047,10 eurot. Müügihinnast said müüjad (hageja ja kostja) kokku 84 880,23 eurot. Sellest 35/100 on 29708,08 eurot. 11.06.2025 menetlusdokumendis esitas hageja viivisenõude. Hageja palub mõista kostjalt viivis hagi esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni kindla summana ja alates otsuse tegemisest kuni nõude täieliku täitmiseni seadusejärgses viivisemääras (VÕS § 113).
8.Korteri ostmiseks võtsid nii kostja kui ka hageja ühiselt laenu. Ehk ka hagejal oli suur finantskohustus korteri suhtes. Näiteks juhul, kui kostja oleks surma saanud, siis hageja ei oleks saanud jätkata korteri eest maksmist koduste tööde tegemisega (laste ja kodu eest hoolitsemine). Hagejal oleks olnud kohustus tasuda pangale korteri eest rahaliselt. Pooled leppisid kokku kaasomandi müügist saadava tulu omavahelises jagamises. Tõsi, pooled ei leppinud tulu täpselt pooleks jagamises kokku. Pooled leppisid kokku kaasomandi ostmisel, et hageja saab 35% ehk 35/100 ja kostja 65% ehk 65/100. Seda vaatamata asjaolule, et mõlemad olid laenu võtjad. Korteri müügilepingus ei ole teisesisulist kokkulepet, sätestatud on vaid pangakonto, millele notar väljamakse teeb. Kostja on ka peale korteri müümist kinnitanud, et ta on kohustatud osa müügisummast hagejale välja maksma. Korter müüdi 08. mail 2023 ja umbes kaks kuud hiljem ehk 03. juulil 2023. a kinnitas kostja SMS teel, et ta peab tasuma hagejale tema osa korterist: „Saaksin sulle maksta sinu osa korterist ilma et keegi meist tänavale satuks“. Seega oli pooltel kokkulepe enne korteri ostmisest ja ka pärast selle müümist, et hagejal on õigus 35%-le korterist, sh selle müügist saadud rahale.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
9.Kostja esitas 01.11.2024 vastuse tema vastu esitatud hagiavaldusele. Kostja ei tunnista esitatud hagi ning vaidleb sellele vastu. Kostja on ainuisikuliselt tasunud laenulepingust 14-013014-EL tulenevaid kohustusi perioodil 2014– 2023, s.h nii laenu põhiosa makseid kui ka varakindlustuse- ja intressimakseid. Samuti on kostja tasunud Karsti 4-18 kinnisasjaga seotud kommunaalarveid kogusummas 8028,46 eurot. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 03.12.2024. a otsuse 3-2-1-109-14 p-s 18 leidnud, et abieluvälise kooselu lõppemisel ei peaks toimuma kõikehõlmav likvideerimismenetlus panuste tagastamise ja kogu seltsingusse soetatud vara jaotamisega, nagu see on ette nähtud VÕS §des 603 ja 604, kuna selline varasuhte likvideerimine võiks tähendada veel ulatuslikumat 3
2-24-3370 tagasitäitmist kui ühisvara jagamine abielu lahutamise korral. Selline tagajärg oleks abieluvälise kooselu puhul ilmselgelt ebaõige. Ei saa eeldada poolte tahet, et nende varalised suhted oleksid tihedamad ja varalise suhte lõpetamine viiks kaugemaleulatuvate tagajärgedeni kui varaühisuse puhul abielu korral. Kostja hinnangul hageja just seda soovib. Isikutel on õigus sõlmida lepinguid, kus soorituste tasakaal ei ole üks-ühele. Kohtupraktika kohaselt võivad kaasomanikud kaasomandi lõpetamisel kokku leppida hüvitises, mis ei ole vastavuses turuhinnaga. Praegusel juhul ei ole kostja saanud vaidluse aluseks olevast 08.05.2023. a sõlmitud lepingust ebaproportsionaalset eelist, s.o lepingus ei ole vastastikuste kohustuste väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, kuivõrd kostja on tasunud ainuisikuliselt kõik laenulepingust tulenevad laenumaksed üksi. Hageja ei ole esitanud asjaolusid, et tehing oleks tehtud tema jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel.
10.Esitatud hagiavalduses väidab hageja järgmist: „Aasta 2013 lõpus, kui hakkasime korterit ostma, siis leppisime M.ga kokku, et kodu ostmisel jaotame protsentuaalselt varad. Juhul kui lahku läheme, saame õiglaselt varad ära jaotada.“ TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Oma väite tõendamiseks ei ole hageja esialgses hagis ühtegi tõendit lisanud. 29.09.2024. a on hageja esitanud kuvatõmmise, millest nähtub hageja hinnangul, et kostja on nõus tasuma nn hageja osa lepingust. Taoline väide, justkui oleks kostja andnud nõusoleku kinnisasjade müügist saadud rahaliste vahendite jagamiseks endiste elukaaslaste vahel, on tegelikele asjaoludele tagantjärele antud hageja ühepoolne tõlgendus, mis ei tõenda poolte varasemaid tegelikke tahteavaldusi ega kokkuleppeid. Kostja hinnangul ei ole hageja esitatud tõendid asjakohased.
11.Tahteavalduste tegemine notariaalselt tõestatud vormis 08.05.2023. a tõendab, et pooled on tahteavaldused teinud pärast piisavat järelemõtlemisaega ning pärast igakülgsete selgituste saamist õiguslike võimaluste ja tagajärgede kohta. Tõestamisseadus § 18 lg 1 järgi selgitab notar välja osalejate tahte ja õiguslikult korrektseks tehinguks olulised asjaolud. Samuti selgitab notar osalejatele tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Notar kajastab osalejate tahteavaldused notariaalaktis selgelt ja ühemõtteliselt. Seejuures hoolitseb notar selle eest, et välistataks eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu osaleja huve. Seega on kokkuleppe sõlmimine just 08.05.2023. a sõnastatud viisil olnud hageja ja kostja teadlik valik. Mh ei ole hageja toonud 29.09.2024. a menetlusdokumendi puhul üheselt ning selgelt välja väidetava kokkuleppe sõlmimise aega, pooli ega sisu.
12.Nagu iga teise lepingu puhul, saab ka lepingu ehk kokkuleppe lugeda sõlmituks siis, kui esineb lepingupoolte vastastikuste tahteavalduste kokkulangevus ja tahe olla lepinguliselt seotud. VÕS § 8 lg 1 järgi on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. VÕS § 9 lg 1 järgi leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. TsÜS § 68 lg 1 järgi tahteavalduse võib teha mis tahes viisil, kui seadusega ei ole ette nähtud teisiti, lg 2 järgi otsene on tahteavaldus, milles sõnaselgelt avaldub tahe tuua kaasa õiguslik tagajärg, lg 3 järgi kaudne on tahteavaldus, mis väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. Kostja leiab, et hageja poolt kirjeldatud tunnustele vastava kokkuleppe sõlmimine poolte vahel ei ole tõendamist leidnud, mistõttu tuleb jätta hagi rahuldamata.
13.Lisaks toob hageja oma menetlusdokumendis välja järgmist: „Meie suhted M.iga läksid aina halvemaks ja ta tõi välja, et kuna tema on aastaid üksinda korteri eest maksnud, siis korteri müümise puhul tahab ta kogu müügitulu endale saada. Olin alguses sellele vastu. [---] Notaris olin nõus kogu müügitulu M.i pangakontole kandma [---]“. Eelnevaga kinnitab hageja ka ise, et kokkuleppe sõlmimisel 08.05.2023. a oli hageja nõus, et rahalised vahendid, mis laekusid kinnisasjade müügist, jäävad kostjale kui laenulepingust tulenevate kohustuste täitjale. Sama kinnitab ka nimetatud 08.05.2023. a kokkuleppe p 4.5.5. Miski ei takistanud hagejal väljendamast notarile tahet, et osaliselt laekuksid rahalised vahendid hageja arvelduskontole. Hagejal oli võimalus keelduda müügilepingu allkirjastamisest ning pöörduda kohtusse kaasomandi lõpetamise nõudega. 4
2-24-3370
14.Kostja 11.06.2025 menetlusdokumendi kohaselt hageja väited kostja vägivaldse käitumise ning mis tahes ähvardamise osas on täielikult tõendamata ning kostja ei võta neid väiteid omaks. Hageja ise väidab, et oli nõus müügist saadud tasu kostja kontole edastama. Õigus arvelduskontol asuvatele rahalistele vahenditele kuulub konto omanikule ehk kostjale. Hageja oli nõus kaasomandi lõpetamisel tekkiva tulemi jaotamisega, mistõttu puudub alus esitatud hagi rahuldamiseks. Nimetatud kokkulepe sõlmiti 08.05.2023. a. Kui lähtuda hageja 19.11.2024. a menetlusdokumendi punktis 10 toodud mõttekäigu ning loogikaga, mille kohaselt ei nõustunud hageja kordagi selle raha kostja omandisse andmisega, tuleks asuda seisukohale, et ühtlasi ei nõustunud hageja raha kandmisega lepingus nimetatud teiste isikute omandisse (LVM Kinnisvara Tallinn OÜ, X korteriühistu, Tallina notar E. U.jt). Mõistlikul isikul ei saanud jääda 08.05.2023. a lepingut sõlmides mulje, justkui oleksid pooled sõlminud kokkulepped üksnes raha hoiustamise kohta. Nimelt sätestab VÕS § 29 lõige 4, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Hageja leiab, et mõistlikul isikul ei saanud 08.05.2023. a notariaalse lepingu sõlmimise käigus tekkida muljet, et pooled leppisid kokku üksnes raha hoiustamises.
15.Kostja leiab, et kaasomandi lõpetamise viis ning tulemi jaotamine sõlmiti selgelt kokku 08.05.2023. a notariaalse lepingus, eelkõige punktides 4.5.5. ja 4.6.2. Hageja on seda ka ise hagiavalduses kinnitanud, et oli müümise hetkel tulemi jätmisega kostjale nõus. See, et hageja võis hilisemalt oma otsust kahetseda, ei anna alust hagi rahuldamiseks. Kaasomandi müügist laekunud rahaliste vahendite puhul ei ole tegemist kasuga AÕS § 71 lõike 2 mõttes, mistõttu tuleb esitatud hagi AÕS § 71 lõike 2 alusel jätta rahuldamata. Privaatautonoomia põhimõttest tulenevalt on pooltel õigus määratleda vabalt lepingutingimusi (Riigikohtu 08.05.2007. a otsuse 3-2-1-45-07 p 5). Samast põhimõttest lähtuvalt on pooled vabad kujundama nendevahelise lepingu tingimusi vastavalt nende soovile ning vara omanikul on õigus võõrandada oma vara ka tunduvalt alla turuväärtuse või koguni tasuta (Tartu Ringkonnakohtu 30.12.2014. a otsuse 2-09-70573 p 15.1). Hageja ning kostja ehk endised elukaaslased on vabalt kujundanud 08.05.2023. a lepingu tingimusi. Lepingu punktis 4.5.5 lepiti müüjate (ehk hageja ja kostja) vahel kokku, et müügist saadud raha saab endale kostja. Muude lepingute sõlmimist ei ole hageja tõendanud.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
16.Kohus võttis 22.07.2025 määrusega vastu hagist osalise loobumise ning lõpetas seoses hagist loobumisega osaliselt tsiviilasja nr 2-24-3370 menetluse 28 898,20 euro nõudes ning võttis sama määrusega menetlusse hageja 19.11.2024 esitatud viivisenõue ning liitis käesoleva tsiviilasjas nr 2-243370 esitatud põhinõude menetlusega. Seega lahendab kohus alljärgnevalt poolte vaidluse hageja põhinõude 29 708,08 euro ja eelnimetatud summast arvestatava viivise osas seadusjärgses määras.
17.Hinnates asjas kogutud tõendeid ja arvestades poolte seisukohti, leiab kohus, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele.
18.Vaidlustamata asjaoludel kuulus poolte kaasomandisse korteriomand asukohaga XXX (registriosa nr XXX). Asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 3 järgi kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Tsiviilseadustiku § 56 järgi asja mõtteline osa on tegelikkuses piiritlemata ja selle suurust väljendatakse murdosana asjast. Pooled ei vaidle ka selle üle, et hageja kaasomandiosa suurus vaidlusalusele korteriomandile oli 35/100 ning kostja kaasomandiosa suurus 65/100, mis nähtub ka kohtule esitatud tõendist (dtl 5).
19.Samuti ei vaidle pooled selle üle, et 08.05.2023 võõrandasid pooled ühiselt korteriomandi asukohaga XXX, Harju maakond (registriosa nr XXX) 182 000 eest, mis nähtub ka 08.05.2023 võlaja asjaõiguslepingust (dtl 13). Kogu müügist saadud tulem kanti kostja arvelduskontole. Hageja leiab, et tal on õigus saada osa korteri müügihinnast (vastavalt hageja kaasomandi osale ühisest omandist), mis kanti kostja pangakontole ning millest on maha arvestatud müügikulutused ja korteriühistu nõue. 5
2-24-3370 Riigikohtu tsiviilkolleegium selgitas 23.10.2024 otsuses kohtuasja nr 2-22-2159 p-s 17 jj, et kaasomanikud võivad AÕS § 71 lg 1 alusel lepinguga reguleerida, kuidas kaasomand lõpetatakse, mh võivad kaasomanikud AÕS § 76 lg 2 alusel kaasomandi lõpetamise nõude välistada. Kaasomanikud võivad lepinguga ka näha ette, kuidas jaotatakse kaasomandi lõpetamisel avaliku enampakkumise tulem. Kokkulepe kaasomandi lõpetamise viisi ja tulemi jaotamise kohta võib etteulatuvalt sisalduda juba kaasomandi loomise kokkuleppes või hilisemas lepingus kaasomandi lõpetamise kohta. Samuti võivad kaasomanikud sõlmida eelnimetatud kokkuleppeid kaasomandit kohtuväliselt lõpetades või kohtuliku kompromissina. Juhul kui kaasomanikud sõlmivad kokkuleppe, millega nähakse ette, et kinnisasja (sh korteriomandi, hoonestusõiguse või korterihoonestusõiguse) kaasomand lõpetatakse seaduses sätestatust erinevalt, näiteks selliselt, et enampakkumise tulem jaotatakse kaasomandi mõtteliste osade suurusest erinevalt, peab vastav kokkulepe olema AÕS § 119 lg-st 1 tulenevalt sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis.
20.Kostja vastuväite kohaselt kokkuleppe sõlmimisel 08.05.2023. a oli hageja nõus, et rahalised vahendid, mis laekusid kinnisasjade müügist, jäävad kostjale. Kaasomandi lõpetamise viis ning tulemi jaotamine sõlmiti kokku 08.05.2023. a notariaalse lepingus, eelkõige punktides 4.5.5. ja 4.6.2. Seega on kostja peamine vastuväide, et pooled leppisid kokku, et kogu müügist saadud tulem jääb kostjale ning selline kokkulepe on notariaalselt tõestatud AÕS § 119 lg 1 tähenduses. Hageja eelnimetatud seisukohaga ei nõustu. Hageja väitel puudub 08.05.2023 notariaalselt tõestatud lepingus poolte kokkulepe müügist saadud raha kostjale jätmise kohta. Kohus leiab, et poolte kokkuleppe õigusliku iseloomu kindlaksmääramine eeldab selle tõlgendamist kooskõlas võlaõigusseaduse VÕS §-s 29 sätestatud tõlgendamisreeglitega.
21.Lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolt ühisest tegelikust tahtest ning kui seda ei ole võimalik kindlaks teha, tuleb lepingut tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (võlaõigusseadus (VÕS) § 29 lg 1 ja lg 4). VÕS § 29 lg 5 p 3 ja 4 ning lg 6 järgi tuleb arvestada mh lepingu sõlmimise asjaolusid, sh lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki ning lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes tingimusele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist.
22.08.05.2023. a notariaalse lepingu p 4.5.5 järgi Müüjad ja Ostjad on kokku leppinud, et notariaalakti tõestaja edastab hoiustatud raha hiljemalt kolme (3) pangapäeva jooksul arvates käesoleva lepingu kinnistusosakonnale esitamisest ning tingimusel, et lepingu kinnistusosakonnale esitamise päeva seisuga ei ole Lepingu esemeteks olevate korteriomandite registriosades kandeid, mida ei ole kajastatud käesoleva lepingu punktis üks (1) ning enne käesoleva lepingu kinnistusosakonnale esitamist ei ole esitatud kinnistamisavaldusi selliste kannete tegemiseks, järgmiselt: 4.5.1. 3460 eurot Müüjate taotlusel LVM Kinnisvara Tallinn OÜ (registrikood XXX) kontole nr EEXXX, selgitusega: XXX; 4.5.2. 1487,43 eurot Müüjate taotlusel Tallinn, X korteriühistu (registrikood XXX) kontole nr EEXXX, viitenumber: 00040001807, selgitus: arve nr: 230418, XXX;
4.5.3.käesoleva lepinguga seotud Müüjate poolt tasumisele kuuluv notari tasu vastavalt koostatavale notari tasu arvele Tallinna notar E. U. kontole; 4.5.4. käesoleva lepinguga seotud Müüjate poolt tasumisele kuuluv riigilõiv Rahandusministeeriumile kontole vastavalt koostatud maksekorraldusele;
4.5.5.ülejäänud summa Müüjate kokkuleppel Müüja 2 (M. L.) kontole nr
EEXXX. 4.6.
Lepinguosalised on kokku leppinud, et ülejäänud tasumata ostuhinna osa, summas 162 000 eurot, kohustuvad Ostjad tasuma hiljemalt kolme (3) pangapäeva jooksul arvates käesoleva lepingu sõlmimisest, alljärgnevalt: 4.6.1. 90 047,10 eurot Müüjate taotlusel Hüpoteegipidaja 1 (Swedbank AS) kontole nr EEXXX, selgitusega: Laenulepingu nr 14-013014-EL lõpetamine; 4.6.2. 71 952,90 eurot Müüjate kokkuleppel Müüja 2 (M. L.) kontole nr EEXXX, selgitusega: XXX ja XXX (dtl 13-14). Kostja hinnangul tõendavad eelnimetatud lepingu punktid 4.5.5 ja 4.6.2 poolte kokkulepet, et müügist saadud raha jääb kostjale ning et kokkuleppel ostjatega tasuti seetõttu raha kostja pangakontole. Kohtu hinnangul ei saa lepingu punktidest 4.5.5 ja 4.62 sellist järeldust teha. Müügilepingus osalesid korteriomandi müüjatena hageja ja kostja, korteriomandi ostjad ning hüpoteegipidajad 6
2-24-3370 (pangad/laenuandjad). Hageja ja kostja ühiseks tahteks oli müüa vaidlusalune korteriomand ja ostjate poolt korteriomandi eest tasumine ning korteri omandamine. Kohtu hinnangul eelnimetatud lepingupunkte saab mõista nii, et müüjatele makstav summa tasutakse müüjate kokkuleppel kostja pangakontole. Ehk kokkulepe puudutab üksnes pangakonto määramist, millisele tuleb müügihind (pärast muid mahaarvamisi) kanda. Kohtule ei nähtu, et leping või kostja esile toodud punktid sisaldavad endas kaasomanike kokkulepet, millega nähakse ette, et müügitulem jaotatakse kaasomandi mõtteliste osade suurusest erinevalt. Õiguslikus mõttes andis hageja kostjale õiguse VÕS § 73 lg 2 kohaselt ostjatelt täitmine vastu võtta ega loobunud seejuures oma osa saamise soovist kogutäitmise vastuvõtjalt. VÕS § 75 lg 1 sätestab solidaarvõlausaldajate sisesuhtes põhimõtte, mille kohaselt peab täitmise vastu võtnud solidaarvõlausaldaja teistele võlausaldajatele tasuma neile kuuluvad osad.
23.Hageja on esitanud väljavõtte hageja ja kostja vahel toimunud kirjavahetusest. Nimelt kirjutas kostja 03. juulil 2023 hagejale, et „Ma toetan sind Tenerifel söögirahaga ja edaspidi niipalju kui saan, et portfell ei kõrbeks ja saaksin sulle maksta sinu osa korterist ilma et keegi meist tänavale satuks“ (dtl 329). Kohtu hinnangul on eelnimetatud kostja kirjaga tõendatud, et kostjal oli selge valmisolek tasuda hagejale „tema osa korterist“ ning et kostja on hagejale võlgu. Kohtu hinnangul on kostja vastuväited eelnimetatud tõendile põhjendamatud. Tõendist nähtub nii sõnumi saatmise kuupäev kui kostja telefoninumber. Kostja ei ole väitnud, et tõendil märgitud telefoninumber ei kuulu talle või et sõnumi saatis keegi teine isik. Kostja ei ole esitanud tõendeid, et 2023 a või eelnevalt müüsid pooled ühiselt veel muid kortereid, millest jutt võiks 03.juuli 2023 kirjavahetuses olla. Kahe korteri olemasolu ei tulene vastupidiselt kostja arvamusele ka 08.05.2023 notariaalse lepingu p-dest 1.1 ja 1.2. Kohtule nähtub, et 08.05.2023 lepingu p 1.1 järgi Notariaalakti tõestaja on käesoleva lepingu tõestamise päeval kontrollinud, et vastavalt kinnistusraamatu elektroonilise registriosa andmetele käesoleva lepingu tõestamise päeval on kinnistusregistri registriossa nr XXX sisse kantud järgmine korteriomand (käesolevas lepingus nimetatud Korteriomand 1): 1.1.1. esimesse jakku "Kinnistu koosseis": 788/19596 mõttelist osa kinnisasjast, katastritunnusega XXX, sihtotstarbega elamumaa 95%, ärimaa 5%, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Mustamäe linnaosa, XXX, pindalaga 1873,0 m2, ja eriomandi ese eluruum nr X, mille üldpind on 78,80 m2 ja mille tähistus plaanil on 18; 5.korrus; korter (dtl 5). Sama lepingu p 1.2 kohaselt Notariaalakti tõestaja on käesoleva lepingu tõestamise päeval kontrollinud, et vastavalt kinnistusraamatu elektroonilise registriosa andmetele käesoleva lepingu tõestamise päeval on kinnistusregistri registriossa nr XXX sisse kantud järgmine korteriomand (käesolevas lepingus nimetatud Korteriomand 2): 1.2.1. esimesse jakku "Kinnistu koosseis": 22/19596 mõttelist osa kinnisasjast, katastritunnusega XXX, sihtotstarbega elamumaa 95%, ärimaa 5%, asukohaga Harju maakond, Tallinn, XXX, pindalaga 1873,0 m2, ja eriomandi ese mitteeluruum nr 106-02, mille üldpind on 2,20 m2 ja mille tähistus plaanil on 106-02; panipaik (dtl 6). Seega on müügilepingu objektiks korteriomand Harju maakond, Tallinn, XXX ja selle juurde kuuluv panipaik (mitteeluruum) Harju maakond, Tallinn, XXX. Eluliselt ebausutav on kostja väide, et kostjal oli plaanis tasuda hagejale korteri juurde kuuluva panipaiga müügi eest. Selle tõendamiseks pole kostja tõendeid esitanud. Kostja pole ka selgitanud, milline oleks sel juhul panipaiga hind ja hagejale kuuluv osa sellest.
24.Kohtule nähtub, et hageja on kohtueelselt nõudnud kostjalt vaidlusaluse korteriomandi müügi eest raha tasumist (dtl 67). Kostja ei ole tõendanud oma väidet, et pärast poolte lahkuminekut on hageja oma meelt muutnud ning hakkas nõudma raha, millest oli eelnevalt kokkuleppega loobunud. Riigikohtu praktika kohaselt kohus hindab TsMS § 232 lg 1 ja 2 kohaselt tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt kogumis ning kujundab vastuolu korral enda seisukoha siseveendumuse alusel. Kohtu vabadus tõendeid hinnates ja asjaolusid tuvastades ei ole aga piiramatu. Kohtu järeldused ei saa minna vastuollu üldise elukogemusega (Riigikohtu 11. novembri 2020 otsus tsiviilasjas nr 2-159117, p 16). Kostja väide, et kogu korteri müügihind pidi poolte kokkuleppe kohaselt jääma ainult talle, välistades hageja õiguse oma osale, on kohtu hinnangul eluliselt ebausutav ja vastuolus üldise elukogemusega ning kohtule esitatud kirjavahetusega, mille järgi kostja tunnistas korteri müügist tulenevat võlgnevust hageja ees. Kohus ei nõustu kostja vastuväitega, et pelgalt hageja nõusolekust kanda kogu raha kostja pangakontole saaks järeldada hageja loobumist oma õigusest saada oma osa 7
2-24-3370 müügitulemist. Eelnevat ei saa järeldada ka hageja varasemast ettekujuttusest, et korteri müügist saadud raha oli kooselu jätkumise korral võimalik investeerida edasi. Vaidlustamata asjaoludel läksid pooled lahku ning kostja sõnumist saab järeldada, et kostja oli teadlik, et tal on täitamata rahaline kohustus hageja ees seoses korteri müügist saadud rahaga.
25.Kohus on seisukohal, et 08.05.2023. a notariaalse lepingu osaliste (eelkõige hageja ja kostja) ühine tahe oli arvestades lepingu sõlmimise asjaolusid, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki ning tõlgendades lepingutingimusi, oli selles, et ostjad tasuvad kokkulepitud ostuhinna kostja kui ühe müüja kontole. Poolte ühine tahe oli suunatud ostjate rahalise kohustuse täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isiku määramisele ja täitmise viisile, s.o müügihind tasutakse pangaülekandega kontole, mille käsutajaks on üks müüjatest (VÕS § 91 lg 1 ja VÕS § 76 lg 3). Lepingupoolte kokku lepitud rahalise kohustuse täitmise viisist ei saa kohtu hinnangul järeldada kokkulepet ühe poole sisesuhtes omavahel raha jagamise kohta. Kohus leiab, et lepingupoolte kokkulepe vastab VÕS § 76 lg-tes 1 ja 2 toodule. Hageja ja kostja korteriomandi müüjatena on käsitletavad solidaarvõlausaldajatena (VÕS § 73 lg 1 ja lg 2) ning kostja peab VÕS § 75 lg 1 esimese lause järgi tasuma hagejale talle kuuluva osa.
26.Hageja on selgitanud nõude kujunemist. Kostja ei ole selles osas vastuväiteid esitanud. Samuti ei ole kostja kohtu selgitustele vaatamata esitanud oma võimalike rahalisi nõudeid hageja vastu (seoses laenumaksete tasumisega). Seega mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja korteri müügist hagejale kuuluva osa summas 29 708,08 eurot.
27.VÕS § 113 lg 1 järgi rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Hageja nõuab kostjalt viivist alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni kindla summana ja alates otsuse tegemisest kuni nõude täieliku täitmiseni seadusejärgses viivisemääras. Kohtueelselt andis hageja kostjale tähtaja rahalise kohustuse täitmiseks hiljemalt 26.02.2024. Asja materjalide kohaselt ei ole kostja rahalise kohustuse tasumise kohustust täitnud. Seega on hageja viivisenõue põhjendatud ning kohus rahuldab selle. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise võlgnevuselt 29 708,08 eurot VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras alates 28.02.2024 kuni 16.09.2025 summas 5374,69 eurot (vt https://viivisekalkulaator.ee/calculator/debt) ning edasiulatuvalt alates 17.09.2025 kuni võlgnevuse tasumiseni.
28.Kohus ei hinda muid eelnevalt käsitlemata poolte väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldust hagi rahuldamise osas. Muuhulgas ei hinda kohus poolte väiteid ja tõendeid seoses väidetava lähisuhtevägivallaga, hageja panusega pereellu, hageja mittetöötamisega ja seltsinguga, kuivõrd need ei oma asja lahendamisel tähtsust. Korteriomand oli poolte kaasomandis, pooled ei olnud abielu sõlminud ning ei tuginenud menetluse kestel seltsingulepingu sõlmimisele (mh ei nõudnud hageja vara jagamist seltsingulepingu regulatsioonile tuginedes).
29.Kohus määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. Tulenevalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul loobus hageja hagist osaliselt. TsMS § 168 lg 4 kohaselt kui hageja loobub hagist või võtab selle tagasi, kannab ta kostja menetluskulud, välja arvatud juhul, kui ta loobub hagist või võtab selle tagasi seetõttu, et kostja on nõude pärast hagi esitamist rahuldanud. Käesoleval juhul loobus hageja osaliselt hagist (ligikaudu pooles ulatuses) põhjusel, et unustas arvestada korteriomandi müügist saadud summast maha pangale tagastatud laenu osa. Seega hagist osalise loobumisega seotud menetluskulud tuleks jätta TsMS § 168 lg 4 järgi hageja kanda. Hageja esialgne nõue oli 58606,28 eurot. Hageja loobus osaliselt hagist summas 28 898,20 eurot. Eelnevast tulenevalt hagi rahuldatud osas, s.o ligikaudu 51% tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda ning hagist loobutud ulatuses, s.o 49% ulatuses kostja menetluskulud jätta TsMS § 168 lg 4 alusel hageja kanda. Hinnates tervikuna hagis esialgset nõutud summat, hagist osalist loobumist, rahuldatud nõude suurust ja poolte advokaatidel 8
2-24-3370 õigusabile kulunud aega (hagejal ligikaudu 13 tundi, kostjal 12 tundi ja 42 minutit) leiab kohus, et õiglane ja põhjendatud on jätta menetluskulud poolte endi kanda, v.a riigilõivu 1400 euro osas, millest poole (s.o 700 eurot) mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja.
30.Kuivõrd menetluskulud, v.a riigilõiv, jäävad poolte endi kanda, siis kohus menetluskulude suurust kindlaks ei määra.
31.Hageja esitas taotluse riigilõivu tagastamiseks seoses hagist osalise loobumisega. TsMS § 123 kohaselt võetakse tsiviilasja hinna arvestamisel aluseks hagi või muu avalduse esitamise aeg. Hageja nõudis 28.02.2024 esitatud hagis kostjalt 58606,28 euro väljamõistmist. RLS Lisa 1 järgi oli tsiviilasja hind hagi esitamisel 58606,28 eurot, millelt tuli riigilõivu tasuda 1540 eurot. Kohus rahuldas hageja menetlusabi taotluse osaliselt ning võimaldas hagejal tasuda riigilõiv ositi. Hageja on riigilõivu summas 1540 eurot tasunud. Hageja loobus 19.11.2024 hagist osaliselt, s.o 28 898,20 euro nõudes ning esitas menetluses edasiulatuva viivisenõude. Pärast nõudest osalist loobumist ja viivise nõude esitamist on tsiviilasja hinnaks 33347,32 eurot (29708,08 eurot + 3639,24 eurot viivis aasta eest, s.o 12,25% x 29708,08) ning selle pealt kuulus tasumisele riigilõiv summas 1400 eurot. TsMS § 150 lg 2 p järgi pool menetluses tasutud riigilõivust tagastatakse, kui hageja loobub hagist. Seega pärast hagist osalist loobumist ja viivisenõude esitamist on hageja tasunud riigilõivu 140 euro võrra enam, millest poole s.o 70 euro tagastamist saab hageja taotleda TsMS § 150 lg 2 p 2 alusel. Kohus rahuldab hageja taotluse riigilõivu tagastamiseks osaliselt 70 euro ulatuses.
32.Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Alan Biin, kohtunik
9
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.